海成滨江国际开发建设项目

1、重庆海成实业（集团）有限公司海成滨江国际开发建设项目可行性研究报告第一章 总论一、项目概况（一）项目名称：海成滨江国际开发建设项目（二）建设性质：新建（三）建设地点：奉节县永安镇李家沟（四）项目业主：重庆海成实业（集团）有限公司（五）法定代表人：向宇红（六）建设规模及主要建设内容：本项目南抵东外环，东临平黎大道，西接县人民医院东侧，规划道路、北接东风集团用地南侧规划道路，总规划用地面积平方米约237亩，其中A地建设规模：建设用地25346平方米约38亩，容积率5.0，建筑密度40%，绿地率30%；B地块建设规模：建设用地55361平方米，约83亩，容积率5.0，建筑密度50%，绿地率30%；C

2、地块建设规模：建设用地54694平方米，约82亩，容积率3.5，建筑密度40%，绿地率30%。主体工程包括场平工程；建设平坝时代商业广场，南川国际CBD，和还建房小区，建筑总面积.03平方米；购置安装约70台电梯；以及给排水、电气、消防、通风等安装工程。附属工程包括绿化及景观（含中庭消防车道）建设，道路及广场建设，市政管网、供电线路等。（七）投资估算：本项目总投资.18万元，其中工程费用.67万元，占总投资的74.06%；工程建设其他费用64253.40万元，占总投资的17.00%；基本预备费用9656.11万元，占总投资有2.56%，建设期利息24134.00万元，占总投资的6.38%。（八

3、）投资计划：本项目建设工期64个月，2011年5月2016年8月。总投资.18万元，在2011年5月2016年8月投入。其中：1、2011年投资60000.00万元，占总投资的15.87%。2、2012年投资65000.00万元，占总投资的17.195%。3、2013年投资65000.00万元，占总投资的17.195%。4、2014年投资65000.00万元，占总投资的17.195%。5、2015年投资65000.00万元，占总投资的17.195%。6、2016年投资58006.18万元，占总投资的15.35%。（九）资金筹措：本项目需筹措资金.18万元，其中：1、业主自筹.18万元，占总投资

4、的68.25%。2、银行贷款.00万元，占总投资的31.75%。（十）经济效益项目总投资.18万元，销售收入为.86万元，营业税及附加为30286.13万元，土地增值税为29460.94万元，利润为.36万元，所得税为27062.09万元，税后利润为81186.27万元。（十一）社会效益：海成滨江国际开发项目是奉节县重要的地标式建筑，它以优越的地理位置、方便的交通以及滨江景观为后盾必将成为奉节县条件极其优越的地产项目，有利于改善人民居住条件；本项目的建设，增加较多的就业岗位，对突出的就业矛盾有较好的缓解作用，有利于缓解就业压力；修建幼儿园和小学，不仅为小区居民的小孩提供就近上学的机会，而且缓解

5、目前县城幼儿园和小学学校存在的严重超大班额现象，有利于素质教育的顺利实施，促进社会的和谐稳定；本项目建成后，不仅本项目上缴营业税及附加30286.13万元、土地增值税29460.94万元、所得税为27062.09万元，建成后商业门面经营户的经营活动还可以创造增值税和营业税。因此，建设本项目有利于能为国家作出贡献和促进地方经济的发展；有利于带动与房地产相关产业链的发展，有利于加快城市化建设，有利于提高城市整体形象。其社会效益显著。（十二）建设工期：本项目建设工期64个月，2011年5月2016年8月。其中：一期工程建设工期40个月，2011年5月2014年8月；二期工程建设工期50月，2012年

6、7月2016年8月。二、项目法人简介重庆海成实业（集团）有限公司，是一家集地产投资、商业投资、工程建筑、咨询代理、商贸经营、机具租赁、休闲娱乐、装饰建材、家具物流等为一体的综合集团公司，目前在册职工400余人（其中安置下岗失业人员和库区移民近300人），总注册资本5000万元，总资产近3亿元，银行资信AA级，累计投资建设住宅和商场近60万平方米，年上缴税金上千万元。商场经营面积近20万平方米，从业人员近2000人，其中移民和下岗人员约1200人。海成集团投资区域涉足重庆、万州、奉节、开县等地，在16年的发展历程中，集团始终坚持“以最好的产品奉献社会”的企业理念，凭借“要做就做最好”的信念先后成

7、功开发建设海成大厦、昆仑大厦、高笋塘女人街、人民广场商业步行街、夔州装饰建材城、开县新世纪购物广场、海成景江苑、海成巴蜀花园等多个大中型项目，正在筹建中的奉节海成*滨江国际项目规模达100多万方，概算投资30亿元，为地方经济、城市建设、商贸发展、解决就业、国家税收等做出了突出贡献。海成集团在董事长向宇红的带领下，锻造出一支“年轻有为、勇于创新”的经营团队，创造了显著的经营业绩、创新的经营模式和繁荣的企业文化，走出了一条艰苦奋斗、勇于创新的成功之路。海成集团先后被评为“优秀私营企业”、“重庆市建筑先进企业”、“重庆市用户满意企业”、“重合同、守信用企业”、“2003、2004、2005、2006

8、年度AA级年检免审企业”、被重庆市建设综合开发协会评为“2002年度优秀团体会员”，被技监局、工商总会评为“2006年度质量先进单位”，“2003、2004年度社会贡献特别奖”等称号。展望新世纪，海成集团面临更大的机遇和挑战，集团将与时俱进，不断创新，始终坚持“以人为本，追求卓越”的企业精神，“依托库区，立足重庆，面向全国”，带领广大职工真抓实干，将“海成集团”打造成为一个具有崇高追求和使命感的大型企业团队。三、法人代表简介重庆海成实业（集团）有限公司法人代表何宇红， 女 1967年11月4日出生，汉族，大学学历，重庆市万州人。 1984年9月1989年8月，四川泸州医学院读书。1989年9月

9、1993年2月，重庆三峡中心医院皮肤科医生。1993年至2011年5月任重庆海成实业（集团）有限公司副总、海成建筑工程有限公司总经理、金海物业管理公司总经理。2011年5月至今任重庆海成实业（集团）有限公司董事长、法人、海成建筑工程有限公司总经理、金海物业管理公司总经理。 2000年8月，独立赞助“海成之夏中国大学生首次徒步穿越长江三峡活动”，得到社会各界的广泛关注。2000年11月，为推动万州房地产业的进步，独家举办“海成论坛”-“深圳-三峡房地产高级研讨会”，会议取得了圆满的成功，对万州房地产的发展产生了较大的影响。2002年6月，赞助了重庆三峡学院建工系建工人报的创刊发行工作，在大学生中

10、产生了良好的反响。2003年6月，赞助万州日报社、万州区文联主办的首次“见证三峡平湖游活动”，使万州400多名代表目睹了万里长江一马平川、高峡出平湖的壮丽景观。2003年7月，赞助了由万州区团委主办的“清洁新三峡，保护母亲河”绿色承诺青春活动，此次活动在万州及重庆乃至全国都引起了深刻的反响。2003年9月，赞助了由万州区工商局等单位主办的“光彩事业”进社区活动，公司这种致富思源、乐善好施、回馈社会的精神，在社区居民中留下了深刻的印象。四、编制依据1、国家计委投资项目可行性研究指南（2002年）；2、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、奉节县国民经济和社会发展第十一个五年

11、规划纲要；4、奉节县人民政府奉节县新县城总体规划；5、奉节县人民政府会议纪要关于城区房地产开发有关问题专题会议纪要（奉节府纪201114号）；6、奉节县环境保护局重庆市建设项目环境影响评价文件批准书（渝（奉）环准20121号）；7、奉节县国土资源和房屋管理局奉节县国有土地使用权出让合同（奉地合（综）2008第0022号）；8、重庆市地质矿产勘查开发局南江水文地质工程地质队重庆市奉节县海成*滨江国际建设场地地质灾害危险性评估报告；9、重庆地质矿产研究院重庆市奉节县海成*滨江国际（二号地块）项目环境影响报告书。10、重庆三峡水电建筑勘察设计研究院奉节县新县城李家沟片区综合整治工程水土保持方案报告书

12、。11、重庆市地震工程研究所重庆奉节县海成*滨江国际工程建设场地地震安全性评价报告。12、重庆张陈建筑设计有限公司奉节滨江国际一期方案设计。13、北京东方筑中建筑规划设计有限公司奉节海成集团*滨江国际二期工程建筑设方案计。14、业主提供的项目建设的有关资料。五、编制范围及内容本报告研究范围从的建设背景入手，通过项目建设的必要性、可行性主分析，确定建设规模、建设内容及建设方案，对环境影响进行分析，对投资进行估算，通过经济效益和社会效益分析，得出可行性结论，供业主和有关部门参考。六、基本结论随着奉节县城市经济建设的发展和城市整体形象的不断提升，吸引了周边区县及鄂西北人员进入奉节居住和工作，且奉节本

13、地居民收入的提高，对居住的舒适性需求不断提升，城乡统筹及加快城镇化建设进程等各方面因素增大了奉节城区的住房需求。本项目的实施对拓宽城市门户、改善城市环境、完善交通网络、提高市政功能、解决城市安全和提升城市品位都将创造有利条件，为更快实现“东接西拓、北上南进”的城市发展战略目标奠定坚实的基础，对提高奉节在全国的知名度并将奉节建设成为全国知名的文化旅游休闲城市和适合居住的山水园林城市、三峡库区最具历史文化内涵及景观特色的标志性移民城市，都将发挥重要作用。该项目符合符合奉节县城市建设规划、符合住宅房地产市场发展方向，经营模式和销售方案选择代表着奉节住宅房地产市场行业的前沿，因而市场定位准确。公司拟采

14、用分二期开发，滚动发展的方式可以减轻公司建设资金的压力，谋求资金利用的最大效益。本项目总建筑面积.10平方米，其中住宅建筑面积.47平方米，商业建筑面积.93平方米，停车位6297个，将建成一条滨江大道和连接上下半城的景观商业大道，打造三峡库区最具地方特色的旅游文化休闲产业带，项目总投资.18万元，销售收入为.86万元，营业税及附加为30286.13万元，土地增值税为29460.94万元，利润为.36万元，所得税为27062.09万元，税后利润为81186.27万元。其经济效益好。海成滨江国际开发项目是奉节县重要的地标式建筑，它以优越的地理位置、方便的交通以及滨江景观为后盾必将成为奉节县条件极

15、其优越的地产项目，有利于改善人民居住条件；本项目的建设，增加较多的就业岗位，对突出的就业矛盾有较好的缓解作用，有利于缓解就业压力；修建幼儿园和小学，不仅为小区居民的小孩提供就近上学的机会，而且缓解目前县城幼儿园和小学学校存在的严重超大班额现象，有利于素质教育的顺利实施，促进社会的和谐稳定；本项目建成后，不仅本项目上缴营业税及附加30286.13万元、土地增值税29460.94万元、所得税为27062.09万元，建成后商业门面经营户的经营活动还可以创造增值税和营业税。因此，建设本项目有利于能为国家作出贡献和促进地方经济的发展；有利于带动与房地产相关产业链的发展，有利于加快城市化建设，有利于提高城

16、市整体形象。其社会效益显著。本项目的规划布局、功能设置、建设规模和地址选择合理，前期准备工作进展顺利，周边环境适宜项目建设，建设条件能基本满足项目建设的需要；本项目对市场的估计和预测是稳健可靠的，本项目具有现实可行性和经济合理性。综上所述，建设本项目是十分必要的和切实可行的。七、主要技术指标第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景（一）奉节县自然、地理及资源特征奉节县地处四川盆地东部，位于长江三峡西口、三峡库区腹心，是重庆市的东大门，东邻巫山县，南界湖北恩施、利川，西连云阳县，北接巫溪县，长江横贯中部，是陕南、渝东、鄂西和湘北最便捷的水上出口通道，更是连接湘鄂渝陕南北经济走廊的枢纽，自古以

17、来就是湘鄂渝陕边区重要的水陆交通枢纽和商贸物资集散地。境内溪流交错，山峦起伏，四季分明，雨量充沛。东西宽71.4公里，南北长97.7公里。全县幅员面积4099平方公里，居重庆市第二位，辖30个乡镇，1个管委会，363个行政村，23个居委会。2010年年末全县户籍人口总数为105.31万人，人口自然增长率5.76。城镇化率33.38%，比上年提高3.6个百分点。地形地貌：奉节县地处四川盆地东部边缘、大巴山前缘和鄂西山地的接壤地带，其地形地貌特征受区域地质构造和岩性的控制，总体地貌类型为构造侵蚀、剥蚀低中山河谷，主要山脉走向与构造线方向一致，七曜山以北的山脉呈近东西向展布，以南的山脉呈北东南西向展

18、布。最高点泰山庙标高（黄海高程系）810.8米，最低点长江枯水期水面标高80.0米（库区蓄水前），相对高差730.8米，长江河谷在该段呈北东东向展布，江面宽350米400米，河谷呈“V”字型，两岸不对称，北岸为逆向坡，地形坡度较陡，一般为3050度，坡面冲沟发育，河岸呈凸状。南岸为顺向坡，总体坡度1520，由于滑坡堆积，坡面呈阶梯状，坡面冲沟发育，多呈“树枝状”或“漏斗状”，沟深1030米，沟底坡降与坡面近于一致。气候资源：县境属中亚热带暖湿季风气候，雨量充沛。日照总数1639小时，无霜期287天，年均气温19.1。总的特点是气候温和，光照适宜，四季分明，雨热同季。但因地形地貌的影响，局部气候

19、复杂，垂直气候差异较大，立体气候特征显著。水资源：县内河流属长江水系，除长江外，有梅溪河、大溪河（九盘河）、石笋河、草堂河、朱衣河五条主要支流。水资源丰富，但分布不均。水力资源理论蕴藏量达51.4万千瓦，可开发水力资源达35.2万千瓦。生物资源：全县生物资源种类繁多，有植物244科2107种，动物165科558种，其中栽培植物561种，饲养动物42种，鱼类33种，并拥有一些珍贵动植物种类和优良品种，主要有大鲵、羚羊、连香树、银杏、水杉以及奉节脐橙、香山贡茶、夔柚、板党、杜仲、魔芋、蚕桑等。矿产资源：已发现的矿藏有煤炭、铁矿、硫铁矿、石膏矿、大理石、石灰石等30余种，尤以石灰石、煤炭、硫铁矿、石

20、膏矿最为丰富，其中：煤炭储量3.96亿吨。旅游资源：奉节县地处长江三峡旅游资源富集的“金三角”地区，县域内旅游资源以长江为轴线，向南北两翼展开，其独特的地质地貌和悠久的人文历史，形成了丰富的旅游资源。区内拥有国家重点风景名胜区、国家地质公园、首批国家AAAA级旅游景区白帝城瞿塘峡景区，国家重点风景名胜区天坑地缝，AA旅游景区天鹅湖和有“川武当”之称的道教圣地长龙山等4大旅游景区。土地资源：全县土地详查后经1996年底土地利用变更调查的土地总面积为.9亩，其中耕地.2亩，统计面积亩，占土地面积的19.99%。耕地中水田.3亩，旱地.7亩，菜地2794.2亩，分别占耕地面积的22.81%、76.9

21、6%、0.23%；园地81863.5亩，占土地总面积的1.33%；林地.0亩，占51.13%；牧草地.3亩，占7.02%；居民点及工矿用地.3亩，占3.5%；交通用地25659.9亩，占0.42%；水域.7亩，占2.3%；未利用地.0亩，占14.32%。土地利用特点是总量大，质量差，人均承载量有限，耕地资源相对短缺，以林、农、牧业用地为主；山地多、平地少，耕地后备资源不足。（二）奉节县经济社会总体概况奉节县是国家级贫困县之一，2010年，全年实现地区生产总值万元，比上年增长15.3%；其中：第一产业实现增加值万元，增长6.0%；第二产业实现增加值万元，增长20.5%；第三产业实现增加值万元，增

22、长15.9%。按常住人口计算,实现人均地区生产总值11977元，比上年增长14.8%。地区生产总值中三次产业结构比例为20：35：45。2010年，全县城镇经济单位从业人员数2.81万人，城镇居民可支配收入12539元，比上年增长17.6%；农村居民人均纯收入4153元，比上年增长14.5%。城乡居民收入比从上年的3.22：1变为3.02：1。城镇居民人均住房使用面积30.2平方米，农村居民人均住房使用面积27.3平方米。（三）奉节县经济社会发展存在的相对差距建国50多年来，奉节经济逐步发展，尤其是1997年移民大迁建以来，发展速度大幅度增长，但横向比较，奉节及三峡库区腹心地带的发展与其它经济

23、发达地区的差距仍然很大。突出表现在：经济实力薄弱。常住人口计算,2010年实现人均地区生产总值11977元，比上年增长14.8%，仅为全国人均水平的39，全市平均水平的63。城镇居民人均可支配收入仅为全国平均水平的64，农民人均纯收入仅为全国平均水平的67。根据重庆市统计计算，重庆市基本小康进程滞后全国两年，奉节及三峡库区比全市滞后八年，比全国滞后十年。基础设施落后。2010年年末全县公路里程9217公里，比上年增加288公里；其中：等级公路里程3961公里，比上年增长11.64%，二级公路里程509公里，三级公路93公里，四级公路3359公里，比上年增长39.8%。水资源虽然丰富，但工程性缺

24、水十分严重，无法满足灌溉需要；全县尚有63万人饮水困难，农村自来水饮用率仅为20，病险水库尚有38座，城市防洪体系急待建设，急需整治的重点河堤达100多公里；全县煤炭储量虽然较大，但现有水、火电装机容量仅为5.9千瓦，高峰期的大量用电仍靠外地输送。生态环境脆弱。奉节县地形地貌复杂，山高坡陡，沟壑纵横，地表破碎，土地瘠薄，森林覆盖率为森林覆盖率42.6%。山地面积占幅员面积88.3；水土流失面积2670.06平方公里，占幅员面积65.1。特别是三峡水库蓄水淹没耕地，人地矛盾更加突出；地质灾害发生频繁，当前危害程度较大的滑坡、斜坡变形体、崩塌、危岩、泥石流等灾害点达500多处。产业支撑不足，产业空

25、虚现象严重。长期以来，受三峡工程长时间论证影响，缺少国家应有的投入，形成了奉节县典型的二元经济结构。农业还是以传统的种养业为主，工业形成了规模小而散的六小工业，第三产业中旅游业和服务业起步较晚。整个产业发展基础弱，结构体系层次低。十年移民迁建，大量企业关停并破，涉及迁建的114家工矿企业，现已关闭破产83家，还有14家处于实际停产待关闭破产状态；搬迁前的95家城镇商贸流通企业已减少到21家。产业发展处于修复重振的转折时期，新兴产业尚未成长起来，移民城镇产业空虚现象严重。移民的就业、生计压力巨大，社会稳定形势严峻。累计实迁移民人数12.9万人。原县城及15个集镇被三峡水库全部淹没，原县城居民整体

26、搬迁移民，城镇移民占全部淹没移民总人口的63%。按国家统计局统计口径和劳动就业机构登记失业口径计算城镇登记失业率为城镇登记失业率4.1%，比上年下降0.06个百分点。然而，由于城镇经济没有支柱产业支撑，产业空虚，整体基础差，就业岗位稀缺,调查失业率偏高。同时由于我县现在的第一、第三产业现基本以私营、个体为主，这些企业存在岗位不稳、需求不旺、工资待遇低、社会保险参保积极性不强，绝大部分未参加社会保险、劳动者权益难以保障，就业人员就随时存在再次失业的风险。社会事业基础建设欠账太多，社会功能缺失严重。奉节经济发展滞后，社会事业发展更为落后。科技教育、公共卫生、文化体育、公共治安等设施装备严重不足，功

27、能不健全。普遍存在就医难、上学难、文化生活单调等问题。教育经费投入不足，“两基”巩固任务艰巨，农村医疗基础设施建设缓慢，医疗设备简陋。文化设施短缺陈旧，规模小、标准低，功能不全。体育场馆短缺。人才总量不足，且结构不合理，高层次人才和专业人才缺乏，尤其是企业和农业第一线技术与管理人才十分缺乏。（四）奉节县交通运输的基本状况奉节地处驰名中外的长江三峡之首，位居长江三峡旅游、“巫山奉节巫溪”金三角旅游、“西安奉节张家界宜昌神农架”大金三角旅游等各大旅游热线交汇处。沿长江东至宜昌196公里，西至万州119公里、至重庆442公里。奉节古称夔州，历史上曾是路、州、府治所，唐、宋以来一直是川陕鄂三省交通枢纽

28、和商贸物资集散地。随着现今库区深水良港已具规模，以及兰（州）杭（州）高速公路（奉节过境），西（安）张（家界）二级公路（即巫恩公路三改二）等项目的实施，加之规划中的安张常(安康奉节张家界常德)铁路的建设，奉节在湘鄂渝陕边区经济走廊的交通枢纽地位，以及旅游区位优势将因交通大格局的不断改善而日益显著。现今全县水陆交通较为方便，长江境内43公里，港口年货物吞吐量400多万吨，居重庆市第二位。境内现有渝巴路S103、巫恩路S201、渝建路S105、奉利路S402共4条省道43公里；县道356公里；乡道842公里；村道7589公里。目前已基本实现公路乡乡通。二、奉节县城市规划概述奉节县城市总体规划（200

29、52020年）将奉节县县城定位为：全县的政治、经济、文化中心，省级历史文化名城，湘鄂渝陕边区交通枢纽和商贸物流集散地，以生态、文化旅游为主的山水园林中等城市。规划人口：2010年14万人，2020年20万人，城市建设用地：2010年10.21平方公里，2020年16.94平方公里。全县城镇化水平：2010年达到25%（城镇人口达到22万人），2020年达到42%（城镇人口达到35万人）。奉节县城市建设用地发展方向为：城区采取“依山傍水，带状发展”的空间发展战略，近期城市空间重点沿朱衣河往西发展，同时适当向长江南岸酒溜地区拓展，远期朝北面莲花池组团方向发展。奉节县城市空间结构为：用地沿长江两岸布

30、置，由北向南流的草堂河、梅溪河、朱衣河，将由西向东流的长江自然分割成“三片五组团”的现成空间格局，并形成“一主四次”的城市整体功能，长江大桥将其南北两岸连为一体。城市道路：结合新建城市道路，构建“五横、九纵”的城市道路骨架体系，其中“五横”包括途经胡家坝的城市滨江路。城市道路系统分三级：主干道宽度为3042米，次干道宽度为2024米，支路宽度为1216米。城市滨江景观：结合城区胡家坝、长江护岸工程与滨江绿化景观建设，在滨江路沿线布局富有地域特色与传统风貌的公建设施，突出以夔州古韵为主题的城市历史风貌和滨江景观特色。城市防洪：对朱衣河、梅溪河临河城区防洪能力提高到20年一遇，以满足防洪要求。加强

31、河道堤防建设，减少水土流失，强化河道管理，进行河道整治，提高防洪能力。生态环境保护：近期（2010年）应建立生态环境预防河道保护体系，坚决防止新污染和新的水土流失现象产生，环境污染和生态破坏得到基本控制，水土流失面积不再扩大，削减入江泥沙量37%。朱衣河水质控制在国家地面水环境质量类标准以内。排水工程：排水工程：新建朱衣移民新区干管工程，朱衣移民新区清水以西纳入规划新建的朱衣移民新区污水处理系统，朱衣移民新区清水以西纳入口前污水处理系统。新建朱衣移民新区污水处理厂，处理能力6.0万吨/日，使奉节新县城污水总处理能力达到力9.0万吨/日。近期重点建设项目：朱衣胡家坝以东至永安镇的梅溪河大桥至冒丰

32、沿江道路建设；朱衣河河道综合整治及胡家坝工程建设；口前段长江护岸工程建设；冒丰华电集团一期工程建设等4个项目。三、项目建设的必要性（一）是拓宽城市门户、改善城市环境、提升城市品味的需要李家沟一直是新县城搬迁建设过程中的弃土场，由于缺乏统一的规划和综合利用，已经成为奉节新县城的硬伤，对奉节城市形象有较大的影响；另外李家沟存在的地质隐患也极大地威胁着奉节居民的生命安全。为了改善李家沟的地质状况，更好的营建高品质的县城中心区域人居环境，复苏并激活城市活力，拓宽域市门，更快实现“东接西拓、北上南进” 的城市发展战略目标，对李家沟进行综合整治，是拓宽城市门户、改善城市环境、提升城市品味的需要，开发建设海

33、成滨江国际是十分必要的。（二）是构建奉节的商贸中心圈的需要奉节县地理位置处于重庆三峡库区县组团，构建渝东库区湘鄂渝陕边区，商贸物流中心，随着城镇化率的不断提高，奉节县人口也在不断增加，城市中心也得到较快发展，同时经济也取得较快发展，因此，传统的商圈区域得到极化，也形成了自己独特的商贸中心圈，即夔州路人和路商贸圈，其中心影响力和辐射能力在奉节及周边地区都是较大的，需发挥奉节特殊的地理和地缘优势，开发建设海成滨江国际，是构建奉节的商贸中心圈的需要。（三）是构建奉节商业领军龙头、商业标志的需要大都会广场作为解放碑商业的标志，为解放碑商业中心在配套硬件和服务软件上都树立了良好形象，大幅度提升了解放碑商

34、业中心的区域影响力，而奉节县目前正缺乏代表区域商业形象的标志性商业建筑，也缺乏领军龙头。本项目作为其核心地段的集休闲广场、景观商业步行街、大型购物中心为一体商业巨舰，具备作为区域标志性商业建筑的硬件条件，为我们营造市场提供了巨大的发挥空间，因此，开发建设海成滨江国际，是构建奉节商业领军龙头，商业标志的需要。（四）是改善城市环境，提高城市综合竞争力的需要该项目选址位于新县城李家沟核心区域，沟壑纵深，地理条件恶劣，城市规划建设受到较大限制，整个主城区被分割成零散板块，城市中心显得零碎断层，中心商圈更是无从谈起，建设该项目二期工程，通过大量分台地回填造地，缓解城市建设用地紧张的矛盾，新增建设用地20

35、0余亩；通过商业设施的建设和环境的改善，必将促进奉节县城经济的发展、社会的进步和生态环境的改善，巩固奉节作为渝东商贸物流中心的地位，提升奉节的城市品味和综合竞争力。四、项目建设的可行性（一）政府高度重视奉节县人民政府对城区房地产开发相当重视，2011年3月就城区房地产开发有关问题进行了专题研究，形成了奉节县人民政府会议纪要（奉节府纪201114号），会议认为，开发业主合法取得李家沟开发用地，县政府部门应统一思想、高度重视，切实依法加快推进李家沟开发建设。（二）住房需求量大奉节县城市总体规划（20052020年）将奉节县县城定位为：全县的政治、经济、文化中心，省级历史文化名城，湘鄂渝陕边区交通枢

36、纽和商贸物流集散地，以生态、文化旅游为主的山水园林中等城市。规划人口：2010年14万人，2020年20万人，城市建设用地：2010年10.21平方公里，2020年16.94平方公里。全县城镇化水平：2010年达到25%（城镇人口达到22万人），2020年达到42%（城镇人口达到35万人）。因此，奉节县城的住房需要量大。（三） 项目建设条件具备海成滨江国际开发建设项目地处奉节县城李家沟，位于城市中心地段，场地无坍塌、滑坡、软弱夹层、断层等不良地质现象，场地与岩石地基稳定，工程用地及周边地适宜房地产开发建设；可利用城市的供水、排水、供电、通讯管网和交通道路；建设所需要的建筑材料在奉节县城就近购买

37、。第三章 市场分析房地产业是我国一个新兴行业，从它开始理论探索，至发展起步，然后在到如今成为社会各界关注焦点，也不过30年的时间。这三十年的时间里，我国的房地产市场走完了发达国家用了数百年才走完的历程，不但完成了住房制度的探索，建立了一整套相对完善的土地流转与房地产开发制度，更使居民的居住条件、商业楼宇的质量得到极大的提升。重庆作为中国西部经济重镇，其房地产市场也循着全国房地产市场的发展脉络不断成长。改革开放特别是重庆直辖以后，重庆房地产市场进入快速发展轨道，不但培育出一批优秀的本土开发商，也吸引了和记黄埔、鹏润地产、富丽地产和碧桂园等有实力的外地开发商，重庆房地产市场犹如回到战国时代，群雄并

38、起，百家争鸣。一、2010年重庆房地产市场运行分析重庆市房地产开发市场在上半年销售快速回暖、资金逐步充裕、土地交易渐次活跃等积极因素的作用下，全市完成房地产投资767.7亿元，同比增长20%。主要呈现出以下特点：1、住宅与商业营业用房投资领涨，区域发展参差不齐从房屋用途分组情况来看，商业营业用房开发投资增速最快，住宅开发投资增速次之，但比重最高。全市住宅开发投资522.66亿元，占比68.1%，增长19.0%；商业营业用房70.22亿元，占比9.1%，增长36.6%，占全市房地产开发投资四分之三强的住宅和商业营业用房投资快速增长，成为推动全市开发投资持续增长的重要力量。而办公楼开发投资则持续疲

39、软，完成投资8.86亿元，同比下降12.4%，自去年9月份以来已连续12个月呈负增长态势。从区域来看，“一小时经济圈”完成房地产开发投资705.3亿元，同比增长17.5%，各区县房地产开发投资状况参差不齐。其中主城区完成投资584.236亿元，增长18.0%，较“一圈”快2.5个百分点，主城九区开发投资普遍增长，增速前三位分别为北碚区、渝中区和大渡口区，增速均达40%以上。而“一小时经济圈”中的潼南、璧山、合川、长寿等地开发投资呈现负增长态势，是导致“1小时经济圈”房地产开发投资增速不快的主要原因。“两翼”房地产开发投资仍保持35.1%的高速增长，其中“渝东北翼”完成开发投资47.67亿元，增

40、长25.2%；“渝东南翼”完成开发投资22.23亿元，增长45%。 2、资金逐渐充裕，贷款增长提速全市房地产开发企业资金来源1630.34亿元，同比增长25%，较上月提高8.5个百分点，其中本年到位资金1165.04亿元，同比增长25%，较上年提高20个百分点。从到位资金渠道来看，房地产开发企业国内贷款205.63亿元，同比增长15%，较上年加快8.8个百分点，自上年结束连续八个月的负增长态势后，增长有所提速，其中银行贷款186.00亿元，增长18.5%；自筹资金增速稳定增长，到位338.14亿元，同比增长20%，其中企业自有资金218.45亿元，增长22.5%。以定金及预售款和个人按揭贷款为

41、主的其他资金来源增速进一步提高，其他资金达596.77亿元，增长36.2%，较上年高19.8个百分点。3、主城销售市场降温，少数区县有望成为新热点全市商品房销售面积2940.2万平方米，同比增长35%，维持了较高的增长速度。从各区域商品房销售情况看，市场热点主城以外销售状况较好，本年主城九区商品房销售面积179.9万平方米，同比增长30%，但环比下降20.9%，销售热潮有所降温，而其他区县共计销售商品房面积231.2完平方米，同比增长65%，环比增长26.8%，成为保证全市商品房销售面积增速较快的重要力量，以江津恒大金璧天下单月销售10万平方米以上为代表的一系列项目，使江津、合川、奉节等区县本

42、年销售大幅增长，环比增速均达50%以上，有望成为房市新热点。4、商品房销售增速低于全国平均水平，位次有所下降重庆市商品房销售面积增长态势与全国及西部趋势基本一致，销售面积增速较全国平均水平低6.4个百分点，年内首次低于西部平均水平达4.0个百分点。全国商品房销售面积59299.25万平方米，同比增长20%，其中增速靠前的为北京、浙江和福建，重庆市位居第16位；西部地区销售面积15424.28万平方米，增长25%，重庆市位居第7位。5、房地产建设规模平稳增长，新开工面积降幅缩小重庆市商品房施工面积12358.83万平方米，比去年同期增长15%，增速较上年提高0.4个百分点。其中商品住宅施工面积1

43、5293.4万平方米，增长8.0%，增速较上年提高0.7个百分点。全市商品房竣工面积1609.25万平方米，比去年同期增长30.0%。其中商品住宅竣工面积1373.83万平方米，增长32%。重庆市商品房新开工面积仍处下行区间，但降幅有所减弱。全市商品房新开工面积1723.54万平方米，比去年同期下降12%，降幅比上年缩小3.0个百分点。其中商品住宅新开工面积1284.2万平方米，下降15%，降幅比上年缩小4.8个百分点。6、土地交易初步止跌，后市预期看好全市房地产开发企业土地成交价款126.92亿元，同比增长50%，一举扭转土地成交价款今年以来的下跌态势，开发商购置土地面积508.24万平方米

44、，降幅由上年的-12.8%缩小到-1.9%。同期全市房地产开发投资增速较上年提高5.8个百分点，本年到位资金增速提高11.7个百分点，施工面积增速提高0.4个百分点，新开工面积降幅缩小5.0个百分点。可见在上半年销售市场的有力拉动下，全市房地产开发市场预期趋好。二、奉节县近期房地产业和建筑业发展状况分析从奉节县统计状况来看，房地产业和建筑业保持持续较快发展势头：1、房地产业：（1）开发投资额持续增长。2010年完成房地产开发投资万元，同比增长40.4 %。（2）商品房施工面积增势平稳，新开工面积大幅上扬。房屋施工面积174.2万平方米，同比增长21.6 %；其中新开工面积23.5万平方米，同比

45、增长-62.8 %；竣工商品房面积21.1万平方米，同比上升291.1%。（3）商品房销售活跃。销售市场呈现回暖的迹象。完成商品房销售面积106.9万平方米，同比增长30.00 %；实现商品房销售额18.4 亿元，同比增长59.8%；商品房成交均价1730 元/平方米，比去年同期上涨22.9 %。2、建筑业：完成建筑业总产值37.7亿元，同比增长49.9%。3、奉节各房地产企业现有土地储备及开发计划。奉节县知名的房地产企业主要有海成、环彬、轩园、飞洋、巨洋、国平、西江、夔都置业、五湖9家公司。目前手中有地能够开发的只有海成、环彬、夔都置业、五湖4家公司。海成集团的“滨江国际”总开发体量为100

46、万方。在五年内仅能完成一、二期的项目开发，开发体量为65万方。我司环彬第一城五年内完成，开发体量为80万方。夔都置业的“滨江新城”项目，五年内能够完成，开发体量为60万方。五湖集团的“夔州花园”受地灾评估、规划调整等问题的影响难以实施。能够实施开发的三家企业合计总开发体量为240万方。剔出商业经营用房40万方的面积，住宅开发量只有200万方左右，住宅供给尚有较大的缺口。若加上其它房企在西部新区拿地建设，住宅总供给量不会超过230万方。因为西部新区土地供给重点是机关办公、商业金融、文化教育用地而非开发用地。由此可见，奉节县的房地产市场在未来五年内将继续保持旺盛的需求态势。三、项目目标市场（一）选

47、择目标市场商住项目在运作中，往往会涉及三方主体，即投资者、商铺经营者、终端消费者，根据项目前期的市场调研，我们把目标市场确定如下：目标投资者政府官员、当地私企业主、个体工商户、奉节中高收入白领、外地商人及其他中高收入者。目标经营者主力店、品牌店、特色店、普通店、普通个体工商户终端消费者奉节县所有居民+旁边郊县部分消费者+外来旅游者终端消费力=本地消费力+辐射消费力+外销费力（二）分析目标市场1、终端消费者主要消费物证购物是否方便、经营是否有特色，产品内容是否丰富，选择余地是否大，环境购物是否舒心。他们的消费行为表现为：注重产品品质与舒适性，新鲜时尚事务对其有较高的吸引力。年龄2060岁，家庭收

48、入水平中上且呈上升趋势，生活稳定。注重生活的便捷、周边生活设施及健康休闲场所的完善。客服群年龄层心理特征青年2530岁1、注重保持与外界紧密的接触，担心落后于他人2、追求时尚的元素3、迫切希望能得到社会的认同中年31451、注重商业社交2、追求经典，有代表性元素3、更为沉实、稳重、理性中老年4660岁1、以传统为自豪2、表现出较为强烈的怀旧情结3、更为成熟谨慎2、商铺的经营者消费特征关注地段位置的优劣，交通是否方便，聚集人气的能力如何，消费者对于经营项目的接受程度。年龄3045岁，渴望成功，勤奋努力，有危机感。具有丰富的服务行业经营管理经验，对经营项目有独特的眼光，注重经营环境带来的影响。3、

49、商铺投资业主消费特征关注地段位置的优劣，投资的升值潜力如何是其利益点。年龄3060岁，生活稳定。他们的消费行为表现为：希望物有所值，购买较理性，通常花钱有计划，较为谨慎，注重产品是否具有升值潜力。第四章 建设地点及建设条件一、建设地点本项目南抵东外环，东临平黎大道，西接县人民医院东侧，规划道路、北接东风集团用地南侧规划道路。本项目建设具体位置详见附图1： 二、建设条件（一）自然条件1、交通条件本项目南抵东外环，东临平黎大道，西接县人民医院东侧，规划道路、北接东风集团用地南侧规划道路交通便捷。2、气候条件平坝县境内地势平坦，河流纵横，最高海拔1645.6米，最低海拔963米，市区中心平均海拔为1

50、250米，年均气温13.3，1月平均气温6.0，极端最低温度-7.4。7月平均气温23.5,极端最高气温31.8度平坝属亚热带湿润型季风气候，平坝气候的特点为：冬无严寒，夏无酷暑，四季分明，降水充沛，全年无沙尘天气，无台风影响，紫外线辐射强度较低，气候温和，青山绿水，环境优美, 自然生态环境保存完好。（二）地质条件1、地形地貌建设用地范围地形较平坦。（三）市政设施条件1、给排水给水由城市自来水给水管网供给，既能满足工程建设施工用水要求，也能满足建成后的供水需要；排水采用分流制，雨水进入城市雨水收集管网系统，生活污水经污水处理装置处理达标后排入市政排水管道。2、供电采用地方电网供电的方式进行供电

51、，10KV输电线路能满足用电需要，供电的持续性和可靠性得到保证。3、通信条件工程地处县城，通信网络已经形成，程控电话、移动电话等通信设施能满足需要。4、建材供应条件工程项目建设中所需的钢材、水泥、河沙、碎石、石料、砖等建筑材料，在县城建材市场能够采购供应。第五章 建设规模及建设内容一、建设规模本项目南抵东外环，东临平黎大道，西接县人民医院东侧，规划道路、北接东风集团用地南侧规划道路，总规划用地面积平方米约237亩，其中A地建设规模：建设用地25346平方米约38亩，容积率5.0，建筑密度40%，绿地率30%；B地块建设规模：建设用地55361平方米，约83亩，容积率5.0，建筑密度50%，绿地

52、率30%；C地块建设规模：建设用地54694平方米，约82亩，容积率3.5，建筑密度40%，绿地率30%。二、建设内容主体工程包括场平工程；建设平坝时代商业广场，南川国际CBD，和还建房小区，建筑总面积.03平方米；购置安装约70台电梯；以及给排水、电气、消防、通风等安装工程。附属工程包括绿化及景观（含中庭消防车道）建设，道路及广场建设，市政管网、供电线路等。第六章 工程设计方案一、总平面布置方案（一）总平面布置为充分利用城市综合资源，在地形的改造中，尽量考虑利用地形高差，很好满足构建城市综合体需要。A地块38亩总体呈长条形，设计为还迁房小区；B地块83亩总体较方整，设计为南川国际CBD；C地

53、块82亩大致为菱形设计为平坝时代商业广场。场地的高层建筑以围合式的多点状建筑布局为主，其主要的的特点有：一、空间上的开敞，将有利于形成更大的视野面，对打造高品质的景观提供条件；二、开敞布局的形态有尊贵感、品质感，能提升楼盘高档品质；三、由于为点状布局，能形成良好视线通廊，整个小区通透开敞。打造一个以B;C地块为核心，集四星级酒店，娱乐、餐饮、购物、休闲的城市综合核心商业城，设有精品商场、大型购物中心，餐饮，电影院等。总图布置在满足功能、间距、视线、朝向、景观以及与城市道路衔接关系要求的前提下，最大化提高土地利用率。总图景观设计方面，着力营造出温馨、尺度宜人的居住环境，构筑回归自然的精神家园，突

54、出以人为本的设计理念，每个细节都充满生活气息，富有人情味，能满足人们休闲和交流的需求。使人们能够亲密接触大自然，随时随地享受到新鲜空气、阳光雨露、鸟语花香以及和谐的人际关系。详见附图2：项目平面布置图。（二）竖向设计项目场地总体上呈北侧、东侧高，南侧、西侧稍低，最高高程为1273.00米，最低高程约1262.00米，相对高差11米，在满足功能的情况下最大化利用高差。场地排水采用雨污完全分流制，雨水采用暗沟、雨水口、暗管及涵洞相结合的方式，有组织地排入城市干道内的雨水干管；污水采用暗管通过生化处理后有组织地排入城市干道内污水干管上。（三）道路设计用地中有纵四路穿过，南临贵黄路，平坝时代商业广场规

55、划区通过较大的入口广场与贵黄路，平黎大道连接,公园路纵四路是住宅小区的主要出入口。车库均匀分部布置，满足停车需求。小区的车行道路最小路面宽4米，道路最小纵坡0.3，最大纵坡为11，横坡为1.5，道路路面采用单向排水坡。小区道路交叉均为平面交叉，交叉口最小缘石半径为4.0m。小区道路采用城市型水泥混凝土沥青路面；道路设计活荷载:小区道路为汽车15级，结构设计为：级配碎石垫层厚20cm；水泥稳定碎石基层厚20cm；路面防滑层用热拌沥青碎石3cm。二、建筑设计方案（一）建筑设计特点1、住宅平面设计住宅设计依据“节地、节能、高效”的设计思想，充分考虑贵阳市房地产市场的特点和当前最新的住宅设计动向，设计

56、以80110平方米户型为主。户型特点：明厨明卫；小卧室大客厅；公摊面积小，使用系数高，尽可能避免无效面积空间；采用框架结构和剪力墙结构，易于住户根据不同需求自由分隔，并着重考虑了户型能形成穿堂风特点。2、公建平面设计公建平面根据不同类型的需要结合地形设计，布局活泼，使用方便，在整体布局中起画龙点睛的效果。裙房平面设计结合上部居住建筑设计，合理布置柱网，使用方便。（三）立面设计立面以现代建筑风格为主题，结合地形高差变化进行设计，不同层数、不同标高的建筑沿道路形成高低错落、变化丰富的立面效果，建筑群的不同高度形成丰富的建筑轮廓线。建筑立面以浅色为主，立面构架及线条挑板为白色。灰色墙面和白色构架构成图底关系，对比强烈，具有较强的视觉冲击力，创造出简洁、现代、时尚的建筑形象。三、结构设计方案（一）建筑分类等级结构设计使用年限：50年结构安全等级：二级，抗震设防类别：丙类。结构构件耐火等级为一级。（二）主要荷载取值1、楼屋面荷载（1）住宅 2.0kN/m2（2）商业 3.5kN/m2（3）消防楼梯 3.5kN/m2（4）阳台 2.5kN/m2（5）屋面: 一般上人屋面 2.0kN/m2 不上人屋面 0.5KN/m2 种植屋面 按实际情况考虑（6）车库 4.0kN/m2（7）设备房.电梯机房 7.0kN/m2（8）其它均应按国家相应规范规程执行 2、风荷载：基本