南京市二手房市场发展存在问题p成因及对策分析

1、南京市二手房市场发展存在问题 p 成因及对策分析摘要 近年来，南京市区及周边房价上涨较快，越来 越多的工薪族和年轻夫妇将目光投向了总价较低、配套成熟、 交通便利的二手房。购买需求的增加和其与新房相比现房、 低总价的优势使得南京市二手房市场快速发展起来。本文着 重分析了南京市二手房市场在发展中存在的问题，并提出了 相应的对策。 关键词 二手房 增量房 高房价 问题 对策一、南京市二手房市场发展现状进入 2007 年以来，南京二手房市场的整体交易平稳， 供需两旺，交易价格涨幅较大。同时，由于主城二手房价的 大幅上涨，二手房交易郊区化趋势逐渐显现。据统计资料显 示，2006年12月2007年5月二手

2、房交易总量约为24100套，其中江南八区二手房交易量约为 16300 套，江宁、浦口、 六合二手房交易量约为 7800 套。同期价格方面，南京二手 房交易均价为 5346 元，与去年同期的交易均价4453.7 元 /平方米相比， 上涨了 892.3 元/ 平方米， 增幅为 20%;其中江南 八区二手房成交均价为 6981.5 元，与去年同期的交易均价 5322.2 元/平方米相比， 上涨了 1659.3元/平方米，增幅为 31%; 而江宁、浦口、六合成交均价为 2770 元，与去年同期的交 易均价 2464 元/平方米相比， 上涨了 306 元/平方米，增幅为 12.42%。二、存在问题及成因

3、1. 需求集中释放，房价急剧上涨 随着住房消费政策的实施以及居民收入的增长， 2006 年 下半年以来市场上形成了各种购房需求集中释放的态势。表 现为:一是改善型需求面扩大。统计资料显示， 2006 年年收 入在510万元的中等收入家庭已成为住房消费的主体，比 例达到 37 ;二是外地人就业安家和子女入学需求增多。城 市经济活跃， 吸引大量外来人口就业， 2006 年全市在岗职工 中 46.2是外来务工人员， 其中有 12的人在常住地需要购 买自己的住房；三是人民币升值预期、通货膨胀、货币流动 性过剩等一系列现象，使得国内整体经济环境受到前所未有 的压力与冲击，投资用于保值增值需求增加。过度的

4、投资追 捧，刺激房价异常上涨。2. 挂牌价格虚高， “有价无市” 、“价量背离”现象严重2007 年上半年鼓楼区、 白下区、 玄武区二手房挂牌均价 分别为 9620 元/平方米、 9508 元/平方米、 9369 元/平方米， 但成交均价仅为 7734元/平方米、 7722 元/平方米、7529元/ 平方米，成交价与挂牌价明显背离。同期二手房交易总量与 去年同期相比减少了 3.27%，其中江南八区二手房交易量与 去年同期相比减少了 12.75%，“有价无市”现象严重。居民 非理性投资、捂房待售心理以及中介蓄意提高挂牌价是造成 这种现象的主要原因。许多人担心房价继续走高，购房预期 非理性提前，

5、目前购房族中以投资为目标的比例在 30%左右， 超过了 20%的安全线。3. 本地低收入居民的居住需求受到挤压 资料显示，南京市低收入居民的自住需求在飙升的房价 面前难以得到满足，特别是难以承担正常的居住购房需求的 状况反映较为强烈，不但受到投资、投机需求的挤压，而且 也受到支付能力更强的外地人的挤压。4. 相关政策有待完善 一是税收政策问题。从 2006 年的市场来看，税收调控 政策的实际效果与初衷相悖，不但没有降低房价，反而因为 二手房源控制，卖方将税费转嫁给买方而提高了房价。二是 交易办证的效率问题。 目前 ,二手房交易税种较多， 手续繁琐， 一定程度上抑制了居民对二手房交易的热情。三、

6、对策建议 通过对南京市二手房市场的调查发现，不同区域的房地 产平均房价和该区域的已有房屋类型分布相关 , 而与增量商 品房的定价无关，健康良性的二手房市场是房地产市场价格 的晴雨表。一旦南京的二手房市场发展步入正轨，我们就可 通过二手房的交易价格来把脉整个房地产市场的交易变化， 使得房屋价格理性回归，促进房地产市场向健康、有序方向发展。因此，作为房地产市场的调控者和监管者，政府应通过各种措施正确引导和积极促进二手房市场的发展，合理改 善居民的居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供 应。1. 加强房地产市场信息化建设，增加信息透明度，规范 市场行为强化二手房市场的信息化系统建设， 推广“购

7、房实名制、 网上信息公示”等市场管理措施，充分发挥“网上房地产市 场”的功能，及时披露住房供求及价格涨落信息，建立权威 的政府信息发布机制，提高信息质量。让社会公众充分了解 市场的相关信息，减少购房的盲目性，打击市场投机行为。2. 降低二手房交易税费，简化交易手续 政府应让利于民，通过降低税费，给老百姓实实在在的 好处，让民间二手房交易浮出水面，进入有形市场，老百姓 可得到好处，政府财政收入也会增收。同时进一步简化交易 手续，决不能让繁琐的手续使购房者望而却步，放宽二手房 市场准入条件，打破地方保护的不成文规定，使购房者有一 个自由选择购房的空间。3. 贯彻国家宏观调控措施，调整细化政策分类，抑制房 价的快速上涨建立和完善政策性住房金融制度，通过贴息、建立担保 制度等措施帮助中低收入家庭购房，解决低收入家庭住房需求；提高多套购房特别是第二套以后的购房贷款利率和首付成数，一定程度上增加其投机成本，抑制投机需求；研究建立房地产持有税制度，调整贫富之间资源占有关系，限制奢 侈性住房消费。参考文献 :1 牛凤瑞