瑞金市站前商业广场项目商业市场调研及定位报告629

1、瑞金市站前商业广场项目商业市场调研及定位报告本次市调主要了解瑞金市经济和城市发展状况、房地产市场情况、商业发展状况以及相关行业经营状况等，为瑞金站前商业广场项目营销决策提供参考依据。一、瑞金概况1、行政区划及人口瑞金，国家历史文化名城，江西省辖市，位于江西省东南部，赣州市东部，武夷山脉南段西麓，赣江东源贡水上游。东界福建省龙岩市长汀县，南邻会昌县，西连于都县，北接宁都县，东北毗石城县。 全市总面积2448平方千米，管辖7镇12乡。2014年户籍总人口69.37万，其中非农业人口13.54万人，占总人口19.5%，常住人口62.85万人，其中城镇人口24.42万人，农村人口38.43万人。2、经

2、济运行情况1）2015年经济运行情况n gdp项目数值（亿元）同比增长结构占比gdp122.110%100第一产业18.93.8%15.5第二产业4110.733.6第三产业62.211.2%50.9n 财政收支项目数值（亿元）同比增长财政收入15.96%财政预算支出3718.5%n 固定资产投资项目数值（亿元）同比增长占比固定资产投资6817%100%工业投资22.611.9%33.2%基础设施投资17.178.4%25.2%民间投资37.5-9.8%55.1%n 社会消费2015年全年实现社会消费品零售总额33.7亿元，同比增长12.6%。市场价格总体稳定，各月居民消费价格指数（cpi）涨

3、幅保持在2%左右。全年共接待游客615.4万人次、增长22.1%，实现旅游收入22.5亿元、增长25%。n 居民可支配收入项目数值（元）同比增长城镇居民可支配收入2330910%农村居民可支配收入825115.3%2）2016年一季度经济运行情况一季度，全市实现gdp27.2亿元，按可比价较上年同期增长9.7%，三次产业结构比为12.3:30.2:57.5。一季度，全市固定资产投资完成9.9亿元，同比增长17.2% 。房地产开发投资完成2.3亿元，同比增长8.7%，较上年同期回落30.3个百分点。从投资主体看，民间投资意愿大幅增强，由2015年的持续负增长扭转为正增长，一季度共完成投资4.9亿

4、元，同比增长17%，占投资总额的49.5%。 一季度，全市社会消费品零售总额7.4亿元，同比增长13.9%。一季度居民消费价格指数较上年同期上涨2.1%。旅游市场趋于旺盛，一季度入境游客122万人次、增长27.6%，实现旅游收入3.6亿元、增长33.3%。 3）城市发展规划n 规划用地范围：瑞金社区规划建设用地范围约50万平方公里。n 城市性质：红色故都，国家历史文化名城，赣闽边际中心城市和综合交通枢纽。n 城市主要职：现代工业，全国重要的红色旅游目的地，区域性商贸物流中心和教育培训中心。n 规划人口：瑞金市中心城区人口规模近期2020年为33万人，争取2030年为50万人。n 规划用地规模：

5、2020年为31-32平方公里，2030年为49-50平方公里。n 城市空间发展方向：重点向北拓展，适度向东、西发展，控制向南发展。n 商业服务设施用地规划：规划形成1个商业中心3个物流批发中心、8条商业街，共287.43公顷。 商业中心：七里段 专业批发市场：火车站、城西、城东各1处 商业街：红都大道、金都大道、七彩大道、城北大道、龙珠路、绵水路、八一路、京里步行街等。注：规划说明源自2014-2030年瑞金市城市总体规划4）瑞金概况总结n 瑞金作为国家历史文化名城，依托红色文化大力发展旅游业，带动服务业在gdp中占比不断上涨。n 瑞金地理位置优越，成为会昌、石城、宁都的交通中转点，同时是赣

6、闽边界的综合交通枢纽。n 随着城市发展，城市人口将持续增长，城市功能配套需求也随之增长。二、瑞金商业现状1、商业现状及商圈分布瑞金城市发展呈向北拓展趋势，商圈发展也随之向北。一级商圈：老城区红都广场商圈以红都广场为中心，主要的商业街有红都大道、绵江路、八一路、绵水路。该区域主要承载瑞金市购物、休闲、餐饮、酒店等功能，以临街业态形式呈现。在营大型商场有国光百货、新南康百货。辐射范围涵盖瑞金全城。次级商圈：城北金都大道商圈是瑞金未来中心商圈，以金道大道和旅游集散中心为主要区域，目前主要承载家居建材市场、休闲娱乐、酒店餐饮和行政功能，以临街业态和专业市场业态呈现。但该商圈缺乏具有核心辐射能力的商圈，

7、目的性消费相对较强。待开发商圈：火车站商圈处于待开发阶段，因其火车站优势将成为瑞金不可替代的商圈，商业发展前景非常可观。2、业态分布情况n 瑞金市各行业分布零散，其中家居建材分布较广，红都大道以北各街巷均分布有家装、建材、家具、五金等行业；n 红都广场区域作为瑞金商业中心，以百货服饰、超市、母婴、手机、家电为主；n 相对较为集中的行业为绵水路的电动车/摩托车一条街和水果批发市场，时代广场的物流、家居建材，八一北路、龙珠路、城北的家居建材，以及沙洲坝的大布汽车城；n 娱乐行业以ktv/酒吧、沐足/按摩为主，大型商家相对集中分布在金都大道西与龙珠路连接处、时代广场、锦绣东方；小型商家相对集中分布在

8、向阳北路。n 餐饮行业以小型商家和夜市为主，分布于各街巷，主题性餐饮集中于红都广场，如必胜客、杜可以等，鲜有分布于时代广场、锦江名城；特色餐饮有4家分布在长征大道，分别是陡水湖渔村、猪肚鸡海鲜城、味荘海鲜城、迷踪蟹、一品黄记煌。瑞金市除鱼头馆、烂厅下牛肉汤外，缺乏吸纳性较强的特色餐饮。3、主要街道租金水平200元左右高租金路段：一级商圈红都广场及与之连接路段路口处，围绕红都广场商铺店面租金为180-220元/，各连接路段路口端租金为120-180元/。40-70元/中等租金路段：各街道中间路段普遍为40-70元/不等。40元/以下低租金路段：红都大道西段、龙珠路南、金都大道西以及红都大道以南路

9、段。4、各街道路段租金、行业经营情况汇总街道主要业态租金水平（元/）经营状况红都广场百货服饰、日用副食、母婴、手机、家电、主题餐厅、休闲餐饮等180-220城市中心，人流量大，昭示性强，租金较高八一南路百货服饰，日用副食、小型餐饮等120-160购物中心，人流量大，道路狭小拥挤，占道经营严重八一北路手机通讯、日用百货、家装建材40-60人流量较大，经营体量大，门面较为气派，行业集中度高金一、二路家装建材20-50属八一北路次级交叉路，商家较多，人流较少，经营相对困难红都大道西五金、铝材、农机、家具、日用副食、酒店宾馆、电脑20-40车流量大，人流相对较少，门面小而简陋，存在占道经营，租金较低红

10、都大道广场段手机通讯、母婴、餐饮、银行、酒店宾馆等180-200人流车流量大，昭示性强红都大道邮政银行对面路段日用百货批发100-160人流量大，生意较好，占道经营严重红都大道汽车站段日用副食、小型餐饮、小型宾馆、美容美发等40-60车流量大，门面破旧简陋，档次低红都大道芙蓉新城段家具建材、石材、百货超市、餐饮等50左右辐射能力有限，小范围服务于路段小区，经营面积大长征大道餐饮美食、沐足/按摩、石材40-60停车方便，经营产所大，目的性消费强绵江北路百货服饰、休闲餐饮、房产中介等20-80人流量大，百货购物类较多，装修档次相对较高，商业氛围较为浓厚绵水路手机家电、电动车/摩托车、水果批发市场、

11、小型餐饮、ktv等40-140占道经营严重，门面较小，需同时租用多个房东名下店面，生意较好时代广场家装建材、物料配送20-40占用次级商圈核心位置，租金低，占道经营严重，车辆进出不变，生意较好金都大道西家装建材、五金、小型餐饮、ktv/沐足、酒店宾馆、政府部门40-70人流较少，目的性消费强金道大道中夜宵摊、酒店宾馆、家装建材-车流主干道，夜市生意较好龙珠路家装建材、沐足/按摩、二手车25-60建材行业集中度高，人流较少，门面较大中山北路日用副食百货、农贸市场、小型家装建材、小型餐饮等30-50社区型商业街，人流量大，经营门面小而简陋，档次较低城北七彩大道城北建材市场、国际商贸中心一层45二层

12、20三层12新型建材行业商业体，规模较小，不足以容纳更多商户，生意暂时较差沙洲坝大布汽车城-沿街展示面广，行业集中度高，经营场所在县域市场属大3、主要行业经营状况行业数量经营状况家装建材约320经营数量和品牌数量较多，商家无论大小均具有市场需求，但至2014年起受大环境影响，行业不太景气。城北两家建材市场项目受大环境影响，以及项目本身的规模和运作影响经营不良。根据近年瑞金房地产销售情况，未来瑞金家装建材市场仍然需求旺盛五金铝材约90家较多位于红都大道西段，经营门面1-2间，规模较小家具约10家大型卖场多数选择展示面较好的沿街二层物业，多为社区底商，经营情况较好百货批发35家集中于红都大道邮政对

13、面，占道经营严重，经营情况较好，希望有更好的物业调整集中经营手机中大型卖场约10家集中八一北路路口和绵水路路口，经营状况较好家电3家大型卖场四平2家、坚强家电城1家，地段选择人流量大的商业中心，经营情况较好汽车5家大型汽贸，约4家小型汽贸集中于沙洲坝大布汽车城，其中1家上海大众4s店，4家大型汽贸；龙珠路2家小型汽贸及2家二手车市场，经营良好电动车/摩托车35家集中于绵水路，占道经营严重，经营产所严重不足，经营情况好物流15家左右集中于时代广场，地段好，经营场所有限，大车进出不变，急需升级ktv/酒吧8家大型ktv，约6家小型或陈旧ktv，3家酒吧大型ktv装修档次高，中包788-1000元不

14、等，经营情况较好，且相比去年呈上涨趋势；小型ktv正面临市场洗牌，经营较差；2家酒吧维持生计状态，1家已经关闭。ktv竞争激烈，目前正在装修2家大型ktv（星光大道、星皇假日）活动较多。休闲保健/沐足/按摩约6家大型沐足城，1家综合大型会所综合大中型会所生意较好趋于平稳，其余小型按摩沐足店经营状况参差不齐，停车问题是影响生意好坏的主要因素之一餐饮-各类主题餐饮（西餐）、中小型餐饮较多，但缺乏特色，产所和档次偏低，经营情况较好小型餐饮和夜市均较为火爆酒店宾馆长征酒店集团、瑞金饭店集团除两大酒店集团外，其它中小酒店宾馆较多，经营状况较好。但装修陈旧，消费水平较低。n 瑞金各行业整体经营状况普遍偏好

15、，小户较多，分散且经营状况不如大品牌大商家。n 各行业发展趋于规模化、集中性、专业性和高档次性，小户或面临被市场洗牌。n 物流、批发、专业市场经营面积不足，场所急需升级。n 酒店行业发展成熟，但已到需要装修升级阶段。n ktv、沐足/按摩等娱乐行业数量较多，大型商家经营情况较好，小户也将面临洗牌。n 娱乐行业经营户数量相比其它县市更多，大型商家经营面积和档次较高，经营状况较好；小户具有一定的市场需求，但随着消费需求提升，未来或将被淘汰。n 餐饮业除鱼头馆和烂厅下具有鲜明的地方特产，其它商家均无此影响力；小型餐饮、休闲餐饮和夜市生意较为火爆。4、部分商家拜访情况商家姓名沟通情况富桥沐足赵经理认可

16、地理位置的安全性，可吸引单位及乡镇客户关顾，停车配套要完善但服务项目不能有涉黄，瑞金查处较严，且这类商家缺乏生命力泰仕公馆廖经理瑞金按摩沐足最专业，经营状况最好的商家，对火车站区域娱乐城项目没有提出自己的看法东方魅力ktv杜经理认为瑞金娱乐商家集中在一起的过程较为困难，不太可能舍去现高价装修门店红都大道西沐足城刘总认为按照传统套路比较困难，建议做出特色，包含装修方面和服务行业多样猪肚鸡海鲜城钟经理未发表任何看法及意见，但了解到商家老板从事行业较多，且包含房地产开发陡水湖渔村-认为要了解清楚瑞金有哪些特色餐饮，瑞金人口味的喜好，觉得火车站稍微偏远拜访商家针对本项目区位和商业定位持不同看法，有认为

17、地段偏远，也有认为偏远点安全。考虑到娱乐餐饮行业经营面积大，前期装修成本高，现有经营商家搬迁或再开分店的可能性不大。但在项目在市场上炒热后，通过商家之间的传递碰撞，或能激起新的火花。5、商业现状总结n 瑞金以红都广场为核心商圈，辐射整个城区，其它商圈无明显的规模小和集中性优势，影响力较弱。n 瑞金市主要经营行业有百货服饰、手机家电、家居建材、餐饮、旅游、酒店宾馆、ktv/沐足/按摩、汽车等。n 瑞金市各行业分布零散，集中性和规模化程度较低，除汽车和电动车/摩托车，无辐射能力和影响力较强的专业市场或专业街。n 瑞金市门店租金相比其它县市处于中等水平，最高为红都广场200元/以上，普遍租金为40-

18、70元/。n 娱乐行业经营商家相比较其它县市更多，大商家档次水平更高，经营状况较好；小商家也有一定的市场需求，但当初偏低，部分经营多年的小型ktv/沐足按摩商家已关闭或正在关闭。市内停车矛盾较为突出，一定程度影响经营状况。n 瑞金餐饮行业较有影响力的属特色鱼头馆和烂厅下牛肉汤，连接火车站的长征大道汇聚了较多的特色餐饮。从消费喜好看，瑞金人更热衷于夜市。三、典型商业项目案例分析1、案例分布2、案例分析n 城北建材市场瑞金市建材家居市场位于瑞金市城北新区，毗邻高速入口及国道g319线，北靠瑞明安置区，东临旅游集散中心，西向为城市规划道路，总建筑面积达60293平方米，是瑞金市内大型专业化建材家居交

19、易中心市场。项目总规划配套有建材家居大商场、建材家居步行街、典藏商务公寓、商务大厦、大型地下车库以及环场机动车位、卸货专区，为国内外建材家居供应商、采购商提供了一个集建材家居展示交易、办公、信息交流、交通物流、仓储、停车、人才交流以及商务生活等配套服务于一体，实现一站商贸的建材家居购销体验基地。以“全城建材家居采购整合者”之姿，瑞金市建材家居市场秉持“持续旺场，携手共赢”为经营理念，致力于区域势能的大整合，誓与广大商户共同发展，成就“揽全城 新境界”的瑞金市建材家居行业标杆地界。开发商瑞金立恒置业地址城北红军大道与七彩大道交汇处占地面积23333.45容积率2.2总建筑面积60293商业定位一

20、站式家具建材市场经营情况经营困难，市场运营活动较少，且无任何宣传推广销售情况街铺已售罄，商场内铺1-4层，已售280套，剩余212间铺位，目前存在内铺滞销状况，且无任何营销动作销售价格（元）一层临街2.2万，一层内街1.5万，内铺1万，内铺二层6000千购买客群瑞金本地建材商和投资客，主力客群年龄35-50岁租金（元/）市场入口60元/，市场一层40元/，二层20元/n 瑞金国际商贸中心瑞金国际商贸中心，瑞金首个精品建材家居纯专业市场，区内规模最大、辐射最强的整体建材家居批发集散中心、采购中心和商贸中心，总投资数亿元。项目地处瑞兴于经济特区核心区，不仅大环境交通利好，而且四周均临主干道，旅游集

21、散中心近在咫尺，市政配套齐全。市场引入“超市一站式采购”和“国际化产权商铺”的现代理念，将综合卖场、独栋式复合商铺、信息中心、品牌旗舰店、网上交易中心、推广中心、高级会员中心等有机融合，缔造全新的商业模式，实现不同业态、不同品牌档次、不同产品结构并存格局，品牌之间层次分明，互补经营。开发商瑞金鸿盛地产地址城北红军大道与七彩大道交汇处占地面积33282.2容积率1.1总建筑面积49233.24商业定位瑞金首个精品建材纯专业市场经营情况未开业销售情况项目共推出365间铺位，已售182，剩余183产品面积区间40-110；开间3.9m，进深10-11m；层高一层5m，二层4.2m，三层7m销售价格（

22、元）分层销售：一层临街2万，二层6000；内街1.4-1.7万，二层4500；1托3销售：临街1.1万，内街7000-8000购买客群瑞金本地建材商和投资客，主力客群年龄35-50岁租金（元/）临街一层45，内街一层39，所有二层20，三层12；免租半年，装修补贴一层400，二层200，三层120n 金满地商业广场红都金满地商业广场位于瑞金市老城区的绝版中心地段红都广场，东临八一南路，西面连接绵水路，周边商业配套齐全，是瑞金市最繁华的地段，项目总占地面积19390.34平米，商业总建筑面积约16800，总共约450个商铺每个商铺面积约15-40左右，层高为5.4米，地上地下设有约150个停车位

23、方便泊车，共计11个出入口。开发商中防盛禾地址红都广场占地面积19390.34容积率-总建筑面积16800商业定位瑞金首席商业中心和第一地下步行街产品主力产品10-20，层高5.4-6.5m销售情况目前正在办理2000抵10000vip，交钱客户已达到200人，6月25日发售3、案例总结n 瑞金在售和待售商业项目共计3个，其中在售商业项目城北建材市场处于后期，预计2017年结束，瑞金国际商贸中心处于中期；金满地商业广场处于前期。n 在售2 个项目定位做家居建材市场，受项目规模影响，商户容纳能力有限，受2014年大环境及本身运营能力影响销售和经营情况未能达到预期。n 近期，瑞金市纯商业项目具有投

24、资价值的目前仅为金满地商业广场，但开发商预期较高，对外传递售价1.8-2万元/，且无产权。五、房地产市场概况1、地方政策2016年5月13日瑞金市人民政府办公室发出关于做好房地产市场去库存稳发展工作的通知。n 通知鼓励农民进城购房，并配合办理本人及配偶、子女、父母落户；n 全面实行公租房货币化补贴制度，不再新建公租房；n 实行购买商业店铺，给予100%契税补贴；n 推进征迁项目货币化安置；n 严格控制土地供应；n 消化库存商铺，鼓励购买商品创业，符合条件的可享受“创业信贷通”等国家规定的创业、就业项目优惠政策；n 通知2016年5月15日起实施，有效期至2016年12月31日地方政策小结：地方

25、政策显示去库存仍然为瑞金市房地产市场主要基调，严格控制土地供应从源头控制增量市场，并将商铺库存消化作为重点。1、2015年至今瑞金市区商住类土地成交情况出让时间地块名称土地面积土地用途容积率建筑密度绿地率出让年限起始价交易价竞得人2015/1/19金都大道东延南侧地块2793.88平方米商住用地3.635%20%居住70年、商业40年1800万元1800.0万元刘素华,钟小梅,朱流发秤2015/6/5城东农贸市场用地23282.01平方米商住用地3.060%15%居住70年、商业40年4000.0万元4000.0万元瑞金市房产置业有限公司2015/6/5原信访局周边区域用地3526.06平方米

26、商业用地3.338%25%40年1600万元1600万元瑞金市房产置业有限公司2016/5中小学教育园区69966.1平方米商住2.035%30%居住70年、商业40年12170万元12170万元瑞金金南台2016/6/3啤酒厂西侧地块66270.9平方米商住用地235%35%居住70年、商业40年18500万18500万瑞金城投2015年至今，瑞金市区成交商住类土地6块，土地性质均为商住用地。成交总面积165838.95，根据最大容积率核算计容总建筑面积为364014。2、二级市场概况（2015年及2016年一季度）n 2015年成交情况住宅销售套数套数同比增长住宅销售面积面积同比增长成交均

27、价均价同比增长356946.43%45万35%4257-5.93%2015年瑞金住宅新房市场在利好政策推动下低开高走。自2014年市场供销双降，救市政策陆续出台，政府去库存主要基调的确定，信贷政策不断松绑，房地产开发企业销售价格较往年有多回落，促进成交增长。n 2016年一季度成交情况产品销售套数套数同比增长销售面积面积同比增长成交均价均价同比增长住宅104516.11%13.06万13.27%4237-2.42%非住宅146-115.8%0.61-199.5%-在当前系列信贷支持和税收优惠等利好政策效应叠加影响下，瑞金市按照“控增量、稳市场、消存量、促消费、稳预期、防风险”的调控思路，一季度

28、商品房销售形势喜人，个别楼盘甚至出现一房难求的局面。销售数据显示，成交量创下历史同期最好水平。非住宅成交下降主要是城北建材市场和瑞金国际商贸中心项目成交量下降导致。3、在售项目分析n 在售项目分布状况瑞金市在售项目主要分布于城北，延金道大道和七彩大道分布，是瑞金市城市重点发展和开发热点区域。n 主要在售项目销售情况序号项目名称已售剩余物业类型成交均价（元/）开发企业1豪门旺族599214住宅4700瑞金金台南商业待售2红都国际城682288住宅4300红都桦林商业待售3七彩华府305217住宅4200瑞金东龙商业待售4融景金都1号875237住宅4400瑞金融景商业2.5万5绵江印象15627

29、6住宅4100康居锦州城市发展有限公司商业待售6瑞鼎公馆475154住宅4300瑞金宏源郡商业待售7金都阳光5177住宅4000江西瑞都商业待售8瑞金财富广场164178住宅3900江西吉水商业待售9锦江名城二期峰景316133住宅3800康居商业8千-1万10颐和园293256住宅4300瑞金恒兴商业待售11汉昇榕郡551318住宅4300康居商业待售12港龙上宾首府717245住宅4400瑞金港龙商业2.2万13领秀时代840291住宅4300瑞金谷丰商业8千-1.3万14九天御景623185住宅4700-5300瑞金九天商业待售15锦绣东方850562住宅4500瑞金万合商业13999起

30、，买一层送一层16华源御景123572住宅4400瑞金华源商业一层4万17城北建材市场282212住宅3600-4000瑞金立恒商业一层外街2.2万，内街1.5万18商贸中心182183商业一托三1万瑞金鸿盛在售项目以住宅为主，成交价格最高的为九天御景4700元/以上，最低为城北建材市场，低至3600元/。在售底商项目有上宾首府、金都1号、锦江名城，其中锦江名城2013年售价2万元/，受经营困难影响，现折半8千-1万元/销售。上宾首府和金都1号有价无市，销售困难。4、截止2016年一季度库存情况n 土地市场据统计，目前瑞金市有存量土地的房地产项目17个，共计存量土地约850亩，按容积率约2.5

31、来计算，建筑面积约140万，按近几年瑞金市年开发量来看，仍需用2年半左右的时间来消化存量土地。n 住房市场瑞金市商品住房库存约2670套，建筑面积34.5万，按去年住房月均销量来计算，去库存周期约10个月，去化周期基本正常。n 非住房市场非住宅库存建筑面积达27万，主要为在售住宅项目底商。按近几年年销量3.5-4万来计算，去库存周期达到7-8年，而非住宅库存去化周期在2-3年为正常，由此可见，瑞金市非住宅去库存压力严峻。5、房地产市场总结n 瑞金房地产热点区域主要在城北片区，火车站区域相对冷淡。n 2015年至2016年，瑞金房地产市场以去库存为主要基调，土地市场供应放缓，城区商住类土地仅成交

32、6块。n 在宽松的房贷政策和地方利好去库存政策，以及开发企业降价促销政策驱动下，2015年-2016年瑞金新房住宅市场成交暴增，但非住宅产品（以底商为主）有价无市，主要原因是城北在售项目入住率低，人流量少，商业价值较低。n 2016年瑞金房地产新房市场库存压力集中在非住宅产品；同时整个市场缺乏具有投资价值和良好商业前景的商业物业，商业市场矛盾突出。n六、瑞金商业市场调研总结1、瑞金以国家历史文化名城为名片，依托红色文化大力发展旅游业，有效带动服务业发展；第三产业占比gdp超50%，2016年一季度逼近60%。经济发展势头良好。2、瑞金商业市场各行业分布较为分散，以家居建材行业居多，但未能形成规

33、模化、集中性；其它集中性相对较高的行业有电动车/摩托车、物流、汽车、水果批发市场、日用百货批发。3、服务行业中的酒店宾馆、餐饮、休闲娱乐等发展成熟，数量多，竞争较为激烈。其中酒店业形成长征酒店集团和瑞金饭店集团，经营时间较长，装修和设备较为陈旧；餐饮行业具有瑞金地方特色的品牌经营产所档次较低，规模较小，其它主题性餐饮集中在红都广场，经营状况较好，尤其中小型餐饮和夜市生意火爆；娱乐业发展趋势较好，趋于规模大、档次高，小商家或正在被市场淘汰。4、瑞金房地产住宅市场库存去化快，且发展势头良好，价格水平略降但能保持相对平稳。得益于瑞金优越的城市地位、区位和配套，越来越多的外籍人口选择安家瑞金。随着瑞金

34、城市经济发展和人口增加，瑞金市商业发展前景较为乐观，但各行业急需整合升级，大规模化、集中性、高档次性；酒店、餐饮、娱乐缺乏相互联动性，能以集中在一个区域进行消费。吃、喝、玩、乐、住等为一体的商业在瑞金暂时空白。七、站前商业广场项目定位1、项目概况项目位于瑞金市206国道东侧火车站广场，总占地面积约5.8万，总建筑面积约13.6万。项目规划1栋酒店、2栋公寓、1栋写字楼、8栋三层商业以及6栋住宅+底商，总车位数949个。2、总经济技术指标项目数值规划用地面积57866.67总建筑面积135884.32计容建筑面积98357.59其中商业41906.59酒店15167.33办公9896.73公寓2

35、2505.98住宅8215.56其它665.4建筑占地面积22464.59容积率1.7建筑密度38.82%绿地率25%停车位地上207地下7422、项目分析区域规划：站前商业广场处于瑞金城市发展东延方向的火车站区域，根据2014-2030年瑞金市城市总体规划，该区域规划为大型综合交通枢纽，区域内规划有160亩大型交通项目、汽车总站、公交总站以及物流批发市场等。地理位置：项目地处瑞金市火车站广场，西临206国道并连接通往城区的长征大道和红都大道，距离红都广场商业中心仅2.5公里。交通状况：项目临火车站、规划大型交通项目、汽车总站、公交总站，北接规划通勤机场；现有9路公交车通往瑞金城区，同时去往石城、宁都、长汀、于都方向均有班车从火车站始发。分析小结：火车站区域规划为大型综合交通枢纽区域，且火车站作为瑞金城市标准建筑之一具有唯一性，瑞金及周边县市均以此地作为交通中转点，人流车流量大。3、swot分析s优势分析n 区域：地处瑞金大型综合交通交通枢纽区和规划物流批发市场区；n 交通：地块紧邻206国道和长征大道，路网交通便利，距离瑞金红都广场仅2.5公里；n 地块：地块规模大，场地相对平整，临街展示面较好；n 配套：火