房地产置业投资项目案例分析

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2、制；不得盗链本站下载资源。DocPP对其自行开发的或和他人共同开发的所有内 容，包括网站设计、布局结构、服务等拥有全部知识产权，未经DocPP的明确许可，任何人不得 作全部或部分复制或仿造。 房地产置业投资项目案例分析房地产置业投资项目案例分析 v房地产置业投资项目分析简述 v房地产买卖投资分析 v房地产置业消费投资分析 v房地产租赁投资分析 v房地产置业出租经营投资分析 房地产置业投资往往是投资者购置房地产后，或 寻机出售、或租赁经营以获取收益的商业活动。 这些置业投资主要有：以盈利为目的的房地产买 卖投资；用于自己消费的置业投资；用于出租经营 的置业投资；房地产租赁经营投资等。 1投资成本

3、 2投资回收期 3投资利润率 4资本金利润率 5资本金净利润率 6财务净现值 7财务内部收益率 案例案例11-111-1： 某投资者投资了30万元购买一套120住宅，一次性付款， 预计3年（假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出， 但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。 其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业 税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业 税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地使用税每年每 平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2 000元；所得税 率为20%。 如何分析这项投资？ 解：简要投资回报分析如下： 1计算相应指标 1

4、）投资成本（购买价）：300 000元 2）销售手续费：400 0001.5%=6 000元 3）有关税费 （1）营业税：400 0005%=20 000元 （2）城市建设维护税：20 0001%=200元 （3）印花税：400 0000.5%=200元 （4）契税：400 0001.5%=6 000元 （5）城市土地使用税：0.51203=1 800元 （6）评估、交易、登记等费用：约2 000元 （7）所得税： （销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）20%=12 760元 4）投资净收益 （1）税后利润：51 040元 （2）投资利润率：63 800300 000=21.27% （3

5、）资本金净利润率（年投资收益率）： 51 0403300 000=5.67% 2简要分析 如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为 3.5%，三年利息为31 500元，扣除20%的利息税6 300元，净收益为25 200元，总投资利润率为8.4%， 年收益率（资本金净利润率）为2.8%。 两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%， 但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购 房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租经营，则 可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益， 如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅， 3年后仍无法售出，则只好转为长线

6、投资，靠收租金逐步回 收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资 回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相 比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。 案例案例11-411-4： 某公司以10 000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为 27 000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼 的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、 手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30% 的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支 付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利 率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款

7、。 假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持 在160元/，前3年的出租率分别为65%、75%、85%，从第4 年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持 该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的28%。 如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵 押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年， 投资者的目标收益率为14%。 试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和 财务内部收益率，并判断该项目的可行性。 解：简要分析如下： 1相应指标计算 1）写字楼投资的基本情况: （1）写字楼购买总价： 27 00010 000=27 000（万元

8、） （2）购买写字楼的税费：27 0005.3%=1 431（万元） （3）股本投资： 27 00030%+1 431=9 531（万元） （4）抵押贷款额： 27 00070%=18 900（万元） 2）抵押贷款年还本付息额 15 15 (1)7.5%(1 7.5%) 189002141.13( (1)1(1 7.5%)1 n n ii AP i 万元） 3）写字楼各年净经营收入情况 第1年净经营收入： 27 0001601265%（1-28%）=2 426.11（万元） 第2年净经营收入： 27 0001601275%（1-28%）=2 799.36（万元） 第3年净经营收入： 27 00

9、01601285%（1-28%）=3 172.61（万元） 第4年及以后各年净经营收入： 27 0001601295%（1-28%）=3 545.86（万元） 本项目投资自有资金的现金流量表，如表11-3所示。 年 末 0 1 2 34151648 股本金投入9 531.00 净经营收入2 426.112 799.363 172.613 545.863 545.86 抵押贷款还 本付息 2 141.132 141.132 141.132 141.13 0.00 自有资金净 现金流量 -9 531.00 284.98 658.231 031.481 404.733 545.86 表表11- 3

10、11- 3 现金流量表（自有资金、税前）现金流量表（自有资金、税前） 单位：万元单位：万元 4）该投资项目的财务净现值 因为ic =14%，故 12 312 33315 9531 284.98 (1 14%)658.23 (1 14%) 1031.48 (1 14%)1404.73 14% 1-(1 14%) (1 14%)3545.86 14% 1-(1 14%) (1 14%) 789.81( NPV 万元） 5）该投资项目的财务内部收益率 因为i1=14%时，NPV1=789.81万元，设i2=15%，则： 12 2 312 33315 9531284.98 (1 15%)658.23

11、(1 14%) 1031.48 (1 14%)1404.73 15% 1-(1 15%) (1 15%)3545.86 15% 1-(1 15%) (1 15%) 224.34( NPV 万元） 789.81 14%(15%14%)14.78% 789.81224.34 FIRR 用插入法 2结论 因为 NPV=789.81万元0，FIRR =14.78%14%，故该项目可行。 案例案例11-511-5： 某写字楼售价1 950万元，该楼宇拥有办公单元60个，每 个单元平均月租金6 000元，并以每年5%的速度递增。设每 单元每年的空置及其他损失费为单元月租金收入的2倍。第1 年的经营成本为毛

12、租金收入的20%，以后每年按6%的幅度递 增。投资者可获得利率为12%，期限15年的1 500万元的贷款， 要求按月等额还本付息。贷款成本（申报费、评估费、活动 费等）占贷款额的2%。 该物业资产使用15年，按线性折旧法计算折旧费用。折旧 基数为投资额的85%。若投资者要求的投资收益率为20%，该 项目是否值得投资？ 分析： 大部分投资者都要依赖筹措的资金进行房地产投资，而抵 押贷款是房地产资金筹措的主要形式。投资者经常面临的问 题之一就是权衡抵押贷款投资的效益，作出投资决策。本案 例实际上是想考察该项目的抵押贷款投资决策是否可行。也 就是说，该项目在贷款的情况下再考虑各种应交税款，还能 否获

13、得预期收益。 为了求解这一问题，应分别计算该项目的贷款分期偿付计 划、年度折旧额、税额、税前及税后现金流量，并依据税后 现金流量及投资者要求的收益率计算该项目的净现值及内部 收益率，据此作出投资决策。 解： 1贷款分期偿付计划 已知: 该笔贷款年利率 r= 12%，期限 n=1512=180个月，要求按月还本付息，则： （1）每月计息利率：i=r/n （2）月还款系数 : 180 180 (1)0.01(1 0.01) 0.012001680.012 (1)1(1 0.01)1 n n ii i （3）月还本付息额 : 15000.012 = 18(万元) （4）年还本付息额 : 1812 =

14、 216(万元) （5）年贷款余额 ： () 12 () 12 (1/12)1 /12(1/12) n t o n t r M rr 贷款余额 把上述已知条件代入，将会得到各年末的贷款余额数值。 例：第5年末贷款余额为： () 12(15 5) 12 () 12(15 5) 12 (1/12)1(1 12%/12)1 181254.79 /12(1/12)12%/12(1 12%/12) n t o n t r M rr 又 某年偿还本金 = 上一年贷款余额 该年贷款余额 某年偿还利息 = 每年付款额 该年偿还本金 各年偿还本金和利息情况依次可以算出。 详见抵押贷款分期偿还计划,见表11-4。

15、 年份每年付款额贷款余额本 金利 息 =- 0 216 1 500 1216 1 461.92 38.08 177.92 2216 1 419.02 42.9 173.10 3216 1 370.66 48.36 167.64 4216 1 316.18 54.48 161.52 5216 1 254.79 61.39 154.61 6216 1 188.42 66.37 149.63 7216 1 107.66 80.76 135.24 8216 1 019.82 87.84 128.16 9216 920.83 98.99 117.01 10216 809.31 111.52 104.48

16、 11216 683.62 125.69 90.31 12216 542.01 141.61 73.39 13216 382.44 159.57 56.43 14216 202.62 179.82 36.18 15216 0 202.62 13.38 表表11-4 11-4 抵押贷款分期偿还计划表 抵押贷款分期偿还计划表 单位：万元 单位：万元 2折旧计划 已知：该物业按线性折旧法计算折旧额； 折旧基数为： 1 95085%=1 657.5万元； 则年平均折旧额为：1 657.51/15=110.55（万元） 3税前现金流量 各年税前现金流量 =各年潜在总收入-各年空置及其他损失-经营成本（或

17、经营 费用）-年还本付息额。 按题设已知条件， （1）该项目年潜在总收入 =单元月租金单元数12个月（1+ 升幅） （2）该项目空置及其他损失 =2单元月租金单元数（1+ 升幅） （3）实际总收入=潜在总收入-空置其他损失 （4）经营成本：第1年为当年实际总收入的20%，以 后每年按6% 比例递增，即： 经营成本=第1年实际总收入20%（1+ 升幅） （5）净经营收入=实际总收入-经营成本 （6）年还本付息额，见表11-4 栏。 （7）税前现金流量=净经营收入-年还本付息额 上述计算结果见表11-5。 年 份 经营收 入 空置及 其他损失 实际总收 入 经营成 本 净经营收 入 年还本 付息额

18、 税前 现金流量 =- =-=- 1432.0072.00360.0072.00288.00 216.00 72.00 2453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.68 3476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.00 4500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.99 5525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.64 6551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.11 7578.9296.49482.43102.13 380.30

19、216.00164.30 表表11-5 11-5 税前现金流量计算表税前现金流量计算表 单位：万元单位：万元 8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.30 9638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.12 10670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.83 11703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.46 12738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.05 13775.81129.30646.5114

20、4.88501.63216.00285.63 14814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.26 15855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98 续表续表11-5 11-5 税前现金流量计算表税前现金流量计算表 单位：万元单位：万元 4税金及税后现金流量计算 税后现金流量=税前现金流量-应纳税额 应纳税额=应纳税收入综合税率 应纳税收入=净经营收入-利息-折旧-年均分摊融资成本 其中：年平均分摊融资成本=1 5002%15=2（万元）； 本案例中，该项目应交纳的税金主要有：营业税、印花税、 房产税、所得税分别为租金

21、纯收入的3%、0.1、18%、 9.84%。上述四项合计的综合税率为租金纯收入的30.85%。 上述税后现金流量计算结果如表11-6所示。 年 份 净经营 收入 还贷 利息 折旧费分摊融 资成本 应纳税收 入 综合税 率 税额税后 现金流量 = - - - =X 1288.00177.92110.552.00-2.47 30.85%-0.7672.76 2301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.73 3316.00167.64110.552.0035.81 30.85%11.0588.95 4330.99161.52110.552.0056.9230.8

22、5%17.5697.43 5346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.12 6363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.97 7380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42 表表11-6 11-6 税后现金流量计算表税后现金流量计算表 单位：万元单位：万元 8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.71 9417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.28 10436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.02 11457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.92 12479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.63 13501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.01 14525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.00 15549.9813.381