沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划设计深化报告课件

1、沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 1 沈阳大潘镇住宅项目沈阳大潘镇住宅项目 物业发展、规划设计深化报告物业发展、规划设计深化报告 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 2 物业发展、规划设计深化 开发条开发条 件分析件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发开发 策略策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体整体 规划规划 物业价值分配 规划布局形态 交通体系 景观体系 单体户单体户 型建议型建议 单体形式 户型建议 售楼处售楼处 建议建议 外部形式 内部组织 结合产品与定位的价格策略 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 3 用地条件：土地平整利于开发，河道存在

2、一定污染用地条件：土地平整利于开发，河道存在一定污染 p 项目用地平整、方正，无地上物， 无高压线等不利因素，比较有利于 开发。 p 现有细河河道存在一定污染，而 且水量较大。但企业已考虑通过河河 道连通，将水引出地块道连通，将水引出地块。 p 未来水电不能接入市政配套，是 不利因素，但周边范围大多如此， 因此影响不大，可考虑通过自身配自身配 套解决，预留接口套解决，预留接口。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 4 区位交通：通过沈盘公路联系主城与产业带，交通便捷区位交通：通过沈盘公路联系主城与产业带，交通便捷 p 项目紧贴大潘镇区，在其东侧， 能够轻易借势镇区的成熟氛围。 p 用

3、地北面紧邻沈盘公路，距张士 开发区15分钟车程，距相邻的高花、 彰驿两镇均在10分钟车程内，为引 入产业人口创造有利条件。 p 用地西侧有一规划路，通往规划 中的小学，有一定的商业价值。 沈盘公路沈盘公路 张士张士 开发区开发区 沈西工业走廊沈西工业走廊 大潘镇大潘镇 25分钟分钟 15分钟分钟 5分钟分钟 高花镇高花镇 彰驿镇彰驿镇 8分钟分钟 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 5 商 业 店 面 商 业 店 面 往高花往高花 周边配套：配套落后，从形象和使用上均不能满足项目所需周边配套：配套落后，从形象和使用上均不能满足项目所需 公公 安安 分分 局局 大潘大潘 综合综合 市场

4、市场 金汇金汇 商城商城 大潘大潘 镇政镇政 府府 邮邮 局局 农农 业业 银银 行行 派派 出出 所所 于于 洪洪 四四 院院 5 8 中中 文文 教教 新新 村村 骨骨 科科 医医 院院 税税 务务 局局 农村农村 信合信合 书书 店店 王铁王铁 医院医院 大潘大潘 小学小学 彰彰 驿驿 镇镇 彰彰 驿驿 镇镇 项目项目 用地用地 往沈阳往沈阳 p 亟需更高水平的配 套，以迎合人们不断 提高的生活需求。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 6 用地四至：形象上应拔高与杂乱的镇区拉开差距，更有利于聚集人气用地四至：形象上应拔高与杂乱的镇区拉开差距，更有利于聚集人气 p 东面、南面东

5、面、南面：规划路（红线各宽 60、40米），路旁为村庄待发展 用地； p 西面西面：规划路（红线宽30米）， 路西有一规划的中小学； p 北面北面：沈盘公路。 p 项目与镇区之间的距离并不远，吸引人气应不成问题； p 应该从形象上有突出的提升，与镇区杂乱的现状形成鲜明对比，成为视觉上的 亮点，有利于吸引人气与商气。 杂乱的镇区杂乱的镇区 杂乱的镇区杂乱的镇区 项目项目 用地用地 中中 小小 学学 待发展待发展 用地用地 待发展用地待发展用地 待发展用地待发展用地 30米米 40米米 60米米 商业氛围渐弱商业氛围渐弱 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 7 物业发展规划设计深化 开发

6、条开发条 件分析件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发开发 策略策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体整体 规划规划 物业价值分配 规划布局形态 交通体系 景观体系 单体户单体户 型建议型建议 单体形式 户型建议 售楼处售楼处 建议建议 外部形式 内部组织 结合产品与定位的价格策略 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 8 基本指标参考：沈阳远郊同类项目基本指标参考：沈阳远郊同类项目 沈阳远郊楼盘 新城子 帝景嘉园 苏家屯 富城国际花园 辉山 七里香堤 沙岭 水木年华 总用地面积105105亩亩600600亩亩195195亩亩15001500亩亩 总建筑面积1717万万606

7、0万万约约2525万万约约150150万万 容积率2.42.41.51.5约约1.41.4约约1.51.5 绿地率30%30%40%40%38%38% 物业类型 多层多层多层多层多层多层多层多层 小高层小高层小高层小高层小高层小高层 高层高层高层高层联排别墅联排别墅 p 由于短期内可预见的客户数量有限，本项目的地块指标条件宜选择较为稳健 的策略，以参照沈阳远郊同类项目为主，降低市场风险。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 9 基本指标分析基本指标分析 本项目地块的用地指标建议 总用地面积480480亩亩( (含市政路含市政路) ) 净用地面积380380亩（亩（25.425.4公顷

8、）公顷） 建议容积率约约1.51.5 建议总建筑面积 约约38万万 建筑高度限制100m100m以下以下 绿地率3540%3540% 物业类型 多层、小高层、情景多层、小高层、情景 洋房洋房 p 占地规模占地规模：项目属于本地大型楼盘。 p 容积率容积率：受到用地区位条件限制， 建议容积率不宜超过同类项目的范围。 容积率1.5比较有利于不同物业类型的 搭配，规划设计的弹性较大规划设计的弹性较大。 p 物业类型物业类型：结合项目发展的定位， 建议采用混合多样的物业类型搭配混合多样的物业类型搭配 多层为主+少量情景洋房/小高层。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 10 退缩范围 p 东

9、/南/西面：无要求 建议均退规划道路红线5m，与周边环境区隔。 p 北面：退规划道路红线20m 北侧过境公路车流量大，污噪影响严重，建议强化植 栽，通过多层次综合绿化和水景分隔内外；同时结合商业， 利于提升项目形象。 用地条件分析用地条件分析 20米 5米 5米 5米 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 11 物业发展规划设计深化 开发条开发条 件分析件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发开发 策略策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体整体 规划规划 物业价值分配 规划布局形态 交通体系 景观体系 单体户单体户 型建议型建议 单体形式 户型建议 售楼处售楼处 建议建议 外部

10、形式 内部组织 结合产品与定位的价格策略 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 12 综合开发价值分析：景观价值综合开发价值分析：景观价值 细河河道细河河道 p 项目周边并无十分突出的景观资源。 p 细河河道存在污染，水量较大，应尽量 弱化其影响已经计划通过河道连通将 河道引出项目地块。 p 但细河留下的河道加以改造，仍可作为但细河留下的河道加以改造，仍可作为 景观加以利用景观加以利用则地块内便则地块内便具有了一个具有了一个 景观的提升亮点景观的提升亮点。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 13 综合开发价值分析：噪音干扰综合开发价值分析：噪音干扰 p 沈盘公路：项目主要的

11、临街展面，但也 是最主要的噪音污染源。往来过境交通流 量大、车速快，噪音污染严重。 p 其余三面也都有道路规划，但从大盘镇 的形态发展观察，未来的噪音影响并不大。 p 本项目以住宅为主，对噪音干扰的抗性 较强，应尽可能采取措施规避与化解。 污噪干扰区域污噪干扰区域 沈盘公路沈盘公路 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 14 综合开发价值分析：商业价值综合开发价值分析：商业价值 p 北侧：临沈盘公路，是镇内主要的空间 轴线，各种商业与配套都集中分布于沈盘 公路两侧，因此商业价值最高商业价值最高。 p 西侧：西侧规划有学校，未来将成为特 定客户集中出入的区域，商业发展的价值商业发展的价值

12、 也比较高也比较高。 p 东/南侧：也有规划道路，但未来缺乏人 流的吸引力，商业价值次高。 p 中部轴线：结合规划考虑设置社区内部 道路，并安排出入口，则发展配套商业也 有一定机会，属次高商业价值。 沈盘公路沈盘公路 学校学校 商业价值次高商业价值次高 商业价值较高商业价值较高 商业价值最高商业价值最高 商业价值次高商业价值次高 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 15 考虑因素:景观价值 地块综合开发价值分级地块综合开发价值分级 考虑因素:道路污噪 污噪干扰区域污噪干扰区域 沈盘公路沈盘公路 细河流域细河流域 考虑因素:商业价值 商业价值最高商业价值最高 沈盘公路沈盘公路 学学 校

13、校 A B C D 综合评定：C最佳 地块ABCD 景观价值景观一般景观一般景观一般景观一般具备提升亮点具备提升亮点具备提升亮点具备提升亮点 外部干扰临道路，有污噪影响临道路，有污噪影响临道路，有污噪影响临道路，有污噪影响地块内部，污噪少地块内部，污噪少地块内部，污噪少地块内部，污噪少 商业价值 位于地块最靠近镇区位置，位于地块最靠近镇区位置， 商业价值最高商业价值最高 可延续沈盘公路人气，可延续沈盘公路人气， 商业价值较高商业价值较高 学校为其带来一定人流，商学校为其带来一定人流，商 业价值次高业价值次高 较低较低 综合评价 商业价商业价 值次高值次高 商业价商业价 值较高值较高 沈阳大潘镇

14、住宅项目物业发展规划 设计深化报告 16 物业发展规划设计深化 开发条开发条 件分析件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发开发 策略策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体整体 规划规划 物业价值分配 规划布局形态 交通体系 景观体系 单体户单体户 型建议型建议 单体形式 户型建议 售楼处售楼处 建议建议 外部形式 内部组织 结合产品与定位的价格策略 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 17 项目开发时序易于判断，建议项目开发时序易于判断，建议“小步快走小步快走”滚动开发滚动开发 p 项目北侧靠近沈盘公路，开发时 序思考较为清晰，应从北向南逐步 开发。 p 考虑到企业首次介入

15、地产开发， 资金储备并不丰厚，因此建议采用建议采用 “小组团小组团”规划思路，规划思路，“小步快走小步快走” 滚动开发滚动开发。 p 这样有利于企业根据资金与市场 情况灵活调整分期开发策略，以及 各期开发量。 沈沈 盘盘 公公 路路 项目项目 地块地块 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 18 分期开发依据：市场开发/销售周期规律 住宅开发建议分为住宅开发建议分为5 56 6期，小组团快节奏滚动开发期，小组团快节奏滚动开发 参考楼盘 水木年 华 万熹绿景青城假日小城 总建筑面积() 4848万万2020万万11.811.8万万 分期数 分分4646期期分分3 3期期2 2期期 销售时

16、间 4 4年年2 2年年2.52.5年年1.51.5年年 年去化量() 约约5656万万约约8 8万万约约7 7 万万 约约7.67.6万万 p 市场反馈常规住宅项目年消化量约为年消化量约为7 7 万万。 p 本项目总建筑面积38万，则建议分为分为 5656期期( (每期占地每期占地63766376亩亩) )开发开发，各期相 对独立。 p 进一步建议每期细分为每期细分为2 23 3个组团个组团，每每 半年滚动开发半年滚动开发，有利于以较小的资金量启 动项目。 p 灵活策略：小组团开发有利于根据市场 情况调整产品，增强项目在长期开发过程 中的应变能力。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报

17、告 19 p 首期选点条件 p 首期选点建议A区： 占地规模约6.3万(约95亩) 交通便利交通便利：便于交通往来，具有明显的客户导：便于交通往来，具有明显的客户导 向性；向性； 形象展示形象展示：宜临近马路，选取人流密集、气氛：宜临近马路，选取人流密集、气氛 浓厚的区域，便于展示项目的规模特性、树立浓厚的区域，便于展示项目的规模特性、树立 项目形象；项目形象； 接近成熟区域接近成熟区域：可承接镇区人气；：可承接镇区人气； 用地价值用地价值：综合用地价值一般，避免透支良好：综合用地价值一般，避免透支良好 的用地资源价值。的用地资源价值。 首期宜选择地块西北部分首期宜选择地块西北部分 A A B

18、 B CC D D 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 20 p 开发次序思路一：A C B D p 发展轨迹 首期：启动区首期：启动区( (略，见前述略，见前述) ) A A区区 迅速提升产品形态，以较高姿态占据市场高位；迅速提升产品形态，以较高姿态占据市场高位； 但受区域成熟度限制，资源价值未能最大限度地释放但受区域成熟度限制，资源价值未能最大限度地释放 CC区区 进一步进一步完善升级完善升级项目配套，提升项目成熟度；项目配套，提升项目成熟度； 经济型产品再次居主导。经济型产品再次居主导。 B B区区 项目成熟背景下，再次推出差异化产品，以良项目成熟背景下，再次推出差异化产品，以

19、良 好的景观资源促成项目价值的最大化好的景观资源促成项目价值的最大化 D D区区 首期 23期 45期 不同类型产品、不同 价值卖点相互交错， 搭配推出6期 A A B B CC D D 用地开发次序，思路一用地开发次序，思路一 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 21 p 开发次序思路二：AB C D p发展轨迹 首期：启动区首期：启动区( (略，见前述略，见前述) ) A A区区 在首二期推动下推出项目在首二期推动下推出项目最具价值最具价值的产品，确的产品，确 立项目在本地的市场地位；届时区域配套已经立项目在本地的市场地位；届时区域配套已经 成熟，资源价值得以最大限度地释放成熟，

20、资源价值得以最大限度地释放 CC区区 进一步进一步完善完善项目配套，提升项目成熟度；有利于形成沿项目配套，提升项目成熟度；有利于形成沿 沈盘公路的展示面，但地块内无景观资源，产品提升空沈盘公路的展示面，但地块内无景观资源，产品提升空 间较小间较小 B B区区 承接前势，通过略高的容积率将景观资承接前势，通过略高的容积率将景观资 源效益最大化，实现项目价值的巅峰源效益最大化，实现项目价值的巅峰 D D区区 首期 23期 项目有利资源押后释 放，有利于资源价值 最大化 6期 45期 用地开发次序，思路二用地开发次序，思路二 A B C D 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 22 A A

21、 B B CC D D 优势优势：项目整体成熟快； 开发时序符合市场发展 规律；后期产品可整体 提升。 劣势劣势：差异化产品集中 于后期，对销售存在一 定压力。 p 优选开发时序建议 优势优势：不同物业交叉开 发，市场价值分布平均， 价格稳步提高。 劣势劣势：市场需要培育， 推出差异化产品接受程 度未必有利，价格提升 空间较小。 p 开发要点(关键) p 整盘都应坚持高性价比原则，保证整盘都应坚持高性价比原则，保证 销售量优先与保证销售价格。销售量优先与保证销售价格。 p 应把握每个开发阶段的价值核心，应把握每个开发阶段的价值核心， 使其最大化。开发初期突出品牌与题使其最大化。开发初期突出品牌

22、与题 材，中期展示景观与配套优势，后期材，中期展示景观与配套优势，后期 强调社区完善和成熟。强调社区完善和成熟。 A B C DA B C DA A B B CC D D 用地开发次序，优选建议用地开发次序，优选建议 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 23 A A B B CC D D A A B B CC D D 用地开发次序比选，结合项目定位与市场用地开发次序比选，结合项目定位与市场 p 本项目首先需要解决资金滚动的问 题，进而解决可持续销售的问题，需 要将客户尽最大可能吸纳到项目。 p 因此本项目首先要保证对村镇周边首先要保证对村镇周边 客户的强势吸引力，品质的提升居于客户的

23、强势吸引力，品质的提升居于 第二位第二位。 p 从客户的需求出发，思路二更有利思路二更有利 于项目前期的销售回款于项目前期的销售回款；而随着企业 能力的提升，改造产品也将更加具有 可行性。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 24 A A B B CC D D 用地开发次序，推导大块格局定位用地开发次序，推导大块格局定位 p 从市场与企业开发要求出发确定开 发次序，结合项目地块资源条件，未 来发展将可形成两个大块格局定位。 p A/BA/B地块首先开发地块首先开发： 以吸收周边拆迁客户为目标，地块内 亦缺乏突出的提升亮点，产品开发应 坚持稳健、性价比策略。 p C/DC/D地块压后开

24、发：地块压后开发： 时序压后，深入腹地，整块相连，内 有河道可提升景观；则考虑将差异化 产品布置其中，整体抬高定位。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 25 物业发展规划设计深化 开发条开发条 件分析件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发开发 策略策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体整体 规划规划 物业价值分配 规划布局形态 交通体系 景观体系 单体户单体户 型建议型建议 单体形式 户型建议 售楼处售楼处 建议建议 外部形式 内部组织 结合产品与定位的价格策略 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 26 配套开发的设置建议配套开发的设置建议 p 目前客户最需要的

25、生活配套：换图 p 超市超市/ /商业街商业街/ /餐饮餐饮/ /娱乐：娱乐： p 以上几类配套，项目可通过商可通过商 业街的规划，在未来实现销售业街的规划，在未来实现销售。 p 医疗医疗/ /银行银行/ /邮政：邮政： p 较为集中的配套设施要求，如能如能 提前招商，定向建设提前招商，定向建设，则不仅提高 配套，也可扩大商业销售面积。 p 否则，建议暂时放弃。 p 幼儿园幼儿园/ /小学小学/ /中学：中学： p 幼儿园可在规划当中一并考虑， 作为提升项目品质的配套设施。 p 小学、中学项目附近已有配套， 不需额外提供。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 27 商业配套开发：指标

26、测算商业配套开发：指标测算 总建筑面总建筑面 积积 户均建户均建 筑面积筑面积 总户总户 数数 户均户均 人口人口 总人口总人口 商业规模商业规模 38万万m2904220312660 8900m2 宜商条件宜商条件 交通便利，人流聚集，昭示性明显 有利于对外经营 有利于项目入市的启动 能为项目带来价值的提升 对内部居住环境干扰少 项目分析项目分析 区域成熟地段 外部临路位置 项目开发的前期 考虑配套开发的延续性 项目外围公共开放区域 p 用地宜商条件研判用地宜商条件研判 p 商业规模粗算：商业规模粗算： 根据郊区大盘的操作经验，按照人均 0.7的商业面积进行规模测算，总建筑面 积宜在8900

27、左右。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 28 商业配套开发：用地条件安排，尽量多做沿街商铺商业配套开发：用地条件安排，尽量多做沿街商铺 p 市场基础：市场基础： 周边乡镇有大量失地农民闲居家中，拆 迁补偿又提供了一定的资金基础，因此周边 住宅项目的沿街商铺销售情况普遍较好。 商业价值较高商业价值较高 沈盘公路沈盘公路 学学 校校 1 2 商业价值最高商业价值最高 已有商业店面已有商业店面 已有商业店面已有商业店面 商业价值一般商业价值一般 3 p 商用物业分配：商用物业分配： p 位置：商业价值最高，考虑尽量放大商铺体量， 设计现代感形象商业街；如能定向建设，可安排部 分集中体。

28、 p 位置：通往学校的人流带来商机，可安排沿街商业。 p 位置：东、南面规划路，社区内部道路，未来也会有一定人流，宜布置与生活密切相关的小商业。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 29 商业配套开发：商业业态及开发建议商业配套开发：商业业态及开发建议 p 经营项目经营项目 p 沿沈盘公路：辐射周边的中小型商业、主 力店、餐饮。 p 沿另三面规划路：服务社区的小商业、服 务业（洗衣店、理发店、杂货店等）。 p 开发建议开发建议 p 沿沈盘公路：利用裙房布置2层商业，建 议开间810m，进深1218m，单间商铺 面积约100200。 p 沿另三面规划路：布置单层商铺， 建议 开间35m

29、，进深610m，首层5-6m高， 预留夹层。 商业价值较高商业价值较高 沈盘公路沈盘公路 学学 校校 1 2 商业价值最高商业价值最高 已有商业店面已有商业店面 已有商业店面已有商业店面 商业价值一般商业价值一般 3 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 30 p形象定位形象定位 p城市化商业形象 p创造城市生活体验感 p中小型集中商业中小型集中商业( (超市超市+ +餐饮餐饮) )形象建议形象建议 p体量要有一定规模，形象要具有标志性，形成镇区的新兴 商业中心 p建筑立面简洁大气，体现城市感与时尚感 p沿街小商业形象建议沿街小商业形象建议 p休闲的商业街区氛围 p舒适的感官享受与亲切

30、的尺度 商业配套开发：定位与形象建议商业配套开发：定位与形象建议 集中商业集中商业 集中商业集中商业 社区商业社区商业社区商业社区商业社区商业社区商业 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 31 会所配套开发：选点与规模建议会所配套开发：选点与规模建议 p 会所设置：建议设置双会所会所设置：建议设置双会所 p 项目总体规模较大； p 中后期将出现定位的明显提升，对配套要求不同； p 结合商业规划与配套规划考虑未来用途； p 会所选点：会所选点： p 规模建议：1500； p 结合景观规划布置：入口商业景观与社区景观的转 换节点（景观规划参后），提升社区入口形象，建筑 设计漂亮又可以成为

31、“景中之景” 。 p 结合社区入口商业规划：与商业街整体融为一体 （商业街建议参后），销售期可作为高形象的销售中销售期可作为高形象的销售中 心，未来则可出售用于经营心，未来则可出售用于经营。 p 会所选点：会所选点： p 规模建议：3000； p 提升中后期项目定位，可考虑重新布置售楼中心； p 未来与物业用房、老年活动中心、幼儿园相结合未来与物业用房、老年活动中心、幼儿园相结合； 会所会所 会所会所 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 32 p 形象定位形象定位 p 反映整个社区的原生态形象，以健康、自然为主题，并成为社 区的风景线 p 结合中心水景布置，营造自然健康的公共开放环境

32、 会所配套开发：形象建议会所配套开发：形象建议 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 33 功能功能 分类分类 功能设置功能设置 建筑面积建筑面积 ( () ) 设置要点设置要点 健身健身 类类 健身室100景观式 瑜珈馆50 康体康体 类类 桌球室50 棋牌室100150 乒乓球室100150 社交社交 活动活动 类类 茶艺100200 聚会、商 谈场所 餐厅400500 幼儿幼儿 园园 幼儿园1900 会所配套开发：功能设置（会所会所配套开发：功能设置（会所 ） 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 34 配套开发：幼儿园配套开发：幼儿园 p 选点建议：与会所相结合。选点建

33、议：与会所相结合。 p规模建议：规模建议： p 根据指标要求，本项目应设建筑面积共计2700 的幼儿园。根据实际经营与我们的实践经验， 建议本项目设1个建筑面积约1900的8班幼儿 园，不足规划指标部分面积，通过补交配套建设 费解决。 p开发建议：开发建议： p 设于中后期开发，有利于企业根据资金情况、 客户需求进行适当调整。 p 选点原则：选点原则： p 避开交通流量大的路口； p 位于可达性较强的位置，如主要入口附近； p 尽量与公共建筑较集中的区域结合，形成连片 的公共区域。 会所会所 幼儿园结幼儿园结 合会所合会所 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 35 物业发展规划设计深

34、化 开发条开发条 件分析件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发开发 策略策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体整体 规划规划 物业价值分配 规划布局形态 交通体系 景观体系 单体户单体户 型建议型建议 单体形式 户型建议 售楼处售楼处 建议建议 外部形式 内部组织 结合产品与定位的价格策略 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 36 基础配套改善：水、气基础配套改善：水、气 p 项目所在区域市政管网配套未能到位，近期 改善的可能性也比较小，因此需考虑通过自身 配套改善基础配套，预留管线未来与市政管网 连接。 p 参考周边项目做法。 本项目 水木年华砚池 中央湖畔 优诗美地 项

35、目名项目名采暖采暖饮水饮水煤气煤气 砚池砚池地源热泵地源热泵 市政供水市政供水 （纯净水（纯净水 入户）入户） 无无 中央湖畔中央湖畔地源热泵地源热泵市政供水市政供水市政管线市政管线 优诗美地优诗美地地源热泵地源热泵市政供水市政供水市政管线市政管线 水木年华水木年华锅炉房锅炉房 矿泉直饮矿泉直饮 水水 秸秆气站秸秆气站 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 37 基础配套改善：水、气基础配套改善：水、气 p 饮水解决方案：饮水解决方案： p 矿泉直饮水入户：园区内建有蓄水池，直接注入地下水，池内设有两台过滤机组、过滤后为园 区内业主供水。 p供暖解决方案：供暖解决方案： p地源热泵：利

36、用恒温地下水实现。 p燃气解决方案：燃气解决方案： p自行配套：社区配建集中沼气站或者煤质气站，提供管道燃气。 p业主自理：燃气施工消防要求较高，可考虑预留管线，由业主使用电磁设备或者瓶装气解决。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 38 物业发展规划设计深化 开发条开发条 件分析件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发开发 策略策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体整体 规划规划 物业价值分配 规划布局形态 交通体系 景观体系 单体户单体户 型建议型建议 单体形式 户型建议 售楼处售楼处 建议建议 外部形式 内部组织 结合产品与定位的价格策略 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划

37、 设计深化报告 39 总体物业价值分布总体物业价值分布 p 根据市场发展预期、项目定位提升计划、 开发时序建议，以及结合地块相关价值， 可将项目分为南北两大板块将项目分为南北两大板块。 p 在容积率要求之下，项目物业类型将会较项目物业类型将会较 为丰富为丰富，可提供不同的居住价值点，有利 于市场引导。 p 充分考虑景观及居住价值，相应分配各档 次物业类别 A A B B CC D D 本项目的物业类型将包括本项目的物业类型将包括情景洋房情景洋房、 多层住宅多层住宅、小高层住宅小高层住宅。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 40 A/BA/B区域主要迎合市场需求，解决项目启动问题，安

38、排多层住宅区域主要迎合市场需求，解决项目启动问题，安排多层住宅 根据前述判断，本项目的物业类型包括情景 洋房、多层住宅、小高层住宅。 p 6层及以下，不带电梯。 p 小组团规划，尽量保证均质。 p 产品户型以紧凑为主，迎合市场需求。 p 通过立面、细节、园林等体现产品提升。 情景洋房情景洋房小高层住宅小高层住宅多层住宅多层住宅 A A B B CC D D 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 41 C/DC/D区域将以引导市场为主，丰富差异化产品，企业开发能力提升区域将以引导市场为主，丰富差异化产品，企业开发能力提升 根据前述判断，本项目的物业类型包括情景 洋房、多层住宅、小高层住宅

39、。 p 4-5层情景洋房，不带电梯。 p 保证景观最佳利用河道营造景观， 分布于河道两侧价值最高区域，结合独特 的人造景观进一步提升。 p 减少干扰、保证私密性丰富绿化， 以隔离道路污噪，同时形成较为私密的空 间，如有条件可独立成区。 情景洋房情景洋房小高层住宅小高层住宅多层住宅多层住宅 A A B B CC D D 情景洋房情景洋房 分布区域分布区域 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 42 C/DC/D区域将以引导市场为主，丰富差异化产品，企业开发能力提升区域将以引导市场为主，丰富差异化产品，企业开发能力提升 根据前述判断，本项目的物业类型包括情景 洋房、多层住宅、小高层住宅。

40、p 7-11层，带电梯，同样安排河道两侧。 p 实现容积率要求，易于塑造项目的城市 感形象，生活品质有一定提升。 p 但公摊面积提高、后期居住成本提高、 市场接受不良，因此需要较强引导。 p 将小高层与资源相结合，给予更丰富的 附加值，结合产品的创新，引导市场需求。 情景洋房情景洋房小高层住宅小高层住宅多层住宅多层住宅 A A B B CC D D 小高层分小高层分 布区域布区域 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 43 C/DC/D区域将以引导市场为主，丰富差异化产品，企业开发能力提升区域将以引导市场为主，丰富差异化产品，企业开发能力提升 根据前述判断，本项目的物业类型包括情景 洋

41、房、多层住宅、小高层住宅。 p C/D区域以河道为提升亮点，配合规划、 园林、产品创新，提供更加具有城市感， 多种物业类型相混合的居住社区。 p 河道资源一方面供情景洋房所用，另一 方面供小高层所用。 p 在满足容积率要求下，其余空间尽量安 排多层，以平衡市场需求与销售风险。 情景洋房情景洋房小高层住宅小高层住宅多层住宅多层住宅 A A B B CC D D 仍布置仍布置 多层多层 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 44 物业发展规划设计深化 开发条开发条 件分析件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发开发 策略策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体整体 规划规划 物业价值

42、分配 规划布局形态 交通体系 景观体系 单体户单体户 型建议型建议 单体形式 户型建议 售楼处售楼处 建议建议 外部形式 内部组织 结合产品与定位的价格策略 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 45 居住组团平面布局形态居住组团平面布局形态 p 确定“小组团”居住空间规划思路。 p 整体布局以坐北朝南行列式布局为主，对建筑进 行小角度旋转，形成橄榄型的布局，增强邻里空间 的归属感。 p 在橄榄型的布局基础上，进行适度的错位、旋转， 丰富围合空间的视觉变化，提升空间的舒适感。 缺乏围合的 邻里空间 单调的行列式布局单调的行列式布局 形成围合的 邻里空间 橄榄型布局橄榄型布局 变化的橄榄

43、型布局变化的橄榄型布局 围合、变化 的邻里空间 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 46 p 建筑组团空间的规划 p 半开敞半封闭的组团布局，既满足朝向要 求，又创造出相对私密的社区空间 组团空间不明显，领组团空间不明显，领 域感、场所感不强域感、场所感不强 建筑排布建筑排布/ /空间布局建议空间布局建议 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 47 物业发展规划设计深化 开发条开发条 件分析件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发开发 策略策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体整体 规划规划 物业价值分配 规划布局形态 交通体系 景观体系 单体户单体户 型建议型建议

44、单体形式 户型建议 售楼处售楼处 建议建议 外部形式 内部组织 结合产品与定位的价格策略 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 48 出入口与商业街设置出入口与商业街设置 p 人行主入口 p 沈盘公路是项目外围最快建成的临街 面，能有效延续镇区人气，昭示性最为昭示性最为 突出，商业价值也最高突出，商业价值也最高。 p 设置商业街以及人行主入口设置商业街以及人行主入口，车行入 口另外安排，以提高商业价值及实现人 车分流。 商业内街商业内街 商业街商业街 会所会所 入口入口 广场广场 沈盘公路沈盘公路 入口示意入口示意 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 49 出入口与商业街设置

45、出入口与商业街设置 p 主入口设置建议 p 结合集中商业（需视招商情况），将商业街内引，设置入口广场，扩大商业面积的同时， 活跃气氛，鲜明充分地展示项目的城市化意象； p 与会所相结合，前期作为项目销售中心，后期可出售用于经营。 p 园林着重强化商业街的环境氛围。 商业内街商业内街 商业街商业街 会所会所 入入 口口 广广 场场 沈盘公路沈盘公路 入口示意入口示意 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 50 交通体系分级交通体系分级 交通体系分级示意交通体系分级示意 建立完善的交通体系 避免车辆对居住环境造成干扰 保证区内公共环境的舒适性与安全性 切合项目的形象，建立分级的交通体系，创

46、造新人 居环境 分级的交通体系 车行交通系统 连接住区与外部的主干道 体现居所与城市间的便捷联系 休闲交通系统 连接住区与内部开放区域的主要通道 人车混行，通而不畅 步行交通系统 人性化尺度的步行网络 体验社区舒适居住环境的重要途径 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 51 交通体系分级交通体系分级 A A B B CC D D p 两大板块分区： p 项目总体规模大，需要分区管理；但如分 区过小，则后期物业成本较高，因此建议 分为两大板块进行规划与管理。 p 则两大板块之间可规划主要道路，并于道 路之上设置出入口。 p 两大板块内部尽量坚持人车分流的原则， 车行道路以社区外围环形设

47、置。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 52 交通组织建议：人车分流，局部混行交通组织建议：人车分流，局部混行 p 结合项目组团规划，尽量实现人车分流。 p 组团内部完全人车分流，停车位从组团 外部安排。 p 组团之间局部可采用人车混行方式，应 做好道路区隔。 车行道路车行道路人行步道人行步道 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 53 A A B B CC D D p 组团内部空间坚持人车分流： p 两大板块外围可将车行交通系统穿插到楼间， 结合回车场、停车位、景观节点安排交通。 p 组团外部空间可采用人车混行。 交通组织建议：人车分流，局部混行交通组织建议：人车分流，局

48、部混行 组团 组团 组团 组团 组团 组团 组团 组团 组团 p 地下车库： p 地下施工成本高，销售难度大，工期慢，除特 别要求之外，尽量减少乃至全部取消。 p 小高层部分因地下施工的要求，可一同安排少 量地下工程。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 54 物业发展规划设计深化 开发条开发条 件分析件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发开发 策略策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体整体 规划规划 物业价值分配 规划布局形态 交通体系 景观体系 单体户单体户 型建议型建议 单体形式 户型建议 售楼处售楼处 建议建议 外部形式 内部组织 结合产品与定位的价格策略 沈阳大潘

49、镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 55 潜在客户最喜爱的园林筑风格是现代风格、自然风格潜在客户最喜爱的园林筑风格是现代风格、自然风格 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 56 园林塑造：轴线景观串联组团景观园林塑造：轴线景观串联组团景观 p 入口广场、中心景观提升形象。 p 现代风格，简洁大气。 沈沈 盘盘 公公 路路 商业风商业风 情景观情景观 入口与中入口与中 心主景观心主景观 景观主轴景观主轴 组团景观组团景观 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 57 园林塑造：结合定位与规划，园林塑造：结合定位与规划，A/BA/B板块宜采用集约景观板块宜采用集约景观 p 在整体

50、大轴线的基础上，区分两大板块， 景观塑造应采用不同的策略。 p A/B板块主要为经济型、刚性需求的定位， 对于园林应高效与节约并重。 p 建议采取集约型景观，结合入口会所设置建议采取集约型景观，结合入口会所设置 主要中心景观主要中心景观，可适当安排一些水景。 p 其余楼间组团则以延伸、点缀景观为主， 注意成本控制。 A A B B CC D D 商业街商业街 入口与会所入口与会所 车行次入口车行次入口 中心集中心集 约景观约景观 楼间延伸楼间延伸 点缀景观点缀景观 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 58 园林塑造：园林塑造：C/DC/D板块则应提升带形景观与组团景观板块则应提升带形

51、景观与组团景观 p C/D板块从市场定位、客户定位、产品类 型都将有明显的提升，因此园林设计的理念 也应该适应性的变化。而此时，企业已经基 本解决项目起步的资金问题，而且开发能力 也得到一定的锻炼。 p 利用地形高差、原有河道塑造自然与现代 风格相结合的，较大尺度的带形景观，情景较大尺度的带形景观，情景 洋房与小高层建筑则穿插其中洋房与小高层建筑则穿插其中。 p 在提高带形景观的同时，其余组团的内部组团的内部 景观也需要有明显提升景观也需要有明显提升。 A A B B CC D D 入口入口 会所会所 幼儿园幼儿园 带形景观带形景观 组团与组团与 轴线景观轴线景观 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规

52、划 设计深化报告 59 园林塑造：入口景观、中心景观结合中心广场设计园林塑造：入口景观、中心景观结合中心广场设计 p 入口景观、中心园林与休闲中心广场整合在一起，面积适 中即可，但细节处理需精致(如边缘装饰与照明)。 p 广场上可设置标志性小品，造型需轻盈、透空。 p 中心园林与广场应多植树木，形成树阵，对于项目素质、 营造良好环境提升明显。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 60 园林塑造：组团之间景观以点缀性小品为主园林塑造：组团之间景观以点缀性小品为主 p各楼栋之间景观造型以小巧为原则，一方面自成 组团，同时呼应中心景观园林，保持视线尽可能 广阔、通透。 p各类造景元素宜采用

53、“开放”原则，避免空间和 视觉上的封闭。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 61 园林塑造：景观设计突出平面图案，增加参与性、观赏性园林塑造：景观设计突出平面图案，增加参与性、观赏性 p 区内地势可稍有起伏，增加规划上的韵律与动 感，草皮、灌木与矮乔木沿主景观轴线依次展开， 增加水平视觉上的透视效果与层次感。 p 园林打造以精、巧取胜，绿植景观为主，减少 成本，可适当点缀水景提升品质。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 62 物业发展规划设计深化 开发条开发条 件分析件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发开发 策略策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体整体 规

54、划规划 物业价值分配 规划布局形态 交通体系 景观体系 单体户单体户 型建议型建议 单体形式 户型建议 售楼处售楼处 建议建议 外部形式 内部组织 结合产品与定位的价格策略 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 63 单体应尽量以多层为主，全部采用普通平层户型单体应尽量以多层为主，全部采用普通平层户型 p 多层住宅在潜在客户的购房需求 中占最主导地位。 p 受容积率压力，可在后期安排适 量的小高层。 p 潜在客户最喜爱的户内空间结 构是普通平层。 p 普通平层施工难度小，建议全 部采用平层。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 64 潜在客户最喜爱的建筑风格是稳重的现代感潜在

55、客户最喜爱的建筑风格是稳重的现代感 p 尽量减少小型建筑构建，施工难度加大。尽量减少小型建筑构建，施工难度加大。 p 以大体块（如交错的阳台）、鲜明线条、色块对比突出现代感，通过色彩变化丰富以大体块（如交错的阳台）、鲜明线条、色块对比突出现代感，通过色彩变化丰富 整体效果。整体效果。 p 入口、首层的局部建议精细化，材质适当变化，提升品质感。入口、首层的局部建议精细化，材质适当变化，提升品质感。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 65 p 退台设计退台设计 p逐层退台，形成多层次叠加景观效果逐层退台，形成多层次叠加景观效果，使户内空间即可俯视 空中私家花园、远眺小区中心花园，还可增

56、加建筑立面的层次 变化，丰富立面构图 p2 2层层/3/3层层/ /顶层借退台形式设计空中花园顶层借退台形式设计空中花园，为户型增加卖点， 提高户型的档次 p考虑到北方的气候在冬天时较为寒冷，建议空中花园可作为空中花园可作为 半封闭半封闭/ /封闭式设计封闭式设计 p 顶层特色设计顶层特色设计 p建议不作复式设计，而是采取送阁楼、或超高层高预留阁楼 的方式，提高顶层的附加值，加强隔热保暖的处理，减少销售 的压力 p顶层可采用顶窗/高侧窗采光的设计，增加房间的自然采光 首层 送花园 多层竖向示意多层竖向示意 3层 2层 首层 4层 10层 顶层 单体造型：特色小高层洋房的单体竖向设计单体造型：特

57、色小高层洋房的单体竖向设计 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 66 建筑细部表现：色彩合理搭配，各组团具有不同个性、不一样的情景建筑细部表现：色彩合理搭配，各组团具有不同个性、不一样的情景 主色：砖红色 配色：白色、米黄色、黄色 砖红色，给人以稳重感、品质感， 配合不同的色彩，令组团各具个性 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 67 建筑细部表现：色彩合理搭配，各组团具有不同个性、不一样的情景建筑细部表现：色彩合理搭配，各组团具有不同个性、不一样的情景 主色：白色 配色：米黄色、砖红色、黄色、蓝色 白色，清新、夺目，局部 加入跳跃的色彩，令项目 建筑整体形象清新、突出 沈

58、阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 68 建筑细部表现：虚实结合的立面处理，令建筑立面变化更丰富建筑细部表现：虚实结合的立面处理，令建筑立面变化更丰富 p 实：砖红色/白色的外墙 p 虚：清透的玻璃 虚实对比下，表现建 筑的现代感、品质感 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 69 物业发展规划设计深化 开发条开发条 件分析件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发开发 策略策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体整体 规划规划 物业价值分配 规划布局形态 交通体系 景观体系 单体户单体户 型建议型建议 单体形式 户型建议 售楼处售楼处 建议建议 外部形式 内部组织 结合产

59、品与定位的价格策略 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 70 欲购房面积，显示欲购房面积，显示60608080平米户型为需求的绝对主力平米户型为需求的绝对主力 乡镇居民乡镇居民产业人口产业人口城西中低端城西中低端 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 71 欲购房户型，二房户型是需求的绝对主力欲购房户型，二房户型是需求的绝对主力 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 72 户型配比：以紧凑型、小户型为主户型配比：以紧凑型、小户型为主 p 沈阳客户购房面积普遍偏小，以两房为主。 p 本项目特定的属性又决定了客户并非奢侈的改善型，也应该以小户型为主。 户型面积（m2）比例

60、 一房60以下5 紧凑二房608055% 舒适二房8010030% 紧凑三房100115510 本项目户型配比本项目户型配比 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 73 潜在客户最喜爱的潜在客户最喜爱的户型创新亮点户型创新亮点是附送空间是附送空间( (阳光室阳光室) ) 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报告 74 1.51.5的容积率要求之下，在如此紧凑的面积内设的容积率要求之下，在如此紧凑的面积内设 计两房户型，产品创新的空间并不大，因此从细计两房户型，产品创新的空间并不大，因此从细 节多着手就显得尤为必要。节多着手就显得尤为必要。 沈阳大潘镇住宅项目物业发展规划 设计深化报