成都郫县集群式高层项目市场深度调研和产品定位策划案（121页）

1、前 言不明于数，欲举大事，犹舟之无楫而欲经于水险也。管仲我们认为：策划商不能扮演“医生”角色，更不应该仅仅是“点子大王”。全程策划的宗旨是：协助房地产商寻找并建立一套规范、科学、周密的项目经营决策“防范失误体系”。市场策划是全程策划的首要环节之一，对项目的成败具有战略意义，对项目经营决策起主要依据导向作用。房地产界流行的传统经典理论是“地段、地段、还是地段”。但中国房地产市场经过10余年的市场化发展，特别是在e时代的今天，世界已经变小，同一化的趋势使任何房地产商均可进一步跨越地域界限，获取最先进的资讯，并利用先进的手段来争取有限的客户资源，从而在残酷的房地产市场竞争中抢占一席之地。因此传统的地

2、段理论在信息时代的今天已经不能保证房地产项目运作的成功。有一个好的地段（块），仅仅代表房地产有了一个好的开端，要使房地产项目运作成功，还有许多的环节和细部需要控制和策划。因此，我们认为房地产项目需要一个系统、科学的全程策划过程。我们总结房地产商品有如下几个基本属性：资源稀缺性房地产商品的基础生产条件是土地，而从静态角度而言土地是不可再生的资源。这个特性告诉我们楼盘的个性化应该是其主要的特征，任何一个房地产商存在克隆某成功楼盘的幻想是不现实的，也是危险的。区域消费性房地产商品消费的地域特性十分明显，而房地产商品的辐射面极其有限。这个特性告诉我们，房地产商品有效消费者的锁定应该是不同地域产生对应的

3、定位选择和区域客户的锁定（目标客户群）。资金密集性房地产业是高资金投入（包含房地产商、消费者两方）和资金密集性产业。因此精明的房地产商追求的经济目标是回报率而非利润率。同时对大多数购房消费者而言，购买房屋所需资金的积累往往需要数年乃至数十年漫长的资金沉淀或负债过程。因此，房地产对资金的需求的属性决定了房地产项目无论是投资开发，还是置业投资均需要大量的资金作支撑，是典型的资金密集型产业。高度专业及综合性（综合技术性、思维的系统性）由于房地产企业是由许多具有专业技术和丰富实际操作经验的人才构成的，这一行业具有政策性强、涉及因素众多的特点，因此房地产业具有极强的综合性。该行业所需知识横跨自然科学和社

4、会科学，因此，在房地产项目投资开发的全过程中，需要众多专业人士的紧密协作和合理分工。周期漫长及环节众多性房地产开发从立项、选址、购地、策划、规划、设计、施工、监理、验收、核算、营销、物业管理、权证等环节十分繁杂，周期较长。“艺多不养人”，专业化分工是社会化大生产发展的必然趋势。也就是通常房地产业界人士谈论的“专业问题专业解决”。高回报与高风险并存性众所周知，投资回报与投资风险是一个对立统一体，高回报必然隐藏着高风险。房地产开发的高风险主要源自其高投入与慢产出的特性，一个规模并不是很大的项目有可能是一个企业毕生之功，一着不慎，满盘皆输的事例比比皆是。使这个对政策、宏观环境等极为敏感的产业存在着诸

5、多意想不到的变数。因此，我们认为：在众多的行业中，房地产业是最需要策划的产业之一。本章结论：“房地产全程策划”就是将项目投资开发过程中的每一个环节都做到精细、全面的策划，所以全程策划是一个科学而系统的工程。其重要作用不是给房地产商什么铁定的承诺或“灵丹妙药”，而是帮助房地产商建立一套科学、系统、合理、可操作性的项目投资经营决策“防范失误体系”。房地产业的生产有如其它产品生产一样，没有哪家企业可以号称其产品就是绝对可以成功，房地产商也不应该仅仅依赖策划商、代理商有什么万能的“点子”。而是通过双方或多方的密切合作，找到对项目而言最有效的“防范失误体系”，这才是房地产全程策划真正的核心精要所在。第一

6、章：市场调研及策划的依据原则一、什么是市场调查二、市场调查及研究(market survry)的方法与原则三、本项目市场调研、市场策划数据群资料获取来源第二章：郫县投资环境一、郫县核心信息二、郫县基础信息三、郫县总体规划及分区规划资讯第三章、成都房地产市场环境调研一、成都房地产市场的沿革及现状二、近期国家及成都房地产业相关政策法规三、成都土地市场分析四、近年郫县房地产市场整体运行状况五、郫县房地产市场发展分布分析六、郫县房地产市场环境结论综述及其对本项目投资开发启示第四章、项目概况与所在街区功能分析一、区位、所属地、街道调查二、临界状况分析三、周边市政配套调查四、道路交通及生态环境状况分析五、

7、地块现状简况及规划条件描述六、地块及区域原生价值发现与分析七、本项目对应成都类比楼盘调研八、本项目对应区域类比楼盘深度调研 第一部分：郫县城区在售楼盘调研 第二部分 羊西线至高新西区在售楼盘概况第五章、项目前期市场策划结论与综合定位建议一、项目综合定位依据及说明二、项目市场swot分析三、项目总体概论定位四、项目目标市场（购房消费者）定位分析五、项目产品定位分析六、项目各物业形态价格定位建议七、项目户型总价对应分布八、项目开发节奏建议九、项目经济效益初步估算十、结论综述第一章：市场调研及策划的依据原则一切科学和正确的结论及建议，在“信息爆炸”和市场激烈竞争的今天，都依赖于系统的决策思维方法和必

8、要的科学手段为前提。方法的正确科学与否，很大程度上决定了我们所需决策支撑（结论或建议）的正确与否。xxxx精要提示：市场调研及策划原则、专题问卷设计、数据群的提取来源、数据群的误差修正。一、什么是市场调查市场调查（market investigation）：系以科学方法（例如抽样设计）搜集市场资料，并运用统计方法，产生市场资讯的一系列过程。二、市场调查及研究(market survry)的方法与原则市场调研的方法1、房地产市场调研应采用的一般方法询问法；专家访谈法；观察法；试验法；抽样调查法。在具体房地产项目的市场调研中，一般是对上述方法的综合应用。市场策划的具体方法头脑风暴法；德尔斐法；线性

9、规划法；策划树法；系统分析法；综合分析法；逻辑分析法；排除法；逆向思维法。2、市场调研的原则客观性；系统性；相关性；时效性；准确性。3、抽样调查及问卷设计a、抽样调查（sampling investigation）；b、有效抽样调查三原则：客观、有效、可测量；c、抽样调查可分为二种：随机抽样调查+非随机抽样调查；d、常用的非随机抽样主要有：任意抽样（便利抽样）；判断抽样；配额抽样。针对本项目的特性，我们拟采用非随机抽样方法中的“判断抽样+配额抽样”，同时结合“个体样本抽样+群体样本抽样”的关联调查及交互式分析方法，其目的就是以较短的时间，获取针对性极强的所需资讯。三、本项目市场调研、市场策划数

10、据群资料获取来源、2007年4月6日2007年4月10日，我公司市调专员对及类比区域房地产供应市场进行针对性调查：30%；、2007年4月6日2007年4月10日，我公司市调专员对类比区域在售楼盘消费群体样本进行数据采集；对类比楼盘售楼部外及重点区域潜在典型消费者进行针对性需求问卷调查：30%；、2007年4月10日2007年4月15日，类比区域高品质楼盘调研：20；、其它途径调查数据：约10%；、采用了成都市、高新西区、郫县、犀浦、郫筒镇等政府部门以及统计局、规划局、国土局等相关政府职能部门的权威统计数据和资料：10%。第二章：郫县投资环境房地产项目特有的地域属性，决定了我们对每个调研的房地

11、产项目所处的城市投资环境均要站在全景式和历史感的高度，对其城市区位、城市现状、人文历史、发展规划、社会及经济发展等资讯进行全面深度的系统描述和调研。其目的只有一个：只有对项目所处区域相关历史文化及城市信息充分把握，方能在未来的房地产项目经营决策中得到全景式的感性及理性支撑以及时空上的有机联系。xxxx精要提示：郫县城市地位、城市结构、城市功能、城市发展方向、城市特色、城市规模、城市交通、城市发展目标、城市文脉、城市建设及近期发展规划、城市国民经济等。一、 郫县核心信息1、 城市区位及地位：郫县地处川西平原腹心，位成都市西北近郊，与彭州、新都、金牛、温江、都江堰等个县（市、区）的个镇（乡）接壤。

12、属成都上游地区，距市区中心18公里，历史悠久，区位优越，物产丰富，人杰地灵，素以“银郫县”享誉中外。2、 城市性质：郫县-成都西部新中心，郫县-成都市卫星城。3、 城市结构：郫县正在突破“单中心圈层式”的城市布局，城市结构将由“圈层式”向“扇叶式”、单一中心向城乡一体化转变。目前郫县下设14个镇：郫筒镇、犀浦镇、红光镇、安靖镇、团结镇、唐昌镇、三道堰、新民场、花园镇、安德镇、唐元镇、德源镇、古城镇、友爱镇。4、 城市功能定位：近年来，郫县始终坚持以经济建设为中心，调整优化经济结构为主线，先后被列入全国乡村城市化试点县、国家软件产业化基地、国家级出口加工区、国家中药现代化科技产业园、国家生态示范

13、区、全国蔬菜标准化生产示范区、中国盆景之乡等。5、 城市发展方向：近几年，郫县大力发展旅游业，推出“古蜀新区、都市水乡”主题，围绕打造成都都江堰九寨沟黄金旅游线节点，制定县域旅游业发展规划和望丛祠保护开发规划；培育沙西线生态休闲餐饮产业带和沿河田园水乡休闲度假产业带，提升乡村特色旅游档次，打造古蜀文化旅游品牌；大力发展房地产业，突出生态化、人性化特色，与周边区县形成差别竞争，健全房地产市场运作机制，加快拆迁安置房和经济适用房建设，高起点成片区开发生态住宅社区，努力营造房地产业新优势。6、 城市特色：郫县是全国“农家乐”和“乡村酒店”休闲旅游发源地、全国乡村城市化试点县、中国盆景之乡、国家生态示

14、范区、全国交通现代化试点县、综合经济实力连续7年进入四川省“十强县”。7、 城市规模：全县幅员面积437.5平方公里，总人口48万人，城镇居民和流动人口近24万。非农业人口10万人。近年,郫县人口由于外来人口的增多,还在不停地增加。8、 城市交通：成灌高速、国道317线、沙西线等高等级快速通道横贯全境，县域内各镇均二级公路相通相联。公路密度210公里/百平方公里，达世界发达地区水平；规划中的成都地铁东西线穿越境内，届时乘地铁10分钟可到达成都。9、 城市发展目标：围绕全面建设小康社会，主动承接中心城区辐射，全面配套高新西区建设，加速城乡一体化进程，实现工业发展新跨越，培育第三产业新优势，开创现

15、代农业新局面，增强县域综合竞争力，构建富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的成都西部新中心。预期奋斗目标是：到2007年，地区生产总值突破120亿元，人均gdp达到3000美元，财政收入达到12亿元，城镇居民人均可支配收入达到13000元，农民人均纯收入达到5000元，城市化率达到42%。10、 城市文脉：郫县历史文化遗迹众多，望丛祠、杜鹃城遗址、古城遗址、扬雄墓、子云亭等，被列入国家重点文物管理局主编的中国名胜辞典。此外还有何武墓、何公祠、郫筒井、严君平墓、梅花御井、蓝家坡山汉墓等。郫县境内聚集了西南交大、西华大学等15所大学，科教资源富集，人力素质较高。(十一)、城市自然条件：处成都好

16、风好水之地，为国家级生态示范区，位于都江堰郫县浣花溪锦江这条从古至今最优良的人居线上。境内“七河并流”，花木久负盛名，现在有近10万亩花卉苗木，是成都市鲜花基地、中国盆景之乡，境内满目清绿，四季花开，生态环境优良。二、郫县基础信息说明：在本章第一部分梳理郫县核心信息的同时也对郫县基础信息进行了较多的涉及，因此在本部分着重对郫县近年的经济发展信息进行整理。郫县是成都西部的经济高地，在四川的经济地位也是举足轻重。经济社会主要发展目标地区生产总值165亿元第一产业增加值13亿元第二产业增加值95亿元工业增加值80亿元第三产业增加值57亿元人均地区生产总值4200美元地区生产总值年均增幅14.5%第一

17、产业年均增幅5%第二产业年均增幅16%工业增加值年均增幅18%第三产业年均增幅13%一、二、三次产业增加值比重8:57:35单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低25%城市化率70%固定资产投资增速25%社会消费品零售总额增速14%地方财政收入10亿元地方财政收入年均增幅18%城市居民人均可支配收入增幅9%农民人均纯收入增幅9.5%人口自然增长率3以内人均期望寿命77岁年度城镇登记失业率4%以内基本社会保障覆盖率90%应用技术研究与开发资金占县级财政支出的比例1.8%恩格尔系数加权平均值35%新增劳动力平均受教育年限13年城市居民人均住房建筑面积30平方米农村居民人均砖混结构住房面积35平

18、方米工业废水排放达标率99%工业烟尘排放达标率95%工业固体废物综合利用率99%城市生活污水集中处理率90%城区生活垃圾无害化处理率100%全县绿化覆盖率24%全县森林覆盖率20%农村饮用水源水质达标率80%城区空气质量1、经济运行走势良好，发展后劲不断增强全县实现地区生产总值51.3亿元，同比（下同）增长15.1%。其中第一产业实现增加值4.8亿元，增长5.8%，第二产业实现增加值30.6亿元，增长19.5%，第三产业实现增加值15.9亿元，增长10.1%；地方财政收入实现2.5亿元，增长20.9%；完成全社会固定资产投资22.2亿元，增长92.5%。 招商引资成效明显。全县共引进项目175

19、个，协议投资63.6亿元，县外到位资金17.4亿元，市外到位资金4.6亿元；市外工业到位资金1.33亿元；合同利用外资1521万美元，实际利用外资1051万美元，出口创汇3500万美元。 工业经济快速增长。实现全口径工业增加值26.1亿元，增长19.5%，工业对国民经济增长的贡献率达53.5%。规模以上工业企业完成增加值12.05亿元，增长38.0%。 农村经济持续发展。农业产业化龙头企业达到21个，农业专合经济组织发展到149个，带动农户4.1万户。农民人均纯收入达2296元，增加231元。 第三产业增势强劲。积极推进商贸、信息一体化工作，基本建成覆盖全县的信息服务网络，农村放心商店建设工作

20、得到红林市长的充分肯定。实现社会消费品零售总额12.3亿元，增长14.5%。房地产业完成投资3.8亿元，增长1.4倍；启动了“乡村生态旅游酒店”评定工作，实现旅游收入1.5亿元，增长7.0%。2、统筹推进“三个集中”，城乡一体化进程加快 推进工业向园区集中。完成征地2100亩，调整1017亩存量用地指标集中用于工业港项目建设。制定并落实“三分一转移”政策，工业港共引进投资上千万项目42个，其中投资上亿元项目7个。目前已签约引进项目9个，续建项目5个，在建项目9个，实际到位资金1.02亿元。 推进土地向规模经营集中。加快蜀都花卉产业园、红东路鲜盆花基地、郫县珍稀食用菌基地、唐元镇标准化无公害韭黄

21、基地建设，新引进1000万元以上的农业产业化项目6个，协议投资额达7.5亿元，其中1亿元以上的项目2个；全县土地流转面积达6.5万亩，占全县耕地总面积18%，新增8500余亩，涉及农户2.29万余户，人口6.58万人。土地流转后农户实现亩平收益1191元。 推进农民向城镇集中。规划新居工程（农村新型社区）点位24个，规划面积315万平方米，可安置7.8万农民集中居住。其中，已建成集中安置点2个，面积13.9万平方米，安置农民3840人；在建集中安置点6个，面积56万平方米。3、全力抓好城市建设和管理，城市化进程不断加快 统筹做好城乡规划管理。郫县土地利用总体规划详规方案已报国土资源部审批。完成

22、了新城区、高新西区行政商务配套区控制性详规及望丛古蜀文化园发展规划、沱江河城市段景观规划、城市片区道路竖向和给排水规划等编制工作。 加快旧城改造和新区开发建设。加快旧城拆迁工作，拆迁企业21家，公私房屋191户，面积6.9万平方米。完成了东顺街道路建设，沙西线全线贯通，国道317线郫县段环境综合整治和辅道建设加快推进，启动了高新西区行政商务配套中心和成都望丛古蜀文化园建设，有序推进东南部新城区10公里骨架道路及市政管网建设。 城市管理水平明显提高。切实抓好省级卫生县城复查迎检工作，强化城区环境综合整治，全面推行县城区环卫清扫作业市场化。三、郫县总体规划及分区规划资讯根据郫县的发展基础和发展趋势

23、，结合在成都市的定位，逐步形成“一城一区一园三带”的空间发展格局，促进资源的有效整合和合理配置，实现城镇建设和产业协调发展。、郫县总体规划资讯城市发展片区的发展要以居住休闲、行政商务办公、文化、科研教育和商贸等功能为主导，不断完善公共配套设施，增强城市功能，改善城市风貌，提升城市文明程度。旧城区要加大改造整治力度，完善人居、商贸功能，新城区建设要着力配套服务于成都市高新西区的发展。、特色旅游产业带规划特色旅游产业带由古蜀文化旅游产业带和滨河休闲旅游产业带组成。古蜀文化旅游产业带沿郫彭公路和郫花路分布，由以望丛古蜀文化产业园为核心，涵盖古城遗址、鹃城遗址、杨雄墓、平乐寺等古蜀文化遗址和景观。古蜀

24、文化旅游产业带依托我县深厚的古蜀文化，承担文化旅游发展功能；滨河休闲旅游产业带沿沙西线和横山布局，包含三道堰、古城、唐元、唐昌各镇。滨河休闲旅游产业带要依托滨河优美的生态环境和沙西线便捷的交通条件，积极发展滨河生态休闲旅游，打造川西水乡生活样板，促进我县北部地区经济的发展、工贸产业聚集带规划工贸产业聚集带以317国道为轴线和依托，以犀浦、红光、安德等工贸产业聚集镇为主要组成部分。317国道沿线的存量工业要在不扩大现有规模的基础上，充分利用高新技术使产业发展提档升级。、工业集中发展区规划工业集中发展区即“成都现代工业港”和“成都现代工业港中小企业园”。工业集中发展区是全县工业发展的主要载体和成都

25、国家高新技术产业开发区的配套产业基地。、最新规划热点地铁2号线建设即将启动 呈西北至东南走向、穿越cbd的成都地铁线网骨干线-2号线建前准备工作已经启动。为了与1号线一期工程错峰施工，地铁2号线将在今年只启动一个站点的建设；待1号线一期工程所有站点主体基本完工后，2号线建设才全面铺开。目前已经确定的地铁2号线一期工程西起成灌客运站，向东延伸，止于经干学院站，到绕城高速公路内侧，设大面洪柳车辆段，线路全长约23公里，拟设20个车站，1个车辆段，2座主变电站。“地铁2号线拟在中心城区内采用地下方式，中心城区外，主要是指三环路以外区段，将采用高架方式。”该段将成为首条被架在“空中”跑的地铁线。 郫筒

26、镇主要承担郫县的行政、居住、商贸、古蜀文化产业及其他现代服务业发展、基础教育和高新西区行政商务配套功能。红光镇主要承担传统存量工贸产业提档升级和职业教育发展功能。犀浦镇主要承担高等教育以及与高新西区和高校配套的居住、商贸流通等功能。第三章、成都房地产市场环境调研精要提示：成都房地产市场的沿革和现状、最新房地产业政策、成都土地市场分析、成都房地产市场整体运行状况、成都房地产市场发展趋势分析一、成都房地产市场的沿革及现状、成都房地产市场沿革成都房地产市场起步于20世纪90年代初期，基本与全国房地产市场同步发展，同样经历了上世纪90年代的泡沫与低谷时期，直到1998年伴随着全国房地产市场开始复苏后，

27、由1999年起得到稳步快速发展。目前，成都房地产市场经过约15年的发展，达到了第二轮发展的顶峰时期，市场已经基本成熟，法规较为规范，竞争已经异常激烈，处于“资本为大”的阶段。、成都房地产市场现状1、主要房地产指标2006年6月2007年2月成都房地产开发相关指标指标数指同比2005年6月2006年2月商品房竣工面积（万平米）36298472%住宅31002681%商品房施工面积（万平米）360058317%住宅291577389%商品房新增供应面积（万平米）5334264%住宅41429172%商品房销售面积（万平米）5206623%住宅4395311%商品房销售额（亿元）26582362%住

28、宅20319513商品房均价（元/平方米）487585%住宅4534154%2、2006年成都房产市场运行分析（1）、2006年房地产开发投资情况2006年1月11月，成都市房地产开发投资533.56亿元，同比增长36.4%；其中住宅完成投资366.07亿元，同比增长45.2%。（2）、2006年全市商品房供求总量情况2006年，全市供应商品房2351.45万平方米，增长27.0%；全市成交商品房2004.24万平方米，同比增长27.8%。2006年五城区供应商品房1197.82万平方米，增长24.6%，成交商品房1008.80万平方米，增长31.0%，市场总体表现为供求两旺的局面。分区域供求

29、情况 2006年，城西商品住宅供需量均为最大，全年供应住宅304.09万平方米，同比大幅增长37.7%，成交住宅271.56万平方米，同比增长20.7%。分环域住宅供销情况2006年二环路以内住宅供应大幅萎缩，市场供需明显向二环以外延伸。从各环域住宅市场所占市场份额来看，一环路以内区域住宅供应仅占总量的3.6%，成交量仅占7.6%；一环至二环路区域住宅供应占总量的9.0%，成交量占12.3%；二环至三环路区域住宅供应占总量的58.9%，成交量占56.2%，三环路以外区域住宅供应和成交占比已分别快速跃升至28.5%、24.0%。二环以外成为住宅市场主力供求区域，区域住宅供应和成交量分别占总体市场

30、的87.4%、80.1%。分套型供销情况2006年，成都市五城区90平方米以下中小套型住宅供应面积为210.72万平方米，占全年五城区新增供应住宅面积的23.2%；全年90平方米以下住宅成交面积为217.28万平方米，占比25.1%；90120平方米住宅供应237.49万平方米，成交243.62万平方米，供应和成交占比分别为26.1%、26.6%。120140平方米住宅供应与需求量最为突出，全年供应量达到349.98万平方米，占比26.8%，成交面积达到217.96万平方米，占比为25.2%。去年，五城区120平方米以下套型住宅供求关系得到了缓解，而120平方米以下套型住宅供求关系趋于合理。分

31、价位供求情况2006年，五城区40005000元/平方米价位供应和成交面积分别达到350.28万平方米、315.40万平方米，供应和成交占比分别为38.6%、36.5%；30004000元/平方米价位住宅供应和成交面积分别为200.55万平方米、317.13万平方米，去年该价位住宅供应量明显萎缩。2006年，5000元/平方米以上的高价位住宅供应250.46万平方米，成交188.35万平方米，相对需求供应量比较充足。（3）、新建商品房购买者地域构成2006年，在成都五城区个人购买商品房中，外地个人在五城区购买的商品房总量为380.62万平方米，占比39.7%；市区个人购买440.54万平方米，

32、占比45.9%；市区郊个人购买138.20万平方米，占比14.4%。成都商品房个人购买者仍以本市人为主。2006年成都市五城区商品房个人购买者地域构成总体住宅办公用房商业用房市区个人440.54388.779.4126.47市郊区个人138.20120.213.7110.73外地个人380.62344.299.0318.682006年成都市五城区住宅个人购买者地域构成（4）、商品房价格走势情况2006年，成都商品房总体成交均价为3680元/平方米，其中住宅成交均价为3511元/平方米。全年五城区商品房成交均价为4472元/平方米，同比上涨9.5%，其中住宅成交均价为4256元/平方米，同比上涨

33、12.9%，涨幅较2005年回落了3.4个百分点。从7月份至9月份，住宅价格出现了连续3个月小幅下滑，房价上涨过快势头得到明显改善。、郊区房地产现状 郊县市场总概近郊三大板块华阳板块、温江板块、龙泉板块，形成三足鼎立之势。随着各郊县交通条件日益改善人气不断提升，空间距离不再是阻碍置业的关键因素时，郊县住宅与主城区的巨大价格落差将是促使消费流动的重要杠杆，而郊县较大的地块面积和较低的容积率也造成其产品形态日趋多样化，对消费者的置业选择来说是进一步的分流，短期来说以上的现象是发展的大势所趋。从交通条件看，温江、华阳与主城区最具竞争力，而龙泉等地与主城区的心理距离还需要进一步打破才能成为全市性竞争区

34、域。从价格差来看，龙泉等地与主城区最具竞争力，但从利好的因素看，华阳的升值空间更大；温江的价格主要依靠区域内大盘带动，市场的吸纳能力还有待进一步验证。从产品形态来看，华阳和温江的产品形态最为丰富，可选择余地最大，在各类产品上都有机会分流五城区客户的注意力；龙泉等地虽有一定的特色产品，但区域对此的整体包装和推广尚显不足。（1） 第一圈层板块商品房供求情况第一圈层指与成都中心城区周围紧密接壤的五个行政区：双流县、郫县、温江区、龙泉驿区和新都区。2006年一圈层区域累计供应商品房844.56万平方米，同比增长35.8%；成交商品房653.58万平方米，同比增长33.9%。其中商品住宅累计供应763.

35、03万平方米，同比增长43.5%，成交659.53万平方米，同比增长43.6%，一圈层区域商品房供应和成交面积占区（市）县供应和成交总量的73.7%、71.7%。在一圈层中，双流商品房供应面积和成交量最突出，供应和成交面积分别达到280.39万平方米、 257.91万平方米，市场供需两旺。2006年各区（县）商品房供求情况（2） 区（市）县商品房价格上涨明显2006年成都市区（县）商品房总体成交均价为2878元/平方米，其中住宅总体成交均价为2811元/平方米，价格增长较为明显。价格涨幅比较明显的主要是第一圈层板块，去年商品房成交均价超过3000元/平方米，区域为双流、温江和郫县。2006年各

36、区（市）县商品房成交均价对比、郫县住房现状和需求依据郫县2006年住房状况调查，至2005年底，全县住房总建筑面积为639.31万平方米，实有住房套数79914套。结合2006年住房状况及需求调查分析结论，按照2010年全县常住人口达到27万，以及人均住房使用面积不低于28平方米的规划要求，我们估算出在未来规划期内，郫县住房总需求为550万平方米。其中，根据2005年末郫县不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设商品住房390万平方米，建设拆迁安置房120万平方米，经济适用住房38.5万平方米，建设廉租住房1.5万平方米。附表：表1郫县规划期内住房建设区域分布状况表区域位置商品住房政策性住房

37、合 计建筑面积套 数建筑面积套 数建筑面积套 数（万平方米）（万套）（万平方米）（万套）（万平方米）（万套）郫筒镇1101.36 650.90 1752.26 犀浦镇1261.52 570.78 1832.30 红光镇600.74 180.25 780.99 安德镇240.29 60.08 300.37 其它镇700.89 140.19 841.08 合 计3904.80 1602.20 5507.00 表2郫县“十一五”期间住房建设年度计划表单位：万平方米年 度商品住房政策性住房住房建设总量新建商品住房拆迁安置住房经济适用住房廉租住房合 计住房结构中小套型中低价位其 它200672.024.

38、03.51.5101.072.728.3200775.024.06.0105.075.629.4200878.024.08.0110.079.230.8200980.024.010.0114.082.131.9201085.024.011.0120.086.433.6合计390.0120.038.51.5550.0396.0154.0表3郫县“十一五”期间住宅用地年度实施计划表 单位：平方公里年 度商品住房用地政策性住房用地用地总量合 计用地方向中小套型中低价位其 它20060.470.130.600.420.1820070.480.140.620.440.1820080.500.140.64

39、0.450.1920090.510.150.660.470.1920100.540.140.680.480.20合计2.500.703.202.260.94表4郫县“十一五”期间商品住宅用地年度实施计划表 单位：平方公里年度新增用地旧城拆迁改造供地用地总量合计用地方向中小套型中低价位其它20060.230.240.470.280.1920070.240.240.480.290.1920080.260.240.500.300.2020090.270.240.510.300.2120100.30.240.540.330.21合计1.301.202.501.501.00表5郫县“十一五”期间政策性保

40、障住房用地年度实施计划表 单位：平方公里年度拆迁安置房用地经济适用房用地廉租赁房用地20060.100.020.0120070.100.040.0120080.100.040.0120090.100.050.0120100.100.04 合计0.500.190.01表6郫县2006年商品住房规划建设情况一览表序号项目类型建设地址总用地面积（亩）住宅建筑面积（平方米）规划实施时间1商品住房郫筒镇2402760002006年2商品住房犀浦镇2753000002006年3商品住房红光镇105850002006年4商品住房其它镇85590002006年合计705720000表7郫县近期部分政策性住房规

41、划建设情况一览表序号项目名称建设地址总用地面积（亩）住宅建筑面积（平方米）规划实施时间1解困房郫筒镇东街680002006年2机械厂安置房郫筒镇东街43433002007年合计4951300二、近期国家及成都房地产业相关政策法规1、住宅土地使用权70年期满后自动续期70年后住宅建设用地使用权期满，我们的房子怎么办？ 安居方能乐业。物权法草案规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。” 为了切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，草案规定：严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

42、工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 草案还明确了关于建设用地使用权人的权利：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。2、物权法三大明晰政策 将影响成都楼市发展2007年3月16日，物权法终获全国人大通过，从2007年10月1日起，这部被业内人士称为我国确认财产、利用财产和保护财产的基本民事法律，将正式实施。物权法第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期

43、届满的，自动续期。物权法第六章对业主在建筑物区的所有权这样规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。物权法将物管商完全摆到“乙方”位置。其中规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。特别提出下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。3、2007年成都房产市场运行应考虑的主要政策因素影响1

44、、 调整住房供应结构调整住房供应结构应分三个层面来看。一是调整市场结构，积极发展住房二级市场和租赁市场；二是调整住房供应结构，加快廉租住房建设，规范发展经济适用住房；三是调整商品住房结构，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。2、 提高房地产转让税负3、 从严控制信贷，提高住房贷款利率4、 加强土地管理5、 规范房地产市场外资准入和管理点评分析：1、 房地产市场规模仍会继续扩大成都市正处于房地产业的高速发展期，近几年来开发规模逐年扩大，房地产市场需求日益增长。尽管近期国家调控政策频繁出台，市场潜在变数增加，但是开发商总体上仍看好成都未来市场前景，去年成都市房地产开发投资

45、额逐月增加，地购置面积大幅增长，商品房施工面积大幅增长，投资增幅呈逐月走高的态势。从去年的房地产市场发展看，如果今年宏观调控继续稳健偏紧的政策导向，2007年成都房地产市场仍会得以稳步发展，市场规模会继续有所扩大，但增长速度可能会趋向减缓。2、 住房供应结构将于2007年底开始发生明显变化从去年6月1日起，中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。考虑到房地产开发周期，成都住房供应结构调整的效果估计在今年底会开始发生明显变化。3、 中期房价涨幅将趋于平缓2006年成房指数值同比增幅也呈明显的回落趋势，表明商品房价格上涨已逐渐减缓。4、 二手房市场

46、仍会稳步发展5、 租赁市场将进一步走向规范2006年系列政策对住房租赁市场没有造成显著影响，成都租赁市场依然活跃，租金水平略有上涨但涨幅不大，房屋租售比稳定在3%_4%之间，租金收益率还属正常范围，租赁市场稳步发展。三、成都土地市场分析1、2007年第一季度市场交易情况综述一季度成都主城区（五城区和高新区）土地市场共发布拍卖和挂牌宗地18宗，总供地面积达466628.89平方米，合计699.9433亩；其中成交16宗，成交净用地面积398487.53平方米，合597.7313亩；成交总金额361345.0995万元。一级市场(出让)交易15宗、成交13宗：其中拍卖8宗，共计280.9748亩，

47、成交7宗；挂牌7宗，共计272.5646亩，成交6宗；二级市场(转让)交易3宗：其中2宗为拍卖，1宗为挂牌，均成交。 2007年一季度主城区土地市场交易简况（宗）2、主城区土地市场用地性质城镇混合住宅用地是最主要的土地用途，在本季度供应和成交的土地中，城镇混合住宅用地占了绝对的主力，成交宗数为11宗，面积为409.8702亩；6宗商业（服）用地全部以挂牌方式突出推出，且全部位于城南三环外的南部高新去，地价主要在200万/亩左右，成交5宗。由于南部高新区是城南房地产发展的一个重要板块，但是周边配套还很薄弱，因此很需要商业、商务配套。3、成交地块分布详情 、高新区成交宗地数量最多，青羊区成交土地面

48、积最大。2007年一季度各行政区域土地交易情况2007年一季度各方位土地交易情况从成交宗地数量来看，高新区数量最多，为5宗；其次是青羊区，共4宗。从土地面积来看，青羊区成交面积最大，为18.6456亩；高新区位居第二，成交171.4098亩。与去年同期相比，高新区虽然成交的宗地数量相同，但面积增长了113.47%；青羊区成交的土地宗数同比也增加了1宗，但面积却也增长了近六倍。高新区成交地块全部为商业（服）用地，且地块规模都不小，由此可见政府正加大对高新区基本生活配套设施的重视和投入力度。锦江区本月无土地供应，因此也无土地成交。不管从宗地数量还是从宗地面积来看，城西和城南都是名副其实的供需热点区

49、域，城西的成交面积最大，达220.4898平方米，城南的成交宗地数量最多，城北市场仍然较为平淡。其中，城南成交的6宗地全在三环外，城西成交的5宗地中也有2宗在三环外，由此可以明显看出城南、城西的房地产开发虽然已往三环外转移，但热度仍然不减。2007年一季度各环域土地交易情况三环外的成交土地的数量和面积都是各环域之最，同比成交数量增加6宗、成交面积增长16.48。其次是二三环，共计5宗地、226.66亩，地块数量同比减少4宗，面积同比减少30.66%。4、主城区土地成交价格情况； 、成交总金额一季度主城区共成交土地16宗，成交总金额361345.0995万元，与06年同期相比，成交地块数量减少5

50、宗，但总金额却增长了54。其中一级市场成交251725.328万元，二级市场成交109619.7715万元。2007年一季度主城区土地成交金额（万元）、土地成交单价2006年一季度平均地价为382.46万元/亩，而2007年一季度的平均土地成交价格则为604.53万元/亩,每亩上涨222.07万元，增幅达58.06%。不同交易方式成交土地平均单价(万元/亩)、楼面地价备注:图上标注的号码为自编土地号码代码,具体地块详情见附表各环线混合住宅用地楼面地价本季度所有成交土地的平均楼面地价大约为2226元/平方米。成交的城镇混合住宅用地按最高容积率计，平均每平方米的楼面地价为2415元，具体价格分布如

51、上图。楼面地价在2000元/平方米以上的占了六成，共7宗，其中地处一环内、市中心的文化宫地块和玉双路5号地块楼面地价均超过3500元/平方米。二环三环之间的地块楼面地价也大多在2000元/以上，尤其是14号永丰乡太平村地块和18号航天厂地块，拍卖当时也是争夺激烈，楼面地价分别为2700和2445元/平方米。由此可见热点地块的珍贵和开发商对整个市场的看好。5、小结一季度主城区土地市场成交土地16宗，共398487.53平方米、合597.7313亩。结合相关的控规指标来测算，可为市场供应约160平方米的商品房，其中住宅物业为约132万平方米，商业、服务业物业为28万平方米。总体来看，本季度土地市场

52、较为平淡，基本保持了稳中有进的发展态势，但重点地块的争夺仍然激烈，土地成交价格持续走高。城西、城南仍是热点区域，城东虽然只有1块土地，但规模较大；此外，青羊区、高新区以及三环外成交的土地面积和数量均前列，其中高新区成交的土地全部为商业（服）用地。由于前几年郫县对各镇基础设施投入较少，土地供应量偏少，导致矛盾突出；2004年-2005年上半年突然投放一定量的土地，使土地价格在一段时间内上涨；但随着供应量的跟进，以及一些楼盘的开盘，供需矛盾得到缓解，到2005年下半年土地价格回落，在2005年-2006年期间维持在一个较为稳定上升的水平。这意味着本项目面临的市场竞争将会是极为激烈的。因此，找准目标

53、市场把握其需求特征、建设符合目标客户群需求的产品并力争迅速投放市场，是本项目目前工作的核心。四、近年郫县房地产市场整体运行状况、20002007年郫县房地产投资走势分析表1：郫县郫筒镇房地产投资增幅走势图点评：从图中可以看出，郫县房地产投资增长速度从2004年起至2006年骤升达3倍多，2007年仍在高位运行。即郫县郫筒镇的房价2000年至2004年处于小幅上扬的状态，2005年起郫县郫筒镇开始突破1000元/平方米的均价，2006年郫县房价随着成都区域房价的猛升开始大幅拉高，突破每平米2000元大关。2007年起至今，郫县房价的上升态势并没有放缓，呈现出小幅上扬走势。这预示着成都房地产业投资今后1-3年会处在相对平稳的发展之中，但投资增长的变化幅度不会很大，而投资的绝对值仍会有较大幅度的增加，即投资规模并不会减少，市场竞争也不会弱化，将会呈日益激烈的趋势。、2000年2007年郫县二手房市场投资走势分析郫县郫筒镇由于没有像红光镇的那样的校园经济和犀浦镇一样的工业经济做支持，因此其二手房市场并不活跃。在对郫筒镇二手房调查中