物业公司中央空调运行保养管理制度

1、XX物业系统 中央空调运行保养管理制度编制日期2015.01.01审核日期2015.01.01批准日期2015.01.01修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人1. 目的维持设备良好性能，确保中央空调主机、水泵等运行正常。2. 适用范围适用于各城市物业公司物业服务中心对各类中央空调的运行、保养。3. 职责3.1工程维修主管负责组织中央空调运行和保养方案，监督工作的执行情况。3.2工程维修部负责中央空调的运行、保养等。4. 方法和过程控制4.1中央空调操作要求4.1.1机组开机前编制运行方案，包括人员安排、外委工作安排、节能管理要 求等;停机后编写运行总结报告，包括机组的运行情况、维保情

2、况、能耗成本情 况。4.1.2冷水机组设备、电机、水泵严格按说明书进行操作，进行操作。4.1.3先打开循环水泵，待管网压力正常。4.1.4打开主机控制面板。4.1.5待各项技术参数正常后，做好空调运行记录。4.2水泵的运转4.2.1在开车及运转过程中，若发现水泵过热，漏水及水泵振动、发热、杂音 等异常情况，应及时停泵检修处理。4.2.2轴承最高温度不高于80 C,轴承温度不高于环境温度 40 C以上。4.2.3密圭寸环与叶轮配合间隙如超过 0.5mm应更换新密圭寸环。4.2.4冷却塔、冷水机组设备、电机、水泵严格按说明书进行操作，换季启动 机组时，需对冷水机组进行调试，冬季结冰地区需要有防冻措

3、施.4.2.5冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他传感器）应稳定可靠，输出参数应与冷水机组要求相匹配。4.3水泵的保养431每季度进行：轴承润滑：检查地脚螺丝及主要连接螺丝是否有返松现象。4.3.2每半年进行：联轴节固定螺栓、套胶检查有无磨损、振动；检查手动闸 阀，止逆阀工作状况、密封性，保证工作可靠；三相电动机相间、对地绝缘检 测；配电柜电气保养，主辅接触器触点检修，检查控制连锁装置可靠性。4.3.3每运转720小时后进行一次水泵转换：4.3.4检查所有运动部位的磨损情况和轴承润滑情况；4.3.5检查密封件情况，测量记录叶轮密封环的密封间隙；4.3.6检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵

4、壳内外表面及机架做除锈油 漆保养。4.3.7检查各仪表的准确可靠性。4.3.8检查保养所有附件阀件，电子设备等，确保正常。4.3.9电动机做年度检修保养；4.3.10每月定期检查过滤网和清洗，确保送风效果。4.3.11重要部设有防鼠虫措施，滤网清洁等防护措施。4.4空调主机保养4.4.1每日巡查和开关机运行记录4.4.2压力表读数是否正常。4.4.3开机运行中的检查和检测。4.4.4阀门开关位置是否正常。4.4.5空调主机无异常声音，主机散热效果佳。4.4.6风机盘管、风口、翅片等至少半年清洗一次；中央空调新、回风机组过 滤网至少每10天清洗一次。4.4.7每月进行线路检查和线路紧固4.4.8

5、每月对冷却水进行水质检测；每年对循环冷冻水进行送检和全年的水质进行管理，出具水质检测报告，确保符合要求。4.5日常工作4.5.1每日巡查和开关机运行记录4.5.2压力表读数是否正常。4.5.3开机运行中的检查和检测。4.5.4水泵运转有无异常声音，电机温度是否正常。4.5.5阀门开关位置是否正常。4.5.5空调主机无异常声音，主机散热效果佳。4.6年度维护检修4.6.1检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆。4.6.2根据使用情况，必要时清洗电机轴承、更换润滑油脂。4.6.3检测电机相间绝缘电阻和对地绝缘电阻，并记录测试值。4.6.4根据泵的使用情况，更换密封填料。4.6.5空调主机每

6、年进行全面保养和制定设施设备保养计划。4.6.6冷却塔内填料3-5年进行更换，冷却塔噪音小于 65分贝，设有防鼠虫 措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的年检测报 告齐全。5. 附则5.1本指引由XX大区物业管理部品质督导组负责解释及修订。5.2本指引自颁布之日起执行。6. 支持性文件无7. 相关记录7.1设备/设施日常巡查记录表CRWH-WY-PZ-LV2-035-F17.2设备/设施维修保养记录表CRWH-WY-PZ-LV2-035-F27.3中央空调运行记录表 CRWH-WY-PZ-LV2-041-F1办公室卫生管理制度一、主要内容与适用范围1 本制度规定了办公室卫

7、生管理的工作内容和要求及检查与考核。2 此管理制度适用于本公司所有办公室卫生的管理二、定义1 公共区域：包括办公室走道、会议室、卫生间，每天由行政文员进行清扫；2个人区域：包括个人办公桌及办公区域由各部门工作人员每天自行清扫。1. 公共区域环境卫生应做到以下几点：1) 保持公共区域及个人区域地面干净清洁、无污物、污水、浮土，无死角。2) 保持门窗干净、无尘土、玻璃清洁、透明3) 保持墙壁清洁，表面无灰尘、污迹。4)保持挂件、画框及其他装饰品表面干净整洁。5) 保持卫生间、洗手池内无污垢，经常保持清洁，毛巾放在固定(或隐蔽)的地方。6) 保持卫生工具用后及时清洁整理，保持清洁、摆放整齐。7)垃圾

8、篓摆放紧靠卫生间并及时清理，无溢满现象。2. 办公用品的卫生管理应做到以下几点：1) 办公桌面：办公桌面只能摆放必需物品，其它物品应放在个人抽屉，暂不需要的物品就摆回柜子里，不用的物品要及时清理掉。2) 办公文件、票据：办公文件、票据等应分类放进文件夹、文件盒中，并整齐的摆放至办公桌左上角上。3)办公小用品如笔、尺、橡皮檫、订书机、启丁器等，应放在办公桌一侧，要从哪取使用完后放到原位。4 )电脑：电脑键盘要保持干净，下班或是离开公司前电脑要关机。5)报刊：报刊应摆放到报刊架上，要定时清理过期报刊。6)饮食水机、灯具、打印机、传真机、文具柜等摆放要整齐，保持表面无污垢，无灰尘，蜘蛛网等，办公室内电器线走向要美观，规范，并用护钉固定不可乱搭接临时线。7 )新进设备的包装和报废设备以及不用的杂物应按规定的程序及时予以清除。3.个人卫生应注意以下几点：1) 不随地吐痰，不随地乱扔垃圾。2) 下班后要整理办公桌上的用品，放罢整齐。3) 禁止在办公区域抽烟。 4 ) 下班后先检查各自办公区域的门窗是否锁好，将一切电源切断后即可离开。5)办公室门口及窗外不得丢弃废纸、烟头、倾倒剩茶。4总经理办公室卫生应做