以股权转让方式销售不动产购入方有风险

1、以股权转让方式销售不动产购入方有风险 该公告公布后，媒体对方兴地产通过以股权转让方式销售上海港国际客运中心商业配套项目1 号楼将得以避税约4亿的事项作了报道。企业（均指法人企业）以股权转让方式销售不动产以 及宜截了当销售不动产购销双方如何纳税，什么缘故前者能够避税，而后者却不行等咨询题引起 了各界广泛关注。对此，笔者以为，企业以股权转让方式销售不动产，可能会节约定的税款, 但关于购入方而言，其节税收益可能是以其日后的应缴纳巨额税费为代价。结合现行税法规定, 分析如下。 企业销售不动产的相关税收政策 企业销售不动产需以其收取的全部价款和价外费用为计税依据运算缴纳营业税，营业税税率为 5%.然而，

2、企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以及销售或转让抵债所得的不 动产、土地使用权，依照财政部、国家税务总局关于营业税若干政策咨询题的通知（财税 2003）16号）规定，企业以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价或者抵债时该 项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额，计缴营业税。 企业还需以缴纳的营业税为依据计缴纳城建税、教育费附加、地点教育附加等附加税费。 企业销售不动产需按规定缴纳土地增值税，土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30%、 60%. 企业销售不动产取得的收入属于转让财产收入，但关于房地产企业而言，销售商品房取得的收入 属于销售物资取得的收入，该收入应计入

3、企业的收入总额，计缴企业所得税；不动产的成本、销 售不动产发生的税费、费用等支出可按规定在税前扣除。若企业销售不动产形成缺失，企业应按 企业资产缺失所得税税前扣除治理方法（国家税务总局公告2018年第25号）规定，以淸 单申报方式向税务机关申报扣除。 企业取得的税后利润，按公司章程规定，经股东会或股东大会作出利润分配决定。对企业股东而 言，除其连续持有居民企业公布发行并上市流通的股票不足12个月外，其取得的股息、红利等 权益性投资收益属于免税收入。对个人股东而言，除外籍个人从外商投资企业取得的股息、红利 所得免征个人所得税外，其取得的股息、红利所得应由企业代扣代缴个人所得税。 样地，企业销售不

4、动产将涉及营业税，城建税等附加税费，土地增值税，印花税，企业所得税。 企业缴纳所得税后，向股东分配税后利润时，企业股东取得的股息、红利样属于免税收入；除 符合规定的外籍个人股东外，个人股东应缴纳个人所得税。 关于企业购买方而言，其与销售方签订的合同应按“产权转移书据”贴花，其取得不动产权属， 应按规定缴纳契税。 购买方取得不动产的计税基础为取得该不动产实际发生的支出。购买方持有该不动产期间，应按 规定缴纳房产税和土地使用税。土地使用税以占地面税为依据运算：房产自用以房产原值为依据 运算房产税时，应以购买价为基础确定。与销售方相比，购买方缴纳的土地使用税不变，房产白 用的，缴纳的房产税将增加。

5、股权转让方式销售不动产购入方有风险 财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税咨询题的通知（财税2002J191号） 规定：“对股权转让不征收营业税。”，企业和个人转让股权不涉及营业税=然而因股票属于金 融资产，企业转让股票依照营业税暂行条例及相关规定，应以股票卖出价减去买入价的余额 为依据计缴纳营业税，税率为5%：依照关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知 （财税2018J111号）规定，个人转让股票免征营业税。 企业和个人转让股权签订的股权转让协议，属于产权转移书据，应按万分之五税率贴花。然而， 关于通过A股、B股股权转让书据按千分之的税率缴纳证券（股票）交易印花税。 企业转让股权取

6、得的收入属于转让财产收入，应计入企业收入总额计缴企业所得税。企业转让股 权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。股权的成本、费用、转 让股权发生的税费可按规定在税前扣除。企业转让股权发生的缺失，应以淸单申报方式向税务机 关申报扣除。 个人转让股权取得的所得，属于财产转让所得，应按规定缴纳个人所得税。 国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税咨询题的批复（国税函 2000J687号）规定：“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司次性共同 转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 %的股权，且这些以股权形式衣现的资产要紧是土地 使用权、地上建筑

7、物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。”该文是国家税务总 局对广西壮族自治区地点税务局的回复。参照该文件精神，企业以转让股权名义转让房地产行为 应缴纳土地增值税。 上海晨拓投资公司将其持有全资（公司上海忌拓置业公司的股权，全部转让给宝钢资源，同时上 海艮拓置业公司的耍紧资产为物业。按国税函2000J687号文的规定，应缴纳土地增值税。 国税函2000J687号文只对请示税务机关所请示的事项具有法律效力，其他税务机关遇到性质相 同的事项能够选择参照执行。我们注盘到，按国税函2000687号文没有规定以股权转让方式转 让房地产如何运算土地增值税。在实践中，-样无法执行。土地增值税属于地

8、点税种，若上海市 地点税务局参照国税函2000J687号文规定并扌是供具体算法，则上海展拓置业将缴纳土地增值 税。 综上所述，企业以转让股权方式销售不动产，将涉及印花税、企业所得税、有可能涉及营业税和 土地增值税。 关于购入股权的企业而言，其签订的股权转让合同应按“产权转移书据”贴花。然而，关于通过 A股、B股股权转让书据受让方而言，不需缴纳印花税。 企业购入股权的成本按如下方式确定：通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本； 通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。 被转让股权方（即被投资企业）仅是股东发生变化，属于法律形式的简单变化，涉及工商

9、变更、 税务登记变更等，除另有规定外，其纳税事项由变更后的企业承继。股东变更后，被投资企业的 不动产等资产的成本不变。被投资企业股东变更后，其土地占地面积不发生变化，缴纳的土地使 用税不变：以房产原值为依据计缴房产税时，除发生房产改扩建外，缴纳的房产税不变。 上海忌拓投资公司将持有的上海晨拓置业股权转让给宝钢资源，上海晨拓置业的股东由上海忌拓 投资变更为宝钢资源。 需耍注意的是，受让人受让企业股权，应对拟投资企业的资产状况、经营情形有淸晰的了解，以 减少受让股权后的不确定性风险。 三、实例解析 例如，A公司全资了公司B公司的资产仅为房地产，所得税税率25% （假定所述企业所得税税 率均为25%

10、）。该房地产成本为1000万元（2018年1月购入，不考虑契税和折I口），市场价 为2000万元；B公司无负债，所有者权益为1000万元，注册资金为800 7J元（A公司设立B 公司时的投入资本，附加税费、印花税忽略不计），A公司持有B公司股权的市价也为2000万 元。 方式: 2018年10月B公司以2000万元直截了当向C公司（C公司为D公司的全资/公司） 销售房产。 1、销售方B公司共应纳税499.38万元，运算如下： B公司应缴纳营业税=（20001000） X5%=5O （万元）。 B公司应缴纳土地增值税（假定以发票为依据运算）： 扣除项目金额= 1000X （1+2X5%） +50

11、=1150 （万元）（注：B公司2018年1月取得购房发 票，到2018年10月出售时止，持有时刻为一年又九个月）. 增值额=2000-1150=850 （万元。 增值率=8504-1150=73.9%50%. 应纳土地增值税=增值额X40% 扣除项目金额X5% =850X40%-1150X5%=282.5 万元） B公司销售不动产所得=2000-1000-50-282.5=667.5 （万元）。 2018年度B公司仅发生此笔收支，应缴纳所得税：667.5X25%=166.88 （万元）。 B公司共应缴纳税费： 50+282.5+166.88=499.38 （万元）。 2、购买方C公司应纳税6

12、0万元，运算如下： 购入方C公司取得房产的购入价为2000万元。 C公司应缴纳契税（假定税率为3 %）： 2000X3%=6 0万元，该不动产的历史成本为2060万元。 C公司持有该不动产时，以2060 7J元为依据，按规定运算的折I口可在税前扣除。若C公司再销 售该不动产时，可扣除2000 7J元的差额计缴营业税：按购房发票为依据运算土地增值税时，能 够2000万元为屣础确定扣除项目金额。C公司应以该房产的占地面积为依据计缴土地使用税； 自用该房产时，应以2060万元为依据计缴房产税。与B公司持有房产相比，C公司缴纳的土地 使用税与原B公司缴纳的相同，缴纳房产税将增加。 购销双方共需缴纳税费

13、：499.38+60=559.38 （万元）。 方式二：2018年10月，A公司将持有B公司的股权以2000万元转让给D公司，在该月B公 司已办理完股权变更手续。 1、转让方A公司涉税 A公司应确认股权转让所得：2000-800=1200 （万元） A公司应缴纳企业所得税：1200X25%=300万元（假设印花税忽略不计,不考虑国税函2000）687 号文土地增值税的阻碍，A公司纳税年度内仅发生该笔业务且不发生其他支出） 2、受让方D公司涉税 对D公司而言，其取得B公司股权的投资成本为2000 7J元。B公司只涉及股东的变化，其房 地产的成本不发生改变。 购销双方共应缴纳税费300万元。 可见

14、，由母公司以股权转让方式达到不动产间接销售（即方式二）与子公司间直截了当销售不动 产（即方式）相比，将少缴税费559.38-300=259.38万元。其中,销售方少缴199.38万元, 购入方少缴纳60万元。 D公司受让B公司股权后，B公司的房地产成本不发生改变。日后B公司转让该不动产时，仅 能扣除1000万元的差额计缴营业税：按购房发票为依据运算土地增值税时，应以1000 7J为展 础确定扣除项目金额。 例如：2019年门月，B公司以市价3000万元销售该不动产，贝ij： B公司应纳营业税：（3000-1000） X5%=100 （万元）o B公司应纳土地增值税（假定以发票为依据运算）： 扣

15、除项目金额=1000X （1+3X5%） +100=1250万元（注：B公司2018年1月取得购房发票. 到2019年11月出售时ll:,持有时刻为二年又九个月） 增值额=3000-1250=1750 （万元） 增值率=1750 4-1250= 140%100% 土地增值税=增值额X50% 扣除项目金额X 15%=1750X50%-1250X15%=687.5 （万元） B公司转让不动产所得： 3000-1000-100-687.5= 1212.5 （万元）o 例如：2019年门月，C公司以市价3000万元销售该不动产，则： C公司应缴纳营业税：（3000-2000） X5%=50 （万元）。 C公司应缴纳土地增值税（假定以发票为依据运算）： 扣除项目金额=2000X （1+1X5%）+50+60=2210万（注：c公司2018年10月取得购房发票, 到2019年11月出售时上，持有时刻为年） 增值额=3000-2210=790 （万元 增值率=790/2210=35.7%50% 应纳土地增值税=增值额X 30%=790 X 30%=237 （万元） C公司销售不动产所得为：3000-2060-50-237=653 （万元） 可见，B公司将比C公司多