某项目前期策划

1、 策划人： 设计单位： 审批复核： 水榭丽都项目前期策划书目录1、 “水榭丽都”居民小区项目概况 1 2、 “水榭丽都”居民小区项目投资环境及资源条件评价 23、 赤壁市房地产市场分析及项目市场预测 3四、项目实施计划投资估算及融资方案 55、 项目风险分析 9六、项目范围与工作结构分解 10 七、项目组织结构设计 11八、项目实施进度计划及横道图 11附录1 项目总规划平面图附录2 投资估算表附录3 项目WPS图附录4 项目组织结构图附录5 项目实施计划横道图1、 项目概况1. 项目基本情况1) .项目设想方案与选址 由于市场发展的需要以及现代居民的居住条件的不断上升，本公司拟建一大型居民小

2、区，集居住、休闲、娱乐、商用为一体，引领居民小区的时代前沿，充分体现宜居的宗旨为城市繁荣发展贡献自己的力量。 本项目拟建于赤壁市赤马港村南侧0.5公里处，赤壁市位于咸宁辖区，为著名的历史文化城市。本项目选地南邻丰财山之畔，西邻陆水湖之滨，项目东侧为宽阔的陆水湖大道，北侧0.8公里处即为赤壁市人民政府与赤壁人民广场，陆水湖上更有东洲大桥与之毗邻，各政府机构、教育机构遍布周边，交通条件便利，地理位置优越，更有市政府的牵头作用，周边各行业将逐步兴起，此地必将成为本市的中心，必将成为繁荣地带，市场前景一片大好。2).项目总规划基本情况 本项目拟定为“水榭丽都”居民小区，用地功能为商住及配套设施，总征地

3、面积为96037.8，计划总建筑面积为45936.3，容积率为0.478，建筑密度18.1%，绿地率为43.2%。主要建筑物类别附下表：建筑一览表类型编号户数每户建筑面积总建筑面积别墅A3305.8917.4B8226.51812C11262.52887.5D19278.15283.9E7204.81433.6F8269.42155.2产权式酒店51510.57552.5产权式公寓A6462.33987.2B8061.14888C80715680中心会馆1933993393).项目布局简介 项目用地旧址中央部位有一废旧人工水塘，现欲改造为中央水景；别墅群以环绕中央水景的方式依次散开分布；为方便

4、小区居民娱乐休闲，于正南方主入口方向设置休闲广场；用地北方拟建设产权式公寓；东面设置次入口，主干道连接主入口环形设置；，次干道以主干道外围环形设置；东南方向建设产权式酒店与中心会馆。具体布局见项目总规划平面图。4).项目总规划平面图（附图1）2. 项目实施环境1).本地区气象条件 赤壁市属亚热带季风气候区。光能充足、热量丰富、无霜期长。年平均气温16.9C，年平均无霜期247261 天，降雨量12511608毫米，全市太阳年辐射总量为102-110千卡/平方厘米，太阳辐射占全年74%。2) .建设场地工程地质条件 勘察场地属中硬场地土，II类建筑场地。属于对建筑抗震有利地段。 勘察场地仅在上部

5、填土层和二层局部所夹的薄层粉土中赋存有极少量的上层滞水，该地下水对混凝土有极微的腐蚀性。 根据2001年中国地震区划图，本地区基本烈度为6度。3) .项目周边环境条件及解决方案建议 本项目拟建初期周边开发度较低，周边人口少，场地较为宽阔，可以不过于考虑噪声、光污染；本项目依山、伴水而建，需考虑在建设过程中对周边的环境污染问题，尤其是应该积极设置优良的排污排水以及废物处理系统；建设场地交通便利，对建设实施非常有利。随着开发、建设时间的延长，周边的环境将会产生变化，比如周边开发度提高、居民量增多等，需要在建设过程中不断优化以致对周边自然环境和社会环境造成的影响。3.项目目标1).项目质量目标为保证

6、工程创优，总体工程在交付时保证100%的合格率，单位工程一次交付达到100%的合格率。决不允许出现多于3%的返工率，各种材料采购、施工工艺严格监视，严把质量关，做到上下一体，相互监督管理。2) .项目进度目标本工程项目较为为中型项目，总体建筑面积4.5万平方米，所以在项目进度控制这一块不会有太大的问题。本项目初步预计是3年12个季度完成施工，如果在条件允许和其他条件好的话会更好、更快的完成项目。（具体项目进度计划见第八部分）3) .项目投资控制目标项目总体计划3年完工，会分两期投入资产，第一次为第一季度初，第二次为第五季度初，本项目计划于整体项目竣工交付使用后，并使得资本全部回流。即在第三年末

7、收回所以投入资本，还清银行贷款。4) .项目销售及利润目标本项目销售实行预售制度，即在本项目开工日起便开始销售，计划为第一、第二年预售一部分，其中资金分别作为第五季度投入使用；第三年末开始实现盈利，至第五年末实现所以房产基本销售完得局面。预计总收益应占总投资的50%60%。2、 “水榭丽都”居民小区项目投资环境及资源条件评价1. 赤壁市交通与地域条件 在整个湖北省内，作为一个县级市，赤壁现有的交通地位是非常优越的，中国第一大铁路，也是中国铁路网的脊梁-京广铁路穿越赤壁市区，中国交通第一要道-107国道经过赤壁，中国最繁忙的高速公路-京珠高速也经过赤壁，即将建成的武广高速公路贯穿赤壁。湖北省内有

8、如此大交通优势的城市只有孝感，武汉，咸宁这四个城市，且这几个城市只有赤壁是县级市，且京珠高速离另外孝感，咸宁都比较远。赤壁作为一个县级市，享受的是地级甚至是比地级市还强的交通待遇。有如此好的交通优势的赤壁，吸引了周边崇阳，嘉鱼，洪湖，通称等地方的人来赤壁坐火车或进行商贸活动，是赤壁成为泛赤壁区域(含赤壁市，崇阳县，嘉鱼南部，洪湖南部，通称部分）的最大城市，中心城市，泛赤壁区域约200万人口，7000平方公里，几乎相当一个中等地级市的规模。 正因为如此，加上国家和省在赤壁的企业和机构，赤壁2008底城区人口达到25万，流动人口6-7万，城区面积约26平方公里，湖北县级市中城区规模仅次与仙桃市，与

9、许多弱小的地级市规模差不多，如黄冈，孝感等。所以说赤壁市的地域条件是非常有利的。2. 赤壁市经济发展发展状况 赤壁市的经济正处于上升期，已形成以轻纺、服装、机械、电子、食品为主的工业体系，综合经济实力位居全省第七位。 赤壁市GDP2009年达到 111.8亿元，至2010年已增至134亿元，增幅 19.9%。增速已然跃居全国市级县前20行列。同时，赤壁市财政收入2010 年达到9.8 亿元，同比增长16.3%。发展水平以及综合评价已至咸宁市首位。3. 赤壁市新城区城市发展规划 赤壁市新政府的建设为赤壁新区的发展带了新的契机，赤壁市的发展在2006年以前都不尽人意，而然随着国家政策的大力扶植和企

10、业的加盟、自主创新的意识不断完善，赤壁整个发展以及处于上升期，不仅仅在保留历史文化名城的基础上发展旅游业外，其他轻工业经济也在加速进行中，对于上升期的城市，房地产业必将会有蓬勃的发展前景。所以在以新市政府为中心建立房地产开放将会有不可限量的发展前景。如果要概括以市政府为中心的发展规划模式的话，将可以用一句话代替“教育新城、宜居新城、创业新城”。1) .教育新城 目前，赤壁市政府周边除新建的赤壁高级中学外，还有国家级、省级重点中学6 所，高中优质教育资源在全省领先。尤其是赤壁四中，教育水平堪比鄂南高中。34 所建制初中、小学有65%达到区A 级学校办学水平，其中13 所中心级初中、小学中有8 所

11、成为省级示范学校。 近期启动的新一轮五年教育布局调整，将在新城区建成从小学、初中到高中的区级“窗 口”学校，总投资额达1 亿元，新城区作为二十一世纪开发建设的新兴城区，在不久的将 来，将会矗立起一批高品质的精品学校，居民在家门口就能享受到优质的教育服务。 2) .宜居新城 规划建设中的赤壁新城区，是赤壁倾力打造的一个新兴城区，近期规划建设面积16 平方公里，行政中心、体育馆、文化艺术中心、科技创业中心、图书信息中心以及赤壁公园、文化广场等一大批公共设施将相继建成，一片片中、高档住宅小区正拔地而起，一个个商业、商务区块正在抓紧规划开发。高起点的规划、高标准的建设、高水准的环境，将使赤壁新城区成为

12、咸宁市区中一个具有浓郁现代化气息的城市新区。 3) .创业新城 赤壁市将继续积极实施以开放型经济为主的经济发展战略，加大招商引资力度，着力引 进以精密机械、电子信息、纺织服装、高新技术等产业和旅游商贸等第三产业。 赤壁工业园区、宁波工业园区、车阜工业园区分别位于赤壁市东、南、西三面，构成赤壁市 工业经济发展的三大战略板块，为赤壁市的新一轮持续发展提供广阔腹地和有力支撑。3、 赤壁市房地产市场分析及项目市场预测1. 赤壁市总体房地产市场概况 赤壁市作为咸宁房地产发展的三大板块之一，正在为咸宁市场所接受，也正成长为除了咸宁温泉市外地最大的房地产板块，在市场表现上承担了满足赤壁市老市区居民的居住改善

13、和投 资需求。在赤壁的地产销售中，还是以居住型的消费为主体。其中，赤壁市房地产管理局的住房计划如下： 2011年，计划建设住房总面积为36万平方米，其中：商品房建筑面积为29.5万平方米，廉租房400套，建筑面积2万平方米；经济适用房800套,建筑面积4.5万平方米。2012年，计划建设住房总面积为35.6万平方米，其中：商品房建筑面积为30.6万平方米，廉租房200套，建筑面积1万平方米；经济适用房600套，建筑面积4万平方米。从计划中可以看出，由于新城区的建设原因，增加的住房面积虽然2012年比2011年比例略有下降，但是总体发展还是值得看好的。其中这样计划的原因也有国家房地产调控因素在起

14、一定影响，但是作为三线城市，一个发展中的城市，其发展潜力远远大于其负面影响的。2. 过去两年的赤壁市房地产市场表现 2009年5月开始，新房首付4 成 （100万以上首付 5 成），二手房首付5 成，按揭年利率为6.12%。这些措施的出台导致赤壁市场从2009年 5 月开始就进入调整期，具体而言有如下表现： 楼盘的销售周期明显拉长：2008 年以前，楼盘的销售周期一般为 3 个月左右，高品质楼盘甚至出现抢购现象；2009年 5 月后的销售周期拉长到8-12 个月。楼盘销售出现分化现象：在调控开始前，楼盘普遍热销；调控之后，规模大、品质好的楼盘受影响相对较小，较偏远的楼盘受影响大；09 年 5

15、月以来，新房成交量大幅度萎缩，5 月 1 日15 日这段时间，各楼盘的平均成交量只有几套；09 年 5 月以来，二手房市场的挂牌量有所增加，但幅度不是特别大；挂牌价格有所下降，但大多是为了规避营业税，普遍反映6 月 1 日之后价格又会调上去； 整体而言， 08 年 5 月以来，宁波的消费者和开发商都逐渐趋于理性，市场风险已经得到部分控制。 3. “水榭丽都”居民小区市场预测及前景1) .优势预测 赤壁新城区板块作为赤壁市最大和最重要的板块，其优势首先在于他是咸宁市城市发展 的后续新兴的三大居住板块之一，这是最为核心的优势。按照咸宁市住宅发展规划，赤壁大道以及新政府周边形成南片区级中心。 优势之

16、二在于规划高远，起点较高，投资较大。适合成为具备现代品位的中高档住宅区 的基础。 优势之三在于此地风景优美，地理条件优越，交通便利，周边设施齐全、学校、政府机构、大型超市、酒店应有尽有。2) .劣势预测 最重要的是跟居住有关的配套匮乏，商业氛围和生活氛围没有形成，形成了大量的空置 已售房源，这些房源在后期可能会转化为供应量，对市场后市形成一定影响。 3) .发展机会预测 由于宏观调控中对于城市拆迁的限制，以及老市区可供应地块的减少，传统中心区域的 客户将流向以赤壁新城区代表的新兴板块。4) .市场前景 综合外部环境和赤壁新城区板块的定位，板块供应量目前供略大于求，从长远看供求基本平衡。赤壁区域

17、这几年的房地产开发不断加速，赤壁几大楼盘的陆续交付，这里的居住氛围日益浓厚。所以说，此处的楼盘将会是赤壁最具有活力和代表性的楼盘。4、 项目实施计划投资估算及融资方案1. 开发成本估算1) .土地使用权出让金 按照当地政府政策估算，每平米500元，则土地使用权出让金约为5000万元.2).土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费 这方面总费用估算为1400万元.此两方面总估算价6400万元。3) .建安工程费用A.别墅单位建筑安装工程费（元/平方米）项目（元/平方米）项目（元/平方米）桩基础50土建工程650普通装修60消防30一般水电安装100煤气10B.产权式公寓建筑安装工程

18、费（元/平方米）项目（元/平方米）项目（元/平方米）桩基础70土建工程520普通装修50消防30一般水电安装80煤气10各建筑安装工程费总表类型总建筑面积单位建安费用（元/）总费用（万元）别墅14489.69001304.064产权式酒店7552.516501246.163产权式公寓14555.27501091.64中心会馆933915001400.85总计5042.71建筑安装工程费用总计为5042.7万元。4) .前期工程费用序号项目计算依据计价（万元）1设计勘察费建安工程费7%352.992监理费用建安工程费3.5%176.493建设单位管理费建安工程费1.5%75.644异地消防费65

19、元总建筑面积建筑密度112.98合计718.1前期工程费用总计为718.1万元。5) .城市基础设施配套费 依据咸宁市城市基础设施配套费征收管理办法，以建筑面积*55元/平方米计价。45936.3*55=2526496.5元。总计为252.64万元。6) .开发期间税费 开发期间税费一览表 序号类别计算依据交纳税额（万元）1配套设施建设费建安工程费6%302.562建筑工程质量安全监督费建安工程费0.4%20.173其他建安工程费2%100.854物业管理基金建安工程费2%100.85合计524.437) .不可预见费 不可预见费取以上4项费用总和的3%计入.（土地使用权出让金不计在内）（50

20、42.7+713.1+252.64+524.43）*3%=195.98万元。8) .工程预备费 （建安工程费+工程建设其它费用）*10%=（5042.7+718.1+252.64）*10%=601.34万元9) .开发成本 将以上费用合计则可得出开发成本为（6400+5042.7+718.1+252.64+524.43+195.98+601.34）=13714.21万元。2. 开发费用估算1).管理费用：取开发成本估算1).-5).之和的3%14013.443%=420.4万元2) .销售费用： 销售费用与销售收入挂钩，销售收入根据现有市场行情作出如下预测与分析：销售收入一览表编号类型合计第一

21、年第二年第三年第四年第五年1别墅1.1A型销售数量（套）（注：每套305.8）3销售单价（万元）111销售收入（万元）5401801801801.2B型销售数量（套）（注：每套226.5）812221销售单价（万元）150150150150150销售收入（万元）12001503003003001501.3C型销售数量（套）（注：每套262.5）1112341销售单价（万元）160160160160160销售收入（万元）17601603204806401601.4D型销售数量（套）（注：每套278.1）1924562销售单价（万元）170170170170170销售收入（万元）323034068

22、085010203401.5E型销售数量（套）（注：每套204.8）71321销售单价（万元）120120120120销售收入（万元）8401203602401201.6F型销售数量（套）（注：每套269.4）811321销售单价（万元）160160160160160销售收入（万元）12801601604803201602产权式酒店销售比例100%10%15%35%25%15%销售面积（）7552.5755.251132.8752643.3751888.1251132.875销售单价（元/）85008500850085008500销售收入（万元）6419.63641.96 962.94 224

23、6.87 1604.91 962.94 3产权式公寓3.1A型销售数量（套）（注：每套62.3）6461020208销售单价（万元）2828282828销售收入（万元）17921682805605602243.2B型销售数量（套）（注：每套61.1）80815252012销售单价（万元）2626262626销售收入（万元）20802083906505203123.3C型销售数量（套）（注：每套71）80614242016销售单价（万元）3030303030销售收入（万元）24001804207206004804.1中心会馆销售比例80%510252020销售面积（）9339*80%466.95

24、933.92334.751867.81867.8销售单价（元/）50005000500050005000销售收入（万元）3735.6233.48466.951167.38933.9933.9销售收入小计（万元）25277.232241.44 4279.89 7994.25 6918.81 3842.84 预计总销售收入为25277.23万元。 销售费用估算表序号项目计算依据计价（万元）1广告宣传及市场推广费(25277.23)销售收入1%252.7722销售代理费(25277.23)销售收入1%252.7723其他销售费用(25277.23)销售收入1%252.772合计758.3163).财

25、务费用：1319.49万元,详见贷款还本付息表。4).开发费用：2498.21万元,前面1-3项之和。5).投资估算表（附图2）3.项目融资方案一、项目资金运作方式 在本项目中，由于所需的资金量庞大，自有资金量又不足，所以基本上很难做到以企业本身的资金投资开发本项目。据估算，本项目投资需求量高达1.68个亿，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，根据一般房地产开发经验，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金动作

26、方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，此外还缺少的资金，则向银行借贷。二、资金运作具体方案 在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费，同时补加公司固有资产银行贷款资金直至支付完全；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当建设工程开始运作的第一年就可以实行预售形式（预售资金以全额资金的30%计入），销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。1、自有资金 整个项目的自有资金为4600万元，第一年全额投入。 2、银行贷款 银行长期贷款总共2笔，共计8000万元，占总投资53

27、%；从第一年起到第二年止每年借一笔。银行贷款年度投入表 (单位:万元)第一年第二年400040003、销售收入再投入。 本项目开发期为3年，第三年预售实行全额制销售，第一年和第二年实行预售计入总价的30%，至第三年将第一年和第二年补齐。第一年预售收入为2474.73*30%=742.42万元，第二年预售收入为4599.825*30%=1376.65万元。第三年销售收入为第一年余款1732.31+第二年余款3212.18+第三年全款8700.76=13645.25万元。结合销售收入可以计算出银行贷款还本付息表银行贷款还本付息表序号项目合计经营开发期1.00 贷款及还本付息1 2 3 1.10 期

28、初贷款本息累计0.00 0.00 1.1.1本金4000.00 8000.00 1.1.2利息140.00 709.80 1.20 本期贷款8000.00 4000.00 4000.00 0.00 1.30 本期应计利息1319.49 140.00 569.80 609.69 1.60 期末贷款本息累计4000.00 8140.00 9319.49 1.70 期末还款付息(9319.49)0.00 0.00 (9319.49)本年年利率7.00%7.00%7.00%根据销售情况，到第三年初可以将本息全额还清。5、 项目风险分析1. 项目主要风险因素及规避措施 通过对“水榭丽都”的项目研究分析以

29、及对咸宁市房地产市场多次调研，我们认为本项目存在的风险主要是市场风险，表现在两个方面： 赤壁市新城区目前整体开发量较大，在售项目的开发商在当地知名度较高，产品口碑较好，我司楼盘销售时有可能遭遇激烈的竞争，去化速度以及销售价格受到不利影响； 本轮宏观调控，给本项目未来的销售带来一定压力。万一市场调整期延续至2011 甚至2012 年，正好是本项目的主力推盘期，项目销售肯定会受到相当阻力。 2.风险防范措施 为了有效防范项目可能的市场风险，我们在以后的工作中宜采用如下风险防范措施： 1) .加强成本控制，打造高品质楼盘 XX 在咸宁的优势主要体现在品牌、管理、人员、资金等方面，我们一定要利用好这些

30、优势资源，在加强成本控制的前提下，打造高品质楼盘，以确保在平淡的大势中依然能保持较好的销售形势，为公司在咸宁的后续发展奠定基础。 2).准确的市场和设计定位，赢取目标客户 在关注市区及周边区县客户的同时，考虑到本项目离赤壁市政府机关和赤壁市教育园区 较近，我们要充分挖掘好这部分的中高端客户资源，以准确的市场、设计定位，打造差异化 的高品质楼盘，赢得目标客户的青睐，以确保销售目标的完成。 3.项目不确定性影响及分析 本项目的不确定因素主要有售价和建安成本。经过对本项目进行敏感性分析，我们发现 售价的高低变化是影响本项目内部收益率的最大影响因素，售价的降低将对本项目的利润产 生较大影响。6、 项目

31、范围与工作结构分解1. 项目范围说明1) .项目基本情况 本项目为一中型房地产项目，用地功能为商住及配套设施。总征地面积为96037.8，总建筑面积为45936.3。本项目主要建设内容为：别墅、产权式酒店、产权式公寓及中心会馆，同时对道路、绿化、管道通讯等也是需要负责的建设任务。别墅采用砖混结构设计均为三层；产权式酒店采用框架结构、产权式公寓采用砖混结构为5至6层不等。防火等级一级，消防等级一级，抗震设防为八度。2) .预算 整个工程费用总计为16134.99万元。3) .项目工期 第一期为4个季度，总计360天，需完工的项目有B、C、F型别墅共计27户；中心会馆；产权式公寓A型。第二期为8个季度，总计720天，需完工的项目有A、D、E型别墅共计29户；产权式酒店共计5户；产权式公寓B,C型。以及后期道路、绿化、管道通讯等设施建设。总工期为12个季度，总计1080天。4) .项目可交付的成果 经检验合格并可交付正常使用的各类建筑、设施。5) .约束条件 保证按照各类规范严格执行； 实行低成本、高质量、高效益的的完成任务。6) .假设前提 假设没有完成预期的可交付的成果，则承包商履行相应的职责； 假设按时或提前完成任务，则承包商获得相应的奖励。7) .项