房地产评估——市场比较法讲解

1、第四章 市场比较法 n第一节 市场比较法的基本原理 n第二节 市场比较法的步骤 n第三节案例分析 第一节第一节 市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理 n一、市场比较法的概念 n别称：市场法,交易实例比较法,比较法 n是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地 产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修 正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 n求出的评估价格称为比准价格。 市价比较法市价比较法 现行市价法现行市价法 市场资料比较法市场资料比较法 交易实例比较法交易实例比较法 买卖实例比较法买卖实例比较法 交易案例比较法交易案例比较法 关键关键 选择类似房地产选择类似房

2、地产 类似房地产是指与估价对象处于同一供求类似房地产是指与估价对象处于同一供求 圈内，并在圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构用途、规模、档次、建筑结构 等方面与估价对象相同或相近的房地产。等方面与估价对象相同或相近的房地产。 同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、 价格互相影响的适当范围，包括邻近地区价格互相影响的适当范围，包括邻近地区 和类似地区。和类似地区。 +理论依据 +估价公式 +适用对象 +使用条件 n估价步骤估价步骤 n运用举例运用举例 二、理论依据：替代原理 +概念 +估价公式 +适用对象 +适用条件 n估价步骤估价步骤 n运用举例运用举例

3、 替代原理作用于房地产市场，表现替代原理作用于房地产市场，表现 为效用相同、条件相近的房产价格总是为效用相同、条件相近的房产价格总是 相互牵引，趋于一致。相互牵引，趋于一致。 估价对象价格可比实例价格估价对象价格可比实例价格交易情况调整系数交易情况调整系数交交 易日期调整系数易日期调整系数房地产状况调整系数房地产状况调整系数 直接比较调整公式直接比较调整公式 2.间接比较调整公式间接比较调整公式 +概念 +理论依据 +适用对象 +适用条件 n估价步骤估价步骤 n运用举例运用举例 )( 100 100 )( )( 100 可比实例价格估价对象价格 实例状况价格 对象状况价格 成交日期价格 估价时

4、点价格 实际成交价格 正常市场价格 可比实例价格 100 )( )( 100 100 )( )( 100 可比实例价格估价对象价格 三、估价公式三、估价公式 标准状况价格 对象状况价格 实例状况价格 标准状况价格 成交日期价格 估价时点价格 实际成交价格 正常市场价格 可比实例价格 n三、市场比较法适用的对象和条件三、市场比较法适用的对象和条件 v市场比较法适用于市场比较法适用于房地产市场发育程度较高房地产市场发育程度较高， 近期内近期内有较多交易实例发生的地区有较多交易实例发生的地区，而且有，而且有广广 泛交易的房地产类型泛交易的房地产类型。如房地产开发用地、普。如房地产开发用地、普 通商品

5、住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、 标准工业厂房等。标准工业厂房等。 v对于很少发生交易的房地产对于很少发生交易的房地产, ,则难以采用比较则难以采用比较 法估价。法估价。如特殊工业厂房、学校、古建筑、如特殊工业厂房、学校、古建筑、 教堂、寺庙、纪念馆等教堂、寺庙、纪念馆等 比较法适用的条件：比较法适用的条件： n充分的交易实例资料：可选取的交易实例应数量充分的交易实例资料：可选取的交易实例应数量 充足，一般要求理想的交易实例有充足，一般要求理想的交易实例有1010个以上，其个以上，其 中与待估房地产状况最接近的实例要有中与待估房地产状况最接近的实例

6、要有3 34 4个。个。 n资料具有相关性；市场供求基本一致；明确具备资料具有相关性；市场供求基本一致；明确具备 的条件（成交实例与待估房地产差异小）。的条件（成交实例与待估房地产差异小）。 n资料必须翔实可靠：交易实例资料应完整、准确，资料必须翔实可靠：交易实例资料应完整、准确， 各种因素对价格影响易量化。各种因素对价格影响易量化。 第二节 市场比较法的步骤 1.1.搜集交易实例；搜集交易实例； 2 2选取可比实例；选取可比实例； 3 3建立价格可比基础；建立价格可比基础； 4 4进行交易情况修正；进行交易情况修正； 5 5进行交易日期修正；进行交易日期修正； 6 6进行房地产状况修正；（区

7、域和个别因素修正）进行房地产状况修正；（区域和个别因素修正） 7 7求取比准价格。求取比准价格。 一搜集交易实例 n1、搜集交易实例的必要性 n运用比较法估价，首先需要拥有大量真实、首先需要拥有大量真实、 可靠的交易实例可靠的交易实例。 n搜集交易实例在平时就应留意搜集和积累， 同时，在采用比较法估价时也可以有针对 性地搜集一些交易实例。 n2、搜集交易实例的途径 n(1)查阅政府有关部门的房地产交易等资料。 n如房地产权利人转让房地产时申报的成交价格资如房地产权利人转让房地产时申报的成交价格资 料、交易登记资料，政府出让土地使用权的地价料、交易登记资料，政府出让土地使用权的地价 资料，政府确

8、定、公布的基准地价、标定地价和资料，政府确定、公布的基准地价、标定地价和 房屋重置价格资料等。房屋重置价格资料等。 n(2)查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信 息等资料。息等资料。 n (3)参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情， 搜集有关信息，索取有关资料。搜集有关信息，索取有关资料。 n(4)向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机 构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况. n(5)假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房 地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房 地产价格资料。 n (6)同

9、行之间相互提供。估价机构或估价人员可以 约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案 例资料。 n(7)其他途径。如向当事人、四邻、经纪人、房地 产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 n注意注意： 。 n3、搜集交易实例的内容 n在搜集交易实例时，需要搜集的内容应包 括： n (1)交易双方的基本情况和交易目的； n (2)交易实例房地产的状况，如坐落、用途、 土地状况、建筑物状况、周围环境、景观 等； n(3)成交日期； n(4)成交价格； n(5)付款方式； n搜集交易实例时应注意所搜集内容的统一统一 性性和规范化规范化。 n需要搜集的内容最好在事先针对不同类型 的房地产，如分为居住、

10、商业、办公、旅 馆、餐饮、娱乐、工业、农业等，制作成 表格，此表格可命名为“交易实例调查 表” 。 交易实例调查表交易实例调查表 n房地产估价机构和估价人员，应当建立房房 地产交易实例库地产交易实例库，这是从事房地产估价的 一项基础性工作。 n交易实例库的建立可通过制作成交易实例 卡片，分门别类存放；或将搜集到的交易 实例分门别类存人计算机中，这样有利于 保存和在需要时查找、调用。 二选取可比实例二选取可比实例 n需要从中选择符合一定条件的交易实例作 为估价中用于参照比较的交易实例。这些 用于参照比较的交易实例，称为可比实例可比实例。 n条件：类似房地产；成交日期与估价时点 相近；是或可修正为

11、正常价格。 n可比实例选取得恰当与否，直接影响到比较法评 估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取的 个数：310个(含3个、含10个) 选取的可比实例应符合的要求： n用途相同； n结构类同 n区域类似 n价格类型相同 n时间接近； n正常交易 n在实际选取时，上述四个方面可具体化为下列8点： n1可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相 同，或是在同一供求范围内的类似地区。 n2可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 n这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途 也相同则更好。大类用途一般分为：(1)居住；(2)商 业；(3)办公；(4)旅馆；(5)工业；(6)农业等。 n3可比实例的

12、建筑结构应与估价对象的建筑结构相 同。 n这里的建筑结构主要指大类建筑结构，如果能做到 小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分 为：(1)钢结构；(2)钢筋混凝土结构；(3)砖混结构； (4)砖木结构；(5)简易结构。 n4可比实例的规模应与估价对象的规模相当。 n5可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质 相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。 n6可比实例的交易类型应与估价目的吻合。 n交易类型主要有土地使用权协议出让、一般买卖、 租赁、征用等。为抵押、抵债目的的估价，应选取 一般买卖的交易实例为可比实例。 n7可比实例的成交日期应与估价时点接近。 n交易实例的成交日期与估价时

13、点相隔一年以上的不 宜采用，因为难以进行交易日期修正，即使修正也 可能出现较大偏差。 n8可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。 三、建立价格可比基础(五统一) n建立价格可比基础包括建立价格可比基础包括5个方面：个方面： n1、统一付款方式；、统一付款方式； n2、统一采用单价；、统一采用单价； n3、统一币种和货币单位；、统一币种和货币单位； n 4、统一面积内涵；、统一面积内涵； n5、统一面积单位。、统一面积单位。 n1、统一付款方式 由于房地产的价值量大，成交价格往往 采用分期付款的方式支付。 n估价中为便于比较，价格以一次付清所需 支付的金额为基准。就需要将

14、分期付款的 可比实例的成交价格折算为在其成交日期 时一次付清。 n具体方法是货币的时间价值中的折现计算。 p76 例题例题： 某宗房地产的交易总价款为某宗房地产的交易总价款为30万元，其万元，其 中首期付款中首期付款20，余款于半年后支付。假，余款于半年后支付。假 设月利率为设月利率为0.5，则在其成交日期时一次，则在其成交日期时一次 付清的价格是多少？付清的价格是多少？ n3.某可比实例的成交价格为2400元/平方米， 建筑面积100平方米，首期付款12万，其余 半年后支付8万，1年后支付4万，一直年利 率为10%，则可比实例的实际价格为（） 元/平方米。 n2、统一采用单价 在统一采用单价

15、方面，通常为单位的价格,单位 不一定是面积。 n土地：单价、楼面地价 n建筑物：建筑面积、使用面积、套内建筑面积 n仓库：单位体积 码头： 泊位 n停车场：车位 旅馆： 房间或床位 n电影院：座位 医院： 床位 n保龄球馆：球道 网球馆：网面 n注意：有些可比实例适宜先进行某些修正后，再 转化为单价进行其他修正，因为这样处理时，价 格修正更容易、更准确。 n3、统一币种和货币单位 n在统一币种方面，不同币种的价格之间的 换算，应采用该价格成交日期时的市场汇 价。 n但如果先按原币种的价格进行交易日期修 正，则对进行了交易日期修正后的价格， 应采用估价时点时的市场汇价进行换 算。 n在统一货币单

16、位方面，按照使用习惯，人 民币、美元、港币等，通常都采用“元”。 4、统一面积内涵、统一面积内涵 在现实房地产交易中，有按建筑面积计在现实房地产交易中，有按建筑面积计 价，有按套内建筑面积计价，也有按使用价，有按套内建筑面积计价，也有按使用 面积计价的。它们之间的换算如下：面积计价的。它们之间的换算如下： n5、统一面积单位 在面积单位方面，中国大陆通常采用平平 方米方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)， 美国、英国和中国香港地区习惯采用平方平方 英尺英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采 用坪坪。 n它们之间的换算如下： n平方米下的价格=亩下的价格666.67 n平方米下的价格=公顷下的

17、价格10000 n平方米下的价格=平方英尺下的价格10.764=平 方英尺下的价格0.09290304 n平方米下的价格=坪下的价格0.303=坪下的价 格3.30579 np101 n例题： 搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易的 房地产的建筑面积200平方米，成交总额80万人 民币，分三期付款，首期16万人民币，第二期于 半年后付32万元人民币，余款32万元于一年后付 清。乙交易实例房地产的使用面积是2500平方英 尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如 果选取这两个交易实例为可比实例，试在对其成 交价格做有关修正，调整之前进行“建立可比价 格基础”的处理。（假设当时的人民币年利率为8

18、，人民币与美元的兑换率为1美元8.3元人民 币，该类房地产的建筑面积和使用面积的关系为1： 0.75） 交易交易 实例实例 面积面积成交成交 价格价格 付款方式付款方式 甲甲建筑面积建筑面积 200200平方米平方米 8080万万 人民币人民币 三期付款，首期三期付款，首期1616万万人民人民 币，第二期于半年后付币，第二期于半年后付3232 万元人民币，余款万元人民币，余款3232万元万元 于一年后付清于一年后付清 乙乙使用面积使用面积 2500 2500 平方英尺平方英尺 1515万万 美元美元 一次付清一次付清 统一付款方式统一付款方式统一采用单价统一采用单价 统一币种和货币单位统一币种

19、和货币单位 统统 一面积内涵一面积内涵统一面积单位统一面积单位 n（1）统一付款方式：）统一付款方式： 成交日期一次性付清为基准成交日期一次性付清为基准: 甲总价甲总价1632/(1+8%)0.5+32/(1+8%) =76.422(万元人民币万元人民币) 乙总价乙总价15（万美元）（万美元） （2）统一采用单价）统一采用单价 甲单价甲单价764220/200 = 3821.1(元人民币元人民币/平平 方米建筑面积方米建筑面积) 乙单价乙单价150000/2500 = 60(美元美元/平方英尺平方英尺 使用面积使用面积) （3）统一币种和货币单位）统一币种和货币单位 甲单价甲单价3821.1(

20、元元/平方米建筑面积平方米建筑面积) 乙单价乙单价608.3498（元（元/平方英尺使用面积）平方英尺使用面积） （4）统一面积内涵）统一面积内涵 甲单价甲单价3821.1(元人民币元人民币/平方米建筑面积平方米建筑面积) 乙单价乙单价4980.75 =373.5(元元/平方英尺建筑面积平方英尺建筑面积) 使用面积下价格使用面积下价格*（使用面积（使用面积/建筑面积）建筑面积）=建筑面积下价格建筑面积下价格 （5）统一面积单位）统一面积单位 甲单价甲单价=3821.1(元人民币元人民币/平方米建筑面积平方米建筑面积) 乙单价乙单价373.5/0.0929=4020.3(元人民币元人民币/平方米

21、建筑面积平方米建筑面积) 平方米下的价格=平方英尺下的价格10.764=平方英尺下的 价格0.09290304 四、交易情况修正 n（一）含义 n可比实例的成交价格可能是正常的，也有 可能是不正常的。 n由于要求评估的估价对象的价值是客观合 理的，所以，如果可比实例的成交价格是 不正常的，则应该将其修正为正常情况下 的价格。 n（二）造成成交价格偏离正常市场价格的因素（二）造成成交价格偏离正常市场价格的因素 ： n1、利益关系、利益关系 n2、急于出售或购买、急于出售或购买 n3、一方信息不完全、一方信息不完全 n4、一方有特别的偏好、一方有特别的偏好 n5、特殊的交易方式、特殊的交易方式 n

22、6、交易税费的负担、交易税费的负担 n7、相邻房地产的合并、相邻房地产的合并 n 8、债权债务的关系、债权债务的关系 n（三）修正方法（三）修正方法 n一般情况下，如果有上述特殊情况出现的一般情况下，如果有上述特殊情况出现的 交易实例不应该作为可比实例。交易实例不应该作为可比实例。 n但是若可比实例较少而不得不选的时候，但是若可比实例较少而不得不选的时候， 应该对其交易情况进行修正。应该对其交易情况进行修正。 n具体方法有两种：百分率法和差额法具体方法有两种：百分率法和差额法 1 1、百分率法的修正公式：、百分率法的修正公式： 可比实例成交价格可比实例成交价格交易情况修正系数交易情况修正系数

23、=可比实例正常市场价格可比实例正常市场价格 n一般地，交易情况修正要以正常市场价格 为基础，这样比较的基准只有一个。 n在交易情况修正中应采用可比实例的成交 价格比其正常价格是高还是低多少的说法。 n成交价格比其正常价格高10”与“说正 常价格比成交价格低10”是一样的？ n例题：可比实例的成交价格为例题：可比实例的成交价格为1650元元/平方平方 米，比正常市场价格高米，比正常市场价格高10，试求取可比，试求取可比 实例的正常市场价格。实例的正常市场价格。 n可比实例正常市场价格可比实例正常市场价格=可比实例成交价格可比实例成交价格 1/（110%） =1650/1.1 =1500（元（元/

24、平平 方米）方米） n如果以可比实例的成交价格为基准，说正常 价格比可比实例的成交价格低10。 n意即: n可比实例的成交价格(1-10)=正常价格 , 假定可比实例的成交价格=1650元/平方米 则: 正常价格=1650(1-10)=1485(元/平方米) n1485元平方米1500元平方米 n所以，“说可比实例的成交价格比其正常价 格高10”与“说正常价格比可比实例的成 交价格低10”是不等同的。 n2、差额法的修正公式： n可比实例的成交价格交易情况修正额 正常价格 n交易情况的具体修正，需要测定交易中的 一些特殊因素使其成交价格偏离正常价格 的程度，但由于缺乏客观、统一的尺度， 这种测

25、定有时非常困难。 对于因为交易税费的非正常负担进行修正时，通常对于因为交易税费的非正常负担进行修正时，通常 按照以下公式进行修正。按照以下公式进行修正。 p105 正常成交价格应由卖方缴纳的税费卖方实际得正常成交价格应由卖方缴纳的税费卖方实际得 到的价格到的价格 正常成交价格正常成交价格+应由买方缴纳的税费买方实际付出应由买方缴纳的税费买方实际付出 的价格的价格 应由买方负担的税费正常成交价格应由买方负担的税费正常成交价格应由买方缴应由买方缴 纳的税费比率纳的税费比率 应由卖方负担的税费正常成交价格应由卖方负担的税费正常成交价格应由卖方缴应由卖方缴 纳的税费比率纳的税费比率 因此，正常成交价格

26、的计算公式：因此，正常成交价格的计算公式： 正常成交价格正常成交价格 卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率应由卖方缴纳的税费比率) 买方实际付出的价格买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费比率) n例题：某宗房地产的正常成交价格为例题：某宗房地产的正常成交价格为2500 元元/平方米，卖方应该缴纳的税费为正常成平方米，卖方应该缴纳的税费为正常成 交价格的交价格的7，买方应该缴纳的税费为正常，买方应该缴纳的税费为正常 成交价格的成交价格的5。试计算卖方实际得到的价。试计算卖方实际得到的价 格和买方实际付出的价格。格和买方实际付出的价格。

27、n解：卖方实际得到的价格解：卖方实际得到的价格 n正常成交价格应该由卖方缴纳的税费正常成交价格应该由卖方缴纳的税费 2500250072325（元（元/平方米）平方米） 买方实际付出的价格？买方实际付出的价格？ n买方实际付出的价格买方实际付出的价格2500+25005 2625(元平方米元平方米) n例题：1.某宗房地产交易，买卖双方在合同 中写明，买方付给卖方2325元平方米， 买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉， 该地区房地产买卖中由卖方缴纳的税费为 正常成交价格的7，由买方缴纳的税费为 正常成交价格的5。则该宗房地产交易的 正常成交价格为多少？ n2.2.某宗房地产交易，买卖双方在合同

28、中写明，买某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买 方付给卖方方付给卖方26252625元平方米，买卖中涉及的税费元平方米，买卖中涉及的税费 均由均由卖方卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由负担。据悉，该地区房地产买卖中应由 卖方缴纳的税费为正常成交价格的卖方缴纳的税费为正常成交价格的7 7，应由买方，应由买方 缴纳的税费为正常成交价格的缴纳的税费为正常成交价格的5 5。则该宗房地产。则该宗房地产 交易的正常成交价格为多少？交易的正常成交价格为多少？p92p92 五、交易日期修正 n1、含义 n估价对象的价格是估价时点时的价格，是 在估价时点时的房地产市场状况下形成的。 n应将可比实例在其成

29、交日期时的价格调整 为在估价时点时的价格，才能将其作为估 价对象的价格。这种调整称为交易日期修 正。 n在可比实例的成交日期至估价时点期间， 随着时间的推移，房地产价格可能发生的 变化有3种情况：(1)平稳；(2)上涨；(3)下 跌。 n当房地产价格为平稳发展时，可不进行交 易日期修正。而当房地产价格为上涨或下 跌时，则必须进行交易日期修正，以使其 符合估价时点时的房地产市场状况。 2 2、修正方法、修正方法：百分率法：百分率法 公式：公式：可比实例在可比实例在估价时点估价时点的价格可比实的价格可比实 例在例在成交日期成交日期的价格的价格交易日期修正系数交易日期修正系数 交易日期修正系数交易日

30、期修正系数以成交日期时的价格为基准以成交日期时的价格为基准 来确定。假设从成交日期到估价时点时，可比来确定。假设从成交日期到估价时点时，可比 实例价格涨跌的百分率为实例价格涨跌的百分率为T T则则: :可比实例在可比实例在 成交日期时的价格成交日期时的价格(1(1T%)=T%)=在估价时点时的在估价时点时的 价格价格 或者或者 n包括价格指数法和价格变动率法 n价格指数法 n价格指数有定基价格指数和环比价格指数。 n在价格指数编制中，需要选择某个时期作为 基期。如果是以某个固定时期作为基期的， 称为定基价格指数； n如果是以上一时期作为基期的，称为环比价 格指数。 价格指数的编制原理价格指数的

31、编制原理 采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时成交日期的下一时 期的价格指数期的价格指数再下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估估 价时点时的价格指数在估价时点时的价格价时点时的价格指数在估价时点时的价格 例题例题（交易日期调整的定基价格指数法）：（交易日期调整的定基价格指数法）： 某宗房地产某宗房地产20062006年年6 6月的价格是月的价格是18001800元元/ /平方米，平方米， 现在需要将其调整到现在需要将其调整到20062006年年1010月。已知该房地产所月。

32、已知该房地产所 在地区类似房地产在地区类似房地产20062006年年4 4月至月至1010月的价格指数分别月的价格指数分别 为：为：79.679.6，74.774.7，76.776.7，85.085.0，89.289.2，92.592.5，98.198.1 （以（以20032003年年1 1月为月为100100）。试计算该宗房地产）。试计算该宗房地产20062006年年 1010月的价格。月的价格。 解：该宗房地产解：该宗房地产20062006年年1010月的价格计算如下：月的价格计算如下： 1800180098.1/76.7=2302.2(98.1/76.7=2302.2(元元/ /平方米平

33、方米) ) n例题（交易日期调整的环比价格指数法）： n某宗房地产2006年6月的价格是2000元/平方 米,现在需要将其调整到2006年10月。已知该 房地产所在地区类似房地产2006年4月至10 月的价格指数分别 为:99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1 (均以上一个月为100)。试计算该宗房地产 2006年10月的价格。 n解：该宗房地产2006年10月的价格计算如 下： 2000 105.0/100 109.2/100 112.5/100 118.1/100 =3046.8(元/平方米)p92 n价格变动率法 n房地产价格变动率，有逐期递增或递减

34、的 价格变动率和期内平均上升或下降的价格 变动率两种。 n采用逐期递增或递减的价格变动率进行交 易日期修正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格（1 价格变动率）期数在估价时点时的价格 n例题（交易日期调整的价格变动率法）： 为评估某宗房地产2006年9月末的价格，选 取了下列可比实例：成交价格是3000元/平 方米，成交日期是2005年10月末。另调查 2005年6月末至2006年2月末该房地产的价 格平均每月比上月上涨1.5，2006年2月 末至2006年9月末平均比上月上涨2。试 对该可比实例进行交易日期调整。 n解：对可比实例的价格进行交易日期的调解：对可比实例的价格进行交易日期的调

35、整整, ,是将该宗房地产价格调整到是将该宗房地产价格调整到20062006年年9 9月月 末，即：末，即： 30003000（1 11.51.5）4 4(1+2%)(1+2%)7 7 =3658 ( =3658 (元元/ /平方米平方米) ) n采用期内平均上升或下降的价格变动率进 行交易日期修正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格(l价 格变动率期数)=在估价时点时的价格 该种方法在市场比较法中用的比较少。 在实际的交易日期修正中，有下列几类价格指数或价在实际的交易日期修正中，有下列几类价格指数或价 格变动率可供选用：格变动率可供选用： (1)(1)一般物价指数或变动率；一般物价指数或变动

36、率； (2)(2)建筑造价指数或变动率；建筑造价指数或变动率； (3)(3)建筑材料价格指数或变动率；建筑材料价格指数或变动率； (4)(4)建筑人工费指数或变动率；建筑人工费指数或变动率； (5)(5)房地产价格指数或变动率房地产价格指数或变动率 房地产价格指数或变动率又可细分为：房地产价格指数或变动率又可细分为： (1)(1)全国房地产价格指数或变动率；全国房地产价格指数或变动率； (2)(2)某地区房地产价格指数或变动率；某地区房地产价格指数或变动率； (3)(3)全国某类房地产价格指数或变动率；全国某类房地产价格指数或变动率； (4)(4)某地区某类房地产价格指数或变动率。某地区某类房

37、地产价格指数或变动率。 五、房地产状况修正 n1、含义 n可比实例房地产与估价对象之间有差异， 应进行房地产状况修正，因为房地产的价 格还反映其本身的状况。 n进行房地产状况修正，是将可比实例在其 房地产状况下的价格，调整为在估价对象 房地产状况下的价格。 n2、房地产状况修正的内容 房地产状况修正可分为区位状况修正、 权益状况修正和实物状况修正。 n在这三个方面的修正中，还可进一步细分 为若干因素的修正。 n进行房地产状况修正，是比较法的一个难 点和关键。 n(1)区位状况修正的内容 区位状况是对房地产价格有影响的房地 产区位因素的状况。 n进行区位状况修正，是将可比实例房地产 在其区位状况

38、下的价格调整为在估价对象 房地产区位状况下的价格。 n区位状况比较修正的内容主要包括： 繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公 共设施完备程度(属于估价对象以外的部分) 等影响房地产价格的因素。 n(2)权益状况修正的内容 权益状况是对房地产价格有影响的房地 产权益因素的状况。 n进行权益状况修正，是将可比实例房地产 在其权益状况下的价格，调整为在估价对 象房地产权益状况下的价格。 n权益状况比较修正的内容主要包括： 土地使用年限，城市规划限制条件(如容积 率)等影响房地产价格的因素。 n在实际估价中，遇到最多的是土地使用年 限修正。 n(3)实物状况修正的内容 实物状况是对房地产价格有影响的房

39、地 产实物因素的状况。 n进行实物状况修正，是将可比实例房地产 在其实物状况下的价格，调整为在估价对 象房地产实物状况下的价格。 n实物状况比较修正的内容: n对于土地来说,主要包括：面积大小、形状、 基础设施完备程度(属于估价对象之内的部 分)、土地平整程度、地势、地质水文状况 等影响房地产价格的因素； n对于建筑物来说,主要包括：新旧程度、建 筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布 置、工程质量等影响房地产价格的因素。 n3、房地产状况修正的思路和方法 n（1）房地产状况修正的思路是： n列出对估价对象这类房地产的价格有影 响的房地产状况各方面的因素，包括区位 方面的、权益方面的和实物方面的

40、； n判定估价对象房地产和可比实例房地产 在这些因素方面的状况； n将可比实例房地产与估价对象房地产在 这些因素方面的状况进行逐项比较，找出 它们之间的差异造成的价格差异程度； n根据价格差异程度对可比实例的价格进 行调整。 n（2）房地产状况修正的方法 n直接比较修正法和间接比较修正法。 n直接比较修正法 n直接比较修正一般是采用评分的方法，以 估价对象的房地产状况为基准（通常定为 100），可以将可比实例的房地产状况与它 逐项比较打分。然后将所得的分数转化为 修正价格的比率。 房地产状况直接修正表房地产状况直接修正表 n间接比较修正法 n间接比较修正与直接比较修正相似，所不 同的是设想一个标准的房地产状况，以此 标准的房地产状况为基准，将估价对象及 可比实例的房地产状况与它逐项比较打分， 然后将所得的分数转化为修正价格的比率。 房地产状况间接修正表房地产状况间接修正表 上式位于上式位于分母分母的括号内应填写的数字，为的括号内应填写的数字，为