用权地下空间土地面积分摊技术的探讨

1、关于评估国有土地使用权地下空间土地面积分摊技术的探讨2007年10月1日实施的中华人民共和国物权法第十二章第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”，这一概念的提出使得土地使用权出让也具有了空间体系的划分，即国有土地出让时可以分别在地上、地表和地下设定土地使用权。随着经济的进一步发展，地下空间成为了现代城市发展的重要空间资源，地铁、地下停车场、地下商城等设施已日益成为现代城市拓展空间资源、提升城市功能、改善城市交通的重要手段。完善的地下空间利用体系也成为衡量一个城市现代化水平的重要标志。同时，土地使用的空间发展

2、也给土地估价带来了一系列的难题，其中最为主要的就是关于地表和地下建筑物土地面积分摊的问题。由于地下空间的利用主要涉及的是地下交通设施、停车场、地下商场等市政服务设施和商业设施，这部分建筑物土地面积的分摊应如何计算，成为了土地估价中面临的一大技术挑战。以商业服务设施为例，笔者主要介绍以下三种关于地下建筑物土地面积分摊的技术方法。第一种方法：比例分摊法。即将地上地下建筑物视为一个整体，地表土地面积为土地总面积，以地上地下建筑面积占总建筑面积的比例为依据进行分摊。例如，某地块地表土地面积为1000平方米，a公司拟在此地块上建设一综合办公楼，地上建筑面积为6500平方米，地下计划建设1500平方米的商

3、业用房作为办公楼的配套服务设施。进行该地块面积分摊的时候我们就可以考虑比例分摊法，即地上建筑面积6500平方米占总建筑面积8000平方米的13/16，则地上建筑物分摊土地面积应为812.5平方米；地下建筑面积1500平方米占总建筑面积8000平方米的3/16，则地下建筑物分摊土地面积应为187.5平方米。应用比例分摊法的优点是计算简便，容易理解，也容易被公众接受，适合土地用途单一，土地使用权利人唯一的土地评估，但是(1)对于地上地下土地用途不一致，(2)使用权利人为多人的土地估价则不适用。第二种方法：地下从属法。即以地上建筑物分摊总的地表面积，地下建筑物不占用土地分摊面积，在核定地下土地的使用

4、权时，只利用地上土地面积的楼面地价（楼面地价=土地面积/容积率）乘以地下总建筑面积确定地下土地使用权的价值。例如，经计算，某地块土地单价为12000元/平方米，楼面地价为4000元/平方米，地下建筑面积为450平方米，则利用地下从属法计算该土地地下空间的土地使用权价值就应为：地下使用权价格=该土地楼面地价地下建筑面积=4000450=180万元。该种方法的优点是能快速核定地下建筑物的资产价值，充分考虑了地上建筑物所带来的区位和环境优势，适合收益性较强的地下商业设施用地的评估，但是不适合收益性较差的地下停车场用地评估；对于地上为广场或者停车场，底下为商业设施的土地评估也不适用。也给土地管理部门进

5、行国有土地使用权权属登记带来了一定的困难。第三种方法：分层设权法。即将土地空间的使用分成多层，地上建筑物的土地面积以地表核定的宗地界址图所载界内使用面积为准，地下建筑物的土地面积通过水平投影坐标、竖向高程和水平投影最大面积确定。这样就将土地空间的概念完全的体现出来，使土地利用成为一个立体的模型。在土地评估中，利用分层设权法基本可以无障碍的进行土地面积的分摊，值得注意的是，地下空间土地使用权的评估应和地上土地使用权的评估保持一致，无论地下建筑物是单层还是多层均应通过水平投影坐标、竖向高程和水平投影最大面积确定一个地下土地总面积，即地下建筑物有且仅有一个土地投影面积，地下不再进行二次分层设定土地面

6、积。分层设权法的优点是适合多类型、各用途用地的土地评估，基本不存在土地面积分摊的技术难度。在土地管理部门进行土地权属登记的时候要注明“地下空间”的字样。在土地估价中，对于这三种土地分摊方法的利用，估价师根据经验和不同用地的评估类型可以选择适合的方法，但是在理论依据上都稍有欠缺，因为到目前为止，全国范围内运用这三种方法进行土地面积分摊的理论依据并不充分，估价中没有相关的法律或者法规作为其支撑依据。将于2008年9月1日起施行的深圳市地下空间开发利用暂行办法为比例分摊法和分层设权法提供了行政规章的支持，该办法第二十六条规定：“地下建设用地使用权权属登记，按照相关法律、法规的规定实施，并注明地下空间

7、。与地表建(构)筑物、附着物连为一体的地下的建(构)筑物、附着物，其土地权利确定为地表建设用地使用权，初始登记时与地表建(构)筑物、附着物共同登记。不能与地表建筑物连为一体，独立开发建设的地下的建(构)筑物、附着物，其土地权利确定为地下建设用地使用权，初始登记时独立登记。地下建设用地使用权登记以宗地为基本单位，并通过水平投影坐标、竖向高程和水平投影最大面积确定其权属范围。”该办法规定与地表建(构)筑物、附着物连为一体的地下的建(构)筑物、附着物，其土地权利确定为地表建设用地使用权，初始登记时与地表建(构)筑物、附着物共同登记，这就要求土地评估中将地上地下建筑视为一体，土地评估中适合运用比例分摊法进行土地面积分摊；该条对于不能与地表建筑物连为一体的建筑，规定进行地上和地下土地使用权的单独设权，适合用分层设权法进行土地评估。深圳市地下空间开发利用暂行办法是全国首部规范地下开发利用地方行政规章，这为深圳