上海房地产估价师《制度与政策》房地产开发企业资质管理模拟试题

1、上海房地产估价师制度与政策：房地产开发企业资质管理模拟试题本卷共分为 2 大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题(共 25题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1个事最符合题 意)1、一套总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况： (原题由于教材说法有误，笔者作了修改 )(1)要求在成交日期时一次付清。(2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣 5。 (3)以抵押贷款方式支付， 首期支付 10 万元，余款在未来 10 年内按月等额支付。 (4)约定一年后一次付 清。(5)从成交日期起分期支付，首期支付 20 万元，余款

2、在一年内分两期支 付，每隔半年支付 20 万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。A :第种情况B:第(2)种情况C:第(4)种情况D:第种情况E:工业用地的监测点评估价格2、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动趋势。A :向下B:平稳C:不稳定D:向上E:借款合同3、下列_不是影响房地产价格的经济因素。A经济发展B. 金融政策C. 利率D 汇率4、在平均利润率一定的情况下，当借贷资本供给大于需求时，利率将 _。A .上升B. 下降C. 不变D. 难以确定5、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同 意后综合确定。A :估价原则B:估价目的C:估价方法D:

3、估价程序E:工业用地的监测点评估价格6、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。A :假设开发法B:剩余法C:市场法D:成本法E:工业用地的监测点评估价格7、某宗房地产建成于 2000年年底，此后收益年限为 48 年， 2001年年底至 2004年年底分别获得净收益 83万元、 85 万元、 90万元、 94万元，预计 2005 年年底至 2007年年底可分别获得净收益 94 万元、 93万元、 96 万元，从 2008 年年底起每年可获得的净收益将稳定在 95万元该类房地产的报酬率为 9， 则该宗房地产 2004年年底的收益价格为。A: 102992 万元B: 132054 万元C:

4、163472 万元D: 176643 万元E:工业用地的监测点评估价格8、以下关于房地产价格的说法中，正确的是。A :房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，可能与其价值 无关B:房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求相互结合所产生的， 但现实中可以不需要完全具备这三个要素C:对房地产价格来说，主要是从房地产价格的本质上把握房地产价格的“数量”D:房地产价格有高有低，是由房地产稀缺性唯一确定的E:工业用地的监测点评估价格9、_是税收制度和政策的中心环节。A .税率B. 税基C. 课税对象D. 税费征缴10、某市房产税按房产原值减除幅度为 30，某企业拥有一房产原值为 3 8

5、00 万元，则年征收房产税为万元。A: 114B: 63. 84C: 31. 92D: 28. 71E:执行层的组织协调11、房地产价格是由房地产的 _三者相互结合而产生的。A .有用性、稀缺性、有效需求B. 供给、需求、利用状况C. 权利、租金、利率B. 价值、使用价值、供求12、某套建筑面积为100卅、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方 式为首付 5 万元，余款向银行抵押贷款.抵押贷款期限为 5年，还款方式为按 月等额支付，贷款年利率为 5.该套住宅的实际价格为。A: 18. 25 万元B：20 00 万元C：21 58 万元D：22 00 万元E:工业用地的监测点评估价格13

6、、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是 _。A 净收益包括有形收益和无形收益B 运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C 通常只有客观收益才能作为估价依据D. 应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值14、某套住宅建筑面积为100川，套内建筑面积为92川，使用面积为80卅，每 平方米使用而积的价格为 3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。A: 2400B: 2580C: 2607D: 2760E:工业用地的监测点评估价格15、以下_因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素。A .开发成本的变化B. 收入的变化C. 价格的变化D. 开发商对未来的预期16、建筑物净收益=_X建筑

7、物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A .建筑物重置价B. 建筑物现值C. 土地价格D. 房地产价格17、商品房建筑面积由套內建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有 面积部分为。A :独立产权B:单独产权C:共有产权D:双方产权E:执行层的组织协调18、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及 管理费用、销售费用等为 3 亿元，年贷款利率为 7.2，开发经营期为 1 年。上 述费用均匀投入，可转让土地面积比率为 65，该地块可转让土地的应计成本 是元/卅A: 310.61B: 321.60C: 477.87D: 494.77E:工业用地的监测点评估价格19

8、、已知某房地产投资项目的购买投资为 5500万元，流动资金为 600万元。如 果投资者投入的权益资本为 2000万元，经营期内年平均利润总额为 800万元，年平均税后利润为 600 万元。则该投资项目的资本金净利润率为（）A13.0%B43.3%C30%D23.3%20、A 房地产开发公司在 Z 省 A 市征收基本农田以外的耕地 180 亩，应由审批。A:国务院B:国土资源部C：Z 省人民政府D: A 市人民政府E:房地产估价机构必须加盖公章21、是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力。A :边际产值B:边际产量C:边际收益D:边际收益产量E:执行层的组织协调22、中华人民共和国宪法规定，

9、国家为了公共利益的需要，可以依照法律规 定对土地实行 _并给予补偿。A .征收B征用C. 征收或者征用D. 征购23、某写字楼的土地取得成本 8000万元，建造成本 6000万元，管理费用 800 万元，销售费用 600万元，投资利息 720 万元，销售税费为售价的 6，销售 利润率为 16。该写字楼的价值为万元。A: 17087. 20B: 18699. 20C: 19666. 40D: 20666. 67E:工业用地的监测点评估价格24、某旅馆共有 300张床位，平均每张床位每天向客人实收 50 元，年平均空房 率为 30%，该旅馆营业平均每月花费 14 万元；当地同档次旅馆一般床位价为每

10、 床每天 45 元，年平均空房率为 20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的 30%；该类房地产的资本化率为 10%。该旅馆的价值为（）万元。A. 2759.4B. 2789.3C. 2843.6D. 2987.625、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性. 【2005年考题】A:独一无二和供给有限B:独一无二和价值最大C:流动性差和价值最大D:不可移动和用途多样E:工业用地的监测点评估价格0.5二、多项选择题（共 25题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2个或 2个以上符 合题意，至少有 1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 分）1、在房地产投资项目可行性研究中

11、，调查研究主要是从市场调查和资源调查两 方面进行。其中资源调查的主要内容有。A :项目用地B:房地产市场供需C:房价现状及走势D:交通运输条件E:外围基础设施2、在一般情况下， _适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同 的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用 建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。A 重建价格B. 重置价格C. 重新购建价格D. 积算价格3、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有。A :国有土地使用证B:建设用地规划许可证C:建设工程规划许可证D:建设工程施工许可证E:商品房预售许可证4、房地产投资信托按其投资业务

12、和信托性质的不同可以分为不同类型。按投资 业务的不同，房地产投资信托可以分为。A :权益型房地产投资信托B:债务型房地产投资信托C:抵押型房地产投资信托D:混合型房地产投资信托E:权利型房地产投资信托5、下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是 _。A .对外商投资企业也需要征收城建税B. 城建税实行地区差别税率，共分三个档次C. 在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同 而不同D. 计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额6 土地价格=房地净收益-_十土地还原利率。A .土地净收益B. 建筑物价格X建筑物还原利率C. 建筑物总收益D. 房地费用7、物

13、业管理的社会化有两个基本含义，即。A:房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业B:物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业C:物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业D:物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业E:政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业8、房产分户图的主要内容有。A :房屋权界线B:房屋建筑面积C:用地面积D:四面墙体的归属和楼梯、走道等部位E:房屋边长9、工程项目的 _是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考 核工程造价的重要环节。A .评标B. 质量检验C. 投料试车D. 竣工验收10、某房地产投资项目现有 A、 B 两种方案，开发经营期分别为 3、

14、 4 年，其目 标收益率均为 12%，净现值分别为 120、 150 万元，对两方案进行比选，则最优 方案的等额年值为万元。A: 39.51B: 49.39C: 49.96D: 62.45E:借款合同11、下列属于房屋租赁合同自然终止情形的有。A :租赁合同到期，合同自行终止B:符合法律规定可以解除合同条款的C:符合合同约定可以解除合同条款的D:承租人利用承租的房屋从事非法活动的E:因不可抗力致使合同不能继续履行的12、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。A :临街状况B:是否便于动力取得C:是否便于废料处理D:是否接近大自然E:是否便于产品和原材料运输13、建筑平面设计常见的组合方式包括。A

15、 :走廊式组合B:套间式组合C:单间式组合D:大厅式组合E:整体式组合14、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。A .土地稀缺B. 城市化进程快C. 竞争充分性D. 交易复杂性15、按照城市房屋拆迁管理条例规定，拆迁范围确定后，拆迁范围內的单 位和个人不得。A :新建、扩建、改建拆迁范围内的房屋B:转让拆迁范围內的房屋C:抵押拆迁范围内的房屋D:改变拆迁范围內的房屋和土地的用途E:租赁拆迁范围内的房屋16、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从 事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80（公顷），农业总人口为600 人，现征收 C 村基本农田以外的耕地 30，该耕地

16、被征收前 3 年平均年产值为 600元。经商定，土地补偿费为该耕地前 3年平均年产值的 8倍；每一个需要 安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前 3年平均年产值的 5倍。 被征收土地上的附着物及青苗补偿费为 25万元。中华人民共和国土地管理法 中规定的征收工地中，有批准权限的政府包括。A :县人民政府B:市人民政府C:省人民政府D:国务院E:政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书17、产生房地产价格泡沫的主要诱因是 _。A .土地稀缺B. 城市化进程快C. 投机需求膨胀D. 过度开发18、房屋登记办法规定，可以办理房屋预告登记的情形确。A :房屋所有权转让B:房屋抵押C:在建工程抵押D:预购商品房抵押E :预购商品房19、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资 _ 的自有资金或股本金。A. 15%B. 20%C. 30%D. 40%20、下列房地产中不得发布广告的有 _。A .在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的B. 在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的C. 司法机关依法决定查封的D 预售房地产，已取得该项目预售许可证的E. 权属有争议的21、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是。A :房地产直接投资B:房地产间接投资C:房地产混合投资D:房地产有效投资E:借款合同22、某建筑物已建成 10 年，预计