绿城桂花园物业管理方案

1、绿城桂花园物业管理方案（一、二期常规性服务项）一、物业服务中心组织架构图二、各岗位工作容三、各部门岗位职责四、具体管理措施（一） 客户服务（二） 装修管理（三） 安保管理（四） 设施设备维修保养管理（五） 保洁管理（六） 绿化管理（七） 其它管理物业概况绿城. 桂花园位于市镇海新城骆驼街道，东临西大河，南面为规划道路，西 面邻接329国道，北面为新城主干道。总建筑面积约227260m2其中地上建筑面积176680m2规划建造15幢多层住宅和20幢7-11层的小高层住宅。该项目 在总结绿城已开发的多层、 小高层产品的基础上对产品有了进一步提升， 同时结 合当地特色，力求建设成为镇海新城一流的高品

2、质住宅。该项目所在镇海新城是市新一轮总体规划中的重点发展区域。 为积极融入大 都市， 2003 年镇海新城规划正式启动，镇海新城由骆驼片和庄市片组成，总体 规划用地约 46平方公里，至 2020年规划总人口为 40万。项目所在的骆驼街道 作为未来的镇海区行政中心， 现有基础设施完善、 生活配套成熟， 规划中的星级 酒店、学校和商贸中心也将于 2-3 年建成使用。 该项目区位优势明显， 距三江口 和镇海老城区的直线距离均约 1 0公里，交通便捷；西面隔 329国道为市机电工 业园区（已落户企业约 200 家，已建成投产 120 家）；西北和东北部分别为九龙 湖旅游开发区（九龙湖镇）和蟹浦镇、贵泗

3、镇，直线距离分别约为 8 公里和 6 公里。园区采用围而不合的整体布局，园区景观丰富，各组团高低错落，形 成了灵活有序的空间形态。一条主干道连接了整个园区， 除中心会所附近设有少量地面泊车位， 供访客 车辆时停放外，自行车、电瓶车、摩托车车库均设在半地下停车场，汽车库车库 设在地下停车场，以确保园区良好的停车秩序。每户室均设有信息箱，设、电脑、电视模块、预设语音、数据网络、电视入 户线缆，室、数据网络、电视线缆均接入该配线箱，业主可根据需要去电信、有 线电视中心办理相关的开通业务。安保系统摄像监视系统在园区出入口、消防通道均设有彩色或黑白摄像机， 实行 24小时数字录像。周界报警系统 园区周界

4、设有红外线对射探测器，并和摄像系统实行联动，一旦发生非法翻 越立即报警。报警中心设在住宅区监控中心机房，对住宅区周界实行 24 小时值 班监控。出入口管理系统园区出入口设有自动挡车闸和专用通道， 实行人、车分流。 业主车辆凭远距 离车辆感应卡进出， 访客车辆经确认同意后， 由保安员发放临时感应卡进入园区， 实行计时收费；业主经专用通道进入园区， 外来人员通过对讲系统联系进入园区， 或经得保安员同意，并登记有效证件后，方可进入园区。可视对讲及门禁系统采用联网型可视对讲系统， 可实现户与单元门口机、 住宅区保安值班室之间 的可视通讯。住宅区各公寓单元门均设有门禁系统， 业主可凭门禁感应卡进入。 访

5、客可通 过公寓单元门口机呼叫被访业主， 业主可通过室主机显示屏确认来访者， 并可进 行通话及开启单元门。户报警系统每户进户门装有门磁 , 并接入可视对讲主机，可对其进行布防、撤防操作， 在厨房预留煤气泄漏探头管道 , 并可根据业主需求接入其它报警探测器，在装修 时可与物业服务中心联系，由专业人员为您设计加装，费用须自理。（6）消防报警系统 地下车库设自动喷淋系统及消火栓系统 。（7）一、二期项目基本情况统计一期总建筑面积：150710卅（地下面积：35580川，多层住宅面积 48400 m2,小高层住宅面积64150川，共建面积：2580川）。 建筑层数：多层地上五层（局部四层） 、小高层七到

6、十一层、部分半地下一层车 库。建筑单体数量： 29 幢单元楼道数量： 54个。绿化率： 40%。居住总户数： 800户结构形式：框架结构。 汽车库数量： 668个。 地上汽车临时泊位： 143个。库房： 244个。二期总建筑面积：76550川（地下面积：15000川，住宅（全部小高层）面 积:55920 m2） 0 建筑层数：地上七到十一层（局部四层） 、部分半地下一层车库。 建筑单体数量： 8 幢0 单元楼道数量： 15 个 绿化率： 40% 居住总户数： 318户（不包括商铺） 0 结构形式：多层框架结构0汽车库数量： 119 个绿城桂花园物业服务中心组织架构图公司总部桂花园物业服务中心人

7、员配置：一、 一期交付人员配置（69人）：1、经理1人2、经理助理1人3、 管理员9人（装修管理员 6人、财务1人、客服2人）4、工程、维修人员 3人（一名为维修主管）5、保安队长1人6、保安班长3人7、保安队员30人（其中3名为监控员）8、保洁员21人9、绿化工（一期为维保期，不设绿化工）二、 二期交付人员配置（94人）：1、经理1人车辆管理保安队门岗消监控综合管理部客户联系客服中心财务管理2、经理助理2人（1名兼综合管理部主管、1名兼客户服务部主管）3、管理员8人（装修管理员 5人、财务1人、客服2人）4、工程、维修人员 4人（一名为维修主管）5、保安队长1人6、保安班长3人7、保安队员4

8、2人（其中3名为监控员）8、保洁员28人9、绿化工5人主要岗位的工作容1、物业服务中心经理：全面负责物业服务中心各项事务。2、综合管理部主管（经理助理兼） ：。对园区装修管理，装修手续办理工作。工作检 查和人员协调。对各工程、绿化等方面提供全面的技术支持与把关。保洁、绿化各岗位 计划的制定、工作安排及监督检查。3、客户服务部主管（二期交付后，随着业主入住率的增加，客户服务部工作量不断 加大，所以设置经理助理兼客户服务部主管，以便加强处理日常事物） ：负责客户服务部 的服务质量及管理中心务。前台接待，资料管理、登记及与业主的联系工作。4、工程部主管：负责小区工程岗位计划的制定、工作安排及监督检查

9、。5、保安队长：负责物业服务中心保安队各项事务。负责保安队日常管理工作。6、工程维修：1） 责任区域： 琴韵苑。 按维修工职责开展工作，整个园区弱电及琴韵苑公共设施设备的验收和维护；2） 责任区域： 翠步苑。 按维修工职责开展工作，翠步苑的设施设备的验收和维护；日常检查工作。3） 责任区域： 月湖苑 按维修工职责开展工作，月湖苑设施设备的验收和维护，日常检查工作。4） 责任区域： 江辉苑（二期） 按维修工职责开展工作，江辉苑以及商业设施设备的验收和维护，日常检查工作。7、二级财务兼管理员：物业管理费的催收，管理中心帐目的登、统计工作。8、装修管理员：按装修管理要求开展工作，装修审批、检查、监督

10、工作。物业服务中心岗位职责1、带领全体员工执行公司制度与要求，完成年度计划为目标。2、制定管理中心工作计划及经济指标的制定和实施，并定期检查，提出和实施纠正 措施，达到规定标准要求。3、组织每周工作例会，贯彻公司相关要求并部署落实相关工作。4、负责控制管理中心的日常费用开支。5、对业主的重大投诉负责。6、经营性项目或活动的洽谈和决策。7、负责管理中心 ISO9001 质量管理体系的落实。8、负责与当地政府部门的联系。9、全面配合开发公司对后续楼盘的开发介入及管理方案的确定。客户服务部岗位职责在管理中心的领导下，对各区域的客户服务接待中心的服务质量负责。2、以提升中心的服务质量为重心，负责建立培

11、训制度及实施培训计划。3、负责各项服务的联系单、 通知等文件的拟稿和发放的相关工作， 做好整个闭环的 跟踪工作。4、做到每件投诉及客户反映的问题能得到及时落实与回复，并具有可追溯性。5、负责业主意见征询工作，并对征询表进行汇总报告。6、负责管理中心文件的处理收发工作。7、负责每月一次投诉问题的汇总及分析， 书面向管理中心报告业主接待及投诉的处 理情况。8、业主投诉、回复归口职能部门。综合管理部岗位职责职能包括：质量管理、工程技术、保洁绿化1、保障公司支持性文件的执行，确保项目物业管理方案的有效落实，对管理中心 的服务质量负责。2、对各管理区域提供专业技术指导与支持。3、培训：公司支持性文件的培

12、训、装修管理、保洁绿化、设备设施等方面的培训。4、负责各管理区域方案的制定、优化、评审与细化。5、负责各管理区域保洁绿化养护、设备设施维护计划的制定及日常工作的落实检查。6、协助各区域负责人对重要、疑难、投诉问题的处理7、按计划对各项目的检查和建议，出具巡检报告。8、对百合新城后期开发项目前期介入。保安队长岗位职责1、负责保安队各项安保管理工作和保安队部管理工作。2、负责保安队 ISO9001 各项安保台帐的完善。3、组织监督队员的日常工作，维持秩序，确保全体业主的财产和人身安全。4、熟悉并掌握安保设备的运作状况，并监督队员做好日常运作记录，及时检查设备 完好程度，发现问题及时通知有关单位进行

13、维修。5、负责保安业务训练、业务学习及业务考评，并负责召开保安队工作会议。6、安排安保工作，制定安保值班安排表，并做好队员的培训教育工作。7、不定期抽查本园区公共区域及公共设施，如发现管辖区域设施有任何损坏或潜在 危险，及时通知有关部门进行处理。8、园区发生闹事、打架等突发事件时，应立即赶赴现场并组织队员及时处理，及时 上报开物业管理中心，并积极配合有关部门做好调查、取证工作。9、及时与队员谈心，并做好相关记录。10、每月对园区夜间查岗不少于 8 次。11、每天向保安部经理书面或口头汇报工作情况。12、服从保安部经理的工作安排，完成交办的其他事项。管理员（二级财务）岗位职责1、遵守公司财务制度

14、，负责园区财务工作，负责物业服务中心资金管理。2、及时登记各类明细帐目。3、做好物业服务费的催收，收缴率达到 95%。4、做好业主的委托服务工作，积极按业主的需求，负责联系和安排，并做好跟踪反 馈工作。5、负责物业服务中心物品管理，员工工资的发放及管理中心费用报销工作。6、严格按公司规定使用发票及收款收据。7、每月与公司财务部核对帐目，做到帐帐相符、帐表相符、帐实相符。客户接待岗位职责1、做好客户来电、来人的接待及所述问题的联系、落实、反馈工作。2、物业服务中心部反馈的问题的联系、落实工作。3、不断提高管理质量水平和自身业务素质，对业主家庭情况要有基本了解，做到有 问必答，有需求尽可能及时帮助

15、解决，并反馈信息。4、做好相应的质量记录，对记录的真实性、准确性负责。5、密切与业主联系，随时收集业主对物管工作的意见、信息，并定期分析报告客户 服务中心经理助理，以利不断改善物管工作。6、协助物业服务费的催收工作。7、管理区域的钥匙管理。8、负责建立业主资料台帐。装修监理岗位职责1、责任区域装修管理全面负责。2、不断提高管理质量水平和自身业务素质，对装修标准应熟知，装修户进程情况应 了如指掌。3、对业主或装修人员的问题做到有问必答，有需求时尽可能及时帮助解决，或反馈 信息。4、根据标准进行装修户的巡视工作，发现问题，立即制止，及时与业主、装修人员 沟通并做好记录。5、涉及违章装修应立即制止的

16、同时，汇报主管领导。6、检查地下车库建材、垃圾的堆放情况，对未按要求乱堆放的情况进行查处纠正。保洁、绿化主管岗位职责1、负责物业服务中心全区的保洁工作、绿化移交后的绿化管理工作2、负责制定年度园区保洁、绿化养护计划。3、保洁、绿化人员的工作安排，服务质量的检查。4、以公司 ISO9001 质量管理体系标准，负责建立各项保洁、绿化台帐5、负责保洁及绿化用具、农药的申购和保管。6、负责保洁员、绿化工的考勤。工程主管岗位职责1、负责制定年度维修保养计划，报物业服务中心审核和备案，并组织实施。2、负责设备房的清洁工作。3、负责建立园区图纸资料、设施设备的台帐工作。4、做好园区的公用水电表的抄表工作，做

17、好记录，及时分析，并向物业服务中心经 理汇报分析情况，协助做好园区的节能工作。5、掌握园区设备的技术性能及控制方式，熟悉管线的具体走向和每个开关、阀门的 具体位置。6、负责开展有偿维修服务。7、协助和监督其他施工单位在园区的维修保养工作。8、严格按照设备的操作规程，正确使用各类维修用具。9、坚守岗位，做好相关的工作记录。10、认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到故障判断准确，处 理及时迅速。保安班长岗位职责1、在保安队长的领导下，安排本班各项具体工作。2、监督本班队员执行上级各项工作指令及公司规章制度。3、检查本班各岗位工作情况，及时纠正工作偏差。4、如实记录并小结本班工作情况

18、，并及时向上级汇报。5、做好保安器材的交接和保管工作。门岗岗位职责1、按制度做好交接班工作。2、实行跨立式服务。3、对车辆进出进行管理，所有外来车辆进出大门都实行登记。4、对装修工人进出、物品进行管理，对携带可疑物品的装修工人进行检查。5、对来访人员进行询问并登记或有效证件后方可放行。6、负责园区业主存放物品的管理。7、每班保安员下班时做好值班室和大门口的卫生保洁工作。8、禁止各类闲杂人员进入园区。9、协助巡逻人员做好突发事件的处理巡逻岗岗位职责1、按规定巡逻并刷卡，纠正管辖区域发生的一切违章行为。2、做好管辖区域治安工作，发现可疑人员询问盘查时先敬礼，再询问。3、做好管辖区域车辆管理工作，使

19、管辖区域车辆按章行驶和有序停放。4、检查管辖区域消防设施，确保其不受损坏和丢失，保证其整洁完好、有效；如发 现隐患，或失效的消防器材应及时做好记录并向上级汇报，并提出整改意见。5、夜间巡逻注意业主门窗关闭情况，及时做好提醒工作。6、发现突发事故按紧急事故预案程序处理。7、做好巡逻期间的各项记录。8、协助做好装修管理工作，对占道堆料和垃圾散放进行重点管理，禁止装修工人乱 拉电线、使用休闲设施和到其它房屋，禁止园区的延时装修作业现象。9、接到报警信号后应以最快速度赶到报警现场细查，予以酌情处理，并把详细情况 反馈到报警室存档，以备追溯。监控中心岗位职责1、严禁高声喧哗、进入监控中心需换布鞋。2、工

20、作时间需佩戴工号牌，着员工工作服，保持着装整洁。3、准时上下班，不迟到、早退、旷工，病、事假需提前申请。4、除维修、管理人员及保安队长、带班班长允许进入监控中心外，其他非工作人员 严禁进入。5、高度警惕，盯住视屏，发现可疑动态或收到周界报警立即通报大门岗，并做好记 录。6、录象资料保存七天；查询报警档案记录须经队长同意，外来人员查询报警记录须 经物业服务中心经理同意。7、严禁打瞌睡及做任何与工作无关的事情。8、设备出现故障，及时填写联系单报修。9、下班前做好清洁工作，保证整齐清洁交班。保洁、绿化人员岗位职责1、认真执行公司规章制度，服从管理，听从安排，禁止发生偷懒行为。2、工作时间需佩戴工号牌

21、，着工作服，保持着装整洁。3、准时上下班，不迟到、早退、旷工，病、事假需提前申请。4、在工作场所严禁高声喧哗、聊天、打架等。5、严禁动用或偷盗园区与工作无关的任何物品。6、清洁中必须挪动物品时，清洁完毕后应放回原处。7、严禁把拖把、扫把等工具扛在肩上走路，工作完毕后及时对工具进行清 洁、保养，各种工具和垃圾应放在墙角等隐蔽的角落里。8、清扫现场时，应放好“正在清扫”的标识牌。9、按照保洁服务质量标准，保质保量地完成责任区域的保洁任务。10、保洁员进行保洁服务时，发现任何破坏环境卫生行为或故意损坏公共设 施行为时应及时劝阻，对不听劝告者，应及时向管理员反映。对业主的询问，应谦和礼貌，使用文明用语

22、。 不得随意把工具、保洁用品借给他人使用。 领用保洁用具需以旧换新。禁止接受任何其它私人服务。 负责对园区绿化的巡视、修剪等工作。 完成各区域管理中心安排的其他工作。具体管理措施一、客户服务部 服务方案（一）客户服务部总述设立的目的：为在管理上更贴近客户，为客户提供更快捷、更便捷的服务，在物业 服务中心设立客户服务部以保证信息实现良性的沟通。客户服务部应具备的特色：一站式服务、全程式管理、信息流畅、集中处理、快速 应答、及时反馈。实现特色的保证：保证一：在物业服务中心组织架构中，提升客户服务部的地位，客户服务部应优于物业服务中心其他部门，客户服务部在物业服务中心中的作用相当于计算机的 CPU客

23、户 服务部的指令可以直接下达到物业服务中心各部门的主管。保证二：明确客户服务部的工作职责。物业服务中心绝大部分的工作应由客户服务 部来处理完成，其主要职责有：1接受业主投诉和服务要求，通知相关部门处理。2、对投诉和服务要求进行跟踪、回访和记录。3、对投诉进行统计、分析、并向上级提出分析报告。4、 作为物业服务中心对外开设的唯一窗口，对外协调与公司、开发商、施工单位以 及其他部门的关系。5、各种管理工作的检查、督促。6、各种资料的档案整理。7、业主领房入住等手续办理。8物业服务中心各种费用的收取。9、其他务等后勤服务工作。保证三：理顺物业服务中心与外部总体关系。确定客户服务部是物业服务中心对外

24、联系的唯一窗口，所有事件都通过客户服务部后再进行部处理（见图表一）。保证四：规客户服务部提供服务的工作流程（见图表二）。业主可以通过任何方式（包 括直接到客户服务部、或信函等），也可以向物业服务中心任何工作人员（管理人员、维信息反馈客户服务部（CPU）处理投诉信息反馈业主资 源 支 持开发商修工和保安等）提出服务需求，接到服务需求的人员应将该服务需求（包括业主、房号、 联系和需求项目）详尽报到客户服务部，由客户服务部进行处理、跟踪、统计和回访（见 图表三、四），各类维修服务操作，见图表五。保证五：公司指定专人或部门与客户服务部进行一对一接口，对物业服务中心客户服务部进行监管，并对其难以解决的问

25、题会同相关部门解决。（二）服务流程客户服务部与外部的关系客户服务部是物业服务中心对外联系的唯一窗口，所有信息都须通过客户服务部后 再进行处理（见图表一）。物业服务中心与外部总体关系图其他公司或关联单位需 求 信 息 传 递信息资源信 息 反 馈供提务月提出服务需求客户服务部 一i信息反馈迅速传递指令:_服务渠道（保安、维修工、清洁工）（图表一）（图表一）客户服务部如何为业主提供服务客户服务部根据以下工作流程为业主提供服务（见图表二）客户服务部提供服务标准流程（图表二）业主可以通过任何方式（包括上门、传真或信函等），向物业服务中心任何工作人员（管理人员、维修工和保安等）提出服务需求；接到服务需求

26、的人员应将该服务需求（包括业主、房号、联系和需求容）详细地报到客户服务部，由客户服务部进行处理、 跟踪、统计和回访客户服务部的部信息处理客户服务部提供的规服务将通过规客户服务， 中心部的信息处理程序来实现（见图表三）信息沟通与利用模型（客户服务部CPU操作模型）之客户服务部工作流程（图表三）住户投诉处理标准作业程序客户服务部规投诉处理工作，确保住户的各类投诉能及时、合理地得到解决。按以下流程对业主投诉及时作出反应。（见图表四）。业主投诉处理流程图（图表四）维修服务流程图客户服务部规维修处理工作，确保各类维修服务能及时、合理地得到解决，主要按以下流程进行操作，同时也反映了客服部与其他相关部门之间

27、的相互配合与协作。（图表五）交房流程图（图表六）（三）具体管理措施1资料管理（1）工程资料1） 要求标准 分门别类地接收整套（房屋、设施、设备、绿化等）接管验收资料，填写相关表 格。 每年年底对整套资料进行一次核对。 资料由管理员负责，专人管理。 借用、归还资料必须登记。2） 管理容所有工程技术、维修、改造资料，各种竣工图、各类设施设备使用、说明等资料、 施工管线图及交接验收记录等。（2）业主资料1） 要求标准 每年年底核对一次，及时更新业主信息。 资料由专人管理。 建立业主档案目录。 借用、归还资料必须登记。2） 管理容 业主基本情况登记表。 房屋交付验收清单。 交付物品清单。 领房手续书。

28、 装修前验收表。 装修管理协议。 装修检查表。 业主意见征询表。 与该业主相关的资料。（3）财务资料1） 要求标准 性。档案妥善保管、有序存放、方便查阅、严防毁损、散失和泄密。 除公司领导、公司财务负责人外，任何未经物业服务中心经理同意，他人不得查 阅管理中心帐务。 管理中心帐本隔年上交公司存档。2） 管理容财务相关资料。（4）文件资料1）要求标准 收到、发出文件后进行留底存档。 组织员工学习（经理负责）、传阅。 受控文件对外。2）管理容 外来文件。 受控文件。 公司发文。 管理中心的申请、报告。 管理中心致业主函。 管理中心致开发公司函。 管理中心致其他部门函。（5）其它要求 各类档案必须注

29、意，各种档案未经许可不准外传、外借和随意翻动。 文件、档案收集后，应编制档案目录按目录分类装订存放。 每天应清理来往文件、各种档案，以免资料堆积。 装订文件、档案要按序排列，每年 2月份前将前年档案装订、归档。 归档要注意整洁、资料分类能随手而得，避免盲目的查找。2、 前台接待管理（1）要求标准1） 佩戴胸牌，着工作服，长发的需统一用黑色发饰将头发盘起（酒店式） 。2） 仪表端庄、大方，表情自然和蔼、亲切。3） 对业主（使用人）一视，接待时应主动、热情、规。4） 通话简明扼要，保持畅通，并做好接听记录（附：接听、拨打管理规） 。5） 迎送接待业主（使用人）时应起立，用语准确，称呼恰当，问候亲切

30、，语气诚恳, 耐心细致。6） 使用文明用语，禁止使用服务忌语（附：客服中心语言管理规）。7）接到各类信息后，应及时作好记录，一般管理中心围的问题应及时答复或解决； 若不能第一时间解决的，立刻联系相关部门，征求意见，统一处理方法，并作好该信息 的跟踪记录（附：回访管理操作规程）8） 负责每月信息汇总工作（每月 22日）。9） 做好物管费的催收工作，及时填写物管费收缴一览表。（2）管理容1） 业主来访。2） 外来人员来访。3） 参观人员的接待。4） 各类信息的处理、汇总和汇报。5） 各项服务的接受与安排。3、 值班管理（1）要求标准1）时间：春秋冬季 8： 30至17： 00；夏季8： 30至17

31、： 30。2）中午由管理中心员工轮流值班。3）记录准确、明白、真实、可追溯。4）桌面物品摆放有序，烟灰缸干净。（2）管理容1）每天轮流值班。 轮值人员：客服中心人员、管理员、维修工、助理。2）办公室清洁卫生工作。3）接听。4）做好值班记录。5）业主投诉或报修后的回访。4、物品采购及管理 为确保采购产品质量满足服务要求，以恰当的方式评价供方，特将采购产品分两大 类。第一类为重要产品，由采购部门制定采购计划，经综合管理部审核并报公司有关领 导批准后实施采购；第二类为一般产品，由使用部门负责人批准后实施采购。一、重要 产品，指价值量大，对服务质量有重大影响的产品，包括：电梯维保、外墙清洗等服务； 电

32、动机、水泵等机电设备；健身器、大型娱乐设施；灭火器、消防水带等消防器材；报 警设施、检测器具、对讲机及其它重要物品。二、一般产品指低值易耗、对服务质量影 响不太大的产品。包括：维修用工具、维修用材料及零配件、一般保洁、绿化用工具、 材料等。（1）要求标准1）重要产品制定采购计划 ，一般产品填写申购单 。2）控制成本。3）进行合格供方评价。4）仓管员对采购的物品进行验证并入库。5）仓管员应做好对仓库进行管理，做到物品有序堆放、分类存放，每月定期盘存， 填写存放物品月检表 。6）物品领用须填写领用单 ，偶尔或临时性服务用物品及不宜设库存的其他物品 可不设库存， 即买即领；对有有效期规定的物品、 且

33、领用后一次性消耗不完的 （如农药）， 应贴上醒目标签，注明有效期。7）二级财务兼固定资产管理员。8）每年年中、年末对固定资产进行清点、核账，并及时报送综合管理部。（2）管理容1）各类物品的申购。2）管理中心所有资产的管理。3）各类物品的入存和领用管理4）仓库的管理5、业主意见征询工作（1）要求标准1）每年的 10 月下旬发放业主意见征询表，并做好回收和统计工作。2）发放对象为全体业主或抽样调查（根据总公司要求） 。3）准确、真实、及时、可追溯。4）对不满意的进行回访。（2）管理容 征询业主意见，统计业主满意率，做好回访工作及分析改进记录。6、钥匙管理（1）要求标准 1）对管理中心所有公共钥匙进

34、行编号，分类管理。2）对业主整改、暂时存放管理中心的钥匙进行编号，分区域管理。3）做好钥匙保留、领用、借用、登记。4）每月对所有钥匙核对。5）钥匙不缺失。（2）管理容 对所有钥匙进行管理，对业主整改完毕的钥匙及时通知业主领取。7、社区文化活动我们将充分利用小区资源，与社区相互协作，共同开展多层次的业主文化活动，如 组织健身活动、各类球赛等，创造小区的人文氛围，营造小区邻里和睦、团结、互助、 温馨、和谐的居住文化。在业主入住率达到一定程度后，物业服务中心将与社区共同配合，针对业主的需要 开展丰富多彩的社区活动，以下是文化活动计划与设想。第一主题一一节庆在桂花园新年嘉年华元宵灯展圣诞布展第二主题运

35、动在桂花园趣味运动会游泳比赛 球类俱乐部（羽毛球、乒乓球）登山活动 第三主题成长在桂花园植树、认养树种活动儿童暑期认识树种活动儿童书画比赛拼图比赛第四主题一一艺术在桂花园插花活动书香读书沙龙业主摄影沙龙露天电影节第五主题健康在桂花园推进健康促进系统 健康知识讲座 义诊 （1）要求标准1）每年年底制订下一年度的社区活动计划2）针对不同的年龄层次。3）一般每年组织 10-12 次活动。（2）管理容 对活动进行策划、宣传、总结和回访。8、其他工作（1） 陪同/ 安排业主领房工作，办理领房手续。（2） 打字、复印、传真服务。（3） 发布相关停电、停水信息，并在楼道公布，贴时间到后提醒保安队清除。（4）

36、 联系装修垃圾的及时清运。（5） 员工、业主、相关联系单位通讯录的更新。（6） 登记与帮助业主房屋、车库的出租与转让。（7） 业主婚庆、搬家的登记和预订鲜花。（8） 办理装修手续，填写业主装修登记表。（9） 业主入住台帐及时登记。（10） 业主装修、入住等信息及时更新。（11） 报刊、宣传资料的整理和更新（报纸及时上架） 。（12） 对业主整改问题的汇总及信息传递。（13） 办公区域环境的管理。（14）物业服务中心饮用水的管理。（15）制订物业服务中心值班安排表。（16）员工食堂的管理：每天菜的预订、餐券的发放和回收等等。（17）服务标识的管理。（18）考勤表记录。（19）其它务等后勤服务工作

37、。接听、拨打管理规、接听1、铃响三声之，必须接听；2、拿起，应清晰报道：“您好，绿城桂花园”；3、认真倾听对方的事由，若需传呼他人，应请对方稍候，然后轻轻搁下，去传呼他 人；如对方有事相告或相求时，应将对方要求逐条记录在案，并尽量详细回答；4、通话完毕，应说：“，再见！”语气平和，并在对方放下后再轻轻放下，任何时候 不得用力掷；5、接听不懂对主语言时，应说： “对不起，请您用普通话，好吗？” ；6、中途若遇急事需暂时中断与对方通话时，应先征得对方同意，并表示感，恢复与 对方通话时，切勿忘记向对方致歉；7、接听时，声调要自然、清晰、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不要过高，亦不 要过低，以免对方听

38、不太清楚。二、拨打1、 接通后，应首先向对方致以问候，如：“您好”，并作自我介绍；2、使用敬语，将要找的通话人及要做的事交待清楚；3、通话完毕，应说：“，再见”。客户服务部人员语言管理规1、问候语：您好、早、早上好、下午好、路上辛苦了、您来了；2、欢迎语：欢迎您来我们住宅小区、欢迎您入住小区、欢迎光临；3、祝福语：恭喜、祝您节日愉快、祝您圣诞快乐、祝您新年快乐、祝您生日快乐、 祝您新婚快乐、祝您新春快乐、恭喜发财；4、告别语：再见、晚安、明天见、祝您一路平安、欢迎您下次再来；5、道歉语：对不起、请原谅、打扰您了、失礼了；6、道语：、非常感；7、应答语：是的、好的、我明白了、您的好意、不要客气、

39、没关系、这是我应该做了；8、征询语：请问您有什么事？我能为您做什么吗？需要我帮您做什么吗？您有别的 事吗？9、请求语：请你协助我们、请您好吗？10、商量语： 您看这样好不好？11 、解释语：很抱歉，这种情况，公司的规定是这样的；12、基本礼貌用语 10 字：您好、请、对不起、再见。回访管理操作规程一、回访时间安排1 、投诉事件的回访，应在投诉处理完毕后的三天进行；2、零星维修的回访， 应在完成维修三天进行；维修工程的回访，应在完成维修工程 一个月进行回访；3、特约服务的回访，应在执行期的中期阶段和结束后进行；4、物业服务中心组织的文体活动的回访，应在组织完毕后一个月进行；5、其他管理服务工作的

40、回访，应安排在完成管理是服务工作后的一周进行。 二、回访率1 、投诉事件的回访率要求达到 100%；2、维修服务的回访率要求达到 100%；3、特约服务的回访率要求达到 100%；4、组织的文体活动的回访率要求达到 70%；5、其他管理服务工作的回访率按当时情况确定。三、回访人员的安排1 、投诉事件的回访由管理员共同进行；2、维修服务、特约服务的回访由管理员进行。四、回访的容1 、质量评价；2、服务效果的评价；3、业主的满意程度评价；4、缺点与不足的评价；5、业主建议的征集。五、回访的程序1、回访人员应在限定时效进行回访， 回访工作一般采用与业主面谈、 现场查看的方式综合进行，将回访结果扼要记

41、录在回访记录上，并请业主对记录容签名确认；2、对回访后仍不满意或不合格的， 应在进一步整改完成后再次进行回访， 直至取得 业主满意为止。装修管理方案上签字认可管理目标：1、保持外立面统一。2、无违规作业、乱搭建现象。3、无延时作业而引起其他业主的投诉现象1、 装修申请办理程序1） 管理员陪同业主、装修负责人验收房屋，并在“装修进场前验收表”2） 装修公司提供（营业执照、资质证书）复印件等相关备案资料。3） 物业服务中心与业主、装修公司签定绿城桂花园装修管理协议。4） 装修公司缴纳文明施工保证金及其它相关费用。5） 填写装修容，图纸审核。6） 核发装修进场证。注：业主自请散户装修，第二条可不作要

42、求。2、 日常装修管理（1）要求标准1） 水电改路期间装修管理人员每天不少于一次对装修户进行检查。2） 检查重点： 进场手续是否完备，相关资料是否上墙。 出入证办理情况。 墙体改动。 上下水管道。 空调孔位置变动。 烟道改动。 改变外立面，空调、阳台管理标准的解释。 卫生间的防水设施等。装修垃圾要求统一堆放到垃圾堆放点。每天做好装修检查记录。提示： 及时告知室外空调外机安装的位置，对有异议的业主及时进行沟通，按物业 服务中心的要求安装空调外机。2）泥工期间装修管理人员每天不少于一次对装修户的检查。阻止在非承重梁柱上用重型材料砌隔断墙。 阻止在公共部位搅拌水泥、油漆等。 楼面荷载检查，制止集中堆

43、放。 装修垃圾的管理要求通知到位。 每天做好装修检查记录。3）木工期间 装修管理人员每三天不少于一次对装修户进行检查。 楼道共用部位（堆放物品、占用楼道安装鞋柜等）。 阳台材料堆放管理（荷载、观瞻）。 装修垃圾的管理要求通知到位。 做好当天该户装修检查记录。4） 油漆期间 装修管理人员至少每三天检查一次。 消防检查（电炉、热得快、易燃物品、灭火器、通风等）。 阳台（露台）外立面的颜色等。 装修垃圾的管理要求通知到位。 做好当天该户装修检查记录。5） 安装空调、热水器、晾衣架、太阳能、铝合金材料、卷闸门、防盗门窗、玻璃、 雨蓬等 园区门岗队员发现钻孔、安装空调、热水器、太阳能等人员进入园区时，应

44、及时 通知客服中心。 装修管理人员接到通知后，立即到该业主家中。 全程跟踪设施安装过程，直至施工、安装完毕，安装人员撤离园区。 安装过程中，装修管理人员应制止业主违反园区管理制度的行为，遇到自身无法 处理的，应及时通知物业经理或上报相关政府部门。6） 装修结束后退还文明施工保证金 待该公司在本区所有业务完工后可申请退还文明施工保证金。装修管理员检查该公司无违章记录后签字，物业经理依据装修管理人员的签字在 文明施工保证金凭证背后签字2) 10号楼地下车库 临时车位， 9 号楼、3) 11号楼地下车库 临时车位， 11 号楼、4) 15号楼地下车库 临时车位， 15 号楼、5) 13号楼地下车库

45、临时车位， 13 号楼、6) 18号楼地下车库 临时车位， 17 号楼、7) 19号楼地下车库 临时车位， 19 号楼、 月湖苑1)28 号楼地下车库 临时车位， 27 号楼、 点。2) 22号楼地下车库 临时车位， 21 号楼、3) 25号楼地下车库 临时车位， 25 号楼、4) 23号楼地下车库 临时车位， 23 号楼、10 号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。12 号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。16 号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。14 号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。18 号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。20 号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。28 号楼、29 号楼的装修垃圾堆放在此堆放22 号楼的装

46、修垃圾堆放在此堆放点。26 号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。24 号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。二级财务检查签字凭证后办理退款。(2)管理重点 外立面管理要点：不能封闭阳台，不能安装防盗门窗，不能更换进户门，不能安 装太阳能热水器，不能改变外立面涂料及面砖的颜色；晾衣架安装不能凸出阳台外侧； 顶层带露台的住户，不允许擅自安装遮阳蓬；空调外机严格按原设计方案或物业服务中 心指定位置安装。 严格按业主与物业服务中心签定的装修管理协议进行施工。 在不同装修期间进行装修检查。3、装修垃圾堆放管理为确保园区的居住品质，不影响公共环境，根据市城监局的要求，结合本园区实际 情况，各装修户的装修垃圾统一按照指定

47、路线堆放到指定地点。堆放点安排琴韵苑1)1号楼地下车库临时车位： 1 号楼、 2号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。2)5号楼地下车库临时车位： 5 号楼、 6号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。3)3号楼地下车库临时车位： 3 号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。4)4号楼地下车库临时车位： 4 号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。翠步苑1) 8号楼地下车库 临时车位， 7号楼、8 号楼的装修垃圾堆放在此堆放点。注：江辉苑(待定)20二期商业街装修垃圾由装修户自行处理，但不得占道等违规堆放。4、特殊装修管理要求：阳台的装修要求：原铝合金门窗不能拆除，门框不能包边； 阳台护栏外侧不能安装玻璃； 阳台贴地砖，要求与阳台

48、栏杆齐平，阳台护栏侧面不能贴；贴好地砖后，要 及时清洁阳台护栏外侧残余水泥浆等； 阳台外墙颜色不能改变，原涂料墙面不能贴瓷砖。空调外机位置： 按设计或物业服务中心指定的安装。空气源、燃气热水器位置： 强排风孔位置须物业服务中心统一指定，不得排入烟道，排风管超出外墙不大于cm；水桶安装在阳台，空气源外机可安装在空调机位上或阳台；在条件允许的情况下， 如不影响空调外机安装，空气源设施可放在空调外机位上。敲墙的要求： 施工前必须在装修申报表上填写清楚，出具书面承诺，同意后方可施工； 敲墙规定：根据报批的尺寸，先用切割机割开粉刷层，用凿子及六磅以下的榔头， 不能使用大于50 cm的长柄榔头敲墙体。装修

49、时间：7:30-20:00其中 11:30-13:30 时间段不得进行有噪声的施工活动。5、空关房管理管理目标： 为了保持房屋的质量，包括室水电设施的完好，场地整洁，墙面无积尘、 蜘蛛网以及满足委托管理协议上的其它要求。检查人员安排：1、检查由管理员负责。2、 检查过程中自行做好记录，对检查出的问题及时向负责人汇报。3、 卫生保洁由保洁组负责。检查日期安排： 检查时间安排在每月的 25 日。检查和保洁容：1、 窗有无损坏，配件是否缺少，锁、窗扣的正常使用；2、 上下水管道的通畅情况；3、 电路、灯泡、开关的正常运行；4、 地面、墙面、顶棚完好，有无空鼓、开裂等异常现象；5、 室地面、线盒、开关

50、盒、窗户、门、水龙头。6、其它设施、设备有无缺少操作规程检查： 配备水桶一只。进房前先打开电源开关、水阀门；然后检查户电源开关和灯 泡；门锁、窗扣的使用情况；上下水管道的是否通畅；地面、墙面、顶棚的完好和室卫 生。保洁： 卫生保洁由保洁组安排人员打扫，由保洁主管或指定人进行复查卫生打扫情 况。卫生打扫方式： 先清扫地面卫生，包括墙面、顶棚蜘蛛网，垃圾袋装。再擦室门窗， 由上至下，包括灯泡、开关盒、空开盒等。清理完毕后带走自己的使用工具和垃圾袋， 并把垃圾放到垃圾桶。三、安保管理方案管理目标：1业主（物业使用人）对安保满意率达 96%以上2、安保设施按规定实施月检覆盖率达 98%3、园区重大交通

51、、消防、安全责任事故w 1%4、机动车辆违章停放发生率w 1%5、机动车辆停车收费有效率 98%,上缴率/及时率100%6、安保人员文明执勤（着装整洁/仪容仪表/门岗服务/巡逻姿势/巡逻服务）率达 98%7、限时巡逻覆盖（房屋外观/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放）率98%, 有效率95%，隐患信息传递准确率/及时率98%（一）人员编制（二期一个班增加 2名门岗、2名巡逻，共计增加12名保安员）绿城桂花园一期安保人员岗位设置表序号人员名称人数工作岗位主要职责休息日及上班时间-一一安保人员（总计34人）1安保队长1保安室负责安保队日常工作每周一休,8:30-17:002消防监控中心值班3

52、监控室监视及操作监控设备无休，翻班三天一翻3安保班长3园区巡逻检查无休，翻班三天一翻4早班队员9门岗园区站岗巡逻无休，翻班三天一翻n5中班队员9门岗园区站岗巡逻无休，翻班三天一翻6夜班队员9门岗园区站岗巡逻无休，翻班三天一翻1_二 以上人员兼义务消防队员（34人）（二）日常操作1、 保安队长1名（负责管理、事物处理、协调等、培训、谈心、后勤补给等），班 长3名，队员27名，监控人员3名（早班12名、中班11名、夜班11名）。2、时间安排：实行24小时三班制，每班里面分门岗班、巡逻班。早班： 08：00时 16： 00 时中班：16 时：0000：00时夜班： 00时：0008：00 时工作重点

53、 : 车辆管理 装修管 理安保人员配置： 12 名 队长1名 门岗 3名 监控1名 巡逻 7 名一期门岗3名（轮流换岗）监控 1 名（08:00 -16:00 时）1、2、5、6号楼1名巡逻，兼管南围墙11 、 12、 15、 16 号楼 1 名巡逻，兼管游泳池南边7、 8、 9、 10、 17、 18 号楼1 名巡逻，兼管东南围墙19、 20、 27、 28、 29 号楼 1名巡逻，兼管东北围墙21、 22、 25、 26 号楼 1 名巡逻，兼管游泳池北边3、 4、 13 号楼 1 名巡逻，兼管西南围墙14、 23、 24 号楼 1 名巡逻，兼管西北围墙早班定点巡逻， 以车辆管理为 主。工作

54、重点 : 车辆管理 设施检 查 安全防安保人员配置： 11 名门岗 3名 监控 1 名巡逻 7 名一期门岗 3名（轮流换岗 ）监控 1 名（16:00 -00:00 时）1 、 2、 5、 6 号楼 1 名巡逻，兼管南围墙11、 12、 15、 16号楼 1 名巡逻，兼管游泳池南边7、 8、 9、 10、 17、 18 号楼1 名巡逻，兼管东南围墙19、 20、 27、 28、 29 号楼 1名巡逻，兼管东北围墙21、 22、 25、 26号楼 1 名巡逻，兼管游泳池北边3、 4、 13 号楼 1 名巡逻，兼管西南围墙14、 23、 24 号楼 1 名巡逻，兼管西北围墙中班16: 0020:

55、00定点巡逻，以车辆管理为主工作重点 : 安全防 装修工 人进出管理安保人员配置: 11 名门岗 3名 监控 1 名巡逻 7 名一期门岗 3名（轮流换岗 ）监控 1 名（00:00-08:00 时）1、 6号楼东南角 1 名蹲点东边围墙 1 名巡逻28、 29 号楼东北角 1 名蹲点北边围墙 1 名巡逻23、 24 号楼 1 名蹲点西边围墙 1 名巡逻4号楼与 13号楼之间 1 名 蹲点游泳池周边 1 名巡逻夜班巡逻路线 :所有保安人员基本以所在区 域蹲点为主 , 结合小围巡逻 , 确保安全防。早班:8: 0016: 00中班:16: 0024: 00夜班:00: 008: 00三）日常管理主

56、岗1、主岗（形象岗）跨立式站岗，服务时间为早班 08：00时 16： 00 时；中班 16：00 20：00时；夜班 07：00时08：00 时；2、主岗与副岗每小时一换；3、对进入园区的车辆、工作人员行注目礼或敬礼；4、对进入园区的外来车辆进行询问、引导工作；5、与园区巡逻保安人员相配合，通知车辆进入情况；6、对驶离园区的车辆行注目礼。副岗1、岗亭一般状况下坐岗， 服务时间为早班 08：00时 16：00时；中班 16：0020： 00时；夜班 07：00时08：00 时；2、配合主岗对进入小区的外来车辆、行人进行登记，并负责道闸的开启；3、门岗业主保留物品登记、检查、核实，以便追溯；4、主

57、岗繁忙时，协助做好车辆、人员的询问工作；5、周围出现不文明现象进行纠正；6、坚持执行文明值勤、礼貌服务。（四）日常操作门岗1、装修材料管理：装修材料进入时主岗负责，应仔细检查询问，同时用对讲机通知装修管理人员或物 业服务中心，是否已办理装修手续，经核实允许，人员方可入；装修材料的堆放、搬运。大门岗拦住送货车辆，告之让货主到门口填写“当天清理 干净的承诺书”后方可进入，如具备地下车库的楼寓，要求黄沙、水泥等暂卸地下车库； 不具备条件必须在道路上临时堆放的，提供油布并通知巡逻人员及时跟进货物定位；如有防盗窗、太阳能、易燃易爆物品禁止进入园区。2、装修民工管理：装修民工进入大门时主岗先行军礼，再询问

58、，核实有无出入证， 或是否有效，若属无效证件，需进行补办，三天以无须办理出入证，但需持有效证件登 记，三天以上人员必须办理出入证。装修人员自行车、摩托车停放在小区南门道路上或 出具业主车库钥匙允许进入但必须停入该车库。3、外来人员管理：外来人员进入园区时，主岗应主动上前先行军礼，后询问去向， 向来访人员索取有效证件进行登记，登记完毕后入，其车辆按指定地点停放（汽车停放 在两区的南北主干道临时停车泊位或中心会所北面临时泊位，摩托车、电瓶车、自行车 停放在半地下自行车库）4、老年人（包括本园区老年人） ：如有老年人想要进入园区（本园区老年人） ，门岗 队员应主动、热情问候，看见老人手上提物品，门岗

59、人员应呼叫巡逻人员至门岗主动帮 老人拎物品陪老人至家门口； （非本园区老年人） ，门岗人员应主动上前先行军礼，后询 问去向，如在询问当中，老人（或执勤本人）听不懂或听不清，对员应请教其他本地队 员或路人给予帮助，问清老人去哪后，门岗人员应呼叫巡逻人员至门岗，帮老人拎物品 陪老人至业主家，并予以确认，如业主不在家，及时与业主联系，如业主短时间不能回 来，则请老人至物管处休息片刻，直至业主回来。5、参观人员：如有外来人员要参观园区，请参观人员出示公司有关部门出具的介绍 信、联系函等，立即通知前台。参观人员若无法出示相关证明时，保安人员应婉转地拒 绝其入，并提醒下次如要参观，请事先做好准备。6、推销

60、人员：如有推销人员在门岗被拦到，值班队员应提醒推销人员请勿打扰业主 生活，如有事请跟物业服务中心联系，并告知物业服务中心或请巡逻人员带其至物业服 务中心办理相关手续，不行则应婉转地拒绝其入。如在园区巡逻发现或经业主举报有推 销人员后，应及时地对推销人员进行拦截，将其带至客户服务部，由客户服务部工作人 员处理。7、安装施工人员： 如有安装人员（空调打洞、铝合金安装等） 需要进入园区施工时， 应及时通知客户服务部。8、敲墙用的榔头柄长超过 50 公分不能带入，搬运黄沙要求使用吊袋或袋装化，簸 箕不能搬运黄沙。9、物品管理：每天中午和下午施工人员下班时，门岗队员要密切观察他们所带的物 品，如的确属于