旺地嘉华高层住宅推广方案

1、旺第嘉华（高层）推广方案旺第嘉华（高层）推广方案 第壹章 市场分析市场分析_Market analysis u 14日国务院召开常务会议，要求“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50， 贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。与此同时，会议还要求，对购买首套住房且套型建筑面积 在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30； u 国务院17日发出的通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,银行可根据风险 状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款； u 19日住建部发出的通知指出：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、 预订、排号、发放 VIP 卡等方式向

2、买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开 发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并 严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。 综观房地产市场，通过以上三条消息，我们不难看出在两会之后，房地 产市场动荡不安，由房价快速上涨到国家多项调控政策的出台，无不提 醒我们房地产市场的又一个转折点的来临。政策的打压，投资客相对减 少，老百姓又将开始新一轮的持币观望，一定程度的将会影响成交量， 加大了销售的难度。 总 结： 项目名称项目名称万豪长隆湾位置位置金桥开发区世纪六路 开发商开发商永华功能定位功能定位住宅、别墅 占地面积占地面积13万平米

3、建筑面积建筑面积23万平米 开盘时间开盘时间09年3月1日销售电话销售电话 /8944777 客户定位客户定位报社、公务员装修情况装修情况毛坯 销售价格销售价格 复式均价8500元/ 多层均价4500元/ 层差价格层差价格- 营销手法营销手法无去化情况去化情况- 售罄户型售罄户型无热销户型热销户型- 主推户型主推户型-滞销户型滞销户型- 销售优势销售优势-销售劣势销售劣势- 总结总结 4层复式，共21栋，一梯两户，面积240-400 ，无优惠。 商业1带2，价格1400015000元/ ，已售空。 多层面积80-180 间，一次性付款2个点优惠 房展会登记1000多组客户，成交10套左右。 区

4、域市场市调 项目名称项目名称左岸阳光艺筑位置位置金桥景观大道化肥厂生活区对面 开发商开发商励城功能定位功能定位住宅 占地面积占地面积7万平米建筑面积建筑面积12万平米 开盘时间开盘时间10年5月1日销售电话销售电话 客户定位客户定位报社、公务员装修情况装修情况毛坯 销售价格销售价格3350元/平米层差价格层差价格1000元 营销手法营销手法无去化情况去化情况- 售罄户型售罄户型无热销户型热销户型- 主推户型主推户型-滞销户型滞销户型- 销售优势销售优势-销售劣势销售劣势- 总结总结 总17栋，全部6层。目前面积未定。 房展会登记1000组客户，成交10套。 两栋商业楼，约10000平方米。 区

5、域市场市调 项目名称项目名称锦秀嘉苑位置位置金桥开发区炼油厂生活区对面 开发商开发商民心功能定位功能定位住宅、商业 占地面积占地面积13.3万平米建筑面积建筑面积23万平米 开盘时间开盘时间09年10月销售电话销售电话/5602211 客户定位客户定位都市白领装修情况装修情况毛坯 销售价格销售价格3340元/平米层差价格层差价格80-200元 营销手法营销手法无去化情况去化情况- 售罄户型售罄户型无热销户型热销户型- 主推户型主推户型-滞销户型滞销户型- 销售优势销售优势-销售劣势销售劣势- 总结总结 房展会积累1000组客户，转访4050组，成交5套。 房展会5月27日销售20套。 户型85

6、130平方米两居、三居。 一次性付款每平米优惠200元，按揭每平米优惠30元。 项目名称项目名称美地家园位置位置 金桥开发区景观大道炼油厂生 活区对面 开发商开发商新大新功能定位功能定位住宅 占地面积占地面积4.53万平方米建筑面积建筑面积6.8万平米 开盘时间开盘时间08年底销售电话销售电话 客户定位客户定位-装修情况装修情况毛坯 销售价格销售价格4780元/平米层差价格层差价格- 营销手法营销手法买一层送一层去化情况去化情况- 售罄户型售罄户型单层39、78平米小复式热销户型热销户型- 主推户型主推户型-滞销户型滞销户型- 销售优势销售优势-销售劣势销售劣势- 总结总结 9层，单层面积39

7、、78 两种户型，一次性付款5个百分点优惠。 有商业，面积120500之间，连体，价格5800元-7000元。 未参加房展会 项目名称项目名称滨河湾III爵士悦位置位置 滨河湾位于金桥开发区管委会 西 开发商开发商蓝泽功能定位功能定位住宅 占地面积占地面积14万平米建筑面积建筑面积25万平米 开盘时间开盘时间6月中下旬销售电话销售电话 客户定位客户定位 公务员 北方新报客群 装修情况装修情况毛坯 销售价格销售价格4500元/层差价格层差价格50元 营销手法营销手法现无去化情况去化情况尾盘 售罄户型售罄户型-热销户型热销户型- 主推户型主推户型-滞销户型滞销户型- 销售优势销售优势-销售劣势销售

8、劣势 总结总结 三期将于6月中下旬开盘，主要为90160平米户型，为1618层电梯楼，共四栋，预计2011年底交工。 房展会积累200组客户。 现在仍在积累客户，5月31日前办卡送价值5000元厨具，持卡客户开盘当天享受10000元优惠。 旺地嘉华高层住宅推广方案 呼和哈特市公寓价格同比表呼和哈特市公寓价格同比表 项目名称 滨河湾美地家园左岸阳光锦秀嘉苑万豪长隆湾 2009年5月32004200未开盘25003450 2010年5月37004780340033404500 同比增长15.6%13.8%-33.6%30.4% 呼和浩特市公寓价格环比表呼和浩特市公寓价格环比表 项目名称 滨河湾美地

9、家园左岸阳光万豪长隆湾锦秀嘉苑 第一季度未开盘4500298041502900 第二季度45004780340045003340 环比增长-6.2%14%8.4%15.2% 旺地嘉华高层住宅推广方案 项目名称项目名称利佰佳国际公寓位置位置 金桥昭乌达路与世纪五路交汇处 开发商开发商利佰佳功能定位功能定位公寓、商业 占地面积占地面积1.4万建筑面积建筑面积10万 开盘时间开盘时间2010年5月销售电话销售电话 客户定位客户定位城市新贵客户装修情况装修情况精装修 销售价格销售价格起6380层差价格层差价格50 营销手法营销手法展会期间：-200/ 售罄户型售罄户型无 主推户型主推户型134两居 销

10、售优势销售优势- 总结总结 含公寓、商业、写字楼 公寓4种户型 商业：均价30000 写字楼：5980元起，2010年10月开盘 面积60600平米 登记意向客户30组，定4组 旺地嘉华高层住宅推广方案 项目名称项目名称云鼎位置位置 附院北200米 开发商开发商金石蒙荣功能定位功能定位公寓、住宅、商业 占地面积占地面积9000平米建筑面积建筑面积8.1万 开盘时间开盘时间2009年11月销售电话销售电话/22 客户定位客户定位投资装修情况装修情况精装修 销售价格销售价格公寓均6500层差价格层差价格3050 营销手法营销手法展会团购 售罄户型售罄户型- 主推户型主推户型45/70平米 销售优势

11、销售优势- 总结总结 综合性投资产品，含公寓、商业、写字楼 房展会主推公寓，面积45-80 写字楼均价6900，面积100-500 商业未销售，面积50-2000 登记20组意向客户，无成交 旺地嘉华高层住宅推广方案 项目名称项目名称中银城市广场位置位置 新华东街与展西路交汇处 开发商开发商中银功能定位功能定位复合、投资 占地面积占地面积2.88万建筑面积建筑面积20.5万 开盘时间开盘时间2009年6月销售电话销售电话 客户定位客户定位公务、投资客户装修情况装修情况精装 销售价格销售价格 住宅均4700 公寓均6200 层差价格层差价格50-100 营销手法营销手法展会期间购房抽奖去化情况去

12、化情况70% 售罄户型售罄户型- 主推户型主推户型140平米两居 销售优势销售优势 区位 准现房 总结总结 住宅15层、公寓25层 涵盖住宅、公寓、写字楼、商业等 展会期间购房抽奖 前十名购房赠送价值1600元礼品 一次性付款优惠1个百分点 积累客户45组左右 成交3组 旺地嘉华高层住宅推广方案 项目名称项目名称金汉御园位置位置 创业路与大学东街 交汇处北100米 开发商开发商金汉功能定位功能定位住宅、公寓 占地面积占地面积5.83万建筑面积建筑面积23.4万 开盘时间开盘时间2009年8月销售电话销售电话/555 客户定位客户定位公务、投资客户装修情况装修情况精装 销售价格销售价格公寓均49

13、00层差价格层差价格50-100 营销手法营销手法无去化情况去化情况- 售罄户型售罄户型-热销户型热销户型 85两居 130三居 主推户型主推户型公寓 销售优势销售优势 总结总结 7栋板式住宅，30层 SOLO公寓1栋 户型4种 房展会以住宅为主打产品 房展会登记意向客户40组，成交2组 旺地嘉华高层住宅推广方案 项目名称项目名称大将作位置位置呼市曙光街 开发商开发商金石蒙荣功能定位功能定位住宅、投资 占地面积占地面积1.2万建筑面积建筑面积9.4万 开盘时间开盘时间2008年9月销售电话销售电话/222 客户定位客户定位公务、投资客户装修情况装修情况精装 销售价格销售价格公寓均6200层差价

14、格层差价格50 营销手法营销手法无 售罄户型售罄户型- 主推户型主推户型- 销售优势销售优势区位 总结总结 含公寓、住宅 房展会期间现场购房优惠 一次性优惠3个点 按揭1个点 登记30组意向客户，现场无成交 旺地嘉华高层住宅推广方案 呼和哈特市公寓价格同比表呼和哈特市公寓价格同比表 项目名称 利佰佳国际云鼎金汉御园中银城市广场大将作 2009年5月 5000元/4500元/4200元/5400元/5000元/ 2010年5月6380元/6500元/4850元/6200元/6200元/ 同比增长27.6%44.4%15.5%14.8%24% 呼和浩特市公寓价格环比表呼和浩特市公寓价格环比表 项目

15、名称 利佰佳国际云鼎金汉御园中银城市广场大将作 第一季度5900元/6500元/4750元/5950元/6050元/ 第二季度6380元/6800元/4850元/6200元/6200元/ 环比增长8%4%2%4%2% 总 结： 我们采取了抽调方式对本区域项目进行了调研。目前来看本区域各项目各产品 总体去化情况较好。 u 但纵观大市场环境，国家多项调控政策的出台，老百姓又将持币观望，投 资客也会相对减少，对我们的销售工作带来很大压力。 u 而本项目前期销售现场到访客户大多数对高层产品较为抗拒，此情况有2方 面因素：一是受到区域产品推广影响，到本区域购房客户多为多层产品而来， 区域客户对高层产品抗

16、性较高；二是本项目前期市场推广均为多层产品，到访 客户也为多层产品的客户，对高层的认知需要过程。 本年度为项目整体形象提升期，高层产品销售价格相对多层 产品销售价格较高，从而也会产生部分销售抗性。但目前来看， 本区域各项目产品整体去化较好，将高层产品推向市场，引起 认知度，抓住刚性需求则成为目前推广的首要任务。 公寓价格公寓价格_Apartment prices 第贰章 公寓项目市调公寓项目市调 项目名称项目名称金汉御园金汉御园位置位置 赛罕创业路与大学东街交汇处 北100米 开发商开发商 内蒙古金汉房地产开有限公 司 功能定位功能定位住宅、公寓 占地面积占地面积5.8万平米建筑面积建筑面积2

17、3万平米 开盘时间开盘时间2009.8销售电话销售电话 客户定位客户定位-装修情况装修情况毛坯 销售均价销售均价47004700元元/ / 交房时间交房时间2011年8月销售劣势销售劣势- 项目名称项目名称奈伦如意国际奈伦如意国际位置位置 如意开发区腾飞路与五纬路交 界处 开发商开发商 内蒙古奈伦集团股份有限公 司 功能定位功能定位精装修公寓 占地面积占地面积1.3万平米建筑面积建筑面积5万平米 开盘时间开盘时间2009.6.3销售电话销售电话 客户定位客户定位-装修情况装修情况精装修 销售均价销售均价62006200元元/ / 交房时间交房时间2010.8销售劣势销售劣势- 项目名称项目名称

18、利佰佳国际公寓利佰佳国际公寓位置位置金桥开发区昭乌达路东侧 开发商开发商 内蒙古利佰家房地产开发有 限公司 功能定位功能定位住宅、公寓 占地面积占地面积-建筑面积建筑面积10万平方米 开盘时间开盘时间2009.5销售电话销售电话 客户定位客户定位-装修情况装修情况精装修 销售均价销售均价63806380元元/ / 交房时间交房时间2011.12销售劣势销售劣势- 项目名称项目名称御景御景101公馆公馆位置位置赛罕展东路与乌兰察布路交汇 开发商开发商 内蒙古吉利房地产开发有限 公司 功能定位功能定位住宅、公寓 占地面积占地面积1.8万平方米建筑面积建筑面积3.9万平方米 开盘时间开盘时间2009

19、.11.28销售电话销售电话 客户定位客户定位-装修情况装修情况精装修 销售均价销售均价64006400元元/ / 交房时间交房时间2010.12销售劣势销售劣势- 项目名称项目名称奈伦城市亮点奈伦城市亮点位置位置赛罕水上公园原仕奇公园北 开发商开发商内蒙古房地产开发有限公司功能定位功能定位住宅、公寓 占地面积占地面积4.5万平米建筑面积建筑面积17.6万平米 开盘时间开盘时间2009.5销售电话销售电话 客户定位客户定位-装修情况装修情况毛坯 销售均价销售均价40004000元元/ / 交房时间交房时间2011.5销售劣势销售劣势 方法： n 考察市场内同类竞争产品，通过“市场比较法”取得客

20、户接受度较高的价格基准。 n 通过不同职业客群的抽调，取得客户期望的价格基准 价格策略价格策略 n 集合以上两条，制定项目蓄水期初步产品价格，并根据开盘前期蓄水情况 进行合理化调整。 出租车司机 公 务 员 企 业 职 员 中层管理者 3600/ 3900/ 3800 / 4100 / 房地产销售员 4200/ 通过不同职业客群的抽调通过不同职业客群的抽调： 以上各项结果算数平均值为： （3600+3900+3800+4100+4200）53920 选取多个参照类比项目，选取多个参照类比项目， 对本项目各项指标取进行参照，取值评估。对本项目各项指标取进行参照，取值评估。 包含包含 地段、产品、

21、装修、园林、工期等价格影响因素。 根据市场比较法市场比较法判断本案可能实现的价格区间。 对比项目均价对比项目均价地段地段产品产品装修装修园林园林工期工期本案均价本案均价 金汉御园 公寓4700-400+0+0-100-2004000 奈伦如意国际 精装公寓6200 -200-300-800-100-3004500 利佰佳国际公寓精 装6380 -300+0-800+0-3004980 御景101公馆 公寓6400 -500-300-800+0-3004500 城市亮点 公寓4000 -150+0+0+0-503850 以上各项结果算数平均值为： （4000+4500+4980+4500+385

22、0）54266 本案公寓建议均价为本案公寓建议均价为4093元元/ 通过营销推广可将均价提升为通过营销推广可将均价提升为4200元元/左右左右 此价格仅为我项目组根据市场环境所制定价格，未包含建筑成本测算等因素。 仅作前期蓄水试探价格提议，具体执行价格需包含“建筑成本测算”、“蓄水 市场反馈”综合制定。 （3920+4266 ） 24093 第叁章 推推 广广 探探 讨讨_Expansion study 推广前的思考产品： p 现阶段推广的主要产品为高层住宅与高层公寓，多层做自然销售，在房展会 期间推出顶层特价房 p 高层的户型只有三种：分别为115、129 、159，总共260套，公寓户 型

23、有11种，户型区间50-340 公寓有208套 n 两中产品均属于高层，价格差价较小，且公寓的户型众多，选择空间大。鉴于以上原 因，为了避免公寓分流客户，5月20号以前对高层全面推广，在房展会期间可以拿出部 分房公寓房源试水，在高层开盘后公寓亮相。 n 根据销售状况及市场环境的允许建议7月份园林景观呈现时涨价一次。 n10月份交房入住时，建议再涨价一次，涨幅按照实际情况定。 品牌 借助样板间、销售现场的包装借助样板间、销售现场的包装体验式营销 借势入市借势入市借助项目前期的良好口碑借助项目前期的良好口碑 产品 观景高层、多种户观景高层、多种户 型的选择型的选择媒体炒作 宣传广告 公关活动 营销

24、推广： 5月25日-6月30日 高位蓄水期高位蓄水期 公开热销期公开热销期 （5月月25日高层开盘，公寓亮相日高层开盘，公寓亮相） 拔高项目整体品质，释 放高层卖点，积累客户 为开盘做准备 高调入市 强势推出 持续热销期持续热销期 经营已购客， 衍生未购客， 开发新客户 4月下旬-5月23日7 月 奖项运作 销售：78套 回款：约3700万 累积客户300组 推广节奏划分：推广节奏划分： 销售：52套 回款：约2300万 5 5月月2020日房展日房展会会（7月月10日公寓开盘日公寓开盘） 塑造区域内高端项目形象； 拔高项目品质，为“升级版”产品高层的推广做铺垫 新客户的开发积累及引起目标客源

25、和媒体舆论的关注； 释放高层卖点，为开盘做准备 销售物料的准备、售楼部装修及房展会物料的准备 高位蓄水期（高位蓄水期（5 5月月2525日前）日前） 策略重点 p软宣策略，引起市场及舆论关注 （新闻、专栏） p硬广 p户外（擎天柱、道旗、楼顶广告） p现场基地展示（围挡、售楼部装修） p房展会 p短信 主要行销动作 通过以上几个主要动作，擦亮项目品牌形象，确立金桥区域无可取代的高档 社区形象。让目标客源接触项目信息并对项目产生期待，为开盘做好足够的 铺垫。 第一阶段时间安排 4月25 日 5月5 日 5月1 日 5月10 日 擎天柱广告出 街 高层销奖词 的确定 5月15 日 5月20 日 户型单页、 折页到位 售楼部开放 开始认购 围挡出街 道旗广告出街 报广发布 售楼部装修 完毕 房展会装修方 案的确定 房展会物料准 备完备 房展会装修完毕 销售人员的 培训 5月20日春季房展会 时间：5月20日 地点：内蒙古国际会展中心 主题：“旺第嘉华旺第嘉华.