（新版）房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试历年真题题库（含答案）

1、（新版）房地产估价师房地产估价理论与方法考试历年真题题库（含答案）单选题1.下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。A、装修B、户型C、层高D、楼层答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。选项D是区位因素。2.某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为1

2、0%）A、11.80B、16.07C、23.57D、31.07答案：D解析：考点:分解法。无效成本1500（4.13.6）/0.1107.5（万元），收益损失的现值2.5/10%（11/1.130）23.57（万元），功能过剩折旧31.07万元。3.房地产的供给曲线表示（）。A、房地产的供给量与购买者能力的关系B、房地产的出售量与购买者能力的关系C、房地产的供给量与其价格之间的关系D、房地产的购买量与其价格之间的关系答案：C解析：考点:房地产供给。房地产供给曲线表示房地产的供给量和其价格之间的关系。4.最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（）。A、苏慕斯法则B、“四三二一”法则C、霍

3、夫曼法则D、哈柏法则答案：B解析：考点:编制价格修正率表。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一”法则。5.（）是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。A、毛租金乘数法B、潜在毛租金乘数法C、有效毛收入乘数法D、净收益乘数法答案：C解析：考点:收益乘数法的种类。有效毛收人乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。6.房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A、委托人B、估价报告预期使用者C、管理部门D、中立答案

4、：D解析：本题考查的是独立客观公正原则。独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。7.重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常（）重建成本。A、低于B、等于C、高于D、高于或等于答案：A解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。重置成本通常低于重建成本。8.对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。A、小于B、大于或等于C、不等于D、无法确定答案：B解析：本题考查的是最高最佳

5、利用原则。只有收入现值大于或等于支出现值的利用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。9.对假设开发法适用条件的表述最准确的是（）。A、新开发房地产项目B、用于出售用途的房地产项目C、具有投资开发或再开发潜力的房地产D、用于投资或再开发的房地产答案：C解析：本题考查的是假设开发法概述。凡是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。10.某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电

6、梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A、2400B、2410C、2490D、2500答案：A解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值25001002400（万元）。11.假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括（）。A、重新改造后价值B、管理费用C、销售费用D、投资利息答案：A解析：本题考查的是假设开发法的基本公式。旧房价值=重新改造或改变用途后价值-旧房取得税费-重新改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-利润。12.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万

7、元、25万元、26万元，报酬率为10。则该房地产的收益价格为（）万元。A、228.23B、229.36C、224.74D、223.63答案：A解析：考点:净收益每年不变的公式。（1）先根据未来3年的净收益求取不变的净收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%1-1/1.13，A=24.21（万元）；（2）再求取30年净收益的现值，即房地产价格：V=24.21/10%1-1/1.130=228.23（万元）。13.在六种基本价值类型中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是（）。A、市场价值B、投资价值C、现状价值D、谨慎价值答案：A解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状

8、价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。14.房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于（）。A、未定事项假设B、背离事实假设C、不相一致假设D、依据不足假设答案：D解析：考点:估价报告的组成。依据不足假设是指在估价委托人

9、无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。15.估价中的主要不同意见和外部专业帮助的专业意见记录（）。A、应作为估价资料保存B、不用作为估价资料保存C、由估价机构决定是否保存D、依委托人的意见决定是否保存答案：A解析：考点:保存估价资料。保存的估价资料应全面、完整，一般包括：（1）估价报告；（2）估价委托书和估价委托合同；（3）估价所依据的委托人提供的资料；（4）估价项目来源和沟通情况记录；（5）估价对象实地查勘记录；（6）估价报告内部审核记录；（7）估价中的主要不同意见记录；（8）外部专业帮助的专

10、业意见。16.某类房地产20062010年的价格见下表，根据平均发展速度，预测该类房地产2011年的价格为（）元/m2。某类房地产20062010年的价格A、10300B、10400C、11165D、11265答案：C解析：本题考查的是平均发展速度法的公式。平均发展速度=1.24055，2011年的价格380011165（元/m2）。17.下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（）。A、消费者的收入水平增加B、该种房地产的价格水平下降C、该种房地产的开发成本上升D、消费者预期该种房地产价格上涨答案：C解析：本题考查的是房地产需求。一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其

11、需求就会减少。18.某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。A、市场价值B、投资价值C、谨慎价值D、在用价值答案：B解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是针对特定的投资者而言的。该企业的最高出价，就是建立在个别判断基础上的，属于投资价值。19.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A、630

12、.0B、650.0C、661.5D、682.5答案：D解析：考点:统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。1006.5（15%）682.5（万元人民币）。未做市场状况调整时，采取可比实例成交日的汇率，已经做过了市场状况调整，则采用估价价值时点的汇率。20.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的60，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。A、536B、549C、557D、816答案：A解析：考点:净收益每年不变的公式

13、。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=A/Y1-1/（1+Y）n，A=120（1-20%）-50=46（万元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%60%=8%，V=46/8%1-1/（1+8%）35=536.11（万元）。21.下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）。A、朝向B、楼层C、方位D、交通条件答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。交通条件的确属于区位因素，但是它和位置条件是平行关系。22.成本法的理论依据是（）。A、预期原理B、生产费用价值论C、收益原理D、替代原理答案：B解析：考点:成本法的理论依据。成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的

14、价格是依据其生产所必要的费用而决定。23.某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A、11.80B、16.07C、23.57D、31.06答案：D解析：本题考查的是功能过剩折旧。重建成本，功能过剩的折旧包括无效成本和超额持有成本。功能过剩的折旧=5

15、01500+（25000/10%）（1-1/1.130）31.06（万元）。24.某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（）元/m2。A、22909.12B、23264.06C、23441.35D、23086.69答案：B解析：本题考查的是建立比较基础。该可比实例在其成交日期一次性付清的价格：12080/（110%）0.540/（110%）/10023264.06（元/m2）。25.下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是（）。A、国内外有关房

16、地产估价的称谓及定义不尽相同B、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价C、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价答案：D解析：本题考查的是房地产估价的含义。美国大多称为RealEstateAppraisal。将Appraisal定义为得出一种价值意见的行为或过程；日本和韩国通常称为不动产鉴定评价。26.下列关于总价格、单位价格和楼面地价的表述中，错误的是（）。A、房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低B、房地产单位价格一般不能反映房地产价格水平的高低C、楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低D、楼面地价是指一定地块内

17、分摊到单位建筑面积上的土地价格答案：B解析：考点:总价格、单位价格和楼面地价。选项B，房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。27.评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是（）。A、0.4.0.4.0.2B、0.3.0.4.0.3C、0.4.0.2.0.4D、0.4.0.3.0.3答案：A解析：本题考查的是计算最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无

18、法区别甲乙的优劣，因而二者取一样的权重。28.下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（）。A、专业估价由专业机构和专业人员完成B、专业估价提供专业意见C、非专业估价具有公信力D、专业估价承担法律责任答案：C解析：考点:房地产估价的含义。选项C错误，和非专业估价相比，专业估价具有公信力，承担法律责任。而非专业估价不具有公信力。29.某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万元。A、600B、738C、900D、960答案：C解析：本题考查的是路线价法。哈柏法则（Harperrule

19、）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的150060%900（万元）。30.收益法适用的条件是房地产的（）。A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其中之一可以量化D、收益和风险均能量化答案：D解析：考点:收益法的含义。通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。31.需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产（）方面的内容。A、土地使用权状况B、土地所有权状况C、土地利用现状D、土地

20、使用管制答案：D解析：本题考查的是房地产权益状况的描述。土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。对于房地产开发用地还要说明规划条件。32.在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（）。A、建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本B、建筑物重置成本和重建期间的经济损失C、建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D、建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失答案：B解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。投保火灾险时的保险价值，不包含土地价值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。火灾

21、不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项，排除选项A、D。焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。33.下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。A、围墙工程费B、电力设施工程费C、居委会用房建设费D、人防工程费答案：B解析：本题考查的是建设成本。基础设施建设费，是指建筑物2m以外和项目红线范围内的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政干道、干管、干线等的接口费用。围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套；人防工程属于开发期间税费。（常识）34.下列

22、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A、净收益包括有形收益和无形收益B、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C、通常只有客观收益才能作为估价依据D、应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值答案：B解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，作为运营费用消耗了。35.关于价值时点的说法，错误的是（）。A、价值时点可以是过去.现在或将来B、价值时点是由估价目的决定的C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致D、价值时点与实地查勘日期可以不一致答案：C解析：本题考查的是价值时点原则。选项C错

23、误，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。36.某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/m2；若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为（）元/m2。A、4644B、5192C、5308D、5500答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。不同年期的收益价值换算公式法：Vn=VNYN（1+YN）N（1+Yn）n-1/Yn（1+Yn）n（1+YN）N-1，代入数据得出V30=55007%（1+7%）40（1+8%）30-1/8%（1+8%）30（1+7%）40-1=4644.40（元m2）。37.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价

24、值为5000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。A、2000B、3000C、3500D、4000答案：A解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-（已抵押贷款余额/社会一般抵押率）-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=5000（1000/50%）10002000（万元）。38.在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（）。A、应

25、在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整B、应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整C、应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整D、应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整答案：C解析：本题考查的是成本法概述。成本法估价时注意“逼近”，特别要注意下列3个问题：（1）应采用客观成本而不是实际成本。实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。客观成本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本；（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析

26、进行调整；（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。39.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A、159.56B、168.75C、169.39D、277.70答案：B解析：考点:净收益每年不变的公式。分两步求解：（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益15.1/1.0916.3/1.09215.5/1.09317.21/1.094A/9%（11/1.094）求得A15.97（万元）（2）再求取35年净收益的现值，即

27、房地产价格A/9%（11/1.0935）168.75（万元）。40.估价假设和限制条件是估价报告中对估价假设和估价报告使用限制的说明，要防止出现的情形中不包括（）。A、随意编造假设和限制条件B、未对应说明的假设和限制条件予以说明C、无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件D、未假定估价师的执业水平答案：D解析：考点:估价假设和限制条件。在说明估价假设和限制条件时，应有针对性并尽量简明，要防止出现以下3种情况：（1）随意编造假设和限制条件；（2）应说明的估价假设和限制条件不予以说明；（3）无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件。41.某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使

28、用30年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A、68B、74C、76D、82答案：C解析：考点:年限法。q1（1R）t（tn）1001（14）10（1030）10076。42.因征收房地产，房地产估价师受委托进行的停产停业损失估价，属于（）业务。A、房地产价值提升评估业务B、房地产减损评估业务C、相关经济损失评估业务D、房地产政策咨询业务答案：C解析：本题考查的是房地产估价的含义。相关经济损失评估业务，例如，因征收房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估。43.下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格下降的是（）。A、降低房

29、地产开发贷款利率B、减少土地储备贷款C、降低契税D、减少土地供应答案：A解析：本题考查的是制度政策因素。选项A，降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降；选项BCD均会导致房地产价格上升。44.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A、户型B、楼层C、层高D、装修答案：B解析：本题考查的是房地产实物状况描述。选项B属于区位因素。45.房地产估价中的价值，一般是指（）。A、使用价值B、交换价值C、投资价值D、账面价值答案：B解析：本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。46.一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/，后街路线价为38

30、00元/，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）m。A、22B、28C、38D、50答案：B解析：考点:临街土地的价值的计算。前街影响深度=总深度前街路线价/（前街路线价+后街路线价）=505000/（5000+3800）=28.4。47.某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，价值时点2008年9月23日，估价对象实地查勘日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为（）。A、2008年9月20日B、2008年9月23日C、2008年9月26

31、D、2008年9月27日答案：C解析：本题考查的是估价假设和限制条件。致估价委托人函中致函的日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。48.【2012真题】某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）

32、万元。A、4000B、4004C、4021D、4037答案：D解析：该类工业用地30年期使用权楼面地价为：该类商业用地30年期使用权土地单价为：补地价11567.895000-1746.6250004037（万元）。49.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A、245B、275C、315D、345答案：D解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。折旧费、抵押

33、贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。需要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元，房地产税65万元，所以净收益为500405065345（万元）。50.中国台湾地区不动产估价师规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达（）年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。A、1B、2C、3D、4答案：B解析：考点:房地产估价的特点。中国台湾地区不动产估价师规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达二年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。51.土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了（）对土地价值的影响。A、土地区位B、土地形状C、土地面积D

34、、地势起伏答案：B解析：本题考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划，解决的是土地形状不规则的问题。52.决定房地产需求量的因素，不包括（）。A、该种房地产的价格水平B、该种房地产的开发成本C、消费者的收入水平D、相关物品的价格水平答案：B解析：本题考查的是房地产需求。决定房地产需求量的因素：（1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平；（3）消费者的偏好；（4）相关物品的价格水平；（5）消费者对未来的预期。选项B属于决定房地产供给量的因素。53.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A、过

35、去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B、市场上能找到充分的房地产历史价格资料C、房地产市场在过去无明显的季节变动D、政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格答案：A解析：本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。选项BCD是适用条件。54.某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估价师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属于（）。A、一

36、般假定B、不相一致假定C、依据不足假定D、未定事项假设答案：C解析：考点:估价报告的组成。依据不足假定，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料情况下，缺少资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。55.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）A、原始价值高于账面价值B、投资价值高于市场价值C、谨慎价值低于市场价值D、快速变现价值低于市场价值答案：B解析：本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。选项B错误，投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场

37、价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。账面价值在历史成本计量下，是指一项资产的账面余额减去相关备抵项目后的余额。56.价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。A、估价作业期间的某日B、实地查勘估价对象期间的某日C、估价报告出具日期D、估价报告出具后的某日答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如实地查勘完成之日）为价值时点。一般不得早于受理估价委托之日，不得晚于出具估价报告之日。57.估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具（）。A、估价委托书B、估价代理书C、估价报告书D、估价结果书答

38、案：A解析：本题考查的是受理估价委托。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书。58.下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是（）。A、自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B、自己开发前提下评估出的价值，要小于自愿转让前提下评估出的价值C、自愿转让前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值D、自己开发前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值答案：A解析：考点:假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值。59.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）

39、。A、该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B、该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业答案：D解析：考点:保值增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。60.在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响，这一估价假设属于（）。A、未定事项假设B、背离事实假设C、不相一致假设D、依据不足假设答案：B解析：本题考查的是撰写估价报告。背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合

40、理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。61.新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A、比较法B、成本法C、收益法D、假设开发法答案：B解析：本题考查的是成本法的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有62.下列不属于长期趋势法的作用的是（）。A、用于成本法计算重置价格B、用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整C、用于收益法中预测未来的租金、空置率等D

41、、用来比较两类以上房地产价格的发展趋势或潜力答案：A解析：考点:长期趋势法的作用。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：（1）用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；（2）用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；（3）用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。63.因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧，而引起的建筑物价值减损，属于（）。A、自然折旧B、物质折旧C、功能折旧D、经济折旧答案：C解析：考点:建筑物折旧的含义和原

42、因。功能折旧也称为无形耗损，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。64.关于房地产需求曲线的表述中，正确的是（）。A、需求曲线是一条向右上方倾斜的曲线B、消费者收入水平变化，会引起房地产需求量沿着需求曲线变动C、相关物品价格水平变化，会引起整个需求曲线发生位移D、房地产价格水平发生变化，会引起房地产需求曲线发生位移答案：C解析：考点:房地产需求。选项A错误，需求曲线是一条向右下方倾斜的直线；选项B、D，如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素，则房地产需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会

43、改变消费者在给定房地产价格水平下对房地产的需求量。65.【2013年真题】有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A、乙土地价值低于甲土地价值B、该建筑物价值小于其重置成本C、该建筑物价值小于其拆除费用D、该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值答案：C解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。66.报酬率的表达式为（）。A、投资回报所投入的资本B、投

44、资回收所投入的资本C、（投资回报投资回收）所投入的资本D、（投资回收投资回报）所投入的资本答案：A解析：考点:报酬率的实质。报酬率=投资回报所投入资本。67.下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（）。A、估价委托人一定是估价对象权利人B、估价对象权利人一般是估价利害关系人C、估价报告使用人一定是估价利害关系人D、估价委托人一定是估价报告使用人答案：B解析：考点:估价当事人。用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处房地产，法院就不是估价对象权利人，排除A；估价报告使用者不见得一定是估价利害关系人，还是上例，法院就不是估价利害关系人，排除C；如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人

45、，故排除D。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。68.后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的（）。A、期初B、期中C、期末D、任意阶段答案：B解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为

46、集中发生在该时间段的期中。69.房地产估价是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，下列不属于必须确定的估价基本事项的是（）。A、估价目的B、估价对象C、价值时点D、估价价值答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。房地产估价是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断。必须确定估价基本事项：估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。70.对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（）。A、谨慎价值B、市场价值C、残余价值D、快速变现价值答案：B解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨

47、慎价值和残余价值。选项A，谨慎价值是在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则评估的价值，谨慎价值通常低于市场价值；选项C，残余价值是估价对象在非继续利用情况下的价值，残余价值通常低于市场价值；选项D，快速变现价值是在估价对象没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值，快速变现价值一般低于市场价值。71.在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是（），有时误差范围放宽到15%。A、5%B、10%C、15%D、25%答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。法官使用的误差范围是10%，有时误差范围放宽到15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽

48、到20%。72.（）原则要评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。A、估价对象B、价值时点C、最高最佳利用D、替代答案：B解析：本题考查的是价值时点原则。价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。73.下列关于净收益按一定比率递减公式的说法中，错误的是（）。A、有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递减的公式计算估价对象的收益价值B、净收益按一定比率递减公式中，有效毛收入的折现值与运营费用的折现值必然是相减的C、收益期为有限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率不等于零D、收益期为无限年时，净收益按一定比率

49、递减公式的假设前提之一是报酬率大于零答案：A解析：考点:净收益按一定比率递减的公式。选项A错误，如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。74.某宗房地产的年净收益的5万元，某人现有资金20万元，自有资金资本化率为10%，抵押贷款常数为8%，则该房地产的价格为（）万元。A、21B、54C、57.5D、62.5答案：C解析：考点:投资组合技术。20（52010%）/8%57.5万元。自有资金抵押贷款金额。75.某宗房地产的年净收益为5万元，购买者自有资金20万元，自有资金资本化率为10%，抵押贷款常数为8%，则该房地产的价

50、格为（）万元。A、21B、54C、57.5D、62.5答案：C解析：本题考查的是投资组合技术。20（52010%）/8%57.5（万元）。房地产价格=自有资金抵押贷款金额。76.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住

51、宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。A、该损害在经济上是可修复的B、修复所能带来的价值增加额为500万元C、该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D、在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元答案：C解析：本题考查的是房地产损害赔偿的需要。选项A，经济上是否可修复，主要看修复的必要费用，和修复带来的价值增值谁大。修复的必要费用包括：修复工程费150万；租金损失10015006=90（万元）；搬迁费13002100=26（万元）；合计266万元；修复后的价值增值：5000（15%）450010000=250（万元），得不偿失，所以不具备经济上的可修复性。选项B，修复带来的价值增

52、值额为250万元。选项C，不修复的时候的价值减损额为（50004500）10000=500（万元）。选项D，不修复的情况下，需要给每户的赔偿额为500万/100=5（万元）。77.成本法中一般不计息的项目是（）。A、土地成本B、销售费用C、建设成本D、销售税费答案：D解析：本题考查的是房地产价格构成。销售税费一般不计算利息78.土地的地基承载力和稳定性状况，属于土地实物因素中的（）。A、地质状况B、地形状况C、地势状况D、土壤状况答案：A解析：本题考查的是房地产实物因素。地质状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。79.国有土地上房屋征收评估时，对同一房屋征收范围内的同

53、类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价，这体现了征收估价时应遵循（）原则A、一致性B、一贯性C、独立客观公正D、合法答案：A解析：本题考查的是一致性原则和一贯性原则。一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。国有土地上房屋征收评估也应遵循一致性原则，即对同一房屋征收范围内的同类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价。80.形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣差别是因为房地产具有（）特性。A、不可移动B、独一无二C、流动性差D、用途多样答案：

54、A解析：本题考查的是房地产的特性。由于不可移动，每宗房地产与重要场所（如市中心、公园、学校、医院等）的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独特的自然地理位置和社会经济位置，使得不同的房地产之间有区位优劣差别。81.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支

55、付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（）。A、第（1）、（3）种情况B、第（3）、（4）、（5）种情况C、第（2）、（4）种情况D、第（2）、（4）、（5）种情况答案：D解析：考点:名义价格和实际价格。（1）名义价格实际价格绝对相同，（3）由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB可以排除。（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。82.在贷款前期需要提供的房地产估价服务是（）。A、转抵押估价B、抵押房地产价值动态评估C、抵押成数测算D、处置抵押房地产估价答案：C解析：本题考查的是房地产抵押的需要。抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率（或贷款价值比、贷款成数）测算等服务。83.除了城镇土地使用税和（）因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。A、契税B、财产税C、不动产税D、耕地占用税答案：D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征