上海学校物业管理服务收费指引综述

1、上海学校物业管理服务收费指南为了推进上海市学校后勤社会化改革，规范物业管理服务及相应收费，为各学校物业服务申报财政预算提供支持，根据上海市有 关法律法规及收费办法，结合上海市各类学校实际，制定此收费指南，建议上海市各类学校参照执行。为了便于理解和把握，现就有关编制作如下说明：一、编制指导思想在本收费标准编制中，按学校物业服务特性以及概念，参考物业服务定价成本监审办法（试行） 、学校物业管理服务规范将 收费类别分为六大类， “校园物业基础服务” 、“校舍、场地及设施设备管理服务” 、“秩序维护及消防安全管理” 、“校园环境保洁服务、 学生公寓住宿服务”以及“校园绿化服务” 。在编制过程中，涉及到

2、国家及上海市相关法律、法规文件可借鉴的内容，参照借鉴。无相关法律、法规可借鉴的内容，依据各学 校物业服务实际并进行广发调研的基础上编制。本收费标准主要针对服务中人员费用进行划定，按物业服务定价成本监审办法中规定的，包括：人员工资、按规定提取的工 会、职工教育经费以及根据政府有关规定由物业公司缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、剩余保险等社保费用。此外包含 按政府规定应给予员工的节假日加班费、高温费、服装津贴、中夜班津贴、劳防福利、餐费津贴、培训费、劳动合同解约补充金等费 用。此外，包含了物业企业的酬金以及法定营业税其他相关费用，如各类物耗材料费用、专项设备设施的维修保养费用、学校特殊服务

3、需求（会议服务、大型活动接待、节能服务） 等，将在今后的调研论证过程中逐步完善。二、遵循相关法律法规依据1、中华人民共和国劳动法 （中华人民共和国主席令第二十八号公布）2、中华人民共和国劳动合同法 （中华人民共和国主席令第六十五号）3、劳动防护用品管理规定 （劳部发号）4、物业服务定价成本监审办法（试行） 发改价格【 2007】2285 号；5、上海市劳动局市人事局市财政局关于调整中、夜班等津贴标准的通知的文件（沪劳综发 （95）7 号 ）6、上海市人力资源和社会保障局关于调整本市企业高温季节津贴标准的通知 【沪人社综发 （2011）43号】7、中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 （中华人民

4、共和国财政部国家税务总局 第 52 号令）8、上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法沪价商【 2005】011 号；三、参考相关类型文件1、上海市住宅物业服务分等收费标准 （上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局） ；2、上海市地方标准学校物业管理服务规范 ( DB31/T779-2014)；3、上海市地方标准高等学校学生公寓管理服务规范实施细则 (DB 31/T637-2012)。四、其他说明1、 本“收费指南”中人员工资水平及社保缴费基数均高于2014 年上海市最低工资标准以及社保缴费基数；2、 本“收费指南”中部分费用参考值内容为设定一定条件的费用，详见备注部分。校园物业基础服务级别序

5、号服务内容服务要求收费 标准校园业 基础服 务1管理处人员 设置管理处配置至少 4 名管理人员46000 元/月2管理人员要求学历：主要管理人员大学本科学历，一般管理人员高中以上执业资格：主要管理人员具备物业管理师执业资格、一般管理人员具备助理物业管理师执业资格3服务时间一周五天 8 小时，周六、日 8 小时值班4日常管理与服 务1. 服务规范应符合上海市物业管理规范 、学校物业管理服务规范以及高校学生公寓管理服务 规范2. 建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示3. 365 天 8 小时接待师生报修及投诉4. 日常服务完成率不低于 97%5. 物业管理档案完整率不低于

6、97%6. 日常对于师生的投诉需在 3 个工作日内答复7. 每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进8. 建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达95%以上，并每季度更新。9. 每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于85备注：以上标准依据按一个物业功能进行设计，如服务项目减少或只涵盖校区部分楼宇的物业服务则视情况费用相应减少。校舍场地及设施设备管理级别序 号服务内容服务要求收费标准校舍场地及 设施设备管 理1人员设置要求根据实际校区情况配置相应的工种：主管工程师、高压电工、暖通工、电梯工、普通水电 工、泥木工等117000 元/月2人员

7、岗位要求工作经验：具有物业维修工作经历 3 年及以上 执业资格：必要工种应持相关执业资格中级证书上岗3服务时间一周五天 8 小时上班，夜间及周六周日安排值班人员4校舍养 护与维 护1. 校舍日常养 2.护3.房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的。清洁明亮、无破损； 是涂料的，无脱落、无污渍 ; 无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整 洁，无乱张贴；共用部位门窗、 灯具、开关等功能良好；卫生 间、水房等管理完好。共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章占用等。天台 隔热层无破损。校舍计划维 修1.

8、 根据校舍各种构、部件的合理使用年限，订立定期保养、修缮计划。2. 根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、 防锈等定期保养、修缮计划。3. 根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。4. 适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。1. 校舍装修管 2. 理 3.4.对进入校区的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。 督促施工单位配备消防器材、确定消防安全责任人。 对施工现场进行防火安全巡査，按规定进行动火管理。 配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。级别序 号服务内容服务要求收费标准校舍场地及 设施设备管 理

9、4变配电 系统1.2.3.高压配电柜 / 低压配电4. 柜5.6.7.配合校方做好高压电气设备检测工作，留存高压电气测试合格的报告。 按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。 供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过 24 小时，一次维修合格率不低于 99%。供电设备完好率 98%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。 配电间实行封闭管理，配备灭火器材。制定临时用电管理措施， 限电、 停电应有明确的审批权限， 按规定要求通知使用单位 （人）。 遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。117000 元/月给排水 系统活水泵 / 1. 消防泵 / 2. 喷淋泵 / 稳压泵

10、/ 3. 潜水泵应定期对给排水系统进行维护、润滑。污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表 显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。1.蓄水箱 2.屋顶水箱3.确保水质无污染并符合规定的要求： 生活饮用水水质应符合 GB5749 生活饮用水卫生标准 的要求。涉及生活饮用水设施的日常使用管理、 清洗消毒人员的健康检查、 水质检测的要求参照 上 海市生活饮用水二次供水卫生管理办法执行。水箱每学期由具备资质条件的专业清洗公司清洗消毒，无二次污染，清洗消毒后的水箱应 取得水质检测报告，并交校方审

11、核。空调系 统热泵机组 /VRV空调/分 体空调1. 空调系统应由专业维保单位进行定期保养，做好日常空调系统的巡检与记录。2. 空调系统开机前应进行检查，定期测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分 析运行记录。3. 每季度一次进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作 好记录。级别序 号服务内容服务要求收费标准校舍场地及 设施设备管 理44. 各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。5. 中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象6. 中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现维修7. 制订中央空调发生故障应急处理方案117

12、000 元/月升降系 统升降电梯1. 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。2. 电梯由专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗；货 运电梯由专人管理操作，严 禁超载 . 客梯严禁载货3. 确保升降电梯 24 小时正常运行，电梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层 准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。4. 运行出现故障后，维修人员应在规定时问内到达现场维修电梯设施完好率达到99%。5. 运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施消防系 统1.2.3. 消防报警与 灭火系统 4.5.消防控制中心 24 小时值班、消防系统设施设备齐全、完 好元损，可随时起用 消防管理人员掌握消防设

13、施设备的使用方法并能及时 处理各种问题 中央联动装置工作正常、显示正确；数据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线正确、工作 正常、整洁；末端设备安装牢固、位置正确、线路整齐、工作正常。消防泵每月启动一次并作记录，每学年保养一次，保证工作站工作正常、整洁；消火栓每 月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件完好；消防带每学期检查一次，阀杆处每学期加注 润滑油并做放水检查一次。制订突发火灾 / 火情应急预案。照明系 统1. 庭院照明 /1.2. 楼道照明 /3.应急照明路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持98

14、%以上的亮灯率。公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。级别序号服务内容服务要求收费标准秩序维护及消 防安全管理1岗位设置 要求学校主要大门配置 24 三岗 次要大门配置单岗 安排两组双岗人员进行校区安全巡视主门岗： 67800 元/门/月次门岗： 22600 元/门/月 安全巡视： 45200 元/门/月2岗位人员 要求从业经验：有相关工作经验 3 年及以上 执业资格：安保人员初级证书3服务时间365 天 24 小时41. 出入管理 2.3.主校门常开，设 24 小时三岗，次校门常开，设置 24 小时单岗。 人车分流，校内机动车辆实行车辆通行证制度，外来机动车辆出入需进

15、行验证和刷卡。 出入高峰时段，有专人负责校区出入口的交通指挥和疏导。1.2. 安全巡视3.4.校区设置专门 24 小时巡视人员，制定相对固定的巡视路线，巡逻路线设置覆盖率100%；劝阻和制止危害安全、影响教学环境秩序的行为进行劝诫和制止。 每日教学、办公活动结束后，对教学、办公场所进行巡査、清场。 巡视中发现各区域内的异常情况，采取必要措施，启动相应的应急预案1. 车辆进出2. 管理 2.3.设定校区内固定停车点，引导车辆停放整齐。 教职工车辆发放停车证，外来车辆登记，车辆识别率100%。校内道路拥堵时及时疏导车辆，保持大门进出通道畅通。1. 消防检查 2. 和演练 3.4.无重大责任火灾。

16、预防为主，培养员工火情处理能力，每学年二次全体员工参加的消防演练。 每月系统检查楼内消防设施设备的功能性检查消防设施设备完好情况，完好率100%。消防培训率 100%。1. 突发事件2.突发事件响应率 100%。 突发事件处置率 100%。备注：以上标准依据校区内涵盖上述各类设备进行计算，设定校区总建筑面积为 况相应减少费用。三、秩序维护及消防安全管理15 万平方米左右，如服务内容以及校区面积相应未达到上述标准则视情级别序号服务内容服务要求收费标准3.突发事件演练率 100%。四、校园环境保洁服务级别序 号服务内容服务要求收费标准校园环境保洁 服务1保洁人员设置公共区域 3500 / 岗；室内

17、区域 1500 / 岗；外场道路 1.5 万 / 岗公共区域：1.57 元/ 月.平方 米 室内区域：3.66 元/ 月.平方 米 外场道路：0.37 元/ 月.平方 米2人员岗位要求从业经验：相关工作经验 3 年及以上3服务时间一周六天 7 小时工作41. 外围场地及2. 绿化的保洁3.道路地面、广场地面大件垃圾 1 件； 绿化内大件垃圾 1 件； 室外体育场地面明显垃圾。教学及教学辅助用 房保洁1.2.3. 楼内公共区域 4.5.6.7.房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾； 平台台阶保持清洁； 楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾； 扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘； 消防栓、消防

18、箱保持表面干净，无明显积灰； 垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋； 开放式地沟无大件垃圾。1.公共教室和阶梯 2. 教室 3.4.桌椅保持干净、水迹和污渍；地面保持整洁，无大件垃圾； 阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰； 垃圾桶表面无污迹、无积灰。公共洗手间 1.坐厕内、 小便池内刷洗干净， 无明显尿渍， 保持无异味、 无垃圾、级别序 号服务内容服务要求收费标准校园环境保洁 服务42.3.4.5.6.无积水；隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰； 地面整洁、无污渍、无积水； 镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈； 废物箱表面无明显积灰、无异味； 卫生间内保持空气清新、无异

19、味；公共区域：1.57 元/ 月.平方 米 室内区域：3.66 元/ 月.平方 米 外场道路：1.2. 会议室 3.4.5.门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰； 桌、椅、隔栏无污渍、无积灰； 地毯整洁，无污渍； 玻璃幕墙明亮、无污渍，横档无明显积灰； 室内空气无异味。1.2.3.指定办公室4.5.6.办公家具、椅子无明显积灰； 门、门框、照明开关无污渍、无明显积灰； 内側玻璃幕墙明亮、无污渍； 窗帘干净整洁；废纸篓无污渍、垃圾不满溢； 室内空气无异味。1.电梯轿厢 2.3.4.电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无 污迹；操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕； 每日更换轿厢内地

20、垫，保持地垫干净、无明显污迹； 保持轿厢内空气清新、无异味。生活辅助用房楼内公共 1.区域的保洁地面每日清扫二次，其中门厅每日清扫二次，每日拖洗一次，地 面清洁。级别序 号服务内容服务要求收费标准校园环境保洁 服务42.3.4.楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹四次。 消防栓、指示牌等公共设施每周擦抹一次。 天花板、公共灯具每学期除尘一次。0.37 元/ 月.平方 米公共区域：1.57 元/ 月.平方 米 室内区域：3.66 元/ 月.平方 米 外场道路：0.37 元/ 月.平方 米1.2. 公共卫生间 / 盥 3.洗室 4.5.6.坐厕内、小便池内刷洗干净，保持无异味、无垃圾、无积水； 隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰； 地面整洁、无污渍、无积水； 镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈； 废物箱表面无灰尘、无异味； 卫生间内保持空气清新、无异味。1.2.3.学生浴室的保洁 4.5.6.7.墙面，门、门框、照明开关无污渍、无积灰； 更衣箱表面无污渍、无积灰； 洗手盆表面整洁、无积垢； 金属配件表面光亮、无明显损伤； 玻璃窗、化妆镜明亮、无污渍； 地面整洁、无污渍； 废纸篓不满溢，无异味。1.垃圾清运 2.3.垃圾箱