商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容

1、精品商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容荐168钱虹 原创关键字：钱虹 商业地产业态与物业管理在其中的价值 要求和服务内容商业地产概念起始于 2002 年的北京金源时代购物中心（shopping mall），并在近几年被极大推广，并将 之前存在已久的一些商业业态也纳入其中。随着商业地产的 不断涌现，它们之间的竞争日趋激烈，其中的商业物业管理 价值和地位也逐渐凸显出来。一、商业地产的概念和业态商业地产，即作为商业用途的地产，广义上通常指用于各种 零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产 形式，以办公为主要用途的地产也属商

2、业地产范畴。商业地 产的业态多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、 shoppingmall 、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、 工厂直销店、酒店旅馆 (旅游地产)、娱乐类商业地产（如电welcome精品影院）、写字楼和住宅的底层商铺等。二、物业管理在商业地产中的角色定位和价值物业管理（简称 pm），是指业主通过选聘物业管理企业，由 业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的 卫生和秩序活动。它作为一种不动产管理模式起源于 19 世 纪 60 年代的英国，自 19 世纪 80 年代引入我国之后，已被 住宅物业领域广泛接受，

3、在商业地产（商业物业）也存在类 似的物业管理，但商业物业管理应有别于住宅物业管理。 商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的行为 活动，从事商业物业管理的公司，除了要有对房地产的丰富 的知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的 经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服 务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作 用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。目前已 经存在提供这服务的物业管理公司，如：世邦魏理仕公司（全 球最大的综合服务公司，第一家进入财富 100 强的物业公 司）、赛特商业管理公司等。相比住宅物业，商业物业治理 面对的客户关系更加复杂，让开发

4、商获得更好投资回报，让 承租户(投资者和经营者 )获得营业利润，使消费者获得良好 的购物、服务这三方面的共赢，才是商业物业治理的主旨和 定位。welcome精品万达集团万达月刊上的一篇文章这样写道：我们搞商业 物业，尤其在搞长期经营管理的商业物业时，物业管理成了 极重要和关键的企业职能。商业物业的经营管理搞好了，可 以满足我们企业的多方面发展需求，如：反复提升企业品牌、 增强融资能力、扩大企业现金流、实现经常性回报、有利于 连锁和跨地区发展。据专家评估，目前物业管理的因素已占 到楼宇价值的 2030，而且越来越多的房地产投资者 和消费者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选 择因素。一项

5、地产开发最长 35 年，而物业管理工作则长 达几十年，甚至上百年。就其有利于延长物业寿命、完善使 用功能角度看，有人把物业管理称之为房地产的第二次开 发。因此，物业管理是商业地产的运营必需品、价值加速器，营 造商业物业管理发挥作用的途径和空间是商业地产发展的 重要动力。三、商业地产物业管理的核心要求商业地产物业管理与其他形式的物业管理相比，对其服务质 量、管理水平的要求更高，主要有两个核心要求： （一）保障商业地产物业范围内的人员、设施、物品安全。 商业地产物业管理的服务对象主要为高层综合商业楼宇，其 特点为高度大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任 务较为艰巨。商业综合楼宇大多位于城市旅

6、游、购物的轴心welcome精品地带，一般包括停车场、商业、餐饮、娱乐等场所，常住流 动人口极多。要管理好商业综合楼宇，确保大楼各部分正常 运作，确保物业和楼内业主的生命财产安全，任务十分艰巨， 安全是确保各项工作顺利开展的重中之重。因此，安全保卫要坚持 24 小时值班监控或巡逻，商场晚上 关门时，要进行严格的清场。一旦发生各类险情，安全监控 系统将信息传达到中央控制中心，安全保卫队员便可神速出 击，将各类隐患消灭于萌芽状态。物业保值、设施运行、消 防安全、防劫防盗、社会治安是商业地产物业管理安全工作 的重要内容，也是商场安全、稳定经营的关键环节。 （二）提供稳定、及时、周到、有效服务。商业地

7、产物业管理主要面对三个重要服务对象，一是服务于 商场经营、二是服务于顾客购物、三是服务于客户销售。由 于商业综合楼宇设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管 理队伍的素质要求较高。商业综合楼宇一般设有中央空调系 统、上水排水、排污系统、高低压供电系统，煤气供应系统、 电梯系统，有些较为高级的、现代化程度较高的大楼还设有 楼宇自动化系统，通信自动化系统、办公、保安、消防自动 化系统。因此，必须牢固树立 全心全意为客户服务 的宗旨，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系 统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。千方 百计提升服务水平，保证商场优美的工作环境，为前来购物welcome精品的顾客提

8、供一个舒适的购物环境。四、商业地产物业管理内容商业地产物业管理内容不但应包括设备运行维护、安防和环 卫等硬性服务，也应包括环境的营造、人性化的细节服务等 软服务，只有将二者结合，才能更大提升商业物业的附加值 和开发商、商户使用过程中对其工作认同感。管理内容主要 包括：1、建筑物的维护建筑结构维护、建筑外观维护、公共区域装修、装修审批与 管理、内部导向标志维护。2、配套设施、设备的维护电梯的维护保养、后备发电机维护保养、电线电路的维护保 养、供水供热系统维护保养、空调冷气系统维护保养。 3、消防与安全的管理消防设施的维护保养、消防器材配置、消防设施标志设置、 出口与通路管理、内部保安巡查、自动报

9、警系统维护保养、 其他危及安全的防范。4、环境清洁卫生的管理内部道路清洁、公共区域清洁管理、公共区域的摆设和植物 管理、垃圾清理、环卫设施维护。5、车辆及交通的管理车辆交通疏导指挥、停车场管理、货流运输管理、车辆安全welcome精品管理、路面交通管理。6、能源管理建立能源管理系统，如在空调系统中设置自动温控、在空气 处理机组、冷却塔风扇及车库送排风安装调速电机、安装照 明探测控制系统和节水阀等，通过技术手段或管理能力降低 能源消耗，节约客户物业支出成本。7、紧急事故的处理商业建筑与装修事故的处理、停电或电路故障的处理、电梯 故障的处理、设备或设施故障的处理、发生火灾后的处理、 人员受伤或急病的处理、犯罪事件的处理。在美国，商业物业管理还包括物业经营，将业主即开发商的 一部分职能也纳入其中，而且成为物业公司的首要任务。物 业管理人员更注意的是房地产市场的变化，如何使自己所管 的物业保持竞争力，保持高出售率 /出