长沙大河西国际商贸物流城一期工程建设项目可行性研究报告

1、长沙大河西国际商贸物流城一期工程建设项目可行性研究报告长沙大河西国际商贸物流城一期工程建设项目可行性研究报告目 录1 总论11.1项目概况11.2建设单位概况21.3编制依据与范围21.4主要技术经济指标31.5结论与建议42 项目建设背景及必要性62.1建设背景62.2建设必要性73 市场分析113.1目标与定位113.2 国内物流市场123.3区域物流现状133.4 swot分析183.5目标市场204建设规模和内容234.1建设规模234.2项目建设内容24五、场址选择265.1选址原则265.2场址条件265.3自然条件26六、工程技术方案286.1工艺方案286.2建筑工程技术方案3

2、5七、电子商务487.1规划目标487.2规划原则487.3平台系统规划方案487.4应用系统规划方案557.5 物流系统规划方案607.6系统安全64八、节能668.1概述668.2节能措施及效果66九、环境保护679.1建设地点环境现状679.2污染物情况679.3治理方案67十、劳动安全卫生与消防7010.1劳动安全卫生7010.2消防72十一、组织机构与人力资源配置7411.1组织机构7411.2工作制度7511.3公司定员7511.4人力资源配置7611.5人员培训77十二、项目实施进度及招投标方案7812.1项目实施进度7812.2项目招投标方案78十三、投资估算与资金筹措8213

3、.1 投资估算8213.2资金筹措8213.3贷款偿还计划83十四、财务评价8414.1 财务评价依据8414.2营业收入及税金8414.3成本估算8514.4财务分析8514.5结论86十五、项目风险分析及控制措施8715.1 决策风险8715.2 建设风险8715.3 融资风险8815.4 市场风险8815.5 管理风险88附表：1、项目投资估算表2、流动资金估算表3、投资总额与资金筹措表4、分年度产品销售规划表5、营业收入表6、固定资产折旧费用估算表7、无形资产摊销估算表8、总成本费用估算表9、利润与利润分配表10、项目投资现金流量表11、项目资本金现金流量表12、财务计划现金流量表13

4、、贷款还本付息表附图：1、项目区域位置图2、项目总平面布置图附件：1、企业法人营业执照2、组织机构代码证3、税务登记证4、土地预审意见5、规划选址意见6、环境影响批复7、自有资金证明8、银行贷款意向1 总论1.1项目概况1.1.1项目名称长沙大河西国际商贸物流城一期工程1.1.2建设单位中国邵商投资有限公司1.1.4建设地点本项目拟建在位于湖南省望城县经开区，一期工程位于望城大道以东，月亮河以南，马桥河路以西地段。1.1.5建设内容与建设规模本项目规划用地面积653660m2（合980亩），设计年交易规模100亿元。该项目建设内容以建材、家具批发市场建设为主，分交易区、仓储区、办公区和综合服务

5、区。本项目在拟征地红线范围a区、b区、c区、d区、e区五个地块实施，主要建设满足建材、家具的批发、物流等设施，总建筑面积980000。其中：a)建材批发交易用房（a区）：300000，主要功能为建材批发、展示、办公；b)建材仓储（b区）：161000m2，主要功能为建材储存；c)家具批发交易用房（c区）：235000，主要功能为家具批发、展示、办公；d)家具仓储（d区）：118000，主要功能为家具储存；e)综合服务区（e区）：166000，主要功能为办公、交易、物业管理、配送等。主要建设内容：综合办公大楼132900、物业管理用房15000m2、配送中心大楼5200m2、员工休息楼4500m

6、2、汽修车间4000m2、食堂2000、传达室1050、变电所350、消防泵房100、消防水池800、垃圾站100。同时，建设配套的路网交通、停车场、通讯、供配电、给排水、暖通、消防、污水治理、绿化等公用工程，设置转运设备、运输工具（车队）等。1.1.6建设工期2010年11月-2013年11月，建设工期为3年。1.1.7投资与效益本项目总投资 227571万元，其中：固定资产投资226630万元、流动资金941万元。建设资金由建设单位自筹77571万元，申请银行贷款150000万元。项目建成后，可实现年销售收入45169万元；项目投资所得税后财务内部收益率9.82%；利润总额24052万元；

7、总投资收益率(平均)10.09%；投资回收期所得税后10.61年。1.2建设单位概况项目建设单位中国邵商投资有限公司成立于2010年6月，由曾小山、傅胜龙、王石齐、唐爱民等二十位优秀邵商发起成立，注册资金1.22亿，主要从事产业投资和资本运作。公司按照现代企业制度要求，实行董事会领导下的总经理负责制，实行一级决策、一级经营的扁平化经营管理模式。通过搭建邵商产业开发平台和金融资本运作平台，整合全国邵商资源，实现邵商产业资本与金融资本的融通，优化邵商产业结构，使各方受益。1.3编制依据与范围1.3.1编制依据1)国务院关于物流业调整和振兴规划；2)铁道部关于促进铁路现代物流发展的指导意见；3)湖南

8、省政府湖南省物流业振兴实施规划（2009-2011年）；4)国家发改委推荐使用的投资项目可行性研究指南；5)国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；6)国家和地方制订的有关法规、规范和标准；7)其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的基础资料。1.3.2编制原则1）严格执行国家发改委“建设项目可行性研究的编制指南”，做到可行性研究报告的客观、公正、合理、全面；2）遵守国家关于建设项目所颁布的法律、法规及各行业的设计规范、规程；3）结合该项目所在地的物流量及建设条件，确定其功能定位和物流建设规模，达到物流畅通，以专业化、规模化和规范化运作，降低运行成本，服务于社会和经济生

9、活；4）结合当地区域规划，做好园区内外的环境保护及污染物治理的可行性研究，最大限度减少工程对环境造成的不良影响。1.3.3研究范围本次可行性研究报告工作主要研究范围包括：建设单位基本情况、项目基本情况、项目市场分析、项目投资环境及建设条件、选址环境、园区总图运输、土建、给排水、供配电、供热、环境保护、节能、消防安全、劳动保护、项目招标计划等的研究以及投资估算、融资方案及技术经济分析、财务评价等内容。1.4主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1总征地面积m2653660合980亩2总建筑面积m2980000其中a区300000b区161000c区235000d区1

10、18000e区1660003建筑密度%33.574容积率1.55绿地率%196总投资万元2275716.1工程费用万元120786.66.2其他费用万元75695.716.3预备费万元15718.596.4建设期利息万元144296.5铺底流动资金万元9417经济效益指标7.1总成本费用万元13179 7.2利润总额万元24052 7.3总投资收益率(平均)%10.09 7.4项目资本金净利润率(平均)%22.21 7.5投资回收期（所得税后）年10.61 所得税后含建设期7.6投资内部收益率（所得税后）%9.82 所得税后， 7.7贷款偿还期年9.64 含建设期7.8盈亏平衡点%34.04

11、1.5结论与建议a）邵商投资有限公司立足湖南，辐射中南，面向全国，利用区域交通优势，在望城县经开区建设长沙大河西商贸物流城，并大力发展以零担、快运、配送、仓储和信息服务为主的第三方物流业，建设成全省最大的集市场交易、货物仓储、物流信息、金融结算等功能于一体的现代物流中心和城市物流节点。项目的建设符合国家产业政策和物流产业振兴规划。b)长沙大河西国际商贸物流城作为湖南省望城县物流发展的重要示范性项目，其建设是落实湖南省物流业振兴实施规划（2009-2011年）的重要举措。项目的建设将增强区域物流中心在省内的地位，优化县域经济结构，加速区域城市化进程。同时，该项目的建设，将有效增加社会就业，带动周

12、边区域经济发展，繁荣城乡市场，拉动上下游产业发展，实现区域社会经济可持续发展。c）项目选址于望城县经开区望城大道以东，月亮河以南，马桥河路以西，路以北地段。该地点处于湖南省“3+5”城市群的几何中心，紧临石长铁路望城货站和长沙西客站，临近京珠高速西线互通、三环线互通、霞凝港、铜官、靖港码头和黄花机场，与周边各市交通对接便捷，具备“大物流”必须的区位和交通优势。项目定位准确，选址合理，建设条件基本具备，可满足长沙及周边地区对现代物流的建设需求。d)项目规划总用地面积653660m2（合980亩），总建筑面积980000m2，设计年交易规模100亿元。一期工程主要建设内容以建材、家具批发市场为主，

13、分交易区、仓储区、办公区和综合服务区。并配套建设路网交通、电讯、供配电、给排水、暖通、消防、污水治理、露天堆场、停车场、绿化等配套公用工程。e）项目总投资 227571万元，其中：固定资产投资226630万元、流动资金941万元。建设资金由建设单位自筹77571万元，申请银行贷款150000万元。项目建成后，可实现年销售收入45169万元；项目投资所得税后财务内部收益率9.82%；利润总额24052万元；总投资收益率(平均)10.09%；投资回收期所得税后10.61年。该项目经济效益良好，抗风险能力较强。f）由于本项工程投资较大，建议建设单位尽快落实项目建设资金，保证项目顺利开工建设。在项目前

14、期准备阶段，应抓紧做好环境评价，尽快完成包括国有土地预审在内的征地手续。g）本项工程涉及征地及居民折迁由当地政府完成。2 项目建设背景及必要性2.1建设背景现代物流业作为一个跨行业、跨部门的新兴复合型产业，是新兴的生产性服务业，是现代服务业的重要组成部分。随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步,物流产业作为国民经济中一个新兴的服务部门, 正在全球范围内迅速发展，以专业化、规模化、低成本和规范化运作为特点，服务于社会和经济生活。在国际上,物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业,其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一。业务范围涉及生产、流通、运输、代理、仓储、信息等诸多

15、领域，是以铁路、公路、港口、航空运输等为依托，将运输、储存、中转、装卸、搬运、包装、分拣、流通加工、配送、国内国际贸易、保税报关、信息处理、电子商务等基本功能有机结合的运作体系，涉及生产和生活资料的各个领域，为生产、流通提供完整的支撑和配套服务，为用户提供多功能、一体化的综合性服务，是对商品运输配套化、仓储自动化、包装标准化、配送效益化、信息管理网络化的综合体现。大力发展现代物流业，是优化产业结构，转变经济发展方式，走新型工业化道路，提高我国企业和产品国际竞争力的重要举措，也是实现经济又好又快发展的迫切要求。长期以来，“重生产轻流通”的传统观念束缚了国内物流业的快速发展。直到2006年，现代物

16、流业发展被写进十一五规划，终于明确了物流业在我国国民经济中的产业地位。2009年3月国务院出台物流业调整和振兴规划，首次将物流业列入十大产业振兴规划中，并出台多项物流业发展政策；湖南省政府也于2009年制定了湖南省物流业振兴实施规划（2009-2011年），物流业作为我国国民经济可持续发展的“支柱产业群”将进入历史上最为宽松积极的政策时期。由于各级政府部门对物流业的重视和大力支持，国内第三方物流企业正在蓬勃发展，许多大中型城市也纷纷出现各种物流基地和物流中心以及不同层次和不同规模的物流经营企业。中国邵商投资有限公司立足湖南，辐射中南，面向全国，在望城县大力发展以建材、家具、五金、机电、汽车、汽

17、配、食品和农产品等批发为主物流业，并带动相应的零担、快运、仓储理货和信息服务为主的第三方物流业，开展散装、整装物流业务，并与其它流通园区、加工园区相配合，建设成为全省具有规模效应、技术先进、服务质量高，辐射中南的区域物流中心。拟将货物、商品通过储存、分拣、贴标、拼箱等物流加工后，以箱或件为单位辐射至湖南省及周边地区、各大卖场或市、县、乡镇经营点；通过运输线从各地区货物产地将商品集中至物流中心，通过拼车、转发等方式，分别以整车、铁路车皮形式辐射至全国各地。2.2建设必要性2.2.1本项目建设符合国家产业政策和振兴规划现代物流业是新兴的生产性服务业，是现代服务业的重要组成部分。大力发展现代物流业，

18、是优化产业结构，转变经济发展方式，走新型工业化道路，提高我国企业和产品国际竞争力的重要举措，也是实现经济又好又快发展的迫切要求。国民经济发展方式的转变以及经济体制改革的深化，将为我国社会经济发展注入新的活力，也将在一定程度上推动我国经济再上新的台阶。新的发展机遇不仅为我国物流产业提供了更为广阔的发展空间，也对物流产业发展提出了新的要求，物流业作为我国国民经济可持续发展的“支柱产业群”巳进入新的重大发展时期。党中央、国务院十分重视我国现代物流业的发展。在“十一五”规划纲要中，将“大力发展现代物流业”列为我国国民经济发展的重要举措。湖南省政府也于2009年制定了湖南省物流业振兴实施规划（2009-

19、2011年），上述一系列政策的制定，表明各级政府有关部门巳按照党的十七大精神和“十一五”规划的要求，加大对物流业的政策支持力度，从中央到地方推动我国现代物流业发展的合力正在形成，物流业发展的环境将会进一步改善。物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。2.2.2 本项目建设是落实湖南省物流业振兴实施规划的需要湖南省政府于2009年制定了湖南省物流业振兴实施规划（2009-2011年），将重点建设四大物流区域，形成东西互

20、动，地区协调发展，各有侧重的物流发展格局。其中以长沙为中心的物流区域为重点建设四大物流区域之一，长沙大河西商贸物流园的建设和区域中心功能的发挥在长沙市占有重要地位。本项目定位目标为依托望城便利的陆路运输条件和望城县及周边地区快速的经济发展形势，着力发展集建材、家具、五金、机电、汽车、汽配、食品和农产品等批发为主，仓储、配送、展销、运输、配载、包装、装卸、信息服务等现代物流于一体的第三方物流产业，建设功能齐全的物流服务设施。建设成全县最大的集物流、市场、仓储、物流信息、金融结算等功能于一体的物流中心，并与湖南省四大区域物流中心组成湖南地区的配套物流节点城市网络。项目的建设是落实湖南省物流业振兴实

21、施规划（2009-2011年）的重要举措，将增强长沙大河西商贸物流园区作为区域物流中心在省内的地位，更好发挥其功能。2.2.3 本项目建设是优化区域经济结构、促进社会经济可持续发展的需要 望城县是湖南省县域经济发达地区之一。2009年望城县全社会工业总产值达到1436779万元，其中规模以上工业总产值908383万元；规模以下工业总产值528396万元。在规模以上工业总产值中，轻工业产值488305万元，占53.7%；重工业产值420078万元，占46.2%。按经济注册类型划分：国有企业完成115542万元，占12.7%；集体企业完成39335万元，占4.3%；股份合作企业完成26902万元，

22、占2.9%；股份制企业完成381507万元，占41.9%；外商及港、澳、台投资企业完成257913万元，占28.4%；其他经济类型企业87184万元，占9.5%。2009年全县实现社会消费品零售总额260774万元。其中县级零售额110306万元；县以下零售额150468万元。按行业划分，批发零售贸易业零售额 227300万元；餐饮业零售额25601万元，其他行业零售额 7873万元。2009年，全县进出口总额12450万美元。其中进口总额4175万美元；出口总额8275万美元。财税工作成效显著，财政总收入登上9亿元台阶。全县全年完成财政总收入93370万元，比去年增收16684万元，增长21

23、.8%，其中一般预算收入60142万元，增长24%。在财政总收入中，上划中央两税完成19440万元，增长28.7%；地方财政收入完成73930万元，同比增收12343万元，增长20%。全年财政支出103246万元，同比增支 31658万元，增长 44.2%。望城县区域经济的发展必将带来物质流、资金流的极大需求，而目前建材批发市场仍处于小、散、差传统经营模式，迫切需要建立一个规模较大的现代化建材、家具等商品批发物流中心。望城县政府为振兴当地经济可持续健康发展，加快当地经济建设和满足日益增加的城乡生产、生活物质需求，制定了发展经济和物流的具体政策和计划，已将加快发展商贸流通业和现代服务业”列为20

24、10年政府工作目标。长沙大河西国际商贸物流城的建设作为望城县物流发展的重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过园区建设建立起望城现代物流发展的基础平台与运作基地。积极引导和扶持望城县域现代物流企业发展，并依托园区的基础设施与政策环境条件，建立起望城县域内现代物流运作、组织和信息管理的系统框架。项目的建设，将有效引导和转化望城县潜在的物流需求，提高望城县物流服务供给能力和水平；有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化；有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践；有利于有效扩大物流服务的市场需求；通过建立良好

25、的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。拟建的长沙大河西商贸物流城位于望城县经开区，具有极佳的近城优势。便利的交通网络使该区域具有独特的交通运输优势，其区域内的铁路运输线、公路、水运构成了十分便利的交通网络。项目发展空间十分广阔，通过几年的努力，将成为定位湖南、服务中南、辐射全国、影响全国的重要建材物流中转站和基地。本项目实施为当地经济可持续发展作出贡献。该项目将依托望城县的区域优势，通过对长沙宏观物流调控、微观物流组织管理以及人才培养、资产整合、基础设施建设运营等方面工作的全面实践，有效地提高望城县经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持望城县保持经济发展的强劲后劲和健康良好

26、的市场竞争环境秩序，从而实现支持国民经济和社会发展的最终目标。2.2.4本项目是推进城乡统筹，加快城市化进程的需要。长沙大河西先导区农业人口比例太大，这是长沙最现实也是最难的发展瓶颈。解决这个问题，一是要走农业现代化道路，二是要加快城市化步伐。未来先导区内有几十万人离开土地，进入城市化生活，必须找到一个“主战场”，将农民永久转移，就地安置就业。本项目通过实现物流的社会化、专业化、规模化、信息化服务，促进多项产业发展，同时增加社会就业机会。本项目建成后，将需要大量的一般技能劳动力人员，至少可以争取到15-20万的就业岗位，从而解决大河西先导区农村剩余劳动力转移问题。同时，大河西国际商贸物流城将推

27、出大量商铺，可供长沙乃至全国创业者在此创业，搭建最大规模创业发展平台。项目以超低价格发售、推出一年半免租的销售策略，降低创业门槛，让商户看到发展前景。本项目将积极为广大创业者提供广阔的创业平台、提供一切有利的创业条件，真正把长沙打造成为“创业之都”。2.2.5本项目顺应了长沙市产业发展大势和批发市场外迁的需要。长沙市区目前商品市场很多，但真正具有现代化商流、物流、信息流设施的大市场不多，如长沙市5区有市场213个，平均每个占地面积只有8000平方米，只有雨花区每个市场占地达到了10000平方米以上。长沙大型商品交易市场存在两大不足。一是市场类型发展不均衡。专业市场还有较大发展空间,多集中在生活

28、资料类市场；综合市场中规模有待扩大,档次有待提高。二是市场规模不大，品牌太少，几个主要的批发市场年营业额大多在50亿元左右。随着长沙城市化进程加快，长沙河东批发市场不断发展与成熟，目前已有的商圈已不能满足城市发展的需求，面临着严峻挑战。由于日益拥挤的城区交通环境和高昂的经营成本，制约了马王堆陶瓷建材新城、好益家建材超市、万家丽建材超市等以许多专业市场的发展。因此，长沙市“两型社会试验区”需要对现有商品交易市场进行重新整合，培养和发展一批辐射远、吞吐量大、设施先进的批发交易为主的商品市场，专业批发市场还有很大的发展空间。建设大河西国际商贸物流城这样一个集交通便利、物流便捷、配套齐全、服务完善且代

29、表长株潭商贸发展高度和未来走向的国际化市场集群，将极大地推动中部批发产业升级和拉动中西部地区消费提升，也为长沙大河西成为“产业转移，万商西进”的桥头堡提供了物流与商贸基地。同时，大河西国际商贸物流城的建设，符合长沙市在大河西先导区着力打造新千亿商贸物流版块战略，结合我国沿海地区批发产业内迁的重大机遇，促进长沙市批发产业升级与外迁，突破长沙批发业发展困境，重振长沙商业雄风，实现长沙批发业可持续发展战略。3 市场分析3.1目标与定位3.1.1建设目标现代物流是以现代信息技术为基础，整合运输、包装、装卸、搬运、仓储、流通加工、配送、回收加工及物流信息处理等各种功能而形成的综合性物流活动模式，来实现资

30、源利用、运作效率的最大化。建设单位将依托望城县便利的陆路运输条件及周边地区快速的经济发展形势，着力发展以现代信息技术为基础，集仓储、配送、展销、运输、配载、包装、装卸、搬运、流通加工及物流信息处理等等各种功能的现代物流服务于一体的第三方物流产业，建设功能齐全的物流服务设施，建成具有集物流运输、商业市场、仓储、物流信息、金融结算、生活居住等功能于一体的物流中心和湖南省四大区域物流中心形成配套物流基地。本项目通过加强信息化建设，一期工程通过构建完善的建材、家具物流配送体系，为全国各商贸企业提供综合性一体化物流服务，以加快望城县及周边流通领域现代建材物流发展，提高流通效率、降低流通成本，促进城乡和地

31、区间商品流通，发挥现代流通业在国民经济社会发展中的先导性作用。促进湖南省内流通产业结构调整和优化，提高流通企业核心竞争力并方便和服务城乡人民生活。3.1.2市场定位长沙大河西国际商贸物流城立足湖南，辐射中南，面向省内外，一期工程发展以建材、家具为主的批发、零担、快运、仓储理货和信息服务为主的批发市场，开展散装、集装箱物流业务，并与其它流通园区、加工园区相配合，建设成为湖南地区具有规模效应、技术先进、服务质量高，辐射湖南省及周边地区的区域物流中心。本项目将把握现代物流发展趋势，以县域物流为基础、辐射周边区域物流，大力构筑现代物流业发展的三大平台，即组建：以物流园区为载体的物流运作平台；以现代综合

32、交通体系为主的物流运输平台；以信息网络技术为主的物流信息平台。充分利用现代信息技术，加快发展电子商务，推进物流和商流的网络化，形成包括交通运输、配送服务、仓储管理、信息网络、营销策略等多环节组成的三级现代物流大循环系统。3.2 国内物流市场物流市场总体规模与经济增长规模成正相关，自2002年以来，我国经济进入了一个新的增长上升期，表现为经济总量持续快速增长，尤其是固定资产投资、进出口贸易持续快速增长，在这一经济环境下，物流业得到了持续快速的发展。以货物周转量为指标可以观察到这一发展状况。见表3-1。表31 2001-2008年全国各种运输方式完成货物周转量 单位：亿吨公里指标200120022

33、00320042005200620072008铁路1457515477170921928920730.5219542379725111.8公路61806740701075968573.8964711257.612998.5水运2486026481322753897348057.653907.862182.265218.2民航4451.5587278.994.3116.4119.6管道7397688891318.21827.32064.7合计4565948749.5571746669878329.886921.399180.5105512.9数据来源:国家统计局各年统计公报由上表可见，2008年

34、我国货物周转量达到105512.9亿吨公里，为2001年的2.31倍，比2008年增长3.8%，显示了良好的增长势头。如前所述,物流市场总体规模与经济增长规模成正相关,因此,国民经济的增长前景首先决定了物流市场总体规模的发展前景。从全国经济增长前景看，我国经济发展正进入新阶段，其特征是居民消费结构逐步升级，产业结构调整和城市化进程加快；劳动力资源丰富，国民储蓄率较高，基础设施不断完善，科技教育具有较好的基础；社会主义市场经济制度逐步完善，社会保持长期稳定。国家“十一五”国民经济和社会发展规划提出，至2010年，我国将在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，实现人均国内生产总值比2000年翻一番

35、。这为我国物流发展提供了很好的需求基础。据中国物流与采购联合会（2007）以“十一五”gdp年均增长8.5%预测，物流总额年均增长将达到16.7%左右，到2010年社会物流总额将达到90万亿元，比2005年翻一番。国家“十一五”规划提出要“大力发展现代物流业”，近几年已在物流基础设施和政策法规的修订方面开展了相应的工作，为物流发展创造了良好的环境。因此，我国现代物流发展既有良好的市场需求基础，又有着越来越好的政策环境和基础设施条件。为应对自2008年下半年席卷全球的金融风暴，在国家新近出台的物流业调整和振兴规划中，提出“按照保增长、扩内需、调结构的总体部署，以应对国际金融危机对我国经济的影响为

36、切入点，以改革开放为动力，以先进技术为支撑，以物流一体化和信息化为主线，积极营造有利于物流业发展的政策环境，加快发展现代物流业，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展，为全面建设小康社会提供坚实的物流体系保障”的指导思想。在规划目标中，要求“到2011年，培育一批具有国际竞争力的大型综合物流企业集团，初步建立起布局合理、技术先进、节能环保、便捷高效、安全有序并具有一定国际竞争力的现代物流服务体系，物流服务能力进一步增强；物流的社会化、专业化水平明显提高，第三方物流的比重有所增加，物流业规模进一步扩大，物流业增加值年均递增10%以上；物流整体运行效率显著提高，全社会物流总费用与gdp的

37、比率比目前的水平有所下降。”综合以上所述，在未来的1020年内，物流业的发展将会出现一个全新的局面，并将逐步成为国民经济体系中的一个重要发展领域和扶持发展的产业。3.3区域物流现状3.3.1湖南省物流市场从湖南省的发展情况看，作为中部地区的重要省份，湖南省国民经济快速增长，总体实力明显增强。自上世纪80年代以来，湖南经济以每年9%的速度增长，并形成了有色金属、工程机械、食品医药、建材化工、轻工纺织、电子信息、旅游、文化等十大支柱产业。经济增长也带来了物流市场的快速扩大，2001年，湖南各种运输方式完成货物周转量为1132.18亿吨公里，至2006年，达到1776.05亿吨公里，为2001年的1

38、.57倍；2008年完成货物周转量为2082.75亿吨公里，比2008年增长4.9%。湖南物流企业主要有3支力量，一是由传统运输、仓储企业改制而来，如长沙联运物流、长沙商业储运物流、湖南中邮物流等；二是民营物流企业，如金荣集团、一力物流、京阳物流、实泰物流。三就是国内外知名物流企业的入驻，包括招商局物流、大田国际货运、宅急送、广州南方物流、荷兰tnt集团、德国森泰飞物流公司(dhl)和美国普洛斯物流公司等。截止目前，全省物流企业达2910家，个体工商户48404家，从业人员约120万。全省物流业实现增加值721.83亿元，占gdp的6.47%，全省主营业务收入过亿元的企业22家。一批物流企业从

39、专业市场进入，努力做专做大做精，已有数家物流企业进入全国物流企业100强，其中“一力物流”去年以主营业务收入10.08亿元居全省首位，挺进全国物流50强之列。目前，全省a级物流企业总数达到34家，跃居中西部省份前列， 湖南省物流业的快速发展，引得国内外知名物流企业争相落户。2005年-2006年世界500强企业之一的荷兰tnt集团、德国森泰飞物流公司(dhl)和美国普洛斯物流公司入驻长沙市场。以这3家为代表，外资开始广泛地进军湖南物流市场。至2009年，来湘投资兴业的境外物流企业达19家。这些外资企业主要集中在长沙及周边市场，为客户提供物流一体化服务。尽管目前外资企业所占份额并不大，但对本土物

40、流市场在理念、服务及经营模式上冲击巨大。加上中铁快运、中邮物流等中央企业早在多年前已抢占湖南市场。招商局物流湖南有限公司2008年底正式注册，总建筑面积约10万平方米的长沙分发中心项目正在建设中，一期工程2009年底投入运行。 近年来，随着湖南省国民经济快速成长和湖南交通网络高速发展，给湖南物流提供了强大的支撑，现代物流已经成为湖南省生产服务中的重点产业和新的经济增长点。目前，已有数家物流企业进入全国物流企业100强，一批传统运输、仓储企业经过改制组建现代物流企业。但湖南物流业尚在起步阶段，湖南物流发展水平还较低，物流企业规模小，湖南大大小小的物流企业已超过千家，发展较好的不足二百家，部分县市

41、的物流企业为“一间房子，一张桌子，加一部电话的所谓三一公司”。同时，湖南的物流成本高，2005年湖南省物流总费用与全省gdp的比率为189%，而在欧美等发达国家一般为10%。相较沿海城市和发达国家，物流总费用与全省gdp的比率颇高。针对湖南物流业的现状，为加速湖南经济快速发展，2008年8月，湖南省政府湖南省人民政府办公厅关于进一步加快现代物流业发展的若干意见正式出台。2009年6月湖南省政府又制定了湖南省物流业振兴实施规划（2009-2011年）。湖南将重点建设四大物流区域：以长沙为中心的长株潭物流区域；以岳阳为中心的湘北物流区域；以怀化为中心的湘西物流区域；以衡阳为中心的湘南物流区域。形成

42、以长株潭为核心，南北对应，东西互动，地区协调发展，各有侧重的物流发展格局。这标志着湖南省在着力改善现代物流业发展政策环境方面迈出了重大步伐湖南物流业进入了高速良性发展时期。3.3.2长沙市物流市场根据长沙市现代物流业发展规划（2010-2020）的调查，长沙市2008年货运总量为1.7亿吨，公路运输占总量的绝大部分，约占85.1%。所依托的公路共9条，其中全国性公路3条，省内道路5条，同城高速公路1条，说明长沙市现代物流的发展具备辐射全省、对接全国的的交通条件，同时，城市快速轨道交通的建设将进一步强化这一优势。水运在总量中的比重次之，约13.6%，以钢材、矿建材料、水泥、粮食等附加值与时间价值

43、均较低的大宗货物为主。水运的凭借在于航道的开通和港口的建设，随着长江黄金水道建设的逐步推进，长沙湘江航电枢纽工程的建设，以及长沙大型港口的不断建设完善，长沙水运必将迎来新的发展，并成为长沙货运与国际接轨的重要途径之一。铁路货运以粮食、钢材为主，仅占总量的1.3%。随着长沙河西望城地区的工业发展以及新货运站的修建，长沙市的铁路货运将有较大发展空间。航空货物运输发展之后，仅占0.04%。长沙市的经济发展方向将对其航空物流业产生越来越大的需求，汽车零配件、生物制药及高科技电子等几类产品的发展将影响黄花机场的未来发展。从长沙以公路运输为主的货运方式结构可以推知，长沙货运以短途中小宗货物为主，主要辐射范

44、围是省内和周边省市；水运、空运和铁路运输的小比重反映出长沙国际货运业务和大宗货物业务发展的疲软状态，与长沙市物流业的发展目标存在一定距离。长沙市物流节点包括政府规划建设的大型物流园区和企业自建的配送中心、货运枢纽和货运场站、停车场和仓储区等，主要物流节点如表所示：物流节点说 明金霞物流园依托霞凝港，重要的现代化水陆联运中心，国际物流转换枢纽和大运量工业基地。中南物流园位于长沙市经济技术开发区内，提供配载、仓储、装卸、住宿、加油、维修等一系列专业化的服务的大型综合性物流园。一力物流园位于天心区大托镇，以钢材物流为基础的物流园区。高星物流园位于河西高星区，为大河西先导区新型生产制造业的物流需求提供

45、服务。专业配送中心有国美、苏宁电器配送中心、新一佳配送中心、实泰家电物流中心等少数几个比较专业的配送中心。零担货运市场主要包括高桥零担货运中心、鸭子铺货运市场、汇源货运市场等。其中，高桥零担货运中心规模最为庞大，形成具有长沙特色的零担货运市场行业。货运停车场有较多的停车场式的物流中心，中心内基本没有仓储设施，只为货车提供集散的场所。其中安沙物流中心和嘉业物流中心规模较大。仓储区有大量的简易仓储区，包括安置居民小区和农民简易库棚，如黎托仓储区、鸭子铺货运市场等。调查共指出的长沙市主要物流节点46个，按节点类型划分，有物流园区及仓储区6处、零担货运及停车场24处、配送中心13处、家电物流中心2个、

46、钢铁物流中心1个；从分布看，以湘江为界，只有两家分布在河西地区，分别为规划建设中的高星物流园和一个配送中心华瑞物流。物流园区及仓储区只有6处，且据调查显示其中多为简易仓储区，甚至包括安置居民小区和农民简易库棚，这种低端设备的建设不但限制了仓储服务的质量，还留下了大量的安全隐患。关于加快我市现代物流业发展的调研报告中也指出，传统国营物流企业的仓储库房基地多在长沙市二环线以内，在市场经济和城市发展的双重变化环境中，这些企业发展缓慢，市区内仓储基地逐渐萎缩，仓储基地迁建又处于观望中，不但影响了长沙市的仓储能力，也阻碍了货运专线的发展建设，而铁路专用线是现代化物流规模企业发展的重要资源。从湖南省地图来

47、看，湘江以东地区只接近全省面积的1/3，而湘江以西的地区面积超过全省的2/3，按照现状物流节点的分布格局，长沙作为湖南的物流枢纽要实现辐射全省的目标就势必要解决市区内河西、河东的联通问题，这就必然会加重长沙湘江各桥的货流压力。另一方面，随着长沙“多中心、分散组团式”的城市布局展开，河西新城和星马新城的建设也对长沙市各中心间的客运交通联系提出了新的要求。货运和客运两重压力的叠加，不利于长沙市内的交通组织，会同时降低货运和客运的效率，带来较大的安全隐患。以上分析表明，长沙市现代物流业的发展现状与其发展需求和作用之间存在较大的差距，表现在三个方面：一是服务业务有待完善和丰富；二是空间布局不合理；三是

48、物流节点基础建设有待加强。综合考虑物流业社会化、专业化、信息化、标准化的发展趋势和长沙市河西地区城市发展规划，在河西地区以高起点、高标准建立一个大型综合性专业化的物流园区，服务于河西地区的工农业生产和城市发展，辐射省内中西部地区，缓解中心城区交通压力，作为长沙市现代物流的重要节点，和其他节点一同实现湖南物流全国联网、世界对接的目标，不仅是必要的，而且是可行的。长沙有着发展大型商品专业批发市场的先天优势。这些年来，先后形成了高桥、红星、三湘南湖、望城坡、马王堆五大市场群。随着长沙城市化的进程，河东市场不断发展与成熟，成为新生代的一个商圈。近年来，随着商贸物流建材行业的飞速发展，已有的商圈已不能满

49、足城市的需求，挖掘新地段、发展新模式商圈势在必行。在地段方面，以火星大道与远大路的交汇处为核心，形成了一个新的城市节点。在模式创新上，随着马王堆陶瓷建材新城、好益家建材超市、万家丽建材超市等大型超市的诞生，以商贸物流建材为龙头产业的“马王堆商圈”逐渐成型。而马王堆商贸城的推出更是将这一区域炒至沸点，成为新生代商圈的典范。马王堆商贸城作为“新生代商圈的典范”已具备足够的发展条件：从交通因素来看。随着火星大道的全面通车，交通相当便捷，有163路、26路、114路等公交车直达。从区位因素来看。马王堆商贸城紧靠长沙主干道火星大道和远大路，毗邻万家丽建材超市、马王堆陶瓷建材新城、好益家建材超市等多家大型

50、专业市场，与芙蓉区政府仅咫尺之遥，具有极大的升值前景。 目前，长沙各物流园在城区日益拥挤的交通环境已经无法满足现有大型专业市场对物流的要求；高昂的经营成本也不能保障众多经营者的合理效益；许多专业市场的现有规模、服务配套、环境布局等方面也不符合如今现代商业经营的标准。长沙的批发业正在面临着严峻挑战。长沙大型商品交易市场存在两大不足。一是市场类型发展不均衡。特别是综合市场和专业市场的发展；专业市场还有较大发展空间,专业市场中多集中在生活资料类市场,生产资料类市场还有很多空缺。综合市场中规模有待扩大,档次有待提高，商贸物流综合市场还可增加。二是市场规模不大，品牌太少，几个主要的批发市场年营业额大多在

51、50亿元左右。长沙市区目前商品市场很多，但真正具有现代化商流、物流、信息流设施的大市场不多，如长沙市5区有市场213个，平均每个占地面积只有8000平方米，只有雨花区每个市场占地达到了10000平方米以上。因此，长沙市要对现有商品交易市场重新整合，培养和发展一批辐射远、吞吐量大、设施先进的批发交易为主的商品市场。浙江、广东、福建有许多“百亿市场”。如何加快发展步伐，突破长沙商业批发业发展困境，重振长沙商业雄风，实现长沙批发业的可持续发展战略，除了需要外部资源要素、产业环境、社会环境的支持之外，长沙商业批发业自身加快改革、调整和创新，推进长沙及其城市圈商业的全面升级和发展尤为重要。因此，构建一个

52、交通便利、物流便捷、配套齐全、服务完善且代表长株潭商贸发展高度和未来走向的国际化市场集群，成为各级政府和商业精英们的共同的期盼，也是众望所归，那么，大河西国际商贸物流城的诞生便成为不可逆转事实。3.4 swot分析3.4.1优势分析从发达国家商业批发业的发展趋势和经验看，批发市场一般分布在交通便捷、用地宽敞的城市周边地区，布局较均衡；具有金融、集货备货、收集信息、商品配送等方面的功能；具有现代化的发展趋势，如有现代化的管理系统、大型保鲜冷库、铁路货场；具有与国际市场衔接的现代化市场交易体系和市场运行机制。从泛珠三角看：本项目处于泛珠三角腹地物流园位置，是抢占中西部市场的必经之地；至广州、深圳、

53、长沙，有京广铁路线、京珠高速公路直达，公路、水运、航运物流畅通且成本相对较低；水、电、路基础设施齐全。从立足湖南看：紧邻省会长沙，区位独特，已经被规划为省会长沙的一个区，能够最快地承接省会科技、人才、市场、和配套服务的辐射；经高速公速可迅速地到达湖南岳阳、常德、株洲、湘潭等几大物流园城市，方便占领湖南乃至更大范围内的市场；拥有丰富的湘江水资源，石灰石、陶土、花岗岩等矿产资源也十分丰富，并拥有一定的开采加工基础，市场价值大，农副产品比较充足；承接产业资本转移的载体功能强大，建有湖南省唯一国家级农业科技园区、台商投资区和高科技食品商贸物流基地，且相关产业已初具规模，以旺旺为代表的名牌企业响誉海内外

54、。从立足长沙看：区位独特，商贸物流园区建设已初具规模；政府致力于发展外向型经济，在政府服务、政策支持、环境保障等方面出台了系列过硬的措施，外向型经济特色初显，已逐步成为投资的热点地区。本项目地处省会长沙大河西先导区的望城经济开发区，石长铁路货运站的南面，湘江横贯而过，万吨级霞凝港深水码头毗邻而建，高速公路纵横交错，铁路连接南北东西，距机场不到30分钟车程，可迅速而方便地到达珠三角任何一座城市，与中西部的市场联系也比较紧密，发展泛珠三角第三方、第四方物流条件已经具备。长株潭城际铁路全面建成后，将形成“一核、主轴线、半圆、支线”的交通网络。“一竖”为岳阳-长沙-株洲-衡阳;“二横”为浏阳-长沙-益

55、阳-常德、醴陵-株洲-湘潭-娄底;“半圆”为汨罗-益阳-娄底-衡阳。在“3+5”城市群实现“3、6、9”的公共交通目标，即长株潭核心区通勤时间在半小时内，长株潭至“3+5”其它物流园城市1小时，其它次物流园城市之间1.5小时内。 大河西先导区包括岳麓区及望城县、宁乡县大部分区域，该区域内有国家级高新技术开发区、大学城、行政物流园、综合经济实力名列前矛，消费市场扩大，购买力急剧增长。望城县经济开发区已建成7平方公里，引进企业130余家，累计投入基础设施建设资金12.3亿元。几年来，形成了以旺旺食品、亚华乳业、澳优食品、派派食品、英博雪津啤酒、唐人神、中联重科、中航飞机起落架等项目为代表的一大批中

56、外著名企业。不但带来了技术、资金，还带来了人员、物流、客流，提供了大量的就业机会。他们消费观念新、收入高。他们在此工作、生活甚至安居，能有效地拉动内需消费。目前“开发大河西，建设先导区”的战役已经全面打响。到2020年，先导区实现建成区面积200平方公里，常住人口150300万，地区生产总值3000亿元，地方财政收入300亿元，城乡居民人均可支配收入分别达60000元和40000元以上。成为支撑长沙、带动全省、辐射全国的重要发展引擎。各路商家更是盯准这块最具商业价值的黄金宝地，随时准备伺机而动，抢占先发优势。近年来，长沙已经形成东有高桥、南有红星、北有伍家岭市场集群，然而，占据长沙半壁江山的大河西，与之相对应的消费场所，档次低、环境差、业态老化，没有一个高品位、大规模的批发市场，远远不能满足消费需求。简单的供求关系，造成巨大的市场空缺。随着大河西区域经济的高速发展，已形成了强劲的消费推动力。急切呼唤大型商贸物流物流园的出现。3.4.2劣势分析商贸物流产业集中度相对较低，大型骨干企业群尚未形成，规模经济效应仍不明显；商贸物流行业中产业链、产品链和供应链“