房地产开发企业的开发产品转为自用所得税处理

1、精品文档你我共享 房地产开发企业的开发产品转为自用所得税处理 (2012-06-29 17:31:49) 原文地址：房地产开发企业的开发产品转为自用所得税处理 作者：注册税务师齐 洪涛 某房地产开发企业20X9年2月将开发产品600万元作为办公楼， 转作固定资产，原开发产品中，土地成本150万元，土地使用权尚可 使用年限50年；按预算造价合理预提公共配套设施建造费用100万 元；建筑安装成本200万元，其中扣留保证金10万元没有取得发票， 该办公楼按20年提取折旧，预计净残值0。该企业使用企业会计制 度。到2X 10年底该办公楼尚未对外出售，扣留保证金和公共配套设 施建造费用尚未取得发票。 该

2、企业会计人员认为：根据房地产开发经营业务企业所得税处 理办法第二十五条规定：计税成本是指企业在开发、建造开发产品 (包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计 量的应归入某项成本对象的各项费用。 计税成本概念中包括了建造固 定资产；企业在12个月内没有出售办公楼，因此企业的情况不是第 二十四条规定的不能扣除折旧的情况；按预算造价合理预提公共配套 设施建造费用符合第三十二条的规定；会计折旧年限和税法折旧年限 相同。所以在办理所得税年度申报时该项业务没有调整应纳税所得 额。 税务机关对该房地产开发公司开展日常税收检查时，针对上述情 形，指出： 固定资产应合理确定固定资产的预计净残值

3、。根据中华人民共 和国企业所得税法实施条例第五十九条规定：企业应当根据固定资 产的性质和使用情况，合理确定固定资产预计净残值。土地使用权尚 可使用年限50年，办公楼按20年提取折旧，土地使用权在固定资产 折旧提足后，土地使用权剩余使用年限对应的金额，应作为预计净残 值予以保留，所以应确定固定资产的预计净残值150-50X 30=90万 元。20X9年所得税应提折旧（600 90）- 20X 10- 12=21.25万元, 帐面提折旧600-20X 10-12=25万元，应纳税所得调整得增加 4.75 万元。 固定资产折旧在税务处理上须进行追溯调整。关于贯彻落实企 业所得税法若干税收问题的通知（

4、国税函201079号）第五条规定： 企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票 的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票 取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进 行。由于固定资产办公楼投入使用后 12个月以后，该办公楼扣留保 证金和公共配套设施建造费用尚未取得发票，所以对该折旧的所得税 扣除,必须追溯调整（注：部分省规定适用未来适用法）：以前扣除 的未取得发票折旧部分全部冲回来，补缴所得税。如果12个月内全 额取得发票，则和会计处理一样采取未来适用法。20X9年度应纳税 所得调整得增加110-20X 10- 12= 4.58万元；2X

5、10年所得税应提 折旧（600 110- 90）- 20=20万元，帐面提折旧600-20=30万元, 2X 10年度该项业务应纳税所得调整得增加 10万元。 除追缴少缴的税款外，还应根据中华人民共和国税收征收管理 法规定，加收滞纳金和处罚。因此开发商如果将开发产品转为自用， 必须合理确定固定资产预计净残值，而且必须及时全额取得发票，以 避免纳税风险。 出师表 两汉：诸葛亮 先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣 不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光 先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路

6、也。 宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其 刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。 侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚 以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。 将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰能”，是以众议举宠为督： 愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。 亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也； 亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。 先帝在时， 每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣， 愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也 n 臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于 败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。 先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之 明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝， 攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽 忠言，则攸之、祎、允之任也。 愿陛下托