平房拆迁课题研究报告

1、内容简介“三五八十”战略目标的实现，使我市基本完成了市内六区成片危陋平房拆迁改造任务，城市面貌和居民住房条件得到了根本改变。自“三步走”战略实施以来，基础设施建设、海河综合开发步伐的加快，又有一些破旧房屋得到拆迁改造，某某市城市建设已经进入了一个新的发展阶段。为使住宅平房拆迁改造任务能够顺利完成，需要找出当前平房“拆迁难”的深层次原因，包括社会原因、制度原因以及其他原因和问题，为后续的政策研究和政策制定提供准确翔实的基础数据和决策依据。某某市市房屋拆迁管理办公室会同某某市商业大学，组织有关专家、学者，进行广泛、深入的调查研究，对某某市市住宅平房拆迁改造相关问题进行研究，形成两个科研成果，并写出

2、了研究报告。成果一：市内六区危陋平房拆迁安置课题研究报告，共分为三大部分。第一部分主要是对某某市市目前平房分布状况和拆迁平房的居住状况做了概述。截止2006年初，某某市市市内六区住宅平房总计297万平方米，完成住宅平房改造需要拆迁332万平方米（含楼房35万平方米），总计14.4万户。为了使本研究报告更具真实性和可靠性，获得更加详尽的住宅平房基本情况，我们采取了问卷调查的方式。通过入户调研和到拆迁办调研，我们了解了平房居民的生存状态，并从房屋建筑面积、产别、建造年代、家庭经济情况、居民年龄、居民职业等方面进行分析。并且根据入户调研过程中遇到的典型案例，整理成典型案例资料，以便于今后的跟踪调查。

3、第二部分主要是对全国近三年的拆迁情况进行分析。自2004年6月，国务院办公厅在网上发布了46号令(关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知)后，近三年来拆迁工作更加人性化。但拆迁工作推行到今天,似乎遇到了一个无解的难题：一方面是经济建设和城市的快速发展需要更大范围的拆迁量，而另一方面则是越来越多被拆迁人的顽强和花样翻新的抵制拆迁行为。为此，报告分析了拆迁遇到的主要难题和近年来取得的经验和教训，为某某市的平房拆迁工作提供参考。同时报告探讨了拆迁量与房地产开发供应量的互动关系，进而分析了拆迁调控的指标和管理。第三部分分析了住宅平房拆迁的外部条件并制定了相应的实施步骤。平房拆迁所需要的外部配套条件

4、主要有：1、重新认识和定位拆迁工作的重要意义；2、管理体制要完善；3、在本次平房拆迁中，应同时推出产权调换和货币补偿两种拆迁补偿方式供被拆迁人选择；4、有关拆迁的舆论导向要正确，宣传方法要改进；5、解决“拆迁难”问题需要多部门共同配合；6、从宏观调控的角度保障适度的住房供给和顺畅的交易，为被拆迁人提供市场供应保证。平房拆迁所需要的政策条件主要有：经济适用房政策、经济租赁房政策，同时需要出台有关强制拆迁的工作程序。对群众意见大、社会反响大的拆迁项目，要举行真正体现民意的听证会，通过协商寻找解决问题的办法。目前某某市市出台的房屋拆迁听证程序，实施的效果就比较好，应当继续推行和不断完善。个别问题应个

5、别对待，对于极端困难的搬迁家庭，可以采取“打捆算帐、以丰补歉、自求平衡”的工作思路，允许各区在平房地块上建设商品房，土地采取划拨方式供应，用盈余的资金补贴困难拆迁户，确保每一户老百姓都有一套住房，在居住面积和居住环境得到提高和改善。第三部分同时提出了某某市市破解“拆迁难”难题的措施。首先需要加大拆迁前期宣传力度，与基层组织形成合力，提高拆迁人的业务水平同时加强阳光拆迁的典型。其次需要加快廉租房、经济适用房建设，充实安置房源。在旧城改造或大的整体拆迁项目中先行启动集中安置区，建设一批经济适用房来实行产权调换安置拆迁户，而对于开发项目则要求开发商按照一定比例建设中、小户型和面积的安置房，保证低收入

6、家庭的安置。对于平房拆迁的实施步骤，既要从宏观层面把握，又要从微观层面控制。成果二：某某市市住宅平房拆迁改造配套政策，研究报告共分为四大部分。第一部分主要介绍了平房拆迁工作的指导思想及工作任务。为巩固我市的创模成果，创建国家卫生和园林城市，落实市委八届九次全会提出的“站在新起点、再创新优势、实现新跨越”的工作要求，加快住宅平房拆迁步伐，用两年时间基本完成市内六区住宅平房拆迁任务，改善群众住房条件，为我市经济社会协调发展做出贡献。第二部分主要研究了平房拆迁中政府管理的相关政策。从以下方面进行分析：（一）土地整理的相关政策。经过多年的开发建设，成片的待拆迁房屋越来越少，而分散的分布于市内各区的平房

7、和老旧房屋成为可以利用的土地资源，这一类房屋所占用的土地资源由于没有经过市场化的整合，有一定的利用价值尚未利用。通过土地整理，可以实现优化配置使用。（二）动迁的相关政策。1、对于分散平房的拆迁，要制定从项目的计划、拆迁安置、开工建设、销售等各个环节的管理制度。2、对用于定向还迁安置的低总价、小户型的经济适用房，应规定严格的建设管理程序。3、经济适用房在满足社会需求的前提下，经批准各区可以回购经济适用房，定向用于住宅平房拆迁户安置使用，以增加用于拆迁安置的房源。4、零散点住宅平房拆迁后，在规划条件允许的前提下，可以建设具有公益性、社区服务、商业网点等公建用房，提高社区服务功能；零散点住宅拆迁后不

8、能规划建设的，要建绿地。（三）安置拆迁群众的相关政策。安置群众的拆迁政策主要包括以下几方面：1、拆迁住宅平房，采取货币补偿和实物安置相结合的方式，建设100万平方米与住宅平房拆迁安置相适应的小户型、低总价的定向还迁安置经济适用房。2、廉租房、经济租赁房、经济适用房等住房保障政策向住宅平房拆迁倾斜，优先安排。3、拆迁出租公有住宅平房（包括单位自管产），产权单位自行安置承租户的，拆迁单位对产权单位进行货币补偿。4、住宅平房拆迁临时过渡补助费标准应当适当提高，由各区自行制定标准，经市拆迁办批准后执行。5、经济适用房建设单位可以采取“以租代售”方式安置拆迁户。6、拆迁整理地块中涉及集体土地村民住宅房屋

9、拆迁的，征地和拆迁补偿安置费统一由房地产市场评估确定，全部用于村民的补偿安置。（四）拆迁工作的组织领导。为了加强住宅平房拆迁工作的组织领导，应当成立市平房拆迁指挥部，全力搞好协调和推动工作。市平房拆迁指挥部下设拆迁推动组、建设规划组、安置保障组和拆迁整理组，日常工作由市拆迁办负责。第三部分主要研究了某某市市内六区平房拆迁配套实施政策。为推动平房拆迁工作的顺利进行，经研究推出以下政策供市领导决策并逐步推行：1、分散住宅平房拆迁土地整理计划申报程序2、分散住宅平房拆迁国有土地融资办理土地登记程序3、分散住宅平房拆迁涉及集体土地拆迁征地办理程序4、零散点住宅平房拆迁建设还迁配套用房申报程序5、分散住

10、宅平房拆迁定向安置经济适用房建设、安置、销售和管理程序6、分散住宅平房拆迁农业户口拆迁户申请购买定向销售经济适用房程序7、分散住宅平房拆迁户申领经济租赁房招租补贴程序8、分散住宅平房拆迁停止办理房地产抵押登记程序9、市区分散危陋平房拆迁安置办法课题组2007年9月市内六区危陋平房拆迁安置课题研究报告（之一）某某市市拆迁办、某某市商业大学 课题组随着城市建设步伐加快和基础设施、公益项目投资快速增长，近年来城市房屋拆迁量急剧增加，拆迁矛盾日益增多。有效解决“拆迁难”问题，是促进我市城市建设顺利进行的主要内容之一。经过多年的锻炼，某某市市已形成了一套市场运作、政府保障的拆迁思路和招法。危改精神为某某

11、市市锻炼了一支勇于攻关、敢打硬仗、拼搏奉献的干部职工队伍，全市形成了各部门、各单位通力协作，相互配合，上下互动，共同为城市建设发展做贡献的工作格局。为巩固创模成果，创建国家卫生和园林城市，按照市委八届九次全会提出的“站在新起点、再创新优势、实现新跨越”的工作要求，要加快平房拆迁改造步伐，用两年时间基本完成市区分散住宅平房拆迁改造任务，改善群众住房条件，为某某市市经济、社会协调发展做出贡献。本研究报告针对某某市市在大力推进平房拆迁所遇到的困难和问题展开研究，与本课题的研究报告之二某某市市住宅平房拆迁政策研究共同形成对市内六区平房拆迁的问题研究和相应的改进对策。一、某某市市拆迁情况研究（一）市内六

12、区的平房分布现状截止2006年初，某某市市市内六区住宅平房总计297万平方米，完成住宅平房改造需要拆迁332万平方米（含楼房35万平方米），总计14.4万户。占地5000平方米以上成片住宅平房133片(合并成84块)，281万平方米，12.1万户。其中，平房246万平方米，楼房35万平方米；零散住宅平房1205处、51万平方米，2.3万户。表1 成片平房和零散平房的分布情况单位：平方米市内六区平房总面积成片平房面积零散平房面积某某区区9块（10片）18100912000461005某某区区3块（5片）241813115525126288南开区5块（8片）1481628307365089河东区2

13、0块（24片）59443952036774073某某区区20块（37片）88769482880058894河北区27块（49片）873563753302120261六区总计29266812421071505610表2 市区分散住宅平房情况单位：万平方米项目区域拆迁总量 分散住宅平房合计分散小片住宅平房零散住宅平房平房简陋楼房合计3322972463551南开1514717某某区23191346某某区27218613河东65595267河北968876812某某区1069690106图1 南开区分散小片住宅平房分布图2 某某区区分散小片住宅平房分布图3 某某区区分散小片住宅平房分布图4 河东区分

14、散小片住宅平房分布图5 某某区区分散小片住宅平房分布从以上表及图中，可以看出，目前某某市市的平房主要分布在市内六区，其中又以某某区区和河北区为主，某某区区、南开区和某某区区分布量相对较少。（二）拆迁任务介绍成片住宅平房分区的拆迁量。按区划分分散住宅平房拆迁责任目标是：南开区完成平房拆迁15万平方米；某某区区完成平房拆迁23万平方米；某某区区完成平房拆迁27万平方米；河东区完成平房拆迁65万平方米；河北区完成平房拆迁96万平方米；某某区区完成平房拆迁106万平方米。（三）对住宅平房的实际调研情况为了使本研究报告更具真实性和可靠性，获得更加详尽的住宅平房基本情况，采取了问卷调查的方式。在确定选样原

15、则、方法、调研样本分布的前提下展开了调研。1、选样原则与方法在确定调研样本时，本着获取第一手资料、即调查房屋现状又调查居民生存现状的原则，设计整个调查思路，因此，在选样时，选取了两种类型的调研途径，一是在全市范围内随机走访入户调研；另一是在房管和拆迁管理部门调取已经登记的拆迁资料，在选择调研样本区域时，选取了具有代表性的某某区区与某某区区两个区的成片平房。在拆迁部门调查资料时，对调研样本采取随机抽取的方法。2、调研样本分布以某某区区、某某区区的平房调查为主，其他四区为辅的指导思想，采用普遍调查和典型案例跟踪调查相结合的方法进行的。3、问卷设计原则问卷的设计本着“事实求是、从实际出发、深入群众、

16、以房为主、房户结合、以块为主、条块结合”的原则进行，同时兼顾调研资料的可获得性和代表性来设计问卷的内容及结构。课题组成员调查的内容包括：决定拟调查房屋的范围、决定抽样方法、确定调查内容以及设计调查表格。根据课题的要求和目标设计问卷。问卷设计是一个关键环节，通过问卷所涵盖的指标，可以获得课题研究需要的具体、真实的第一手资料。根据实际情况设计了两种问卷，一种是针对入户调查而设计的问卷，这种问卷包含的数据比较多，也比较具体，因为可以更近距离地与住宅平房内的居民接触。通过较多问题的询问可以更清楚地了解其住房现状和其对拆迁的各种意愿。另一种问卷是在拆迁部门直接调取相关平房拆迁资料。这种问卷设计的指标相对

17、简单，主要针对拆迁部门所掌握的一些具体资料而设计，而对于住户的更为详尽的情况，例如家庭经济现状、收入来源、收支情况和拆迁意愿等都无法获得。从拆迁部门获得的都是基础性资料。调研资料主要来自两个区，一个是某某区区，一个是某某区区，这两个区居住平房居民的情况差距比较大，可以从不同的侧面反映不同的情况，比较科学。4、调研方法和过程（1）调研方法本课题的研究方法主要采用规范性研究和实证性研究相结合、定性与定量相结合的方法，即一方面依据国家主管部门的有关法律规范、某某市市有关政策等，经过典型案例剖析和一定范围的数据搜集整理，从中找出具有规律性、普遍性、代表性的基本数据；另一方面对某某市市现有存量平房进行抽

18、样调查，获得被拆迁人经济状况和社会状况等第一手资料。在此基础上，对可实施的政策和实施拆迁的具体步骤展开研究，通过分析形成最终成果。（2）调研过程1）组成调研小组进行调研将调研工作分解，组成课题任务实施小组，责任落实到人，分工负责。我们分成了两个调研小组，每个小组56个成员，由某某市商业大学的本科生和研究生组成。对某某市市内某某区区、某某区区、河北区、河东区成片的住宅平房居民进行入户调研。入户调研之前，对调研小组成员进行了培训，明确调研目的、调研方法及其他注意事项，使成员对某某市住宅平房有一个总体认识，在问卷调研时能提出针对性问题、发现典型案例。同时，为了使被调研居民配合我们的调研，提供真实可靠

19、数据，我们购买了经济实用的生活用品作为小礼品。调研小组成员顶着酷暑共进行了五天的入户调研，每天都选取不同的平房住宅区块，并且严格要求在每条街道上调研户数不得超过10户，以便使调研样本分布更为广泛。在调研过程中，小组成员虚心向平房居民提出问题、耐心听取他们对拆迁问题的认识和意见。在克服种种困难后，调研小组圆满完成了调研工作。调研小组从平房住宅地点、住宅产别、住宅的建造年代、住宅面积、家庭成员及其就业情况、家庭收入和支出、家庭收入来源、拆迁意愿、住房拆迁补偿意愿等方面进行了调查，发现了各种问题和典型案例 ，为以后拆迁任务的进行提供了参考，获得了比较真实和准确的第一手资料，这是此次课题研究的基础环节

20、。只有获得了翔实的资料，后续的研究工作才能顺利地展开。在对拆迁部门调取资料的过程中，采取随机确定调研对象的方式，分别抽取一部分已拆迁的和未拆迁的平房住户的相关资料，尽量保证资料调取的公平、可信。2)整理调研问卷此次调研，问卷总量是200份（其中入户调查100份，从拆迁办调查100份），得到的有效问卷181份（其中入户调查有91份，从拆迁办调查90份）。对问卷内容的统计分析，采用以下途径：统计入户调查的平房总建筑面积和从拆迁办调取的住户的总住房面积，得出此次所调查的总住房面积；统计两种调研渠道所调查的平房居民住户中的总的人口数。根据这两项统计资料推算出某某市市现存住宅平房的人均住房面积，从而反映

21、出目前住宅平房居民的住房条件。再加上与整个某某市市的人均住房面积作一个横向的对比，可以比较直观地看到居住在平房的居民的居住水平与某某市市平均水平之间的差距。分别统计出住宅平房的产别，即公产、私产、单位产、宗教产等所占的比重，此比例在一定程度上显示了某某市市目前住宅平房各种产别所占比例。因为对不同的住房产别，国家规定的补偿标准是不一样的，这样会对拆迁部门在拆迁资金的准备上提供可以借鉴的数额。统计出住房的建造年代和住房的完好程度，其中调查住房的建造年代也是为了鉴别一定范围内住房的完好程度。统计出的基本完好房、一般损坏房和严重损坏房的比例是制定或修正相关补偿政策和拆迁进度的依据之一。由于从某某区区、

22、某某区区拆迁办调取的住宅平房住户居民的经济情况我们无法获得，所以只对入户调查的91份问卷中的住户的经济情况作了一个比较系统的分析，包括总的家庭月总收入、总的家庭月总支出、人均月收入、人均月支出、总的储蓄金额、人均储蓄金额、主要的收入来源、支出的主要用途等等。这些都可以很好的帮助我们了解目前某某市市剩余住宅平房内所居住的居民的经济状况，这对住宅平房拆迁过程中对居民的安抚和补偿政策的修正和实施、拆迁节奏的调整有着非常重要的意义。根据入户调研过程中遇到的典型案例，整理成典型案例资料。以便于以后的跟踪调查。总之，按照课题研究中对相关数据的要求，盯住被拆迁人的情况、拟拆迁房屋的数量、分布、住用人的经济状

23、况等重要指标，采用多种方法对问卷进行分析，对本次平房拆迁任务的特点、实施步骤、控制要点、组织实施等问题展开研究并形成成果。根据调研所得的资料和数据，与以往拆迁的资料和数据作一对比，得出某某市市住宅平房拆迁改造过程中拆迁人的情况、拟拆迁房屋的数量、分布、住用人的经济状况等，从而得出了相关的结论。在得出相关的结论之后，再根据搜集的其他大量的资料写出“某某市市住宅平房拆迁改造相关问题研究报告”。（3）拟拆迁平房居住状态分析 根据调研资料，可以得到如下几个基础数据。1)某某市市现存成片的住宅平房情况，可以由以下几个指标反映：人均居住面积小通过分析调查问卷，我们走访的平房住户总面积为2141.47平方米

24、，总户数为91户，总的住房人口数为266人，人均住房建筑面积为8.05平方米。表3 入户调研人均住房面积分布分类户数（户）总建筑面积（平方米）人数人均建筑面积（平方米/人）3平方米以下551.05212.4335平方米31397.92974.1058平方米17316.7526.09815平米23632.306110.3715平方米以上15743.503521.24注：数据来源于调研资料汇总图一显示了在总调研户数中，各种人均面积所占比例数；图二显示了在调研对象总人数中，各种人均面积所占比例数。由图表分析可以看出，在调研对象中，人均住房建筑面积在8平方米以下的占绝大多数，达到53户，占到总住户的5

25、9。人均住房建筑面积在35平米的占到大多数，达到35。其次是人均住房建筑面积在815平米的住户，有23户，占到总户数的25。所占比例较小的是人均住房建筑面积在3平米以下和15平米以上的住户。从人数上分布可以看出，36的居民人均建筑面积在35平米，占绝大多数。其次是人均建筑面积在815平米的居民有23，与其相当的是人均住房建筑面积在58平米的居民，占总人数的20。而人均住房建筑面积在3平米以下和15平米以上的人数依然所占比例较小。2005年人口抽样调查快速汇总资料显示，某某市市家庭户人口人均住房建筑面积为23.4平方米，按照1.36的系数进行换算，人均使用面积为17.21平方米。从我们的入户调研

26、中发现，某某市市内六区成片住宅中仅有33位居民达到了人均使用面积在17.21平方米以上的水平，占总人数的12.4，绝大多数的平房住宅居民人均住房使用面积远远低于全市平均水平。从某某区区和某某区区拆迁办调取已经拆迁的平房的相关的资料，总户数为90户，总的住房人口数为217人，总的住房面积为1669.93平方米，户均住房面积为18.55平方米., 人均住房面积为7.70平方米。表4：拆迁办调研人均住房建筑面积人均面积分类户数建筑面积（平方米）人数人均建筑面积（平方米/人）7平米以下46585.641424.12715平米33659.956110.8215平米以上11424.341430.31注：数

27、据来源于调研资料汇总图三显示了总调研户数中，各种人均面积所占比例数，图四显示了在调研对象总人数中，各种人均面积所占比例数。由图表分析可以看出，人均住房建筑面积在7平方米以下的住户居多达到46户，占到总住户的51，人数占到总人数的66，人均住房建筑面积仅为4.12平方米。人均住房建筑面积在715平方米的住户占到总住户的37，人数占到总人数的28。人均住房建筑面积在15平方米以上的仅有11户，14人，人均住房建筑面积在30平方米左右。在拆迁办取得的数据显示，被拆迁居民中，有11人住房使用面积在17.21平方米以上，占到总人数的5.1户均住房面积小，户均所得货币补偿金额低此次调研的181户平房中，2

28、9%的平房是公产，34.4%的平房属于私产，剩下的36.6%是企业产。对不同产别的房屋，拆迁补偿标准略有不同，在新河北大街了解到的补偿标准是：公产房按每平米4200元补偿，私产房按5100元补偿，在丁字沽南大街、丁字沽北大街了解到的拆迁补偿标准是公产房按每平米4920元补偿，私产房按5920元补偿。在某某区区、某某区区拆迁办调取资料时得知，某某区区的补偿标准在5000元/平米左右，某某区区的补偿标准是公产8000元/平米，私产6666元/平米。某某区区的45户家庭中，71%的住户在拆迁时已经搬离所居住的平房，说明这部分人在拆迁时已具备了自行解决住房的能力。入户调研显示，户均住房建筑面积为23.

29、53平方米。而拆迁补偿标准一般在5000元/平米左右，也就是说，平均每户拿到的补偿款在12万元左右，如果想用拆迁补偿款实现改善住房还有较大的差距，在市区内难以找到可供他们挑选的房屋。图五显示了入户调研户数中，每种户均面积分类中所占的比例数，可以看到，绝大多数的住户其住房建筑面积在1020平米之间，占到总户数的49，也就说，绝大多数的被拆迁人拿到的补偿款在10万元以下，不论对于买房还是租房来说都有一定的差距。表5 户均住房面积分类分类户数户均建筑面积（平方米/户）10平米以下149.111020平米4414.422030平米1225.113040平米637.0040平米以上1557.07合计91

30、23.53注：数据来源于入户调研资料汇总 房屋损坏率较高，严重失修失养目前某某市市所剩余的成片住宅平房的损坏程度较严重。在入户所调查的91户住户的住房中，有46.23%的房屋是基本完好房，有43.01%的房屋是一般损坏房，有10.76%的房屋是严重损坏房。在一般损坏房里，每当下雨屋内就成了“水帘洞”，屋内潮湿黑暗。而在从某某区区和某某区区调取的已经拆迁的平房的相关资料中，95%以上都是严重损坏房，房屋中超过98是建国以前建造的，由于年代比较久远，因此，损坏程度比较严重。成片住宅平房内居民人均年龄偏大入户调查的91户成片平房居民的平均年龄为46.44岁，年龄偏大，其中多半都是退休或失业在家的人员

31、，对改善居住的期望值比较低，也比较容易知足。这一点对于平房拆迁任务来说既是一个有利条件，又是一个比较难以处理的问题。因为一方面对于年龄较大的人来说，对生活没有什么更高的要求，有平常心，只要过得去就比较知足，所以不会形成拆迁工作的大阻碍。另一方面目前某某市市剩余成片平房住户的居民年龄偏大，对身体健康的关注和将来医疗费用的开支比较担心。如何处理好这一批居民今后住房位置、住房的条件、如何保障其住房的合法权益等都是需要政府全面慎重考虑的。家庭收入少，经济情况差对成片住宅平房内，入户调查的91份调查问卷所获得相关数据进行了整理分析。因为从某某区区和某某区区拆迁部门调取的平房拆迁的问卷，没有经济方面的数据

32、，但是根据调研过程中的实际调查，入户调研所获得的数据可以大致代表目前某某市市成片住宅平房的居民的经济情况。根据调查（2006年8月），某某市市目前剩余的成片的住宅平房内生活的居民，户均月支出额为895.16元，人均月支出额为307.2元，户均月收入额为1134元，人均月收入额为389.2元，户均月支出额占户均月收入额的比例、人均月支出额占人均月收入额的比例都是79%。这里的支出还仅仅是包括通常情况下的食物支出和生活必需品支出，特殊情况下，比如生病、学生考上大学等情况的支出都不包括，但是，应急性支出的储备是必不可少的。如此每月下来，居民手中的收入已所剩无几，因此，能够用于储蓄的也是很少的一部分。

33、从上面的数据可以看到，目前某某市市成片住宅平房内居民的经济情况是比较差的，这就需要引起政府的高度注意，面对这些低收入、低储蓄额的平房居民，应该采取何种政策来说服其同意拆迁，拆迁后又该如何对其进行安置。对于这些居民来说，虽然目前的经济情况很差，但是还能勉强维持生活，但是许多人一旦面临拆迁，即使加上拆迁方的补助，与目前的某某市商品住宅价格相比较，自己购买住房能力还有较大的差距，这样他们会面临失去目前住所而又无力购买新房。而这是被拆迁人最难以接受的。人们对某某市市目前的平房拆迁政策了解不够在调查的过程中，只有17%的居民对目前某某市市的平房拆迁政策有一定的了解，但是了解的不是很全面和透彻，有83%的

34、居民对某某市市的平房拆迁政策只关心每平米补多少钱，不知政策的深层内涵。为了使以后的拆迁工作更顺利地进行，相关的拆迁部门在对拆迁政策的宣传的时候，可以在宣传方法和宣传途径方面有更多创新，尤其要针对平房居民的文化层次和年龄层次的特点，争取使大部分的居民了解当前的拆迁政策，比较快的做好拆迁的各项准备。居民可接受的住房面积和拆迁补偿选择如果对平房居民在拆迁时采用货币补偿，居民目前的经济状况，就目前某某市市房价水平来说，相当一部分居民自行购买市场价格的商品房是很困难的，根据我们的调查和访谈，在这些平房住户最大的经济范围之内，其能购买的房子的建筑面积平均约为36.4平方米。而目前的房地产市场上绝少有304

35、0平米的房子用于销售（当然，经典小户型除外），使许多被拆迁人在力所能及的范围内买不到合适的住房。被拆迁平房的居民也知道这一点，所以他们对货币补偿的盼望值并不高，或者他们不希望或不会选择货币补偿的方式，因为即使按10000元/平方米的补偿价格进行补偿，很多住房建筑面积只有10平米左右的住户还是买不起房。更何况拆迁补偿款难以达到如此水平。所以有63%的居民愿意选择回迁的方式，但是他们理解的回迁就是单纯的“拆我多少平米房，给我多少平米房”，并不愿意接受超出原拆迁面积部分的追加支付的房款和一些其他的相关费用。37%的居民选择其拆迁的条件就是只要有房住。因此在安置被拆迁居民时要对面积较小的被拆迁户给与格

36、外关注。如果一个家庭因拆迁而失去住房，他们的抵抗将会是顽强和不计后果的。5.平房居民困难群体典型案例介绍在调研过程中，发现平房住宅区内不乏低保户、家有残疾的困难户和一些情况特殊的困难家庭。他们在拆迁中遇到的问题代表了一小部分平房家庭所遇到的困难。典型案例一：家庭收入低的低保户家住在河北区育婴里后胡同23号的一家四口人，家庭月收入596元，其中低保金有196元。此家庭，户主，男，45岁，已经下岗，因为身体不好所以下岗后一直没有找到什么工作。妻子，43岁，靠打工每月收入400元。母亲，70岁，没有退休金。孩子，17岁，初中三年级。此家庭住房为32平米，人均住房只有8平米。房产属于私产，房屋在建国前

37、后修建，至今已有50余年。房屋年久失修，每到夏季下雨，屋内总是漏雨，又因为同周围房屋间距较小，太阳照不进屋内，房屋内总是潮湿闷热。夏天对于家里人来说总是难熬。这一家四口，生活来源主要是最低生活保障补助金196元和打工收入400元，家庭人均收入只有149元，远远低于某某市市城镇居民最低生活保障标准265元（2006年7月1日起调整为300元）。每月家庭支出接近600元，一个月下来，收入所剩无几，更无积蓄。家庭每月支出主要用在食用开支、生活必需品和孩子的教育费用开支，因为户主身体不好，所以每月还有不定时的医疗费用的支出，每到那时，此户人家只能四处借钱度日。若要拆迁，按照拆迁标准4500元每平米计算

38、，可得拆迁补偿144000元。因为家庭没有积蓄，他们可用的购房款只有14万元左右。然而，在市区内14万元无法买到适合这一家四口居住的经济适用房。如果他们住廉租房又不符合面积条件，对他们来说仍是困难重重。虽然现在的住房状况十分恶劣，家庭收入仅仅保障一家四口的温饱问题，但是他们对住房条件感到很满意。面对拆迁，他们很抵触，不愿意拆迁。如果拆迁，他们对拆迁后的居住面积要求不高，与现在的居住面积相当即可。拆迁补偿的方式，他们更愿意选择异地安置，如果是货币补偿，他们难以接受。对于拆迁，他们知道是城市建设中不可避免的，也明白拆迁对于平房居民而言是个改善生活居住条件的机会，但是，对现行的拆迁政策，他们还不太了

39、解，只知道拆迁的主要内容，一些细节和拆迁补偿的方式和安置问题还没弄懂。因为担忧拆迁后买不起住房，还是很抵触拆迁。典型案例二：家有残疾人的困难户家住某某区区甘泉里50号的一家三口，户主的女儿有精神病，经鉴定属于一级残疾。户主，男，70岁，以前在国企，退休后领取退休金。妻子，70岁左右，没有工作。女儿，30岁，没有工作。此家庭住房建筑面积只有9平米，人均住房只有3平米。房产属于私产，房屋在1956年修建，已经严重损坏。此家庭的收入主要是户主的退休金和最低生活保障金，平均家庭月收入大约有800元左右。家庭月支出，除去食用、生活必需品和医药费用的开支外，所剩无几，但略有家庭积蓄。谈到拆迁，一家人对现在

40、的住房十分不满意，愿意接受拆迁，但是，前提条件是拆迁人能给安置住房。对于这户人家，货币补偿按5920元每平米计算，可得补偿款53280元。五万元左右在现在某某市市尚不能买到住房，若是住到廉租房里，房租对于他们仍是一个重担。对于现在的拆迁政策，一家三口还不太了解，希望能有机会了解拆迁补偿和安置方面的政策。同样在丁字沽朱家胡同3号，也有一家五口人，家里两个女儿都智力低下。户主，女，50多岁，有退休金，每月480元，丈夫50多岁，没有工作，儿子，做保安，每月工作400元。两个女儿，没有工作。家庭固定月均收入只有880元，有时户主靠在周围捡破烂贴补家用。虽然户主的两个女儿都有残疾人证明，按规定家庭可以

41、领取低保，但是因为寒碜，一直没有领取。每月的家庭收入尽够家庭食用和生活必需品开支，生活十分拮据。这一家五口的住房只有11.25平米的公产房和8平米的私盖住房。房屋同样是年久失修，居住条件十分恶劣。拆迁补偿时，8平米的私盖住房原则上不给与补偿，11.25平米的公产房可以得到55350元，5万元左右在某某市市现在还买不到合适的住房。所以面对拆迁，这一户人家十分不满意。他们希望拆迁能采取异地安置的方式。新住房的面积最好在40平米左右。对现有的拆迁政策，他们还不太了解，希望对拆迁补偿及安置方面的内容有进一步了解。典型案例三：特殊家庭在拆迁调研时，还了解到一些特殊情况的家庭，如有一户家住某某区区甘泉东里

42、14号的三口之家，家庭成员有户主本人、其妻子、母亲。此家庭住房面积不到7平米，室内除两张床一个小煤炉和几个破旧的锅碗的必须的简单家具外其他什么也没有。户主今年48岁，原来是某工厂一名普通的工人，下岗已经很久，由于知识水平不足，至今仍未找到工作。户主妻子今年47岁，原先在一家塑料厂当一名普通工人，由于工厂倒闭下岗在家，她同户主一样文化水平有限，至今未能找到工作。户主母亲年近80，终年疾病缠身，日常生活起居非常不便需要专人照顾。但该户没有社会最低保障，老人的医疗费用常无着落，一家人经常为此事发愁。该户家庭月收入有限，户主打工只能赚300元钱，其妻子捡破烂，一个月有70-80元的收入。有限的收入仅够

43、日常支出，没有积蓄。面对拆迁中有限的货币补偿款，一家人不知所措。他们对现行的拆迁政策也知之甚少，他们明白自己不应当反对拆迁，但是，拆迁所带给他们的是无法解决的住房问题，虽然无奈的接受拆迁，但是，日后的生活是一个大问题。以上几个典型案例只是众多拆迁户中的极个别现象，但是，这也要引起我们足够的重视，遇到这样的拆迁户，如果不能很好的解决安置问题，容易发生恶性事件，会影响到社会的和谐与稳定。6.对案例所反映现象的分析（1）上面所介绍的几个家庭，其遇到的困难不是因为拆迁而形成的，是多方面因素长期作用的结果，不能把家庭住房困难这笔帐算到拆迁活动的头上而影响拆迁行为和拆迁政策的制定；这一类家庭抵御变故的能力

44、极低，平时过日子他们还能够勉强维持，但遇到需要大额支出的情况，比如家庭成员得大病、孩子上大学，以及房屋被拆迁，这样的家庭就从相对贫困沦为极度贫困。（2）对于生活确实困难的家庭，解决生活问题主要由社会或民政部门承担，不能把应由民政部门或其他社会管理部门承担的提高生活水平、改善生活质量的经济负担转嫁到拆迁行为中，加大拆迁成本。（3）解决住房困难和生活困难家庭的住房问题，是一个政府责任和社会责任，无论是否遇到拆迁，改善居住在平房内居民的生活环境提高居住水平都是一个政府必须认真解决的问题。（4）拆迁管理部门的责任，是通过制定各种方法和政策将这样的拆迁户从众多的被拆迁户中筛选出来，同时建立起改善这些家庭

45、生存状况的途径和办法，以拆迁为契机，达到改善困难家庭的生活质量的双重目的。二、对近三年拆迁情况的分析2004年6月，国务院办公厅在网上发布了46号令(关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知)，这个通知为我国长期的拆迁工作打下了一个基础。这个通知对拆迁的具体操作做了很多限定，比如严禁野蛮拆迁，出现争议、进入拆迁行政裁决的户数占当地拆迁总户数的比例超过5%的，核减区(县)本年度拆迁计划。在拆迁工作的另一“命脉”拆迁补偿款上，则规定拆迁补偿资金、拆迁安置方案不落实的项目，不能颁发拆迁许可证，在这一条上实行了一票否决。 这个通知最有深远意义的是坚决要求地方政府在拆迁这个事情上实现转型。“政事、政企

46、分开”，凡政府有关部门所属的拆迁公司，必须与部门全部脱钩。政府部门要从过去直接组织房屋拆迁中解脱出来，实行“拆管分离”。就是要把政府变成拆迁工作的裁判员，而不能像以往那样地深入参与。 拆迁工作推行到今天,似乎遇到了一个无解的难题：一方面是居住在这些平房里的群众盼拆迁改造享受政策带来的成果；而另一方面则是越来越多被拆迁人的顽强和花样翻新的抵制拆迁行为。（一）拆迁遇到的主要难题：在拆迁过程中，“拆迁难”有多方面的表现。产权调换房不够，或者位置太偏离中心城区使“拆迁难”；货币安置补偿款不尽合理导致 “拆迁难”；针对贫困户的特殊情况无特殊政策造成“拆迁难”；从表象看被拆迁人出于弱势地位，补偿太低，被拆

47、迁人发言权不够，因而抵触，造成“拆迁难”；觉得拆迁人处于强势，以势压人，压低补偿或资金不到位造成“拆迁难”；原地置换，按一比一置换，过渡期间给高额过渡费，还是难；货币补偿，按开发商的销售价格补偿（高于经济适用房价格，也远高于私人自建住房成本），还是难；针对贫困户，大幅让步，政府同时给予补助，还是难；是先拆后卖，还是先卖后拆，只是拆迁主体变化，而在同一个地方，按两种方式都操作过，都难。那么，究竟症结在何处呢？有人认为：“拆迁难”，难在部分被拆迁户超过政策和现实条件的过高的补偿要求。有人认为：“拆迁难”，难在部分被拆迁户的“漫天要价”。还有人认为，“拆迁难”，难在拆迁人对被拆迁人的不合理补偿。总之

48、，“拆迁难”展示给我们的是由多方面原因构成的错综复杂的一个难题。1、重新认识在拆迁中的主动方和被动方的地位这几年，不论是管理部门还是舆论导向，都认为在拆迁中，一方面是处于单体的被拆迁人，另一方是代表机构或组织的拆迁人，所以，弱势群体应当是被拆迁人，因此，无论是媒体还是舆论，都偏袒被拆迁方，认为在拆迁中被拆迁人处于弱势地位，应当加以保护。但是，许多被拆迁人恰恰在拆迁中抓住了拆迁人的软肋，使拆迁成为这些人的一个机会，企图通过拆迁“漫天要价，一夜暴富”，对拆迁政策断章取义，认为“只要我不同意，谁也不能强制搬迁”，从而提出过分要求。反正是你要拆的，不是我要拆的，要拆，就得按我的要求办，要不，就免谈。不

49、讲政策，不讲依据，回避拖延，通过正常协商，根本无法达成一致。“越哭的孩子，越有糖吃”。作为拆迁人，如果要强行推进拆迁，行政裁决和强制执行往往难度又太大，不现实，因此，往往别无选择，被迫接受过高要求，但是被拆迁人往往变本加厉，欲壑难填，拆迁成本直线上升。同时，被拆迁人之间互相攀比，拆迁补偿200%，和300%的互相比较，200%的人还是觉得自己吃亏。最后即使只剩一家，提出一个永远也无法满足的条件，以死要挟整个项目还是无法进行。也就是说，再高的条件，也解决不了问题，走到这里，拆迁已经“无解”。虽然国务院城市房屋拆迁管理条例和建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程规定，拆迁当事人达不成协议补偿安置协议的

50、，经行政裁决后，可以由地方人民政府或人民法院强制拆迁，但在客观上，强制拆迁操作难度很大，地方政府害怕造成群众上访，很难依法强制拆迁；二是司法强制拆迁程序繁琐，期限过长，一起拆迁纠纷的处理从行政裁决到强制执行往往需要半年多的时间，严重影响拆迁进度。作为博弈的拆迁双方，被拆迁人谈不好，反正房子还在，可以无限拖延。而作为拆迁人，每天要承受由此带来的损失，博弈一开始，就注定了失败。作为政府，肯定希望项目推进。但是，拆迁很可能导致上访从而对社会安定形成压力，再加上舆论对于被拆迁户直观上的同情，使依法强制拆迁很困难。用一个表来更直观的展示在拆迁中拆迁人和被拆迁人的博弈关系。表6 拆迁中双方的博弈地位比较序

51、号比较内容拆迁人被拆迁人分析1想不想拆迁主动被动对房屋拆迁与否一般是由拆迁人提出和决策，被拆迁人无权决定2想不想搬走被动主动被拆迁人认为条件可以接受时，才实施搬家3拆迁补偿的标准主动被动制定补偿标准，一般是由拆迁人决定。4项目是否能按期启动被动主动如果不搬家，施工就无法按期开工建设5拆迁补偿方式的选择主动被动提供哪种补偿方式，一般是由拆迁人决定6媒体及舆论导向被动主动目前的舆论总是偏袒被拆迁人一方，选择可以引起社会的关注和同情的事件来报道从上表的对比可以看出，每一宗拆迁的事由不同，产生问题的原因也不同，因此，解决“拆迁难”的问题，应当从拆迁人和被拆迁人两个方面来着手。2、关注目前状况对守法者的

52、伤害拆迁补偿，从本质上来说，是一种对所拆除房屋的补偿，而不是房屋的买卖，即使是买卖，在补偿标准不能达成一致的时候，总得有一个裁决机制，要不，一棵葱他就要一万元，少了一块钱，他就是不卖，作为买方的拆迁人，也无可奈何，必须给钱，要不然，你就别买。拆迁的推进纯粹就只凭被拆迁人的良心了。市场经济没有规则，只有运动员，没有裁判员，根本是无法进行的。近日内媒体报道，有些地方的农民，在得知将要拆迁征地的消息后，在自己的地里密密麻麻排满了树苗，期望能够得到超额的青苗补偿费。被拆迁人的无理要求，实际上是一种对开发商、对其他守法有良心的被拆迁人、对政府、对社会的讹诈。部分被拆迁人的过高要求，对于遵纪守法有良心有正

53、义感的开发商，对遵纪守法有良心有正义感的被拆迁人，是一种伤害。当然，对于某某市目前的平房内居住的居民，这样的人不算多数，但是，我们看到的是这种现象毕竟存在，而且已经造成了较大的社会影响。法律的作用是维护正义和社会的公平，但是，在拆迁环节，因为问题的复杂性，这个作用并没有得到很好的发挥。解决这个问题的关键，就是要从被拆迁人中甄别出真正的困难群体，给予他们公平的补偿和额外的救助，从而理顺拆迁关系。3、拆迁中的困难使部分拆迁人寻求非正当解决问题的途径由于有国家的有关防止野蛮拆迁的规定，如果出现被拆迁人的漫天要价，按照正常的、合法的途径无法完成拆迁任务，使拆迁人感觉到，采取野蛮、狡诈的方式，反而可以解

54、决问题，而本着道义、本着良心、本着社会正义感做事的拆迁人，反而失败，表现出了经济学所言的“劣币驱逐良币”。这样，在其他城市中就出现了一部分拆迁人在如何对付被拆迁人方面采取非正当手段，双方形成你斗我、我斗你的对峙局面。使拆迁演变为一场各种手段并用、各种方法都不能完全奏效的全武行。面对这种局面，我们不得不冷静地思考：我市“拆迁难”的症结到底应当怎样解开。4、“拆迁难”的具体表现 近三年我市在拆迁过程中所遇到的问题，主要集中表现在以下几个方面。 对市内六区的平房拆迁表示着我市的拆迁进入攻坚战阶段，本次拆迁所遇到的难题与以往的拆迁有较大的不同：收入低、面积小、情况复杂、纠纷多、房屋旧、密度大；在拆迁中

55、涉及各种不同收入水平的群体，他们受教育的程度、收入情况、家庭结构、生存状况等等各不相同，因此，对于拆迁有着不同的看法和处理方式。有的对于拆迁持乐观态度，积极配合拆迁工作；有的对于拆迁持悲观态度，消极对待，以至于抵制拆迁；还有某些不良分子恶意破坏社会稳定，在拆迁中滋生事端。近三年拆迁所遇到的问题，严重影响了拆迁的进度。根据调研情况分析，这些拆迁居民中家庭平均月收入在800元左右，住房面积在1020平方米之间居多。目前仍然住在平房内的居民，以下岗工人、离退休老人、残疾人、孤寡老人居多，是真正的弱势群体，他们的收入相对比较低，甚至是无经济来源，许多是依靠做些小生意来维持生计，或是依靠政府给予的保障金

56、或是养老金生活。一旦他们现有的住房被拆迁，他们将无力去房地产市场上购买住房，无论是商品房还是二手房，这就需要政府能够为他们找到栖身之所，以现有住房来换被拆迁的住房，让他们没有后顾之忧。拆迁的平房内，户均住房面积大都比较小，这样仅就拆迁给的拆迁补偿款是有限的，可是现在是市场上，低于三十万元的房子几乎见不到，这样期望以补偿款来购买房屋几乎是不可能的。又加之现在房屋价格一直飙升，他们更加不愿意此时现有房屋被拆迁，以较高的价格去购买新的房屋。而且，这部分房屋有一部分属于祖宅，自然存在着继承问题，而继承问题又常常会引发一系列矛盾：应该由谁来继承，继承份额，现在由谁在居住等等都会带来房屋产权的确认、收益权

57、的确认、使用权的确认困难，引起产权纠纷和经济。还有一个问题，是拆除的房屋是否属于历史性建筑、纪念性建筑和文化遗产类标志性建筑的问题。拆迁的房屋大都比较陈旧，建造时间比较长，有一些是当时的标志性建筑物，带有一定的地域风情，有一定的特点。但是这些是不是属于文物古迹？有没有保留价值？拆迁补偿到底怎样估算价值？这期间有许多需要明确的问题。每一间房、每一处建筑都要逐一的给予关注。其中，就有一些人以“文物”当成幌子，用“文物”来做文章，试图在其中大捞一笔。这些人不断的妨碍拆迁，阻挠拆迁，使拆迁不得不因此而放慢进度。拆迁补偿款的数量较大的刺激，使拆迁中被拆迁人表现出形形色色的行为，有的人素质比较低，蛮横无理，聚众闹事，不断与拆迁人发生冲突；还有的人头脑比较简单，做出一些让自己后悔，也让家人痛心的