公摊系数、公摊率、公摊面积

1、公摊系数、公摊率、公舛面积公摊系数、公摊率、公摊面积的槪念公摊系数与公摊率的区别划分4更搞清出公推多少首先要明白购房过程中常涉及的几个面枳概念。4建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计篡多、高 层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱 体占地面积、楼様走道面枳、其他公擁面积竽。（房屋总价就是根摇建筑面积来计算的，通 常楼书或其他宣传删上所标注的面积也是这个）亠实用面积：它是“建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。丄套内面积：俗称“地砖面积”或套内建筑面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体 等占用空间的建筑物后的一个内容空

2、间的概念（对于普通购房者来说，要得就是套内面 积，即得房率）有了以上几个面积指数就可以很容易的得岀公摊系数和公摊率，公推系数=公用建筑蘭积（即分摊而积）/套内建筑面积公摊率=公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积A由干分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以，对同一主体而言，公摊系数是肯定 大于公擁率的。4当心售楼人员用公擁率的数据盗换公摊系数的概念,这樺一来可以使人感 觉公摊较小，二来无法准确算出丈际分摊的面积。4据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底 层架空的情况下，公摊系数在1 -15%之间：帝电梯的小高层住宅，公摊系数在1 7%-20

3、%之间；高层住宅相对更高一些。a关于房屋面秩和公摊系数上公摊面积=建筑面积一实用面积（）亠公摊系数，也就是房屋的得房率。a得房率标范如下： 高层塔楼住宅（彩云郁1#、2弁属于塔搂）（7 5%78%），公摊系数为（22 %2 5 %）高层板楼住宅（78% 5%）,公摊系数为（15%22%）a小高层板楼住宅（85%8 8 %），公摊系数为（12 1 5%）亠多层住宅88%9 5%）,公摊系数为卩一1 2%） a得房率=套内建筑面积（套 内使用面积+套内墙体面积+阳台面积戸建筑面积 用丄0 0%械去得房率就是公摊系数商品房的套内建筑面枳就是商品房的独用面积。它是由 三部分组成的。一是商品房的伎用面积

4、二是商品房的墙体面积，三是阳台面积。2商品房 的使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等各室内面积的 总和。内墙面的抹灰厚度，计入使用面积内，跃层住宅中的户内楼様计入本户使用面权。亠 商品房的墙体面积 在一套商品房内包含有公用墙和非公用墙两种。公用墙是指相邻户之间的分隔墙及户与楼 梯走道之间的分隔墙（包括山墙）;非公用墙是指一套商品房内各室之间的分隔墙。公用墙的 墙体水平面积:对于户与户之间的公用墙面积是一家一半,对干其他公用墙面积要划分为套內公摊系数、公推率、公嵋面积部分和公用部分。套内部分是以户与户分隔墙的一半厚度来学握。例如户与户之间的分隔 墙是24匣米（俗称24

5、墙）.各户占12匣米。那么户与公用楼梯走道之间的分隔墙及外墙 （包括山墙）的分划是1 2匣米计入套內面积，其余计入公用面积。在实际计篦时套內面积 和套內墙体面积是合并计算的-阳台面积丄阳台面积一股按究出墙面的阳台外围尺寸计算面枳。阳台有封用式和不封用式，封用式阳 台计全面积，不封闭式阳台计半面积。阳台是否封闭以规划批准的建筑设计为准。公摊面积，是分舛的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面 积。公摊面积如何区分 目前我国尚无法律对公摊面积加以约朿、只有建设部的行政规章和地 方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月日开始实施的中 华人民共和国国

6、家标准房产測量规范执行。依据房产测量规范可分摊的公用建筑 面积即公摊面积为81.大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交（配）电室、值班警卫室尊，以及 为整槿服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该翟筑务的专用设备用房：2 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为壇体面积水面投影面积的一 半。不应计入的公用建筑空间为4 1 .仓库、机动车库、非机动车库、车道锌，作为 人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；2.售房单位自营、自用的房 屋：3.为多幢房屋服务的警卫室、管理（其中包括物业管理）用房。需要分

7、摊的共有建筑面积为螯幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积 之和,并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房,以及人 防工程竽之后的建筑面枳。公推面积怎么摊？亠一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18 -0.26之间，而多层的公摊系数则在0. 1 1-0.1 6之间。不过,每个楼 盘，甚至一个楼盘各喔房子的信况都不一样、因此房屋的公推面积要实地泌昼.要根据房屋的 使用功能和相关配蠢惰况来定没有限定的范眇心房屋的公摊面积就是最不透明的一项，很 多购房者根本搞不清什么是公摊面积?哪些面积要公摊？为什么要有公摊面积？按照徉多人

8、的看法是，公摊面积不是自己户内的面积,却娶自己付钱，而且长年聂月地多交管理费，更令 购房者觉得冤”的是交了钱也弄不清楚哪些公共役施是业主的哪些公建是开发商的?这些 问题无法清楚界定，纠纷也因此产生。对于投资的人来说,更重要的是，公挫太丈.很难再 买出去3公摊面积多大为宜？亠相信所有购房者都明白，公用建筑面积是不可缺少的，其中花园、走道、大堂等是最常见 的公用面积。公摊面积是分推公用建筑面积的简称。它和套内昼筑面积之和构成了一套商 品房的建筑面积，所以公摊面积是不可少的。在一个楼盘中，公摊面积过大，势必降低房屋 的性价比；过小，则彫响居住的舒适度。那么，公推面积应该占多大比例呢？ 公摊面积怎么摊

9、？上文提到的”分摊系数“是决定分摊面积大小的一个标准,那么什么是“分摊系数“?它和公摊 面积有什么关系？公摊系数、公摊率、公舛面积先来看看公共建筑面积分摊系纹是怎么算出来的:疹榇建筑務荃公用逹筑玩积匸整榇建筑场 各单元套内建筑面积之和。什么是“整栋建筑物的公用建筑面积？在一个小区里，哪些属 于公共建筑面祝，这些面枳哪些可以用于公摊，哪些不用摊？血每户分摊的公用面枳-公用 逵筑面积分摊系製丫每户套内建筑面积。丄避免风险瘁新启用的商品房买卖合同中有 附件标明了”公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”.但只列明了应分摊的部位及其构 成，具体数据仍不确定，所以仍然存在奢开发商让业主多聊的可能性。这里我们总结了几招, 提供给购房者参考。A第一招：索取公擁数据*在签订购房合同时，让发麻商出示有关计皐公擁面积的数据，包括樂幢建筑的建筑面积、 套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以妾求发展商列明公摊公用建 筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身 的权益。4第二招:査阅有关资料；4业主们有权自査或者聘请律师向设计单位、规划单 位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最 终面积测莹报告、各种数据的计算方式及其文件等等第三招:在购房合同中约定公摊面祝。站商品房买卖合同第三条和附录