抵押贷款风险

1、精品文档你我共享论房产抵押担保风险银行为防范信贷风险，普遍采用房地产抵押担保方式，因 为房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。 但实践表明，若判断失误或操作不当，这一风险防范措施反而成 为新的风险源或陷阱。一、抵押物产权存在瑕疵造成的风险。（1）抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相 应完善的程序和手续。（2）抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷。（3）占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与 地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生 变动时，抵押房产的价值将灭失。（4）抵押权被悬空。如开发商以无定着物的土地使用权作 抵押取得贷款，用于该地块上的房产

2、开发，随着商品房的完工出 售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空。（5）抵押权灭失。如城市房地产管理法对以出让方式 取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出 让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用 权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置 成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土 地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在。（6）抵押权难以实现。根据城市房地产管理法规定, 以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投 腹有诗书气自华资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。显然，面对这样的 土地使用权，银行

3、即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但 问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。二、抵押物的价值风险。(1)抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要 分四种情况：一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置 价值与市场变现价值相差大；另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地 抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变, 也会使抵押物市场价值减值；第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；第四种是功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进 步和设备的加速损耗，造成抵押物市场价值减值。三、社会经济环境不规范形成的风险一是现

4、有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追 究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；二是政府职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办 理条件的，通过特殊关系可以办理产权证明。不符合抵押登记条 件的，办理了抵押登记手续；三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，法院裁 定用于抵偿债务的抵押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变 腹有诗书气自华现的相关费用。四、唯一住房担保的风险大部分民间借贷中的房屋抵押，均是以自己的住房（许多是 唯一的住房）提供担保，根据2005年1月1日起实行的最高人 民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定 中第六条规定，“被执行人及其所抚养家属生活所必须的

5、居住房 屋，人民法院可以查封，但不得拍卖，变卖或者抵债”。这有可 能导致事前的约定、甚至债权不能实现。目前，银行纷纷要求债 务人提供第二住所证明，但对于民间借贷的当事人来说，总想在 操作过程中图省事，从而往往导致不能执行到抵押人作为担保债 务的房产。浅谈房地产抵押贷款风险的防范摘要：房地产抵押贷款业务不仅关系到商业银行利益，也 影响我国金融市场的稳定，它的运作过程存在诸多风险。在我 国住房抵押贷款业务快速发展的过程中，其金融风险隐患也 不断地暴露出来。为防范于未然，避免住房抵押贷款风险给房 地产市场造成的损害，对住房抵押贷款的风险因素进行分析和 探讨防范风险的措施是必要的。关键词：房地产抵押贷

6、款贷款额度风险因素防范近年来，我国住房抵押贷款业务广泛发展，为改善居民居 住条件、推动居民住房投资、扩大内需、拉动经济增长做出了 重要贡献。但是，在住房抵押贷款业务快速发展的同时，也暴 腹有诗书气自华露出不少问题，诱发了金融风险隐患的产生。为此，本文在对我 国住房抵押贷款的风险因素进行分析的基础上，提出防范风险 的对策建议。房地产抵押贷款面临的风险导致房地产抵押贷款风险的因素主要有：借款人信用、抵 押物、房地产政策（一）信用风险信用风险具有综合性、扩散性、积累性、隐蔽性和突发性 的特点，既是一种不可测量和难以把握的风险，也是银行抵押 贷款面临的最大风险。主要表现在：借款人因还款能力下降 而被动

7、违约，如某些抵押贷款业务中，房地产抵押物只担保部分 借款，其余借款以借款人信用或其他资产担保，当市场条件发 生变化，借款企业经营出现了困境，借款人还款能力下降，导 致抵押贷款风险。（2）因房地产市场发生变化，借款人主动违约。 如当房地产市场萧条不景气和楼价下跌后，抵押物市场价值低 于贷款余额，借款人选择放弃抵押物而主动违约。借款人借 抵押之名将房地产转卖给银行。如借款人的抵押物取得成本较低, 近几年房地产市场繁荣，导致该物业增值很快，借款人正常出 售，销售所得扣除应缴纳的营业税、土地增值税等税收费用后 的净得，低于银行按照放贷成数可发放的抵押贷款。（二）流动性风险住房抵押贷款的流动性风险表现在

8、两个方面。一是目前我 国的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款，商业银 腹有诗书气自华行吸收的居民储蓄存款,一般都不超过五年,大都是短期性的，而 住房抵押贷款期限少则三、五年，多则十年、二十年。这种在发 放长期抵押贷款时的短存长贷行为，会降低商业银行资产的流 动性，产生流动性风险，进而影响银行的兑付能力。二是商业 银行持有的住房抵押贷款债权或抵押资产债权不易变现而可能 产生两个方面的严重后果。其一丧失了在金融市场上更有利可 图的投资机会，增加机会成本带来的损失；其二当存款人挤提存 款或债权人要求贷款人清偿债务时，出现资金周转困难，进而 直接导致银行的破产或倒闭。流动性风险与信用风险以及经

9、济 周期有着密切的联系。因为购房者的个人收入是还款的保证， 而其收入同一国的经济发展周期有着密切关系。当经济周期处于 扩张阶段时，购房者有着良好的收入，旺盛的购房需求也使房 屋的变现不成问题，不论银行还是个人都对未来充满着乐观的 预期，银行的住房抵押贷款余额大量增加。当经济周期处于衰退 阶段时，失业现象大量增加，购房者的收入水平下降，还款能 力得不到保证，于是借款人的风险转为抵押风险，同时经济衰 退使得房价急速下跌造成房屋的变现能力下降，抵押风险进一 步转变为银行的不良债权或损失。当这种现象大量出现时，巨额 的住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷款，银行开始出现流 动性风险。（三）抵押物风险抵押

10、物风险主要表现为抵押物处置风险和抵押物价格风 险。抵押物处置风险表现在两个方面。一是借款人欺诈行为构 腹有诗书气自华成的风险，包括：虚拟抵押、多头或重复抵押、旧契约抵押等。由 于借款人的欺诈行为，使得借款人违约后导致对抵押物处分的 纠纷，由此造成花费高昂的处分费用，给贷款人造成损失。二 是房地产交易市场不完善构成的风险。目前，在我国贷款人通 过拍卖抵押房产所得价款来清偿贷款，在实践中的阻力很大、困 难重重，难以实施。抵押物价格风险也有两个方面的表现。一 是抵押物价格的市场风险。抵押房屋随着经济环境、房地产市 场供求关系的变化和自然磨损而导致市场价格下跌，会给银行 带来损失。二是抵押物价格的人为

11、风险。借款人在其抵押期限 内对房屋的损坏，造成抵押物价格下降，使银行贷款遭受风 险。此外，由于估价人员的过失或故意过高估价以使借款人获 取更多的贷款行为等，这些人为因素都会给银行贷款造成风险 隐患。（四）政策性风险政策性风险主要表现在三个方面。一是住房金融部分地承 担了财政分配的职能。过去的个人收入中住房消费部分以实物 的形式体现，在停止实物分房之后，这部分收入还未在所有消 费者的收入中以货币的形式及时体现出来，房价与收入之间存 在着巨大的差额。这一差额的弥补，在当前的个人购房消费中 过分依赖于金融机构的贷款，购房金融部分地代替了财政的分 配职能，直接加重了金融机构的经营风险。二是住宅产业政策

12、长 期目标的短期化。住宅产业之所以对经济有较强的拉动作用， 是因为住房消费是居民的大额消费，强制储蓄性高，投资乘数 腹有诗书气自华精品文档 你我共享大。通过促进住房消费带动经济的增长应是一个长期的过程，而 我国目前与个人消费能力严重脱节的高房价，使部分商品房有 行无市，这种供需不平衡却被片面理解为个人住房“有效”需 求不足，单纯依靠扩张性的金融政策来扩大住房需求。这样在 短期提高住房需求的同时，不可避免地增加了金融机构的政策 风险。三是不可预见的政策变动。如在办理抵押时，抵押权人 一般难以确定或预测在未来较长时期内住房因国防建设、城市规 划、市政建设等政策因素产生变动的情况。一旦因这些建设需

13、要而征用或拆迁抵押住房时，对被征用人或被拆迁人的补偿是 根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定，其补偿价格往往 低于房地产市场价格，使贷款人面临着相应的风险。房地产抵押贷款的风险防范（一）完善住房抵押贷款的法律法规我国现在迫切需要一套完善而严密的法律法规体系来规范 住房抵押贷款的运作和发展。虽然我国已经制定了诸如担保 法、贷款通则、个人住房贷款管理办法等相关法律 法规，构成了个人住房抵押贷款的法律框架，但也存在着有些 法律法规已经不符合当前我国房地产金融发展的现实条件，有 些法律条款内容抽象、缺乏可操作性等问题。因此，当前应从房 屋交易、估价、保险等方面，加快推进住房抵押贷款法律法规的 制定和

14、完善，以形成对市场主体和市场行为的硬约束。（二）对抵押物进行科学分类以确定合适的抵押率抵押率是根据不同的抵押物及其变现能力来确定的，谋求腹有诗书气自华精品文档你我共享抵押率约等于变现率。调整计算抵押率的方式，对于容易确认 变现价值的抵押物来说，将变现价值减去处置变现抵押物的相 关税、费作为计算抵押率的分母来计算抵押率；对于那些不容易 确认变现价值的抵押物，将双方认可的评估价值，减去处置变 现抵押物相关税、费作为计算抵押率的分母来计算。对贷款抵 押中的不同抵押物和抵押年限应根据市场行情分别设定不同的 抵押率。（三）推进个人信用制度的建设个人信用制度是指为掌握个人资信、约束个人信用行为而 建立的登

15、记、评估以及管理利用等方面的总称。有了完善的个 人信用制度，一方面可使银行用比较低的成本准确地获取贷款 申请者的信用资料；另一方面个人信用体系的建立，使违约者及 时曝光，得到相应惩罚，让人自觉守信，以降低住房抵押贷款 风险。个人信用制度的建立包括四个方面：第一，建立个人信 用档案制度。利用银行计算机联网技术，分阶段地将居民个人信 用资料全部汇集记录存档。第二，建立多层次的个人信用调查 与评估制度。建立起以政府部门为主，银行系统利用其有关技术 和信息相协助，社会中介机构相辅助的多层次个人信用调查体系, 是我国现阶段最为紧迫的任务。因为它使政府、个人信用调查 机构与银行各方在系统资源上实现信息的共

16、享。第三，逐步建 立和扩展个人基本账户制度。个人基本账户的建立，使居民个 人的存储支出等情况在基本账户中得以体现，既加强了对资金 的监管和信息的反馈，又可以改变信息采集的被动局面，保证 腹有诗书气自华精品文档 你我共享信贷双方的共有利益。第四，建立个人信用监控体系。通过该 系统设置不同规模和方向的条件，使居民在不良信用行为之 后，不仅在银行的监控机制上会对其做出反映，而且在个人信 用记录方面也会有负面评价。这种负面评价对其择业、求职、提 薪以及使用信用消费等方面都会产生不利影响。这就会促使使 用者珍惜自己的信用，也促使了从单位信用和道德约束逐步过 渡到以个人信用保证为主的法律制约的信用中来，有

17、利于完善个 人信用的法律环境和技术手段。（四）完善风险防范制度在金融机构中树立正确的风险理念，完善贷款业务的相关 操作程序，加强和规范抵押贷款风险监控和预警体系的建设。 抵押贷款风险存在于房地产贷款的审核、发放和回收各个方面, 防范风险，要做到以下几点：一、信贷操作规范化，内控管理严 格化。实行跟踪服务，落实调查责任，增加贷后检查强度和次 数。确定申报价格的合理性、各信息与实际信息的一致性是银 行办理房产抵押贷款手续的前提，加强贷后检查，防范影响贷 款归还的不利因素出现，减少贷款损失。二、完善金融机构内 部操作流程和监督机制，提高房地产按揭贷款管理水平，构建 一套有效、适用的执行制度。三、建立

18、违法违规通报机制。对 于虚假抵押贷款行为，要及时复查并找出问题所在，建立黑名 单并实行信息共享，信贷制裁弄虚作假行为，防范房地产抵押 贷款风险发生。总结在我国，房地产贷款是商业银行的主要信贷业务之一。如 何防控该业务所产生的风险，不仅关系到商业银行的利益，也 影响着我国整个金融市场的稳定。完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制，完善金融机构风险防范制度是防 范房地产抵押贷款风险的重要措施。同时，相关部门要设立特 殊的房地产担保规则，引入住房质量强制保险制度。完善银行 内控制度，加强监管部门监管力度，完善信息资源共享平台，进 一步完善房地产贷款风险控制机制。只有在房地产抵押登记管 理部门和金融

19、机构密切配合下，才能合理规避房地产抵押贷款 中的风险。参考文献：1.田雨.商业银行住房抵押贷款风险及其对策j.财经科 学,2004 2.杨笑寒.个人住房抵押贷款风险的控制j. 环渤海经济瞭望，2005,(8) 3蔡天任.对我国发展住 宅抵押贷款证券化的探讨j,学术交流,2004,4,关 永宏：“论住房公积金贷款存在的风险及其防 范”，山西大学学报,2009年6月。5,刑建： “浅谈商业银行住房贷款的风险防范”，商情， 2008年6月。6.姚恒纪：“个人住房贷款的风险及 防范”，现代金融，2010年7月。腹有诗书气自华精品文档你我共享动产抵押存在的风险1、抵押动产市场真实价值的确定。由于动产所涉

20、及的范围十 分广泛 而银行信贷人员不可能熟悉所有抵押品相关行业的标 准因此只能从抵押人提供的购买抵押物的发票、抵押物的帐面 价值 同时根据经验来判定其大概价值 其结果可能大大偏离 市场价格。2、抵押动产折旧变现价值难以确定。任何动产将由于使用、自 然磨损等因素在贷款到期时存在折旧降价的情况现信贷人 员只能根据会计规则中的折旧标准、及该设备的寿命等予以折算 贷款到期时其存在的价值但事实上机器设备等动产的实际 折旧率远远高于会计标准的折旧率。如汽车使用一年后的变现价 腹有诗书气自华精品文档 你我共享格往往只有新车的80%而按国家折旧标准只折旧10%两者 的差价达一倍之多。3、抵押动产的质量问题、非

21、正常损坏产生的价值贬值。贷款发 放后 抵押物仍由抵押人使用 在此期间可能出现抵押物存在 质量问题、出现人为损坏、出现意外事故等 造成抵押物价值的 贬值。如汽车出现重大事故 即使修复 其价值也将大受影响。 4、抵押动产的市场降价。银行在办理贷款时住往考虑抵押物 的现值但无法预料在需要实现抵押权时其相同全新物的市 场价值。在有些高新产品中在一年或二年的贷款到期时其抵 押物的现时价格已经远远低于贷款时的评估价格。如一部手机 一年后价格往往是其原价的60% 两年后可能只有40%o 5、抵押物的出售方保留所有权。抵押人提供的抵押物往往购自 第三方而在其未付清全部货款的情况下出售方往往在合同 中约定货款未

22、付清的 出售方保留所有权。而抵押人为取得贷款 往往隐瞒该事实。如该等抵押物用于抵押后即使抵押手续齐 全 但由于抵押权人对抵押物尚未取得所有权 自然抵押权也将无从谈起。6、抵押物被私自转移、变卖。在抵押物非抵押权人或第三人 监管而仍由抵押人监管的情况下抵押人出现经济危机时会 出现私自转移、变卖抵押以套取现金 也会出现抵押人的债务人 哄抢抵押物抵押权人往往无法查找到抵押物的最终所在。而在 我国现行法律中对此却没有相应的救济措施。二、建议对策1、关于抵押物价值的审核1.1 银行信贷人员要亲自查看抵押物的现状 必要时应当观察 其运行状态并与抵押物相关说明书、资料进行比对确定抵押物 的性状 以确定是否适

23、合于抵押。1.2 除要求提供抵押物的发票等材料外尚需要求提供购买该 抵押的合同及付款凭证 必要时需出售方出具相关证明 以确 定该抵押物不存在第三方权利。2、对抵押物价值的确定1.1 要求具有法定资质的评估机构进行评估。评估机构往 往对抵押物的价值可以通过其专业查询 其得出的结论相对比 较接近市场实际价格。1.2 要求评估机构评估贷款到期时的价值。对于一些市场价 格下降幅度较大的抵押物要求评估机构根据以往市场变动的 情况、规律等作出评估意见如不能评估的也可以出具咨询意 见。在确定抵押物的价值时要充分考虑该意见并确定贷款的额度。 1.3要选定一些合作的评估机构。由于一般情况下 评估机构并 不承担抵

24、押物评估价格与变现价格不符所产生的风险但银行 在选定评估机构时 可以提出一些要求 如出现三宗以上价格 偏差达20%以上的 评估机构应当承担一定的责任等制约条款 以尽可能的使评估机构遵循公允、真实的原则。1.4不要盲目相信评估结论。正如前面所述 由于评估机构不承 担价格偏差的风险 信贷人员不应当盲目相信评估结论 应当 在评估结论的基础上考虑评估机构作出评估结论的依据、案例 等 综合分析作出正确的贷款决策。3、对抵押物委托第三方监管。在条件允许的情况下尽可 能的委托第三方如仓储公司、物流公司等对抵押物进行第三方监 管 以防止抵押物被私自转移、变卖。4、抵押物尽可能选择大型、不易移动的物品。如企业拿

25、 一块黄金要求抵押银行肯定不会同意选用抵押而只能选用质 押。因此大型、不易移动之抵押物将可以防止被转移、变卖。当 然信贷人员仍应当随时关注抵押物的状况 以保障抵押权利。 5、运用合同约定 随时要求债务人补充担保。信贷人员应当随 时关注抵押物的状况、适时价值等发现抵押物的状况不适宜抵 押如抵押物损坏等、价值下跌不足以担保价值的要运用合 同约定的条款要求债务人补充担保或减少贷款额度等措施 必要时可以提前收回贷款以保障信贷资金的安全。三、呼吁在刑事立法上保护抵押权就抵押人私自转移、变卖抵押物或债权人哄抢抵押物的行 为我国法律上没有相应的制裁措施。虽然法律上保护抵押权 可以从抵押物的实际占有人处追回抵

26、押物 但在银行无法查找 得抵押物的下落的情况下 只能无奈兴叹。也正是法律规定上的 缺陷 造成了抵押人、抵押人的其他债权人肆无忌惮 侵害银行 抵押权的案件时有发生。如笔者所在的农合行今年内就发生多起 该类案例造成金融债权无法保障。笔者认为金融机构对企业的信贷支持将大大推动企腹有诗书气自华精品文档你我共享业的发展、国家的发展金融债权的安全也直接影响到国家的经 济发展。在动产抵押权的保护上单从民商事法律的角度进行保 护已不能满足现实需要如对抵押人或第三人任意侵犯抵押权 的行为不加以法律惩戒 必将摧毁金融机构开展动产抵押的信 心。但目前我国行政处罚、刑事处罚上均无相应的法律规定 导 致现金融机构对开展

27、动产抵押忧心重重而企业也因不能得到 信贷支持而难以迅速发展。因此笔者建议立法机关能充分考虑该 存在的事实及加以规制的必要性修改相应的法律规定将侵 犯抵押权的行为列入刑事立法的范畴 以活跃金融、促进经济发 展。 笔者认为 动产抵押权应当适用善意取得。理由 一、动产抵押权的善意取得是促进市场交易安全、便 捷的客观需要。对抵押权人利益的保护是动产抵押制度的关键 对交易安全的保障是动产抵押制度正义的基础。善意取得制度是 i种以牺牲财产的静的安全为代价来保障交易动态安全的制度。 交易的安全、便捷是市场经济发展的必然要求。在现代市场经济 条件下如果法律要求第三人每签订一个合同都要查实抵押人 是否对抵押物享

28、有处分权 那不仅要增加交易成本 还会妨害 市场经济的发展 如果为保护所有人的利益而认定抵押人以他 人的财产设定的抵押无效必然导致大量已建立的交易关系归 于无效最终将使安全、便捷的价值难以实现。二、动产抵押权的善意取得符合动产占有的公信力理论。占 有一直是享有动产物权的公示方法。由于占有具有享有动产物权 的公信力 占有人在占有物上行使的权利被法律推定为占有人 腹有诗书气自华合法享有。第三人只要善意地信赖占有人对该动产享的处分权并 加以受让 就确定地取得动产的权利。对以他人财产设定抵押来 说 抵押人虽然对抵押物无处分权 但抵押人对抵押物的占有 却足以产生抵押人对抵押物有处分权的公信力故抵押人对其

29、占有的动产 行使的设定抵押的处分权 法律推定抵押人享有 第三人只要是善意的 就应当取得抵押权。同时 这一理论也限定了只有采用占有为公示方法的动产抵押才可以适用善 意取得。三、最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民 法通则若干问题的意见 试行 第89条规定“在共同共有 关系存续期间部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无 效但第三人善意、有偿取得该财产的应当维护第三人的合法 权益j这里讲的“擅自处分” 应认为既包括处分所有权 也 包括担保物权而抵押权是担保物权的一种。综上采用占有为 公示方法的动产虽然抵押人无处分权以其作为抵押物适用 善意取得是有法理基础和实践意义的。但是由于抵押是债 务人或第三

30、人以不转移财产占有的方式将财产用来作为债务 的担保的而抵押权设立时对抵押物有法定登记、约定登记和不 登记三种情况 所以动产抵押权适用善意取得 除符合善意取 得的一般要件即第三人主观上为善意、善意第三人与无处分权 人的行为合法有效及无处分权人合法占有动产外应根据抵押 设定的情况区别对待。一是设立抵押时抵押物进行了登记该 抵押合同有效抵押权人取得抵押权其行使抵押权取得的抵 押物可善意取得二是抵押人将无处分权但合法占有的财产抵 腹有诗书气自华押未办理抵押登记的抵押权人不能取得抵押权因为抵押 合同未经公示不能取得公信力。“无抵押贷款”暗藏陷阱风险大中小企业一直面临融资难的尴尬这一点被不少投资公司 利用

31、称无须抵押即可贷款且贷款数额动辄承诺上亿元。无 须抵押即可贷款听起来很美好实际上隐臧着陷阱。昨天市 工商局披露了两起典型案例 并提醒急需资金的企业 勿轻信 无抵押即可贷款的陷阱。中小企业一直面临融资难的尴尬这 一点被不少投资公司利用称“无须抵押即可贷款”且贷款数 额动辄承诺上亿元。“无须抵押即可贷款” 听起来很美好 实际上隐藏着陷阱。昨天市工商局披露了两起典型案例 并提 醒急需资金的企业 勿轻信“无抵押即可贷款”的陷阱。案例 一 想要1.5亿元投资 先汇7000元差旅费青海康意生物能源有限公司副总经理黄先生介绍 他们公司最近想新做一个年产4腹有诗书气自华万吨燃料酒精联产蛋白饲料项目 但缺少1.

32、5亿元资金。恰在 此时他看到南京一家投资管理公司的广告称可以提供大量 资金 且无须抵押。黄先生遂联系了该公司 对方表示 “1.5 亿元资金不是大问题。你们先把项目资料寄给我们看看 研究之 后再答复你”收到黄先生邮寄的材料后投资公司工作人员表 示可以合作此次投资额为13亿元合作期5年年回报率 8%-10%0不过要想拿到1.3亿元投资黄先生必须先支付 7000元考察费。康意公司遂付了 7000元 并承担了投资公司两 名工作人员去青海的吃、住、行费用。随后 该投资公司又表 示 康意公司还得在7天之内提供一份项目风险分析及未来收 益评估报告。据悉光请专业机构做这样一份报告就需要花 费数万元 而且 7天

33、时间 根本来不及做评估工作。康意公司 怀疑其中有诈立即停止了合作。案例二花了 2万多元一 分钱没贷到安徽阜阳开发区绿缘康宝食品厂近期拟投资3600 吨灵菇香料生产线项目急需资金就找到了南京的一家投资 管理中心 双方签下了一份5000万元的融资协议书 但绿缘 康宝要承担3000元考察费和2000元保证金 还要提供由指定机 构出具的投资价值分析报告。为了早点拿到5000万元 绿缘 康宝食品厂只好又掏了2万元。此时投资中心工作人员表示5000万元资金已准备好。在此之前绿缘康宝食品厂还须再 交20万元 做一份技术项目无形资产评估。经过讨价还价 评 估费由20万元减至10万元。在交10万元之前 绿缘康宝

34、食品 厂负责人林先生要求看一下指定机构的营业执照和组织机构代 腹有诗书气自华码证。对方只拿出了一份营业执照复印件 复印件显示 该机 构的注册资金只有10万元 而且是新近成立的一家企业。林先 生怀疑有问题立即终止了此次合作。随后绿缘康宝食品厂 向公安部门报案 追回了部分保证金 但还是搭进了 2万多元 各种费用。工商别轻信无抵押融资承诺市工商局企业信用处 处长顾明表示目前一些设置陷阱的融资公司的行为初看 起来不像骗。比如它会首先要求在融资前前往考察收取考察 费表面上看这属于正当要求;其次双方签订融资合同合 同中约定必须进行项目评估 然后收取评估费用。陷阱其实就是 暗藏在各种高昂的收费中最后逼得融资

35、企业知难而退自行 放弃融资而融资公司则不承担任何责任。顾明提醒中小企 业面临融资难 首先要找正规渠道融资。例如 可以到工商部门 办理动产抵押、股权质押、商标质押等方式 向银行贷款;二是 尽量审查融资公司的资质。要查看融资公司的营业执照等有效证 件必要时可到工商部门了解融资公司的信誉情况。银行缺乏经 验另一些从事小企业融资的业内人事认为 动产抵押要求银行对抵押品所在的行业相当熟悉能确定抵押物品的真实 价值 但目前国内银行在运作上往往缺乏经验。上述股份制银行风险控制部门总经理也表示银行对动产抵押发放贷款 时必须对抵押公司的上下游企业进行摸底并检查其本身的 经营情况才能放贷。不仅要求抵押物具有足够的

36、价值还要有足 够的变现渠道。中小企业缺乏抵押品“扩展动产抵押范围是拓展中小企业融资途径的重要举措j上海中小企业服腹有诗书气自华精品文档 你我共享务中心金融部部长李强对每日经济新闻说 目前中小企业融 资98.3%依靠银行贷款但很多企业在创办初期没有足够的抵押 品 原料、存货等动产往往是公司最主要的资产。一物多抵及 抵押品不实阻碍动产抵押 案例一位从事钢材贸易的企 业主管告诉每日经济新闻 近年来上海的钢材贸易企业几乎 不可能从银行以动产抵押方式获得流动资金贷款主要是前几 年发生了一件让上海银行界非常恼火的事情一家贸易企业为 了获得一笔流动资金贷款将其他企业存放在仓库里的存货抵 押给不止一家银行但后

37、来贷款还不出几家银行一起来查收 抵押物结果大家不仅发现这家企业是多重抵押甚至连货物 都是别的公司的。银行一怒之下停止了所有对钢材贸易企业的动 产抵押贷款。 专家评点“一物多抵和抵押物品不实是动 产抵押中存在的主要问题”担保公司应当在动产抵押中扮演重 要角色 但目前国内担保行业不够规范很多担保公司本身的资 信就存在问题 这增加了动产抵押的推行难度。记者王磊唐 赞 设立动产抵押的目的在于以其交换价值作为融资担保 的需求 活跃金融、促进经济发展以及实现物尽其用、货畅其流 的目的。动产抵押的标的物范围很广泛 基本覆盖了所有的动产。 将这些财物设定抵押而非质押的话有时会得到更大的效益。比 如工厂将机器设

38、备抵押给银行以担保其债务 动产抵押相关 漫画假如没有动产抵押制度的话那银行就只能保有那些机器 设备不仅创造不了价值而且银行因为保管而要花费不少的 精力和金钱、工厂也只能坐在那望器生叹。这样严重浪费了资源腹有诗书气自华精品文档你我共享不利于经济发展和违反物尽其用的准则。所以有了动产抵押制 度的话银行和工厂都能得益 也充分利用了资源。还有很多例 子 如出租车司机把出租车抵押给银行、运输公司把自有的火车 抵押给银行 这样做对双方都有益 这就是动产抵押制度的作 用一一最大限度的利用物的价值。抵押物风险分析房地产（含土地、在建工程）因其具有位置不可移动、寿 命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款

39、乐于采 用和广泛接受的抵押物。为了保证贷款的安全，银行一般会 要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所 确定的价值，在一般不超过70%的抵押率范围内确定贷款额 度。理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安 全性，但实际结果往往并非如此。大量的处置抵押物偿债实 例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本 息，银行仍承受了相当大的损失。为什么按照符合估价规范 的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全, 腹有诗书气自华精品文档 你我共享如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷 款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初 步的探讨。一、银行

40、抵押物潜藏的主要风险银行处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人同意 以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以 非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。但是，银行 受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处 置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列两大风险：一、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。拍卖标的瑕疵 主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。根据拍卖法 “委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”之规 定，银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办 理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详 尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍

41、卖人未向竞买人披露拍 卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存 在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银 行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。二、无法如期交付拍卖标的的风险。该风险主要来自两方 面的原因：一是抵押人主观方面的原因。由于银行对抵押人 只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付 条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。因此，如 果抵押物拍卖成交后，抵押人反悔，不配合办理拍卖标的的 产权过户手续或腾空拍卖标的，银行就构成违约。另一是因 拍卖标的被司法机关查封而无法交付。在抵押人与借款人同 为一人的情况下，如果抵押人对外有多项负债，则其

42、委托银 行处置抵押物后，抵押物在拍卖成交产权过户未办妥前被司 法机关查封的，往往导致拍卖标的无法如期交付，银行作为 拍卖标的委托人只能承担拍卖标的不能交付的违约风险。上述两大风险，轻则应根据过错程度承担相应的违约责任, 重则拍卖合同被解除，既应返还全部拍卖成交款又得赔偿买 受人的实际损失。在抵押人同意通过非诉途径、以处置抵押 物所得还贷的情况下，应当由抵押人自行委托拍卖公司拍卖。 1、低租金、高违约成本导致抵押资产贬值若抵押物用于租赁，市场租金是抵押物市场价值的体现。一个租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本奇高的租 赁合同，及一个租赁期长、一次性付清租金的租赁合同将严 重降低抵押物价值。根

43、据物权法规定：订立抵押合同前抵押 财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响，即使实现抵 押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租 人之间原有的关系也不当然终止。长租期、低租金或一次性付清租金的抵押物银行在处置 时将面临无法处置或只能以极其低的价格变卖给承租人（极 可能是借款人的关联方）。2、处置难导致抵押资产贬值大宗抵押物（评估值在1亿元以上）如整栋大厦、整栋 商场等，若处置，由于购买该物业所需资金量大，一次性买 断的买家少、变现难等，无法处置或处置价格往往较评估价 格大幅降低;对整栋物业分层抵押、整层物业分割抵押的抵押物，如 果无独立通道或不能合法享有及分摊整体房地产的各项权 益

44、和服务配套设施，处置将非常被动。另大商场周边的小店 铺，其交通及人流必依赖大商场，若大商场经营状况不好, 且大商场和小店铺分别抵押给不同的银行，处置起来，特别 是小店铺抵押物，极可能有价无市；工业企业分幢分割抵押，分开处置将大大降低抵押物的 价值，如果无独立通道或不能利用公用设施及道路的情况将 导致难以处置；非工业园区内的标准厂房，配套设施、道路 通达状况及产业聚集度较差，变现能力差。车库抵押风险：（1）根据物权法规定，业务对小区车位 享有优先购买权和使用权，如果非业主购买车位抵押，将会 带来贬值风险。（2）车库抵押时，往往很多产权证为一个大 证，并未对每个车库面积进行分摊，也没有具体的车位个

45、数, 评估价值将会与实际车位的价值有较大出入。集体土地上的房产抵押风险：根据法律规定，单独的集 体土地不能抵押（荒山、荒地和荒滩除外）。集体土地的农 村或乡村房产虽可抵押，但当处置抵押物时对买受有严格的 限制一一只能在农村集体内转让，使其变现价值严重缩水。3、土地评估中的疏漏导致抵押资产贬值（1） 土地基本 情况未详细核实房产证载用途与实际用途不一致，如证载用途为办公, 实际用途为商业等；由于历史原因，有的老土地证在证载用 途上写的是综合用地，没有具体说明是哪两种或两种以上具 体用途构成，出让合同可能也没有说明，往往会将其设定为 商业和住宅两种用途，若实际用途与评估设定用途不一致, 将导致评估

46、价值不准确；存在一种土地证，使用权类型上载明为出让，但没有土 地的终止日期，出现这种情况多数是政府部门为了融资贷款 而做出的权属证书，实际是没有缴纳土地出让金或出地出让 金未缴纳全，这必然导致抵押物贬值。（2）待开发土地未按期动工或改变用途根据有关规定，以出让土地方式取得土地使用权进行房 地产开发的，必须按出让合同约定的用途、动工开发期限开 发土地。超过约定的动工日期满1年未动工开发的，可以征 收一定数额闲置费，满2年未动工开发的可以无偿收回（特 殊情况除外）。若待开发出地未如期动工开发，造成被收闲置费则加重 客户负担；若被无偿收回，则第二还款来源无保障。4、司法处置不利导致抵押资产贬值（1）

47、权利瑕疵导致无法处置有产权瑕疵，如产权纠纷、地役权限制等的抵押物，很 难处置。有合法产权的资产未必是合法的抵押物。如一在建工程 报建手续中估价对象的用途为营业用房(库房或车库)，但 工程完工后开发商将其作为设备用房(公用)，在申请法院 强制拍卖时无法执行一一商业或住宅大楼的设备用房不能 单独变卖。另：抵押物有合法产权，但因开发商与拆迁户存在纠纷, 拆迁户自行搬入抵押物居住，致使法院难以执行。(2)抵押物有法定优先受偿款导致即使处置贷款难收回法定优先受偿款是指假定在实现抵押权时，法律规定优 先于本次抵押贷款的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工 程价款、已抵押担保的债权数额、以及其他法定优先受偿款

48、。特别是在建工程，若抵押物有法定优先受偿款，将使我 行的权益受到较大的损失。(3)储备用地、专用设备、根据生产工艺设计的生产 厂房，处置时会受专业性限制，变现困难，导致资产贬值。二、加强风险防范的措施1、任何支行或个人不得干涉评估机构的独立执业为保证抵押物评估工作的独立、客观性，行内任何机构 或个人不得干涉评估机构的执业，无理要求评估机构调高评 估价值。银行应建立了评估信息沟通渠道，若对评估机构的执业 或评估报告有异议，可填报抵押资产评估情况反馈表向上一级管理机构反映。2、慎重选择抵押物在市场营销过程中，不是任意的资产都可用于贷款抵押, 应选择权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受 偿

49、款的资产用于抵押，且优先选择变现能力强的资产。房地产类资产，变现能力看，住宅强于商业用房、商业 用房强于工业用房；商业用房中的独立门市、商场和农贸市 场摊位易于变现；面积小或可以分割出售的易于变现；市场 不活跃地区的、面积大又无法分割的、对买受人有限制的、 价值量过大的、有权利瑕疵的等都不易变现。(1)对租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本 较高的资产，原则上不能选择作为我行贷款的抵押物。(2)对大宗房产(评估值在1亿元以上)如整栋大厦、 整栋商场等、拟分层抵押的整栋物业、拟分割抵押的整层物 业、拟分幢分割抵押的工业企业房产、远郊区或商业氛围不 浓的商业用房，结合变现能力谨慎选择作为抵押物

50、。(3)对土地证记载无土地终止日期的土地，谨慎选择 作为抵押物。(4)拆除重建的土地或房产抵押的，客户经理必须了 解开发商与拆迁户之间是否存在纠纷，若存在纠纷原则上不 能用于抵押。(5)集体土地的农村或乡村房产，结合变现能力谨慎 选择作为抵押物。(6)储备用地、专用设备、根据生产工艺而设计的生 产厂房，谨慎选择作为抵押物。(7)公建用房不能作为抵押物。3、详细核实拟抵押资产的基本情况(1)客户经理必须实地查看拟抵押资产；核实资产是 否权属清晰；核实拟抵押资产是否租赁，尤其价值较大的资 产须到政府租赁管理部门核实租赁情况；核实拟抵押资产是 否存在他项权利，是否已抵押等。(2)核实拟抵押资产是否存在优先受偿款，如应付未 付工程款、土地出让金、储备土地中征地拆迁费等。对在建 工程应要求承包人出