xxx小区房地产开发报告课程设计

1、房地产开发课程设计房地产开发课程设计 xxx 小区项目可行性研究报告 学学 部：部： 城市建设工程学部城市建设工程学部 专专 业：业： 工程管理工程管理 班班 级：级：一班一班 指导教师：指导教师： 编制时间：编制时间： 华中科技大学文华学院 房地产开发房地产开发课程设计分组名单及任务分工课程设计分组名单及任务分工 一、课程设计题目 丰璇小区项目可行性报告 二、课程设计小组成员 第 组 姓姓 名名班班 级级学学 号号 组长组长1090204011110 林国凯1090204011110 张兆方1090204011126 1090204011101 1090204011107 小小 组组 成成

2、员员 三、成员任务分工 姓名姓名课程设计中所承担的主要工作课程设计中所承担的主要工作备注备注成绩成绩 林国凯总体纲要，文字排版，总论及其其他撰写工作总体纲要，文字排版，总论及其其他撰写工作 张兆方目录中七、八、九、十项图表计算工作 陈正第十项图标计算工作，所有表格验算工作 赖彦名第二项资料查找及其填写、校核检验工作 目录目录 一、一、总论总论.- 1 - (一)项目背景.- 1 - 1.项目名称.- 1 - 2.项目单位承办概况 .- 1 - 3.项目提出的理由和目的 .- 1 - (二)项目概况.- 2 - 1.项目区位.- 2 - 2.项目现状与土地等级 .- 4 - 3.项目开发规模与目

3、标 .- 4 - 4.项目建设主要条件 .- 4 - 5.项目主要经济指标 .- 4 - (四)项目可行性研究报告编制依据.- 5 - (五)项目可行性研究报告研究范围.- 5 - (六)项目建设存在的问题与项目实施建议.- 6 - 1.项目建设存在的问题 .- 6 - 2.项目实施建议 .- 6 - 二、二、项目开发市场环境分析项目开发市场环境分析.- 7 - (一)项目开发经营政策层面分析.- 7 - 1.土地供给政策调整 .- 7 - 2.房地产金融政策调整 .- 8 - 3.物业管理政策 .- 8 - 4.房地产业政策调整 .- 8 - (二)项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析.

4、- 9 - (三)项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析.- 9 - 1.上世纪 90 年代以来武汉市在全国的经济地位中的变化.- 9 - 2.2010 年武汉市武汉市经济和社会发展状况.- 9 - 3.武汉市经济目前经济形势判断.- 10 - 4.武汉市近期及未来经济和社会发展趋势.- 10 - (四)武汉市房地产市场分析.- 11 - 1.房地产开发投资保持平稳较快增长.- 11 - 2.房屋施工面积平稳增长，商业营业用房增速最快.- 11 - 3.房屋新开工面积小幅增长，住宅类房屋新开工面积出现负增长.- 12 - 4.商品房销售面积增幅持续下降.- 12 - 5.房地产开发到位资金增

5、幅逐月减缓.- 12 - (五)项目供需圈区域房地产市场分析.- 13 - 1.南湖东片区（n 片区） .- 13 - 2.关山片区（g 片区） .- 13 - 3.光谷-鲁巷片区（gl 片区）.- 14 - 4.分析与结论： .- 14 - (六)项目开发经营机会.- 14 - 1.项目开发优势 .- 14 - 2.项目开发劣势 .- 15 - 3.开发经营机会 .- 15 - 三、三、项目建设方案项目建设方案.- 15 - (一)项目规划设计方案选择的总体原则.- 15 - 1.项目目标.- 15 - 2.项目要求.- 15 - (二)项目规划设计方案选择.- 16 - (三)项目规划设计

6、方案技术经济指标.- 16 - 四、四、项目定位项目定位 .- 17 - (一)项目目标顾客群定位.- 17 - (二)项目产品定位.- 17 - (三)项目价格定位.- 17 - 五、五、总体开发经营模式总体开发经营模式 .- 17 - (一)差异化模式.- 17 - (二)分期滚动开发模式.- 18 - (三)充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式.- 18 - 1.整合教育资源，为目标客户群提供优质教育服务.- 18 - 2.整合交通资源，借助光谷购物商圈的成熟配套.- 18 - 六、六、项目环境影响评价项目环境影响评价 .- 18 - (一)项目实施过程中的环境影响及对策.- 18 -

7、 1.工程建设对环境的影响 .- 18 - 2.建设中环境影响的缓解措施.- 19 - (二)项目完成后的环境影响及对策.- 19 - 七、七、项目建设指标及实施进度项目建设指标及实施进度.- 20 - (一)项目建设指标.- 20 - (二)建设周期.- 20 - (三)项目实施进度安排.- 20 - (四)项目实施进度表.- 21 - 八、八、项目投资估算与资金安排项目投资估算与资金安排.- 21 - (一)建设投资估算.- 21 - 1.投资估算范围 .- 21 - 2.投资估算编制依据 .- 21 - 3.项目投资估算说明 .- 22 - (二)项目投入总资金及分年投入计划.- 22

8、- 九、九、项目融资方案项目融资方案.- 22 - (一)项目融资主体.- 22 - (二)项目资金来源.- 23 - 1.项目本金筹措 .- 23 - 2.项目债券资金筹措 .- 23 - (三)融资方案分析.- 23 - 1.资本金来源可靠性分析 .- 23 - 2.融资结构分析 .- 24 - 3.融资成本分析 .- 24 - 十、十、项目财务评价项目财务评价.- 24 - (一)财务评价基础数据与参数选择.- 24 - 1.财务价格.- 24 - 2.利率.- 24 - 3.项目计算期选取 .- 24 - 4.财务基准收益率（ic）设定.- 24 - (二)营业收入与成本费用估算.-

9、25 - 1.销售收入估算 .- 25 - 2.成本费用估算 .- 25 - (三)项目利润估算与财务评价表.- 25 - 1.现金流量表 .- 25 - 2.利润和利润分配 .- 25 - (四)盈利能力分析.- 25 - 1.财务内部收益率 .- 25 - 2.财务净现值 .- 25 - 3.投资回收期 .- 25 - 4.投资利润率 .- 26 - (五)不确定性分析.- 26 - (六)项目财务评价结论.- 26 - 十一、十一、项目风险分析项目风险分析.- 26 - (一)风险因素的识别和评估.- 26 - 1.风险等级划分 .- 26 - 2.风险因素的识别和评估 .- 27 -

10、(二)风险防范的对策.- 28 - 1.风险回避.- 28 - 2.风险控制.- 28 - 3.风险转移.- 28 - 4.风险自担.- 28 - 十二、十二、研究结论与建议研究结论与建议.- 29 - (一)结论.- 29 - (二)建议.- 29 - 十三、十三、附表附表.- 30 - 十四、十四、参考文献及资料参考文献及资料.- 46 - (一)网站.- 46 - (二)书籍.- 46 - 一、一、 总论总论 (一)项目背景 1.1. 项目名称项目名称 项目暂定名称：丰璇小区。根据市场策划拟定合适项目名称。 2.2. 项目单位承办概况项目单位承办概况 开发商：武汉国凯房地产开发有限公司

11、武汉乐源房地产开发有限公司，是 532 集团有限公司的全质子公司。532 实业集团有限公司于 2010 年 7 月批准成立，注册资本金人民币 1000 亿元，其 业务涉及房地产开发、公路桥梁建设、酒店娱乐、商业贸易、纺织品生产及销 售、广告策划等多个领域，是文华省的大型民营企业集团公司，又是文华省房 地产开发的龙头企业。 武汉乐源房地产开发有限公司成立于 2011 年，注册资本金人民币 200 亿元， 是 532 实业集团在武汉专业从事房地产开发的企业。 3.3. 项目提出的理由和目的项目提出的理由和目的 项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置、良好的开发前景、成熟的 开发条件、以及公司自身

12、发展的需要。 “仁者乐山，智者乐水” ，古往今来，历代居民就有倚水筑屋，临水而居的 喜好和传统，并且，千百年来，历久不衰。 湖北历有“千湖之省”的美誉，湖泊星罗棋布。武汉作为湖北省的省会， 更是以其湖泊众多、风光优美、水系发达而享有“百湖之市”的盛名，水是武 汉的灵魂也是其魅力之所在，而武汉城郊众多的湖泊则是武汉项颈上串联起来 的一颗颗迷人的珍珠，湖泊给予我们的不仅仅是基本的蓄水、调节功能，伴湖 而居，临湖而住更是一种生活品位的提升和对生活魅力的重新向往。伴随着城 市人口的增加和建设规模的扩大以及人们对居住品质要求的提升，越来越多的 人选择了湖泊旁边作为自己的休养生息的地方。 项目位于有着武汉

13、“最长街道”之称的雄楚大道之南，关山大道之西的交 接处。项目两面临街，雄楚大道贯通武昌区和洪山区大道上有十几所高校坐拥 两旁，关山大道往北不到 2 公里可达华中科技大学，往南可直通三环线。可谓 交通便利。周边生活娱乐设施齐全，有家乐福中百仓储等购物超市，距光谷广 场和光谷国际广场等购物中心车程仅需 8 分钟。 项目地块交通便利商业繁华，具有很强的升值潜力，事宜建造高层高档公 寓住宅小区。 在该宗地上规划开发精美高档、配套完善的居住区，对于武汉市、洪山区 城市建设和社会经济发展以及承办方自身的发展，都是十分必要和有利的。 (二)项目概况 1.1. 项目区位项目区位 该项目位于武汉市主城区西北，中

14、环线与外环线之间的洪山区内，位于有 着武汉“最长街道”之称的雄楚大道之南，关山大道之西的交接处。项目两面 临街，雄楚大道贯通武昌区和洪山区大道上有十几所高校坐拥两旁，关山大道 往北不到 2 公里可达华中科技大学，往南可直通三环线，可谓交通便利。周边 生活娱乐设施齐全，有家乐福中百仓储等购物超市，紧临“武汉市体艺特色高 中”的关山中学，距光谷广场和光谷国际广场等商业购物中心车程仅需 8 分钟； 项目东北边的光谷创业街所聚集的大量技术人员又为该项目的需求积攒大量人 气，而毗邻在东南边约 400m 的在建东湖新区技术开发区，为未来项目升值提 供极大地空间。 洪山区位于长江之畔，东湖之滨，是武汉市以城

15、带郊的中心城区。全区自 西向东呈半圆形，东抵鄂州市，南与江夏区接壤，西与武昌、青山两区相邻， 北与黄陂区、新洲区隔江相望，是武汉的东大门。全区版图面积 570 平方公里， 户籍人口 82.6 万，常住人口超过 100 万，辖 8 个街道 6 个乡镇。洪山区人文特 色浓郁，科教智力密集，交通发达便捷，山水资源丰富，发展空间广阔，是创 业、居住的理想之地。 近年来，洪山区以科学发展观为指导，充分发挥自身的区位优势，深入实 施“依法治区、科教兴区、环境优区”战略，积极推进先进制造业、现代服务业 和都市农业加快发展，经济社会保持了持续快速健康的发展态势。更重要的是， 拟于 2012 年竣工工的武汉城市

16、地铁 2 号线，届时将洪山区，武昌区与汉口中心 城区连成一个整体。 洪山区地区凭借它得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然 环境等优势在过去的几年内房地产开发量迅猛增长。正在凭借顺畅的交通，优 雅的自然环境，良好的生活氛围，完善的配套设施，形成一个大型的居住区， 成为武汉中高产阶级的理想居住之所。 项目所处的地理区位详见项目区位图 （图 1-1，1-2，1-3） 。 图 1-1 图 1-2 图 1-3 2.2. 项目现状与土地等级项目现状与土地等级 项目占地范围内地面较为平坦。大部分用地为老旧住宅楼，但总的来说规 模不大。土地等级为住宅用地、 3.3. 项目开发规模与目标项目开发规模

17、与目标 项目拟规划建成现代化的、具有前瞻性的高尚居住区，物业形态为高层住 宅。 根据项目所在地块特点和开发策略分三期实施（详见项目开发分期安排 ） ，各期实施后形成三个相对独立的居住区，各空间既分离又有联系。 项目计划按照总体规划和布局分三期实施，项目开发销售期为 5 年，其中 建设期为 4 年， 建设期与销售期重叠共 5 年。 4.4. 项目建设主要条件项目建设主要条件 1)已签订“项目开发协议书” （2010 年 12 月） 。 2)土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证， 宗地拆迁工作已经进行。 3)已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已着手开始进行项目的

18、正式规划设计工作。 4)项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。 5)项目建设资金已经准备到位。 6)项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定，并已取得同意立项的批复 文件。 5.5. 项目主要经济指标项目主要经济指标 项目主要经济指标见下表（表 11） 。 项目主要经济指标汇总表项目主要经济指标汇总表 (三)表 1-1 序号序号项项 目目单位单位数量数量备备 注注 一一主要经济结果和数据主要经济结果和数据 1项目投入总资金万元326626.7 2建设投资（不含建设期利息）万元264856.0 其中：自有资金万元106342 3建设期利息万元16509.699 4销售收入万元500126.

19、9 5销售税金万元27507.0 6销售利润万元81547.5 7所得税万元51752.9 8税后利润万元61577.7 二二主要经济评价指标主要经济评价指标 1项目财务内部收益率%41% 2税后项目财务内部收益率%23% 3财务净现值（税后）万元48163.51 4财务净现值（税前）万元84655.63 5动态投资回收期（税后）年4.19 6动态投资回收期（税前）年43.8 7投资利润率20% (四)项目可行性研究报告编制依据 1. 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)(2006 年)； 2. 建设部房地产开发项目经济评价方法(建标2000205 号)； 3. 国家发展计划

20、委员会投资项目可行性研究指南(计办投资200215 号)； (五)项目可行性研究报告研究范围 1. 项目开发市场环境分析； 2. 项目建设初步方案； 3. 项目定位； 4. 项目开发经营模式； 5. 项目环境影响评价； 6. 项目投资估算与资金安排； 7. 项目融资方案； 8. 项目财务评价； 9. 项目风险分析。 (六)项目建设存在的问题与项目实施建议 1.1. 项目建设存在的问题项目建设存在的问题 1)项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不 能最后确定。 2)该地部分原住居民拆迁补偿未落定。 3)项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。 4)项目建设投资总额

21、控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况， 不确定因素较多，此方面风险较大。 5)资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。 6)存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培 育。 8投资利税率 2.2. 项目实施建议项目实施建议 1)宜迅速解决余下部分土地使用权问题。 2)尽快与居民协商一致。 3)及时解决本项目施工临时用水、用电问题，开发商要敦促开发区早日启 动本项目的市政配套工程，最迟应在项目一期开始销售前完成正式供水、 供电、通讯等工程。 4)尽快组织国内外优秀规划、建筑、园林设计机构完成项目设计。 5)集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设

22、的各 项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。 6)项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市 场调查工作。 7)既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场 策略。 8)临街的一期、三期项目的绿化和主题景观应先期建成，先树形象后卖楼。 9)重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设 计上做足文章，为本项目积聚人气。 二、二、 项目开发市场环境分析项目开发市场环境分析 (一)项目开发经营政策层面分析 1.1. 土地供给政策调整土地供给政策调整 20112011 年年 6 6 月月 7 7 日日 关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知

23、关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知 通知要求：对房屋评估征收行为、流程、原则等方面做出详细规 定，明确拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府 或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，拆迁估价机构的确定应当公 开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。房屋征收评估价 值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。原房地产价格评估机构应 当自收到书面复核评估申请之日起 10 日内对评估结果进行复核。办法自公 布之日起施行。2003 年 12 月 1 日原建设部发布的城市房屋拆迁估价指导 意见同时废止。但国有土地上房屋征收与补偿条例施行前已依法取 得房屋拆迁许可证的项目，

24、继续沿用原有规定。 20112011 年年 6 6 月月 2323 日日 国土资源国土资源“十二五十二五”规划纲要规划纲要 纲要指出：“十二五”期间土地、矿产、地质、海洋、测绘等方 面的重大指标包括：全国耕地保有量保持在 18.18 亿亩，基本农田不低于 15.6 亿亩，建设高标准基本农田 4 亿亩，补充耕地 2400 万亩。新增建设用 地总量控制在 3450 万亩，单位国内生产总值建设用地面积降低 30%。国土 资源“十二五”期间的六项主要任务：一是提升国土资源保障和服务能力。 二是强化国土资源保护。三是大力推进资源节约集约利用。四是加强地质 灾害防治与国土综合整治。五是深化国土资源管理制度

25、改革。六是加强国 土资源科技创新与国际合作。 大大规范了政府和开发企业在土地一级市场的行为；大大规范了政府和开发企业在土地一级市场的行为； 使资本实力雄厚的开发商处于市场极为有利的地位；使资本实力雄厚的开发商处于市场极为有利的地位； 2.2. 房地产金融政策调整房地产金融政策调整 20112011 年年 2 2 月月 9 9 日日，住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款 利率的通知 ，要求从 2011 年 2 月 9 日起，上调个人住房公积金贷款利率。 五年期以上个人住房公积金贷款利率上调 020 个百分点。五年期以下 （含五年）个人住房公积金贷款利率上调 025 个百分点。 201120

26、11 年年 2 2 月月 1818 日日，中国人民银行宣布，将于 24 日起上调存款类金融 机构人民币存款准备金率 05 个百分点。 20112011 年年 4 4 月月 6 6 日日，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一 年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点。调整后，一年期存款利率达 到 3.25%，一年期贷款利率达到 6.31%。 20112011 年年 1212 月月 5 5 日日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百 分点。自 2010 年初起，中国央行已连续 12 次上调存款准备金率，并加息 5 次。本次全面下调金融机构存准率，为三年来的首次下调，意味

27、着中国紧 缩的货币政策正式转向。 3.3. 物业管理政策物业管理政策 武汉市物业管理条例经 2010 年 6 月 23 日武汉市十二届人大常委 会第 25 次会议通过，2010 年 7 月 30 日湖北省十一届人大常委会第 17 次会 议批准。该条例分总则，新建物业与前期物业管理，业主、业主大会 及业主委员会，物业管理服务，物业的使用与维护，法律责任，附则 7 章 84 条，自 2011 年年 1 月月 1 日日起施行。 强化开发商承担售后服务的责任；强化开发商承担售后服务的责任； 有力促进房地产市场全面健康的发展；有力促进房地产市场全面健康的发展； 使物业管理服务成为物业附加价值的重要组成部

28、分使物业管理服务成为物业附加价值的重要组成部分。 4.4. 房地产业政策调整房地产业政策调整 20112011 年年 1 1 月月 2525 日日，住房城乡建设部等部门联合出台的房地产经纪管 理办法落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市 场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法 权益。 20112011 年年 5 5 月月 1818 日日，住建部发布关于加强保障性安居工程质量管理的 通知 强调保障性安居工程质量的重要性，要求努力提高保障性安居工程建 设管理能效，保证工程质量和品质，严肃查处保障性安居工程建设中得违 法违规行为。 (二)项目开发经营的宏观

29、经济与社会发展环境分析 我国国民经济在经历了 20 年代初高速运行与房地产大范围“泡沫”期、 1997 年亚洲金融风暴冲击和国内经济低谷期以后，步入健康、稳定、持续发展 期。国家实施以扩大内需为中心的积极的财政政策和稳健的货币政策对刺激国 民经济发展发挥了重大的、根本性的推动作用。进入 21 世纪后，我国国民经济 较快增长，连续几年国内生产总值增长速度保持在 8%左右。 2011 年上半年，宏观调控取得明显成效，国民经济保持平稳较快增长，面 对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，党中央、国务院 坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，经济 运行总体良好，

30、继续朝着宏观调控预期方向发展。 经济增长保持了较快速度， gdp 同比增长 9.6%；固定资产投资增速逐步回落；市场价格上涨在可控范围， 且涨势有所减弱；城乡居民收入增长加快。 上述情况表明，当前经济运行的总体态势良好，为下一阶段国民经济持续上述情况表明，当前经济运行的总体态势良好，为下一阶段国民经济持续 平稳较快增长创造了有利的条件平稳较快增长创造了有利的条件 (三)项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析 1.上世纪上世纪 9090 年代以来武汉市在全国的经济地位中的变化年代以来武汉市在全国的经济地位中的变化 1992 年到 1998 年，作为一个拥有近 800 万人口的大城市，武汉经济曾

31、连续 7 年年均递增 16%，一度被称为上世纪 90 年代中国经济的“武汉现象” 。 然而，在中国加入 wto 和“西部大开发”的宏观背景下，以珠江三角洲、 长江三角洲、环渤海三大经济圈为主要支撑的东部沿海地区引领全国经济 增长，西部地区、东北老工业基地也在相关政策的推动下，经济出现集中、 连片发展振兴的势头，而作为中部地区惟一的特大城市，武汉拥有“得中 独厚的区位优势、得天独厚的气象优势、得水独厚的生态优势、得土独厚 的资源优势、得才独厚的创新优势” ，其担纲中国东、西部地区资源、信息、 技术交流和交换的战略结点的功能却出现了日趋弱化的态势。 2.2. 20102010 年武汉市武汉市经济和

32、社会发展状况年武汉市武汉市经济和社会发展状况 武汉市经济仍保持了较快发展，多项主要经济指标创近年新高。gdp 为 5515.76 亿元，同比增长 14.7%，位于全国城市 12 位。 ，比 2009 年的 4620 亿元增加近 900 亿元，同比增长 14.7%，gdp 总量在中部六省省会城市中 继续保持第一，投资推动经济增长格局更加明显。武汉去年以投资保增长， 全社会固定资产投资 3001 亿元，创历史新高，固定资产投资计划 3750 亿 元，增长 25%，奋斗目标 3900 亿元。 3.3. 武汉市经济目前经济形势判断武汉市经济目前经济形势判断 就武汉市经济形势而言，总体上基本正常， “不

33、热”也“不冷”。其理由是：武 汉市经济发展的波动性减小，稳定性增强，经济运行实现了多年来期盼的 速度和效益的协调统一，先行和滞后指标未明确显示经济“过热”信号。 对当前经济运行的总体判断是：国民经济运行健康协调，武汉市经济正处 在短周期波动的扩张期、中周期波动的复苏期和中长周期波动的谷底，处 在一个温和上升、逐步提速的增长平台上，其发展潜力和空间较大，已开 始新一轮扩张。 4.4. 武汉市近期及未来经济和社会发展趋势武汉市近期及未来经济和社会发展趋势 受经济内在增长机制增强的影响，2011 年中国经济仍将保持高速增长的良 好态势。但 2010 年政府适度微调政策的作用将在 2011 年中显现，

34、消费需 求明显加速，投资和出口增势趋缓，需求结构更趋合理，物价涨幅在合理 范围之内，国民经济协调性和稳定性增强。 从近期来看，武汉市经济和社会将发生如下变化： 2011 年，将加快结构调整和自主创新，不断扩大内需，深入推进改革开放， 大力提升城市功能，不断加强民生和社会建设，确保“十二五”开好局、起好 步。 着力增强自主创新能力，加快推进产业结构调整着力增强自主创新能力，加快推进产业结构调整 2011 年，全市高新技术产业增加值增长 25%，研究与试验发展经费支出 占生产总值比例力争达到 2.52%，比上年提高 0.12 个百分点。坚持把推进 自主创新作为转变经济发展方式的中心环节，大力提升自

35、主创新能力。 大力优化投资结构，进一步扩大消费需求大力优化投资结构，进一步扩大消费需求 切实提升消费对经济发展的拉动力度。力争社会消费品零售总额增长 16% 以上，在优化结构的前提下保持合理的投资规模，力争全年投资增长 22%。实施市级重大项目 230 项，完成年度计划投资 1300 亿元。 加强生态环境建设，打造生态宜居城市加强生态环境建设，打造生态宜居城市 深入推进节能减排，大力发展循环经济。落实武汉市固定资产投资项目 节能评估和审查暂行办法 ，完善节能目标统计考核体系。尽快出台武汉 市节能监察办法 。加快实施区域能源循环利用、再制造、城市矿产综合利 用、移动供热等十大重点示范工程。推动大

36、循环经济示范区建设。 提高居民生活水平，切实保障改善民生提高居民生活水平，切实保障改善民生 努力实现居民收入与经济增长保持同步。完善收入分配制度，增加低收入 群体收入，建立健全工资正常增长机制。加大财政对公共服务的转移支付 力度。将保障居民收入增长纳入政府绩效管理，努力实现城乡居民收入与 经济发展保持同步。 确定武汉中部龙头地位，加快武汉区域金融中心建设确定武汉中部龙头地位，加快武汉区域金融中心建设 武汉市城市总体规划通过国务院正式批复，我市在全国发展布局中的功 能定位为“我国中部地区的中心城市”。这项批复与武汉获批“两型社会 建设试验区”和建设“东湖国家自主创新示范区”共同构成了城市新坐标，

37、 标志着武汉的发展上升为国家战略。“十一五”期间，武汉着力打造全国 重要的先进制造业中心、现代服务业中心和综合高新技术产业基地、综合 交通枢纽基地，主要经济指标实现翻番：地区生产总值连续跨越 3000 亿元、 4000 亿元、5000 亿元三个台阶；财政收入跃上 1000 亿元平台； 五年固定 资产投资累计完成 1.2 万亿元。在迈向第十二个五年规划的征程上，武汉 将巩固提升中部地区中心城市地位和作用，努力建设国家中心城市，为把 武汉建成现代化国际性城市奠定坚实基础。 (四)武汉市房地产市场分析 1.1. 房地产开发投资保持平稳较快增长房地产开发投资保持平稳较快增长 上半年，武汉市房地产开发完

38、成投资 562.75 亿元，比上年同期增长 28.9%，增幅比上年同期回落 22.7 个百分点，比 1-5 月回落 0.8 个百分点。 其中，住宅投资 323.70 亿元，比上年同期增长 43.8%；办公楼投资 23.24 亿 元，比上年同期增长 88.5%；商业营业用房投资 67.04 亿元，比上年同期增 长 75.4%；其他投资 148.78 亿元，比上年同期下降 7.5%。从今年上半年房 地产投资走势来看，1-2 月增幅较大，3 月以后保持了较快的发展，增幅趋 稳。 上半年，全市房地产开发投资中，建筑工程投资为 334.31 亿元，比上 年同期增长 52.1%；安装工程投资为 30.73

39、 亿元，比上年同期增长 5.2%； 设备工器具购置为 10.89 亿元，比上年同期增长 27.5%；其他费用 186.82 亿 元，比上年同期增长 4.4%，其中土地购置费 93.42 亿元，比上年同期增长 24.2%。 2.2. 房屋施工面积平稳增长，商业营业用房增速最快房屋施工面积平稳增长，商业营业用房增速最快 上半年，全市房屋施工面积为 4467.64 万平方米，比上年同期增长 26.5%。其中，住宅施工面积 3347.52 万平方米，比上年同期增长 19.7%； 办公楼施工面积 146.57 万平方米，比上年同期增长 10.5%；商业营业用房 施工面积 510.44 万平方米，比上年同

40、期增长 65.3%。住宅中，90 平米及以 下住宅施工面积 1187.20 万平方米，比上年同期增长 19.5%；140 平米以上 住宅施工面积 433.74 万平方米，比上年同期下降 7.2%；别墅、高档公寓施 工面积 72.57 万平方米，比上年同期下降 57.4%。从今年上半年整体情况看， 全市房屋施工面积增幅呈浅“v”字型走势。 3.3. 房屋新开工面积小幅增长，住宅类房屋新开工面积出现负增长房屋新开工面积小幅增长，住宅类房屋新开工面积出现负增长 上半年，全市房屋新开工面积 1045.92 万平方米，比上年同期增长 3.6%， 增幅比上年同期回落 89 个百分点。其中，住宅新开工面积

41、757.27 万平方米， 比上年同期下降 9.3%；办公楼新开工面积 43.19 万平方米，比上年同期增 长 78.5%；商业营业用房新开工面积 182.59 万平方米，比上年同期增长 151.6%。从住宅的分类来看，90 平米及以下住宅新开工面积为 252.29 万平 方米，比上年同期下降 13.9%；140 平米以上住宅新开工面积为 82.42 万平 方米，比上年同期下降 31.8%；别墅、高档公寓新开工面积 11.59 万平方米， 比上年同期下降 55.5%。由此看来，限购令政策的实施，对武汉市住宅，特 别是别墅、高档公寓投资的影响较大。 从上半年运行情况来看，全市房地产新开工面积增速缓

42、慢。1-2 月新开 工面积为 122.94 万平方米，比上年同期增长 2.1%；1-3 月新开工面积为 256.58 万平方米，比上年同期增长 2.0%；1-4 月新开工面积为 381.73 万平 方米，比上年同期增长 12.8%；1-5 月新开工面积为 637.94 万平方米，比上 年同期增长 11.2%；1-6 月新开工面积为 1045.92 万平方米，比上年同期增 长 3.6%。与 2010 年上半年房地产新开工面积逐月走高大幅增长的走势形成 明显反差。 4.4. 商品房销售面积增幅持续下降商品房销售面积增幅持续下降 上半年，武汉市商品房销售面积为 453.50 万平方米，比上年同期下降

43、 12.7%，增幅比上年同期下降 21.3 个百分点。其中，住宅销售面积 421.82 万平方米，比上年同期下降 14.0%；办公楼销售面积 6.04 万平方米，比上 年同期下降 13.6%；商业营业用房销售面积 17.92 万平方米，比上年同期增 长 79.4%。 从住宅销售结构来看，全市 90 平米及以下商品房销售面积为 148.67 万 平方米，比上年同期增长 4.0%；140 平米以上商品房销售面积为 46.69 万平 方米，比上年同期下降 45.7%；别墅、高档公寓销售面积 11.66 万平方米， 比上年同期下降 50.7%。从上半年整体情况来看，全市商品房销售面积增幅 逐月下降。

44、5.5. 房地产开发到位资金增幅逐月减缓房地产开发到位资金增幅逐月减缓 上半年，武汉市房地产开发资金到位 1063.97 亿元，比上年同期增长 18.7%。其中，上年末结余资金 294.88 亿元，比上年同期增长 28.8%；本年 资金来源 769.09 亿元，比上年同期增长 15.3%。在本年资金来源中，国内 贷款 165.93 亿元，比上年同期增长 0.6%；自筹资金 307.44 亿元，比上年同 期增长 35.7%；其他资金 286.30 亿元，比上年同期增长 5.2%。其他资金来 源中，定金及预收款 156.17 亿元，比上年同期增长 3.9%；个人按揭贷款 51.88 亿元，比上年同

45、期下降 43.0%。今年前 1-5 月全市房地产资金来源合 计增幅逐月下降，6 月增幅有所回升。 (五)项目供需圈区域房地产市场分析 该项目有竞争关系的供需区域主要位于洪山区的光谷-鲁巷片区，南湖 东片区和关山片区 1.1. 南湖东片区（南湖东片区（n n 片区）片区） 序 号 名称开发商 占地面 积 （m2） 建筑面 积 （m2） 容 积 率 绿化 率 1清江山水湖北清江置业有限责任公司40 万80 万1.8935% 2卡迪亚公馆 江夏区土地综合开发利用总 公司 8.3 万9.72 万2.3725% 3加州香山美树 武汉市融盛房地产开发有限 公司 9 万13 万1.535% 2.2. 关山片

46、区（关山片区（g g 片区）片区） 序 号 名称开发商 占地面 积 （m2） 建筑面 积 （m2） 容 积 率 绿化 率 1光谷新世界新世界地产（武汉） 13.3 万52 万335.3% 2光谷时代广场 武汉新城置业发展有限公 司 5 万9 万735% 3 洪福添美城市 广场 武汉市洪顺房地产开发有 限公司 2.6 万11.3 万3.4436.8% 4丽岛漫城武汉学府房地产有限公司11.3 万14.3 万1.555% 3.3. 光谷光谷- -鲁巷片区（鲁巷片区（glgl 片区）片区） 序 号 名称开发商 占地面 积 （m2） 建筑面 积 （m2） 容 积 率 绿化 率 1世界城米兰映像武汉市利

47、嘉置业有限公司2.73 万15 万4.5535% 2 健龙尚谷杰座二 期 湖北佳辉置业有限公司2 万6 万4.3835% 3龙安港汇城二期 湖北广电房地产开发有限公 司 0.36 万7.3 万6.225% 4新都汇 武汉市洪荣物业发展有限公 司 1.7 万9.9 万6.737% 4.4. 分析与结论：分析与结论： 这三个片区的楼盘分别有如下特点 1)n 片区价格较低，g 片区价格次之，gl 片区价格最高 2)n 片区所处地区较为偏远，g 片区次之，gl 片区所处地段最为繁华 3)n 片区以住宅、小高层为主容积率较低，g 片区次之，gl 片区全部为高层， 小户型较多，容积率较高 4)n 片区绿化

48、率尚可，g 片区绿化率比较高，gl 片区绿化率较低 通过以上分析，得出以下结论： 1)从该项目目标消费人群出发，g 片区的户型和交通生活条件都能满足。 2)注重提升楼盘的档次，吸引目标消费人群 3)广告宣传极为重要 4)要突出户型的优越 (六)项目开发经营机会 1.1. 项目开发优势项目开发优势 1)地段优势： 位于 g 片区中心，离光谷商圈较近，生活配套设施齐全，附近有各大高校， 紧临关山中学，地铁 2 号线将贯穿该区。 2)环境优势： 临近两大城中湖南湖和东湖，距南湖 3 公里，距东湖仅需 4 公里，距马鞍 山森林公园 4 公里。周围高校林立，有很好的文化生活休闲氛围。 2.2. 项目开发

49、劣势项目开发劣势 1)紧临的 n 片区的环境优势也明显，但该区楼盘价格相对较低，可能会吸引 以环境需求为先的目标人群 2)gl 片区和 g 片区有许多成熟的楼盘，客户可选择范围大，竞争激烈。 3.3. 开发经营机会开发经营机会 项目竞争中的机会点： 本项目是 g 片区最后一批开发的楼盘，该批楼盘是想在该区置业人群 的最后选择。 三、三、 项目建设方案项目建设方案 (一)项目规划设计方案选择的总体原则 1.1. 项目目标项目目标 1)本项目要建成“时尚娱乐生活”的都市休闲式居住区。良好的居住环境， 便捷的服务设施是当今社会人人都渴求的， 高档舒适的服务是人人都渴求 的。 2)本项目规划要跟上信息

50、时代的潮流。项目定位高档，居住区的设计要和 高收入阶层的地位相适应，一流的服务必不可少。 2.2. 项目要求项目要求 1)规划超前化 居住区要导入家居智能化设置，要确保 510 内不落后；建筑规划符合 时代潮流；建筑材料要运用环保新型材料；服务意识要超前。 2)户型合理化 高层住宅设计的户型要求是合理、实用的。 3)建筑艺术化 本项目定位为高收入阶层，学历大学以上，要求有浓厚的文化氛围，所 以在进行项目规划时，要求建筑设计艺术化，包括建筑设计本身和整个 居住区的环境设计。 4)质量优秀化 项目建设要求要达到国家优质水平。 5)建材环保化 迎合消费者环保的要求，同时，新型环保建材也可以降低成本，

51、有效延 长建筑的使用寿命。 6)配套完善化 本项目配套完善与否，将影响到项目的成败。 7)服务酒店化 良好的售后服务，将大大促进项目楼盘的销售。 8)环境园林化 本项目可以充分运用周围湖景、林地优势，打造园林式居住区。 9)生活科技化 项目要实现区内信息网络化、管理有效化、家居智能化等要求。 10) 社区人性化 营造区内温馨、舒适的生活气氛。 (二)项目规划设计方案选择 提示：空间组织和建筑布局，建筑风格特点 ，交通组织，公共设施，消防 设计，环境设计，管理系统等方面进行描述 需要另附住宅平面图 ( (三三) ) 项目规划设计方案技术经济指标项目规划设计方案技术经济指标 见下（表 3-1） 表

52、 3-1 序号序号项项 目目单位单位数量数量 一规划用地面积m2120000 二总建筑面积m2384000 其中： 1高层住宅m2353510 2公建面积m230490 三道路及停车场22.00% 四建筑密度24.00% 五容积率3.2 六绿化率56.00% 四、四、 项目定位项目定位 (一)项目目标顾客群定位 通过调研，目标顾客群体锁定在： 武汉的“财智阶层”、新贵富裕阶层 个人月收入大于 10000 见多识广，对楼盘的品质及品味十分在意 (二)项目产品定位 在总体上该项目定位于高档，以适合供应项目供需圈内目标顾客群的有效 需求。 (三)项目价格定位 根据对武汉市周边楼盘的调查，结合本项目建

53、设和销售时间因素的考虑， 本项目定位确认为： 高层住宅：14148 元/每平方米 五、五、 总体开发经营模式总体开发经营模式 (一)差异化模式 从建筑产品本身的特点出发，应该在以下几点予以加强： 户型，内部布局 建筑风格 物业服务水平 建筑细部，如阳台、窗户等等 外立面 (二)分期滚动开发模式 表 5-1项目开发分期项目开发分期 序号开发分期物业类型用地面积（亩） 1一期高层住宅130 2二期高层住宅200 3三期高层住宅200 合计530 (三)充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式 1.1. 整合教育资源，为目标客户群提供优质教育服务整合教育资源，为目标客户群提供优质教育服务 与紧临的关山

54、中学和附近的各大高校合作，建立配套教育。 2.2. 整合交通资源，借助光谷购物商圈的成熟配套整合交通资源，借助光谷购物商圈的成熟配套 组建社区班车，与公交公司达成协议引入公交路线。 六、六、 项目环境影响评价项目环境影响评价 (一)项目实施过程中的环境影响及对策 1.1. 工程建设对环境的影响工程建设对环境的影响 1)施工扬尘、噪声的影响 工程施工期间，运输的泥土通常堆放在施工现场，施工扬尘将使附近的建 筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，影响周边空气质量；阴雨天气，由于雨水的冲 刷以及车辆的辗压，使施工现场变得泥泞不堪，行路困难。 施工期间的噪声主要来自建设时施工机械和建筑材料的运输和施工桩基处 理

55、。 2)生活垃圾的影响 工程施工时，施工区内近大量劳动力的食宿将会安排在工作区域内，这些 临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施 工区的卫生环境，导致工作人员的体力下降，尤其是在夏天，施工区的生活废 弃物乱扔，轻则导致蚊蝇孳生，重则致使施工区工人暴发流行疾病，严重影响 工程施工进度，同时使附近的居民遭受蚊蝇、臭气、疾病的影响。 3)废弃物的影响 施工期间将产生许多废弃物，这些废弃物在运输、处置过程中都可能对环 境产生影响。 车辆装载过多导致沿程废弃物散落满地，影响行人和车辆过往和环境质量。 废弃物处置地不明确或无规划乱丢乱放，将影响土地利用、河流流畅、破 坏自然、

56、生态环境、影响城市的建设和整洁。 2.2. 建设中环境影响的缓解措施建设中环境影响的缓解措施 1)减少扬尘 工程施工中旱季风扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民和商 业活动，为了减少工程扬尘和周围环境的影响，建议施工中遇到连续的晴好天 气又起风的情况下，对堆土表面洒上一些水，防止扬尘，同时施工者应对土地 环境实行保洁制度。 2)施工现场废物处理 工程建设需要工人多，实际需要的人工数决定于工程承包单位的机械化程 序。应尽量阻止施工单位在临时工作区域内为工人提供临时膳宿，工程承包单 位必须在临时工作区域内为工人提供临时的膳宿时，项目开发者及工程承包单 位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现

57、场的生活废弃物；工程承包单位应 对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。 3)倡导文明施工 4)制定废弃物处置和运输计划 工程建设单位应会同有关部门，为本工程的废弃物制定处置计划。项目开 发单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，并不 定期地检查执行计划情况。 施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门 联系，经他们采取措施处理后才能继续施工。 (二)项目完成后的环境影响及对策 项目建成后对周边环境没有什么大的影响，反而会极大的改善周边的人居 环境。 七、七、 项目建设指标及实施进度项目建设指标及实施进度 (一)项目建设指

58、标 1.总用地面积：530 亩 2.总建筑面积： 384000 m2 3.容积率（综合）：3.2 表 7-1项目分期开发容积率表项目分期开发容积率表 分期物业类型 占地面 积（亩） 比例容积率 一期高层住宅13024.5%3.2 二期复式洋房20037.7%3.2 三期高层住宅20037.7%3.2 4.公建面积：30490 m2 5.建筑密度：24.0 % 6.道路及停车：22.0% 7.绿化面积： 54.0% (二)建设周期 根据同类项目实际建设周期和本项目实际工期需要，以及对项目建设、销售 周期的预测，项目建设开发周期确定为 5 年，其中建设期 4 年。自 2013 年元旦 正式开工建设

59、开始，至 2017 年 12 月止。项目的工程建设和市场销售重叠进行。 主要的里程碑事件的相应时间为： 2013 年 1 月正式动工建设；2013 年 7 月 1 日开始销售；2017 年 12 月底前销售完毕。 (三)项目实施进度安排 由于项目的建设期和销售期会重叠进行，项目建设需要配合楼盘销售工作， 宜采取统一组织、统一规划设计、分头实施的办法。 项目一期建设可分为十个阶段：a、获取土地使用权、前期论证和立项审批 阶段；b、规划设计、报建和施工准备阶段；c、基础工程施工阶段；d、主体 土建工程阶段；e、设备安装工程阶段；f、外装饰工程阶段；g、室内安装和 装修阶段；h、室外工程和收尾阶段；

60、i、楼盘开盘预售阶段；j、销售阶段。 项目二、三的部分工作可以在第一期建设阶段完成。 考虑项目实施的任务组织形式，可能存在分单项承包情况，各自的实施进度 安排应控制在项目总体实施进度以内。并相应制定各单项更为详尽的施工组织 计划以保证项目进度计划安排的实现。 (四)项目实施进度表 见项目实施进度表（表 7-2） 表 7-2项目实施进度表项目实施进度表 20132014201520162017 项目 341234123412341234 一期 二期 三期 注：项目的时间划分为每年四个季度。 八、八、 项目投资估算与资金安排项目投资估算与资金安排 (一)建设投资估算 1.1. 投资估算范围投资估算