房地产开发企业土地增值税筹划及风险防范

1、房地产开发企业土地增值税筹划及风险防范摘 要 上世纪九十年代开始，我国房地产行业开始呈迅猛发展姿态，迅速成长为国民经济的支柱产业，房地产行业拉动国民经济的增长，国民经济的增长也反过来对房地产企业的资金状况产生影响。房地产行业一方面不仅能加快消费结构优化、改善人民生活水平，另一方面还能稳定金融业促进金融业发展。在当今市场环境中，随着国家对个人购买商品房实施限购令政策后，房地产企业与企业之间的竞争越来越激烈，如何减轻企业税负，提高企业在宏观环境下的自主竞争力，并且有效避免税收筹划带来的风险，已经成为企业管理的焦点问题。本文通过分析土地增值税税收政策，针对其中减免税的规定及相关扣除标准，提出了几点适

2、用于房地产开发企业的税收筹划方案，并将其运用到华商房地产开发公司中，对该公司的一个项目做出具体筹划，分析比对筹划带来的利益。以及将房地产开发公司筹划过程中会出现的风险因素进行列举，并阐述应对的相关措施。关键词： 土地增值税，税收筹划，风险，措施Land value increment tax planning and risk prevention of real estate development enterprises-HuaShang Real Estate Company as an ExampleABSTRACT Beginning of the last century in 9

3、0s, Chinas real estate industry has begun to show a rapid development attitude, has grown into a pillar industry of the national economy, Real estate industry stimulating the growth of the national economy, The growth of the national economy in turn affects the real estate business funds. Real estat

4、e industry on the one hand can not only accelerate the consumption structure optimization, improve the peoples living standards, on the other hand can also stabilize the financial sector to promote the development of financial industry. In todays market environment, with the national implementation

5、of the purchase of commercial housing purchase restriction policy on individuals, competition between real estate enterprises and enterprises increasingly fierce, how to reduce the corporate tax burden, improve enterprise competitiveness in the macro environment, and effectively avoid the risk of ta

6、x planning, the core issue has been included in the enterprise management. In this paper, through the analysis of the VAT tax policy for land, tax relief and related provisions of the standard deduction, and puts forward some applicable to the real estate development enterprise tax planning, and app

7、ly it to the Chinese real estate development company, to make specific planning for a project of the company, analysis of the benefits of planning. As well as the real estate development company in the process of planning may be listed in the risk factors, to eliminate the risk of the relevant measu

8、res.KEYWORDS：Land value added tax，Tax planning; risk，Measures目 录1 土地增值税筹划相关理论11.1 前言11.2 土地增值税筹划理论22 土地增值税筹划现状32.1 土地增值税税负32.2 税收筹划方法42.2.1 分散收入法42.2.2 增加扣除项目金额法42.2.3 税率临界点法52.2.4 清算时点的选择53 华商房地产开发公司土地增值税筹划分析73.1 房地产企业发展情况73.2 华商房地产开发公司项目基本情况83.3 税收筹划方法的运用113.3.1 分解销售收入113.3.2 增加扣除项目金额法113.3.3 利息费用

9、扣除123.3.4 控制清算时点124 税收筹划风险分析134.1 经营性风险134.2 国家政策性风险134.3 税务机关执法风险145 防范税收筹划风险的措施155.1 建立有效的风险预警机制155.2 寻求税务机关帮助155.3 提高筹划人员业务水平15参考文献17后 记18- ii -1 土地增值税筹划相关理论1.1 前言土地增值税是政府用来对土地资源进行宏观调控，对土地收益进行合理分配及调整的工具，对政府来讲，土地增值税具有稳定性，但由于房地产开发企业存在耗时久、环节多、产业链条长等特点，且土地增值税在税制设计方面比较复杂，致使土地增值税在实施时效果并不理想。随着房地产企业的快速发展

10、和全面营改增政策的实施，税务机关对土地增值税越来越重视，不断加大征管力度，如何通过有效合理的税收筹划来降低自身税负，是房地产企业需要解决的问题。国家可以通过土地增值税的征收来对房地产行业展开宏观调控，房地产企业的税收成本是企业整体成本费用中最重要的组成部分，在很大程度上影响着房地产企业的经济效益。而土地增值税作为房地产企业的主要税种，房地产企业应该对土地增值税的税收进行科学合理的筹划，只有这样才能够降低房地产企业的成本，有效控制和预防企业风险，提高企业的经济效益。房地产开发企业属于资金密集型企业，不仅开发建设周期长，且需大量资金投入，而资金的回收时间又很漫长，一旦资金链断裂，房地产开发企业就会

11、面临严峻的考验。在资金构成比例中，税负占有很大比重，房地产开发企业每年应缴纳的税费甚至可以占到销售收入的近40%。在国家对个人购买商品房实施限购令政策后，房地产开发企业的利润将减少，在此情形下，税收筹划显得尤为重要。 土地增值税筹划不仅能够增加房地产开发企业的利润，有助于促进房地产开发企业平稳发展，提高在同行业中的综合竞争力，还可以强化企业管理人员的法律意识，提高企业自身经营管理水平，尤其是财务和会计的管理水平，从而维护企业合法权益。土地增值税筹划是针对税法中的优惠政策及没有规定的行为而进行的，税务人员在进行税收征管过程中会从企业进行的税收筹划工作中发现税法中存在的漏洞，这些问题可作为完善税法

12、的依据，从而对税法进行修缮。从这个方面看，房地产开发企业进行土地增值税筹划是非常有意义的。在国家出台相关财税政策规范我国房地产市场秩序的宏观大背景下，结合新一轮财政体制改革和房地产去库存的背景，加强土地增值税研究正得其时，房地产开发企业若想提高自身的投资回报率，就应该从商品房开发到销售阶段做出合理的筹划，避免无谓的支出，降低日常生产经营成本，以便在激烈的市场竞争中站稳脚跟。1.2 土地增值税筹划理论土地增值税实际上是对土地课税的一种行为，是反房地产暴利税，1994年中华人民共和国土地增值税暂行条例在我国全国范围内实施，财政部在1995年又颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则等配套文件

13、配合使用，但在当时的经济环境，我国房地产行业还处于发展初期，土地增值税并没有为国家财政增加多少税收收入，因此，对土地增值税筹划的文献也不是很多。 1994年，由中国国际税收研究会副会长唐腾翔、福州市税务学会会长唐向撰写税务筹划一书出版。至此，我国开始了较为专业的税务筹划研究。2002年出版的专著房地产企业纳税筹划，填补了行业税负空白的现状。翟继光(2006)提出，房地产行业的税收筹划行为要将关联税种的常规筹划方法与房地产行业的本身特色相结合，因此，他提出了被认为是当时房地产行业税收筹划的研究典范的使用临界点的方法进行税收筹划等十类房地产税收筹划方法。李艳光(2008)认为房地产企业可以合理预计

14、收入和成本，通过分开签订房地产买卖合同和房产装修合同的方法适当调整土地增值税扣除项目，从而达到调整土地增值额的目的。其中最重要的是，可以合理利用土地增值税的免征优惠政策来降低企业实际税负。虽然土地增值税筹划是一个很好的房地产开发企业降低税负的手段，企业在进行税收筹划时仍需遵循几个原则：守法原则。偷税是违法行为，而筹划不同于偷税，是在不违法的条件下，运用一定的方式与方法，以政府颁布的税收政策为准则，对企业生产经营进行合理的规划。自我保护原则。自我保护的前提就是守法，所以企业财会人员应熟悉我国的税收法律制度，增强法制观念。适时调整原则。我国的税法还不是很完善，且宏观经济环境也随时在变化，企业应不断

15、调整筹划方案，以适应不断变化的税收环境及社会经济。整体性原则。对一个税种进行筹划时，不要忽略其他税种的税负情况，要从整体出发考虑，综合衡量，从而得到最优选择。- 18 -2 土地增值税筹划现状2.1 土地增值税税负土地增值税最初是为调节过热的房地产市场而设立，2006 年之后，房地产价格不断上涨，土地增值税税基日益壮大，企业缴纳的与房地产相关的税收收入不断增长。一个完整项目从取得土地到最后清盘需涉及八个税种，取得土地时需交契税、耕地占用税、土地使用税；对土地进行施工签订建筑安装承包合同缴纳印花税；对外销售时涉及营业税（增值税）、房产税、印花税、土地增值税、企业所得税；清盘时需进行土地增值税清算

16、并结转收入核算成本缴纳企业所得税。受国家税务局增强对土地增值税清算工作的影响，我国房地产开发企业缴纳的土地增值税都呈现增长姿态，在全国税收收入中的地位也不断得到提升。从图中可以看出，特别是2007年和2010年，较上年同期增长均超过70%，近年来土地增值税征收数额也屡创新高，虽然增速在放缓，但占全国税收总额的比例依旧在增长，直到2015年，受房地产市场需求减少的影响，土地增值税才首次出现下降。不过随着近年房地产大规模开发建设所销售的楼盘步入清算阶段，国家又相继出台一系列文件来规范和细化土地增值税清算流程，提高预征率，房地产开发企业支出的土地增值税税负只会更进一步增重，因此，科学的筹划土地增值税

17、清算，控制土地增值税支出，是房地产开发企业开展税收筹划来降低税负的重点所在。2.2 税收筹划方法2.2.1 分散收入法分散收入即在合乎规定的情况下，将收入在两个或两个以上纳税人之间分开核算，达到节税目的的税收筹划技术。土地增值税实行超率累进税率且按次征收，在扣除项目金额不变的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，税率和税额就越低1。从这里入手筹划分散转让房地产的收入即是一个可行的办法。一般我们可以设立独立核算的销售公司，增加销售环节、分次单独签定合同、转变销售方式等分解销售收入，从而降低增值率。2.2.2 增加扣除项目金额法有三个因素影响着房地产土地增值税应纳税额的大小：收入额、税法规定的扣

18、除项目金额、税率。选择哪种税率来计算土地增值税取决于收入额与扣除项目金额的差额，所以，在收入固定的情况下，扣除项目金额的大小决定着应纳税额的大小。因此，房地产开发企业合理地增加 “扣除项目金额”是土地增值税筹划最有效果的方法1。增加扣除项目金额一方面可以从增加开发成本着手，即通过加大开发成本的投入、提高商品房质量、改善居住环境、增加和完善基础设施及其相应的公共配套设施入手。这些做法可以提高房地产开发企业的产品竞争力，例如在小区内设置健身器材、增加绿化景观，不仅使业主能在休息之余锻炼身体，还能给业主营造一个舒适的居住环境。另一方面，对于扣除项目金额里的利息费用，土地增值税暂行条例实施细则规定，凡

19、借款利息能准确分摊到房地产项目并提供金融机构证明的，可以据实扣除，但不能高于商业银行同期同类贷款利率计算的金额；凡不能准确分摊或不能提供金融机构证明的，利息支出就不能够单独计算，需并到房地产开发费用中一起计算扣除。如果企业利息费用可以据实扣除，销售费用和管理费用则计入其他房地产费用，按取得土地支付的地价款和开发成本之和的5%以内计算扣除。如果企业利息费用不能据实扣除，销售费用、管理费用及财务费用合并按取得土地支付的地价款和开发成本之和的10%以内计算扣除。所以，房地产开发企业在项目开始之前就要对利息支出进行估算，如果利息支出大于（土地价款开发成本）5，则应选择据实扣除的方式更为有利，这时就应该

20、向金融机构索取证明并准确的计算分摊利息支出到房地产项目；如若相反，则应选择 10的计算扣除的方式。2.2.3 税率临界点法税收筹划的基本手段是利用税收的优惠政策及鼓励性政策来进行筹划。土地增值税税收法律规定，对于纳税人出售建造的普通标准住宅，只要增值率不超出20%，就可以享受免征土地增值税政策，如若超出20%，那么增值额全部征税。因此，房地产开发企业可以将开发普通住宅取得的销售收入与扣除项目金额做合理筹划，把握增值率20%这个临界点，达到节税目的。土地增值税实行超率累进税率也有一定的筹划空间。当增值率比两档税率交界的增值率高一些，则可适当压低销售价格或增大可扣除项目金额从而减小增值额，以此来降

21、低土地增值税税率，减轻企业的负担。由此可以得出，税率临界点法的操作关键是控制房地产项目的增值率。房地产开发公司运用此法应在项目开始之前就对销售价格和扣除项目金额做筹划。2.2.4 清算时点的选择 从财务管理资金具有时间价值方面出发，我们可以考虑获取资金的时间价值来进行税收筹划。如果企业能使用有效的方法将本期应当交纳的税费推迟到以后时间交纳，就可以得到资金的时间价值。虽然这种方法并不能帮助企业减少应纳税额，但是这样做相当于企业得到了一笔不用付利息的贷款，这样企业本期的流动资金就增加了，就可以用于更多的投资或项目开发，额外收益增加，无形中也相当于减轻了税负 。我国土地增值税实行预征制，预征率普遍较

22、低，造成清算阶段需向税务局补交大额的税款，如若推迟缴纳清算税款，在房地产开发企业资金较为紧缺的情况下，就能有效缓解企业资金压力，使利息支出减少，为企业带来可观的效益。国税发200991号 国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知中规定了土地增值税清算的时间：属于应进行清算的纳税人，即符合文件列支第九条规定的纳税人，必须在符合条件之日起90天以内到主管税务机关递交清算所需资料，这是纳税人主动进行清算的情况；属于可进行清算的纳税人，即符合文件列支第十条规定的纳税人，应在税务机关下达清算通知书之日起 90 天以内到税务机关递交清算所需资料，这是纳税人被动进行清算的情况。针对这两种情况，房地产

23、开发企业应根据市场需求情况安排好开发和销售的进度，尽可能推迟清算的时间。另外，主管税务机关在对土地增值税清算项目进行稽核时，除了质量保证金，所有扣除项目都要求必须是已经支付的，对于未支付的项目，不允许在扣除项目中扣除。所以推迟清算节点，等需支付的项目全部支付完毕后进行土地增值税清算，可避免主管税务机关以未支付为由，对扣除项目进行调整。3 华商房地产开发公司土地增值税筹划分析3.1 房地产企业发展情况房地产行业属于我国的第三产业，房地产开发企业具有开发产品不可移动、对资金和人才需求较大、提供产品的过程也是服务的过程这三大区别于其他行业企业的特征，随着市场经济的发展以及城市化进程的推进，国内房地产

24、市场的发展呈现迅猛姿态，房地产开发企业数量从2001年不足3万，短短十几年发展，2014年就飙升到9万多户。图3-1近年来我国房地产开发企业数量 单位：个商品房消费需求不断释放和投资属性持续放大，房屋价格上扬和完工销售面积的增加，带动商品房销售金额亦随之快速上扬，除 2008 年和 2014 年短暂回调外，其余年份增速均超过 10%，2009 年增速更高达 76.9%，至 2015 年房地产商品房年度销售额已高达 87281 亿元，房地产业早已成为国民经济支柱行业。图3-2近年来房地产开发企业商品房销售额及增速 单位：千亿元利用临界点和分散的收入手段开展对土地增值税税收筹划的重点原规划工作，而

25、税务筹划开展工作的主要目标是降低增值税税率，这样可以降低土地增值税的支付或不支付。一方面，该方法是使用临界点，企业可以按照税法的有关规定，为自己制定发展方案，使增值税税率低于门槛可以避免。另一方面，在土地增值税中，如果扣除项目的金额是固定的，那么转移的收入减少，土地的价值将相应减少，税率和税收将减少。因此，利用这种方法，转让房地产是一种合理的方式，以减少土地增值的措施。在分散收益的方式中，一般的做法是能够从整个房地产分开环节，单独转包，达到节税的目的。3.2 华商房地产开发公司项目基本情况华商房地产开发公司是专门从事地产开发的公司，其经营模式为销售物业模式，即通过土地购买、规划设计、组织施工、

26、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，一次性取得销售收入。华商房地产开发公司的经营范围是开发、建设楼盘、铺位及其配套设施。2013年华商房地产A项目基本开发完毕，已进行土地增值税清算。此项目未进行过任何土地增值税筹划，我们将运用以上方法对此项目进行筹划，对比得出土地增值税筹划对房地产开发企业的重要性。 表3-1 建筑面积及销售总价楼号面积（）户数销售总价(万元)1号楼18,926.009038,075.332号楼37,853.0018042,009.263号楼6,309.00425,676.21合计63,088.0040085,760.79在企业自行填列了土地增值税申报

27、表后，由税务机关经过审核，调整了以下数据：1、建筑安装工程费用中有148.00万元是用于样板房装饰用家俬、精品，不能扣除，只能作为销售费用处理。 2、公共配套设施费用中1,178.69万元是预提给政府的公建配套费，但企业实际未支付，因此不能扣除。 3、开发间接费用中的259.23万元属于售楼部建造成本，只能作为销售费用处理，不能计入开发间接费用扣除。 4、利息支出调减 636.90万元。该公司对利息支出的扣除方法选择按土地价款和开发成本之和的10%计算扣除。但主管税务机关审核认定该公司不仅能够准确分摊利息到项目而且还能提供相应金融机构证明，借款利率也未超过商业银行同类同期贷款利率，所以应对利息

28、支出据实扣除。表3-2 土地增值税清算审核表项目行次企业自报金额调整金额税务机关核定额一、转让房地产收入总额185,760.79 0.00 85,760.79 1、销售收入货币收入285,760.79 0.00 85,760.79 实物收入30.00 0.00 0.00 其他收入40.00 0.00 0.00 2、视同销售50.00 0.00 0.00 二、扣除项目金额合计638,395.21 -2,769.30 35,625.91 1.取得土地使用权所支付的金额74,150.00 -120.00 4,03000 2.房地产开发成本821,756.44 -1,585.92 20,170.52

29、其中土地征用及拆迁补偿费90.00 0.00 0.00 前期工程费10557.66 0.00 557.66 建筑安装工程费1113,359.48 -148.00 13,211.48 基础设施费125,665.53 0.00 5,665.53 公共配套设施费131,584.10 -1,178.69 405.41 开发间接费用14589.67 -259.23 330.44 3.房地产开发费用152,590.64 -636.90 1,868.45其中利息支出161,295.32 -636.90 658.42 其他房地产开发费用171,295.32 0.00 1,210.03 4.与转让房地产有关的税

30、金等 184,716.84 0.00 4,716.84 其中营业税194,288.04 0.00 4,288.04 城市维护建设税20214.40 0.00 214.40 教育费附加21128.64 0.00 128.64 地方教育费附加2285.76 0.00 85.76 5.财政部规定的加计20%扣除数235,181.29 -341.19 4,840.10 三、增值额 2447,365.58 -2,769.30 50,134.88 四、增值额与扣除项目金额之比（）25123.36%140.73%五、适用税率（）2650%50%六、速算扣除系数（）2715%15%七、应缴土地增值税税额281

31、7,923.51 19,723.55八、已缴土地增值税税额292,572.82 2,572.82 九、应补（退）土地增值税税额 3015,350.69 17,150.73 十、土地增值税税负率3120.90%23.00%经审核调整后，华商房地产开发公司A项目的增值额为50,134.88 万元，增值率为 140.73，应缴纳土地增值税19,723.55 万元，税负23.00。华商房地产开发公司只按销售收入的3预缴了土地增值税 2,572.82 万元，需要补缴17,150.73万元税款。3.3 税收筹划方法的运用3.3.1 分解销售收入土地增值税实行超率累进税率且按次征收，针对这两个特点我们可以采

32、用增加商品房的流转环节来使增值率有效降低，从而达到减轻土地增值税税负的目的。案例中的房产开发公司可以设立独立的销售公司，但是销售人员不变，依旧为该公司的销售人员。华商房地产开发公司只需要对清算项目进行开发建设，建设完毕后，将整个项目转让给另设的销售公司。销售公司负责对外销售。这样可以在保持总利润不下降的情形下，有效减少土地增值税税额。不过，因为华商房地产开发公司与另设的销售公司为同一控制集团，相互之间的这种行为为关联交易，制定转让价格时应当注意为合理的低价，而不是用明显的低价进行转让，价格只要房地产开发企业和销售公司均能取得适当的利润即可，这样可以防止税务机关以关联交易为理由来要求该企业为此进

33、行纳税调整，使筹划效果大打折扣。整体转让时，华商房地产开发公司可将A项目以 10,000.00元/的价格转让给销售公司，销售公司再原来的销售价格对外销售。 这样进行税收筹划之后，华商房地产开发公司的销售收入变为 63,088.00 万元，由于收入下降，营业税金及附加也随之变为 63,088.005.5%=3,469.84万元。由于原公司销售人员转到销售公司，销售费用减少了 800.00 万元，销售公司将项目对外销售的价格仍以原来的价格，则销售公司收入为 85,760.79 万元，成本为转让费用 63,088.00 万元，销售费用为 800.00 万元，根据税法规定，销售公司的营业税计税依据是余

34、额计税，即取得项目的全部收入减购置成本后的余额为营业额，因此营业税金及附加为 （85,760.79-63,088.00）5.5%=1,247.00万元，房地产公司与销售公司的营业税金及附加合计为 4,716.84 万，与未进行税收筹划的数额相同，并没有增加税收负担。3.3.2 增加扣除项目金额法华商房地产销售住宅时，向户主代收的物业管理基金和物业维修基金共计240.00万元，没有计入房价。现成立销售公司，可将240.00万的代收费用并入房价由销售公司向客户收取。土地增值税法规定，收入中包括代收费用的，在计算扣除项目金额时，可将代收费用扣除，但不包括在加计20%扣除的基数内。因为销售公司无法享受

35、加计20%扣除的政策。经过筹划后，销售公司收入增加了240.00万元，成本也增加了240.00万元，营业税金及附加也相应增加13.20万元。3.3.3 利息费用扣除华商房地产公司由于政策理解错误，以为利息费用的扣除有两种方法，企业可以自由选择。以至于该公司采取了对本企业有利的扣除方法，即选择按取得土地支付的地价款和开发成本之和的10%计算扣除。然而没有在项目开发之初做好相应的配套工作，核算时利息准确分摊到房地产项目并提供金融机构证明，导致被税务机关调整 636.90 万元。因此，华商房地产公司应重新理解土地增值税利息的扣除方法，选取对自身有益的方法并做好相应工作，减轻税负。3.3.4 控制清算

36、时点华商房地产公司在进行土地增值税清算时，由于预提的1,178.69 万元公共配套设施费未支付，导致主管税务机关不允许将此费用扣除。这笔公共配套设施费并不是不用支付，待规划部门审核完成后，该房地产公司依旧需要对此进行支付。房地产项目全部竣工、完成销售的，为应进行清算的情形，所以A项目在销售完成之后就应该马上对项目进行清算。对此我建议房地产公司在与销售公司签订转让协议之前，需要对该项目下所有的工程款项、支出项目必须全部支付完毕。销售公司对外销售时，同样应该掌握好销售的进度，尽量规避出现扣除项目还未支付完毕就已经完成销售。通过以上分析可以看出，税收筹划后华商房地产开发公司应缴纳土地增值税 8,82

37、6.94万元，销售公司应缴纳4,531.14万元，两家公司一共需缴纳13,358.08万元，比筹划之前的19,723.55万元少缴纳6,365.47万元，下降32.27，税收筹划效果明显。4 税收筹划风险分析在对华商房地产开发公司进行土地增值税税收筹划运用的方法中，我们知道，都是合理运用了现有税法中的特殊规定，在不违背法律法规的前提下做出的合理的筹划。每种筹划方法都必须严格遵循相关法律的规定，不能曲解或违反法律条文采用违法行为来偷税避税。因此，房地产开发企业要特别注意土地增值税筹划时会出现的几种税收风险：4.1 经营性风险税收筹划具有预测性和计划性，经济活动却是多变的，房地产开发企业必须按照前

38、期纳税筹划方案中所选择的相关税收政策进行筹划，而实施的时候可能面临经济活动发生质变，或者发现对该项目所产生的预期效益判断失误，这些变化直接影响着纳税筹划方案未来可以产生的经济效益，也可能导致实施该投资项目所享受的税收优惠政策的条件和可行性消失，这样一来不但不能达到合理减税避税的要求，甚至有可能增加企业本身的税收负担，直接造成筹划失败。 4.2 国家政策性风险国家政策性风险指的是对国家出台的相关法律法规政策进行灵活使用从而降低税负而产生的风险。这是纳税筹划中经常存在的重要风险因素。表现在两方面：A、房地产开发企业在进行税收筹划时，由于负责人对土地增值税法律法规理解分析不透彻或了解不清楚或实施不正

39、确，导致不确定是否选用了正确的法律法规。现如今我国对于税收方面的法律琳琅满目，除了人大常委会和国务院颁布的税收法律制度外，还有为详细解释说明相应税收法律制度而颁布的税务行政规章制度，而这些规章制度不清晰的地方就是筹划空间所在了。所以仅仅根据税收法律制度进行筹划，往往会因为忽略了行政规章制度造成解读上的偏差。B、税收法律法规的变化风险即在筹划过程中企业对政策的时效性把握不到位。房地产开发企业进行的每一种筹划方案都需要建立在依法执行土地增值税法的基础上，但当某一时段国家对某条法律法规进行重新解释说明，就会使原本合理合法的筹划方案变成不合理不合法，产生筹划风险。4.3 税务机关执法风险税收筹划必须建

40、立在符合相关法规政策的前提下，还应当符合立法者的意图，最后经过税务执法部门确认才算是有效的筹划方案。我国负责税务征收的部门主要是国税局、地税局、中国海关，并且税务征收部门具有对税收法规的最终解释权。因此，在税收筹划时，如果部分税务人员对土地增值税法规理解有偏差，就会造成税收法律法规在实施过程中产生偏差。也就是说，即使房地产开发公司制定的筹划方案是符合税法要求的合理筹划方案，也有可能因为税务征收部门执法偏差从而对筹划方案予以否定，使筹划行为失败，更有可能税务征收部门将此行为认定为故意偷税漏税的违法行为，并对企业依法调查处理，反而增加了企业的成本，所以，税务机关执法风险是企业面临的会导致筹划失败的

41、一个重要风险因素。5 防范税收筹划风险的措施5.1 建立有效的风险预警机制税收筹划具有时效性，房地产开发企业应当意识到税收法律制度的时效性问题，充分利用当代互联网技术服务，实时关注国家政策变更，建立一套科学的、便捷的、准确的税收筹划风险预警系统。税收筹划的最终目标是实现企业利润最大化，且各个税种之间是具有关联性，土地增值税的税负降低可能导致另一税种税负上升，因此筹划重点不是降低单一税种的税负率，更要对多个税种之间的相互联系进行考虑。房地产开发企业不仅要时刻留意土地增值税及相关税种的政策调整，还需积极探寻整个市场经济发展的趋势，将两者结合起来共同分析，顾全大局。房地产开发企业可以通过预警系统协调

42、各个税种间的税负关系，并实时监控筹划过程中可能存在的潜在风险，一旦出现风险，就能立即对造成风险的原理进行分析排除。采用这种方法，可以使企业利益得到最大化，并且保证税收筹划方案的可行性。5.2 寻求税务机关帮助税务机关是国家法定税收征管机关，并且税收执法部门对税收法律法规具有最终解释权，纳税人如果对税收法律法规有什么不理解或理解不到位的地方，税务机关都有义务为纳税人进行解读。所以，房地产开发企业税收筹划人员在进行筹划时，如果对土地增值税其中某一项政策规定不了解甚至有歧义时，可以积极寻求税务机关的帮助，不仅能得到税务机关的业务指导，还能就筹划方案进行深入探讨，避免税务机关将此行为认定为故意偷税漏税的违法行为。当然，企业进行税收筹划的人员也需对相关政策法规熟悉了解，不误读也不刻意曲解，正确应用财会知识，才能与税务征收人员进行良好有效的沟通交流，及时获得对企业有益的税收信息。5.3 提高筹划人员业务水平进行税收筹划方案研究人员的专业知识素养和业务操作能力决定筹划方案的质量和结果，相关