商铺主要税费的计算

1、上海市商铺买卖税费计算：出售方：A：营业税二(成交价-原购入价-购 入时缴纳的相关税 费(契税、手续费以发票为准)*%; B：房地产土地增值税 9 一、把握两个概念 (1) 增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目 金额之间的差额。 (2) 扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金 额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、 与转让房地产有关的稅金及其他扣除项目等。 二、掌握税率土地增值稅实行的是四级超率累进税率： (1) 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%,速算扣除数为 0； (2) 增值额超过扣除项目金额

2、50 %,未超过扣除项目金额100%的部分， 税率为40%,速算扣除数为5%； (3) 增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200 %的部 分，税率为50%,速算扣除数为15%； (4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%,速算扣除数为 35%O 三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让 土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物 形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评 估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续 费； （2）房地

3、产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工 程费、基础设施费和开发间接费用； （3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房 地产开发费用按土地增值税暂行条例及其实施细则规定：纳税人能鞍转移 房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述 第（1）和（2）项合计的5%以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项 合计的10%以内计算扣除； （4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加 等； （5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开 发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地

4、产开发企业特别重要，计算 时千万不能遗漏。 五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中 哪一个层次， 然后运用公式“土地增值税额二增值额X稅率一扣除项目金额 X速算扣除数”进行计算。 举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出 租，10栋待售。每栋地价万元，登记、过户手续费万元，开发成本包括土地征 用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利 息万元（能提供银行证明）。 每栋售价180万元，营业税率5%,城建税税率5%,教育费附加征收率 3%。问该公司应缴纳多少土地增值税？ 计算过程如下：转让收入：180X 80= 1

5、4400 （万元） 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（+ + 50） X80 = 5200 （万元） 房地产开发费用扣除：X 80+ 5200X 5%= 300 （万元）转让税金支出： 14400X5%X （ 1 + 5% + 3%）=（万元） 加计扣除金额：5200X20%= 1040 （万元）扣除项目合计：5200 + 300+ 1040=（万元） 增值额二14400二（万元） 增值额与扣除项目金额比率二/x100% = %应纳增值税税额二 x 40%-X 5%=（万元） 六、会计处理 1. 转让取得收入时：借：主营业务稅金及附加贷：应交税金-应交土地增值税 2. 实际上交

6、时：借：应交税金-应交土地增值税贷：银行存款 转让国有土地使用权，地上的建筑及其附着物，即人们简称的转让房地产，取 得收入的单位和个人，应按照所取得的增值额和适用税率计算征收土地增值税 房地产转让取得的增值额是取得的收入与扣除项目之差，取得的收入包括 货币收入、实物收入和其他收入，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金 额，开发土地的成本费用、相关税金及其他扣除项目，适用税率实行四级超额累 进税率，分别为30%、40%、50%、60%,增 值越多，税率越高。 收入8000可扣除项目3500用分级距地方法分步计算土地增值稅 怎么计算 增值额=8000-3500=4500 增值税和扣除项目比率二4500/3500二*100%二 第一部分是扣除额的50%,即1750万，适用30%的税率，1750*30%二525 第二部分是扣除额的50%未超过100%的，即3500-1750万，适用40% 的税率，(3500-1750) *40%二700 第三部分是扣除额的100%未超过200%的，即4500-3500万