前期策划经济分析 426

1、重庆大学建设管理与房地产学院 第四章第四章 项目经济策划项目经济策划 重庆大学建设管理与房地产学院 4.1项目经济策划概念 项目经济策划作为工程项目前期策划的重要组成部分，在 项目前期通过较准确的项目定位，对项目的投融资和财务状况 进行分析和预测，使项目投资分析降到最低。它不仅可作为项 目的最终决策依据，也可作为项目可行性研究、相关部门审批、 投融资渠道选择的重要参考资料。 项目经济策划是指在项目决策阶段，通过对项目经济方面 数据进行预测，分析和评价，初步确定项目投资规模、融资渠 道及各项经济指标等，以达到优化项目投资并规避投资风险的 目的，对项目前期甄选具有十分重要的意义。 重庆大学建设管理

2、与房地产学院 项目经济策划 总投资估算 估算建筑面积 投资分解结构 估算汇总及明细表 项目融资方案 企业层面融资渠道 项目层面融资渠道 项目经济评价 财务评价 国民经济评价 4.1项目经济策划概念 重庆大学建设管理与房地产学院 4.1项目经济策划概念 作为工程项目策划的重要组成部分，经济策划的意义主 要表现为： 经济策划是对项目进行评估与决策的重要依据 工程项目投资的目标主要是为了取得经济效益，通过对项目的经济策划， 可以科学地分析项目的盈利能力，据以作出正确的项目投资决策。 经济策划是有关部门审批拟建项目的重要依据 项目财务效益的好坏，不但会对项目投资主体的生存与发展造成影响， 还会对国家财

3、政收入状况产生影响，项目发生的损失最终可能会通过各种形式 造成国家的损失。 经济策划包含项目融资方案，分析融资渠道，也是金融 机构确定是否贷款的重要依据 项目贷款具有数额大，周期长，风险大等特点，通过经济策划，金融机 构可以较为准确地估计项目的造价，科学分析项目贷款的偿还能力，并据此决 定是否贷款。 重庆大学建设管理与房地产学院 4.2项目总投资估算 项目总投资估算是项目经济策划的重要内容，与投资决策过程 中的各个工作阶段相对应，投资估算也需按相应阶段进行编制。 项目投资估算需要根据项目进展情况逐步精确，细化，缩小与 实际值之间的差距。按照项目时间维度，工程项目投资估算可分 为以下三个阶段。

4、选择有利投资机 会，明确投资方 向，提出概略的 项目投资建议。 误差30%左右。 逐步弄清项目的 投资投资规模等 情况，误差率要 求应制在20% 左右。 全面、详细、深 入的技术经济论 证，误差率应控 制在10%以内。 投资机会 研究阶段 初步可行 性研究阶段 详细可行性 研究阶段 重庆大学建设管理与房地产学院 4.2项目总投资估算 建 设 项 目 总 投 资 建 设 投 资 设备及工、器具购置费用 设备购置费 工具器具及生产家具购置费用等 建筑安装工程费用 直接费 间接费 利润 税金 工程建设其他费用 土地使用费 与项目建设有关的其他费用 与未来企业生产经营有关的其他费用 预备费 基本预备费

5、 涨价预备费 建设期利息 流动资产投资铺地流动资金 建设项目总投资构成 重庆大学建设管理与房地产学院 4.2项目总投资估算 建设项目总投资构成 重庆大学建设管理与房地产学院 4.2项目总投资估算 建筑安装工程费用构成 重庆大学建设管理与房地产学院 4.2项目总投资估算 项目投资估算的编制方面指标估算法 对于房屋、建筑物等投资的估算，经常采用指标估算法，即根据编制的 各种具体的投资估算指标，进行单位工程投资的估算。投资估算指标的表示 形式较多，如以元/m、元/ m2、元/t、元/kVA表示。根据这些投资估算的指 标，乘以所需的面积、体积、容量等，就可以求出相应的土建工程、给水排 水工程、照明工程

6、、采暖工程、变配电工程等各单位工程的投资。在此基础 上，可汇总成某一单项工行的投资。另外，再估算工程建设其他费用及预备 费，即求得所需的投资。 采用这种方法时，要根据国家的有关规定、投资主管部门或地区颁布的估算 指标，结合工程的具体情况编制。 重庆大学建设管理与房地产学院 4.2项目总投资估算 具体计算方法如下： 1） 单位面积综合指标估算法。该法适用于单项工程的投资估算，投资 包括土建、给排水、采暖、通风、空调、电气、动力管道等所需费用。 单项工程投资=建筑面积单位面积价格浮动指数结构和建筑标准部分的价差 2） 单元指标估算法 项目投资额=单元指标民用建筑功能物价浮动指数 上式中，单元指标是

7、指每个估算单位的投资额。 例如：饭店单位客房间投资指标、医院每个床位投资指标等。 重庆大学建设管理与房地产学院 4.2项目总投资估算 项目投资估算的步骤： 第一步 根据项目 组成对工 程总投资 的组成项 进行分解。 其关键是 不能漏项。 第二步 根据项目 规模分析 各项投资 分解项的 工程数量。 第三步 根据项目 定义中所 做出的建 设标准估 算各项投 资分解项 的单价， 此时尚不 能用概预 算定额。 第四步 根据数量 和单价计 算投资总 价，并形 成估算汇 总表和明 细表。 第五步 对估算所 做的各项 假设和计 算方法进 行说明， 编制投资 估算说明 书。 重庆大学建设管理与房地产学院 4.

8、2项目总投资估算 项目投资估算的注意事项： 一 注意收集整理 和积累前期各种建 设项目的竣工决算 实际造价资料，建 立价格信息数据库。 二 选择使用投资估 算的各种数据时， 要求估算人员在使 用前都要结合时间、 物价、现场条件等 因素作出充分的分 析和调查研究工作。 三 投资估算必须考虑 本项目所在地区和 当前以及今后物价、 工资等方面的动态 因素变化。 重庆大学建设管理与房地产学院 4.2项目总投资估算 项目投资估算的注意事项： 四 应留有足够的 预备费。一般对于 建设工期长，工程 复杂或新开发的新 工艺流程，预备费 所占的比例要高一 些。 五 对引进国外设备或 技术项目要考虑汇 率的变化。

9、 六 注意项目投资总额 的综合平衡。必须 从总体上衡量工程 的性质、工程所包 含的内容和建筑标 准等，是否与当前 同类工程的投资额 相称。 重庆大学建设管理与房地产学院 4.3项目融资策划 项目融资是投资项目通过各种途径筹集和 融通到项目所需投资资金的一种经济活动。它 是影响到项目选择和投资决策的一个重要因素， 也是使项目能够顺利实施、达到预期目标的关 键。 重庆大学建设管理与房地产学院 4.3项目融资策划 项目融资主体 研究项目的融资方案，首先要明确融资主体和项目的融 资模式。项目的融资主体是指进行融资活动并承担融资责任 和风险的项目法人单位 重庆大学建设管理与房地产学院 4.3项目融资策划

10、 新设项目法人融资 新设项目法人融资是指新组建项目法人进行的融资 活动，又称项目融资。 在项目融资方式下，为实施新投资项目，应由项目 的发起人（企业或政府）及其他投资人出资，建立新的 独立承担民事责任的法人-项目公司（即公司法人或事业 法人），承担项目的投融资、建设和运营。 重庆大学建设管理与房地产学院 新设项目法人融资 新设项目法人融资是指新组建项目法人进行的融资活动， 又称项目融资（Project Financing）,是以项目公司为融资主体， 以项目未来收益为融资基础，由项目参与者各方分担风险的具 有有限追索权性质的特定融资方式。 项目融资出现于20世纪60年代，70年代初被运用于建矿

11、融资，后来逐渐在一些大型基础设施建设项目中得到广泛运用。 项目融资的基本特点： （1）有限追索 （2）项目导向 （3）风险分担 （4）融资成本高 （5）债务屏蔽 4.3项目融资策划 重庆大学建设管理与房地产学院 4.3项目融资策划 重庆大学建设管理与房地产学院 4.3项目融资策划 l项目融资形式 新组建项目法人进行的融资活动 其特点主要有： 项目融资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成，由项 目发起人（企业或政府）作出投资决策，但项目发起人与项目 法人（项目公司）并非一体。 由新设项目法人（项目公司）承担融资责任和债务融资风险。 项目能否还贷，取决于项目是否有财务效益及项目资产的大小。 重

12、庆大学建设管理与房地产学院 既有项目法人融资 既有项目法人融资是指依托现有法人进行的 融资活动，亦称公司融资（或企业融资）。 在公司融资情况下，由发起人公司-既有项目 法人以自身的资信对外进行融资用于新项目投资， 项目负债由发起人公司及其合作伙伴公司承担， 项目的投资人需要承担借款偿还的完全责任。 4.3项目融资策划 重庆大学建设管理与房地产学院 4.3项目融资策划 l 既有项目法人融资形式 依托现有法人进行的融资活动 其特点主要有： 拟建项目部组建新的项目法人，由既有法人组织融资活动 并承担融资责任和风险。 拟建项目是在既有法人的资产和信用的基础上进行的，融 资可以不依赖项目投资形成的资产，

13、而依赖于已经存在的 公司本身的资信。 从既有法人的整体财务状况考察融资后的偿债能力，贷款 虽然用于项目，但由公司承担债务偿还责任。 重庆大学建设管理与房地产学院 4.3项目融资策划 资金来源 资本金筹措 债务资金筹措 项目融资项目的资本金筹措 公司融资项目的资本家筹措 商业银行贷款 政策性银行贷款 出口信贷 外国政府贷款 国际金融机构贷款 银团贷款 发行债券及可转换债券融资 融资租赁 项目资金筹集 重庆大学建设管理与房地产学院 4.3项目融资策划 项目资本金的来源及筹措 1.项目资本金的来源 l 中央和地方各级政府预算内资金 l 国家批准的各项专项建设资金 l “拨该贷”和经营性基本建设基金回

14、收的本息 l 土地批租收入 l 国有企业产权转让收入 l 地方政府按国家有关规定收取的各项税费及其他预算外资 金 l 国家授权的投资机构及企业法人的所有者权益（包括资本 金等） l 企业折旧基金以及投资者按照国家规定从资本市场上筹措 的资金 l 经批准，发行股票或可转换债券 l 国家规定的其他可用作项目资本金的资金 重庆大学建设管理与房地产学院 4.3项目融资策划 2.项目资本金的筹措 股东直接投资 重庆大学建设管理与房地产学院 股票融资 政府投资 4.3项目融资策划 重庆大学建设管理与房地产学院 政府投资主要用于基础性项目和公益性项目 4.3项目融资策划 重庆大学建设管理与房地产学院 3、国

15、内债务筹资 4.3项目融资策划 重庆大学建设管理与房地产学院 .政策性银行贷款 政策性银行是指由政府创立、参股或保证的，专门为贯彻和 配合政府特定的社会经济政策或意图，直接或间接地从事某 种特殊政策性融资活动的金融机构。 4.3项目融资策划 重庆大学建设管理与房地产学院 4.3项目融资策划 重庆大学建设管理与房地产学院 .商业银行贷款 （1） 商业银行贷款的特点 （2）商业银行贷款期限 签订贷款合同时，一般会对贷款期、提款期、宽限期和还款期做出明确规 定： 4.3项目融资策划 重庆大学建设管理与房地产学院 （3） 商业银行贷款金额 贷款金额是银行就每笔贷款向借款人提供的最高授信额度，借款金额由

16、 借款人在申请贷款时提出，银行核定。 借款人在决定贷款金额时应考虑三个因素： 4.3项目融资策划 重庆大学建设管理与房地产学院 .国内非银行金融机构贷款 （1） 信托投资公司贷款 信托贷款是信托投资公司运用吸收的信托贷款、自有资金和筹集 的其他资金对审定的贷款对象和项目发放的贷款。 信托贷款具有以下几个特点： 信托贷款主要有技术改造信托贷款、补偿贸易信托贷款、单位 住房信托贷款、联营投资信托贷款和专项信托贷款等。 4.3项目融资策划 重庆大学建设管理与房地产学院 （2） 财务公司贷款 财务公司是由企业集团成员单位组建又为集团成员单位提供中长期 金融业务服务为主的非银行金融机构。 （3）保险公司

17、贷款 4.3项目融资策划 重庆大学建设管理与房地产学院 4.3项目融资策划 重庆大学建设管理与房地产学院 4.3项目融资策划 新型基础设施项目融资主要模式 （1）BOT Build（建设）-Operate（经营）-Transfer（移交) 指根据合同安排，项目承办者承担建造，包括该设施的融资，维护，经营该设施一个固定时 期，并允许对设施的使用者收取合理的使用费、酬金、租金及其他费用，但不超过投标书建 议的或谈判并体现在合同中使项目承办者能够收回的投资和经营、维护费用，在规定的期限 将该设施移交给政府（政府机构或政府控制的公司）或地方有关政府部门。 （2）PPP PPP（Public priva

18、te partnership）是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市 基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此 之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以 确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。 重庆大学建设管理与房地产学院 （3）TOT transfer-operate-transfer即移交-经营-移交。是指政府部门或国有企业将建设 好的项目的一定期限的产权和经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投 资人在一个约定的时间内通过经营收回全部投资和得到合理的回报，并在合约期满 之后，再交回给政府部门

19、或原单位的一种融资方式。 （4）PFI PFI(Private Finance Initiative)，PFI是对BOT项目融资的优化，指政府部门根据社会 对基础设施的需求，提出需要建设的项目，通过招投标，由获得特许权的私营部门 进行公共基础设施项目的建设与运营，并在特许期（通常为30年左右）结束时将所 经营的项目完好地、无债务地归还政府，而私营部门则从政府部门或接受服务方收 取费用以回收成本的项目融资方式。 4.3项目融资策划 重庆大学建设管理与房地产学院 （5）ABS ABS（Asset-Backed Securities）资产抵押债券,是以资产（通常是房地产）的组合 作为抵押担保而发行的

20、债券，是以特定“资产池（Asset Pool）”所产生的可预期的稳 定现金流为支撑，在资本市场上发行的债券工具。 4.3项目融资策划 重庆大学建设管理与房地产学院 4.4项目经济评价 一、建设项目经济评价包括财务评价和国民经济评价。 财务评 价 在国家现行财税制度和价格体系的前提下，从 项目的角度出发，计算项目范围内的财务效益 和费用，分析项目的盈利能力和清偿能力，评 价项目在财务上的可行性。 国民经 济评价 在合理配置社会资源前提下，从国家经济整体 利益的角度出发，计算项目对国民经济的贡献， 分析项目的经济效率、效果和对社会的影响， 评价项目在宏观经济上的合理性。 重庆大学建设管理与房地产学

21、院 4.4项目经济评价 二、财务评价 1、方案财务评价的内容 分析和测算项目计算期的盈利能力和盈利 水平。 盈利能力分析 分析、测算项目偿还贷款的能力和投资的 回收能力。 清偿能力分析 是指对决策方案受到各种事前无法控制的 外部因素变化与影响所进行的研究和估计。 不确定分析 相对于预期目标而言，经济主体遭受损失 的不确定性 风险分析 重庆大学建设管理与房地产学院 按其是否考虑时间因素（资金时间价值），经济评价的方法可 分为静态评价方法和动态评价方法。 静态评价方法是不考虑资金的时间价值，对现金流量分别进行直接汇总计 算评价指标的方法。静态评价方法的特点是计算简便。因此，在方案初选 阶段，可采用

22、静态评价方法。 动态评价方法是用折算的现金流量来计算评价指标。它能较全面地反映投 资方案整个计算期的经济效果。在进行方案比较时，一般以动态评价方法 为主。 4.4项目经济评价 2、财务经济评价的方法 重庆大学建设管理与房地产学院 3、经济评价的指标体系 经济评价指标 静态评价指标 动态评价指标 投资收益率 静态投资回收期 偿债能力 内部收益率 净现值 净现值率 净年值 动态投资回收期 借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 4.4项目经济评价 重庆大学建设管理与房地产学院 4.4项目经济评价 投资利润（收益）率 静态投资回收期（Pt） 动态投资回收期（Pt） 净现值（NPV ） 内部收益率（IRR

23、） 净现值率（NPVR） 净年值（NAV） 盈利能力分析指标 重庆大学建设管理与房地产学院 4.4项目经济评价 1）静态投资回收期（Pt） 定义：静态投资回收期是不考虑资金时间价值，以项目的净收 益回收其全部投资所需要的时间。 2）动态投资回收期（Pt） 定义：动态投资回收期是考虑资金的时间价值，以折算的现金 流量的现值回收全部投资现值所需要的时间。 ：为基准收益率 重庆大学建设管理与房地产学院 3）. 投资利润率ROI 定义：指项目达到设计生产能力时的一个正常年份的息税前利 润总额（或年平均利润总额）与项目投入的总资金之比。它表 明在项目正常生产年份中，单位投资每年所创造的利润额。 年息税前

24、利润=年产品营业收入年营业税金及附加 年总成本+利息支出 4.4项目经济评价 重庆大学建设管理与房地产学院 4）. 净现值（NPVNet Present Value ） 定义：净现值（NPV）是反映投资方案在计算期内获利能力的动 态评价指标。投资方案的净现值是指用基准的折现率 ，分别把 整个计算期间内各年所发生的净现金流量都折现到建设期初（第 年即第年年初）的现值的代数和。是评价项目盈利能力的绝 对指标。 重庆大学建设管理与房地产学院 4.4项目经济评价 5）.内部收益率（IRRInternal Rate of Return） 定义：内部收益率是净现值为零时的折现率， 表示对初始投资的恢复能力

25、。即在这个折现率时，项目的现金 流入的现值和等于项目现金流出的现值和。 原理公式： 判别准则： 若 ，则 ，方案可以接受； 若 ，则 ，方案不可行。 “净现值指标”是在给定基准折现率的情况下，所计算出的方案能够负担资本成 本后的盈利；“内部收益率”指标则是倒过来，用来计算投资方案对所占用的资 金所能支付的最高成本。 重庆大学建设管理与房地产学院 4.4项目经济评价 6）净现值率（NPVR） 定义：是项目净现值与项目全部投资现值之比，其经济含义是单 位投资现值所能带来的净现值，是一个考察项目单位投资盈利能 力的指标。 由于净现值不能直接考察（反映）项目投资额的大小，故为了考 察投资的利用效率，常

26、用净现值率作为净现值的辅助评价指标。 计算公式： 判别准则：NPVR0，方案可以接受。 m为建设期年数 重庆大学建设管理与房地产学院 7）净年值（NAVNet Annual Value） 定义：净年值是以一定的基准收益率将项目计算期内净现金流 量等值换算而成的等额年值。 计算公式： 由于 ， NAV 与 NPV 总是同为正或同为负， 故净年值法与净现值法在方案评价中能得出相同（一致）的结 论。 评价准则： ，则项目在经济上可以接受； ，则项目在经济上应予拒绝。 4.4项目经济评价 重庆大学建设管理与房地产学院 借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 偿债能力指标 4.4项目经济评价 重庆大学建设管

27、理与房地产学院 1）.资产负债率（LOAR） 指各期末负债总额同资产总额的比率。 财务分析中，在长期债务还清后，可不再计算资产负债率。 4.4项目经济评价 重庆大学建设管理与房地产学院 2）利息备付率 ：利息备付率也称已获利息倍数，指项目在借 款偿还期内各年可用于支付利息的税息前利润与当期应付利息 费用的比值。 计算公式为 ： 利息备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。利息备 付率表示使用项目利润偿付利息的保证倍率。对于正常经营的 企业，利息备付率应当大于2。否则，表示项目的付息能力保 障程度不足。 4.4项目经济评价 重庆大学建设管理与房地产学院 3）偿债备付率：偿债备付率指项目在借款

28、偿还期内，各年可用于 还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。偿债备付率表示 可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证倍率。 计算公式为 ： 可用于还本付息的资金包括：可用于还款的折旧和摊销，成本 中单列的利息费用，可用于还款的利润等。 偿债备付率可以按年计算，也可以按项目的整个借款期计算。正 常情况下应当大于，且越高越好。当指标小于时，表示当年 资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款偿付已到期债 务。 4.4项目经济评价 重庆大学建设管理与房地产学院 4.4项目经济评价 不确定性分析 常用的不确定性分析的方法有盈亏平衡分析 和敏感性分析。 一般来讲，盈亏平衡分析只适用于项目的财 务评价，而敏感性分析则可同时用于财务评价和 国民经济评价 重庆大学建设管理与房地产学院 4.4项目经济评价 市场风险 技术风险 财产风险 责任风险 信用风险 风险分析 工程风险的风险分析主要涉及风险识别，风险估计，风险决策和风险应对。 重庆大学建设管理与房地产学院 4.4项目经济评价 三、国民经济评价 在市场经济条件下，大部分工程项目财务评价结论可以满 足投资决策要求，但对于财务流量不能全面、真实地反应其 经济价值，还需要进行国民经济评价。 国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家整体 角度考察项目的效益和费用，用货物影子价格、影子汇率、 影子工资和社会折现率等经济参数，分析计算项目对