YYWD-SP1807消防管理指导文件

1、消防管理规定为预防事故发生及事故发生时将其危害降低到最小程度，保证人身及财产的安全，为业主提供安全居住环境。2 . 0适用范围适用于大连远洋基业物业管辖的各物业服务中心3. 0 术语 无4. 0职责品质客服部秩序维护岗：负责秩序维护服务工作的统筹、体系文件的制定与维护。分公司/区域品质客服部秩序维护岗：负责监督检查所属各项目秩序维护工作的落实，提供专业管理 支持，提供新项目有关安防建议。物业服务中心：为秩序维护服务工作具体实施部门，物业服务中心第一负责人为本物业服务中心秩 序维护工作的最终责任人。5. 0工作程序 5.1资源准备 5.1.1公司消防组织架构总经理为公司消防安全管理的总负责人，分

2、公司/区域总经理消防的第一责任人公司及物业服务中心建立三级消防机构，任命三级消防机构责任人。三级消防机构组织人员由总经理根据实际需要进行调整。A.公司总经理为公司消防安全管理的总负责人，负责消防组织机构的建立和消防工作的组织及安排。总经理要负责组建公司防火安全委员会，确定委员会成员人选，并明确其职责，负责有关消防法规的贯彻和消防规章制度的建立，研究解决消防人员、设备中的重大问题，定期抽查物业服务中心消防安全检查及消防演习情况。B.物业服务中心经理作为第一级消防机构的责任人，负责物业服务中心消防领导小组的组建，以及各部门消防责任制的制定和日常消防工作的监督、指导。C.物业服务中心秩序维护负责人作

3、为第二级消防机构的责任人，负责消防的监督、检查和日常管理工作，制定本物业服务中心的灭火应急预案5.1.2消防员准备项目消防控制室必须指定消防员，可由监控员或秩序维护员兼职，应有政府消防部门颁发的上岗证。5.1.3消防设施（设备）及器材准备5.1.3.1消防设施（设备）包括:自动消防报警控制器、烟感报警探头、温感报警探头、消防栓（消火栓阀门、消防水带）、手动报警器、管道压力表、报警警铃、火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯、水泵结合器、消防水泵、水泵控制柜、排烟机、防火卷帘门、高层水箱、稳压罐、稳压泵、稳压泵控制柜、管道及阀门、自动喷淋系统设备等。对于以上消防设施（设备）各物业服务中心必

4、须在新项目接管验收中依据公司相关接管验收指导书进行验收、登记管理。5.1.3.2 消防器材包括:灭火器、消防斧头、消防扳手、消防撬、消防锤、消防剪、消防服、防毒面具等消防工具，以及警戒带、应急绳、医疗箱等应急工具。5.1.3.3各物业服务中心必须配备以上消防器材，并登记管理。5.133 新项目督导地产公司高层每个楼层有消防疏散平面示意图，安全岀口安装指示灯。5.134项目备有首层消防设施平面图、煤气阀门平面图，且设施的图标与实际相符5.2工作开展5.2.1消防设施（设备）、器材的巡检与保养521.1秩序维护管理职责5.2.1.1.1巡检与保养的范畴:灭火器、消防栓（消火栓阀门、消防水带）、火灾

5、事故照明灯及疏散指示标志灯、水泵结合器、烟感报警探头、温感报警探头、手动报警器、自动消防报警控制器、管道压力表、报警警铃、火灾事故广播、等的日常巡视和故障报修要求物业服务中心秩序维护将灭火器、消防栓（消火栓阀门、消防水带）、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯、水泵结合器、烟感报警探头、温感报警探头、手动报警器等物品建立台帐，登记在秩序维护台帐中。521.1.2巡检与保养的工作要求:消防员负责制定物业服务中心以下表格中相关设施（设备）的检查计划，并严格遵照计划执行。1、2、3、4、5、6、7、灭火器使用及保养8、a)b)c)d)e)9、10、11、消防栓的保养消防员每月负责对物业服务中和地下车库及售

6、楼处心灭火器材进行巡检及养护，填写灭火器巡检养护记录；秩序维护队长每月对巡检后的灭火器材（低于50个灭器除外）进行20%复检，填写灭火器巡检养护记录;灭火器应尽可能设置在通风、干燥、清洁的地点，不得受到烈日 的爆晒，不得接近热源或受剧烈振动；灭火器的配置应符合现场防火的需要，严格按照建筑灭火器配 置设计规范GBJ140-90国家标准；灭火器悬挂、摆放地点的环境温度为-10 C55 C；灭火器的设置地点应位置明显，便于取用，并且不影响安全疏散，推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻每个配置点的灭火器不少于 2只，不宜多于 5只，高度不超过 1.5米； 轻便灭火器应统一编号，并编制分布清单，

7、列明品名、规格、数 量、分布位置及有效期。对灭火器要经常进行检查，检查内容为：喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）；压力表指针是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因，检查后要重新灌装）；零部件是否完整（有无松动、变形、锈蚀、损坏）；可见部位防腐层是否完好（轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验）；铅封是否完好进行定期检查、保养：每半年检查一次喷嘴和喷射管有否堵塞、 腐蚀损坏，刚性连接式喷筒是否能绕其轴线回转，并可在任意位 置停留，推车式灭火器的行车机构是否灵活，有否检验标志。灭火器由消防部门进行灌装。与商铺签订消防安全管理责任书并每季度对商铺的消防设施进 行一次检查。在项目的消

8、防管理工作中，消防栓的管理一直是一项重要而困难每月一次每半年一次a)b)c)2、A.B.3、A.B.C.D.E.F.4、A.B.C.D.E.F.G.:检查柜内管件是否齐 电线是否影响操作栓的工作，因此，在确保满足项目消防管理需求的同时，为减轻秩序维护的工作量，提升工作效率，对消防栓的日常巡检与保养工作进行变 革。服务中心消防员（兼职）每半年第一个月15日前依据检查要求， 负责对物业服务中心消防栓进行巡检及养护，要对巡检结果进行汇总存档。服务中心秩序维护队长每半年要与消防员（兼职）共同参与 10%勺消防栓巡检。1、消防栓封条张贴要求正确的张贴方法注意事项：封条张贴外观字迹不可以有沟墨现象岀现，在

9、写 几季度时要填写大写的汉字。在张贴时不可以将封条的不干胶全部撕掉，正确 的将两侧撕掉。在张贴时一定要将两侧的胶粘住，否则会自然张 开。日常巡检发现消防栓门上封保洁员负责所服务区域的消防栓的日常巡查，条脱落、破损，立即通知监控室。监控室通知秩序维护对封条脱落、破损的消防栓进行栓内管件缺失、完好等查验后，补贴新封条。半年检查秩序维护消防专员（兼职）对园区消防设施设备进行巡检养护。消防栓每半年第一个月的15日前进行巡检养护，对园区所有消防栓巡检完后，要对巡检结果进行汇总相关材料后存档。栓外检查：检查栓门封条是否完好，栓门关闭是否良好， 玻璃有无损坏，指示灯、报警按钮、警铃是否齐全。检查栓内（破坏封

10、条，逐个打开消防栓）全、固定是否良好、有无脱落、有无腐蚀，内水龙头有无渗漏。10%）:按消火栓报警按测试报警按钮（随机抽取消防栓总数的钮，消防中心应有正确的报警显示，栓上指示灯亮。，并将栓内清扫干净，部件存放整齐后，关上栓门，贴上新封条 在新封条上填写巡检季度、巡检人、巡检日期。年度检查（与管道放水冲洗同步）每年第一季度第一个月 15日前完成，秩序维护消防专员、秩序 维护队长及维修班师傅同时进行此次检查，确保设备使用时没有问题。完成半年检查中栓外检查部分。开栓门取岀水带，仔细检查有无破损，如有，立即修补或替换； 检查有无发黑、发霉，如有，取岀刷净、晾干。将水带交换摺道和翻动一次。检查水枪头、水

11、带接头联接是否方便牢固、有无缺损，如有立即修复，然后擦净在栓内放好。查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油； 清除阀口附近锈渣。H. 逐个测试报警按钮、指示灯显示的正确性。I. 将栓内清扫干净，部件存放整齐后，关上栓门，贴上新封条，并在新封条上填写巡检季度、巡检人、巡检日期。火灾事故照明灯及疏散指示标志灯的保养1、检查岀口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象；2、岀口指示灯、电源指示灯是否亮，如不亮，应立即修理；3、检查岀口指示灯安装是否牢固；4、针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位；5、灯箱外壳及面板擦抹干净。6、对检查结果形成汇总材料进行存档，已备后查。注：每3个月进

12、行一次备用电池亮灯（约半小时），使电池放电后再充电，延长电池使用寿命。每季度一次手动报警器每季度测试一次，检查表面无破损，指示灯正常闪亮，报警功能正常。 测试办法：1、手动按下报警按钮，直接观察报警器指示灯是否常亮；2、与监控室沟通落实是否报警、报警地址是否准确。3、恢复原始状态。4、对检查结果形成汇总材料进行存档，已备后查。每季度一次水泵结合器的保养1、消防水泵接合器的接口及附件应每季度检查一次，并应保证接口 完好、无渗漏、闷盖齐全、接口与盖板连接牢固。2、对检查结果形成汇总材料进行存档，已备后查。每季度一次烟感报警探头、温 感报警探头烟感报警探头测试方法：1、测试人点燃香烟，登上梯子接近探

13、头，测试人将香烟头接近探头（在 100mm位置）；2、对准烟头吹岀气体到探头内，看到探头指示灯常亮即可；3、随即与确认监控室沟通是否报警、报警地址是否准确。 温感报警测试方法：1、使用吹风筒直接捆扎到一个长杆上，接通电源；2、对需要测试的探头逐个进行吹风，看到探头指示灯常亮即可；3、随即与确认监控室沟通是否报警、报警地址是否准确。 注；对检查结果形成汇总材料进行存档，已备后查。每季度一次521.2 维修班管理职责5.2.1.2.1 巡检与保养的范畴:消防水泵、水泵控制柜、排烟机、防火卷帘门、高层水箱、稳压罐、稳压泵、稳压泵控制柜、管道 及阀门、自动喷淋系统设备的日常巡视和故障检修5.2.1.2

14、.2巡检与保养的工作要求：项目维修班的维修人员依据以下管理标准，严格按照巡视周期（每月）进行巡视，巡视完成后将巡视结果，用工整的文字填写在消防设施（设备）巡检记录中;管理工作标准：消防管道内水压满足对建筑最高楼层实施灭火的要求。稳压罐没有漏气漏水现象，压力显示正 确。在泻压低于消防最低水压的情况下稳压系统能够自动启动。消防用电设备动力线、控制线及消防泵设备处于完好。消防控制中心能够对消防泵、排烟机等设备进行控制，排烟机运行良好，噪音在正常范围内， 各处排烟阀能够控制开启。消防水泵每年进行一次带负载试验并做好记录，要求消防水泵供水系统启动不堵转跳闸；止回A.B.C.D.阀门动作灵敏可靠，反向不泄

15、漏。E.用自动或手动检查电动防火门、防火卷帘门等的控制设备，门体在上升 行，无噪音；/下降过程中，应平稳运F.检查自动喷淋系统中的湿式报警阀、水流指示报警器、报警警铃等报警设备进行目测完好状况及开闭位置正确；以 0.94 1.5L/S的流量从末端试水装置处放水，水流指示器、压力开关、水力警铃等应及时动作并发岀相应的信号。养护工作规范要求:项目维修班的维修人员依据以下部位、保养内容，严格按照保养周期进行保养，保养工作完成后将 保养结果，用工整的文字填写在设备设施维修、保养记录中：记录填写时，每次必须填写“设备设施名称、数量、设施设备安装地点、维修/保养人、维修/保养内容和结果”，维护班长在“维修

16、保养结果评估”签字确认。522.项目消防系统委托维修保养合同的签订项目消防系统委托维修保养合同的签订工作，统一由公司工程部负责。每年年初，工程部统一与专业消防公司签订公司整体的消防系统委托维修保养合同5.2.2.1 项目消防系统委托维修保养工作实施专业消防公司负责依照消防系统委托维修保养合同相关条款，对项目相关消防系统开展维修保养工作。5.2.2.2项目消防系统委托维修保养工作的监控各项目安全负责人或项目制定的专职人员依据消防系统委托维修保养合同，对专业消防公司的维保工作进行监控和检查。并将结果反馈至专业消防公司及公司工程部。5.2.3消防控制室设备运行管理规程消防控制室是消防员通过监控设备及

17、早发现火（险）灾，控制消防机电设备的重要部位，也是物业服务中心负责人组织指挥灭火战斗的枢纽。为充分发挥消防控制室的职能作用，特如下要求:A.室内要保持干净卫生，设备无灰尘，不准堆放杂物。B.非值班人员严禁操作，外来人员进入要经物业服务中心经理或秩序维护队长批准。C.各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运行应始终处于良好状态，各类操作按钮手柄应在自动 位置。D.每班各检查一次各类信号是否正常，并认真记录，如有异常要立即清查原因。E.一切设备设施、元器件、线路不得随意更换。如有损坏，要查明原因，立即申报领导，经批准后及时更换。F.G.消防器材应齐备良好，室内禁止吸烟。 常备应急手电筒及充电式应急

18、照明设施H.灭火处理流程火灾确认后联动柜上相应设备打到自动观察设备运行状态（开启消防广播按疏散顺序进行疏散）自动启动未成功的设备要派人去现场手动进行启动监视系统运行状态5.2.4火险预控 5.2.4.1物业服务中心标准消防架构图（见附图）见附表25.242物业服务中心日常消防管理各级人员工作职责1、2、消防控制室消防员察。确认火情后，立即启动相应消防设备;3、当设备发生故障时，及时通知维修人员进行维修;4、将每班消防报警运行情况记录于消防控制中心报警记录中,对特殊情况请在监控室设按照消防巡检计划对消防器材进行巡视检查，按照巡检与养护的工作要求填写相关纪录;负责控制室消防设备24小时运行操作、监

19、控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观备运行记录表中体现。（如消防中心和监控中心在一个房间，可在其他记录中体现）安全负责人:1、2、3、负责每年12月制订下一年度消防演练计划及消防知识培训计划进行实施，原则上每季度的消防演练不少于一次。，并严格按照计划培训计划当中应包含“消防规章制度”、“火场三会”、“火灾处理流程”、“七不、四要、一清”、“灭火器的巡检、养护、配置”等培训内容;负责园区施工现场临时动火的管理，重点部位动火（变压器室、配电室、汽车库、发电机房、楼层等处），动火必须做到“七不、四要、一清”（详见动火作业管理），并监护作业;4、负责对消防员的工作进行检查、监督和指导，确保各类器

20、材和装置处于良好状态，消防疏散通道保持畅通。5、有效落实消防安全责任制度，和商铺签订商铺消防管理责任书，依此对商铺开展工作。维修班物业服务中心经理:1、为园区消防责任人，对园区消防工作全面负责;2、负责对临时动火作业申请表的审批；作废处理;3、批准消防演练计划、消防知识培训计划5.243消防宣传各物业服务中心应定期在园区内对业主开展消防宣传，每季度至少一次,4次/年。5.2.4.4动火作业的管理A.本单位及外单位在公司辖区内施工需动火的工程，必须事先通知秩序维护队长，由秩序维护队长安排相关人员督促施工单位在动火前必须采取切实有效的防火安全措施，待动火完毕后督促施工单位立即清查现场。B.对私自动

21、火作业的，一经发现，对施工单位除责成立即停工整改，还要对施工个人及负责人进行处罚。一旦造成事故，除加重处罚外,还应追究其法律责任。C.重点部位、危险地段（变压器室、配电房、汽车库、发电机房、楼层、办公室等处）动火，必须经服务中心负责人批准并做好防范工作,方能动火。D.必须做到“七不、四要、一清”即:负责定期对园区所分管消防设施进行保养，确保设施完好。a、动火前“七不”：防火设施不落实不动火;周围的易燃杂物未清除不动火;附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不动火;凡盛装过油类等易燃的容器，未经洗刷干净、排除残有的油质不动火;凡储存有易燃、易爆物品的场所，未经排除易燃物品的不动火;在高空进行焊

22、接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护的不动火;未配备相应的灭火器材不动火。b、动火中“四要”：动火前要指定现场安全负责人；动火人员要严格执行安全操作规程；发生意外事故时，要及时扑救； 现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，如发现不安全苗头时， 要立即停止动火。c、动火后的“一清”动火员和现场负责人在动火后，应彻底清理现场火种，然后才能离开现场。5.245 制定灭火应急方案（预案）和进行消防演习各物业服务中心要根据消防安全工作的一般原则，综合考虑园区房屋建筑结构、布局特点，消防设施（备）状况，小区物业管理工作人员和业主/物业使用人情况等因素，制订园区灭火应急方案（预案）并

23、坚持组织消防灭火模拟演习，是贯彻“预防为主，防消结合”方针的重要措施。5.2.4.5.1 制订预案物业服务中心须在认真调查研究基础上，制订岀切实可行的项目灭火应急预案5.2.4.5.1.1 物业服务中心标准消防灭火流程见附表15.2.4.5.1.2火警、火灾应急处理中各级人员主要职责:消防员工作程序：1、自动报警系统显示火警信号或接到火情报告后，应立即通知当班临近秩序维护员 前往火警现场查看。2、向消防部门报警，向公司领导及秩序维护队长报告；3、 火势较大时启动相应的消防栓系统、喷淋系统、防排烟系统的设备（设施）；4、打开消防电梯迫降开关，关闭所有客梯；5、通过广播、警铃疏散用户；6、做好火警

24、记录。维修人员1、在维修班长的带领下，负责应急电源设备的正常运行；2、切断火灾现场电源，关闭空调机组；3、保证消防设备的正常运行。秩序维护员1、在秩序维护队长的带领下，负责火场灭火；2、接到火警信号后，秩序维护员立即到达现场观察，如确认火情，按下报警掣并 及时组织灭火；3、秩序维护队长和各班长确定人员分配，确定铺设水带线和使用的灭火剂、灭火 器材。4、负责现场维护秩序及警戒，监守各岗位，严防犯罪分之趁火打劫，保证通道畅 通并协助消防队。物业服务中心办公室人员1、负责现场群众的疏导工作，保障器材供应，协助消防队工作；2、 确定疏散人员物资安全岀口、疏散路线，组织消防人员引导、护送用户有秩序的 疏

25、散至安全区；3、逐房检查，核实人员是否完全撤离火灾现场。保洁及其它人员负责现场的人员疏散和救助伤员，以及火灾后的现场清理。物业服务中心经理1、物业服务中心经理担任园区灭火救人工作的总指挥；2、组织火情侦察。掌握火势发展情况，确定火场的主要方向，及时召集力量；3、 向物业服务中心各级管理人员明确布置救人、疏散物资和灭火、检查执行情况；4、消防队达到时、及时向消防队领导报告火情，服从统一领导，按照统一部署， 带领员工执行；5、扑灭火灾后，向公司提交火灾报告，分析着火原因，惩罚当事人，教育群众。5.2.4.5.1.3灭火应急预案编制内容要求;组织机构包括：灭火行动组、通讯联络组、疏散引导组、安全防护

26、救护组;报警和接警处置程序;应急疏散的组织程序和措施;扑救初起火灾的程序和措施;通讯联络、安全防护救护的程序和措施。要有要害部位灭火应急方案（预案），内容包括:报警、召集信号与集合地点； 总（副）指挥与指挥部人员姓名； 灭火组织结构与分工、职责； 灭火方法与消防器材；疏散抢救人员、物品的地点和方法； 防爆防毒等安全措施；消防演习工作要求1、2、3、4、5、6、5.2.4.5.1.4为保证应急方案在实践中得到正确运用，各物业服务中心应安排时间按照应急预案内容进行演习。A.演习的次数与时间实地演习的次数应根据单位的具体情况而定，一般每年应不少于四次。开展演习的具体时间,可根据季节变化或工作繁忙程度

27、等情况来确定，通常可安排在春秋季为宜。B. 演习形式与范围 模拟操场训练。按接警、岀动、指挥、分工配合及临时处理等综合动作演练，检验是否符 合应急预案。 模拟实战训练。即按接警岀动到现场，按照实战要求抛掷、连接水龙带，供水岀水，适量 使用干粉、泡沫灭火器，同时进行疏散物品和伤员救护训练。 演习的范围可分为小区综合性演习、段（片）区演习、局部演习。C. 注意事项为了保证演习效果，使每位参演人员明确演习任务、方法和要求，必须做到：演习前有组织、有准 备、有计划；演习中有情况、有步骤；演习后有讲评、有总结。通过消防演习，不断强化员工的消防安 全意识，提高实战能力。 选择恰当时间，尽量不要影响本单位的正常工作。 需点火演习的，必须按规定做好安全保护工作。 演习时，要注意疏导围观群众，使其与演习场地保持一定距离，以免造成伤害。 演习后要填写突发事件演练记录留存。5.3检查监控5.3.1公司实施消防安全三级检查制度。与公司三级消防管理机构相适应，需实施消防安全三级检查制度，有效落实消防安全责任制度，定期进行检查，并有保存相关记录。其主要内容如下:A.一级检查由公司总经理负责组织实施：每季度由公司总经理或授权他人对各部门进行重点检查或抽查，尤其是每年元旦、春节、五一、十一前要组织防火安全大检查，公司品质部每年不少于