文殊院项目一期成本测算

1、文殊院项目一期成本测算（B4-1,B4-2,B6,C6 ）一、测算原则：1. 根据在 2005 年 9 月 2 日在中房的“文殊院项目一期成本测算会议”的商议结果下，本次测算只包含： B4-1,B4-2,B6,C6 地块；2. 通过文殊院项目前期拆迁土地总成本 （包含资金利息和出让金） 和总拆迁面积的数据得出一期的拆迁单价和被测算地块的土地成本， 相关数据 由中房地产部提供 。而在前期拆迁中已经被拆除的 C3,C5,C7,B2 部分及 B7,B8 部分所产生的所有成本及资金利息未列入本次测算中；3. 前期工程费用也按照被测算地块的实际发生进行计算 （如有整体前期费用， 则根据被测算地块与总面积

2、的比例进行估算） ；4. 基础设施费用按照中房工程部提供的数据进行测算 （如有整体前期费用， 则根据被测算地块与总面积的比例进行估算） ；5. 资金利息按照被测算地块的土地成本和开发费用计算，记息周期以 1.5 年计算，前提是项目保证于 2005 年 11 月 18 日开盘至 2007 年 6 月份完成销售和记息周期。 而在对土地成本和开发费用计算计算资金利息时按照一次性投入计算， 因分段记息不能合理划分投入时间段；6. 一期测算范围： B4-1 B4-2 B6 C6 文殊院街酱圆公所街道路打造、头福街白云寺街道路打造二、测算过程：1. 一期用地平衡表：（各地块数据 由中房工程部提供 ，其中

3、B6 地块的占地面积、 容积率，C6 地块的建筑面积与之前提供的项目用地平衡中的数据误差较大）地块编净用地面积容积建筑面积（）备注号(亩 )率B4-112.500.665498.05 个院落 1926.0；6 个旁院 3572.0B4-29.521.016412.0地下车库 5148.0B632.54450.86318723.0地下车库 15363.0C610.14271.38790.38地下车库 6085.6471 / 5合计64.030.91439423.25车库合计： 26596.6472. 前期土地拆迁成本 6.06 亿元（已包含资金利息和出让金） ，拆迁总面积 111.927亩。故一

4、期拆迁单价为： 6.06111.927=542.87 万/亩故一期地块土地成本为： 64.03 542.87=3.476亿元则土地成本单价为： 3.47639423.25=8817.41 元 /。3. 前期工程费用通过计算为 320.1 万元（详细见清单）则前期工程费用成本单价为：320100039423.25=81.20 元/。4. 房屋开发费用（包括建安工程费、公共设施费、基础设施费，详细见清单）通过计算为 1.372 亿元则房屋开发费成本单价为： 1.37239423.25=3480.63 元/5. 管理费用通过计算为 1262.2 万元（详细见清单）则管理费用成本单价为1262.239

5、423.25=320.17 元/7.财务费用（资金利息等，记息周期为 1.5 年）计算为 6992.76 万元则财务费用成本单价为 6992.7639423.25=1773.76 元 /8. 营销代理费用（包括推广费用 3%和代理费用 3%）计算为 4388.77 万元则营销代理费成本单价为 4388.77 39423.25=1170.42 元/9. 其它费用计算为 315.55 万元则其它费用成本单价为 315.55 39423.25=84.15 元/10. 开发报建费用计算为 551.93 万元则开发报建费用成本单价为 551.9339423.25=147.19 元/11. 不可预见费用计

6、算为 826.59 万元则不可预见费用成本单价为 826.5939423.25=220.44 元/12. 成本总计 为 3.476 亿元 +320.1 万元 +1.372 亿元 +1262.2 万元 +6992.76 万元 +4388.77 万元 +315.55 万元 +551.93 万元 +826.59 万元 =6.314 亿元13. 成本单价总计 为：8817.41 元/+81.20 元 /+3480.63 元/ +320.17 元 /+1773.76 元/ +1170.42元/+84.15 元 /+147.19 元/+220.44 元/ =16095.36 元/2 / 5三、销售测算：1

7、. 我们以 18000 元 /作为商业销售均价（并假设在销售周期内按 100%的销售率），则一期的商业销售总收入为：1800039423.25=7.096 亿元2. 我们以 2800 元/作为车库销售均价 （并假设在销售周期内按 30%的销售率），则一期的车库销售总收入为：2800 7800=2184 万元3. 一期销售总收入为： 7.096 亿元 +2184 万元 =7.3146 亿元4. 一期销售税金总计为： 4023 万元5. 一期所得税为： 1489.8 万元6. 一期税后利润为： 3322.3 万元7. 成本利润率为： 5.26%四、测算结果汇总：汇总总投资成本单价总销售收销售单价税

8、后利润成本利润表入率一期6.314亿元16095.36元7.3146亿元18000元 /3322.3万元5.26%五、测算结果分析：1. 导致成本单价过高的主要原因有：（1） 土地成本过高，占总投资的55.05%，单价达到 542.87 万 /亩，成本单价达到8817.41 元/；（2） 建安成本略偏高，达到1.0477 亿元，占总投资的21.73%，在后面工程进展中应控制成本；（3） 资金利息 6992.76 万元，占总投资的11.07%，应在保证质量的情况下加快工程建设周期缩短记息周期；2. 与最初成本单价测算对比：（ 1）基数比较土地单价测算面积（地上） 平均容积率 总投资 占地面积3

9、/ 5最初测算476.19 万/亩262000.00 1.7123.516230.1 亩本次测算542.87 万/亩39423.25 0.9146.31464.03 亩（ 2）成本比最初测算本次测算元成本增减元成本增加因素较元 /土地成4182.128817.41+4635.29土地单价增加 66.68 万/亩、容积率降本低 0.796，面积减少太大前期工214.0781.20-132.87程费房屋开3196.663480.63+283.97建安成本略有增加发费管理费63.9320.17+256.27管理费用占总投资比例不得低于2%用财务费255.571773.76+1518.19土地成本和开发费用基本来于贷款，用必须计算资金利息营销代685.81170.42+484.62项目难度大，推广费用有所增加理费其它费31.9684.15+52.19其它费用不得低于总投资的 0.5%用开发报249.54147.19-102.35建费不可预95.9220.44+124.54不可预见费不得低于总投资的3%见费合计8975.5216095.36+7119.843. 控制成