[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法分类模拟题21

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题21房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题21房地产估价理论与方法分类模拟题21单项选择题问题:1. 根据净收益测算途径的不同，收益法分为_。A.直接资本化法和利润法B.收益乘数法和直接资本化法C.现金流量折现法和投资法D.投资法和利润法答案:D问题:2. 收益法是以_为基础的。A.替代原理B.预期原理C.收益递增递减原理D.均衡原理答案:B问题:3. 以下房地产的估价，一般不适用收益法的是_。A.游乐场B.影剧院C.公园D.写字楼答案:C问题:4. 收益法估价需要具备的条件是_。A.房地产未来的收益和风

2、险都能够较准确地预测B.估价师对未来的预期C.基于过去的经验D.对现实的认识答案:A问题:5. 利用预知未来若干年后价格的公式求取价值的，收益期限为合理的_。A.建筑物剩余经济寿命B.建设用地使用权剩余期限C.剩余租赁期限D.持有期答案:D问题:6. 关于求取报酬率的公式，表述正确的是_。A.报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率B.报酬率=安全利率+资本化率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率C.报酬率=安全利率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率D.报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率-投资带来的优惠

3、率答案:A问题:7. 求取报酬率的主要方法中，不包括_。A.差额法B.累加法C.市场提取法D.投资报酬率排序插入法答案:A问题:8. 以下四种方法中，相对而言求取每年不变的净收益A最合理的方法是_。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.未来数据资本化公式法D.过去数据加权算术平均法答案:C问题:9. 某宗房地产，其土地于2005年年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2006年底，2007年底至2010年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2010年底可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2011年1月1日该房地产价值接

4、近_万元。A.887.26B.827.08C.826.00D.886.27答案:B问题:10. 一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿的是_。A.投资风险补偿率B.缺乏流动性补偿率C.管理负担补偿率D.投资带来的优惠率答案:C问题:11. 运用_估价，需要预测估价对象的未来净收益。A.收益法B.报酬资本化法C.直接资本化法D.成本法答案:B问题:12. 在净收益每年不变但收益期限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为_。 A B C D 答案:A问题:13. 下列选项中，_等的净收益需通过类似房地产的净收益的直接比较调整得出。A.会议室B.商

5、务中心C.写字楼D.餐厅答案:C问题:14. 下列选项中，_的最大特点是房地产所有者同时也是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。A.出租的房地产B.自营的房地产C.自用或尚未使用的房地产D.混合收益的房地产答案:B问题:15. 收益法中的运营费用率是指_。A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比答案:D问题:16. 抵押贷款剩余技术是在已知_数量的情况下，求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。A.抵押贷款B.自有资金C.净收益D.运营费答案:B问题:17. 某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占

6、有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000 m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为_万元。A.8284.79B.9746.81C.697.40D.8720.48答案:A问题:18. 某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积78m2的住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月700元净租金，每个季度初支付一次，折现率为8%，剩余使用年限为46年，则该住宅价值为_万元。A.64.33B.66.25C.77.19D.79.50答案:C问题:19. 张某拥有一套建筑面积78m2的房地产，据调查，该地区此类房地产净租金标准为700元/(月m2)，剩余

7、使用年限46年，按季度在每季度第一月月初支付，第一次尚需交纳半年押金，市场利率6%(单利)，折现率8%，则该房地产的价值为_万元。A.51.67B.54.35C.66.27D.90.13答案:D问题:20. 某宗房地产的收益年限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%，该宗房地产的收益价格为_万元。A.216.33B.227.26C.244.67D.276.32答案:C问题:21. 某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑

8、物资本化率为8%，综合资本化率为_。A.6%B.7%C.7.2%D.8%答案:C问题:22. 当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，_会是相当可靠的。A.投资法B.利润法C.直接资本化法D.报酬资本化法答案:C问题:23. 某宗房地产预计未来第一年的总收益为12万元，收益期限为40年，此后分别逐年递增2%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为_万元。A.180B.42C.63D.77答案:A问题:24. 某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格接近于_万元。A.947B.915C.94

9、9D.950答案:B问题:25. 报酬资本化法的优点不包括_。A.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和B.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观并容易理解C.由于具有同等风险的任何投资的报酬率应是相近的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取报酬率D.不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益答案:D问题:26. 某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地产每年的纯收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为_万元。A.130.0B.119.2C.117.5D.120.0答案:D

10、问题:27. 某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%，则该宗房地产的现时收益价格为_万元。A.88.51B.85.45C.88.92D.87.16答案:D问题:28. 估价对象房地产剩余使用年限为40年，可比实例的剩余使用年限为50年，成交价格为3500元/m2，该类房地产的报酬率为12%，则与估价对象相同年限的房地产价格为_元/m2。A.1126B.3446C.3473D.3527答案:C问题:29. 估价对象土地2004年的纯收益

11、为500万元，预计2005年到2009年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，若2009年底将该土地转让，转让价格为4000万元，该类土地的报酬率为8%，土地使用权在2005年1月1日的价格为_万元。A.6866B.7161C.5010D.5510答案:C问题:30. 甲乙两宗土地使用权剩余出让年限分别为30年和40年，申报价格分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为10%，则两宗土地价格比较_。A.甲比乙高B.甲比乙低C.甲乙基本一样D.无法判断孰高孰低答案:C问题:31. 已知某宗土地使用权年限40年的价格为2500元/m2，该类

12、房地产的报酬率为10%，该宗土地使用权的30年的价值为_万元。A.2120B.1366C.2410D.1456答案:C问题:32. 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为_。A.15.0%B.15.7%C.12.6%D.11.6%答案:A问题:33. 估价对象房地产2004年的纯收益为500万元，从2005年开始年增长2%，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产2005年1月1日的收益价格为_万元。A.5794.53B.6126.32C.6341.41D.7333.33答案:C问题:3

13、4. 资本化率是在_中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率。A.报酬资本化法B.直接资本化法C.投资法D.利润法答案:B问题:35. 某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为_万元。A.4769.85B.3758.57C.3966.21D.3942.15答案:B问题:36. 某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递减，房地产剩余使用寿命

14、35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于_万元。A.2360B.2500C.2722D.2845答案:C问题:37. 已知1年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%。管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为_。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.23%答案:A问题:38. 估价对象房地产2006年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30%，从2007年开始年收入增长2%，经营费用增长1.5%，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产2007年1月

15、1日的收益价格为_万元。A.2044.87B.4296.54C.5526.56D.7337.33答案:B问题:39. 估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30%，从2006年开始年收入增长2%，经营费用增长1.5%，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出装修费用500万元之后以4800万元转让(均发生在年末)。该类房地产的报酬率为8%，则该房地产2006年1月1日的收益价格为_万元。A.3173.45B.3205.26C.4971.37D.7602.76答案:D问题:40. 已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10%的情况下，房地产价格为4

16、500元/m2。若报酬率为8%，剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为_元/m2。A.4451B.4500C.4549D.5821答案:A问题:41. 已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10%的情况下，房地产价格为4500元/m2。若报酬率为8%，该房地产的价格为_元/m2。A.3384B.3436C.3565D.3620答案:A问题:42. 某宗土地预计未来每年净收益为76万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为_万元。A.760B.744C.882D.844答案:D问题:43. 某宗房地产的收益年限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固

17、定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。采用未来数据资本化公式法计算得出的该房地产净收益价格为_万元。A.216.33B.27.56C.25.02D.276.32答案:C问题:44. 某宗房地产建成于2000年年底，此后收益年限为48年，2001年年底至2004年年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元，预计2005年年底至2007年年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元。该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产2004年年底的收益价格为_万元。A.1029

18、.92B.1320.54C.1634.72D.1766.43答案:A问题:45. 某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值约为_万元。A.695B.533C.710D.521答案:D问题:46. 某宗房地产预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果报酬率为9%，则该房地产的收益价值为_万元。A.195B.217C.213D.210答案:B问题:47. 某宗土地面积2000m2，土地使用年限为35年