佛山市南海区三旧改造专项规划修编

1、佛山市南海区三旧改造专项规划修编佛山市南海区三旧改造专项规划修编（2014-20202014-2020 年）年）编制单位：广州地理研究所编制单位：广州地理研究所2015 年年 4 月月项 目 名 称：佛山市南海区三旧改造专项规划修编（2014-2020 年）委 托 单 位：佛山市南海区国土城建和水务局规划设计单位：广州地理研究所规划设计证书：粤城规编（142041）号项目负责：张晓初（助理研究员）审 定：张晓初（助理研究员）审 核：罗晓云（高级工程师）校 对：黎健宏设计人员：韩标标陈志强黎健宏朱镇鹏黎清华依申请公开 南府复2015233 号 佛山市南海区人民政府关于批准实施佛山市南海区三旧改造

2、专项规划（修编）（20142020 年）的批复区国土城建和水务局（国土）：南国土2015118 号文收悉。经研究，同意你局上报的佛山市南海区三旧改造专项规划（修编）（20142020 年），请你局按要求向上级有关部门备案。 佛山市南海区人民政府 2015 年 4 月 21 日目 录第一章 总则 11.1 规划背景 .11.2 规划原则 .11.3 规划依据 .21.4 规划范围 .21.5 规划期限 .2第二章 改造目标与范围 32.1 专项规划目标 .32.2 改造目标 .32.3 分类改造目标 .32.4 改造单元规划 .42.5 改造范围 .42.6 重点改造区域 .4第三章 总体用地布

3、局 63.1 总体用地布局 .63.2 分类用地布局 .73.3 分镇（街）用地改造布局 .8第四章 功能定位124.1 城镇改造区 .124.2 村庄整治区 .124.3 工矿厂企改造区 .124.4 生态环境改造区 .124.5 都市农业和现代农业综合开发区 .124.6 主题文化公园建设区 .12第五章 土地利用135.1 容积率分区 .135.2 建筑高度分区 .145.3 建筑密度分区 .14第六章 改造规划引导156.1 改造的模式引导 .156.2 改造的开发强度引导 .186.3 改造的土地利用功能引导 .196.4 规划意向与各镇街城市总体规划对照分析 .206.5 改造时序

4、 .20第七章 改造的环境影响分析22第八章 “三旧”改造专项指引238.1 公益性设施系统 .238.2 道路交通系统 .248.3 保障性住房系统 .268.4 绿化与开敞空间系统 .268.5 文化保护和风貌设计 .26第九章 区域分片改造299.1 区域规划的功能定位 .299.2 区域改造的具体情况 .29第十章 规划实施机制3010.1 规划保障 .3010.2 财政保障 .3010.3 组织保障 .3010.4 制度保障 .3110.5 政策保障 .3110.6 控制保障 .32第十一章 年度实施计划3411.1 编制原则 .3411.2 年度实施计划工作程序 .3411.3 年

5、度实施计划表 .3411.4 南海区 2014 年度城市更新（“三旧”改造）实施计划.35附表 36附表一 南海区“旧城镇”改造项目库.36附表二 南海区“旧村居”改造项目库.49附表三 南海区“旧厂房”改造项目库.69附图152第一章第一章 总则总则1.1规规划背景划背景由于历史原因，我国城市发展过程中，存在大量旧城镇、旧厂房、旧村居未能与城市更新同步的现象，因“三旧”问题而造成的土地空间、能源、资源环境、人口方面的制约，极大地阻碍了我国城镇化建设的进程。广东省自 2009 年来出台了一系列有关“三旧”改造的文件，如广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府20097

6、8 号）、广东省国土资源厅关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知、广东省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知（粤府办2009122 号）等，走在全国三旧改造进程的前列。佛山市南海区经济发展一直走在全国的前列。经济的快速发展，对建设用地要求更高。而由于土地的有限性，南海区的进一步发展已经明显受到土地空间资源有限、土地利用效率不高、城镇建设环境欠佳、规划布局不尽合理等问题的制约。旧城镇的拥挤和环境问题、旧厂房的低效利用和效率问题、城中村的违法建筑和管理问题，已经成为目前经济社会发展中最突出、最复杂、最集中的矛盾和问题。“三旧”问题不仅使城市环境难以改善、城市

7、质量难以提升、居民生活难以提高，还影响到城市发展整体战略布局的实施，阻碍城市结构的完善和土地使用效益的提升，侵蚀南海区整体的土地价值，并以其非正规的经营手段制约了城市的公平发展环境和法制管理秩序，与构建和谐社会、新南海的要求不相适应。在可用于建设开发的增量土地将愈来愈少的情况下，对 “旧城镇、旧厂房、旧村居”进行改造，盘活存量土地资源、充分挖掘土地资源价值，成为南海区今后相当长的一段时间内土地利用和土地管理的关键任务。2008 年，南海区委托佛山市城市规划勘测设计研究院完成了佛山市南海区三旧改造专项规划（2007-2015），2010 年，佛山市城市规划勘测设计研究院对于原三旧改造专项规划进行

8、了修编。前两版的三旧改造专项规划对南海区进行城市产业结构调整和功能更新，化解土地资源紧缺矛盾，引导城市和产业发展定位提供了强有力的支撑。2014 年，广东省国土资源厅正式复函佛山市政府，经省人民政府同意，选取佛山市南海区作为广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点。根据佛山市南海区深化“三旧”改造综合试点近期主要试点内容，提出了近期改造要求。1. 完善收益分配机制，平衡改造各方利益。包括：创新补偿安置方案、完善出让利益返还机制、推进集体用地流转。2. 强化规划引领作用，推进成片改造。包括加快“三旧”改造地块整合、建立激励机制。3. 优化审批流程，提高“三旧”用地审批效率。包括探索差别化的用地报批政

9、策，优化审批流程。至此，南海区正式迎来新一轮深化推进“三旧”改造工作新时期。因此，有必要对南海区三旧改造专项规划进行再一次修编。本轮改造规划将对项目库进行调整，项目库不规定改造年限，每年的改造项目由年度实施计划具体确定，年度实施计划的改造项目根据具体条件在本改造项目库中选择确定。根据实际改造情况，可以进行连片改造连片改造和区域改造，以减小改造难度，每年根据具体情况推出重点改造项目，以提高改造效率。1.2规规划原划原则则（1）坚持解放思想，改革创新以思想解放推动观念创新、制度创新、实践创新，持续释放改革红利，促进“三旧”改造工作进一步深化改革。（2）坚持政府引导，市场运作切实转变政府职能，改善和

10、加强宏观管理和政策引导，加快建立城乡统一的土地市场，充分发挥市场配置土地资源的决定性作用，健全“三旧”改造的激励与约束机制。（3）坚持以人为本，共享共赢充分尊重和保障土地权利人的权益，建立健全平等协商机制，统筹兼顾各方利益，让群众共享“三旧”改造成果，形成多方共赢局面。（4）坚持规范运作，有序推进建立健全党委领导、政府负责、部门协同、公众参与的工作机制，统筹规划、分步实施，全面推进、突出重点。正确处理改革创新与依法行政的关系，正确处理改革、发展、稳定的关系，确保试点工作有序推进。 1.3规规划依据划依据（1）法律法规：a)中华人民共和国土地管理法，2004 年 8 月 28 日修改通过后施行；

11、b)中华人民共和国城乡规划法，2008 年 1 月 1 日起施行；c)中华人民共和国土地管理法实施条例，1999 年 1 月 1 日起施行；d)广东省基本农田保护区管理条例，2002 年 4 月 1 日起施行；e)广东省土地利用总体规划条例，2009 年 3 月 1 日起施行；f)规划环境影响评价条例，2009 年 10 月 1 日起施行；g)广东省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知；h)广东省“三旧”改造规划及年度实施计划编制要点；i)佛山市关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及 3 个相关指导意见的通知。j）印发佛山市三旧改造项目规划建设管理指导意见（试行）的通知(佛府办20

12、10141 号 )k）广东省住房和城乡建设厅广东省国土资源厅关于开展“三旧”改造规划修编工作的通知（粤建规函20141972 号）l）广东省国土资源厅关于选取佛山市南海区作为广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点的复函（粤国土资三旧函20141664 号）。（2）相关规划：a)佛山市城市总体规划（20052020）；b)佛山市城市发展概念规划；c)佛山市域城镇体系规划；d)佛山市南海区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；e)南海区土地利用总体规划（20102020）；f）佛山市“三旧”改造专项规划修编及动态调整（2012-2015 年）。1.4规规划范划范围围南海区三旧改造专项规划范围为南海

13、全区 1073.82 平方公里的行政管辖范围，包括 1 个街道（桂城）、6 个镇（里水、九江、丹灶、大沥、狮山、西樵）。1.5规规划期限划期限南海区三旧改造专项规划期限为 20142020 年。第二章第二章 改造目改造目标标与范与范围围南海区“三旧”改造专项规划总体目标是以土地利用总体规划为依据，综合分析南海区土地利用现状和各行业对土地资源的潜在需求，紧紧围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡人居环境改善、社会主义新农村建设等战略部署，在有利于进一步提高土地节约集约利用水平和产出效益的前提下提出适合南海区经济社会发展的“三旧”改造模式，确定“三旧”的范围和空间布局，实现土地利

14、用效率最大化，建立生态环境保护和经济发展相一致的城乡建设用地结构，保证土地资源的可持续利用和社会经济可持续发展。2.1专项规专项规划目划目标标（1）土地利用更集约通过“三旧”改造的带动，盘活利用存量建设用地，拓展优化用地空间。到2020 年，全区启动实施“三旧”改造项目 10 万亩以上，其中完成“三旧”改造项目4 万亩以上。与 2013 年相比，单位地区生产总值建设用地到 2020 年降低 60%，单位建设用地二、三产业增加值提高 1.2 倍，建设用地综合承载能力显著提高，节约集约用地水平居全省前列。（2）产业结构更优化坚持转变经济发展方式，促进产业结构向低能耗、低污染、高附加值的方向转变，推

15、动产业集聚高效发展。到 2020 年，启动实施“三旧”改造项目中属产业升级类别的占 50%以上，完成“三旧”改造项目中属产业升级类别的占 2 万亩以上。（3）城乡环境更友好推进高速公路沿线旧厂房整治改造工作，加大村级工业区改造力度，促进城镇化水平和质量稳步提升，城乡生产生活环境进一步改善。到 2020 年，完成“三旧”改造项目中属村级工业区改造的 2 万亩以上，启动实施 10 个以上旧村居改造（社区公寓）项目。 （4）制度机制更健全逐步建立存量建设用地盘活利用代替增量供给的土地供应新机制，城乡统一的土地市场制度基本成熟，“三旧”改造工作制度更加健全。2.2改造目改造目标标本轮南海区“三旧”改造

16、的规划期是从 2014 年至 2020 年。在分析总结现有“三旧”改造实施成效的基础上，全面推进各镇（街）的中心区、重点产业片区、重点景观地区、重大基础设施建设区内旧村居以及存在严重安全隐患、效益低下的旧厂房，居住环境极差的旧城镇的“三旧”改造工作，逐步实现“三旧”地区建设环境的改善和经济效益的提升，激活新的经济增长点，促进产业结构优化与调整，改善旧城区及村庄的生活和工作环境，完善城市功能，加强区域性中心城市功能配套，保护历史文脉，促进旧城复兴，塑造南海独特的城市风貌和区域形象，提升城市综合竞争力，推动南海区城乡一体化建设，使城乡城市化水平和城镇面貌全面提升。2.3分分类类改造目改造目标标2.

17、3.1“旧城旧城镇镇”改造目改造目标标南海区“旧城镇”的现状：用地混杂、道路不通畅，影响城市功能的合理布局；市政配套设施老化，建设标准跟不上城市发展；景观较差、缺乏公共活动空间；旧仓库或废弃厂房占据城区土地。“旧城镇”改造，主要是指南海区镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造。“旧城镇”改造主要目标是：通过实施 “旧城镇”项目改造，使南海城镇的土地利用效益水平得到提高，改善城市居民的居住条件和生活环境，增加居住和城市生产、生活服务设施，保护完善历史风貌街区和风景景观地区，美化重要地区的城市景观风貌，使南海城市风貌更加迷人、城市景观更加秀美、城镇道路交通更加通畅，土地利用效益有

18、明显提升，生活环境更加舒适。坚持旧城镇改造与住房建设同步推进，在推进旧城镇改造中结合“十一五”住房建设规划，同步实施经济适用房和廉租房建设，解决市民住房难问题。2.3.2“旧厂房旧厂房”改造目改造目标标南海区“旧厂房”的现状：大量是临时建筑和单层简易结构厂房；道路不通畅、等级低，存在一定消防问题；土地、能源、环境消耗高，产出低，资源占用高，整体地块的开发强度小。“旧厂房”改造，是指南海区镇（街道）、村和工业园区内旧厂房的改造，包括严重影响城市观瞻的临时建筑，将城乡规划时不再作为工业用途的厂房用地、国家产业政策规定的禁止类和淘汰类产业的原厂房用地，以及不符合安全生产和环保要求的厂房用地，纳入改造

19、范围，原则上按片区整合重建。规划将旧厂房改造成为功能配套完善的现代化工业区、商贸新城、村民公寓等，成为产业优化升级的重要载体和城镇面貌提升的重要课题，实现土地集约利用、产业集聚提升、劳动就业增加、社会稳定和谐的目标，加快我区工业化、城市化、国际化发展进程。如厂房建设年限不久，亦可改造后用于服务业发展（如改造为写字楼），以促进资源优化配套推进产业结构调整和优化升级。2.3.3“旧村居旧村居”改造目改造目标标南海区“旧村居” 的现状：由于城市规划滞后，建筑无序，建筑密度过大，公共设施和基础设施不完善，村民居住环境差；在集体经济落后的村庄，管理形式松散、建设分散、用地超标。“旧村居”改造，是在“城中

20、村”、“园中村”、“空心村”等旧村居，借助“三旧”项目为“示范村居”推进农民公寓建设、集体物业改造和村容村貌整治。对有区位条件的旧村，可改造成新式厂房发展集体经济。与产业布局相协调的村居可发展第三产业服务村民和园区，促进村经济发展。对于名镇名村改造应尊重特色空间和历史文脉。应进行村容村貌整治，利用空地建设公共绿地和活动场地，改善居住环境。推进“城中村”改造，重新塑造城市形象。统一规划、统一开发，建设农民公寓，完善市政设施和服务设施。2.4改造改造单单元元规规划划改造单元是对“三旧”改造项目进行成片控制、成片引导而划定的重要用地范围，是实现“三旧”改造规模化改造、保证城市功能得以有效提升的重要技

21、术手段，通过项目的归宗整合，对改造单元内的改造强度、配套设施、城市设计等内容进行控制与引导，以实现统一规划、成片改造。改造单元的范围应结合改造项目界线，在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，以相对成片的区域进行划定，用地面积不小于 5 公顷。改造项目作为“三旧”改造项目申报国土部门审查与确权的基本单位，改造单元是作为规划控制引导的基本单位。零星改造项目是指规划确定的改造单元之外的独立改造项目，用地规模小于 3 公顷。2.5改造范改造范围围2.5.1改造改造项项目目库库根据南海区“三旧”改造地块标图建库成果及各镇（街）上报改

22、造项目的相关材料，结合本规划确定的划定对象标准，由南海区国土城建和水务局、三旧改造协调领导小组办公室最后审定，南海区“三旧”改造项目库包括“旧城镇”改造、“旧厂房”改造和“旧村居” 改造等共 4478 个地块，合计用地总规模为 19992.36 公顷。其中，“旧城镇”改造 519 项，占地约 2669.38 公顷，约占改造总面积的13.35%；“旧厂房”改造 3343 项，占地约 13459.24 公顷，约占改造总面积的67.32%；“旧村居” 改造 716 个，占地约 3863.74 公顷，约占改造总面积的19.33%。详见附表。2.5.2动态调动态调整机制整机制根据广东省国土资源厅关于建立

23、“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知、广东省“三旧”改造地块标图建库动态调整技术规定等文件要求，建立“三旧”改造项目库动态调整机制。南海区“三旧”改造项目库根据广东省国土资源厅审核通过的南海区“三旧”改造地块标图建库动态调整成果，每半年调整一次。调整后的改造项目库报南海区人民政府审批后，纳入专项规划范围。2.6重点改造区域重点改造区域南海区本轮改造划定的重点改造区域分别为桂城街道的广东金融高新技术服务区 c 区和华南汽车城升级改造项目，九江镇的汇昌新城改造片区，西樵镇的西樵科技园区、樵江新城（西樵片）和听音湖片区，丹灶镇的大金智地高端产业服务区，狮山镇的大圃兴贤风梅岭片区改造项目，大沥镇

24、的沥桂新城大沥核心区改造片区和联滘、平地片区，里水镇的河村月池板块和金峰洲板块。第三章第三章 总总体用地布局体用地布局3.1总总体用地布局体用地布局“三旧”改造的总体布局，是从整个南海区域未来规划的角度，对改造地块的适用功能进行重新分配与定义，并且布局以城市的发展变化进行规划地块布局，达到城市绿地系统的修复，文化风貌的延续，产业发展的振兴，舒适道路环境的构建等方面效果。根据城市总体规划和土地利用规划的功能布局，结合上述城市发展的最新要求，确定“三旧”改造地块的用地功能。最终确定“三旧”改造用地总规模为19992.35 公顷。改造后为商业服务业设施用地的主要集中在狮山镇、大沥镇等地区；改造后为工

25、矿仓储用地的地块主要分布在狮山镇、西樵镇、里水；改造后为居住用地的地块主要分布在桂城街道、西樵镇、大沥镇；改造后为公共管理与公共服务用地的地块主要分布在桂城街道、狮山镇、西樵镇；改造后为特殊用地的地块主要分布在九江镇。（如表 1 所示）表 1 “三旧”改造建设用地汇总序号序号用地性质用地性质用地编码用地编码用地面积（公顷）用地面积（公顷）占改造用地面积比例占改造用地面积比例1居住用地r5696.68 28.71%公共管理与公共服务用地a867.56 4.37%行政办公用地a1133.74 0.67%文化设施用地a259.55 0.30%教育科研用地a3553.04 2.79%体育用地a435.

26、04 0.18%医疗卫生用地a567.29 0.34%社会福利设施用地a614.24 0.07%文物古迹用地a72.41 0.01%2其中宗教用地a92.24 0.01%商业服务业设施用地b4233.55 21.34%商业设施用地b13417.53 17.22%商务设施用地b2689.95 3.48%娱乐康体用地b368.54 0.35%3其中公用设施营业网点用地b457.53 0.29%4工业用地m2924.37 14.74%5仓储用地w139.38 0.70%6交通设施用地s191.77 0.97%7公用设施用地u187.50 0.94%8公园绿地g11062.36 5.35%9村庄建设用

27、地h144365.84 22.00%10发展备用地h9173.81 0.88%11总面积19842.81 100.00%3.2分分类类用地布局用地布局3.2.1 旧城旧城镇镇用地改造布局用地改造布局旧城镇改造用地共 2669.38 公顷。其中，1068.67 公顷改造为居住用地，占旧城镇改造建设用地的 40.03%；298.77 公顷改造为公共管理与公共服务用地，占旧城镇改造建设用地的 11.19%；663.55 公顷改造为商业服务业设施用地，占旧城镇改造建设用地的 24.86%；216.34 公顷改造为工业用地，占旧城镇改造建设用地的 8.10%。（具体如下表 2 所示）表 2 旧城镇改造建

28、设用地汇总序号序号用地性质用地性质用地编码用地编码用地面积（公顷）用地面积（公顷）占改造用地面积比例占改造用地面积比例1居住用地r1068.67 40.03%公共管理与公共服务用地a298.77 11.19%行政办公用地a159.52 2.23%文化设施用地a28.71 0.33%教育科研用地a3183.04 6.86%体育用地a43.32 0.12%医疗卫生用地a534.72 1.30%社会福利设施用地a66.73 0.25%文物古迹用地a70.50 0.02%2其中宗教用地a92.24 0.08%商业服务业设施用地b663.55 24.86%商业设施用地b1574.47 21.52%商务设

29、施用地b253.36 2.00%娱乐康体用地b316.98 0.64%3其中公用设施营业网点用地b418.75 0.70%4工业用地m216.34 8.10%5仓储用地w0.18 0.01%6交通设施用地s23.77 0.89%7公用设施用地u16.52 0.62%8公园绿地g1147.17 5.51%9村庄建设用地h14227.00 8.50%10发展备用地h97.41 0.28%11总面积2669.38 100.00%3.2.2 旧厂房用地改造布局旧厂房用地改造布局旧厂房改造用地共 13459.24 公顷。其中，3684.80 公顷改造为居住用地，占旧城镇改造建设用地的 27.64%；38

30、3.78 公顷改造为公共管理与公共服务用地，占旧城镇改造建设用地的 2.88%；2983.60 公顷改造为商业服务业设施用地，占旧城镇改造建设用地的 22.38%；2493.25 公顷改造为工业用地，占旧城镇改造建设用地的 18.70%。（具体如下表 3 所示）表 3 旧厂房改造建设用地汇总序号序号用地性质用地性质用地编码用地编码用地面积（公顷）用地面积（公顷）占改造用地面积比例占改造用地面积比例1居住用地r3684.8027.64%公共管理与公共服务用地a383.782.88%行政办公用地a158.760.44%文化设施用地a227.910.21%教育科研用地a3234.191.76%体育用

31、地a426.240.20%医疗卫生用地a531.620.24%社会福利设施用地a63.590.03%2其中文物古迹用地a71.470.01%商业服务业设施用地b2983.6022.38%商业设施用地b12341.2317.56%商务设施用地b2560.784.21%娱乐康体用地b350.530.38%3其中公用设施营业网点用地b431.070.23%4工业用地m2493.2518.70%5仓储用地w123.280.92%6交通设施用地s137.551.03%7公用设施用地u132.971.00%8公园绿地g1722.185.42%9村庄建设用地h142515.6118.87%10发展备用地h9

32、154.291.16%11总面积13459.24100.00%3.2.3 旧村居用地改造布局旧村居用地改造布局旧村居改造用地共 3863.74 公顷。其中，943.22 公顷改造为居住用地，占旧城镇改造建设用地的 24.55%；185.01 公顷改造为公共管理与公共服务用地，占旧城镇改造建设用地的 4.82%；586.40 公顷改造为商业服务业设施用地，占旧城镇改造建设用地的 15.26%；214.78 公顷改造为工业用地，占旧城镇改造建设用地的 5.59%。（具体如下表 4 所示）表 4 旧村居改造建设用地汇总序号序号用地性质用地性质用地编码用地编码用地面积（公顷）用地面积（公顷）占改造用地

33、面积比例占改造用地面积比例1居住用地r943.22 24.55%公共管理与公共服务用地a185.01 4.82%行政办公用地a115.46 0.40%文化设施用地a222.93 0.60%教育科研用地a3135.81 3.53%体育用地a45.49 0.14%医疗卫生用地a50.95 0.02%社会福利设施用地a63.92 0.10%2其中文物古迹用地a70.44 0.01%商业服务业设施用地b586.40 15.26%商业设施用地b1501.84 13.06%商务设施用地b275.82 1.97%娱乐康体用地b31.03 0.03%3其中公用设施营业网点用地b47.71 0.20%4工业用地

34、m214.78 5.59%5仓储用地w15.91 0.41%6交通设施用地s30.45 0.79%7公用设施用地u38.01 0.99%8公园绿地g1193.01 5.02%9村庄建设用地h141623.23 42.25%10发展备用地h912.11 0.32%11总面积3863.74 100.00%3.3分分镇镇（街）用地改造布局（街）用地改造布局 3.3.1 桂城街道用地改造布局桂城街道用地改造布局桂城街道改造用地共 3267.83 公顷，改造后全部为建设用地。其中 1502.85公顷改造为居住用地，占桂城街道改造建设用地的 45.99%；245.96 公顷改造为公共管理与公共服务用地，占

35、桂城街道改造建设用地的 7.53%；965.82 公顷改造为商业服务业设施用地，占桂城街道改造建设用地的 29.56%；85.16 公顷改造为工业用地，占桂城街道改造建设用地的 2.61%。（具体如下表 5 所示）表 5 桂城街道改造建设用地汇总序号序号用地性质用地性质用地编码用地编码用地面积（公顷）用地面积（公顷）占改造用地面积比例占改造用地面积比例1居住用地r1502.85 45.99%公共管理与公共服务用地a245.95 7.53%行政办公用地a168.78 2.10%文化设施用地a212.34 0.38%教育科研用地a3138.29 4.23%体育用地a412.77 0.39%医疗卫生

36、用地a511.19 0.34%社会福利设施用地a62.21 0.07%2其中文物古迹用地a70.38 0.01%商业服务业设施用地b965.82 29.56%商业设施用地b1794.27 24.31%商务设施用地b2142.10 4.35%娱乐康体用地b33.14 0.10%3其中公用设施营业网点用地b426.30 0.80%4工业用地m85.16 2.61%5仓储用地w7.61 0.23%6交通设施用地s18.19 0.56%7公用设施用地u61.98 1.90%8公园绿地g1322.49 9.87%9村庄建设用地h1457.78 1.77%10发展备用地h90.01 0.00%11总面积3

37、267.83 100.00%3.3.2 九江九江镇镇用地改造布局用地改造布局九江镇改造用地共 1064.74 公顷，改造后全部为建设用地。其中 221.64 公顷改造为居住用地，占九江镇改造建设用地的 20.82%；65.75 公顷改造为公共管理与公共服务用地，占九江镇改造建设用地的 6.18%；162.36 公顷改造为商业服务业设施用地，占九江镇改造建设用地的 15.25%；364.72 公顷改造为工业用地，占九江镇改造建设用地的 34.25%。（具体如下表 6 所示）表 6 九江镇改造建设用地汇总序号序号用地性质用地性质用地编码用地编码用地面积（公顷）用地面积（公顷）占改造用地面积比例占改

38、造用地面积比例1居住用地r221.64 20.82%公共管理与公共服务用地a65.75 6.18%行政办公用地a14.94 0.46%文化设施用地a21.47 0.14%教育科研用地a354.09 5.08%医疗卫生用地a54.69 0.44%社会福利设施用地a60.33 0.03%2其中文物古迹用地a70.23 0.02%商业服务业设施用地b162.36 15.25%商业设施用地b1153.75 14.44%商务设施用地b26.50 0.61%3其中公用设施营业网点用地b42.11 0.20%4工业用地m364.72 34.25%5仓储用地w36.71 3.45%6交通设施用地s1.59 0

39、.15%7公用设施用地u4.23 0.40%8公园绿地g111.82 1.11%9村庄建设用地h14195.91 18.40%11总面积1064.74100.00%3.3.3 西樵西樵镇镇用地改造布局用地改造布局西樵镇改造用地共 3662.58 公顷，改造后全部为建设用地。其中 511.33 公顷改造为居住用地，占西樵镇改造建设用地的 13.96%；150.32 公顷改造为公共管理与公共服务用地，占西樵镇改造建设用地的 4.10%；367.29 公顷改造为商业服务业设施用地，占西樵镇改造建设用地的 10.03%；523.49 公顷改造为工业用地，占西樵镇改造建设用地的 14.29%。（具体如下

40、表 7 所示）表 7 西樵镇改造建设用地汇总序号序号用地性质用地性质用地编码用地编码用地面积（公顷）用地面积（公顷）占改造用地面积比例占改造用地面积比例1居住用地r511.33 13.96%公共管理与公共服务用地a150.32 4.10%行政办公用地a122.26 0.61%文化设施用地a214.19 0.39%教育科研用地a3102.41 2.80%医疗卫生用地a57.57 0.21%社会福利设施用地a63.46 0.09%2其中文物古迹用地a70.44 0.01%商业服务业设施用地b367.29 10.03%商业设施用地b1343.95 9.39%商务设施用地b24.60 0.13%3其中

41、娱乐康体用地b318.73 0.51%4工业用地m523.49 14.29%5仓储用地w23.09 0.63%6交通设施用地s66.90 1.83%7公用设施用地u27.97 0.76%8公园绿地g145.69 1.25%9村庄建设用地h141946.52 53.15%11总面积3662.58 100.00%3.3.4 丹灶丹灶镇镇用地改造布局用地改造布局丹灶镇改造用地共 849.51 公顷，改造后全部为建设用地。其中 166.83 公顷改造为居住用地，占丹灶镇改造建设用地的 19.64%；19.49 公顷改造为公共管理与公共服务用地，占丹灶镇改造建设用地的 2.29%；126.88 公顷改造

42、为商业服务业设施用地，占丹灶镇改造建设用地的 14.94%；240.93 公顷改造为工业用地，占丹灶镇改造建设用地的 28.36%。（如下表 8 所示）表 8 丹灶镇改造建设用地汇总序号序号用地性质用地性质用地编码用地编码用地面积（公顷）用地面积（公顷）占改造用地面积比例占改造用地面积比例1居住用地r166.83 19.64%公共管理与公共服务用地a19.49 2.29%行政办公用地a11.50 0.18%文化设施用地a21.00 0.12%教育科研用地a312.56 1.48%体育用地a40.61 0.07%2其中医疗卫生用地a53.82 0.45%商业服务业设施用地b126.88 14.9

43、4%商业设施用地b1123.04 14.48%商务设施用地b22.54 0.30%娱乐康体用地b30.98 0.12%3其中公用设施营业网点用地b40.31 0.04%4工业用地m240.93 28.36%5仓储用地w11.51 1.35%6交通设施用地s7.07 0.83%7公用设施用地u5.08 0.60%8公园绿地g18.54 1.01%9村庄建设用地h14258.52 30.43%10发展备用地h94.67 0.55%11总面积849.51 100.00%3.3.5 狮狮山山镇镇用地改造布局用地改造布局狮山镇改造用地共 5812.39 公顷，改造后全部为建设用地。其中 1358.51

44、公顷改造为居住用地，占狮山镇改造建设用地的 23.37%；259.39 公顷改造为公共管理与公共服务用地，占狮山镇改造建设用地的 4.46%；1188.55 公顷改造为商业服务业设施用地，占狮山镇改造建设用地的 20.45%；1449.82 公顷改造为工业用地，占狮山镇改造建设用地的 24.94%。（如下表 9 所示）表 9 狮山镇改造建设用地汇总序号序号用地性质用地性质用地编码用地编码用地面积（公顷）用地面积（公顷）占改造用地面积比例占改造用地面积比例1居住用地r1358.51 23.37%公共管理与公共服务用地a259.39 4.46%行政办公用地a117.43 0.30%文化设施用地a2

45、15.46 0.27%教育科研用地a3171.96 2.96%体育用地a415.46 0.27%医疗卫生用地a529.16 0.50%社会福利设施用地a66.94 0.12%文物古迹用地a70.72 0.01%2其中宗教用地a92.24 0.04%商业服务业设施用地b1188.55 20.45%商业设施用地b1871.43 14.99%商务设施用地b2256.92 4.42%娱乐康体用地b342.20 0.73%3其中公用设施营业网点用地b417.99 0.31%4工业用地m1449.82 24.94%5仓储用地w48.67 0.84%6交通设施用地s88.96 1.53%7公用设施用地u41

46、.68 0.72%8公园绿地g1315.84 5.43%9村庄建设用地h14892.87 15.36%10发展备用地h9168.12 2.89%11总面积5812.39 100.00%3.3.6 大大沥镇沥镇用地改造布局用地改造布局大沥镇改造用地共 3020.12 公顷，改造后全部为建设用地。其中 1249.53 公顷改造为居住用地，占大沥镇改造建设用地的 41.37%；91.75 公顷改造为公共管理与公共服务用地，占大沥镇改造建设用地的 3.04%；827.49 公顷改造为商业服务业设施用地，占大沥镇改造建设用地的 27.40%；145.84 公顷改造为工业用地，占大沥镇改造建设用地的 4.

47、83%。（如下表 10 所示）表 10 大沥镇改造建设用地汇总序号序号用地性质用地性质用地编码用地编码用地面积（公顷）用地面积（公顷）占改造用地面积比例占改造用地面积比例1居住用地r1249.5341.37%公共管理与公共服务用地a91.753.04%行政办公用地a18.680.29%文化设施用地a25.510.18%教育科研用地a366.722.21%体育用地a45.290.18%医疗卫生用地a54.410.15%社会福利设施用地a60.850.03%2其中文物古迹用地a70.290.01%商业服务业设施用地b827.4927.40%商业设施用地b1589.6619.52%商务设施用地b22

48、31.987.68%3其中公用设施营业网点用地b45.840.19%4工业用地m145.844.83%5仓储用地w11.780.39%6交通设施用地s6.370.21%7公用设施用地u21.690.72%8公园绿地g1224.157.42%9村庄建设用地h14442.2514.64%10发展备用地h91.010.03%11总面积3020.12100.00%3.3.7 里水里水镇镇用地改造布局用地改造布局里水镇改造用地共 2165.66 公顷，改造后全部为建设用地。其中 630.37 公顷改造为居住用地，占里水镇改造建设用地的 29.11%；43.70 公顷改造为公共管理与公共服务用地，占里水镇

49、改造建设用地的 2.02%；658.46 公顷改造为商业服务业设施用地，占里水镇改造建设用地的 30.40%；149.58 公顷改造为工业用地，占里水镇改造建设用地的 6.91%。（如下表 11 所示）表 11 里水镇改造建设用地汇总序号序号用地性质用地性质用地编码用地编码用地面积（公顷）用地面积（公顷）占改造用地面积比例占改造用地面积比例1居住用地r630.37 29.11%公共管理与公共服务用地a43.70 2.02%行政办公用地a114.15 0.65%文化设施用地a29.58 0.44%教育科研用地a311.79 0.54%体育用地a40.91 0.04%医疗卫生用地a56.46 0.

50、30%社会福利设施用地a60.46 0.02%2其中文物古迹用地a70.35 0.02%商业服务业设施用地b658.46 30.40%商业设施用地b1592.41 27.35%商务设施用地b257.60 2.66%娱乐康体用地b33.48 0.16%3其中公用设施营业网点用地b44.97 0.23%4工业用地m149.58 6.91%5仓储用地w0.02 0.00%6交通设施用地s3.64 0.17%7公用设施用地u26.87 1.24%8公园绿地g1153.26 7.08%9村庄建设用地h14499.76 23.08%11总面积2165.66 100.00%第四章第四章 功能定位功能定位4.

51、1城城镇镇改造区改造区旧城镇应以保护历史文化遗产为基本前提，以提升城市服务功能和改善人居环境为首要目标，以建设宜居社区、改善城镇居住环境为目标，以成片开发、集聚发展为原则，明确划分城镇建成区的边界，严格控制外延式拓展的规模，对城镇改造区内的用地实行挖潜，改造低效用地，鼓励城区内“退二进三”，将一些废弃工业厂房或城中村改造成满足城镇发展要求的商贸、居住区，重新整合城镇用地功能布局，实现“1+2+5+x”的“强中心、多组团”空间结构，提升城市形象和品位。旧城镇内危破旧房集中、环境及配套设施缺乏，但同时历史文化遗产丰富，往往承载着重要的城市职能及片区功能。因此，旧城镇的改造应更注重环境效益、社会效益

52、，特别是文化效益。应通过旧城镇的改造全面消除危破旧房；切实提升各类配套设施，特别是市政设施水平；积极增加绿化开敞空间；把旧城镇改造成环境良好、配套完善、岭南特色鲜明、文化底蕴深厚、三产蓬勃发展的城市核心地区。4.2村庄整治区村庄整治区以保障城镇可持续发展，维护和优化区域整体生态结构，保障城市生态安全，实现土地集约利用为目标，对农村居民点进行统一布局、集中建设，腾出更多的土地，以改善人居环境和提升土地使用效率为主要改造方向。 应有计划的将旧村居改造为环境优美、功能配套完善的生活社区，成为承接城市空间延伸的重要组成部分，成为环境优美、绿色环保的生态家园，推进城乡一体化发展和促进城乡和谐社会建设。明

53、确划分村庄边界，控制建设用地规模，通过整合旧村居，对“空心村”实行迁村并点，做到“建新拆旧”，实现“一户一宅”。位于城市规划区范围内的城中村改造必须符合城市总体功能布局；位于城市产业园区内的园中村需改造成满足产业发展需要的用地。4.3工工矿矿厂企改造区厂企改造区旧厂房应以提升土地使用效率、促进产业调整和转型升级、提升城市形象、促进城市升级为首要目标；我市旧厂房普遍存在着产业落后、用地粗放、效率低下、厂区环境差等问题，部分旧厂房还存在着重大的环境污染以及安全隐患，严重的制约了我市的产业结构优化以及城市升级。为构建融合互动的现代产业体系，体现先进制造基地的发展要求，鼓励对有条件和适合的低效工业建筑

54、进行升级改造，以发展高新技术、高附加值的产业为主，加强现代物流、会展、商务服务、科技服务、服务外包、工业设计和文化创意等生产性服务业的发展，形成产业特色鲜明、创新能力较强、具有核心竞争力的产业集群，建成一批世界级、国家级特色产业基地。4.4生生态环态环境改造区境改造区以休闲度假、公用配套为主要改造目标，增加休闲与公共绿化空间，改善城市环境。位于区域绿地中的改造项目须满足非建设用地的控制要求，逐渐搬迁恢复绿地。对于城镇内公共地区和建筑密集区应通过对破旧建筑改造成公共绿地来缓解人口带来的环境压力。4.5都市都市农业农业和和现现代代农业综农业综合开合开发发区区以复耕复绿、增加农田面积和提高农业效益为

55、主要目的。改造农村景观，利用生态资源及环境资源，结合农业生产、经营及农家生活，为人们休闲旅游、农业观光提供场所。4.6主主题题文化公园建文化公园建设设区区以文化产业提升和树立城市旅游品牌为目的。修缮及维护具有历史价值的名人故居、历史文化街区、历史建筑，保护和挖掘南海的历史资源，提升改造现有旅游景点的服务条件、设施水平。从提升南海整体文化软实力的角度，充分利用旧工业建筑、旧村居改造建设成创意产业园、博物馆、工业设计和音像出版等。第五章第五章 土地利用土地利用对经济状况、设施配套、交通运输、生态环境等影响城市开发建设强度的主要因素进行综合分析和多因子校核，合理确定各“三旧”用地的容积率、建设高度、

56、建设密度等开发强度控制要求，以提高土地利用的效率。5.1容容积积率分区率分区 5.1.1 容容积积率管制目率管制目标标与原与原则则通过基于交通、服务、环境和经济平衡的控制，以及对环境效益的保护和经济效益的保证，形成张驰有致、节奏鲜明的城市格局。1、本规划在交通、服务、环境和经济平衡等不同因子确定的基准容积率基础上，结合各区修正权重进行校正，得到全市的容积率分区。不同容积率分区内的改造单元取相应的强度范围。2、各改造单元的开发强度在整个强度分区内实现区域平衡，单元内各地块容积率可以在总量平衡的前提下相互调剂，改造地块容积率的具体指标应在下层次的控制性详细规划中具体确定。3、单个改造地块的建筑容量

57、控制指标应结合现状情况、服务区位、交通区位、环境区位和土地价值等因素进行综合分析后确定，一般地块的建筑容量控制按照佛山市城市规划管理技术规定确定。4、为充分体现集约节约土地利用原则，地铁上盖、城市服务功能集聚区等中心功能突出区域的开发强度可适当提高。5.1.2 容容积积率管制分区率管制分区通过对容积率的控制，整体形成疏密有致的开发布局。校正后容积率落实到改造单元上，得出改造单元容积率控制图则。1、高容积率区主要是分布在城市中心、次中心中重要的城市节点和聚集区，包括桂城和大沥的旧城镇改造项目为主。主要改造为商业、办公用地，容积率建议控制在3.04.5 之间。为充分体现集约节约土地利用原则，地铁上

58、盖、城市服务功能集聚区等中心功能突出区域的开发强度可适当提高。如果改造地块位于地铁周边500 米以内，可以根据情况适当提高地块的开发强度。其中，商业用地容积率最高可达 6.0，商住用地容积率最高可达 4.0。2、中高容积率区主要是分布在交通较为便捷、服务设施较齐全、经济水平较高的集中城市建设区域，包括桂城和狮山的旧厂房和属于城中村的旧村居改造项目为主。主要改造为办公、商业和居住等用地，容积率建议控制在 1.53.0 之间。3、中低容积率区主要分布在交通欠发达、服务设施不齐全、经济水平不高的一般城镇的旧厂房、旧村居改造项目，城市建设区域与生态保育区外衔接过渡地区，包括丹灶和里水的旧厂房和旧村居改

59、造，主要改造为住宅开发、一般商业服务，容积率建议控制在 0.51.5 之间。 4、低容积率区主要改造为区域绿地，一般不开发或低强度开发，容积率建议控制在0.10.5 之间。5.1.3 容容积积率修正原率修正原则则本规划确定的容积率分区可作为指导三旧改造项目实施的基准容积率，为进一步提高节约集约建设，本次规划修编引入容积率修正系数，主要由地块规模、地铁站点、地块周边设施承载力等因素综合确定，配合基准容积率，共同指导三旧改造具体项目的实施。容积率修正需遵循以下原则：1、满足各项设施承载力的前提下，可依据项目的土地贡献率、拆建比、经济可行性等综合考虑容积率的修正；2、地铁站点周边地块、城市主干道周边

60、地块，在满足市政及公共服务设施承载力的基础上，容积率可适当增加；3、城市重要的轴线两侧，如中轴线、季华路轴线；重要的门户位置地区，重要的节点位置地区，以及重要的地标建筑，在满足市政及公共服务设施承载力的基础上，容积率可适当增加；4、紧邻历史文化街区、文保单位、城市公园、自然山体、水体的地区，应编制城市设计，确定合理的建筑高度，并对容积率适当进行核减；5、项目周边各项设施严重缺乏，且无法通过规划手段予以解决的地区，其地块改造的容积率应适当核减。5.2建筑高度分区建筑高度分区 5.2.1 建筑高度管制目建筑高度管制目标标与原与原则则根据规划道路的等级、功能，以联系重要开放空间之间的路径作为主要视廊