公交公司前期策划报告

1、公交公司项目前期发展策划报告公交公司项目前期发展策划报告一、市场定位1、产品定位城市经典浪漫主义人文社区定位说明生活的智慧在于滤除杂质，而保留最重要的部分 f享受生活、提升品位、感受大自然。有什么就享受什么。 学会享受生活，你才能珍惜生活，学会珍惜生活才能创造生活，这样生活才有奇迹出 现，才能感悟生活真谛。追求品位。在物欲横流的浮躁社会保持一份生活的明净，不流于世俗，超脱于凡俗享受自然。撇开喧闹的世界，领略自然生活魅力，全身心感受自然。城市经典浪漫主义人文社区-摆脱世俗羁绊，享受生活 ，感受自然，有思想的建筑造就的浪漫生活方式使人博的了景仰显出了高贵。2、建筑风格定位法式建筑定位说明目前沧州市

2、场产品多为现代风格，本案建筑风格定位于法式建筑，在形成市场差异的同时又与“浪漫主义”紧密结合。建筑外立面采用三段式立面设计（建筑首层立面采用深灰色蘑菇石，中间采用红褐色高级瓷砖贴附，屋顶采用蓝色梦厦顶。阳台外维护、窗体外维护、空调机位等采用黑色铁艺 装饰），把法式浪漫主义强调个性，提倡自然主义，追求超尘脱俗的趣味和享受异国情调的思潮表 现的淋漓尽致。3、档次定位公交公司项目所处区位为 现有城市商业中心的核心位置， 紧邻城市北环路和京杭大运河，地理位置 的优越性决定了本项目在开发档次上属 高档次项目，从现有的区位优势、生活优势、居住优势、人本优 势等方面具备于其他项目竞争的特点，再加上经过规划设

3、计公司、景观设计公司、建筑设计公司、策划 代理公司共同运作，将本项目自身的优势充分发挥走高品质项目开发路线，全力将公交公司项目打造成为沧州的“城市浪漫主义颠峰巨作”。鉴于以上分析，公交公司项目的档次定位为法式尊邸人文世家城市浪漫主义颠峰巨作”4、形象定位法式尊邸人文世家定位说明在项目的前期宣传中，以法式浪漫建筑表情和上层名流的生活方式为推广基调，全面塑造一种高贵原版法式贵族浪漫生活的蓝图-享受生活、追求品位、感受自然，在客户脑海中烙下深刻印象， 使的本案避开体量小的劣势，脱颖而出迅速占领市场（列几条广告语）。4、推广主题定位在项目入市前期主要面向市场进行项目形象宣传，以法国贵族经典浪漫主义生活

4、模式渗透客户群，项目在短时间内被市场接收之后，即刻对项目的各个细节进行推广，推广角度从规划、产品、景观、生活品位等多个方面。法式尊邸打造沧州西进新标杆5、目标客户群定位目标客户群消费心理6、项目命名建议三、社区规划建议1、整体规划设计理念社区规划中要坚持以人为本的科学发展观，以人性化、可持续发展为原则，注重环境空间的角 度以人的行为习惯为导向，节能环保，确保建筑良好的通风和朝向。由于项目的体量较小，只有在规划 细节上挖掘和提炼楼盘深层次的品质，才能以小搏大。本案的整体规划设计理念1）均好性强调景观均享，弱化组团，强化私秘空间，强化窗前的视觉效果，强调日照、朝向均好。2）价值定位理念规划过程中，

5、不单追求平面构图，更重要的是确定价值区域，依确定的价值区域确定每 栋住宅中每户的户型，而不是先确定户型比。重视坡地、树林、硬质景观的价值。3）开放式楼宇布局方式楼宇布局采用开放式布局，既不是的行列式、围合式也不是完全的组团，而是散落分布在小区周边，每栋建筑都有各自的景观但空间仍是有序而不零乱，既符合本案地块特征又形成了市场差异。4）七大环境空间环境满足人的活动要求-社区健身文化生态环境要有益于人的生理需求-高绿化视觉环境满足人的心理需求-住户平视、仰视、俯视、远视、近视，社区绿化均错落有秩。文化环境要达到陶冶人的要求人文环境要照顾人的交往要求智能环境要预计人的信息需求-管理环境要符合人的方便需

6、求-聘请知名物业做顾问，给业主方便、安全、舒适的感觉。5）注重生态环境系统的建设6）突出自身特色建筑、三段式外立面、高层，本身就形成极强的视觉效果 ，内部配以法式坡地、堡垒园林、代表法国文化的小品等，把法国浪漫主义异域文化充分展示，突出本案特色。7）道路合理分流，避免对居民生活的影响居住区停车设计：全地下停车场社区道路系统只有人行道路，汽车一进小区即入地下停车场。8）以耐久适用为标尺9）以人的行为习惯为导向-光荣路设置主入口，朝阳路设计辅入口，东南斜脚处设置辅入口 （只供人行）2、单体建筑设计建议社区的单体建筑以 板点结合的高层 为主要的建筑形态，根据实际的规划要求及日照分析，来确定每栋楼的具

7、体层数，同时形成了视觉上的错落有致。3、景观规划建议本案采用法式园林景观与沧州本土文化相结合的设计理念1）注重场地设计因地制宜，寻求与场地和周遍环境密切联系，形成整体设计的理念。2）注重空间设计理念在重视由一些景观元素构成的实体的同时，更注重由实体构成的空间，强调空间胜于实体理念。3）注重时效的设计理念注重园林景观随时间和季节变化的效果 ，以塑造随时间变化可以更新、稳定的景观。4）注重沧州本土景观再造营建当地特色的景观，以满足当地人生活需求的场所。5）注重简约的设计理念有的放矢，以最少的景观元素表现景观最主要的特征。6）注重生态设计理念注重构成园林景观的生物相互依存的关系，将各种生物的生存环境

8、紧密联系在一起。7）注重科学的设计理念8）注重个性的设计理念强调个人对园林景观内涵和本质的独特认识。中心景观-中心音乐喷泉道路植被体系楼间绿化体系法式坡地法国堡垒园林代表沧州文化的植被法式小品健身广场灯光系统设计理念1）考虑到对景观的展示，景观元素要能为活动空间构成背景。2）社区的灯光能对社区内外形成隔离，避免相互干扰。3）照明设施要兼顾实用性、装饰性和与周边其他环境设施的协调性。4）灯具运用多样化（法式浪漫风情与现代感相结合），以增进灯光照明景观效果的层次感。5）保证产品的品质，以便日后维护工作的便利，保证居民正常的日常生活。6）在灯具安装位置方面，尽可能的做到“见光不见灯”效果。7）绿色节

9、能方面的考虑，合理节约能源，减少居民开销。8）通过计算机集成控制以达到智能化。社区内部灯光系统除主要道路、中心景观和公共活动场所采用较为明亮的照明外，其余在满足安 全的前提下采用小功率照明，灯光柔和。夜景以社区主入口、中心音乐景观喷泉及社区道路两侧为考虑重点，包括社区所有区域涵盖的草坪 灯、树下射灯、水下射灯、庭院灯等为主要发光源。营造月光效果，人们对月光效果的追求来源于对明 亮的满月照亮庭院的无限遐想。当灯具安装在树枝之间，沿道路和边上的小品营造灯光斑驳的光影效果 但同时避免眩光、频闪、超强光的直接刺激，使光线成为营造社区夜间景观的重要组成要素。道路照明-庭院灯、草坪灯；宅前照明-廊门灯、泛

10、光灯；水系照明-水下灯；绿化带、坡地照明-草坪灯、泛光灯；效果图4、项目开发策略5、社区道路系统规划建议1）社区主干道2）楼间小道3）车位配比6、智能化建议1）安全防范电子系统-社区出入口管理周界防翻越报警系统：建立封闭式的社区，加强出入口管理，防范闲杂人员的进入， 同时防范非法翻越围墙或栏栅，通过建立周界防翻越报警系统，在社区内安装探测器，当发生非法人员法 翻越时，探测器可以立即将危险信息传送到智能化管理中心，管理中心在社区电子地图上显示出非法人员 翻越区域，中心工作人员立刻通过对讲系统告知保安人员及时赶往危险地段。2）闭路电视监控系统-在社区主要交通道路、重要公建建筑及周界设置末端摄像机，

11、中心对整个社区进行实时监控和记录，为管理中 心的工作人员提供社区动态。3）对讲防盗门系统-实现社区住户、访客语音/图像的传输。4）保安巡更管理系统-在小区各区域内及重要部位设定保安人员巡更路线，并安装巡更站点。5）社区一卡通管理系统-社区内部实行“一卡通社区管理系统”，业主使用一张IC卡可进出社区主辅入口、楼宇单元门、自家 楼宇电梯，有车的业主还可通过此卡进入地下停车库。四、产品户型建议1、户型配比2、户型设计理念五、项目配套设施建议六、案名建议及卖点提炼七、商业部分规划项目定位9.1.1项目主题形象定位9.1.3项目功能定位9.1.4项目档次定位9.1.5项目市场定位9.1.6项目价格定位9.1.7项目推广定位9.2项目规划设计建议9.2.3项目平面划分建议9.2.4项目配套设施建议9.2.5项目单体设计建议9.2.6材料、设备应用建议9.2.7项目装修标准及智能化水平建议9.3项目潜在客户来源9.3.1核心客户9.3.2重要客户6.3.3边缘客户634消费者来源9.4项目定位可行性评估9.4.1项目对区域商业的影响942项目实现的可能性与现实性943项目实现的关键因素分析10 .经营方案及策略10.1经营思路7.2经营策略11 .项目保值增值潜力分析11.1对项目保值增值有利因素11.2对项目保值增值不利因素11.3区域环境与项目成长的关系11.4项目租售价格1