印刷文化产业园物业服务管理方案培训资料[最新实用型资料]

1、第一部分：项目概况及管理定位一、项目概况 威海印刷文化产业园位于威海经济技术开发区环山路西、华夏产业园南，项 目占地面积 100 亩，规划建筑面积 84000平方米。文化产业园搭建产业发展平台， 倾力打造时尚现代、配套完善、特色鲜明的高附加值、高整合性的文化产业示范 基地。产业园内配套设施齐全，交通便利。二、委托管理内容1、产业园区绿化养护（草坪、绿篱、乔灌木、草坪砖等） 。管护内容包括： 乔灌木的整形修剪、绿化养护、中耕除草、防风防涝、浇水抗旱、病虫害防治、 合理施肥、补栽补种及绿化栽培管理等。2、产业园区卫生清洁（院内所有道路、河道、停车场、货场等地面卫生清 洁及杂草清理）。3、卫生清洁所

2、收集的垃圾清运至产业园内垃圾站。4、耐冬、防晒的养护（夏天设置防晒网、冬天盖棚以及日常维护病虫害的 防治）。5、维护产业园区的秩序、 保证园区的财产安全、 保证消防工作的正常开展。三、委托管理目的1、通过对威海印刷文化产业园实施社会化、专业化物业管理服务，创造良 好的工作环境，保障物业功能的正常发挥， 实现环境效益和经济效益的协调发展。四、委托管理原则根据物业管理委托合同以及相关的法律法规，本着“亲情服务、专业管理” 和“诚信经营、合作发展”的原则，实施专业化的综合管理服务。五、委托管理方式依据山东省物业管理条例 及相关法律法规， 通过签订物业管理委托合同， 对威海印刷文化产业园提供物业零修、

3、急修、公共秩序维护、安全消防、园区道 路保洁、园区绿化服务。 威海太和物业服务有限公司在管理合同期内按合同约定进行管理服务，确保达到约定的服务质量六、项目整体形象定位根据威海印刷文化产业园的实际情况 ,结合文化园区企业文化和威海太和物 业管理服务的特点 , 通过对客户服务需求的分析 ,确定项目的整体形象定位为： “整洁、优美、规范、高效”的现代化产业园区。七、总体目标和分项目标（一）、总目标自物业服务有限公司接管之日起， 在硬件条件具备的前提下， 一年内服务达 到“威海市物业管理优秀产业园区”标准。（二）、分项目标1、顾客满意率 90%以上；2、保洁服务达标率 100%；3、保洁服务覆盖率 1

4、00%；4、垃圾处理及时率 100%；5、保持园区内植物生长茂盛、修剪整齐，绿地植物存活率 95%以上；绿地裸露 不超过 0.4 平方米，并及时补植；7、投诉处理及时率 100%，投诉处理满意率 98%以上；8、公共秩序维护满意率 100%，无安全、消防重大责任事故；9、员工上岗前培训合格率 100%；八、工作难点、重点1、工作难点：产业园草坪养护难度大，条件有限，且要求高；公共秩序维 护、安全、消防要求综合能力高等，将成为工作的主要难点；2、工作重点：采取预防管理，超前服务，注重护养工作，降低无效成本。 招收高素质的公共秩序维护员、安全、消防员，加强员工综合能力的培训，实现 全员参与、相互协

5、助。采取一主职几同时的方法，降低成本，提高工作效率。第二部分：实现目标的保证措施第一节：管理体系架构和人员配备管理体系架构人员配备三、骨干人员素质要求：1、服务中心主任具有物业经理岗位证书，做事沉稳，有开拓创新精神，具有5年以上物业管理 工作经验，协调能力强。2、秩序维护组长男，年龄25-45岁，身体素质好，有相关工作经验3年以上。协调能力强，处 事机敏果断，胆大心细。热爱本职工作，不断学习、自我提高。3、绿化组长男女不限，25-35岁，具备职业素养。中专以上文化程度，园林绿化专业，2年以上管理经验，协调能力强。做事沉稳，有开拓创新精神。4、保洁组长 工作大胆主动，责任心强，能吃苦耐劳，热爱本

6、职工作。四、服务中心的任务第一节、基本要求1、负责对威海印刷文化产业园区实施维修、公共秩序维护、安全消防、卫生 保洁、绿化养护管理，在物业管理业务方面接受公司的指导和监督。2、合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。3、制定物业维修、养护计划，环境卫生保洁、消杀计划，绿化养护管理计划 及内部审核工作计划，并认真执行。4、负责日检、周检、月检工作，并做好记录，接受本公司、威海印刷文化产 业园区监督考核组的监督检查。5、积极参加创建优秀物业的考评工作，提高管理服务水平。6、全面落实节能降耗工作。7、建立“首席责任制”服务制度，保障服务质量持续提高。 第二节、员工招聘管理1、服务中心管理人员招聘、录用

7、： 为了给公司内部员工创造一个良好的职业生涯发展空间， 服务中心管理人员 原则上以内部竞聘为主， 合适人选经公司综合评价后报总经理批准录用， 并由公 司予以正式聘任。2、一线员工的招聘、录用： 按照先内后外的原则，同等条件优先考虑公司内部员工。3、录用： 招聘结束后，须将招用人员名单、档案资料报公司行政人事部备案。 不论何种招聘方式，都必须按照公司制定的人员招聘控制程序进行，即 “公开招聘、全面考核、择优录取” 。服务中心所有员工一律实行为期 1 个月的试用期。试用期内工作绩效不符合 岗位要求的，一线员工立即辞退；管理人员降级使用或退回公司另行安排。第三节、移交接管1、委托管理合同签订后，服务

8、中心主任及其他人员分步到岗，落实管理用 房和工具用房，做好各项筹备工作。2、成立验收小组。工程技术人员进驻现场，了解物业设施设备、熟悉设备的构造性能、水、电、气、管道线路的铺设位置、走向和存在的问题，填写有关 质量记录，以便尽快得到解决。第四节：日常管理运作一、服务中心主任职责（1）、在公司直接领导下，全面负责服务中心的工作。（2）、制定服务中心内部管理制度，监督、检查、指导服务中心员工工作， 定期进行考核。（3）、制订服务中心员工的培训计划，适时开展业务培训。（4）、处理用户投诉，定期收集用户意见、建议，并反馈至各职能部门， 必要时上报公司领导。（ 5）、负责服务中心人事调整、任用（管理人员

9、需报公司备案） 。（ 6）、负责服务中心日常维修养护、清洁工作的日检和绿化养护的周检工 作。（7）、组织服务中心的经营工作。二、保洁员岗位职责1、负责辖区范围内清扫保洁工作；2、负责辖区范围内垃圾的收集、清运；3、负责保管好各自所使用的工具；4、负责辖区损坏公共设施的报修5、工作中发现问题要及时汇报，排除不安全隐患；6、完成上级领导交待的临时性工作三、维修人员工作职责1、对服务中心主任负责， 负责管理区域内的日常维修、 巡查和维修保养工 作；2、负责产业园区的报修事项的处理；3、负责楼体、道路、货场的日常巡查，发现问题及时上报；4、完成领导临时性的交办工作 。四、绿化工作职责1、负责草坪的割草

10、、杂草的清除等。2、负责各种乔灌木、绿篱的整形修剪3、负责绿化病虫害的防治。4、负责绿化的防风防涝、浇灌抗旱。5、负责绿化的施肥。6、负责绿化补植工作。7、负责耐冬的养护工作。五、秩序维护工作的职责1、熟悉文化园区楼宇的结构、楼座排列、各种设施、设备的分布位置、系 统掌握园区整体情况。2、巡视文化园区、勤走、勤查、勤问、发现可疑人员及时进行盘查、发现 可疑情况加倍警惕，并及时与班长取得联系或报上级。3、加强复杂地段和事故多发地段的治安巡逻。4、巡逻时注意园区卫生、 设施和绿地等情况， 发现违章和损坏要及时进行 处理和报告，制止外来人员和服务中心员工的违章行为。5、发现违法犯罪分子，立即设法擒拿

11、、报告，必要时扭送公安机关处理。6、巡视时检查各路口、消防通道是否畅通，消防器材是否百分之百完好。7、安全疏散标志是否醒目、正确，有无消防隐患。8、协助配合其他管理岗位人员和服务中心需及时解决的事项， 及时报有关 人员处理。9、完成服务中心主任交办的其他任务。六、消防工作的职责 服务中心主任是园区消防负责人， 公司员工都是义务消防员， 履行消防 员责任，具体责任如下：1、服务中心全体员工积极主动参加每月消防训练，按消防部门有关规 定要求，认真学习有关消防知识和熟练掌握消防器材的正确使用方法和规范 操作技术。2、在有关部门的指导下，熟练掌握救生的基本方法。在发生火灾、台 风、液化气泄漏、水灾等情

12、况下，能及时赶到现场，当有事故发生时，疏散 和组织业户到达安全地点。3、熟悉园区消防器材和设备分布情况，当有事故发生时，能迅速地找 到和利用附近的消防器材进行抢救工作。4、对园区内的各楼宇的消防器材设备定期检查及时维修，保证设备处 于完好状态，检查防火通道，时刻保持畅通，及时纠正消除违章和消除火险 隐患。5、积极做好宣传教育和防范工作， 在凡是设有消防器材的地方标明 “消 防”字样和火警电话“ 119”，与业户订立防火安全公约，向业户普及消防知 识和基本的救生、抢险措施以及自救、逃生的方法。6、在发生火灾、液化气泄漏、暴风雨等情况时，立即通知有关消防单 位，并协助调查事故原因，接受消防人员的指

13、挥，全力开展救护工作。威海印刷文化产业园物业管理收支初步预算明细按照政府相关规定：物业服务企业服务成本（支出）一般包括以下部分：（一）支出测算：总支出 507425元或509023元或510089元一、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的各种福利费用等。人工费明细表：437621 元，其中：1、员工工资：合计17人年工资:25300 元 /月X 12 个月=303600 元主管1人2000 元/月客服人员1人1800 元/月门卫巡视员9人1500 元 /月 /人 X 9 人= 13500 元维护人员（维修、绿化）2人2000 元 /月 X 2 人=4000 元卫生保洁人员4人1000元/

14、月X 4人=4000元2、养老保险、医疗保险6019元/人（2010年最低标准）X 10人=60190元/年3、工会会费（按工资总额2%提取）303600X 2%=6072 元/年4、 加班补助：（每年10天假日加班工资，按正常工资3倍计算，14人）20835元5、职工残疾人保障金：17人X 260元/人=4420元6、员工福利：（全年工资的14%提取）42504元二、共用部位，公用设施设备的正常运行维护费用：5000元/年（暂约定）三、清洁卫生费用1980元/年，其中：扫帚15元X 12个月X 4人=720元/年笤帚8元X 12个月X 4人=384元/年拖布12元X 12个月X 4人=576

15、元/年其他、洗洁精、洗衣粉等全年 300元四、绿化养护费用：5000元/年，其中：除草、打药：约3000元/年割草、浇水：约2000元/年五、 区域内秩序维护费用：1000元/年六、办公费用13700元/年，其中1、通讯费用：150元X 12月=1800元/年2、服装费用：6900元/年管理人员：2人X 1200元/人+2 （三套 俩年）=1200元/年门卫巡视人员：9人X 1000元/人+2 （三套 俩年）=4500元/年绿化保洁、维修人员：6人X 400元/人+ 2 （两套/两年）=1200元/年3、办公用品：2000元/年4、 水电暖：3000元/年七、固定资产折旧费用：3820元/年，

16、其中：园区需要新上机器设备剪草机3600元治+ 5 （5年折旧）=720元/年.修剪电锯3000元/台宁5=600元/年电脑7000元/台5=1400元/年打印机2000元/台5=400元/年八、物业公用部位、公用设施及公众责任保障费用九、不可预见费用：10000元/年十、法定税金法定税金按收入总额的5.55%交纳（如果全年收入为 528000元，0.55元/月/川，法定税金为528000X 5.55%=29304 元； 如果全年收入为556800元，0.58元/月/川，法定税金为556800X5.55%=30902 元； 如果全年收入为576000元，0.60元/月/川，法定税金为57600

17、0X5.55%=31968 元）（二）收入测算：管理佣金：最低费用不得低于总收入的12%（如果全年收入为528000元，按0.55元/月/ m2,管理佣金为528000X 12%=63360 元； 如果全年收入为556800元，按0.58元/月 /m,管理佣金为556800X 12%=66816 元； 如果全年收入为576000元，按0.60元/月 /m,管理佣金为576000X 12%=69120 元）（三）盈亏预算：1、如果按0.55元/月/ m2, 6.6元/年m全年毛收入为80000 mx 0.55元/月/mx 12个月=528000元全年总收入：528000元全年总支出为：50742

18、5元总收入-总支出=528000-507425=20575元年利润率：20575- 528000=3.9% V 12% （管理佣金为63360元）2、如果按0.58元/月/ m, 6.96元/年/ m全年毛收入为80000 mx 0.58元/月/mx 12个月=556800元全年总收入：556800元全年总支出为：509023元总收入-总支出=556800-509023=47777元年利润率47777+ 556800=8.6% V 12% （管理佣金为66816元）3、如果按0.60元/月/m, 7.2元/年/m全年毛收入为80000 mx 0.60元/月/mx 12个月=576000元全年总

19、收入：576000元全年总支出为：510089元总收入-总支出=576000-510089=65911元年利润率：65911-576000=11.4% V 12% （管理佣金为69120元）每个人都有潜在的能量，只是很容易被习惯所掩盖，被时间所迷离，被惰性所消磨。把命运寄托在自己身上，这是这个世界上最美妙的心思。为此努力，拼搏，不舍昼夜。每个人的内心都充满了魔鬼，学会控制他。如果你还认为自己还年轻，还可以蹉跎岁月的话，你终将一事无成，老来叹息。在实现理想的路途中，必须排除一切干扰，特别是要看清那些美丽的诱惑。忍一时之气，免百日之忧信心、毅力、勇气三者具备，则天下没有做不成的事改变自己是自救，影

20、响别人是救人。当你感到无助的时候，还有一种坚实的力量可以依靠，那就是你自己。想过去是杂念，想未来是妄想，最好把握当下时刻。幸福不在得到多，而在计较少。改变别人，不如先改变自己。一个人能走多远，要看他有谁同行；一个人有多优秀，要看他有谁指点；一个人有多成功，者说：那不是我的事。 成功三个条件： 机会； 自己渴望改变并非常努力； 贵人相助亿万财富买不到一个好的观念； 好的观念却能让你赚到亿万财富。 一个讯息从地球这一端到另一端只需要 0.05 秒，而一个观念从脑外传到脑里却需要一年，三年甚至十年。要改变命运，先改变观念。人生的成败往往就在于一念之差。鸟无翅膀不能飞，人无志气不成功。成功99% 是心

21、志， 1% 是能力。一个人不成功是因为两个字恐惧。一个会向别人学习的人就是一个要成功的人。人要是惧怕痛苦，惧怕种种疾病，惧怕不测的事情，惧怕生命的危险和死亡，他就什么也不能忍受了，人 格的完善是本，财富的确立是末。傲不可长，欲不可纵，乐不可极，志不可满。在人之上，要把人当人；在人之下，要把自己当人。锲而舍之，朽木不折；锲而不舍，金石可镂。真者，精诚 之至也，不精不诚，不能动人。我觉得坦途在前，人又何必因为一点小障碍而不走路呢？对时间的慷慨，成功不是将来才有的，而是从决定去做的那一刻起，持续累积而成。天下之事常成于 困约，而败于奢靡。企业家收获着梦想，又在播种着希望；原来一切辉煌只代表过去，未来

22、永远空白。一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。你生而有 翼，为何一生匍匐前进，形如蝼蚁世界上只有想不通的人，没有走不通的路。世上那有什么成功，那只是努力的另一个代名词罢了。所谓英雄，其实是指那些无论在什么环境下都能够生存下 去的人。微笑不用本钱，但能创造财富。赞美不用花钱，但能产生气力。分享不用过度，但能倍增快乐。微笑向阳，无畏悲伤。我们不知道的事情并不等于没发生，我们不了解的事情并不代 表不存在。我们渴望成功，首先要志在成功。我要让未来的自己为现在的自己感动。想哭就哭，想笑就笑，不要因为世界虚伪，你也变得虚伪了。小鸟眷恋春天，因为它懂得飞翔才是生命的 价值。笑对人生，能穿透迷雾；笑对人生，能坚持到底；笑对人生，能化解危机；笑对人生，能照亮黑暗。学在苦中求，艺在勤中练。不怕学问浅，就怕志气短。一个细节足以改变一生。一 切成就都缘于一个梦想和毫无根据的自信。永远不要嘲笑你的教师无知或者单调，因为有一天当你发现你用瞌睡来嘲弄教师实际上很愚蠢时， 你在社会上已经碰了很多钉子了。 幽默胜过直白， 话少胜过多言；坦率胜过伪装，自然胜过狡辩；心静何来多梦，苦索不如随缘。有一种落差是，你配不上