《物业管理概论》课件

1、 物业管理概论物业管理概论教学课件教学课件 课程性质、目的与任务课程性质、目的与任务 v本课程是为物业管理专业学生开设的一门职业基础本课程是为物业管理专业学生开设的一门职业基础 课，是职业技术课的先修课程。作为学生在学习中课，是职业技术课的先修课程。作为学生在学习中 遇到的第一个与物业管理行业密切相关的课程，本遇到的第一个与物业管理行业密切相关的课程，本 课程有着承上启下的重要作用。承上是指本课程运课程有着承上启下的重要作用。承上是指本课程运 用用“管理学原理管理学原理”、“经济学基础经济学基础”的基本理论、的基本理论、 知识和方法。启下是指通过本课程的学习，使学生知识和方法。启下是指通过本课

2、程的学习，使学生 掌握系统的物业管理基本原理、基本知识，学会处掌握系统的物业管理基本原理、基本知识，学会处 理物业服务企业在物业管理中存在的一些基本问题，理物业服务企业在物业管理中存在的一些基本问题， 能够为进一步学习能够为进一步学习“物业管理实务物业管理实务”、“社区服务社区服务 与管理与管理”、“物业管理法规物业管理法规”、“房屋结构维护与房屋结构维护与 管理管理”、“设备设施管理设备设施管理”等课程打下坚实的基础。等课程打下坚实的基础。 v通过对本课程的学习，使学生掌握系统的物业管理通过对本课程的学习，使学生掌握系统的物业管理 基本原理、基本知识，培养物业服务基层管理岗位基本原理、基本知

3、识，培养物业服务基层管理岗位 的综合管理技能与素质，学会处理物业服务企业在的综合管理技能与素质，学会处理物业服务企业在 物业管理中存在的一些基本问题。物业管理中存在的一些基本问题。 教学方法教学方法 v以学生职业能力培养为导向，以调动学生的积极性为以学生职业能力培养为导向，以调动学生的积极性为 核心，尝试建立多渠道、获取式的教学方法体系，即核心，尝试建立多渠道、获取式的教学方法体系，即 坚持以学生为中心的教学理念，在教师的必要指导和坚持以学生为中心的教学理念，在教师的必要指导和 宽松学习环境条件下，由学生能动地利用多条获取知宽松学习环境条件下，由学生能动地利用多条获取知 识的渠道，自主地、创造

4、性地去主动获取知识。主要识的渠道，自主地、创造性地去主动获取知识。主要 的教学方法除讲授、提问、讨论等常用的方法外，结的教学方法除讲授、提问、讨论等常用的方法外，结 合课程的特点，适应高职高专的要求，探索并完善下合课程的特点，适应高职高专的要求，探索并完善下 列方法：列方法： v1头脑风暴法。针对讲授中、案例中、学生身边头脑风暴法。针对讲授中、案例中、学生身边 提出的管理问题，由学生应用所学知识，放开思路，提出的管理问题，由学生应用所学知识，放开思路， 大胆分析，提出自己的见解与解决方案。大胆分析，提出自己的见解与解决方案。 v2多媒体教学。制作有利于学生学习与训练的助多媒体教学。制作有利于学

5、生学习与训练的助 学课件，教学过程贯穿在线视频影像资料学习，全学课件，教学过程贯穿在线视频影像资料学习，全 程使用多媒体教学。程使用多媒体教学。 v3案例分析。进行案例分析时，既可以采用由学案例分析。进行案例分析时，既可以采用由学 生独立分析，再以书面作业完成的分散方式；也可生独立分析，再以书面作业完成的分散方式；也可 以采用先分小组讨论，后到课堂上全班讨论这种集以采用先分小组讨论，后到课堂上全班讨论这种集 中形式。中形式。 v4调查与访问。在课上或课外，组织学生进行社调查与访问。在课上或课外，组织学生进行社 会调查，有条件时，直接访问企业家，组织学生与会调查，有条件时，直接访问企业家，组织学

6、生与 企业家对话活动。企业家对话活动。 v5网络冲浪。根据教学进度需要，充分利用互联网络冲浪。根据教学进度需要，充分利用互联 网，引导学生登陆有关网站，了解现实企业状况，网，引导学生登陆有关网站，了解现实企业状况， 搜集最新信息，学习最新管理知识，思考与分析现搜集最新信息，学习最新管理知识，思考与分析现 实管理问题。实管理问题。 v6校园体验。通过所学的物业管理知识，结合学校园体验。通过所学的物业管理知识，结合学 生自己的生活实际，把发生在身边的现象用物业管生自己的生活实际，把发生在身边的现象用物业管 理知识加以分析与解决。理知识加以分析与解决。 v7资源共享。引导学生通过互联网、新闻媒体、资

7、源共享。引导学生通过互联网、新闻媒体、 报刊杂志等途径，收集与当前行业发展现状和未来报刊杂志等途径，收集与当前行业发展现状和未来 发展趋势有关的资料，制作成课件，在课间发布，发展趋势有关的资料，制作成课件，在课间发布， 与同学们共享并讨论，扩大知识面。与同学们共享并讨论，扩大知识面。 教学方案设计教学方案设计 v为增强教学过程的计划性，保证学生的参与，使课为增强教学过程的计划性，保证学生的参与，使课 堂真正活起来，本课程将努力构建一个教学内容与堂真正活起来，本课程将努力构建一个教学内容与 教学方法一体化的、多元结构的教学方案。教学方法一体化的、多元结构的教学方案。 v1课时安排课时安排 本课程

8、安排本课程安排64课时。教学过程分为课时。教学过程分为32个单元，每个单元，每2 课时为一单元。课时为一单元。 v2教学形式教学形式 v（1）教学目的要求。每章开头设置该章的教学目）教学目的要求。每章开头设置该章的教学目 的要求。的要求。 v（2）回顾与说明。每个教学单元授课的最开始，）回顾与说明。每个教学单元授课的最开始， 由教师简要回顾上节课的内容，并简要说明本次课由教师简要回顾上节课的内容，并简要说明本次课 的主要内容与思路。的主要内容与思路。 v（3）走进管理。在教学过程中，根据教学内容需要向）走进管理。在教学过程中，根据教学内容需要向 学生提供或由学生提供一个相关的简短案例，使学生学

9、生提供或由学生提供一个相关的简短案例，使学生 们进入某种管理情境之中，引导学生从实际物业管理们进入某种管理情境之中，引导学生从实际物业管理 的角度认识与学习管理知识与技能。同时，激发学生的角度认识与学习管理知识与技能。同时，激发学生 学习和思考、动手的兴趣，激活课堂。学习和思考、动手的兴趣，激活课堂。 v（4）讲授与训练。这是课堂教学的主体，主要包括教）讲授与训练。这是课堂教学的主体，主要包括教 师讲授与学生的各种形式的参与与训练。教师对于教师讲授与学生的各种形式的参与与训练。教师对于教 材正文的内容应尽可能精讲。对重点内容，可详讲，材正文的内容应尽可能精讲。对重点内容，可详讲， 必要时还可补

10、充一些内容；而非重点的内容略讲，有必要时还可补充一些内容；而非重点的内容略讲，有 的可交给学生阅读。同时，吸收学生参与课堂教学活的可交给学生阅读。同时，吸收学生参与课堂教学活 动，鼓励学生参加讨论。动，鼓励学生参加讨论。 v（5）阅读资料。为理解与拓展所讲的内容，可向学生）阅读资料。为理解与拓展所讲的内容，可向学生 介绍一些有关资料。介绍一些有关资料。 v（6）单元小结。在课程结束前，由教师对本单元所讲）单元小结。在课程结束前，由教师对本单元所讲 的内容作简要归纳，以给学生一个较为完整的印象。的内容作简要归纳，以给学生一个较为完整的印象。 3教学内容：是基于工作过程展开的，我们立足于物业教学内

11、容：是基于工作过程展开的，我们立足于物业 管理，通过物业管理的流程来展开教学，从物业服务企业管理，通过物业管理的流程来展开教学，从物业服务企业 的设立、通过招投标取得管理资格、前期介入、分类管理、的设立、通过招投标取得管理资格、前期介入、分类管理、 综合经营服务、人居环境管理等方面进行了介绍。综合经营服务、人居环境管理等方面进行了介绍。 第一章第一章 物业管理概述物业管理概述 第二章第二章 物业管理机构物业管理机构 第三章第三章 物业管理者物业管理者 第四章第四章 物业管理的基本原理物业管理的基本原理 第五章第五章 物业财务管理物业财务管理 第六章第六章 物业管理的前期介入物业管理的前期介入

12、第七章第七章 物业分类管理物业分类管理 第八章第八章 物业综合管理与综合经营服务物业综合管理与综合经营服务 第九章第九章 物业环境与人居环境物业环境与人居环境 第十章第十章 物业管理发展简介物业管理发展简介 v第一章第一章 物业管理概述物业管理概述 要求学生了解物业管理的产要求学生了解物业管理的产 生与发展，掌握物业与物业管理的基本内涵、物业管生与发展，掌握物业与物业管理的基本内涵、物业管 理的类型，掌握物业管理的基本内容等基础知识。理的类型，掌握物业管理的基本内容等基础知识。 v第二章第二章 物业管理机构物业管理机构 要求学生了解业主大会与业要求学生了解业主大会与业 主委员会的产生，业主委员

13、会的职责，理解物业服务主委员会的产生，业主委员会的职责，理解物业服务 公司的基本架构及其与有关机构的关系，掌握物业服公司的基本架构及其与有关机构的关系，掌握物业服 务公司的性质、类型和物业服务公司的管理制度。务公司的性质、类型和物业服务公司的管理制度。 v第三章第三章 物业管理者物业管理者 了解物业管理者在现代物业管理了解物业管理者在现代物业管理 中处于怎样的地位和作用，掌握物业管理者应具备哪中处于怎样的地位和作用，掌握物业管理者应具备哪 些专业素质，理解物业管理和职业道德的基本内容。些专业素质，理解物业管理和职业道德的基本内容。 v第四章第四章 物业管理的基本原理物业管理的基本原理 了解物业

14、管理公共选了解物业管理公共选 择理论，理解物业管理的委托代理理论、区分所有择理论，理解物业管理的委托代理理论、区分所有 权建筑物的管理制度，掌握住宅权、建筑物区分所权建筑物的管理制度，掌握住宅权、建筑物区分所 有权的有关内容。有权的有关内容。 v第五章第五章 物业财务管理物业财务管理 了解财务管理机构设置与了解财务管理机构设置与 管理制度，理解资金的筹措与使用、财务管理机构管理制度，理解资金的筹措与使用、财务管理机构 的管理制度、财务核算方法，掌握物业管理资金来的管理制度、财务核算方法，掌握物业管理资金来 源和物业管理费用的构成。源和物业管理费用的构成。 v第六章第六章 物业管理的前期介入物业

15、管理的前期介入 了解物业竣工验收和了解物业竣工验收和 接管验收的相关内容，了解物业管理项目招标方式，接管验收的相关内容，了解物业管理项目招标方式， 掌握前期介入的概念、必要性、内容，掌握物业管掌握前期介入的概念、必要性、内容，掌握物业管 理项目招投标的程序、掌握物业管理投标书和入伙理项目招投标的程序、掌握物业管理投标书和入伙 通知书编写方法以及装修管理内容。通知书编写方法以及装修管理内容。 v第七章第七章 物业的分类管理物业的分类管理 了解各类物业的管理原则，了解各类物业的管理原则， 理解各类物业管理的基本要求和内容，掌握各类物业的理解各类物业管理的基本要求和内容，掌握各类物业的 含义和特点。

16、含义和特点。 v第八章第八章 物业综合管理与综合经营服务物业综合管理与综合经营服务 掌握物业综合掌握物业综合 管理和综合经营服务的内容，理解治安、消防、车辆道管理和综合经营服务的内容，理解治安、消防、车辆道 路管理、物业环境、绿化、清洁管理的内容和管理办法。路管理、物业环境、绿化、清洁管理的内容和管理办法。 v第九章第九章 物业环境与人居环境物业环境与人居环境 掌握社区及其构成、社掌握社区及其构成、社 区文化及其内容，理解物业管理与社区文化建设的关系，区文化及其内容，理解物业管理与社区文化建设的关系， 物业管理在构建和谐社区中的作用，了解健康住宅和绿物业管理在构建和谐社区中的作用，了解健康住宅

17、和绿 色生态住宅小区的标准。色生态住宅小区的标准。 v第十章第十章 物业管理发展简介物业管理发展简介 了解国内外物业管理发展了解国内外物业管理发展 状况，在学习和借鉴国外先进物业管理经验和运作模式状况，在学习和借鉴国外先进物业管理经验和运作模式 的基础上，思考我国物业管理今后的改进和发展方向。的基础上，思考我国物业管理今后的改进和发展方向。 4.考试方式考试方式 改变改变“期末一张卷期末一张卷”的传统考核方法，将课程中的知的传统考核方法，将课程中的知 识点转化为技能要求对学生进行考核，除了期末考识点转化为技能要求对学生进行考核，除了期末考 试外，增加的考核形式有：课堂参与程度考核、作试外，增加

18、的考核形式有：课堂参与程度考核、作 业完成质量考核、情景剧或案例分析完成质量考核业完成质量考核、情景剧或案例分析完成质量考核 等。各种形式对能力的考核各有侧重。课堂参与程等。各种形式对能力的考核各有侧重。课堂参与程 度考核主要考核学生的积极参与能力、心理承受压度考核主要考核学生的积极参与能力、心理承受压 力能力、实际沟通能力和应变能力；作业完成质量力能力、实际沟通能力和应变能力；作业完成质量 考核主要考核学生的自主学习能力和课堂内容的消考核主要考核学生的自主学习能力和课堂内容的消 化吸收能力；情景剧和案例分析完成质量考核主要化吸收能力；情景剧和案例分析完成质量考核主要 考核学生的创新能力、思维

19、能力、快速反应和应变考核学生的创新能力、思维能力、快速反应和应变 能力。这种考核不但可以成为检验学习效果的手段，能力。这种考核不但可以成为检验学习效果的手段， 对学生的自主学习有巨大的导向作用。对学生的自主学习有巨大的导向作用。 教学载体教学载体 建立纸质、音像、网络、实践基地构成的立体化教学载体建立纸质、音像、网络、实践基地构成的立体化教学载体 1.武智慧武智慧物业管理概论物业管理概论重庆大学出版社重庆大学出版社2008年第二版年第二版 2.物业管理是怎样练成的物业管理是怎样练成的音像教材音像教材 3. 陈海英陈海英物业管理概论物业管理概论 中国建材工业出版社中国建材工业出版社 2006年年

20、 4.温小明温小明物业管理案例分析物业管理案例分析中国建筑工业出版社中国建筑工业出版社 2006年年 5. 物业管理概论物业管理概论建设部岗位资格考试指定教程建设部岗位资格考试指定教程 6.物业管理员（师）职业资格培训教程物业管理员（师）职业资格培训教程劳动和社会保劳动和社会保 障部中国就业培训技术指导中心组织编写中央广播电视障部中国就业培训技术指导中心组织编写中央广播电视 大学出版社大学出版社 v物业管理是怎样炼成的物业管理是怎样炼成的是国内第一部关于物业是国内第一部关于物业 管理内部培训方面的音像教材，是国内第一部系统管理内部培训方面的音像教材，是国内第一部系统 介绍物业管理知识的情景式电

21、视剧。该情景剧教材介绍物业管理知识的情景式电视剧。该情景剧教材 共八集，通过共八集，通过“物业管理业务流程知识介绍物业管理业务流程知识介绍+物业物业 管理行业生存境遇呈现管理行业生存境遇呈现”的表现方式，使枯燥的专的表现方式，使枯燥的专 业化物业管理插上艺术的翅膀，演绎为充满思想火业化物业管理插上艺术的翅膀，演绎为充满思想火 花和人文关怀气息的生活片断。该情景剧采取课堂花和人文关怀气息的生活片断。该情景剧采取课堂 互动形式，名家辅导，情景教学，寓教于乐，便于互动形式，名家辅导，情景教学，寓教于乐，便于 学习、掌握和理解。我们在教学过程中将有选择的学习、掌握和理解。我们在教学过程中将有选择的 选

22、用。选用。 网站网站 v中国物业管理、中国物业管理信息网、中国物业管理、中国物业管理信息网、 v中国物业管理在线、中国物业管理协会、中国物业管理在线、中国物业管理协会、 v物业管理资讯网、中国住宅与房地产信息网、物业管理资讯网、中国住宅与房地产信息网、 v物业远教网、福建物业管理网、厦门物业管理网物业远教网、福建物业管理网、厦门物业管理网 v实践条件实践条件 v校内实训设备：校内现有实训设备主要是学校机房、校内实训设备：校内现有实训设备主要是学校机房、 物业管理信息系统实训室以及校内办公楼、学生公物业管理信息系统实训室以及校内办公楼、学生公 寓、教师宿舍、教学楼、食堂等物业及其附属硬件寓、教师

23、宿舍、教学楼、食堂等物业及其附属硬件 设备。通过课程灵活的运作，可以满足教学。设备。通过课程灵活的运作，可以满足教学。 v实训环境：主要采用现代多媒体技术，通过录像片、实训环境：主要采用现代多媒体技术，通过录像片、 VCD、课件等进行模拟实习的探索，通过案例分析、课件等进行模拟实习的探索，通过案例分析、 现场角色模拟、现场认知实习、现场设备实操等形现场角色模拟、现场认知实习、现场设备实操等形 式，使学生近距离感受和参与学校的后勤、物业管式，使学生近距离感受和参与学校的后勤、物业管 理。理。 校外实践基地校外实践基地 福建永安物业管理福建永安物业管理 深圳市长城物业管理股份福州分公司深圳市长城物

24、业管理股份福州分公司 福州新三泽物业服务福州新三泽物业服务 福州泰禾物业管理福州泰禾物业管理 福州三木物业服务福州三木物业服务 第一章第一章 物业管理概述物业管理概述 v教学目的要求教学目的要求 通过本章学习，要求学生了解物业管理的产通过本章学习，要求学生了解物业管理的产 生与发展，掌握物业与物业管理的基本内涵、生与发展，掌握物业与物业管理的基本内涵、 物业管理的类型，掌握物业管理的基本内容物业管理的类型，掌握物业管理的基本内容 等基础知识。等基础知识。 第一章第一章 物业管理概述物业管理概述 第一节第一节 物业物业 第二节第二节 物业管理物业管理 第三节第三节 物业管理的基本物业管理的基本

25、环节和基本内容环节和基本内容 第一节第一节 物业物业 一、物业的概念及种类一、物业的概念及种类 二、物业与房地产、不动二、物业与房地产、不动 产的关系产的关系 三、物业的性质三、物业的性质 关于物业关于物业 v 在现实生活中，围绕着房屋、建筑物的使用和在现实生活中，围绕着房屋、建筑物的使用和 管理，人们经常遇到许多困惑。例如：城市中数量管理，人们经常遇到许多困惑。例如：城市中数量 庞大的旧有房屋如何更好地管理与维修；业主如何庞大的旧有房屋如何更好地管理与维修；业主如何 对私有房屋加强维修和养护以使物业保值增值的需对私有房屋加强维修和养护以使物业保值增值的需 求在加大；如何对房屋周边环境的管理，

26、对房前屋求在加大；如何对房屋周边环境的管理，对房前屋 后的绿化进行美化；如何对共同产权人的行为进行后的绿化进行美化；如何对共同产权人的行为进行 约束。这些房屋管理和使用的问题已经到了影响人约束。这些房屋管理和使用的问题已经到了影响人 们生活和工作质量的程度。们生活和工作质量的程度。 v在我国的大中城市中，住房消费观念的变化，就业方在我国的大中城市中，住房消费观念的变化，就业方 式的变化和人才流动的加快产生出大量的房屋租赁需式的变化和人才流动的加快产生出大量的房屋租赁需 求，而伴随着房屋租赁市场的发展，利用租赁来的房求，而伴随着房屋租赁市场的发展，利用租赁来的房 屋从事违法犯罪活动的案件也屡见不

27、鲜，对这样的房屋从事违法犯罪活动的案件也屡见不鲜，对这样的房 屋急需进行管理方式的改革。屋急需进行管理方式的改革。 v另外，随着个人财富的增加，以保值增值为目的而拥另外，随着个人财富的增加，以保值增值为目的而拥 有房地产的业主数量也在快速增加，这部分人对物业有房地产的业主数量也在快速增加，这部分人对物业 管理所能带给业主的效益更关心，因为良好的物业管管理所能带给业主的效益更关心，因为良好的物业管 理带来的物业升值是对投资行为的极好回报理带来的物业升值是对投资行为的极好回报 。 v因此，伴随着物业的管理和使用，存在着这样一个因此，伴随着物业的管理和使用，存在着这样一个 业务领域，它不同于房地产的

28、开发、经营，也不同业务领域，它不同于房地产的开发、经营，也不同 于家政服务，更有别于房管所传统的房屋管理模式，于家政服务，更有别于房管所传统的房屋管理模式， 物业管理是诞生于住房制度改革和房地产的商品化物业管理是诞生于住房制度改革和房地产的商品化 过程中，围绕着物业的使用和业主的多种需求而产过程中，围绕着物业的使用和业主的多种需求而产 生的管理与服务行为。生的管理与服务行为。随着城市经济功能的扩展，随着城市经济功能的扩展， 由经济发展而产生的对物业管理的需求，它是内生由经济发展而产生的对物业管理的需求，它是内生 性的，也是社会发展的必然选择。为此，了解什么性的，也是社会发展的必然选择。为此，了

29、解什么 是物业，什么是物业管理就成为我们走进物业管理是物业，什么是物业管理就成为我们走进物业管理 殿堂敲门砖。殿堂敲门砖。 v从实践中我们看到，物业管理这个行业很特殊，它不从实践中我们看到，物业管理这个行业很特殊，它不 是单纯的服务，也不是单纯意义上的管理，它是集服是单纯的服务，也不是单纯意义上的管理，它是集服 务、管理、经营为一体的，连接不同行业，填补传统务、管理、经营为一体的，连接不同行业，填补传统 行业之间空白的行业，是现代经济社会人们工作方式行业之间空白的行业，是现代经济社会人们工作方式 的变化、生活质量的提高和需求多样化的产物。的变化、生活质量的提高和需求多样化的产物。 v对物业管理

30、行业中的诸多问题，迄今为止还没有形成对物业管理行业中的诸多问题，迄今为止还没有形成 成熟的理论体系和明晰的行业定位，目前我国在这方成熟的理论体系和明晰的行业定位，目前我国在这方 面也没有形成系统的法律规范体系，这一切都在不断面也没有形成系统的法律规范体系，这一切都在不断 地探索和完善中，需要业内外的有关人士从理论到实地探索和完善中，需要业内外的有关人士从理论到实 践方面进行更积极的探讨。希望通过本课程的学习，践方面进行更积极的探讨。希望通过本课程的学习， 同学们能够了解和掌握物业与物业管理的基本内容、同学们能够了解和掌握物业与物业管理的基本内容、 物业的经营、物业的管理等基本理论，了解和掌握国

31、物业的经营、物业的管理等基本理论，了解和掌握国 内外物业管理的先进做法和经验，能够处理物业服务内外物业管理的先进做法和经验，能够处理物业服务 企业在物业管理中一些较复杂的问题，达到理论与实企业在物业管理中一些较复杂的问题，达到理论与实 践融会贯通。践融会贯通。 v本课程从物业管理经营决策的实际需要出发，以物本课程从物业管理经营决策的实际需要出发，以物 业服务企业从组建到形成品牌为主线，分别介绍了业服务企业从组建到形成品牌为主线，分别介绍了 如何科学组建物业管理机构，如何组织物业管理的如何科学组建物业管理机构，如何组织物业管理的 前期介入，如何关注财务管理问题，物业的基础管前期介入，如何关注财务

32、管理问题，物业的基础管 理有哪些，不同类型物业是如何管理的，如何开展理有哪些，不同类型物业是如何管理的，如何开展 物业综合管理与综合经营服务等内容。教学过程中物业综合管理与综合经营服务等内容。教学过程中 除了课堂讲授外，将适当安排案例讨论，同时于课除了课堂讲授外，将适当安排案例讨论，同时于课 后布置相应的作业要求学生自觉、独立完成，以便后布置相应的作业要求学生自觉、独立完成，以便 巩固教学内容。巩固教学内容。 一、物业的概念及种类一、物业的概念及种类 （一）（一） 物业含义物业含义 1.广义的物业（广义的物业（Property） ： 财产、资产、拥有物财产、资产、拥有物 和房地产等。和房地产等

33、。 2.狭义的物业：是指单元性的房地产。狭义的物业：是指单元性的房地产。 3.从物业管理的角度来讲，所谓从物业管理的角度来讲，所谓物业物业就是指已建成并就是指已建成并 投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和 场地。场地。 v从物业的概念中可以看出，一个完整的物业，应至从物业的概念中可以看出，一个完整的物业，应至 少包括以下几个部分：少包括以下几个部分： （1）建筑物。包括房屋建筑、构筑物（如桥梁、水）建筑物。包括房屋建筑、构筑物（如桥梁、水 塔等）、道路、码头等。塔等）、道路、码头等。 （2）设备。指配套的专用机械、电气等设备。如电）设备。指配

34、套的专用机械、电气等设备。如电 梯、空调、备用电源等。梯、空调、备用电源等。 （3）设施。指配套的公用管、线、路。如上下水管、）设施。指配套的公用管、线、路。如上下水管、 消防、强电（供变电等）、弱电（通讯、信号网络消防、强电（供变电等）、弱电（通讯、信号网络 等）、路灯，以及室外公建设施，（如幼儿园、医等）、路灯，以及室外公建设施，（如幼儿园、医 院）等。院）等。 （4）场地。指开发待建或露天堆放货物之地，包括）场地。指开发待建或露天堆放货物之地，包括 建筑地块、庭院、停车场等。建筑地块、庭院、停车场等。 v 完整地把握物业的概念，需要注意以下两点：完整地把握物业的概念，需要注意以下两点：

35、v 第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的 设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独 的设备、设施或是单独的场地（如空地），就不能的设备、设施或是单独的场地（如空地），就不能 称其为物业，至少不能称其为物业管理中的物业。称其为物业，至少不能称其为物业管理中的物业。 第二，物业管理中的物业（适用于住宅小区）第二，物业管理中的物业（适用于住宅小区） 主要是物业的共同部位、共用设施设备、物业规划主要是物业的共同部位、共用设施设备、物业规划 红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施。红线内的市政设施和附属

36、建筑及附属配套服务设施。 v建筑物共同部位主要包括楼盖、屋顶、梁、柱、内建筑物共同部位主要包括楼盖、屋顶、梁、柱、内 外墙体和基础等承重结构部位和外墙面、楼梯间、外墙体和基础等承重结构部位和外墙面、楼梯间、 走廊通道、门厅、电梯厅等。走廊通道、门厅、电梯厅等。 v房屋建筑共用设施设备包括共用的上下水管道、落房屋建筑共用设施设备包括共用的上下水管道、落 水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用 照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、 高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。高压水泵房、楼内消防设施设备

37、、电梯等。 v物业规划红线内的市政设施和附属建筑包括：道路、物业规划红线内的市政设施和附属建筑包括：道路、 室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、 室外泵房、自行车棚、停车场等。规划红线内的附室外泵房、自行车棚、停车场等。规划红线内的附 属配套服务设施包括网球场、游泳池、商业网点等。属配套服务设施包括网球场、游泳池、商业网点等。 v业主自用物业建筑物和自用设备通常不是物业管理业主自用物业建筑物和自用设备通常不是物业管理 的范畴，除非经过单独的委托，才能进入物业管理的范畴，除非经过单独的委托，才能进入物业管理 的范围。所谓自用物业建筑物部分和自用

38、设备，是的范围。所谓自用物业建筑物部分和自用设备，是 指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以 内的管线和自用阳台等。对于住宅，就是住宅的内内的管线和自用阳台等。对于住宅，就是住宅的内 部（不含公共部分）；对于写字间，就是写字间的部（不含公共部分）；对于写字间，就是写字间的 内部（不含公共部分）。内部（不含公共部分）。 （二）物业的分类（二）物业的分类 v根据使用功能的不同分为：根据使用功能的不同分为： v居住性物业居住性物业 v商业物业商业物业 v办公物业办公物业 v工业物业工业物业 v其他用途物业其他用途物业 v 国际上，物业是一个通用的习惯

39、词汇，与房地产、国际上，物业是一个通用的习惯词汇，与房地产、 不动产表达同一种含义。不动产表达同一种含义。 v在我国，物业则有其约定俗成的内涵，即主要指进在我国，物业则有其约定俗成的内涵，即主要指进 入消费领域的房地产产品，而不是我们通常所说的入消费领域的房地产产品，而不是我们通常所说的 生产、流通、消费的整个过程中的房地产。从这个生产、流通、消费的整个过程中的房地产。从这个 角度上看，物业与房地产是有区别的。角度上看，物业与房地产是有区别的。 二、二、 物业与房地产和不动产的关系物业与房地产和不动产的关系 1、联系（共同点）：物业与房地产都包含有土地、房、联系（共同点）：物业与房地产都包含有

40、土地、房 屋及附属的设施、设备和相关场地；物业与房地产具屋及附属的设施、设备和相关场地；物业与房地产具 有实物形态和资产形态。有实物形态和资产形态。 2、区别：、区别： 房地产房地产：指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。：指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。 不动产不动产：指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋，：指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋， 由于是不可移动的，所以叫不动产。由于是不可移动的，所以叫不动产。 使用范围不同使用范围不同 适用场合不同适用场合不同 概念的外延不同概念的外延不同 （1）使用范围不同：房地产一般指这一事物的整体，）使用范围不同：房地产一般指这一事物的整体

41、， 往往在宏观上使用。例房地产体制改革而非物业体往往在宏观上使用。例房地产体制改革而非物业体 制改革。制改革。 （2）称谓的领域不同或者说适用场合不同：就一般情）称谓的领域不同或者说适用场合不同：就一般情 况来说，不动产是民法上通常使用的词汇；房地产况来说，不动产是民法上通常使用的词汇；房地产 则是在经济法和行政法及商事实务中经常使用的词则是在经济法和行政法及商事实务中经常使用的词 汇；而物业则是指房地产领域中单元性房地产概念汇；而物业则是指房地产领域中单元性房地产概念 的别称。物业是从使用角度讲，房地产、不动产是的别称。物业是从使用角度讲，房地产、不动产是 从财产等特性方面。从财产等特性方面

42、。 （3）概念的外延不同：房地产概念的外延包括房地）概念的外延不同：房地产概念的外延包括房地 产的投资、开发、建设、销售、售后管理等整个过产的投资、开发、建设、销售、售后管理等整个过 程。物业有时可以用来指某项具体的房地产，然而，程。物业有时可以用来指某项具体的房地产，然而， 它仅仅是指房地产的交易、售后服务等使用阶段或它仅仅是指房地产的交易、售后服务等使用阶段或 区域。区域。二者有宏观与微观之别，有全体与部分之差。二者有宏观与微观之别，有全体与部分之差。 就是说房地产是以单纯的地产、单纯的房产及房地就是说房地产是以单纯的地产、单纯的房产及房地 产三种形式结合起来存在的。而对物业来说，一块产三

43、种形式结合起来存在的。而对物业来说，一块 土地如不经过开发，则不能称为物业，只有被开发土地如不经过开发，则不能称为物业，只有被开发 后连同附属物一起才统称为物业。后连同附属物一起才统称为物业。 三、物业的性质三、物业的性质 物理性质（自然属性）物理性质（自然属性） 指与物质实体或物理形态指与物质实体或物理形态 相联系的性质，它是物相联系的性质，它是物 业社会属性的物质内容业社会属性的物质内容 和物质基础。和物质基础。 v二元性二元性 v有限性有限性 v差异性和多样性差异性和多样性 v固定性固定性 v永久性和长期性永久性和长期性 v配套性配套性 经济性质（社会属性）经济性质（社会属性） 是指物业

44、与所有权和商品经是指物业与所有权和商品经 济相联系的性质济相联系的性质，包括：包括： 权属性权属性 垄断性垄断性 商品性商品性-投资性投资性 效用性效用性 保值增值性保值增值性 物业的二元性物业的二元性 v无论何种建筑物，其基础都是建立在土地之上的，无论何种建筑物，其基础都是建立在土地之上的， 因而就成为土地的附属物，使土地的功能借助于该因而就成为土地的附属物，使土地的功能借助于该 建筑物得以充分的发挥。因此，在经济发达的社会建筑物得以充分的发挥。因此，在经济发达的社会 中，物业大多数是土地与建筑物的统一体，中，物业大多数是土地与建筑物的统一体，具有土具有土 地与建筑物两方面的物质内容地与建筑

45、物两方面的物质内容。物业的这种二元性。物业的这种二元性 特性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业特性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业 必然兼有土地与建筑物二者各自所特有的各种性质。必然兼有土地与建筑物二者各自所特有的各种性质。 物业的有限性物业的有限性 v物业的有限性从根本上来讲，是由土地的有限决定物业的有限性从根本上来讲，是由土地的有限决定 的。由于土地的数量是有限的，就导致了用于建筑的。由于土地的数量是有限的，就导致了用于建筑 的土地就更有限了，因此，人们只能在有限的土地的土地就更有限了，因此，人们只能在有限的土地 上开发建设，从而使物业的数量受到一定的限制。上开发建设，从而使

46、物业的数量受到一定的限制。 物业的差异性和多样性物业的差异性和多样性 v物业的差异性主要是就土地而言的物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地的数。由于土地的数 量是有限的，因此，随着人口的增加和社会经济的量是有限的，因此，随着人口的增加和社会经济的 发展，人们就必须去开发利用那些劣等土地。土地发展，人们就必须去开发利用那些劣等土地。土地 的优劣，在农村主要取决于土地的天然尺度和其他的优劣，在农村主要取决于土地的天然尺度和其他 自然条件，而在城市主要取决于地段的区位及其技自然条件，而在城市主要取决于地段的区位及其技 术经济条件。术经济条件。 v物业的多样性，主要是就建筑物而言的物业的多样性，主

47、要是就建筑物而言的。由于建筑。由于建筑 物的功能、位置、自然环境、技术经济条件等方面物的功能、位置、自然环境、技术经济条件等方面 的不同，使世界上没有同样的物业，形成了物业形的不同，使世界上没有同样的物业，形成了物业形 式上的多样性。每一个建筑物都是单件产品，它们式上的多样性。每一个建筑物都是单件产品，它们 在类别、品种、规格、结构、式样、外观以及年代在类别、品种、规格、结构、式样、外观以及年代 等方面，都存在着某种不同之处。因此，物业的多等方面，都存在着某种不同之处。因此，物业的多 样性实际上就是它无数个个性的统一。样性实际上就是它无数个个性的统一。 物业的固定性物业的固定性 v物业的固定性

48、是指物业空间位置上的不可移动性，物业的固定性是指物业空间位置上的不可移动性， 人们无法将某一物业由偏远区位移至商业中心，即人们无法将某一物业由偏远区位移至商业中心，即 使人们将地上建筑物与土地相分离，也只是改变物使人们将地上建筑物与土地相分离，也只是改变物 业的用途，不能移动法律意义或实质上的物业位置。业的用途，不能移动法律意义或实质上的物业位置。 因此，物业被视为重要的不动产，可以充当最可靠因此，物业被视为重要的不动产，可以充当最可靠 的担保物，并成为一种特殊商品。的担保物，并成为一种特殊商品。 物业的永久性和长期性物业的永久性和长期性 v物业的永久性是就土地而言的物业的永久性是就土地而言的

49、，土地是永存的，具，土地是永存的，具 有不可毁灭性。而建筑物则可能灭失、损耗、直到有不可毁灭性。而建筑物则可能灭失、损耗、直到 丧失物理寿命。丧失物理寿命。 v物业的长期性主要是就建筑物而言的物业的长期性主要是就建筑物而言的，一个建筑物，一个建筑物 竣工后，在正常情况下，使用寿命可达几十年，甚竣工后，在正常情况下，使用寿命可达几十年，甚 至上百年的时间，即可供人们长期使用，特别是那至上百年的时间，即可供人们长期使用，特别是那 些具有文物价值的建筑物，如颐和园、故宫等，具些具有文物价值的建筑物，如颐和园、故宫等，具 有更长久的保护价值。有更长久的保护价值。 物业的配套性物业的配套性 v物业的配套

50、性是指物业以其各种配套设施，满足人物业的配套性是指物业以其各种配套设施，满足人 们各种需要的特性。一个建筑物没有齐全的配套设们各种需要的特性。一个建筑物没有齐全的配套设 施，就不是完整意义上的物业。以住宅为例，室内施，就不是完整意义上的物业。以住宅为例，室内 的配套设施至少要包括厨房、厕所、上下水、电等，的配套设施至少要包括厨房、厕所、上下水、电等， 否则就会造成使用不便，影响房屋居住功能的发挥。否则就会造成使用不便，影响房屋居住功能的发挥。 物业配套设施越齐全，功能发挥得就越充分。物业配套设施越齐全，功能发挥得就越充分。 物业的权属性物业的权属性 v物业的权属性是指物业在法律上有着明确的权属

51、关物业的权属性是指物业在法律上有着明确的权属关 系。这种权属关系使物业的所有者、经营者和使用系。这种权属关系使物业的所有者、经营者和使用 者等各方面的经济利益，在物业的开发、建设、经者等各方面的经济利益，在物业的开发、建设、经 营、管理与使用过程中，受到法律的保护。物业权营、管理与使用过程中，受到法律的保护。物业权 属性最重要的内容就是物业的所有权和物业的使用属性最重要的内容就是物业的所有权和物业的使用 权。权。 v所谓物业的所有权是指物业所有者在法律规定的范所谓物业的所有权是指物业所有者在法律规定的范 围内对该物业所拥有的占有、使用、收益和处分的围内对该物业所拥有的占有、使用、收益和处分的

52、权利。物业所有者的经济利益主要表现在当其物业权利。物业所有者的经济利益主要表现在当其物业 留作自用时，不必向任何人交纳租金，当依法将物留作自用时，不必向任何人交纳租金，当依法将物 业出租时，可以向承租人收取租金。业出租时，可以向承租人收取租金。 v物业的使用权是指依法经营或使用物业的权利。在物业的使用权是指依法经营或使用物业的权利。在 我国物业的使用权是实行所有权与使用权分离制度我国物业的使用权是实行所有权与使用权分离制度 以后出现的一种依法成立的有限产权。当使用者取以后出现的一种依法成立的有限产权。当使用者取 得物业使用权后，就得向物业所有者缴纳租金。得物业使用权后，就得向物业所有者缴纳租金

53、。 物业的垄断性物业的垄断性 v物业的垄断性是指物业所有权和使用权的物业的垄断性是指物业所有权和使用权的排他性排他性。 物业的垄断性是由物业的有限性引起的，物业不像物业的垄断性是由物业的有限性引起的，物业不像 空气和阳光那样可以取之不尽，用之不竭。作为物空气和阳光那样可以取之不尽，用之不竭。作为物 业的所有者，总是垄断一定量的物业，排斥他人的业的所有者，总是垄断一定量的物业，排斥他人的 所有和使用，形成物业的垄断性主权。所有和使用，形成物业的垄断性主权。 物业的商品性物业的商品性 v物业的商品性，是由物业的使用价值和商品经济决物业的商品性，是由物业的使用价值和商品经济决 定的。物业的商品性意味

54、着以下几方面的实质性内定的。物业的商品性意味着以下几方面的实质性内 容：容： 1）物业的价值和使用价值是通过市场交易后得以实）物业的价值和使用价值是通过市场交易后得以实 现的。物业的买卖、租赁、抵押、土地使用权的出现的。物业的买卖、租赁、抵押、土地使用权的出 让与转让等，都是体现物业商品性的具体方式。让与转让等，都是体现物业商品性的具体方式。 2）物业的开发建设、经营管理等都是商品经济活动，）物业的开发建设、经营管理等都是商品经济活动， 必须遵从价值规律来运行。必须遵从价值规律来运行。 3）物业的分配与消费，即使是非盈利性的，也充斥）物业的分配与消费，即使是非盈利性的，也充斥 着商品的行为，奉

55、行着着商品的行为，奉行着“商品货币商品货币”的规则。的规则。 4）参与物业开发建设、经营与管理以及消费的人与）参与物业开发建设、经营与管理以及消费的人与 人之间的关系，本质上是一种商品经济关系，从生人之间的关系，本质上是一种商品经济关系，从生 产到消费都不是无偿的。产到消费都不是无偿的。 物业的效用性物业的效用性 物业的效用性是指对人类社会的使用价值及人们因物业的效用性是指对人类社会的使用价值及人们因 占有和使用物业而得到某些需求的满足。物业若无占有和使用物业而得到某些需求的满足。物业若无 效用，就不会产生物业价格，人们就不会产生占有效用，就不会产生物业价格，人们就不会产生占有 物业的欲望。物

56、业的欲望。 物业的保值、增值性物业的保值、增值性 v物业具有保值和增值的功能，已经被越来越多的人物业具有保值和增值的功能，已经被越来越多的人 们所认识。应该看到物业的增值是一种长期的趋势，们所认识。应该看到物业的增值是一种长期的趋势， 而不是直线式的运动。但从长期来看，它无疑呈现而不是直线式的运动。但从长期来看，它无疑呈现 出在波动中上扬、螺旋式上升的趋势。出在波动中上扬、螺旋式上升的趋势。 第二节第二节 物业管理物业管理 一、物业管理及其特点一、物业管理及其特点 二、物业管理的类型二、物业管理的类型 三、物业管理与传统房地产管理的关系三、物业管理与传统房地产管理的关系 四、物业管理的原则四、

57、物业管理的原则 五、物业管理的作用五、物业管理的作用 一、物业管理及其特点一、物业管理及其特点 v物业管理是指由专门的机构和人员，依据合同物业管理是指由专门的机构和人员，依据合同 或契约，对物业及其附属设备设施，周围环境或契约，对物业及其附属设备设施，周围环境 等实施统一的、专业化的、综合的经营管理，等实施统一的、专业化的、综合的经营管理， 并向人们提供综合性的有偿服务，使物业发挥并向人们提供综合性的有偿服务，使物业发挥 其使用价值，并使物业尽可能地保值和增值。其使用价值，并使物业尽可能地保值和增值。 1.物业管理是一种经营型的管理方式：物业管理是一种经营型的管理方式： v物业管理的管理对象是

58、物，但服务的对象却是人。物业管理的管理对象是物，但服务的对象却是人。 物业管理所提供的管理和服务，在市场经济条件下物业管理所提供的管理和服务，在市场经济条件下 应是有偿的，要合理收费，实现以业养业。应是有偿的，要合理收费，实现以业养业。 2物业管理是对物业开发、租赁、销售和售后服务物业管理是对物业开发、租赁、销售和售后服务 等活动进行全过程的管理。等活动进行全过程的管理。 v房地产开发项目的规划、设计、施工、销售等环节，房地产开发项目的规划、设计、施工、销售等环节， 都可以实行物业管理。因为物业管理公司可为规划都可以实行物业管理。因为物业管理公司可为规划 设计单位、建筑施工单位提供诸如绿化布局

59、、配套设计单位、建筑施工单位提供诸如绿化布局、配套 设施布局、最佳平面设计、管线安装布置等方面的设施布局、最佳平面设计、管线安装布置等方面的 合理化建议。同时物业在租赁、销售过程中，也需合理化建议。同时物业在租赁、销售过程中，也需 要有一个良好的广告策划和优质的物业管理，只有要有一个良好的广告策划和优质的物业管理，只有 这样才能为开发企业带来一定的经济效益和社会效这样才能为开发企业带来一定的经济效益和社会效 益。益。 3物业管理是一种专业化、综合性的管理物业管理是一种专业化、综合性的管理 所谓专业化管理有两层意思：其一是由专门的物业管所谓专业化管理有两层意思：其一是由专门的物业管 理公司通过合

60、同或契约，按照业主和使用权人的意理公司通过合同或契约，按照业主和使用权人的意 志与要求进行管理，将行政性的管理终身制变为企志与要求进行管理，将行政性的管理终身制变为企 业经营型管理的聘用制；其二是管理专业化，由专业经营型管理的聘用制；其二是管理专业化，由专 业化的环卫队、绿化队、保安队、维修队和服务队业化的环卫队、绿化队、保安队、维修队和服务队 等实施管理。从而大大提高了管理效率和效益。等实施管理。从而大大提高了管理效率和效益。 所谓综合性管理是指从内容上讲，物业管理的内容是所谓综合性管理是指从内容上讲，物业管理的内容是 多种多样的，包括物业开发、物业租赁、物业销售、多种多样的，包括物业开发、