[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务模拟题27

1、土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价实务模拟题27土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价实务模拟题27土地估价实务模拟题27一、单项选择题问题:1. 市场比较法又称为 ，是土地估价方法中最重要、最常用的基本方法，也是国外通用的经典估价方法之一。A.比较法B.成本逼近法C.路线价法D.剩余法答案:A问题:2. 在估价中，将建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，分别乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总即得建筑物的重置价格的方法是 。A.平方法B.立方法C.净计法D.加总法答案:C问题:3. 用来体现经济变量与时间的变化关系的经济数学的内容为 。A.几何代数B.

2、线性代数C.多元微分方法D.采用微分方程或差分方程答案:D问题:4. 以下属于农用地利用资料的是 。A.农业技术实验资料B.人均耕地C.土地利用变更资料D.土地利用规划答案:A问题:5. 按照土地经济学理论和土地估价的要求，土地 是决定土地收益和价格的最主要因素。A.功能B.面积C.质量D.位置答案:D问题:6. 某宗地生地价格为P1，熟地价格为P2，地上建筑物正常装修后待使用的不动产价格为P3，若其正在使用的不动产价格为P4，则正常情况下 。A.P1P2P3P4B.P2P1P4P3C.P2P1P3P4D.P1P2P4P3答案:D问题:7. 按照我国土地管理的政策规定，经营性用地必须采用招标、

3、拍卖和挂牌的方式公开出让。对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用 价值标准。A.出让合同B.成本C.完全产权D.公开市场答案:B问题:8. 城镇土地定级采用的是 ，并结合土地收益、价格测定，综合评定土地的级别。A.数理统计法B.多因素分值加和法C.层次分析法D.修正法答案:B问题:9. 在进行城镇土地定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中心一个，年营业额2000万元；区级中心两个，年平均营业额800万元；小区级中心三个，年平均营业额200万元。则市级、区级和小区级中心的规模指数为 。A.66.7、26.7、6.7B.100、40、10C.100、80、30D.60、30、10答案:B问题:

4、10. 土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定，利息率可选用评估期日的银行贷款利息率，如果土地开发周期超过 ，通常还应考虑计算复利。A.1个月B.3个月C.半年D.一年答案:D问题:11. 下列不属于影响不动产价格的心理因素的内容是 。A.价格预期和购买心态B.欣赏趣味C.时尚风气D.价值观的变化答案:A问题:12. 下列不属于影响土地价格的社会因素的是 。A.政治安定状况B.社会治安状况C.城市规划D.房地产投机答案:C问题:13. 任何不动产的价格起伏及供求变化，其基础的影响因素是来自不动产所在地区的 环境。A.人文B.自然C.经济D.社会答案:C问题:14. 下列不属

5、于农用地分等定级原则的是 原则。A.综合分析B.分层控制C.主导因素D.土地收益一致答案:D问题:15. 如果城市的专业街道两边土地的用途大致相同，则其估价原则应遵循 。A.变动原则B.替换原则C.最有效利用原则D.报酬递增递减原则答案:B解析 熟悉 试题解析 本题考查重点是对“替代原则的适用范围”的熟悉。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律。因此，本题的正确答案为B。 问题:16. 下列属于面状分布形式的土地因

6、素的特征的是 。A.所依附的客体在城镇中占地面积小B.仅对其自身客体所在位置产生影响C.通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系D.在空间分布上聚集现象明显答案:B问题:17. 在行业检查中，检查组到某估价机构就某评估项目实地检查，发现有下列行为，其中符合要求的是( )。A.受办公场地限制等原因，以电子文件的形式对土地估价报告进行归档B.在两个月内分别以企业改制、抵押贷款为目的对同一宗地进行评估，第二次现场勘察时未拍摄照片C.在估价基准日基准地价更新结果尚未公布但已经验收通过，在估价作业期间内新的基准地价正式公布后，估价采用了新的基准地价成果作为依据D.出具报告时项目主要负责估价师甲

7、某出差，委托另一位估价师代签字答案:C问题:18. 还原率是影响 的重要因素，必须慎重选择，一般首先要通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。A.地价高低B.总收益C.地租高低D.生产要素答案:A问题:19. 不动产可行性研究的必要内容，具体不包括 。A.项目概况B.风险分析C.财务评价D.成本估算答案:D问题:20. 在城镇土地分等基本方案的制定过程中，必要时，须对跨不同级别行政区域的城镇和属 城市的市辖区进行等别平衡和划定。A.省级以下(不含省级)B.地级市C.县级以上D.县级以上(不含县级)答案:D问题:21. 下列不属于价值构成要素的是 。A.

8、成本B.费用C.课税D.税金答案:C问题:22. 成果验收报告的主要内容没有 。A.各项成果检查量、合格率及与标准的比较B.对成果应用的批评建议C.对成果的综合分析、评价并做出明确的验收结论D.存在的主要问题类型、性质、数量及相应处理意见答案:B问题:23. 从时间价值的角度看， 是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收益的折现。A.货币B.价格C.价值D.使用价值答案:B问题:24. 土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，以 面积为准。A.土地证上登记B.出让合同上的C.实际测量D.委托方确定的答案:A问题:25. 根据评估目的不同，宗地地价的分类不包括 。A.基准地价B.标定地价C.出让

9、底价D.交易地价答案:A问题:26. 某开发公司贷款开发9000平方米写字楼，各种修建费用预计1300元/平方米，开发周期2年，第一年投入60%，其余的第二年投入，贷款年利率12%，当地不动产综合还原利率 8%，则开发结束时，所需支付贷款利息为 元。A.1 042 627B.1 573 628C.1 276 457D.2 347 488答案:B问题:27. 在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于 。A.区域平均地价B.评估价格的平均值C.市场价格的平均值D.成交地价的平均水平答案:A解析 掌握 试题解析 本题考查重点是对“基准地价的概念”的掌握。基准地价是指在城镇规划区范围内，对

10、现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权的区域平均价格。因此，本题的正确答案为A。 问题:28. 下列属于土地利用年度计划应当遵循的原则的是 。A.优先保证居民住宅用地B.占用耕地与补充耕地相平衡C.城镇用地增加与农村建设用地减少相脱离D.严格依据土地利用总体规划，控制住宅用地总量，保护耕地答案:B问题:29. 调查土地利用状况的目的不包括 。A.了解土地的利用现状B.限制条件C.变化规律D.保障程度答案:D问题:30. 征地区片价的确定和实施具有较强的 ，涉及多方的利益，特别是被征地集体、农民的切身利益。A.政

11、策性B.原则性C.制度性D.代表性答案:A二、多项选择题问题:1. 以及其他在所有权上的限制，可增加或降低不动产效益与价值。A.环保法规B.使用分区规则C.行政区域规则D.使用设计规则E.契约限制 A B C D E答案:ABE问题:2. 土地等级是在城镇内部，通过投资与 等分析，揭示城镇内部各具体地块的收益差异，从而得出在城镇内部的排序。A.土地的资本B.自然条件C.经济活动程度D.经济活动频率E.土地的增值性 A B C D E答案:ABCD问题:3. 开发商经出让取得某宗商品房开发建设用地，在开工建设前接到政府规划调整通知，将该地块列入经济适用住房开发建设用地，提高容积率，并将南面临路的

12、部分土地改为街头绿地。下列关于开发商重新办理用地手续的正确说法是 。A.没有改变用途，政府不需要给开发商补偿B.由建商品房改为建经济适用房，应返还给开发商出让金C.必须将开发商支付的街头绿地部分的土地出让金全部返还D.新增加的容积率是经济适用住房建设的要求，不应向开发商收取新的费用E.绿地产权归未来业主共同所有 A B C D E答案:BC问题:4. 用样地法来计算农用地自然质量分，包括的步骤有 。A.设置标准样地B.确定分等因素样地适用区C.确定分等因素D.确定标准样地分值E.编制分等属性图 A B C D E答案:ABCE问题:5. 多因素综合评价法常用的公式可以使工作过程 。A.规范化B

13、.集中化C.标准化D.合理化E.经济化 A B C D E答案:AC问题:6. 下列资料中， 可以作为确定土地还原利率的依据。A.借贷利息率B.存款利息率C.各行业投资收益率D.不动产租金资料E.土地开发及建筑成本资料 A B C D E答案:ABCD问题:7. 农用地分等定级单元划分方法有 。A.叠置法B.地块法C.网格法D.多边形法E.测定法 A B C D E答案:ABCD问题:8. 基准地价的特点有 。A.全域性B.分用途C.无限期D.平均性E.有限期 A B C D E答案:ABDE问题:9. 我国土地使用权权利类型主要包括 。A.抵押权B.地役权C.出让土地使用权D.承租土地使用权

14、E.划拨土地使用权 A B C D E答案:CDE解析 掌握 试题解析 本题考查重点是对“我国土地使用权权利类型”的掌握。我国城镇土地所有权为国家所有，所以与土地价格对应的权利实际是指土地使用权，包括出让土地使用权、承租土地使用权、划拔土地使用权；此外，还有土地租赁权、地役权。因此，本题的正确答案为CDE。 问题:10. 下列属于城镇土地等级的因素因子权重确定方法的有 。A.德尔菲测定法B.总分频率曲线法C.层次分析法D.综合评价法E.因素成对比较法 A B C D E答案:ACE问题:11. 基准地价评估的基本要求有 。A.评估数据要符合数理统计要求B.样本数据要准确C.评估数据以现时土地成

15、本为主D.评估模型选择要合理E.要以级或均质区域为单位，分行业测算土地收益和评估土地价格 A B C D E答案:ABDE问题:12. 某宗地位于城市郊区，临城市主干道，周边生活基础设施不够完善，所在街道人口密度较小。宗地西高东低，北段边界呈弧形，为不规则多边形。根据所给资料可以准确认定的宗地个别条件有 。A.宗地内“三通一平”B.宗地临城市主干道C.宗地不平坦D.宗地交通非常便利E.宗地周边人口密度较小 A B C D E答案:BC问题:13. 基准地块选择质量的优劣，将会对农用地基准地价评估结果的科学性及成果应用效果产生重要影响。按要求，基准地块的选择应该满足的条件有 。A.地块内的保水、

16、排水、日照等自然条件具有一般性B.地块耕作距离、距市场远近、交通情况等区位条件具有一般性C.地块的土壤条件具有一般性，面积、形状依实际情况选择D.地块上附设的土地权利具有一致性E.地块在标准耕作制度下的土地利用程度和单产等达到一般水平 A B C D E答案:ABE问题:14. 基准地价评估所用数据以现实土地的 为主。A.收益B.租金C.潜力D.地价E.取得费 A B C D E答案:ABD问题:15. 评估基准地价需要用模型进行的，应根据 ，从众多模型中选择适合当地城镇特点的模型，评估基准地价。A.土地等级B.土地收益C.地价的相关关系D.各地的土地市场条件E.土地制度 A B C D E答

17、案:ABCD问题:16. 下列关于基准地价评估原理的描述正确的有 。A.各行业对土地地质状况要求不同是评估基准地价的依据B.土地形状、大小差异给不同行业、使用者带来不同的土地收益是形成不同行业用地基准地价的基础C.任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律D.城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提E.土地收益高低直接决定了地价的高低，是基准地价评估的基础，而市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映 A B C D E答案:CDE问题:17. 下列房地产开发活动中，可采用剩余法进行评估的是 。A.开发商确定竞拍地块所能支付的最高价

18、格B.投资者确定待拆迁改造房屋的土地估价C.投资者估算建设项目建成后经营的最高控制成本D.投资者估算建设项目的预期利润E.市政府办公楼改造的地价评估 A B C D E答案:ABD问题:18. 对某市的商业基准地价评估工作中，根据调查情况，拟制订路线价，则关于路线价区段的划分及路线价附设，可能出现的合理情况有 。A.同一条街道按路口划分为几个路线价区段，分别附设路线价B.同一条街道的两侧分别划分为两个路线价区段，分别附设路线价C.两条相连的街道作为一个路线段，附设同一路线价D.两条繁华程度相同，但不相连接的街道作为一个路线段，附有同一路线价E.周边没有商业用地的交通型主干道单独作为一个路线价区

19、段 A B C D E答案:ABC解析 熟悉 试题解析 本题考查重点是对“路线价区段划分的类型”的熟悉。根据价格的均值性，可以灵活划分地价区段，通常包括4种情况：一条街道划分为同一区段。一般情况下，一条街道只设一个路线价。一条街道不同的路口之间划分为多条区段。对一些特别繁华、土地条件变化较大的街道，也可以分设路线价。多条相邻街道合并为一条区段。某些不很繁华的地区，同一路线价区段也可延长至数个街道。街道两侧划分为不同的区段。在同一街道上，某一侧的繁华状况与对侧有显著差异时，同一路线价区段也可附设两种不同的路线价，并视为两个路线价区段。因此，本题的正确答案为ABC。 问题:19. 基准地价评估所用

20、数据以现实土地 为主。A.收益B.租金C.潜力D.地价E.取得费 A B C D E答案:ABD问题:20. 确定客观收益一般要考虑 等条件。A.从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益B.收益必须是持续且有规律产生的收益C.收益是安全可靠的收益D.收益是在现状下实际取得的收益 A B C D答案:ABC三、情景分析题 某房地产开发公司于2005年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座6层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。2006年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价

21、为6500元/m2(建筑面积)，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。 经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，备案例的条件见下表。 案例编号 交易类型 土地用途 楼面地价/(元/m2) 土地使用年期/年 交易时间 区域因素修正系数 个别因素修正系数 A1 出让 综合 1160 40 2009.4 2 4 A2 转让 服装批发市场 1430 40 2008.7 5 3 A3 转让 综合 1066 48 2007.6 0 -4 A4 抵押 文具商店 1248 35 2006.6 -4 -1 A5 转让 工业 890 50 2008.3 -3 4 A6 转让 公寓 1

22、010 40 2008.6 7 0 A7 转让 高档商场 1470 39 2009.1 3 -2 A8 转让 零售商店 1390 38 2009.8 -4 -5 上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。 该城市商业用地价格在2006年6月至2008年6月间，平均每月比2006年6月的价格上涨0.2个百分点；2008年7月至2009年10月间，平均每月比2006年6月的价格上涨0.1个百分点，土地还原率取6%。 根据上述材料，回答问题。 1. 根据以上条件采用市场比较法(至少选

23、择3个比较案例)测算公司乙于2009年10月所占用土地的总价格为 万元。A.282.9B.308.6C.265.8D.288.4 A B C D答案:A2. 按乙公司首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算的乙公司应分摊的土地面积为 m2。A.687.83B.654.67C.666.67D.676.83 A B C D答案:C3. 该商场第一层再出租时，测算其所占用土地的单位土地面积的市场年租金为 元/m2。A.290.20B.325.60C.285.60D.310.30 A B C D答案:A4. 采用市场比较法评估求得的土地价格，通常称之为 价格。A.积算B.比准C.交易D.参考 A B

24、C D答案:B5. 建筑物的耐用年限有 耐用年限之分。A.主体建筑耐用年限和附属建筑B.物理耐用年限和经济C.经济耐用年限和会计D.自然耐用年限和经济 A B C D答案:D四、计算题问题:1. 某市一综合大厦，于2005年10月底建成，用途为综合，其中13层为商场，建筑面积为4000m2；410层为写字楼，建筑面积为7500m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。 据调查，目前该大厦租赁

25、合同中商场的实际租金为5.5元/(m2日)(m2指建筑面积，下同)，写字楼的实际租金为3.5元/(m2日)；同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场5.0元/(m2日)(可出租面积占建筑面积的75%)，出租空置率为5%；写字楼为4.0元/(m2日)(可出租面积占建筑面积的70 %)，空置率平均为20%，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费30元/m2(建筑面积)，年保险费为重置价的2，该大厦为框架结构，重置价为3000元/m2(建筑面积)，经济耐用年限为50年，残值率为2%，该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9个百分点，当

26、地土地还原率为8%，综合还原率为9%。 答案:1解题思路 先运用收益还原法计算房地产总价，再利用重置成本法计算房屋现值，最后从房地产总价中扣除房屋现值即得到土地价格。 2解题步骤 第一步：计算大厦房地年总收益 商场年总收益=5.0元/(m2日)4000m275%(1-5%)365日=520.125万元 写字楼年总收益=4.0元/(m2日)7500m270%(1-20%)365日=613.2万元 房地年总收益=(520.125+613.2)万元=1133.325万元 第二步：计算房地出租年总费用 年总管理费=1133.325万元5%=56.67万元 年总维修费=3000元/m2(4000+750

27、0)m28%=276万元 年总税费=30元/m2(4000+7500)m2=34.5万元 年保险费=3000元/m2(4000+7500)m22=6.9万元 年折旧费=3000元/m2(4000+7500)m2/48=71.875万元 年总费用=(56.67+276+34.5+6.9+71.875)万元=445.945万元 第三步：计算房地年纯收益 纯收益=(1133.325-445.945)万元=687.38万元 第四步：计算目前房地产总价值 总价值=a/r1-l/(1+r)n 其中，a为纯收益687.38万元 r为综合还原率9% n为房地产收益年限(50-5)年=45年 总价值=687.3

28、8万元/9%1-1/(1+9%)45=7479.52万元 第五步：计算大厦房产现值 重置价格=3000元/m2(4000+7500)m2=3450万元 房产现值=3450万元-71.875万元3=3234.375万元 第六步：计算大厦所占用土地目前的地价 总地价=房地产总价-房产现值=(7479.52-3234.375)万元=4245.145万元 单位地价=4245.145万元/2875m2=14765.7元/m2 问题:2. S市有一面积为4000m2的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年 1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。

29、 (1)证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。 (2)宗地形状为规则平行四边形，规划容积率3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1:9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通” (即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。 (3)该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业 800元/m2，住

30、宅450元/m2。 (4)其他相关资料如下。 该市同类用地价格在2005年1月至5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0.5%。 商业用地、居住用地的还原利率均为6%。 根据容积率修正系数表，该市同类型土地在乎均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高或降低0.1，则地价向上或向下修正1%。 根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%。 基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价(1+影响因素修正系数)年期修正系数期日修正系数容积率修正系数+土地开发程度修正额。 答案:1方法选择 根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，

31、且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地价系数修正法评估。 2解题思路 先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅用地的总地价和单位地价。 3适用公式 待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价(1+影响因素修正幅度)年期修正系数期日修正系数容积率修正系数+土地开发程度修正额 4计算步骤 1)选择计算方法 根据题目所提供的资料，可采用基准地价系数修正法评估。 2)计算商业部分地价 (1)确定宗地所在土地级别及基准地价标准。 处于四级商业地价区，基准地价为800元/m2。 (2)确定影响因素修正系数。 影响因素修正系数=1+(-2%)=0.98 (3)确定

32、年期修正系数。 年期修正系数=1-1/(1+6%)331-1/(1+6%)40=0.9458 (4)确定期日修正系数。 期日修正系数=(1+0.5%)19=1.0994 (5)确定容积率修正系数。 容积率修正系数=(1+1%)8=1.0829 (6)确定开发程度修正额。 该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。 (7)计算商业部分地价。 商业部分单位地价=基准地价(1+影响因素修正幅度)年期修正系数期日修正系数容积率修正系数=8000.980.94581.09941.0829=882.79(元/m2) 商业部分总地价=单位地价总面积商业

33、部分所占比例=882.79400010%=353116(元) 3)计算住宅部分地价 (1)确定其所在土地级别及基准地价标准。 处于四级住宅地价区，住宅基准地价为450元/m2。 (2)确定影响因素修正系数。 影响因素修正系数=1+3%=1.03 (3)确定年期修正系数。 年期修正系数=1-1/(1+6%)631-1/(1+6%)70=0.9913 (4)确定期日修正系数。 期日修正系数=(1+0.5%)19=1.0994 (5)确定容积率修正系数。 容积率修正系数=(1+1%)8=1.0829 (6)确定开发程度修正额。 该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。 (7)计算住宅部分地价。 住宅部分单位地价=基准地价(1+影响因素修正幅度)年期修正系数期日修正系数容积率修正系数=4501.030.99131.09941.0829=547.01(元/m2) 住宅部分总地价=单位地价总面积住宅部分所占比例=547.01400090%=1969236(元) 4)计算宗地总价