2018年2月郓城调报告

1、郓城区域市调报告一、郓城县基本情况郓城县位于山东省西南部，隶属于中国山东省菏泽市。东邻梁山县、嘉祥县， 西接鄄城，南连巨野县、牡丹区，北隔黄河与河南省台前县、范县相望。县人民 政府驻郓城镇，在省会济南西南方向150公里处。为菏泽市辖县。县共辖郓城、武安、黄安、郭屯、随官屯、丁里长、张营、杨庄集、程屯、潘渡、侯咽集、玉 皇庙12个镇,双桥、唐庙、南赵楼、黄堆集、黄集、李集、张鲁集、水堡、陈坡 9个乡以及1个经省政府批准的经济技术开发区，1031个行政村，109.47万人, 10个社区居委会，总面积1643平方公里，其中耕地面积157万亩。2013年户籍人口 122.1万人，常住人口城镇化率42.

2、2%,户籍人口城镇化率22% 二郓城县经济情况郓城县经济在菏泽市名列前茅。2017年上半年实现地区生产总值174.19亿 元，增长9.3%;规模以上工业主营业务收入 530.2亿元、增长21%利税68亿 元、增长33.7%;居民人均可支配收入9288元，增长10.1%;社会消费品零售总 额100.23亿元，增长11.3%;进出口总额2.23亿元，增长9.8%;金融机构存贷 款余额分别达到424.9亿元、188.99亿元，较年初增加44.7亿元、4.49亿元；三. 郓城县主要产业郓城县主要产业有：能源化工产业，辖区内有煤炭企业2家；棉纺织工业/机电设备制造/木材加工/酒类包装/食品加工，主要企业

3、共计 4222家；2016年，全县地区生产总值完成 332.62亿元，按可比价格计算，比上年增长 8.9 %。 其中，第一产业增加值完成 38.04亿元，第二产业增加值完成 175.50亿元，第三产业增加 值完成119.08亿元；分别比上年增长 3.1 %、9.5 %和10.0 %。郵m昌ffi市 oilxffl划四. 郓城城市规划 郓城县城市总体规划总体布局结构可 归纳为一城，两区，三心，双轴，三带 一城：军B城县城 两区：西城区与东城区（图中黄色与蓝 色区域） 三心：老城商贸中心，新行政文化中心；城郊森林公园景观中心。双轴：东门街与西门街之间的公共服务空间轴、以金河路为主的东西向建设发展轴

4、三带：沿郓西沙河、宋金河与郓巨河的3条滨河绿带。五、主要在售项目调研郓城在售楼盘调研销售情况项目位置规划情况户型配比户型面积首开时间价格销售情况2018年推岀房源客群定位总共13栋；5栋10小高层均推出600余附近县医盛世华庭临城路层/11层小高层；8二室两丿丁一卫128 m2-156 m2 / 主价：4500元已去化1/3 ；本院职工、栋18层高层；小高/三室两厅两2016 年/ m；高层均次推出500套套三室/四室高层产 品学校教东段层：一梯两户；高 层：两梯两户；卫/四室两厅 两卫力面积：128 m2价：4300元/ m2左右；师、企业主及周边客群五道街，2018年后附近学校占地13.5

5、万方，总二室两厅一卫一期已经售本次开盘推推出剩余中央郓城一建筑面积43.92万/三室两厅两120 m2-190 m2 /罄；二期开盘均价：1800 余教师；城区悦府中附属 学校对 面方，由33栋高层组 成；总户数2400户，卫/四室两厅 两卫/五室两 厅三卫主力面积130 m-140 m22017年开盘4800 元/ m出527套，去化 2/3 ；套；高层 三室/四 室产品客群；单 位；中小企 业主世纪华一中附总户数400余套，2017年年均价：4600本次开盘推 岀200余套；2018年推出剩余100附近教师； 城区客户； 乡镇客户；府属小学北侧18层小高层组成二室两厅两卫120-140 m

6、2 /120 m2底元/ m2去化2/3左 右;套三居产品；金河一郓城五总户数3500户；有二室两厅两卫119-156 m / 主力2月3日开预计均价：本次开盘6002018年将乡镇客群；号道街18层咼层和29层大 高层组成；/四室两厅两卫户型：盘4400 元 / m套;推出剩余1900 套项目周边客群水浒路总户数3000多户；两室两厅一87 m -127 m / 主力 户型：119 m剩余几十套房源拆迁及周边居民御景湾与利民路交汇由6层多层和18层 小高层组成；2栋卫；三室两厅 一卫；三室两2015 年3800元/平无新推处29层高层丁两卫御龙湾水浒路 与胜利 街交汇处北200米小区占地28

7、8亩， 规划建筑面积约 66.8万平方米。小 区分为南北两个 区，涵盖多种业态， 包括高层住宅、商 业街、大型购物中 心、星级酒店、酒 店式公寓、幼儿园、 会所等。二室两丿丁一卫110-150 m / 主力 户型：120-130 m2017 年均价4500元/m，左右项目一期二 期已经售罄；2018年1月 28日三期开 盘；已经去化一半以上；2018年将 推岀1000余套高层产品；新城区单 位员工/ 周边客群 /乡镇进 城/二室两厅两 卫/四室两厅 两卫凤凰城东门街 与水浒 路交汇 处西北（御龙 湾对面）项目占地面积20万 m行建筑面积65万 就；由高层和小高 层组成；二室两厅一卫120-16

8、8 m / 主力 户型：120 m-140m22015 年均价4600元/m2项目分三期； 一期、二期、 三期已经售 罄；四期已经开 盘，正在销 售；交3万， 总房款优惠1.5 万；销售周期：2 年去化2000 套左右；（包 含回迁）2018年推出剩余四 期高层；新城区单 位员工/ 周边客群 /乡镇进 城/二室两厅两 卫/四室两厅 两卫中央首府宋金河 以西，盛 平路以 南占地7万平方米， 总建筑面积约20万 平方米，由8栋18 层、15栋7层花园 洋房组成。二室两厅两卫100-128 m / 主力 户型：127-128 m2017年5月均价4600元/m22017年5月第一次开盘；2018年1

9、月第二次开盘； 已售一半左 右;年后将推 出剩余压轴500套房源周边及乡镇进城状元府裕民路 南,西门 街西，迎 宾大道 北总用地面积30939m，总建筑面积70282 m；规划总户 数354户；11层小 高层；104-135 m / 主力：122-135 m2017年底均价：4200-4300 元/ m项目刚推岀， 销售50余套；2018年推岀300余套新一中老 师及周边 客群/乡 镇周边两室两厅一 卫；二室两厅 一卫；枫庭澜湾裕民路 西段，郓 城新一 中斜对 过总户数1000多户；产品有精装公寓； 电梯洋房；高层； 复式和28套别墅；二室两厅一 卫；二室两厅 两卫公寓：60平米 洋房/高层：

10、108-134 m复式：180 m2别墅：300 m2016 年洋房均价：4500 元 / m；复式均价：8200 元 / m；精装公寓30.5万/套，60 m；最近主要推 售洋房产品； 项目已售约 一半以上；2018年年后将推售剩余 的洋房和高 层及别墅产 品；2018年项目将推出房源400余套中小企业 主；城区 及周边乡 镇郓城主城区及南部城区：郓城城市发展方向是南部城区，政府已经搬迁过去办公，靠近老城区的南部城区 已经形成比较成熟的居住群；销售情况：2017年之前价格在3500元/卅左右；2016年底到2017年整体价格每 平米上涨1000元左右；目前郓城销售最好的楼盘：中央悦府，位置城

11、区偏南部， 2017年一期2000多户 全部售罄；2018年初，二期开盘；成交均价4800元/ m2;推出527套，去化2/3 ; 郓城新政府旁边的两个大盘：御龙湾和凤凰城，销售均价在4500元/平米；2017 年一年平均去化1000套；其次，盛世华庭，均价4400元/平米；一年去化600套以上；郓城北部城区楼盘：北部香墅湾附近主要楼盘帝都花园和金都豪庭，在售均价4100元-4200元/平米；2018年年后均有新品推出，北部大约推出 2000余套；畅销产品：郓城市场畅销产品多为18层小高层，120-130平米三居；预期市场：郓城经济发展水平在菏泽各县区前列；整个城市2017年开始进行拆迁建设；

12、尚处于地产发展迅速上升时期，市场上在售项目近20个，开发量较大，本次重点调研的10个项目，据统计2018年推出楼盘5000多套；整体市场2018 年推盘量较大，约8000余套产品；客群认知：郓城购房主体主要是企事业单位员工、中小企业主及拆迁居民；乡镇进城购房群 体；由于南部是城市发展主方向，一般主城区有一套房子的，会在南部新城区再 购置一套大些的；购房考虑：学区；主要选择：三居产品较多；其它：1、郓城调研的几个楼盘中，有些楼盘没有预售证就已经进入市场销售，预售证管理并不严格；2、车位：地下车库和车位，有几个小区可以办理产权证。3、 商业：主城区和南部城区底商价格：1.3-1.5万/平米；上下两层；唐塔世界 商业综合体尚未推出，预计价格临街均价 20000元/平米；内街：10000元/平米 以内；郓城市场畅销户型小区畅销面积（高层）畅销户型（高层）去化率（高层）中央悦府130-140 m2三室两厅两卫80%盛世华庭128平米三室两厅两卫90%中央首府128