辽宁沈阳房地产场形势分析报告04年上半年

1、辽宁沈阳房地产市场形势分析报告 （04年上半年 ）今年上半年 , 沈阳市房地产市场在国家加强宏观调控的背景下和本市房地产 需求持续旺盛的动力作用下 , 出现了购销两旺、各项指标运行良好的局面。其中 新建商品房销售的同比增幅较大， 改变了近几年一直略低于存量房转让面积的状 态，自进入二季度以来保持了领先态势； 但是，供求结构仍然存在不均衡的突出 问题，须采取措施进一步调整和引导改善供给结构。一、 关于宏观调控政策落实情况及房地产市场信息系统、预警预报体系建 设工作进展情况为全面落实国务院宏观调控政策的要求， 结合沈阳市房地产业的实际， 2004 年上半年， 我市侧重解决了住宅供给结构不合理和房价

2、上涨过快的问题。 具体措 施如下：1、实施政府补贴低价房的政策我市现已安排开工建设 40 万平方米的政府补贴低价房，并采取措施进一步 落实，力求年底竣工并分配到户；此外，拟增加安排 20 万平方米作为后备。这 样就可以大约解决 1.2 万户低收入家庭居民住房 , 既解决了这部分中低收入困难 住户的居住问题 , 又能减轻市场对存量住房求大于供的压力 ,同时又对增量住房 房价上涨过快起到一定的抑制作用。2、控制城市拆迁总量为了缓解因拆迁安置而使居民住房需求过度膨胀和房价上涨过快的不良状 况，我市调整了 2004年拆迁规划，将全年拆迁总量削减为 4 万户。我市还重新 出台沈阳市城市房屋拆迁管理办法和

3、相应配套措施，严格实施依法拆迁，对 于重大拆迁项目实行科学论证， 并尽可能压缩拆迁总体规模， 预计今年实际拆迁 控制在 3 万户以内。3、推出近郊区大型居住区规划为了改善我市住房市场累积形成的不合理供给结构， 增加中低收入居民购房 需求的有效供给，我市在 4 月份推出了“二环路”以内近郊区十大居住地块，并 面向全国招商，政府承诺给予各种优惠政策， 引起全国众多开发商的关注， 现已 落实了 4处地块。 这是我市房地产开发战略的重大调整，这些项目的开发，必将 对改善沈阳市住房供给结构， 抑制房价过快上涨， 促进房地产市场健康持久发生 重大影响。上述措施的实行， 是我市结合本地实际情况，落实国家宏观

4、调控政策，推动 本市房地产业实现可持续健康发展的重要体现。 我市房地产市场在交易量大幅度 上升同时，商品房价格涨幅稳步回落。 商品房销售价格同比增幅已由年初的 15.8% 降为 6月份的 1.4%，商品住宅价格同比增幅也由年初的 18.3%回落到 6 月份的 1.1%，房价回落趋势为我市房地产市场快速健康地发展提供了坚实的保证。我市城市房地产市场信息系统和预警预报体系建设工作 , 由于体制和业务工 作相对分散等原因 ,市政府尚未行文明确由哪一部门牵头负责 , 因此在总体上仍 未取得实质性的进展 . 目前的具体情况是 :在去年 11月建设部召开 35个大中城市有关部门参加的会议 , 部署各城市开

5、 展建立房地产预警预报体系的工作后 , 我局和市建委都分别向市政府上报了建立 沈阳市房地产预警预报体系的报告及设想方案。 但因市政府至今尚未批文明确谁 来牵头负责 , 所以我市房地产预警预报体系的建设工作在总体上尚未启动。但是，从我局近些年来所做的这方面工作来看，也有了一些有利的基础。我 局已建成并运行多年的沈阳房产网站，除登录全行业的有关法律、法规、政策、 规范性文件及大量的增量商品房和存量房屋的出售出租信以外， 最重要的作用就 是坚持按月定期发布房地产交易市场的主要指标数据信息， 包括商品房销售合同 备案、存量房产转让、 房地产抵押、 房屋租赁等交易数据信息及主要城区房产转 让指数体系，

6、不仅为政府决策起到了一定的参考作用， 也为房地产开发企业的经 营决策提供了有益的服务，得到了房产行业的较好评价。我局今年又投资 1 千 万元，统一整合房产交易与房屋权属登记发证的业务流程网络， 形成高效的一体 化运行网络。另外，我局自去年开始，通过与沈阳市房地产研究所合作，扩大采 集其他部门形成的房地产市场多方面数据，并利用这一合作“外脑” 共同进行定 期的全市房地产市场综合分析工作， 为我市房地产业的宏观与微观决策供科学依 据。二、当前沈阳市房地产市场运行状况分析根据我局现有房地产市场信息工作采集的主要指标数据， 对我市今年上半年房 地产市场运动情分析如下：4、上半年我市房地产市场运行的主要

7、指标数据（1）房地产开发建设情况16月，房地产施工面积 1628.3 万平方米, 同比增长 72.2%;其中住宅 1297.2 万平方米 ,同比增长 69%.新开工面积 603.9 万平方米 , 同比增长 89.9%;其中住宅 472.6 万平方米 , 同比增长 82.8%.商品房竣工 57.5 万平方米, 同比增加 87.6%;其 中住宅 42.1 万平方米 , 同比增长 57%.16月,全市房地产业累计完成投资 89.68 亿元, 同比增长 149.7%;其中住宅 建设完成投资 66.49 亿元,同比增长 130.7%.（ 以上数据由市统计局提供 ）（2）商品房、商品住宅销售情况16月,全

8、市商品房销售面积 136.7 万平方米,销售额 40.8 亿元,同比分别增 长 49.1%和 51.1%;其中商品住宅销售面积 126.3, 销售额 36.8 亿元, 同比分别增 长 61.3%和 62.1%.（ 以上数据由市统计局提供 ）另据我局商品房买卖合同备案统计 ,16 月，全市商品房实际销预售 31526 套，面积为 349.7 万平方米，合同金额 109。39 亿元，同比分别增长 71.2%、54.3% 和 53.5%；其中商品住宅 28633 套，面积 324.6 万平方米，金额 98.1 亿元，同 比分别增长 76.2%、 57.9%和 59.1%。（3）存量房、存量住宅转让情

9、况16 月，全市存量房交易面积 303.1 万平方米，交易额 60.14 亿元，分别比 上年同期增长 18%和 52%；其中存量住宅交易面积 240.5 万平方米，交易额 47.38 亿元，分别比上年同期增长 15.5%和 47.9%。（4）房屋租赁备案情况16月，全市非居住房屋租赁备案登记 2995件，登记面积 60。2 万平方米， 租金总额 4. 。41亿元，同比分别增长 37.8%、67.1%和 43.9%；房屋平均租金为 732.9 元/ 平方米，同比下降 16.2%。（5）商品房空置状况据市统计局今年 15 月份的统计，我市商品房空置一年以上的为 201.4 万平 方米，其中空置商品

10、住宅为 171.6 万平方米；按年限分，空置 13 年的商品房 179.7 万平方米，其中商品住宅 155.5 万平方米；空置 3 年以上的商品房 21.7 万平方米，其中住宅 16.1 万平方米。（6）商业银行住房抵押贷款登记状况16 月份，沈阳市各商业银行个人住房贷款抵押登记为 45.27 亿元，同比增 加 41%。2、沈阳市房地产市场销售及空置结构分析（1）16月商品房销假预售结构分析因无市统计局提供的详细数据， 现依据我局房地产交易中心的合同备案数据进 行此项结构分析。A. 商品房销预售面积分析16月, 我市商品房销预售合同备案面积 349.7 万平方米，其中商品住宅合 同备案面积 3

11、24.6 万平方米，同比分别增长 54.3%和 57.9%。详见表 1:表 1: 16 月月份沈阳市商品房销预售面积分析表项目类别销预售面积 ( 万平 方米)所占比例 (%)与上年相比 (%)总计349.7100154.3住小计324.692.9157.9其普通住宅320.6占住宅98.8160.2宅别墅4.0占住宅 1.275.5网点16.84.8106.3中办公用房 写 字楼3.30.9300.0车库及其它4.91.4122.5B.商品房销预售金额分析16月, 我市商品房合同备案销预售金额 109.39 亿元,其中商品住宅合同备 案销预售额 98.11 亿元, 同比增长 53.5%和59.

12、1%.详见表 2:表 2: 16 月月份沈阳市商品房销预售金额分析表项目类别销预售金额 ( 亿所占比例与上年相比元)(%)(%)总计109.39100153.5住小计98.1189.7159.1其普通住宅96.11占住宅98.0161.9宅别墅2.00占住宅 2.088.9网点7.917.2104.1中办公用房 写字 楼1.651.5311.3车库及其它1.721.6117.0C. 商品住宅销预售不同价位段套数分析表 3: 16 月月份沈阳市商品房销预售不同价位段套数分析表价格类别 ( 每平方 米)套数所占比例 (%)与上年相 比(%)2000 元以下23688.368.220012005元5

13、27918.4140.025013500元1609556.2276.735014500元319211.2184.245015500元11163.9116.75500元以上5832.0115.0总计28633100176.2D. 商品住宅销预售不同价位段面积分析表 4:16 月月份沈阳市商品房销预售不同价位段面积分析表价格类别 （每平方 米）销预售面积 （ 万平方 米）所占比例 （%）2000 元以下24.57.520012500元55.417.125013500元181.255.935014500元41.612.845015500元14.04.35500 元以上7.72.4从表中可见 ,虽然高

14、价位商品住宅 （多是大户型 ）面积比例略高于套数比例但仍然可以看出 , 销预售面积和价位成反比关系 , 价位越高, 销预售面积减少。E. 商品住宅销预售不同面积段套数分析表 5：16 月份沈阳市商品住宅销预售不同面积段套数分析表类别套内面积销预售套数所占比例（ %）80 平方米以下474516.580 100平方米611821.4100 130 平方米987034.5130 160 平方米532418.6160 200 平方米20307.1200 平方米以上5461.9从表中分析可看出，不同套内面积与销预售套数的关系像一个橄榄球型，两头小中间在。但这并不完全符合广大居民消费意愿。据问卷调查得知

15、，小户型是广大居民心目中主导户型，但由于小户型供应量小，故而销售比例较小F，商品住宅销预售不同面积段面积分析表 6： 16 月份沈阳市商品住宅销预售不同面积段面积分析表套内面积类别销预售面积（万平方米）所占比例（ %）80 平方米以下30.49.480 100 平方米56.417.4100 130 平方米112.134.6130 160 平方米76.423.5160 200 平方米35.110.8200 平方米以上14.14.3从问卷中可知 , 上述比例是不够合理的 , 小户型供应量太少G.商品住宅销预售不同价位段金额分析表 7 ：16 月份沈阳市商品住宅销预售不同价位段金额分析表价格类别（每

16、平方 米）销预售金额（亿元）所占比例（ %）2000 元以下4.134.220012500元12.7813.025013500元52.6953.735014500元16.3316.745015500元6.967.15500 元以上5.225.3H.商品住宅销预售不同面积段金额分析表 8 ：16 月份沈阳市商品住宅销预售不同面积段金额分析表套内面积类别销预售金额（亿元）所占比例（ %）80 平方米以下8.939.180 100平方米15.1615.5100130 平方米31.9332.5130160 平方米23.5224.0160200 平方米12.0512.3200平方米以上6.536.6（2

17、）16 月份存量房交易结构分析A. 存量房交易面积分析表 9 ： 16 月份沈阳市存量房交易面积分析表项目类别交易面积（万平方 米）所占比例（ %）总计303.0100宅住小计240.579.4普通住宅148.5占住宅 61.8房改住宅89.5占住宅 37.2高档公寓别 墅0.3占住宅 0.1其它2.2占住宅 0.9非住宅小计62.520.6商服用房23.8占非住宅 38.1办公用房9.8占非住宅 15.7厂房用房5.9占非住宅 9.4其它22.96占非住宅 36.8B. 存量房交易金额分析表 10: 16 月份沈阳市存量房交易金额分析表项目类别交易金额（亿元）所占比例（ %）总计60.141

18、00住宅小计47.3878.8普通住宅28.04占住宅 59.2房改住宅18.78占住宅 39.6高档公寓别 墅0.11占住宅 0.2其它0.44占住宅 0.9非住宅小计12.7621.2商服用房6.62占非住宅 51.9办公用房2.53占非住宅 19.8厂房用房0.48占非住宅 3.8其它3.13占非住宅 24.5C. 存量住宅交易套数分析表 11： 16 月份沈阳市存量住宅交易套楼分析表项目类别套数所占比例总计38152100普通住宅2202857.7房改住宅1569341.1高档公寓别墅110.1其他4201.1(3) 16 月份空置商品房结构分析A. 空置商品住宅不同价位段结构分析表

19、12：16 月份沈阳市空置商品房不同价位段结构分析表项目空置面积所占比例( %)2000 元以下3.720013000元51.03001400015.24001 5000元16.35000元以上13.8B. 空置商品住宅不同面积段结构分析表 13： 16 月份沈阳市空置商品房不同面积段结构分析表项目类型空置面积所占比例（ %）60平方米以下0.261100 平方米4.7101120 平方米21121150 平方米30.3151 平方米以上43.8从上表可以看出，套内面积 120 平方米以上的空置房占空置总量的 74.1%， 此部分商品房滞销与累积状况仍很明显。3. 16 月份沈阳市房地产市场运

20、行特点（1）房地产投资超高速增长16 月，我市房地产开发投资累计完成 89.68 亿元，比上年同期增长 149.7%； 其中住宅建设投资完成 66.49 亿元，比上年同期增长 130.7%。房地产投资额占 全社会性固定资产投资额的 35.2%，比我市面上同期固定资产投资增幅高出 74.5 个百分点（16 月我市全社会固定资产投资额完成 255.1 亿元，同比增长 75.2%）。（2）商品房销售高速增长16 月，据统计局的数据，我市商品房销售面积和金额同经增长49.1%和51.1%，其中商品住宅同比增长 61.3%和 62.1%；按我局合同备案统计， 商品房销 预售同比增长 54.3%和 53.

21、5%，商品住宅销预售同比增长 57.9%和 59.1%。商品房 销售面积不仅增幅远远超过存量房， 而且合同备案的面积总量也出现了近年来首 次反超存量房的局面， 说明我市房地产市场仍然处于快速增长趋势。（3）存量房交易增幅略有回落16月，全市存量房交易面积与交易额分别比上年同期增长 18%和 51.1%；其 中存量住宅交易面积与交易额分别比上年同期增长 15.5%和 47.9%。由于拆迁节 奏放缓等原因，使得存量房交易的增幅在近几个月略有回落。（4）商品房价格大幅上升的势头得到缓解16 月，我市商品房平均价格（按市统计局统计口径计算）为2984.6 元/ 平方米，商品住宅价格为 2913.7 元

22、/ 平方米，同比分别上升 8.3%和 7.3%，每平方 米上升 228.3 元和 197.6 元。6 月份当月，我市商品房和商品住宅价格分别为 2881 元/平方米和 2800.8 元/平方米，同比分别上升 1.4%和下 1.1%，与去年同期基本 持平。据分析， 6 月份我市商品房价格实际上平均涨幅为 5%左右，但因为核心城 区交易量大幅下降，城郊区交易量大幅度上升， 权重发生变化， 从而带动全市商 品房价格与 2003年同期持平（详见表 14 和表 15）表 14：2004 年 16 月份沈阳市商品房销售价格分析表月份项目1月2月3月4月5月6月16 月价格（元 / ）31893189304

23、22972.93135.728812984.6环比增长（ %）9.40-4.6-5.69.1-8.1同比增长（ %）15.815.8147.914.11.48.3同比增长值（元）435.3435.3373.8210.4387.239.2228.3表 15：2004 年 16 月份沈阳市商品住宅销售价格分析表月份项目1月2月3月4月5月6月16 月价格（元 /）3084.73084.73031.62750.93084.92800.82913.7环比增长（%）10.60-1.7-9.312.1-9.2同比增长（%）18.318.317.34.513.4-1.17.3同比增长值（元）477.6477

24、.6446.7119.4364-32.4197.6（5）存量房价格增幅较大今年 6 月份，我市存量房平均价格为每平方米 2075.54 元，同比上升 28.5%， 每平方米上张 460.8 元；其中存量住宅平均价格为每平方米 2047.45 元，同比上 升 30.7%，每平方米上涨 481.28 元。（6）外籍和外埠开发商大举进入沈阳开发市场目前由于沈阳市房地产业形势良好，呈现出明显的发展潜力，从而吸引了大 批国外和外埠开发企业进入我市开发。据初步统计，目前已经有 91 家外资企业 和 38 家外埠企业来沈投资。 截止 6 月底，仅外资企业的房地产投资就达 2.13 亿 美元，同比增长 50.

25、3%，约占 16 月全市房地产投资额的 19.6%。（7）商业房地产发展增速明显据统计局数据， 16 月我市商业房地产完成投资 15.49 亿元，同比增长 1.59 倍，所占房地产投资的比重由上年同期的 16.6%提高到 17.3%，施工面积 226.7 万 平方米，同比增长 74%。商业地产的快速发展，逐步地改变着沈阳房地产投资结 构。三、当前沈阳房地产市场形势总体判断1. 房地产业进入快速发展时期和大众消费时代我市房地产市场在走过近三年的调整期后，驶入了快车道，处在加速发展阶 段。今年 16 月份，商品房销售呈现出大幅度增长的新趋势。它标志着我市房地 产市场正处于我市本轮发展周期的快速增长

26、阶段，总体上仍是持续、快速、 健康 发展的形势。我市住房消费已进入了大众消费时代，今年 16 月份，我市每平方米 3500 元以下的商品住宅销售量已占整个商品住宅销售量的 80.5%，表明中等及其以下 水平住房消费群体占绝大部分比例。一方面表明在商品房消费的金字塔结构中， 呈现由底部向上推进的状态；另一方面也表现出存量房和增量房市场的联动效 应，房地产三级市场推动二级市场， 二级市场带动三级市场， 进一步增强了发展 动力。2. 目前房地产开发投资与销售比例协调去年我市房地产开发投资额为 177.3 亿元，商品房销预售合同备案金额为 164.99 亿元，投资销售比为 93.1%，远高于专家学者目

27、前公认为 70 80%的一般 标准。 2004年截止 6 月底，我市房地产开发投资完成 89.68 亿元，同期商品房 销售合同金额 109.39 亿元，投资销售比为 122%。目前我市房地产销售额已出现 反超现象，说明我市房地产市场运行态势协调良好。3. 新建商品房的开发利润率处于合现区间我市新建商品房开发成本平均为 2500元/ 平方米左右，新建商品房开发毛利 润约为 500700元/ 平方米，净润为 300 500元/ 平方米，约占全部开发成本的 15% 20%，不存在暴利现象。 而在我市住宅项目建设和销售的平均周期为两年左 右，项目成本年利润率为 7.5%10%之间，处于合理区间。4.

28、住房消费处于理性状态，终级消费比例较大据调查分析，我市商品住宅销售量的 85%以上是消费者购房自住，属于投资 性购房比例在 10%左右。沈阳市由于前些年经济环境比较困难，占较大比例的产 业职工购房比例小， 随着近几年整体经济形势好转和房改的深入推进， 个人购房 支付能力增强， 以改善居住条件为目的的居民购房大量增加， 因此住房终极消费 是我市房地产市场的消费主流。 由于终极消费比例较大， 投资炒房比例相对较小， 炒作空间不在。甚至温州炒房团也无法进入。5. 房地产二、三级市场销售比例协调2003年，我市增量商品房销售与存量房产转让有面积双双突破了 500 万大 关，创造了新的历史记录，增量房和

29、存量房的比例 1：1.07；2004年 16月份， 我市增量房销售面积和存量房交易面积比例为 115.4:1 。从中可以看出，我市增 量房和存量房转让面积基本保持着 1比 1的比例关系，这说明当前沈阳市房地产 市场仍然处于良性联动、 相互促进、协调发展的均衡良好局面。总之，依据上述分析，可以认为我市当前房地产市场发展形势是健康的，处 于可持续发展的良性状态，不存在过热现象。四、沈阳市房地产市场走势与潜在风险的分析当前沈阳市经济形势保持良好态势，预计地区生产总值增长 14%，地方财政 收入完成 58.36 亿元，增长 35,6%，利用外资直接投资 9.44 亿元，增长 55.4%， 全市经济处于

30、快速健康发展状态， 同时国家振兴东北老工业基地的有关措施将会 逐步得以落实。 因此我市房地产市场面临者空前良好的大环境， 使我市房地产业 面临者严峻的考验。但是，目前我市房地产市场发展的有利条件居于主导地位， 其走势将体现在以下六个方面：1、有效需求将持续在幅度增长到 2003 年底，我市人均住房建筑面积为 20.12 平方米，比全国城镇人均住 宅建筑面积 23.67 平方米低 3.55 平方米，比辽宁省城镇人均住宅建筑面积 20.24 平方米低 0.12 平方米 , 历史欠账较多，群众要求改善居住条件的愿望十分强烈。 由于居民收入逐年增多，我市占全市居民 40%左右、年收入在 36 万元之间

31、的中 等收入家庭，已成为市购房主力。由此推动当前我市整体消费结构发生重大变化。据 2003 年年底对全市居民住房消费大规模问卷调查分析，对住房满意的仅 占 24%，明确表态不满意的占 32%，认为一般的占 44%。这就意味着我市居民急 于改善住房条件的有近三分之一， 潜在的要改善住房条件的占有五分之二， 这反 映居民近期购房热情相当旺盛。2、拆迁节奏明显放缓2004年 16月，我市共有拆迁项目 47 项，拆迁居民 18224户，拆迁面积 87 万平方米， 拆迁分置资金 15亿元。依据国家宏观调控政策和控制拆迁规划要求， 我市下半年的城市房屋拆迁将以促进城市发展的重要项目为主，严格拆迁审批， 预

32、计下半年拆迁 1.2 万户，今年拆迁居民的规模约控制在 3 万户左右。3、房地产投资继续快速增长当前, 我市房地产业基本上进入市场导向型的发展模式。由于房地产市场销 售持续旺盛， 从而会极大刺激房地产投资。 预计房地产投资将会有一个较大幅度 增长，全年房地产投资预计达到 230 亿元，同比增长 30%左右。因此全国宏观调 控对我市房地产投资不会造成太大影响。4、增量商品房销售将会继续稳步攀升由于居民住房和投资需求很强，我市增量房销售不断刷新纪录，而且目前仍 处于走强态势。按此趋势， 预计全年增量房销售将可能比上年有更大突破， 商品 房合同备案全年销预售可能会突破 600 万平方米。5、存量房交

33、易量增幅趋于平稳我市拆迁量目前虽已从严控制， 但仍有一定规模， 势必会拉动存量房的交易。 另外，我市近期实施户口管理新政， 采取鼓励落户沈阳的一系列新举措， 这也会 极大刺激外地人到沈阳买房。 外地人买房主要瞄准对象还是存量房， 从而也会促 使增大存量房交易量。 但由于商业拆迁节奏逐渐趋缓， 从而可能入缓存量住房需 求节奏，使其增幅趋于平稳。6、住宅郊区化的趋势明显提速由于我市核心城区开发用地价格昂贵， 基本用于商业地产开发， 导致我市住 宅的开发重点业已转移到城市近郊区，即一环以外，二环以内。 也由于轿车开始 大量进入家庭，当前我市私人购车已占轿车销量的 68%，2004 年 16月份，私人

34、 购车 18377辆，平均每月购车 3000辆，全年近 4 万辆，这为沈阳市住宅郊区化 快速发展提供了可能。 2004 年，我市城郊区的商品住宅，尤其是浑南新区将会 有一个大的起色。但同时由于力量所限， 城市基础配套设施跟进速度不快， 矛盾 将会有所凸现，增加对城市建设的压力。当前沈阳市房地产市场潜在风险主要表现为房地产市场对房地产金融依赖 程度加重。 2004年16月份，全市房地产抵押贷款金额为 121.3 亿元，个人住 房消费贷款金额 55.3 亿元，同比分别增长 55%和 68%，与我市商品房销售增幅基 本上是一致的， 甚至略大于销售增幅。 它说明我市房地产市场对金融业的依赖已 经达到很

35、高程度，一旦严格执行有关规定，紧缩银根，增加利息，我市房地产市 场必将会遭受到重大影响。五、当前沈阳房地产市场存在的主要问题及对策和措施1、当前我市房地产市场存在的主要问题1) 住房供给结构失衡现象仍然比较严重我市住房供给结构失衡现象主要反映在如下两个方面：第一、住房供求面积失衡，根据问卷了解到我市居民需求的住房面积，与在 建商品房的状况对比，结果如表 16：表 16：2004 年 6 月底沈阳市居民住房供求面积对比表商品房套面积（平方米）居民需求比例（ %）供给比例（ %）供求差距（以求为基数）60 以下14.72.6-12.160 10043.218.9-24.310112021.122.

36、3+1.212115012.524.2+11.7150 以上8.532.0+23.5从上表中可以看出， 我市居民住房面积供求差距是相当大的。 只有在 100120 平方米这个面积段供求基本平衡， 100 平方米以下商品房求远大于供， 120平方 米以上的商品房供远大于求，供求结构错位较大。第二、居民住房供求价格失衡。根据问卷了解到我市居民所能随的价格，与在建商品房的状况对比，结果如表 17：表 17：2004年 6 月底沈阳市居民住房供求价格对比表每平方米价格居民能承受价格比例（ %）供应比例（ %）供求差距（以求为基数）2000 元以下470.9-46.120013000元4650.1+4.

37、130014000元613.8+7.84001 元以上135.2+34.2从上表中可以看到 , 我市居民住房价格供和需差异相当巨大。只有在20003000元/ 平方米这个区段上供略大于求，供求基本平衡；除此而外，居民需要的低价房太少， 居民承受不了的高价房供应过多。（2）基础设施配套严重滞后随着我市的土地出让制度由原来协议方式向市场化方式转型， 原有的配套设 施建设方式已不适应新的要求。另外， 近几年我市房地产业快速发展， 当前住宅 地产项目 70%在市郊区，但基础配套远远无法与之同步。2、市采取的对策与措施在面对国家宏观调控大背景之下， 为了促使我市房地产持续健康地发展， 我 市要侧重抓住调

38、整供给结构和稳定房价两个关键性问题。具体措施和建议如下：第一、 大住宅用地供应规模近期我市新推出 10 块大型居住区用地，这是推动我市住宅产业发展的重大 战略举措。我局建议市政府尽快组织力量落实， 为了加快出让进度， 可以考虑帮 助开发商采用股份制办法，联合起来共同购地。第二、 加商品住宅的开工量和市场投放量建议政府采取相关措施， 帮助开发商解决一些实际困难， 增加商品住宅的开 工量，扭转当前商品住宅新开发项目下降的趋势，最终通过增加市场投放量 , 扩 大供应规模调控房市供求比例 , 平抑房价上涨过快的局面。第三、 引导开发商调整产品结构，实施科学决策要通过定期发布房地产开发信息、 房地产交易信息、 建立房地产预警机制等 手段，引导开发商、 尤其是境外开发商和外地开发商及时准确了解我市房地产市 场发展形势， 重视市场调研，实施