土地使用权转让的纳税筹划

1、土地使用权转让的纳税筹划根据国家建设部统计资料， 房地产企业各类税费约占产品成 本的三分之一。 通过税务筹划来规避或减轻自身税赋， 能获取最 大的税后收益。近年来，土地使用权价格连年上升，新地王层出 不穷，直接转让土地会给房地产企业带来大额税赋。因此，通过 合理安排日常经营活动， 采取各种措施化解或防范纳税风险， 是 房地产企业财务管理方面的一项重要工作。 本文将使用如下案例 来分析土地使用权转让纳税筹划。案例：A房地产集团拥有B地块土地权证，账面成本2亿元， 计划出售以便获取集团经营所需现金， 转让价为 8 亿元。现拟定 下述三种转让方式：方案一：A房地产集团直接出售 B地块此方案直接进行土

2、地使用权转让，所需缴纳的税种如下：1. 根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部令第 52 号），需要缴纳相应的营业税金。营业税 =转让价X 5.65%=80 000X 5.65%=4 520 （万元）。2. 根据财政部、 国家税务总局关于土地增值税若干问题的 通知（财税 200621 号）的规定，其土地增值部分需要由 A 房地产集团缴纳B地块增值部分相应的土地增值税。根据测算， 增值率未超过 200%，税率为 50%，速算扣除数为 15%。土地增值税=（转让价-扣除数）X超率累进税率-扣除数X 速算扣除率 =8-（2+8X 5.65%+2X 20% X 50% -2.852 X 15

3、%=2.1462 （亿元）。3. 根据中华人民共和国企业所得税法规定，需由A 房地产集团缴纳 B 地块增值部分相应的企业所得税。A房地产集团土地转让所得税=（转让价-账面成本一营业税土地增值税） X 25%（= 80 000-20 000-4 520-21 462）X 25%=8 504.5 （万元）。税赋成本合计 =4 520+21 462+8 504.5=34 487（万元）。方案二：以土地使用权注入项目公司并转让公司股权税收筹划方案：A房地产集团注册成立 C公司，并将B 土地 以3亿元的价格注入C公司，将C公司股权对外转让，转让价 8 亿元。所需缴纳的税种如下：1. 根据财政部、国家税务

4、总局关于股权转让有关营业税问 题的通知（财税 2002191 号），以无形资产、不动产投资 入股，参与接受投资方利润分配， 共同承担投资风险的行为不征 收营业税的规定，股权转让无需缴纳营业税。2. 根据财政部、 国家税务总局关于土地增值税若干问题的 通知（财税 200621 号）的规定，对于以土地（房地产） 作价入股进行投资或联营的， 凡所投资、 联营的企业从事房地产 开发的，或者房地产开发企业以建造的商品房进行投资或联营 的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税的一些具 体问题规定的通知（财税字 1995048号）第一条暂免征收 土地增值税的规定， 因此土地注入需要缴纳土地增值税。 根

5、据测 算，增值率未超过 50%，税率为 30%。土地增值税=（注入价-扣除数）x超率累进税率=30 000-（20 000+20 000 x 20% x 30%=1 800 （万元）。3. 根据财政部、 国家税务总局关于企业事业单位改制重组 契税政策的通知（财税 20124 号）第八条规定，同一投资 主体内部所属企业之间土地、 房屋权属的划转， 包括母公司与其 全资子公司之间， 同一公司所属全资子公司之间， 同一自然人与 其设立的个人独资企业、一人 XX公司之间土地、房屋权属的划 转，免征契税。4. 根据中华人民共和国企业所得税法规定，计算股权转 让所得税。A房地产集团股权转让所得税=（转让价

6、-账面成本-土地增 值税）x 25%= （ 80 000-20 000-1 800 ）x 25%=14 550（万元）。税赋成本合计 =1 800+14 550=16 400（万元）。方案三：以在建工程注入项目公司并转让公司股权税收筹划方案：A房地产集团对B地块进行前期设计开发建 造，建安成本花费2亿元，A集团注册成立C公司并将B在建工 程以6亿元的价格注入C公司，将C公司股权对外转让，转让价 8 亿元。所需缴纳的税种如下：1. 根据财政部、 国家税务总局关于股权转让有关营业税问 题的通知（财税 2002191 号），股权转让无需缴纳营业税。2. 根据财政部、 国家税务总局关于土地增值税若干问

7、题的 通知（财税 200621 号）的规定，在建工程注入需要缴纳 土地增值税。根据测算，增值率未超过50%，税率为 30%。土地增值税=（注入价-扣除数）x超率累进税率=60 000-（40 000+40 000X 20% X 30%=3 600 （万元）。3. 根据财政部、 国家税务总局关于企业事业单位改制重组 契税政策的通知（财税 20124 号），免征契税。4. 根据中华人民共和国企业所得税法，计算股权转让所 得税。A房地产集团股权转让所得税=（转让价-账面成本-土地增值税）X 25%= （ 80 000-40 000-3 600）X 25%=9 100 （万元）。税赋成本合计 =3 600+9 100=12 700（万元）。综上所述， 如果未进行税务筹划直接转让土地使用权， 税赋 成本最高，为3.45 亿元，如果将土地注入项目公司并转