地产培训基础知识0913

1、房地产基础知识培训房地产基础知识培训 主讲：闵新闻主讲：闵新闻 培训的结构主线培训的结构主线 做为一个房地产从业人员，我们需要具备哪些做为一个房地产从业人员，我们需要具备哪些 方面的基本知识？方面的基本知识？ 一、房地产价格和估价知识一、房地产价格和估价知识 二、城市和城市规划知识二、城市和城市规划知识 三、房地产建筑知识三、房地产建筑知识 四、房地产测绘知识四、房地产测绘知识 五、房地产统计指标五、房地产统计指标 第一章第一章 房地产价格及估价房地产价格及估价 房地产价格概述房地产价格概述 房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类 房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素 房地产估价的基

2、本方法房地产估价的基本方法 交易方式: 挂牌(交易份 额:100%) 类型:政府出让 地块位置:宝安区龙华街道 地块面积:30697.50平米 地块用途:居住用地 建筑面积:85953平米 容积率2.8 覆盖率:30% 年限：70年 楼面价楼面价 楼面地价又称为单位建筑面积地价， 是平均到每单位建筑面积的土地价 格。 楼面地价楼面地价=土地总价/总建筑面积 金地以金地以4.5888亿拿下，楼面地价亿拿下，楼面地价 5338元元/平米。平米。 如果去除如果去除15%的返还面积，楼面地的返还面积，楼面地 价高达价高达6281元元/平米平米 。 第一章第一章 房地产价格及估价房地产价格及估价 房地产

3、估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法 比较法比较法适用于在同一供求范围内存在着较多的类似的房地 产交易。 比较法估价一般可分为七个步骤：比较法估价一般可分为七个步骤：1）收集交易信息、）收集交易信息、2） 选取可比实例；选取可比实例；3）建立价格可比基础）建立价格可比基础4）进行交易情况）进行交易情况 修正修正5）进行交易日期影响修正）进行交易日期影响修正 6）进行房地产状况影响修正；）进行房地产状况影响修正；7）求取比准价格）求取比准价格 第一章第一章 房地产价格及估价房地产价格及估价 房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法房地

4、产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法 成本法成本法适用于哪些即无收益又很少发生交易的房地产估价。 房地产的成本构成：房地产的成本构成：1）土地取得成本、）土地取得成本、2）开发成本；）开发成本；3） 管理费用管理费用4）投资利息；）投资利息；5）销售费用）销售费用6）销售税费；）销售税费；7） 开发利润开发利润 第一章第一章 房地产价格及估价房地产价格及估价 房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法 收益法收益法是预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的 资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合 理价格或价值的方法。 收益

5、法适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，如商收益法适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，如商 铺、写字楼等；铺、写字楼等； 收益法的基本计算公式： 房地产的价格房地产的价格=房地产净收益房地产净收益/房地产的资本化率或折现房地产的资本化率或折现 率率 第二章第二章 城市和城市规划知识城市和城市规划知识 用地红线用地红线 经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界 线 。 容积率容积率 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 建筑密度建筑密度 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的 比例。 道路红线道路红线 规划的城市道路路幅的边界线。 建筑红线建筑红线 城市道路两侧控制沿街建筑物

6、（如外墙、台阶等） 靠临街面的界线。又称建筑控制线。 城市绿线城市绿线 是指城市各类绿地范围的控制线。 1、用地性质 2、用地面积 3、用地红线 4、容积率 5、建筑控制高度 6、建筑密度 7、道路红线 8、建筑红线后退距离 9、建筑线 10、绿地率 11、交通出入口方位 12、停车泊位 13、建筑间距 14、日照标准 15、日照间距系数 16、城市绿线 城市规划常用术语及指标城市规划常用术语及指标 基本资料：总用地面积：5288.33平米 总建筑面积：41780平米其中： 计容积率建筑面积：36330平米 不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房） 建筑物占地面积：2040平米住

7、宅建筑面积：21090平米商业建筑面 积：12550平米容积率：6.87 覆盖率：41% 第二章第二章 城市和城市规划知识城市和城市规划知识 容积率的计算？容积率的计算？ 第二章第二章 城市和城市规划知识城市和城市规划知识 深圳容积率的计算规定？深圳容积率的计算规定？ 建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设 用地面积 当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的，在建筑 容积率计算时，半地下室建筑面积不计入容积率。即：建筑容积 率=地面以上建筑面积/建设用地面积 附件：深圳容积率计算的详细规定 地下室地下室: :房间地平面低于室 外地平面的高度超过该房间 净高的1/2者

8、为地下室。 半地下室半地下室: :房间地平面低于 室外高度超过该房间的净高 的1/3,且不超过1/2者为半 地下室。 地下室 地面地面 地下室 地面地面 1/2线线 1/2线线 1/3线线 在室外地面以上部分的高度大于在室外地面以上部分的高度大于1.50米的半地下层，其米的半地下层，其 层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中 第三章第三章 房地产建筑知识房地产建筑知识 建筑物的概念和分类建筑物的概念和分类 建筑识图建筑识图 建筑工程造价建筑工程造价 第三章第三章 房地产建筑知识房地产建筑知识 按建筑物使用性质分类： 居住建筑、公共建筑、

9、工业建筑、农业建筑 按建筑物层数或总高度分类： 住宅按层数分：低层住宅（低层住宅（1313层）、多层住宅（层）、多层住宅（4646 层）、中高层住宅（层）、中高层住宅（7979层）和高层住宅（层）和高层住宅（1010层以上）层以上） 公共建筑及综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不 包括总高度超过24M的单层建筑 建筑总高度超过100MR，不论是住宅还是公共建筑、综 合性建筑，均称为超高层建筑超高层建筑。 建筑物的分类建筑物的分类 按建筑结构分类 砖木结构建筑 砖混结构建筑 钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构， 剪力墙结构、简体结构简体结构、框架简体结构和筒中筒筒中筒等。 第三章第

10、三章 房地产建筑知识房地产建筑知识 建筑物的分类建筑物的分类 剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载， 这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构 由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间 整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便 使用。 剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大， 预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构 形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式 第三章第三章 房地产建筑知识房地产建筑知识 建筑物的分类建筑物的分类 框架-剪力墙结构也称框剪结构框剪结构，这种结构是在框架结构中布置框架

11、结构中布置 一定数量的剪力墙一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑 功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪 结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结 构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的 框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。 第三章第三章 房地产建筑知识房地产建筑知识 建筑物的分类建筑物的分类 框架结构框架结构 框剪结构框剪结构 核心筒核心筒 筒体结构 tube structure 由竖向箱形截面悬臂筒体组成的 结构。筒体有剪力墙围成竖向箱 形截面的薄壁筒和密柱框架组成 竖向箱形截面的框筒。筒体由一 个或多个组成

12、；分筒中筒、单框 筒、框架薄壁筒和成束筒等四 类。 绝对标高：绝对标高：相对海平面的高度，海平面的标高规定为0，在 以上的为正值，以下的为负值，相平的为0，也叫海拔高度， 高程 相对标高：相对标高：对于一个地区，通常市政国土部门会测量出某个 特定的、固定的点的绝对标高，其他的测点相对于绝对标高 的高度，其上为正，下为负； 建筑标高：建筑标高：建筑标高和结构标高差别在于装修，通常情况下， 施工放线会在结构高度上作出而不是装修高度，一些地区经 常忽略掉建筑标高和结构标高的差别。 以上的量单位只能是米(m)高度 第三章第三章 房地产建筑知识房地产建筑知识 建筑识图建筑识图 现有标高现有标高 跃式 复

13、式 屋内形态分类屋内形态分类 错层错层 跃复式跃复式 玄关，玄关，也被称作门厅。玄关可以是一个封闭、半封闭或开放的空间，它是指靠近大门的区域。 玄关的概念，源于中国，但最早用的可能是风水先生们。玄关，玄妙、关键的意思。 板楼：板楼：就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平 面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊 连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。 塔楼：塔楼：一般是一梯四户到一梯12户。 建筑单体分类建筑单体分类 什么是房地产图？什么是房地产图？ 房地产图是地籍图和房产图的总称。 第四章第四章 房地产

14、测绘知识房地产测绘知识 地籍图分为基本地籍图和宗地图。 基本地籍图：基本地籍图：是全面反映土地及其上附着物的位置和权 属等状况的基本图。 宗地图：宗地图：是指土地所有者或土地使用者的土地权属界址 线所封闭包围的一块土地。 房产图房产图主要包括3类 图形：分幅图、分 丘图和分层分户图。 是办理房产证的必 要图件资料。 地籍图地籍图是全面 反映土地及其 上附着物的位 置和权属等状 况的基本图。 宗地图宗地图是指土 地所有者或土 地使用者的土 地权属界址线 所封闭包围的 一块土地。 地形图地形图是表 示地形、地 物的平面图 件，是用测 量仪器把实 际测量出来， 并用特定的 方法按一定 比例缩绘而 成

15、的。它是 地面上地形 和地物位置 实际情况的 反映。 房产图：是房产产权、产籍管理的重要资料房产图：是房产产权、产籍管理的重要资料 房产分幅图：比例尺一般为1：500。 房产分丘图：比例尺在1：1001：1000之间。 房产分户图：比例尺一般为1：200。 第四章第四章 房地产测绘知识房地产测绘知识 房产分幅图房产分幅图是全面反映 房屋及其用地的位置和权 属等状况的基本图，是测 绘房产分丘图和房产分户 图的基础资料，也是房产 登记和建立产籍资料的索 引和参考资料，比例尺一 般为1 ：500。 房地产分幅图表示的内容 有：控制点、行政边界、 丘界、房屋、房屋附属设 施和房屋围护物、房产要 素和房

16、产编号，以及与房 产管理有关的地形要素和 注记 房产分丘图房产分丘图为单位绘制，是房产分幅图的局部图房产分幅图的局部图，是绘制房屋 产权附图的基本图，比例尺在1 ：1001 ：1000之间 房产分户图房产分户图以产权登记 户为单位绘制，是在房产 分丘图基础上绘制的细部 图，以一户产权人为单位， 表示房屋权属范围的细部 图，以明确异产毗连房屋 的权利界线，供核发房屋 所有权证的附图使用，比 例尺一般为1 ：200 第四章第四章 房地产测绘知识房地产测绘知识 房屋面积的种类有多少？什么是房屋建筑面积、房屋面积的种类有多少？什么是房屋建筑面积、 房屋使用面积？房屋使用面积？ 房屋面积有：建筑面积，使

17、用面积；套内建筑面积、共房屋面积有：建筑面积，使用面积；套内建筑面积、共 有建筑面积、分推的共有建筑面积，预售面积，竣工面有建筑面积、分推的共有建筑面积，预售面积，竣工面 积，产权面积。积，产权面积。 套内面积和套内套内面积和套内 建筑面积？建筑面积？ 第四章第四章 房地产测绘知识房地产测绘知识 什么是房屋建筑面积？什么是房屋建筑面积？ 房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围 水平投影面积，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯水平投影面积，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯 等，且具备有上盖、结构牢固，层高等，且具备有上盖、结构牢固，层高

18、2.22.2米以上（含米以上（含2.22.2 米，下同）的永久性建筑。米，下同）的永久性建筑。 第四章第四章 房地产测绘知识房地产测绘知识 什么是房屋的使用面积？什么是房屋的使用面积？ 房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，房房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，房 屋的内墙面水平投影计算屋的内墙面水平投影计算。 什么是房屋的实用面积？什么是房屋的实用面积？ 它是它是 建筑面积建筑面积 扣除公共分摊面积后的余额。扣除公共分摊面积后的余额。 使用率和实用率的差别？使用率和实用率的差别？ 第四章第四章 房地产测绘知识房地产测绘知识 什么是房屋的套内建筑面积？什么是房屋的套内建筑面积

19、？ 房屋套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体房屋套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体 面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。 套内墙体面积12共用墙墙体投影面积或非共用墙 墙体水平投影面积 公共分摊面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积 整幢建筑物的各套套内建筑面积之和 第四章第四章 房地产测绘知识房地产测绘知识 什么是房屋的共用建筑面积？什么是房屋的共用建筑面积？ 房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的 建筑面积，它应按一定方式在各产权

20、人之间进行分摊建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。 第四章第四章 房地产测绘知识房地产测绘知识 分摊的共有建筑面积：分摊的共有建筑面积：是指某个产权人在房屋共有建筑是指某个产权人在房屋共有建筑 面积中所分摊的面积。面积中所分摊的面积。 预售面积：预售面积：俗称楼花面积。指在商品预售时按建筑设计俗称楼花面积。指在商品预售时按建筑设计 图上尺寸计算的房屋面积。图上尺寸计算的房屋面积。 房屋产权面积：房屋产权面积：是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋 面积。它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权面积。它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权 认定

21、。认定。 商品房有哪些公共面积需要分摊？商品房有哪些公共面积需要分摊？ 第四章第四章 房地产测绘知识房地产测绘知识 1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾 道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、 值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和 管理房屋。 2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及 外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 第四章第四章 房地产测绘知识房地产测绘知识 不应分摊的共有建筑面积包括那些？不应分摊的共有建筑面积包括那些？ 1 1、从属于人防工程的地下室、半地下室。、从属于人防工程的地下室、半地下室。 2 2、供出租或出售的固定车位或专用车库。、供出租或出售的固

22、定车位或专用车库。 3 3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 第四章第四章 房地产测绘知识房地产测绘知识 层高层高 层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家 在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层 地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 第四章第四章 房地产测绘知识房地产测绘知识 房屋建筑面积的计算房屋建筑面积的计算 计算建筑面积的一般规定如下 计算建筑面积的的房屋应是永久性结构的房屋 计算建筑面积的房屋，层高应在2.2m以上。层高 是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 同一房屋如果结

23、构、层数不相同时，应分别计算同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算 建筑面积。建筑面积。 第四章第四章 房地产测绘知识房地产测绘知识 房屋建筑面积的计算 组成：套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组成：套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积 计算： 套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按 以下规定计算： 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生 间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用 面积。 内墙面装饰厚

24、度计入使用面积。 计算全部建筑面积的范围：计算全部建筑面积的范围： 单层房屋，按一层计算建筑面积；二层以上 （含二层）的房屋，按各层建筑面积的总和计算 建筑面积。 房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电 梯间等其高度在2.2m以上的部位计算建筑面积。 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按 一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高 在2.2m以上的，按其水平投影面积计算。 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、 管道井等均按房屋自然层计算面积。 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2m以上 的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高 度在2.2m以上的部位，按其外围水平投影面积计 算

25、。 第四章第四章 房地产测绘知识房地产测绘知识 备注：具体请参照GB/T503532005建筑工程建筑面积计算规范 挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属 永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均 按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的 架空通廊，按外围水平投影面积计算。 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2m以上的， 按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投 影面积计算。 有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门 斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 第四章第四章 房地产测

26、绘知识房地产测绘知识 计算全部建筑面积的范围：计算全部建筑面积的范围： 玻璃幕墙等作为房屋外墙，按其外围水平投影面积计算。 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投 影面积计算。 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的 按其高度在2.2m以上部位的外围水平投影面积计算。 有伸缩缝的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建 筑面积。 第四章第四章 房地产测绘知识房地产测绘知识 计算全部建筑面积的范围：计算全部建筑面积的范围： 与房屋相连有上盖而无柱的走廊、檐廊，按其围护结构 外围水平投影面积的一半计算。 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑， 按其上盖水平投影面积的一半

27、计算。 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积 的一半计算。 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面 积的一半计算 第四章第四章 房地产测绘知识房地产测绘知识 计算一半建筑面积的范围：计算一半建筑面积的范围： 层高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夹层、插层、技术层和层 高在2.2m以下的地下室和半地下室。 突出房屋墙面的构件、配件、装饰件、装饰性的玻璃幕墙、垛、 勒脚、台阶、无柱雨篷等。 房屋间无上盖的架空通廊。 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐 的平台。

28、骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 活动房屋、临时房屋、简易房屋。 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线 与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。 第四章第四章 房地产测绘知识房地产测绘知识 不计算建筑面积的范围：不计算建筑面积的范围： 共有建筑面积分摊共有建筑面积分摊 计算公式计算公式 各套应分摊的共有建筑面积（）=应分摊的共有建筑面积 /参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和*参加共有 建筑面积分摊的各套内建筑面积 分摊的方法：分摊的方法： 住宅楼：以套为单位，按各套内建筑面积比例分摊共用建 筑面积； 商住楼：先将住宅与商用的共有建筑面积区分，商住共用 部分进行分摊，然后将住宅与商住共用分摊的面积相加， 得出分摊面积 第四章第四章 房地产测绘知识房地产测绘知识 第四章第四章 房地产测绘知识房地产测绘知识 设计指标 建设用地面积29986.9 建筑覆盖率22.71(建筑占地面积6809.56平方米) 计算容极率面积80999.35 其中：住宅建筑面积79150 商业建筑面积