怎样分摊楼房土地使用权面积

1、怎样分摊楼房土地使用权面积物权法实施后，人们对不动产登记制度的认识程度越来越高, 楼房业主要求办理土地使用证越来越多，土地使用权由单一主体享有 变为多个权利主体按份共有，这就要求土地使用权登记人员对楼房所 占用的土地使用权进行分摊。可是在实际的操作中没有统一的原则或 具体的标准，各地均采取了不同的分摊方法。那么采用哪种分摊方法 才能做到公平合理，被权利人接受？在分摊时要遵循哪些原则？需要 注意哪些问题呢？分摊方法的选择楼房土地而积分摊的方法主要有面积分摊法、地份分摊法、楼价 分摊法三种。使用地价分摊法和楼价分摊法计算涉及的因素较多，不 同的时期价格不尽相同，地价、房价之间又没有固定的关系，而且

2、操 作起来也比较麻烦，因此虽然比较合理，在运用上并不多见。面积分 摊法操作简单，北京、成都、杭州等大中城市均采用这一方法，是比 较实用的分摊方法，在实际工作中经常被采用。本文就以而积分摊法 为例介绍怎样为楼房分摊土地使用权面积。而积分摊法遵循的原则公平公正、合理分摊原则。对住宅小区内的所有权利人都要按照 统一的标准进行合理分摊，让所有权利人公平分享楼房所在土地增值 的收益。当楼房发生损毁或者面临拆迁改建时，所有的权利人有权决 定对楼房的处分事宜，并获得相应的补偿。区别对待、分开分摊原则。由于用途不同，地价、房价也不同, 尤其是对多用途楼房，分摊时应分摊建筑占地面积，然后再分摊共有 而积。谁使用

3、、谁分摊原则。对住宅小区内的幼儿园、医院、市场等非 单纯小区配套设施，己明示为个人所有的绿地花园，以及住宅小区权 利人不能使用的其他部分，应单独划出，不参与分摊。尊重历史、尊重现实原则。对己经按契约分摊、由于历史原因造 成分摊不尽合理等现实情况，不必苛求统一，应采取“老房老办法， 新房新规定”的做法，保持而积分摊方法的基本稳定。分摊计算的具体方法地上建筑物分摊土地使用权（地上）面积的计算。分摊建筑占地面积的公式为：分摊建筑占地面积=权利人建筑面 积一木幢建筑而积X木幢建筑占地而积；分摊共用而积的公式：分摊 共用而积=权利人建筑而积一总建筑而积X （宗地面积一总建筑而 积）。权利人分摊土地而积=

4、分摊建筑占地面积+分摊共用面积。地下建筑物分摊土地使用权（地下）面积计算公式。地下建筑物分为两种。一种是与地上建筑物连为一体的地下建筑 物；另一种是离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一 体的地下建筑物。国土资源部关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复 函（国土资厅函（2000171号）中明确指出：凡是与地上建筑物 连为一体的地下建筑物，其土地权利可以确定为土地使用权。具体登 记时，将地下建筑物的建筑面积计入整体建筑总面积，然后按权利人 拥有的地下建筑而积占整体建筑而积的比例分摊地而上的土地面积。 离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建 筑，其土地权利可确定为

5、土地使用权（地下）。具体登记时，其土地 而积为地下建筑物垂直投影面积，并在备注栏注明相应地上土地使用 权的特征。土地使用权（地下）在不违反地下建筑物规定的用途、使 用条件的前提下，可以进行出租、转让和抵押。按照文件要求，与地上建筑物连为一体的地下建筑物己经按地上 建筑物进行了分摊。离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物 连为一体的地下建筑物的而积分摊可参照以下公式进行：分摊土地使用权（地下）而积=权利人地下建筑面积一地下建筑 物总而积X地下建筑物垂直投影而积。计算中常数的确定宗地而积是指楼房所在宗地的总面积，包括建筑占地面积和共用 使用而积，由具备资质的测量机构实际测量确定。建筑占地而积是

6、指 建筑物底层房屋闭合线范围内的土地面积，通常以房产测绘的建筑物 底层而积为依据。建筑面积（地下建筑物而积）指建筑物的总建筑 而积，通常以房产测绘的建筑面积为依据。地下建筑物垂直投影面积 指地下室通道的垂直投影面积，由具备资质的测量机构实际测量确 定。权利人（地下）建筑面积：权利人出资或以其他方式实际所有的 建筑而积，通常以房产测绘的建筑而积为依据。需要注意的几个问题关于住宅小区中共用宗的指界问题。共用宗在实施地籍调查指界 时，原则上应由所有权利人共同委托代表岀席，考虑到实际情况，尚 未竣工、或虽己竣工但土地使用权人仍为房地产开发商的，可由房地 产开发商代为出席指界；已经竣工多年，且与房地产开发商失去联系 的，可由土地管理部门按实际情况确定界限，经公告后生效。关于土地使用权的使用期限问题。分户土地使用权的使用年限为 出让合同约定的年限减去转让时己使用年限的剩余年限。如果钢混结 构房屋使用年限为70年，于2000年签订出让合同并交付使用，2008 年3月进行土地登记，登记期日使用年限为708 = 62年。当主楼和裙楼连体时，应合并计算整幢楼建筑总而积，以主楼和 裙楼共同占地面积作为该幢的建筑占地面积；当主楼镶嵌在裙楼内 时，应以裙楼外围底层房屋闭合线占