房地产项目实施中的质量控制

1、房地产项目实施中的质量控制摘要：文章分析了房地产项目质量控制的特点，并着重介绍了房地产项目实施中的质量控制方法和要点。关键词：房地产项目；质量控制；审查；协调近年来，我国房地产开发市场竞争日益激烈，并且受国家宏观调控政策的影响，房地产成交量开始下降，高利润率也不复存在，我国房地产市场将进入一段相当长时间的调整期。如何利用好这次的产业大调整带来的机遇，使房地产企业在寒冬中成长，不断提高企业的竞争力，这是当前众多房地产企业需要思考的问题。而企业要想获得更好的生存和发展，其信誉与口碑是最好的保证。质量是企业的生命线，是消费者最为关心的因素，每年总会有大量关于房产质量的投诉、争议事件发生，这样会影响到

2、企业声誉，给相关房产的销售带来影响，为企业发展埋下不利的隐患。所以房地产企业应加强房地产项目的质量控制，保证其提供的建筑产品令客户满意。 一.房地产项目质量控制管理的特点 房地产工程管理与一般工程不同，它不仅关注工程质量是否符合国家地方标准、工程合同、施工图设计，还需进一步关心客户对产品质量的满意度。我国房地产开发企业目前多采用施工总承包模式或平行承发包模式来进行施工管理，由于项目大多具有投资大、周期长的特点，使得企业需要寻找成本、进度与质量三者间的平衡点。这些决定了房地产企业要采取更加宏观、全局的项目质量控制战略措施。前期工作的好坏直接影响到后续现场施工的顺利进行，从而对整个工程项目的质量产

3、生影响；施工阶段的质量控制工作好坏也直接决定了建筑产品的质量好坏；施工后期的检查验收等工作为工程质量进行最后把关。所以房地产项目应实施全过程的质量控制。 二.实施全过程的质量控制 1.施工准备阶段的质量控制（事前控制） 房地产工程项目施工前要预先进行周密的质量计划，根据预期质量目标，来制定质量计划或施工项目管理实施规划，作为一种行动方案进行施工部署。当前部分房地产企业将项目管理曲解为“以包代管”的模式，不注重企业管理经验和整体技术对项目施工的指导和支撑作用，忽略了技术质量管理的系统控制，这将造成质量预控的先天性缺陷。房地产企业在施工前的质量控制工作主要是做好对参与施工的各方施工准备工作进行全面

4、的检查与控制，强调质量目标的计划预控，并做好图纸会审、技术交底等质量控制工作，有时是要做好质量通病控制的技术支持及应用，做好缺陷问题数据库，强化质量通病的预防，避免类似问题重复发生，并做好现场设计优化工作。 2.施工过程中的质量控制（事中控制） （1）完善工序质量控制，对重要的和复杂的施工项目或工序以及隐蔽工程作为质量控制重点来加强控制，确保关键工序的质量控制，对质量统计分析资料和质量控制图表及时检查与审核，加强重要的工程部位或专业工程的试验和复核。 （2）加强施工过程中的质量跟踪监控。施工过程中应严格工序间的交接检查，在规定的时间内完成对主要工序和隐蔽工程的检查，质量达到要求后，方可进入下一

5、道工序。监督、检查在工序施工过程中，人员、材料、设备、施工工艺及施工环境条件等是否处于良好的状态，若发现有问题应及时纠偏和加以控制。施工中遇到重要的工程变更或图纸修改，都应经严格的审查、研究、讨论、确认后，方可实施。 （3）加强施工过程中的检查验收。对于重要的工序产品，以及重要的材料，半成品的使用等，都应要求施工单位按规定进行自检，然后向监理工程师提交“质量验收通知单”，后者在合同规定的时间内及时进行质量检查，合格并签发质量验收单后，方可继续施工。 （4）对工序或分项工程质量检查验收不合格的，或是发生的质量问题或质量事故，应及时进行处理，下达停工、返工指令，确保施工质量。 3.施工过程所形成的

6、产品的质量控制（事后控制） 对施工过程所形成的分部、分项工程进行中间验收，并根据工程性质，按各有关行业的工程质量检验评定标准，对分部、分项工程进行质量等级的评定。每个项目成立整改工作小组，汇总物业收集的小业主填写的整改意见单，进行内部总结，当质量偏差超出允许偏差时，分析原因并进行纠偏，保持质量受控状态。在单位工程完工或整个工程项目完成后，应由施工单位进行竣工预验，然后由房地产企业协同业主方和监理单位共同验收。 以上三大环节之间构成有机的系统过程，它们不是孤立和截然分开的，这实质上也就是PDCA循环具体化，不断循环提高，达到质量控制的持续改进。 三.健全施工审查制度 1.严格审核施工项目组人员的

7、资格。审核进入施工现场的分包单位的资质，包括企业营业执照、资质等级证书、中标通知书、施工许可证、施工员、质量员、安全员、特殊工种等的上岗证，特殊工种上岗证，清退不符合要求的管理人员和施工人员，为控制工程质量提供有效保障。 2.加强施工组织设计的审查。房地产企业应加强对施工组织设计的审查，包括施工组织设计是否符合施工合同和图纸要求，对关键部位、关键工序是否有施工方案，是否有安全控制的措施及环保要求，平面布置是否满足机械、材料和工序运转的需要，施工组织设计是否有公司技术负责人的签章等等，并审批施工承包单位的开工申请书，核实施工准备工作质量。在施工过程中还应要求施工单位严格按照施工组织设计进行施工，

8、不可随意更改。 3.严格审查施工仪器。经纬仪、水准仪、磅秤等施工仪器的准确性和精确度会在一定程度上对工程质量造成直接影响，如原材料的计量、定位放线、轴线、标沉降观测等方面对一起精度要求相对较高，所以应定期对施工一起进行检查、审核和校正，使仪器始终处于受控状态。 四.加强分包单位协调力度 房地产项目所涉及的分包工程较多，如门窗工程、外墙工程、如涂料工程、防水工程、机电安装工程等等，其中有的属于建设单位分包，有的属于施工单位分包，有时建设单位还会提供一定的建筑材料，涉及到材料供应商，这些分包单位在同一个项目进行施工，就难以处理分包单位之间的关系。通常总包单位都要求分包按指挥开展工作，如安全文明施工

9、措施和进场时间等，但有的分包单位不愿接受这些安排，由此产生一些矛盾，这就需要现场工程师灵活把握分寸，协调分包单位之间的关系应做到以下两点。 1.将施工总包单位编制的施工进度计划进行分解，并结合各分包单位的相应计划制定详细的进度计划，由监理在现场进行监理交底，要求各分包单位提供如下材料：分包单位的施工许可证及相关人员上岗证，分包单位与建设单位或施工总包单位的合同书，产品进场需提供出厂合格证，现场工程师抽样检查，检查合格后才能允许使用。 2.采取措施加强分包单位与总包单位间以及各分包单位之间的配合和协调工作，以防止项目队伍之间出现矛盾，尤其加强工种交接处的沟通与协调，以免发生扯皮现象，甚至影响交接处的施工质量，所以工程师应及时掌握施工动态，充分深入地了解各种情况，以便更好的协调可能发生的问题，确保施工质量。 五.结论及建议 总之，工程质量是房地产企业的生命线，企业应加强培养和学习，提高管理人员自身的业务素质和管理水平，增强全体人员的质量意识，以人的工作质量确保房地产工程质量，不断改进工作方式和方法，使企业发展进入良性循环阶段；要加强参建各方的交流与配合，提高他们的质量意识，要求各方积极配合、相互监督、相互促进，调动各方积极性、