[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务模拟题25

1、土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价实务模拟题25土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价实务模拟题25土地估价实务模拟题25一、单项选择题问题:1. 下列折旧方法中， 的每年折旧额是相等的。A.新旧程度折旧法B.平均年限折旧法C.年数合计法D.定率折旧法答案:B问题:2. 支路以下道路的影响距离，一般按市内路的疏密状况，确定在 km之间。A.0.20.5B.0.30.6C.0.50.9D.0.30.7答案:D问题:3. 不论何种情况， 机制都会以其特定的运行原理左右市场的运行、调节商品的供求、决定资金的流向以及影响资源的配置。A.市场竞争B.市场供求C.市场价值D.市场价格答案:D问题:

2、4. 按照我国法律规定，对于上市公司的资产状况要由专业的机构进行评估，主要是为了解决上市公司管理层与众多不定的股票持有者之间的信息 与不信任问题。A.不真实B.不对称C.不合理D.不可靠答案:B问题:5. 在土地估价过程中，规范的国有土地使用证是重要的依据。下列选项中，属于国有土地使用证中规范信息的是( )。A.“城镇住宅用地”，“50年”B.“综合用地”，“东至胜利路、南至东林化工厂住宅区、西至红星粮油公司、北至望江路”C.“49680.53平方米”，“宗地界址点坐标J001-J018”D.“新源路209号”，“建筑限高30米，建筑距道路红线5-8米”答案:A问题:6. 以下属于农用地利用资

3、料的是 。A.农业技术试验资料B.人均耕地C.土地利用变更资料D.土地利用规划答案:A问题:7. 在采用市场交易资料评估基准地价的过程中，需要对样点数据进行检验。对此，以下观点正确的是( )。A.均值、方差法和f检验法是对样点数据进行一致性检验的基本方法B.对不同交易方式计算的样点地价，可以不进行同一性检验C.基准地价确定时，要求样点总体呈正态或正偏态分布D.在进行样点总体一致性检验时，需要结合样点数据总体分布类型选择相应的检验方法答案:D问题:8. 公共设施的服务半径一般确定在 km之间。A.0.30.7B.0.40.8C.0.509D.00.5答案:A问题:9. 在城镇土地定级因素量化过程

4、中，下列关于公式说法中，不正确的是 。A.r是中心距某地块实际距离和某中心功能影响半径之比B.r数值在(0，1)之间变化C.离中心近时，r1，距离达到了影响半径时，r0D.r越小，ei越接近fi；r越小，ei越接近1答案:C问题:10. 下列不属于单元划分方法的是 。A.多种因素判定法B.均质地域法C.网格法D.叠置法答案:A问题:11. 评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，其中不包括 。A.交易底价B.课税价格C.基准地价D.公告(示)地价答案:D问题:12. 在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和 四者的内在联系。A.估价原则B.估价方法C.不动

5、产自身状况D.不动产市场状况答案:D问题:13. 下列说法中，正确的是 。A.权重确定和因素选择使用的数学方法基本不同，权重是一个因素对土地质量影响程度的体现B.定级单元是评定和划分土地的基本空间单位，其内部土地特性和区位条件有很大差异C.按照规定方法划定的土地定级单元，是一个相对均匀的地域，它是各定级因素分值计算的基础，也是土地级别划分的基础空间单元，在两者之间起着纽带作用D.土地质量是土地级别的综合反映答案:C问题:14. 考虑每一类所包含的样品数。A.中间距离法B.类平均法C.绝对值法D.重心法答案:D问题:15. 土地实体是土地价值、土地权利等的载体，其确认的意义在于，能够从合法的途径

6、对评估对象进行 的界定。A.宏观B.微观C.具象D.权威答案:C问题:16. 下列选项中，属于苏慕斯法则的内容的是 。A.该法则将标准深度100英尺分为4等份，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%、30%、20%、10%B.该法则认为深度为100英尺的标准宗地，将标准深度4等分的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%、12.3%C.该法则认为深度为1004英尺深的土地价值，前半临街502英尺部分占全宗地总地价的72.5%，后半502英尺部分占7.5%，若再深50英尺，则该宗地所增的价值仅为15%D.该法则认

7、为土地的价值与其深度的平方根成正比答案:C解析 了解 试题解析 本题考查重点是对“国外路线价的深度修正方法”的了解。国外路线价的深度修正法包括四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则和哈柏法则。选项A为四三二一法则的内容，选项B为霍夫曼法则的内容，选项C为苏慕斯法则的内容，选项D为哈柏法则的内容。因此，本题的正确答案为C。 问题:17. 价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包括 等内容。A.估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型B.估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年期、价格类型C.估价期日、实际开

8、发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期D.估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期答案:A问题:18. 某一宗地地价指数在1994年5月为100，地价为1000元/平方米，在之后的前半年，地价指数每月在前一个月的基础上递增1个百分点，后半年则每月递增1.5个百分点，则 1995年5月该宗地地价为 元/平方米。A.1126.83B.1150.00C.1160.71D.1195.62答案:C问题:19. 营销分析是运用 技术，把不动产市场分组，从中选取需求空间较大的对象群，根据它们的需要为开发商提供建议的一种研究。A.市场营销B.市场策划C.市场预测D.市场细分答案:D问题:20. 决定可以

9、使用土地并获取收益的时间，从而直接影响地价的因素是 。A.宗地基础设施条件B.宗地临街状况C.土地使用年限D.城市规划限制答案:C问题:21. 衡量因素的同一水平(同一个总体)下样本数据的误差，称为 误差。A.组内B.随机C.组间D.系统答案:A问题:22. 下列属于土地利用年度计划应当遵循的原则的是 。A.优先保证居民住宅用地B.占用耕地与补充耕地相平衡C.城镇用地增加与农村建设用地减少相脱离D.严格依据土地利用总体规划，控制住宅用地总量，保护耕地答案:B问题:23. 经批准，某企业原使用的某宗划拨土地变更为出让，同时建筑容积率在原有基础上提高了2个百分点，则该企业应补交的土地出让金按 公式

10、测算。A.原使用条件下出让土地使用权现时市场价格划拨土地使用权现时市场价格B.新使用条件下出让土地使用权现时市场价格划拨土地使用权现时市场价格C.新使用条件下出让土地使用权原市场价格划拨土地使用权原市场价格D.新使用条件下出让土地使用权现时市场价格X30%答案:B对于划拨土地的考察，这是今年包括今后一个时期考察的一个新考点，一定要明确新使用条件下出让土地使用权现时市场价格划拨土地使用权现时市场价格。问题:24. 地产市场的核心是 。A.基准地价B.地价C.土地使用价值D.土地收益答案:B问题:25. 原则要求不动产估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。A.平等B.均价C.分配D

11、.替代答案:D问题:26. 土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是 价格。A.土地所有权B.抵押权C.土地使用权D.收益答案:D问题:27. 由于与不动产投资利润率、土地投资利润率有一定的区别，因此一般只作为参考指标，在实际评估中不能直接采用的是 。A.存款利率B.贷款利率C.实质利率D.不动产租金与买卖价格的比率答案:C问题:28. 某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接入供水；风井用电由企业投资自宗地外5km处的变电所接入，并由企业投资修建一条2km长的道路与区域干道相连，无其他设施。据此，在进行土地价格

12、定义时，土地开发程度应设定为 。A.宗地红线外“一通”(通供水)及宗地内场地平整B.宗地红线外“二通”(通电、通路)及宗地内场地平整C.宗地红线外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整D.宗地红线内外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整答案:C问题:29. 在确定土地等级的初步方案时，以 为主。A.定量计算B.定性分析C.定量分析D.定量与定性相结合答案:A问题:30. 在我国，城市 往往反映城市在相应区域内的集聚能力。A.人口密度B.人口规模C.住房密度D.住房规模答案:B二、多项选择题问题:1. 为保证估价结果的科学、客观、公正，接受委托估价必须遵循以下原则 。A.签订估

13、价合同B.争取服务，争取时效C.提高估价质量D.适应国际化要求 A B C D答案:ABCD问题:2. 农用地分等定级单元划分方法有 。A.叠置法B.地块法C.网格法D.多边形法E.测定法 A B C D E答案:ABCD问题:3. 城镇土地分等中的区域土地供应潜力因素包括 oA.区域生产总值B.区域人口密度C.区域农业人口人均耕地D.区域农业产业产出效果E.科技水平 A B C D E答案:BC问题:4. 土地的位置包括 位置。A.自然地理B.社会经济C.经济收益D.人文地理E.区域地理 A B C D E答案:AB问题:5. 根据土地估价报告规范格式的要求，土地权利状况描述中要对估价对象的

14、( )等权利状况进行描述。A.使用权B.收益权C.所有权D.处置权E.他项权利 A B C D E答案:ACE问题:6. 城镇土地级别的划分方法包括 。A.总分数轴法B.总分频率曲线法C.因素成对比较法D.总分剖面图法E.层次分析法 A B C D E答案:ABD问题:7. 土地利用的确认包括的内容是 。A.土地用途B.建筑容积率C.建筑覆盖率D.高度限制E.房屋完好率 A B C D E答案:ABCD问题:8. 关于我国的土地估价制度和土地估价师资格制度A.建立了基准地价、标定地价、宗地地价；城市地价动态监测系统等地价体系B.建立了从估价机构审批、地价确认到估价机构公示、估价报告备案、土地资

15、产处置审批的管理制度C.建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制D.实行了城镇土地分等定级和城市基准地价测算 A B C D答案:ABCD问题:9. 土地分等定级一般应遵循的原则有 原则。A.地域分级B.土地差异C.综合分析D.主导因素E.定量与定性分析结合 A B C D E答案:CDE问题:10. 对于下列各类型土地，适宜选用替代原则进行评估的是 。A.寺庙用地B.别墅用地C.小型油井用地D.高尔夫球场用地E.文化遗产用地 A B C D E答案:BC问题:11. 在 情形下，土地估价机构不得接受土地抵押委托评估。A.抵押物为，集体土地所有权B.开发商

16、销售完毕的商品房用地C.土地使用者抵押已取得土地使用证、未设定他项权利的出让国有土地使用权D.土地使用者抵押已部分抵押的国有土地使用权E.欲以共有土地使用权抵押，但未取得其他共有人同意 A B C D E答案:ABE问题:12. 基准地价的特点有 。A.全域性B.分用途C.无限期D.平均性E.有限期 A B C D E答案:ABDE问题:13. 宗地位置指 。A.宗地所在区B.朝向C.街道D.门牌号E.四至 A B C D E答案:ACDE问题:14. 在土地价格评估过程中，如果遇到 等交易情况，需要进行交易情况修正。A.通过房地产中介公司进行正常市场交易B.母公司将土地作价转让给子公司C.外

17、籍华人购买先辈曾居住过的房屋D.公司将单位职工宿舍作价出售给职工E.经济适用房交易 A B C D E答案:BCDE问题:15. 关于路线价法，下列描述正确的是( )。A.在路线价与级别基准地价重叠的区域，里地线以内以路线价为主B.四三二一法则、霍夫曼法则是国际通用的路线价宽度修正方法C.路线价不需要进行容积率修正D.甲某将已出让土地再转让，用路线价法评估时仍需进行年期修正E.美国采用的是累计深度百分率原理，日本采用平均深度百分率原理，前者百分率成递增趋势，后者百分率成递减趋势 A B C D E答案:ADE问题:16. 对于 等均需要对不动产资产进行估价。A.企业兼并B.投资C.参股D.企业

18、解体E.企业重组 A B C D E答案:ABC问题:17. 地价区段划分标准有 。A.商服繁华程度基本相同B.城市地块区位条件相似C.城市地块交通条件相似D.地块附近的人流量、位置相似 A B C D答案:ABCD问题:18. 关于运用市场比较法对不同用途土地进行估价应注意的事项，下列观点正确的有 。A.因素修正幅度要与基准地价修正体系中各用途土地宗地价格修正幅度相同或相近B.在确定修正幅度时，不同用途的地价影响因素、影响程度相同C.工业用地道路通达度对地价影响程度大，公交便捷度对其地价的影响程度相对较小D.商业用地最重要的修正因素是商服业的繁华程度E.住宅用地对公共交通便捷度的要求比工业用

19、地要低 A B C D E答案:ACD问题:19. 标定地价划拨土地使用权， 时补交土地使用权出让金的标准。A.出卖B.转让C.承典D.出租E.抵押 A B C D E答案:BDE问题:20. 影响土地价格因素中的经济因素有 。A.经济发展状况B.居民收入和消费水平C.房地产投机D.财政收支与金融状况E.物价变动 A B C D E答案:ABDE三、情景分析题 某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拔土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼12层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；34层为办公楼，建筑面积为3800m2，两

20、层建筑面积相同；4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。 根据上述材料，回答问题。 1. 甲企业为完善土地产权，于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，以下对甲企业办理土地登记手续的叙述，正确的有 。A.应分用途登记B.按综合用途对全部土地进行登记C.住宅部分不能由企业办理土地登记手续D.住宅部分虽已分配给职工，但也应由企业办理土地登记手续 A B C D答案:AC2. 该企业一职工冯某分配到6层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88m2，房改时按成本价交纳了购房费用，2009年12月31日冯某将其住房出售给张某，对所涉及土地应办理的手续有 。A.依法获得土地

21、补偿B.依法办理土地登记手续C.依法交纳土地占用费D.应依法交纳土地出让金 A B C D答案:BD3. 企业甲为融资需要，于2009年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。在土地估价机构A接受委托后，首先应明确的内容有 。A.估价日期B.评估基准日C.评估目的D.评估对象 A B C D答案:BCD4. 企业甲为融资需要，于2009年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估，可选用的估价方法不包括 。A.市场比较法B.路线价估价法C.基准地价系数修正法D.成本逼近法 A

22、 B C D答案:D5. 土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元/m2(建筑面积)，剩余法评估结果为3100元/m2(建筑面积)，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元，如要满足银行的要求，估价机构采取的措施是 。A.可建议增加抵押物的期限B.可建议扩大抵押物的权限C.可建议增加抵押物的建筑面积D.可建议增加其他抵押物 A B C D答案:C四、计算题问题:1. 某房地产开发公司欲参加宗地A的土地使用权招标竞争，现委托某土地估价机构对宗地A进行投标地价评估。该估价机构收集到有关资料具体如下。 (1)宗地A面

23、积为2500平方米，规划用途为住宅用地，出让年期为住宅用地法定最高年限，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”。 (2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为700万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建筑成本均匀投入，建成后即可全部售出。 (3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为12%，土地还原率为8%。 (4)在宗地A所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为： 实例B，3350元/平方米； 实例C，2990元/平方米； 实例D，2760元/平方米。

24、 宗地A地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。 比较因素 宗地A 比较实例B 比较实例C 比较实例D 交易时间 100 -1 -5 -4 交易情况 100 0 -1 +1 区域因素 100 -2 +2 -3 个别因素 100 0 +10 +5 使用年期 100 -3 0 -1 根据以上资料，评估出该公司的投标地价。 答案: 1解题思路 本题先用市场比较法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。 2计算步骤 (1)采用市场比较法确定不动产总价 1)分别计算3个案例的试

25、算价格 案例B= 案例C= 案例D= 2)采用算术平均求取不动产总价 单位面积不动产价=(3559.67+2833.48+2823.06)/3=3072.07(元/平方米) 不动产总价=3072.0725004=3072.07(万元) (2)计算建筑成本费用及利润 1)建筑费=700万元 2)专业费=700万元6%=42(万元) 3)不可预见费=700万元4%=28(万元) 4)利息=(700+42+28)(1+12%)1-1+地价(1+12%)2-1=92.4+0.2544地价 5)税金=3072.076%=184.32(万元) 6)开发利润=3072.0715%=460.81(万元) (3

26、)计算土地价格 地价=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润=3072.07-700-42-28-92.4-0.2544地价-184.32-460.81 1.2544地价=1564.54(万元) 地价=1247.24万元 单位地价=1247.24/2500=4988.97(元/平方米) 问题:2. 甲公司于2004年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800m2，经开发于2005年6月建成一座建筑面积为950m2的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。

27、评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/m2(建筑面积)，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/m2(建筑面积)。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。 假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/m2，残值为零，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0.2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2009年30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。 答案:1解题思路与方法选用估价对象为有收益的房地产，且有客观收益和出租费用等资料，适宜选用收益还原法评估。 2解题步骤 (1)计算房地年总收益 5095012=570000.00

28、(元) (2)计算年总费用 年管理费=50950125%=28500.00(元) 年维修费=16009502%=30400.00(元) 年保险费=16009500.2%=3040.00(元) 年税金=35950=33250.00(元) 年折旧费=1600950/(50-1)=31020.41(元) 年总费用=年管理费+年维修费+年保险费+年税金+年折旧费=28500.00+30400.00+3040.00+33250.00+31020.41=126210.41(元) (3)计算建筑物年纯收益 建筑物年纯收益=建筑物现值建筑物还原率=(建筑物重置价-年折旧费已使用年限)建筑物还原率=(1600.

29、00950.00-31020.414)8%=111673.47(元) (4)计算土地年纯收益 土地纯收益=房地年总收益-房地总费用-建筑物年纯收益=570000.00-126210.00-111673.47=332116.53(元) (5)计算2009年6月的土地价格 土地总价格为 土地单位价格=5133129.00/800.00=6416.00(元/m2) (6)建筑物现值 建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费已使用年限=1600.00950.00-31020.414=1395918.36(元) (7)土地及建筑物-体总价格 土地及建筑物-体总价格=土地总价+建筑物现值=5133129.00+

30、1395918.36=6529047.36(元)653(万元) 土地及建筑物一体单价：6529047.36/800.00=8161(元/m2) 问题:3. 某公司于2007年10月通过出让方式获得一块5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司于于2009年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款? 项目其他有关资料如下： (1)该大楼13层为商场，建筑面积为3000m2，415层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期二

31、年，第一年投入60%，第二年投入40%。 (3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用做办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。 (4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为年租金的8%，保险费为建安造价的2，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为

32、10%。 答案:解题步骤 1本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。 2用收益还原法测算房地产总价 第1步：计算年出租总收入 房地产总建筑面积=土地面积容积率=50003=15000.00(m2) 商场建筑面积=3000.00m2 办公楼建筑面积=15000.00-3000.00=12000.00(m2) 商场年出租收入=30030001290%=9720000.00(元) 办公楼年出租收入=15012000.001280%=17280000.00(元) 年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=9720000.00+17280000.00=27000000.00(元) 第2步：计算年房地费用 年管理费=年租金10%=27000000.