第五章制造业作业计划与控制

1、1本章主要内容本章主要内容1 1 选址的重要性和难度选址的重要性和难度 2 2 影响选址的因素影响选址的因素3 3 选址的一般步骤选址的一般步骤4 4 选址的评价方法选址的评价方法 第五章第五章 生产和服务设施选址生产和服务设施选址2新设企业或新新设企业或新增加独立经营增加独立经营单位单位企业扩大原企业扩大原有设施有设施企业迁址企业迁址企业什么时候需要选址？企业什么时候需要选址？3第一节 选址的重要性和难度一、一、 选址的重要性选址的重要性 选址是运作策略的一部分，是取得竞争优势的选址是运作策略的一部分，是取得竞争优势的重要条件重要条件n投资：投资：n成本：成本：n人员：人员：n改变困难，作用

2、深远改变困难，作用深远在不同的地点建厂对投资多少有很大的影响。在不同的地点建厂对投资多少有很大的影响。影响提供产品和服务的成本，从而影响到价格影响提供产品和服务的成本，从而影响到价格和竞争力。和竞争力。影响吸引优秀人才、职工的生活和工作积极性。影响吸引优秀人才、职工的生活和工作积极性。4背景资料背景资料：目前，我国很多化工企业存在选址不目前，我国很多化工企业存在选址不当、没按有关法律法规建设，特别是当、没按有关法律法规建设，特别是很多企业沿江河而建，一旦发生事故，很多企业沿江河而建，一旦发生事故，将对饮用水构成严重威胁。据统计，将对饮用水构成严重威胁。据统计，我国有我国有2100021000多

3、家化工企业，沿长江、多家化工企业，沿长江、黄河分布的就在黄河分布的就在 5050以上。以上。5二、选址的难度选址关系到很多因素，而这些因素常常是互相选址关系到很多因素，而这些因素常常是互相矛盾的矛盾的n接近顾客往往不接近原材料产地n运输方便的地点地价高不同因素的相对重要性很难确定和度量不同因素的相对重要性很难确定和度量n心脏病医院建在人口稠密区还是城郊区不同部门利益不同，所追求的目标不同不同部门利益不同，所追求的目标不同随时间变化，现在认为是好的选址，过几年可随时间变化，现在认为是好的选址，过几年可能就不一定，反之亦然能就不一定，反之亦然n大学在市中心不能发展n偏僻地点变繁华6第二节第二节 影

4、响选址的因素和选址的影响选址的因素和选址的一般步骤一般步骤7制造业设施选址与定位要考虑的因素制造业设施选址与定位要考虑的因素 8成本成本+ +供货速供货速度度注重成本注重成本最小化最小化销售收入最大化供应商供应商制造商制造商仓储和配仓储和配送中心送中心客户客户零售业零售业9一、经济因素（1 1）运输条件和费用）运输条件和费用企业一切生产经营活动都离不开交通运输。企业一切生产经营活动都离不开交通运输。运输工具：水运；铁路运输；公路运输；空运。运输工具：水运；铁路运输；公路运输；空运。在选址时，要考虑是接近原材料供应地，还是在选址时，要考虑是接近原材料供应地，还是接近消费市场。接近消费市场。10下

5、述情况的企业应该接近原料或材料产地：下述情况的企业应该接近原料或材料产地：n原料笨重而价格低廉的企业，如砖瓦厂、水原料笨重而价格低廉的企业，如砖瓦厂、水泥厂、玻璃厂、钢铁冶炼厂和木材厂等。泥厂、玻璃厂、钢铁冶炼厂和木材厂等。n原料易变质的企业，如水果、蔬菜罐头厂。原料易变质的企业，如水果、蔬菜罐头厂。n原料笨重，产品由原料中的一小部分提炼而原料笨重，产品由原料中的一小部分提炼而成，如金属选矿和制糖。成，如金属选矿和制糖。n原料运输不便，如屠宰厂。原料运输不便，如屠宰厂。11下述情况的企业应该接近下述情况的企业应该接近消费市场消费市场：n产品运输不便，如家具厂，预制板厂产品运输不便，如家具厂，预

6、制板厂n产品易变化和变质，如制冰厂、食品厂产品易变化和变质，如制冰厂、食品厂n大多数服务业大多数服务业w商店商店w消防队消防队w医院医院w中、小学校中、小学校12一、经济因素（续）（2 2）劳动力可获性与费用）劳动力可获性与费用n对于劳动密集型企业，必须考虑劳动力的成本对于劳动密集型企业，必须考虑劳动力的成本n设厂在劳动力资源丰富、工资低廉的地区，可设厂在劳动力资源丰富、工资低廉的地区，可以降低人工成本以降低人工成本n对于大量需要具有专门技术员工的企业，人工对于大量需要具有专门技术员工的企业，人工成本占制造成本的比例很大，而且员工的技术成本占制造成本的比例很大，而且员工的技术水平和业务能力，又

7、直接影响产品的质量和产水平和业务能力，又直接影响产品的质量和产量，劳动力资源的可获性和成本就成为选址的量，劳动力资源的可获性和成本就成为选址的重要条件重要条件 13一、经济因素（续）（3 3）能源及水资源可获性与费用）能源及水资源可获性与费用n没有燃料（煤、油、天然气）和动力（电），企业没有燃料（煤、油、天然气）和动力（电），企业就不能运转就不能运转n对于耗能大的企业，如钢铁、炼铝、火力发电厂，对于耗能大的企业，如钢铁、炼铝、火力发电厂，其厂址应该靠近燃料、动力供应地其厂址应该靠近燃料、动力供应地n水资源缺乏问题日益严重，但水资源缺乏问题日益严重，但工业耗水万元产值耗工业耗水万元产值耗水近水近

8、200 200 立米，发达国家为立米，发达国家为20-3020-30立米，水的重复立米，水的重复利用率仅为利用率仅为50%50%，发达国家为，发达国家为80%80%14一、经济因素（续）（4 4）厂址条件和费用）厂址条件和费用n在平地上建厂比在丘陵或山区建厂要容易施工得多，造价也低在平地上建厂比在丘陵或山区建厂要容易施工得多，造价也低得多得多n在地震区建厂，建筑物和设施都要达到抗震要求在地震区建厂，建筑物和设施都要达到抗震要求n在有滑坡、流沙或下沉地面上建厂，要有防范措施在有滑坡、流沙或下沉地面上建厂，要有防范措施n在荒地上还是良田上建厂，由于在荒地上还是良田上建厂，由于建设和建房，全国耕地每

9、年以建设和建房，全国耕地每年以250250万亩速度递减万亩速度递减n地价是影响投资的重要因素地价是影响投资的重要因素n厂址条件还应考虑协作是否方便厂址条件还应考虑协作是否方便以上因素需要综合考虑以上因素需要综合考虑15二、政治因素政治局面是否稳定政治局面是否稳定法制是否健全法制是否健全当地有关法规，如环境保护方面的法规，当地有关法规，如环境保护方面的法规，税负是否公平税负是否公平16三、社会因素 居民的生活习惯：企业的产品要适合当居民的生活习惯：企业的产品要适合当地的需要地的需要 文化教育水平：招收受过良好教育和训文化教育水平：招收受过良好教育和训练的员工练的员工 宗教信仰宗教信仰生活水平生活

10、水平17四、自然因素气候条件气候条件n直接影响职工的健康和工作效率直接影响职工的健康和工作效率n气温的高低关系着厂房和办公室的建筑设计气温的高低关系着厂房和办公室的建筑设计n英国的曼彻斯特是世界著名的纺织业区，温度及湿英国的曼彻斯特是世界著名的纺织业区，温度及湿度合适度合适n好莱坞：该地终年温和而干燥，适于室外拍片活动好莱坞：该地终年温和而干燥，适于室外拍片活动水资源水资源n有些企业耗水量巨大，应该靠近水资源丰富的地区。有些企业耗水量巨大，应该靠近水资源丰富的地区。例如，造纸厂、发电厂、钢铁厂、化纤厂等例如，造纸厂、发电厂、钢铁厂、化纤厂等n啤酒厂，对水质要求高，则不仅要近水源，而且要啤酒厂，

11、对水质要求高，则不仅要近水源，而且要考虑水质考虑水质18生产运作全球化趋势对设施选址的影响生产运作全球化趋势对设施选址的影响全球化原因全球化原因n国内劳动力成本高n交通运输、通讯的发展n新技术革命n企业发展需要全球化趋势全球化趋势n全球设置生产基地n全球采购物料n多国生产与协作对选址的影响对选址的影响n集中式分散式。生产基地搬到销售机会好的或生产成本低的国家和地区，组织全球生产运作。19影响海外选址的因素外国政府外国政府对外国生产设施所有者的政策稳定性文化差异文化差异外国工人及家属的居住环境宗教节日和传统顾客偏好顾客偏好当地的审美标准劳动力劳动力工人的教育及培训水平工作实践限制外国雇员数量的可

12、能规定语言差异资源资源原材料、能源和交通的质量及可得性顾客态度顾客态度“不在本国生产”的消极顾客影响汇率汇率货币贬值会改变外国商品价格，不影响本国商品20案例分析：案例分析：haierhaier选址与定位：选址与定位：选址：选址：青岛市经济技术开发区；区位优势：区位优势：沿海港口城市。青岛与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸。青岛既是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地,也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。产业集聚效应：产业集聚效应：海尔、海信、澳柯玛、青啤、双星。地理特点：地理特点：山环水绕山环水绕21haierhaier的全球选址的全球选址19961996年开始

13、，海尔在菲律宾、印度尼西亚、年开始，海尔在菲律宾、印度尼西亚、马来西亚、伊朗等国建厂，生产冰箱、洗马来西亚、伊朗等国建厂，生产冰箱、洗衣机等产品。衣机等产品。19991999年年4 4月，海尔在美国南卡州建生产制造月，海尔在美国南卡州建生产制造基地，占地基地，占地44.544.5万平方米，万平方米，20002000年年3 3月建成月建成投产，设计年产能力为投产，设计年产能力为5050万台，在美国冰万台，在美国冰箱企业中排名第六。箱企业中排名第六。 22海尔为什么在美国设厂海尔为什么在美国设厂进一步拓展美国市场的需要。进一步拓展美国市场的需要。据统计，在美国建据统计，在美国建一个冰箱厂的盈亏平衡

14、点是一个冰箱厂的盈亏平衡点是2828万台，海尔冰箱当万台，海尔冰箱当年出口已经远远超过这个数字。另外，海尔大规年出口已经远远超过这个数字。另外，海尔大规格冰箱长期因远隔重洋而无法大批量进军美国市格冰箱长期因远隔重洋而无法大批量进军美国市场，美国建厂后，海尔冰箱在美国市场的产品结场，美国建厂后，海尔冰箱在美国市场的产品结构将更加合理，市场占有率将进一步提高。构将更加合理，市场占有率将进一步提高。有效规避国际贸易中的非关税壁垒。有效规避国际贸易中的非关税壁垒。海尔认为海尔认为 “进入进入”成本是进一步拓展美国市场亟待解决的成本是进一步拓展美国市场亟待解决的关键所在。关键所在。“三位一体本土化三位一

15、体本土化”战略的关键。战略的关键。设计中心在洛设计中心在洛杉矶、营销中心在纽约、生产中心在南卡州。杉矶、营销中心在纽约、生产中心在南卡州。23五、选址的步骤与方法五、选址的步骤与方法(1) (1) 选区：选区： 要综合考虑经济因素、政治因素、社会要综合考虑经济因素、政治因素、社会因素和自然因素因素和自然因素(2) (2) 选址：选址： 在同一地区选择若干适当的地点，确定在同一地区选择若干适当的地点，确定哪片土地建厂哪片土地建厂 (3) (3) 定址：定址： 比较不同地点，作出决定比较不同地点，作出决定。24 （一）选择某一个地区城市设厂：城市设厂：n优点优点w城市人口稠密，人才集中，交通便利，

16、通讯发达，城市人口稠密，人才集中，交通便利，通讯发达，各种企业聚集，协作方便，动力供应便利，资金各种企业聚集，协作方便，动力供应便利，资金容易筹集，基础设施齐备。容易筹集，基础设施齐备。n缺点缺点w地价昂贵，生活水平高，对环境保护要求高。地价昂贵，生活水平高，对环境保护要求高。n以下情况适于在城市设厂以下情况适于在城市设厂w(1)(1)服务业；服务业；(2)(2)工厂规模不大；工厂规模不大；(3) (3) 占用空间少；占用空间少；(4) (4) 对环境污染小。对环境污染小。 25农村设厂：农村设厂：n优缺点与城市设厂相反优缺点与城市设厂相反n以下情况较适于在农村设厂：以下情况较适于在农村设厂：

17、w(1)(1) 工厂规模大，需占用大量土地；工厂规模大，需占用大量土地；w(2) (2) 生产对环境污染较大，如噪音、有害气体或生产对环境污染较大，如噪音、有害气体或液体；液体；w(3) (3) 需大量非技术性粗工；需大量非技术性粗工；w(4) (4) 有高度制造机密，需与周围隔离。有高度制造机密，需与周围隔离。城郊设厂：城郊设厂：n城郊具有城市和农村的优点，且由于现代交城郊具有城市和农村的优点，且由于现代交通和通讯发达，将有越来越多的工厂设在城通和通讯发达，将有越来越多的工厂设在城郊。郊。26（二）选择合适的地点（1 1）确定厂址应考虑厂区平面布置方案，并）确定厂址应考虑厂区平面布置方案，并

18、留有适当扩充余地。留有适当扩充余地。（2 2）整理厂地环境的费用。不能只考虑厂房）整理厂地环境的费用。不能只考虑厂房和仓库的建设费用，还要考虑周围环境、道路、和仓库的建设费用，还要考虑周围环境、道路、供水、下水道及废料堆放处理的场地等费用。供水、下水道及废料堆放处理的场地等费用。（3 3）职工生活方便。在远离城市的地区建厂，）职工生活方便。在远离城市的地区建厂，还要考虑职工的住房问题，厂区和生活区要同还要考虑职工的住房问题，厂区和生活区要同时考虑。在城市或城郊建厂，要考虑职工上下时考虑。在城市或城郊建厂，要考虑职工上下班交通问题。班交通问题。 27第三节 选址的评价方法1 1）量本利分析法）量

19、本利分析法2 2）评分法）评分法3 3）线性规划运输问题算法）线性规划运输问题算法281）量本利分析法 量本利分析法可以用来评价不同的选址量本利分析法可以用来评价不同的选址方案。方案。任何选址方案都有一定的固定成本和变任何选址方案都有一定的固定成本和变动成本动成本290 盈亏平衡点盈亏平衡点 vo v1 v2 产（销）量产（销）量成本成本fc2fc1tc1tc2收入收入利润利润30量本利分析法步骤步骤：（1）确定每一被选地点的固定成本和可变成本）确定每一被选地点的固定成本和可变成本（2）在同一张图表上绘出各地点的总成本线）在同一张图表上绘出各地点的总成本线（3）确定在某一预定的产量水平上，哪一

20、地点）确定在某一预定的产量水平上，哪一地点的总成本最少或者哪一地点的利润最高的总成本最少或者哪一地点的利润最高这种方法需要建立以下这种方法需要建立以下几点假设几点假设31假 设产出在一定范围时，固定成本不变；产出在一定范围时，固定成本不变；可变成本与一定范围内的产出成正比；可变成本与一定范围内的产出成正比；所需的产出水平能近似估计；所需的产出水平能近似估计；只包括一种产品；只包括一种产品；在成本分析中，要计算每一地点的总成本在成本分析中，要计算每一地点的总成本：总成本总成本=fc+vcq32 举例：下表列出了四个可能成为工厂所举例：下表列出了四个可能成为工厂所在地的地点的固定成本和可变成本在地

21、的地点的固定成本和可变成本地址地址每年的固定成本每年的固定成本/美元美元每单位的可变成本每单位的可变成本/美元美元abcd 250000 100000 150000 20000011302035a.在一张图上绘出各地点的总成本线在一张图上绘出各地点的总成本线b.指出使每个被选地点产出最优的区间（即总成本最低）指出使每个被选地点产出最优的区间（即总成本最低）c.如果要选择的地点预期每年产量为如果要选择的地点预期每年产量为8000个单位，哪一地的总成本个单位，哪一地的总成本最低？最低？33 a.绘出各总成本线，选择最接近预期产量绘出各总成本线，选择最接近预期产量的产出（如每年的产出（如每年1000

22、0个单位）。计算在这个单位）。计算在这个水平上每个地点总成本线个水平上每个地点总成本线地地址址固定成本固定成本/美元美元+ 可变成本可变成本/美美元元=总成本总成本/美美元元abcd250000100000150000200000+11(10000)30(10000)20(10000)35(10000)=360000=400000=350000=550000 绘出每一地址的固定成本（在产出为绘出每一地址的固定成本（在产出为0时）及产出为时）及产出为10000个个单位时的总成本；用一条直线把两点连接起来。单位时的总成本；用一条直线把两点连接起来。340 010010020020030030040

23、04005005006006007007008008000 02 24 46 68 81010121214141616年度产出（千单位）年度产出（千单位）年年度度总总成成本本（千千美美元元dbcab superiorc superiora superior35b.图中显示出了各个供选择地点的总成本最图中显示出了各个供选择地点的总成本最低时的区间。低时的区间。请注意请注意d地从未优于其它任何地从未优于其它任何一地一地。因此可以从。因此可以从b线和线和c线的交点以及线的交点以及a线线和和c线交点所得到的产出水平求出确切的区线交点所得到的产出水平求出确切的区间。为了得到这点，使他们的总成本公式相间。

24、为了得到这点，使他们的总成本公式相等，求等，求q，即得到他们最优产出水平的界限。，即得到他们最优产出水平的界限。36对于对于b和和c来说：来说： (b) (c) 100000+30q=150000+20q解之，解之，q=5000 单位单位/年年对于对于c和和a来说：来说： (c) (a) 150000+20q=250000+11q解之，解之，q=11111 单位单位/年年 c.从这张图中你可看出，每年产出从这张图中你可看出，每年产出8000单单位，地点位，地点c的成本总额最低。的成本总额最低。37选址因素选址因素最高最高分数分数备选方案备选方案 a b c a b c 燃料可获性燃料可获性水源

25、供应充足程度水源供应充足程度劳动力供应情况劳动力供应情况生活条件生活条件运输灵活性及前景运输灵活性及前景环境保护法规环境保护法规税收稳定性税收稳定性共计共计300300100100250250150150200200 50 50 50 5011001100200200 80 80220220120120160160 30 30 30 30840840250250 90 90200200120120160160 40 40 40 40900900220220 80 80200200100100140140 30 30 30 30800800评分法举例评分法举例2）评分法38因素评分法因素评分法这

26、是一种普遍的地点评估方法，它考虑了质和量的输入。这是一种普遍的地点评估方法，它考虑了质和量的输入。步骤：步骤：a 选择有关因素（如市场位置、水源供应、停车场、潜选择有关因素（如市场位置、水源供应、停车场、潜在收入等）在收入等）b 赋予每个因素一个比重，以此显示它与所有其它因素赋予每个因素一个比重，以此显示它与所有其它因素相比的相对重要性。各因素比重总和一般是相比的相对重要性。各因素比重总和一般是1.00c 给所有因素确定一个统一的数值范围（如给所有因素确定一个统一的数值范围（如0-100）d 给每一待选地点打分给每一待选地点打分e 把每一因素的得分与它所占的比重值相乘，再把各因把每一因素的得分

27、与它所占的比重值相乘，再把各因素乘积值相加就得到待选地点的总分素乘积值相加就得到待选地点的总分f 选择其中综合得分最高的地点选择其中综合得分最高的地点39举例：一家摄影公司打算开一家分店，下表是两个举例：一家摄影公司打算开一家分店，下表是两个可供选择的地点的信息可供选择的地点的信息因素因素比重比重得分得分(100)衡量值衡量值地点地点1地点地点2地点地点1地点地点2邻近已有商店邻近已有商店交通繁华交通繁华租金租金大小大小布局布局运营成本运营成本0.10.050.40.10.20.151.010080708640806080909270900.1（100）=100.05（80）=40.4（70）

28、=280.1（86）=8.60.2（40）=80.15（80）=12 70.60.1（60）=60.05（80）=40.4（90）=360.1（92）=9.20.2（70）=140.15（90）=13.5 82.7地点地点2综合得分高，是更好的选择。综合得分高，是更好的选择。40线性规划运输模型 如果商品从不同的发出点运输到不同的接收点，并且如果商品从不同的发出点运输到不同的接收点，并且在整个体系中增加了新地点时，公司应该对运输作独立分在整个体系中增加了新地点时，公司应该对运输作独立分析。在这种情况下，运输线性规划模型非常有用。析。在这种情况下，运输线性规划模型非常有用。 如果有一个新地点增加

29、到现有体系中时，就必须用特如果有一个新地点增加到现有体系中时，就必须用特别的算法来测定最小的运输成本。这种模型被用来分析各别的算法来测定最小的运输成本。这种模型被用来分析各种配置方案，它能显示各个方案的最小成本种配置方案，它能显示各个方案的最小成本 例题例题：某公司现有：某公司现有3个工厂，个工厂，a、b、c，它们在，它们在3个不同个不同的城市。有的城市。有2个仓库个仓库p和和q，它们位于不同的城市，每个仓，它们位于不同的城市，每个仓库每月需供应市场库每月需供应市场2100吨产品。为了更好地为顾客服务，吨产品。为了更好地为顾客服务，该公司决定再设置一个新仓库，经调查，该公司决定再设置一个新仓库

30、，经调查，x和和y两个点可两个点可见仓库。见仓库。41工厂生产能力（吨月）到各仓库单位运费（元）pqxyabc24002400180015274527122448249512715总运输费用210015210012300241800980100工厂工厂到各仓库单位运费（元）到各仓库单位运费（元）能力能力pqx虚拟仓库虚拟仓库abc15274527122448249000240024001800需求需求21002100210030018002100210030030042总运输费用2100152100123002718001591800工厂到各仓库单位运费（元）能力pqy虚拟仓库abc15274

31、5271224512715000240024001800需求21002100210030018002100210030030043产品发运过程运输问题工厂生产能力（台月）到各仓库单位运费（元）pqxabxy280020002400240010203040241622303614128各仓库需求（台月）220014002600某公司现有两个工厂某公司现有两个工厂a a和和b b，3 3个仓库个仓库u u、v v、w w，它们分别在不同的城，它们分别在不同的城市。公司为了求得发展，决定选择某个城市建一个新厂。现有两个市。公司为了求得发展，决定选择某个城市建一个新厂。现有两个被选厂址被选厂址x x、

32、y y，各工厂生产能力、仓库需求及运费如下表：，各工厂生产能力、仓库需求及运费如下表：44总运输费用2200101400162001424001276000工厂仓库能力uvw虚拟仓库abx102030241622361412000280020002400需求220014002600100024001400220020060040045工厂仓库能力uvw虚拟仓库aby10204024163036148000280020002400需求2200140026001000240014002200200600400总运输费用22001014001620014240086440046麦当劳的选址策略1、针

33、对目标消费群针对目标消费群 麦当劳经营定位于年轻人、儿童和家庭成员，所以选点必麦当劳经营定位于年轻人、儿童和家庭成员，所以选点必须在这些人出没的地方或繁华闹市人潮涌动之所。须在这些人出没的地方或繁华闹市人潮涌动之所。 2、着眼于今天和明天着眼于今天和明天。麦当劳选点，要求。麦当劳选点，要求20年不变。年不变。 3、讲究醒目讲究醒目 设点一定要在一楼或二楼的临街店堂，要有透明落地玻璃设点一定要在一楼或二楼的临街店堂，要有透明落地玻璃窗，让路上行人感到麦当劳的文化氛围。窗，让路上行人感到麦当劳的文化氛围。 4、不急于求成不急于求成 黄金地段的房价往往过高，当房主要价超过投资心理价位黄金地段的房价往

34、往过高，当房主要价超过投资心理价位时，麦当劳一般不急于求成。时，麦当劳一般不急于求成。 5、优势互动优势互动 麦当劳往往选择品牌知名度和信誉度较高的麦当劳往往选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福家乐福”、“沃尔玛沃尔玛”等知名百货企业来开店中店，这样既可为百货等知名百货企业来开店中店，这样既可为百货企业带来客源，又吸引逛商场的顾客到麦当劳就餐。企业带来客源，又吸引逛商场的顾客到麦当劳就餐。 471、市场调查和资料信息收集市场调查和资料信息收集 包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空入水平、

35、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间等。间等。 2、对不同商圈中的物业进行评估对不同商圈中的物业进行评估 包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理选择。等，以得到最佳的位置和合理选择。3、投资回报与风险评估投资回报与风险评估 商铺的投资是一个既有风险、又能够带来较高回报的决商铺的投资是一个既有风险、又能够带来较高回报的决策，应更多地关注市场定位和价格水平。既考虑投资回策，应更多地关注市场定位和价格水平。既考虑投资回报的水平，也注重中长期的稳定收入，这样才能较好地报的水平，也注重中长期的稳定收入，这样才能较好地控制风险，达到投资收益的目的。控制风险，达到投资收益的目的。 麦当劳的选址步骤48麦当劳的商圈调查1、确定商圈范围确定商圈范围 一般说来，商圈范围是以这个餐厅中心，以一般说来，商圈范围是以这个餐厅中心，以12