北城新区市场调研

1、北城新区住宅项目市场调研北城新区住宅项目市场调研2013.11PART1 北城区域发展综述PART2 北城区域项目分析PART1 北城区域发展综述北城区域发展综述北城新区职能定位为市级市政服务中心、文化中心、体育中心、商业副中心、高教科研区、滨水休闲度假区所在地，中高档住宅区。目前，一期规划面积23.7平方公里，已开发完成，初步构筑起现代化城区的基本框架。北城新区二期规划依托一期开发建设的行政中心、文化中心和居住功能，在二期开发规划中，进一步完善城市综合服务设施，着重打造文化娱乐休闲中心、商业商务中心和体育科研创意中心，包括教育、医疗、商业、休闲体育、旅游等。培育并全面提升城区的服务水平，使北

2、城二期成为新的区域性现代综合服务中心。临沂市北城新区位于临沂市区正北部，祊河、柳青河与沂河交汇处的北面。东至沂河，西至祊河，北至整体规划确定的北外环，南至祊河与沂河交汇口，用地面积52.03平方公里。北城区域发展综述 “一心”为北湖湿地公园，是城市的绿心；“一轴”是西安路都市生活轴，为一条绿色的多功能复合轴线，连接各大功能片区；“三区”是沂蒙路两侧形成商业商务中心区，祊河东岸打造临沂市体育与科研创意中心区，沂河西岸依托沂河自然生态岸线开发文化娱乐休闲区。“多组团”，将规划区分为八个居住区。每个居住区各设置一个服务综合体，为居民提供多样化的服务功能。此外，各居住区内均设计了都市化的水空间，使其与

3、社区服务综合体成为社区中心的聚焦点。北城新区二期规划用地总面积21.3平方公里，本次规划南起南京路，北至长春路，东西分别以沂河、祊河为界。规划的目标是深化落实城市总体规划，提升北城新区的形象和品位，把北城新区二期建成宜居宜业滨水花园新区。此次规划区将形成“一心、一轴、三区、多组团”的生态网络型空间结构北城区域房地产发展综述n市场存量：临沂各个城市板块中，北城新区一直在总供应量遥遥领先其他板块，市场新增供应、去化速度也是高于其他板块，据资料显示，现阶段北城新区所有住宅项目住宅房源注册套数为12900套左右，每月平均供应在3000套，新增房源近千套，在存量、增量、去化量方面均高于临沂平均水平。n价

4、格走势：临沂楼市整体价格平稳，小幅度上涨，目前北城区域内成交价格在5500元/左右浮动。高于临沂市房价平均水平。n楼市发展：北城一期规划中地块已经基本挂牌完毕，南京路以北的二期规划区域将成为北城区域未来土地供应的主要区域，随着未来二期房产市场的发展，一期现有住宅项目价格走势将会继续走高，于此同时也将面临着二期大量市场供应的竞争。PART2 北城区域项目分析前言北城新区得益于临沂城市发展规划，近年来成为临沂房地产开发的热点区域，大小在售楼盘数量众多，汇集了恒大、鲁商、开元、荣盛、安泰等地产名企和众多本土开发商，区域内项目竞争激烈，房地产项目百花争艳，涌现一大批临沂知名、热销的品质大盘。本次调研抽

5、样调研北城区域市场房产项目，通过市场调研，分析市场产品状况，了解市场供需态势，为最终房产项目产品规划、营销策略、销售推广等工作提供参考。北城区域主要住宅项目柳溪美庐月澜锦城凤凰水城蓝钻庄园香樟园理想家金信融城花半里豪森名邸花语馨苑泉府公馆沂龙湾慧园休格兰花园n本次市场调研主要以南京路、沂蒙路沿线楼盘为主，兼顾北城其他在售热销楼盘。n区域内楼盘项目众多，分布较为集中，市场竞争情况激烈。项目名称项目名称物业类物业类型型建筑面建筑面积（万积（万/ /）总套数总套数建筑类型建筑类型/ /层数层数在售部分建筑类在售部分建筑类型型/ /楼层楼层销售均价销售均价主力面积主力面积主力总价主力总价交房时交房时间

6、间沂龙湾沂龙湾慧慧园园住宅住宅28.328.313001300套、套、6+16+1花园洋房、高层花园洋房、高层高层、高层、2424层层均价均价50005000元元 90/124/14190/124/1414545万万/62/62万万/70/70万万14.1214.12豪森名邸豪森名邸住宅住宅2323高层高层高层高层1717层层均价均价460046009898两室两室/113/113三室三室4545万万/52/52万万14.814.8开元开元花半花半里里住宅住宅20.720.711501150套、一期套、一期180180套售罄套售罄花园洋房、高层花园洋房、高层在售在售144144套高层、套高层、

7、洋房洋房9898套套洋房洋房62006200元元高层均价高层均价45004500元元高层：高层：9696两室两室/140/140三三室洋房：室洋房：110/130/140/155110/130/140/1558080万万/43/43万万洋房洋房1414年年.5.5月份月份荣盛荣盛花语花语馨苑馨苑住宅住宅28.928.931003100套套高层高层高层高层3434层层48004800元元67/7667/76两室两室/88/96/119/88/96/119三室三室3232万万/36/36万万/46/46万万15.1215.12理想家理想家住宅住宅17176+16+1花园洋房、高层花园洋房、高层洋房

8、洋房6 6层层均价均价60006000元元90/110/119/128/139/90/110/119/128/139/14714771.471.4万万/75/75万万14.514.5香樟园香樟园住宅住宅242411001100套套花园洋房、小高层花园洋房、小高层、高层、高层小高层、高层小高层、高层均价均价53005300元元120120、123123/116/116/118/1186464万万14.614.6金信融城金信融城住宅住宅454527002700套，一期套，一期882882户户高层高层高层高层1818层层均价均价51005100元元88/11588/1154444万万/57/57万万

9、15.415.4蓝钻庄园蓝钻庄园住宅住宅30.930.916001600套、洋房套、洋房288288套、高层套、高层13201320套套4+14+1花园洋房、高层花园洋房、高层高层高层2424层层高层高层49004900元元洋房洋房70007000元元9696两室两室/126/130/150/126/130/1504747万万/60/60万万/91/91万万/100/100万万14.1214.12泉府公馆泉府公馆住宅住宅5050高层高层高层高层3030层、小高层层、小高层46004600元元95/12195/1214444万万/56/56万万旭徽旭徽凤凰凤凰水城水城住宅住宅6767290029

10、00套套5+15+1花园洋房、高层花园洋房、高层洋房洋房6 6层、高层层、高层3030层层高层高层48004800元元洋房洋房68006800元元9696两室两室/126/126/4646万万/85.6/85.6万万洋房洋房1414年年. .高层高层1515年年休格兰花园休格兰花园住宅住宅303011001100套、其中套、其中280280套洋房套洋房6+16+1花园洋房、高层花园洋房、高层未售未售预计花园洋预计花园洋房房70007000元元130-200130-2003 39090万万-140-140万万16.616.6月澜锦城月澜锦城住宅住宅1212共共11001100户户别墅、高层别墅、

11、高层高层高层2424层层高层高层53005300元元 126126三室、三室、9696两室两室6666万万/50/50万万14.1214.12柳溪美庐柳溪美庐住宅住宅2727188188套洋房、套洋房、8484套别墅套别墅花园洋房、别墅花园洋房、别墅别墅、洋房别墅、洋房6 6层层洋房洋房58005800元元140/240140/2407575万万现房现房北城区域主要项目基础信息沂龙湾慧园百万大盘、醇熟配套项目地址沂龙湾大桥北行500米项目规模总建28万物业组成1/2/34/6/7/8/9/11/12/13/14/16/17/1819/20为花园洋房；5/10/15/21/22/23/24/25

12、/26高层在售组团12#洋房在售、24#高层在售、组团开盘时间24认筹期货量近期推货量约132套优惠交五千抵2万 、购房一成首付销售进度22/26未售，其余售罄主力成交客户：兰山区、商品城客户、刚需、改善兼顾销售价格：高层均价5000元左右开发进度沂龙湾最后一期，预计明年上半年消化完毕1234510152125262423221611678131217192018149n高层户型配比：9050%（可以拆分为两套40小户型）、12425%、14125%n小户型销售紧俏，90两室受到青年刚需客户青睐n作为北城早期开发的百万大盘，凭借大盘滚动开发，积累极高的市场知名度和老客户，自身凭借二小、银座购物

13、、英才幼教、银座健身等成熟配套，吸引大量稳定客户，日均来访量均保持在20组以上，新品推出去化速度较快。豪森名邸精工品质、刚需为主项目地址北城新区成都路55号项目规模总建23万物业组成全部为高层，一期1/2/3/4/5/为30层高层在售组团6#高层推出1-12层全部售罄、3#高层在认筹阶段货量现阶段54套认筹房源优惠交2千抵3万销售进度6#1-12层售罄主力成交客户：兰山、地方乡镇、主要以刚需为主销售价格：高层均价4500元左右开发进度一期共有；六栋高层，已开出两栋123456n户型配比：95平米两室户型50%，113平米三室户型50%；n推盘节奏较慢，半年期间：首次推售72套房源，二次推售54

14、套房源。一期推售当天售罄，二期认筹50组左右。花半里新派艺术洋房、开元力作项目地址北城新区成都路与马陵山路交汇项目规模总建20万物业组成10栋花园洋房、4栋高层在售组团5/8/12#洋房、1#高层在认筹期货量洋房现推98套、高层144套优惠交5万抵10万销售进度首次推售4栋花园洋房已售罄，现在3栋洋房、一栋高层认筹主力成交客户：兰山、地方乡镇、以改善型为主销售价格：洋房6200元、高层均价4500元左右开发进度洋房封顶，高层施工到二层123456n户型配比：1、洋房：120-140为主，部分110、150为辅；2、高层：140为主，占有67%、96两室为辅占有33%。户型主打改善型。n一批次1

15、80套洋房房源售罄，进度较快，二批次洋房认筹状况较好，高层认筹状况一般，改善型客户来访为主。8101214131197花语馨苑花海社区、荣盛集团项目地址北城新区武汉路与马陵山路交汇项目规模总建28.9万物业组成9栋高层住宅、1栋商业在售组团5/6/7#高层在售货量在售1400套，去化70%。8#、12#号400套房源未开优惠一成首付、订房优惠200元、送平板销售进度一期售罄、二期去化一半主力成交客户：兰山、地方乡镇、刚需为主销售价格：高层均价5000元左右开发进度7#封顶，其他在建，交房15年底n户型配比：67、76两室户型、89、96三室户型，创造了北城区域内少有的90三室房源， 市场热销，

16、价格走势一再走高，营销节点、促销活动较多，现场人气极旺。n刚需户型主打刚需客群，高标价，大优惠、一成首付迎合刚需客群。项目地址沂蒙路与武汉路交汇处项目规模总建24万物业组成4栋高层、其余为多层退台洋房优惠一万抵两万销售进度小高层认筹阶段主力成交客户：兰山区企事业单位 市区个体户，多为二次置业销售价格：洋房均价6200元小高均价5200n户型：均为三室120-123，116，118、96，退台式洋房所占比均等；香樟园n销售状况较好，花园洋房去化较快，仅有1栋退台洋房40套房源，高层房源210套左右未售，预计明年初推售，现阶段为1栋小高层认筹和花园洋房余房消化。未售未售未售未售基本售罄未售项目地址

17、沂蒙路与成都路交汇处项目规模总建17万物业组成2#、3#、12#3栋小高层、其余为多层退台洋房在售组团14/13/15/优惠特价房源88折、洋房98折销售进度清盘阶段主力成交客户：兰山、地方乡镇、改善居住为主销售价格：6000元左右n户型：90占比25%；128三室户型占比50%；139三室户型占比25%理想家1523456810121413119716171819n销售后期，剩余房源均是花园洋房。金信融城沂蒙路第一大盘项目地址北城新区沂蒙路与成都路交汇处项目规模总建50万物业组成28栋高层在售组团12#高层在认筹期货量2700套、一期882套优惠3万抵5万销售进度一期全部售罄，最后一栋18层

18、高层共54户主力成交客户：兰山工作、地方乡镇、以刚需为主销售价格：高层均价5100元左右开发进度一期施工中12#一期一期已售已售n12#户型配比：84两室户型占比33%，115三室占比67%.n金信融城一期销售进入后期，最后一栋高层将在年底前销售完毕。二期预计明年4月份进入市场。n纯高层项目，主打刚性需求。蓝钻庄园沂蒙路上最高品质法国庄园项目地址北城新区沂蒙路与南京路（青年路）交汇处 项目规模建筑面积30.9万，占地面积145亩物业组成花园洋房、A1-A11为高层，在售组团A2/A7认筹组团开盘时间未定货量共1600套、洋房288套、高层1320套优惠销售进度最后四栋高层主力成交客户：中高收入

19、群体，投资、改善居住环境销售价格：高层4900元，洋房7000元n 蓝钻庄园是由4+1的洋房与24层高层组成，96两室较少，/126/130/150为其主打户型；n 蓝钻庄园销售状况好，推售节奏快，是区域内热销项目之一，剩余房源中均是130以上的高层房源。A1A2A3A4A5A6A7A9A10A11A8已售已售泉府公馆新中心 新中式 更中国项目地址北城新区沂蒙路与南京路交汇项目规模建筑面积50万，占地面积152亩楼盘类型高层，小高层在售组团1#/2#/3#/4#优惠交一万抵两万销售进度一期销售中主力成交客户：兰山区、追求高品质、刚需、改善兼顾销售价格：均价4600元/开发进度一期2014年5月

20、-2015年6月入住n 教育配套：临沂一中、十七中 、十六中、北城小学、 实验二小、实验三小、南坊中心幼儿园、格林幼儿园商业配套：万和中央广场、颐高上海街、鲁商中心和谐广场、齐鲁园广场。交通配套： 泉府公馆现有K10、59路公交站点n 泉府公馆主打品质与配套，主力户型为95/121，总价在44/56万，但在户型格局、建筑风格、销售策略上的因素，销售状况一般，比周边销售情况较差。12345一一期期旭徽凤凰水城法式电梯洋房 醉美观湖高层项目地址成都路与汶河路交汇项目规模建筑面积67万，占地面积14万楼盘类型花园洋房，高层，小高层在售组团A1/A2/A3/A4在售、B5/B6在售组团开盘时间待定货量

21、2900套、以推售400套房源优惠2万抵4万销售进度两次推售500套房源销售60%主力成交客户：兰山区、追求高品质、刚需、改善兼顾销售价格：洋房6800元/，高层4800元/开发进度14年洋房交房，15年高层交房n 学校：一中、一小、十二中、三十五中、 朴园小学、 北城实验小学、社区幼儿园、南坊中心幼儿园 商场：鲁商中心、红星美凯龙家居馆、百货 和谐广场、齐鲁园广场n 项目以其优越的地理位置、成熟的市政配套、优美的湖景资源受到追捧，来访客户涵盖面广，每日来访量基本维持在20组以上。n 户型配比：花园洋房为退台式，一楼140，依次递减，六楼96。高层92户型占比30%，116三室户型占比70%。

22、A1A2A3A4B5B6一一期期二二期期三三期期休格兰花园原味美式风格花园社区项目地址北城新区南京路中段南侧，项目规模建筑面积30万，占地10.4万（一期）楼盘类型花园洋房，高层，小高层在售组团未售，前期销售洋房组团开盘时间待定货量1100套、其中280套洋房优惠待定销售进度未售主力成交客户：追求高品质高端销售人群销售价格：花园洋房7000元左右（估）开发进度14年洋房交房，16年6月高层交房n 学校：临沂二小、临沂十二中、临沂市重点高中一中、临沂四中、北城中心幼儿园 商场：万和广场、三合农贸、鲁商中心n 休格兰花园项目定位为花园洋房为主，小高层、高层为辅的原味美式风格花园社区。其中花园洋房1

23、2栋，层数为6+1，户型面积约120-200平方米；小高层、高层12栋，户型面积约80-120平方米。n 项目区域、配套与本案相似，对于本案具有很大的借鉴意义。月澜锦城项目地址南京路沭河路交汇处 项目规模建筑面积12万，占地面积9万楼盘类型别墅、高层在售组团7#、8#在售组团开盘时间待定货量1100套、其中280套洋房优惠待定销售进度最后两栋高层认筹主力成交客户：兰山区、追求高品质、刚需销售价格：均价4700，别墅10000-12000元/开发进度别墅现房、高层13年底入住n 学校： 朴园小学、明坡小学、临沂十七中、临沂三十五中、临沂四中、临沂一中北城校区、北城中心幼儿园 商场：万和广场、三合

24、农贸、恒大商业街87654321n户型配比：高层房源为96两室，占比33%，126三室户型占比67%。n现阶段销售最好两栋高层，近期开盘，预计明年初销售完毕。现场来访较少。柳溪美庐项目地址北城新区南京路与柳青河东路交汇处项目规模总建27万物业组成188套洋房、84套别墅在售组团6#高层推出1-12层全部售罄、3#高层在认筹阶段组团开盘时间已经开盘货量销售进度主力成交客户：兰山、外地经商者、高收入人群为主销售价格：洋房5800元/ 开发进度一期共有；六栋洋房，20栋别墅n柳溪美庐为区域内早期项目，现阶段一期为别墅、洋房在售现房，销售状况较差。后期规划将改为洋房和高层。在售在售n户型配比：全部联排

25、别墅430；洋房140占比83%，213户型占比17%。项目名称项目名称项目建筑面积（项目建筑面积（万万/）建筑类型建筑类型/层数层数总套数总套数沂龙湾慧园28.36+1花园洋房、高层1300套、豪森名邸23高层开元花半里20.7花园洋房、高层1150套、一期180套售罄荣盛花语馨苑28.9高层3100套理想家176+1花园洋房、高层香樟园24花园洋房、小高层、高层1100套金信融城45高层2700套，一期882户蓝钻庄园30.94+1花园洋房、高层1600套、洋房288套、高层1320套泉府公馆50高层旭徽凤凰水城675+1花园洋房、高层2900套休格兰花园306+1花园洋房、高层1100套

26、、其中280套洋房月澜锦城12别墅、高层共1100户柳溪美庐27花园洋房、别墅188套洋房、84套别墅区域物业类型分析n本次调研涉及项目总体开发量400400万方万方，区域内项目体量普遍在20万平方以上，更有不少40、50万平方的大盘，多为滚动开发，小步推售。n项目建筑多是以洋房+高层组合开发，高低产品定位互补，洋房、高层穿插推售，实现销售速度、利润的最大化。项目名称项目名称建筑类型建筑类型/层数层数销售均价销售均价主力面积主力面积沂龙湾慧园6+1花园洋房、高层均价5000元90/124/141豪森名邸高层均价460098两室/113三室开元花半里花园洋房、高层洋房6200元高层均价4500元

27、高层：96两室/140三室洋房：110/130/140/155荣盛花语馨苑高层4800元67/76两室/88/96/119三室理想家6+1花园洋房、高层均价6000元90/110/119/128/139/147香樟园花园洋房、小高层、高层均价5300元120、123/116/118金信融城高层均价5100元88/115蓝钻庄园4+1花园洋房、高层高层4900元洋房7000元96两室/126/130/150泉府公馆高层4600元95/121旭徽凤凰水城5+1花园洋房、高层高层4800元洋房6800元96两室/126/休格兰花园6+1花园洋房、高层预计花园洋房7000元130-2003月澜锦城别墅

28、、高层高层5300元126三室、96两室柳溪美庐花园洋房、别墅洋房5800元140/240区域项目户型面积、价格分析区域项目户型面积分析沂龙湾慧园豪森名邸开元花半里荣盛花语馨苑理想家香樟园金信融城蓝钻庄园泉府公馆旭徽凤凰水城休格兰花园月澜锦城柳溪美庐6020080100120140160180高层高层洋房洋房n高层户型区间在96-125较为集中，其中两室多在100以内，三室户型以120为主n洋房户型区间在120-140为主，退台洋房有96小户型。两室经济型三室舒适型三室区域项目户型价格分析沂龙湾慧园豪森名邸开元花半里荣盛花语馨苑理想家香樟园金信融城蓝钻庄园泉府公馆旭徽凤凰水城休格兰花园月澜锦城

29、柳溪美庐40008000元4500 50005500600070007500高层高层洋房洋房n高层价格在4500元/到5500元/之间，均价沂蒙路附近楼盘高于通达路附近楼盘。n洋房价格在5800元/到7000元之间，销售价格取决于楼盘洋房品质，位置影响较小。沂蒙路通达路项目名称项目名称建筑类型建筑类型/层数层数销售均价销售均价主力面积主力面积主力总价主力总价沂龙湾慧园6+1花园洋房、高层均价5000元90/124/14145万/62万/70万豪森名邸高层均价460098两室/113三室45万/52万开元花半里花园洋房、高层洋房6200元高层均价4500元高层：96两室/140三室洋房：110/

30、130/140/15580万/43万荣盛花语馨苑高层4800元67/76两室/88/96/119三室32万/36万/46万理想家6+1花园洋房、高层均价6000元90/110/119/128/139/14771.4万/75万香樟园花园洋房、小高层、高层均价5300元120、123/116/11864万金信融城高层均价5100元88/11544万/57万蓝钻庄园4+1花园洋房、高层高层4900元洋房7000元96两室/126/130/15047万/60万/91万/100万泉府公馆高层4600元95/12144万/56万旭徽凤凰水城5+1花园洋房、高层高层4800元洋房6800元96两室/126/

31、46万/85.6万休格兰花园6+1花园洋房、高层预计花园洋房7000元130-200390万-140万月澜锦城别墅、高层高层5300元126三室、96两室66万/50万柳溪美庐花园洋房、别墅洋房5800元140/24075万区域项目总价分析区域项目总价分析沂龙湾慧园豪森名邸开元花半里荣盛花语馨苑理想家香樟园金信融城蓝钻庄园泉府公馆旭徽凤凰水城休格兰花园月澜锦城柳溪美庐45 5055 60 65 70 75高层高层洋房洋房n高层总房价并没有明显的差异化规律，一般集中在45万元60万元之间；n洋房总房价区间受到洋房品质的营销，差别较大，但一般为80万元左右的项目居多。105万808590 95 1

32、00项目名称项目名称销售进度销售进度百分比百分比销售情况销售情况沂龙湾慧园93%两栋高层、一栋花园洋房未推售，预计明年上半年去化完毕豪森名邸8%已推房源126套，一期房源、二期房源将长期营销区域供应开元花半里41%一期4栋洋房售罄，现阶段推售4栋洋房1栋高层，销售进度快，预计明年年中去化完毕荣盛花语馨苑69%一期售罄，二期销售较好，有2栋高层为推售，明年上半年推售完毕理想家82%进入销售后期，后期影响较少香樟园86%剩余240套左右高层房源，预计明年上半年推售完毕金信融城37%一期在售最后一栋高层，年前开盘，二期动工，预计明年4月份进入市场,19栋高层长期影响将来市场供应蓝钻庄园79%洋房销售

33、进入尾期，高层剩余4栋房源，预计后期推售速度减慢，明年年中推售完毕泉府公馆14%前期推售情况较差，后期房源较多，长期影响市场供应。旭徽凤凰水城13%2栋高层、4栋洋房同时推售，后期房源较多长期影响供应休格兰花园0%未开售，长期影响市场供应月澜锦城91%销售后期，仅有两栋高层，明年初推售完毕柳溪美庐18%洋房销售中，后期规划大量洋房、高层房源、推售时间未定区域项目销售进度分析区域项目销售进度分析沂龙湾慧园豪森名邸开元花半里荣盛花语馨苑理想家香樟园金信融城蓝钻庄园泉府公馆旭徽凤凰水城休格兰花园月澜锦城柳溪美庐2014.122012.122013.62013.122014.6长期影响区域供应量大部分

34、楼盘销售进入中后期，豪森名邸、金信融城、泉府公馆、凤凰水城、休格兰花园等将长期影响区域未来市场供应情况。区域项目客户群体分析费费县县平平邑邑沂沂南南莒莒南南临临沭沭郯郯城城苍苍山山枣沟头枣沟头半程半程白沙埠白沙埠李官李官新桥新桥方城方城汪沟汪沟探沂探沂义堂义堂n客源分布：以兰山市区、城西市场经营户为主，部分周边县城乡镇客户，本地属性强。n客群结构：30-50岁中年人为主，自住或给子女购房，部分年轻人购置婚房，另外不乏大量投资客户。n客群需求：以改善型居住为主、兼顾刚需客群。城西市场市区区域项目总结分析项目产品：n区域市场供应：区域内开发量巨大，市场项目众多，项目之间竞争较大。n区域市场产品类型：区域内项目多是以洋房+高层组合开发为主，部分为纯高层项目；n区域内项目户型面积：高层户型以95-125为主，洋房以130-140为主；n区域内项目总价：高层总房款在45万元到60万元之间，洋房以80万元居多。市场竞争：n项目地块相近，配套设施、交通条件、产品规划相似，同质化严重，面临不可避免的激烈竞争；n区域内项目销售状况整体向好，去化速度相对其他房产板块较快，市场需求量大，区域价值认可度高。n区域内产品客户来源区域、群体构成、消费层次等极为相似，在客源方面面临竞争；n同区域竞争市场，众多项目采取高层面向刚需、经济型客群，定位中端，洋房面向舒适、改善型客群，定位高端。n沂蒙路周边