养老院项目开发目标建设概况及建议

1、养老院 项目开发目标建设概况 及建议第一节 合适的开发条件一、中国已经进入老龄化社会，全国统计有 1.74 亿老年人。二、目前郑州 60 岁以上老年人口已达 100 万，并且还以 3.3%的速度增加， 预计到 2020 年郑州市老年人口总量将达到 135 万。三、国家对老年人产业的支持。胡锦涛总书记在党的十七大报告中三次提到 养老保障问题，将老年人的 “病有所医、老有所养 ”、“养老保障 ”、“老龄 工作 ”等突出地提了出来。这也是建党以来党代会报告的首次。病如何医， 养又如何来养，这正是我们从事老年事业的企业来讲，提供了难得的机遇。四、河南省目前尚未真正出现一个上规模、上档次的养老基地。五、

2、本省市县老年朋友到郑州居住。选择港区敬老院，是让老人花最少的钱， 实现既旅游又养老的不二选择。六、郑州现有的良好的人文资源、自然资源、气候资源等。七、拥有全国网络用户近 4 万人，郑州客户 2 万人，为建设 “郑州市港区 养老院 ”提供了良好的入住条件。八、国家对老年产业的支持，让老年养老产业有了一个相对宽松的发展环境。第二节 项目开发目标一、建设成为河南省老年朋友的养老的首选基地。二、建设成为河南省养老品牌及服务的典范。三、发展成为河南省第一家连锁经营的养老机构。四、依托新郑黄帝故里，按一纵一横的宣传思路，吸引本省中、老年客户入 住。第三节 项目开发的必要性一、解决老龄化社会问题的需要： 据

3、世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（ 60 岁以上人口）或 7%（65 岁以上人口）时，标志着设个国家或地区进 入老年型。目前，我国 60 岁以上，标志着这个国家或地区进入老年型。目 前，我国 60 岁以上老年人口已达 1.7 亿多，占全世界人口的五分之一，占 全国总人口的 10%以上。到 21 世纪中叶将超过 4 亿，占全国总人口的 28%， 即没 4 个人中就有一位老人；又预测我国 65 岁以上老年人数将从 2000 年的 0.94 亿（占总人口的 7.3%）增加到 2050 年的 3.34 亿（占总人口的 22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家

4、。有关资料显示， 我国现有 2360 多万老年人 “独守空巢 ”。随着人口老龄化的来临，老年人 问题已经成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。郑州市也和 全国一样老龄化程度为 10%以上，所以在郑州航空港区建立的敬老院也是为 了能够解决老龄化社会问题的需要。二、构建和谐社会的需要： 党中央、国务院发出构建和谐社会的口号。郑州市委、市政府也提出建 设“和谐社会 ”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以 实现。尊老爱幼是我们中华民族的光荣传统，新建的航空港区敬老院，将成 为郑州市的弱势老人，孤儿等提供了一个 “老有所养、老有所学、老有所 为、老有所乐 ”的好场所，不仅使老年

5、人晚年生活丰富多彩、快乐幸福， 也成为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱 和温暖的大家庭里健康成长。这必然对构建和谐社会起到积极地促进作用。三、加快社 会福利事业发展的需要： 郑州航空港区敬老院项目实施后，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、 环境较差等这一状况，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生 活环境，切实解决郑州市 港区 弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用， 更好的履行 “上为党和政府分忧，下为人民群众解愁 ”的服务宗旨。作为 我区一所规模较大的综合性社会福利结构，将在社会保障体系中发挥较为重 要的作用。二、项目建设概况1、拟定项目名称：郑州航空港区

6、敬老院2、拟定筹建资金投入企业名称：河南省合融投资有限公司3、拟定项目地点：郑州航空港区4、项目用地： 商住 出让 用地5、拟定项目内容： 居住楼、办公综合楼（休闲娱乐文化中心、康复护理中心、老年棋牌室、 门诊部、康复中心、洗衣房）以及田地劳作区和牧场劳作区。6、建设项目规模：占地约 120 亩7、建筑总面积： 15000 平方米8、绿化总面积： 27600 平方米9、田地劳作区和牧场劳作区面积： 24360 平方米10、户型结构：小户型，面积 25-90 平方米11、规划房间 : 800 套（不含公共娱乐休闲设施用房面积）三、项目投资估计与资金筹措1、投资估计：项目建设总投资为12 亿。2、

7、资金的筹措1）自筹资金进入2）政策扶持支持四、项目建设规模及内容郑州航空港区敬老院是郑州航空港区管委会预期建设的一所集供养、 代养、收治、康复、防治为一体的多功能、社会化、开放式的综合性福利事 业窗口单位。建设内容主要包括居住楼、办公综合楼（休闲娱乐文化中心、 康复护理中心、老年棋牌室、门诊部、康复中心、洗衣房）、污水处理系统、园林绿化以及田地劳作区和牧场劳作区等。预计设计床位 1600 张。第一 章 敬老院的总平面布置、项目平面布置原则1）结合选址现状，合理布局；2）根据福利服务中心的功能特点，按功能分区；3）满足工作生活需要，尽量缩短电力、供（排）水管线，降低成本；4）满足消防要求，严格执

8、行有关设计规范，节约能源；5）合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化环境的目的；6）适当预留建设用地，确保福利服务中心可持续发展。二、项目的基址该项目用地面积约 120 亩；可以分为东西两个大的区域，西边为居住 区，有居住楼 6 栋，办公综合楼 1 栋， 医疗服务及其他配楼 3 栋， 其余的 则为道路和活动场地以及园林绿化等；东边为劳作区，可以分为田地劳作和 牧场劳作等。整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。第二章 项目的区域配套服务功能一、健身生产区：这是老年敬老院的文化核心部分，在建设 老年敬老院中首先提出来的， 它和康复护理中心一样重要。康复护理中心是解决居住在老年公寓的老年朋 友

9、就医、康复护理的问题。但是在健身生产区，老年人可以亲自动手种植自 己喜欢的蔬菜，养殖自己喜欢的动物，这对于老年人来说是很好的休息方法 和疗养方法，可以称之为园艺疗法。二、餐厅：民以食为天，就餐是会所必备的功能，目前设置有两类功能：1、打造特色生态餐厅，满足老年人对饮食的不同要求；2、按社会性养老家庭化的指导思想，为居住在老年敬老院的老年朋友 提供有偿送餐服务，解决老年人不方便做饭菜的需求，实现按需送餐服务。三、休闲娱乐设施 ：健身房、桌球室、乒乓球、棋牌室、麻将室、阅览室、KTV扶老上网教科室、茶吧等。四、医疗设施：卫生室或诊所应为每位老人建立病历档案，详细记载老人健康状况和疾 病治疗情况。医

10、务人员要每天查房，及时了解老人的健康状况。敬老院每年为老人检查身体 1 次，对患大病的老人做到早发现、早治疗。经常组织老人进行健康教育和自我保健、自我护理知识的学习，以及常 见病、多发病的自我防治和老年营养学的学习。五、老年交友俱乐部：居住在老年养老院的老年朋友，我们分为两类：一类是年龄还不大，身 体健康、精力充沛的，第二类是到老年公馆康复养老的，不管是哪类，我们 都会经常性的组织各类互动性活动，来使居住在老年公馆的朋友们不觉得孤 单，因为我们年轻人就在他们身边。第三章 建筑的设计本工程设计项目主要有公寓楼、办公综合楼（休闲娱乐文化中心、康复 护理中心、老年棋牌室、门诊部、康复中心、洗衣房、门

11、诊部、变配电室、 锅炉房、门卫等）。建筑平面功能区分合理，符合国家规范的要求，立面造 型美观大方。第四章 结构设计1、 自然条件：本地区基本风压 0.35KN/m2基本雪压 0.2KN/m2,地 震基本烈度为8度，最大冻土深度115厘米，场地类别为U类。2、设计要求建筑物安全等级均为二级,根据国家地震局地震烈度区划 图及有关文件确定为 8 度地震区，结构均按 8 度抗震设防。第五章 组织、工作体系和定员郑州航空港区南区敬老院设置床位 1600张，配备管理人员及医护人员240 人。健全敬老院管理制度和提高供养对象的生活水平，做到硬件、软件 两手抓。首先是加强福利服务中心管理制度建设，致力建设精神

12、文明窗口，达到“四个一 ”：即选配一名有文化、善管理、热心服务的主任；组织一支适应老年人、孤儿服务的志愿者队伍；制定一套规范的管理制度；建立一个完整 的档案册。统一制定一套规章制度，进一步规范服务中心的管理。第六章 项目的投资估算项目的建设投资估算：项目概算总投资1.2 亿元，其中：土建安装工程费5398.8 万元道路广场费用912.6 万元绿化费用2239.5 万元设备设施费用2549.1 万元第七章 项目建投的 实施 分 期一期工程为首先满足供养老人吃住乐的综合复合楼，建筑面积约6000 平米，二期为与其配套的功能性 设施用房及道路铺设园林绿化，三期 为高消费要求的老人建造的个性公寓及配套

13、的服务建筑。项目跟进情况：目前我公司与港区社会事 业局主要 负责此事领导已多次 积 极磋商 进 入实质 性谈 判，但是关于土地面 积 一直不能达成共 识， 原因为之前港区 规划面积为 79 亩，实际占地面积 50.1 亩。 如果 仅为 港区供养老人居住已 绰绰 有余，但按港区要求要建 设发 展一 个高规格、高标准、上规模的 20 年不落后的并有企 业自投并能 良性运 转的现代化养老院，就目前 规划占地面 积远远 不能 满足需 求，理由如下：1.从项目投资的角度来讲根据国家养老院建 设规 范规 模标 准及 结合港区本地 发展需求，20 年不落后的基本要求本 项目现设计规划床位 1600个，总投资

14、 12000 万元，经计算项目的投资回收期 长达 50年，较长时期内会处于亏损 状态。按目前我公司规划、设计规模档次、运营 成本 计 算每床位每月 成本费为1800元/月床（建殳折旧费500元/月床；伙食费600元 /月床;护理费600元/月床；管理费100元/月床。；利润平衡点 即每人每月1800元。首先目前供养老人62人X 1800元/月床 =111600元，但政府每月 仅承担 400 元/人 X62 人=24800元的费用， 我公司每月因供养老人要 亏损 9.92万元，每年仅供养老人亏损 104.16 万元，另外目前根据港区的消 费 水平来衡量，每床每月最多能 承受 1500元1800元，也就是说仅能维持自身消费，或有小幅亏损， 暂时不能弥补供养老人亏空部分。2从规划建设角度来讲城市居住区规 划 设计规范（ GB 50180 93） （2002 年版）中关于 公共服 务设施各项目的设置规定，养老院每床位建筑面 积应大于或等 于40川，据此仅1600张床位建筑面积就应达到64000平方米，建设 所需土地至少 应为 120亩。而目前规 划土地面积为 79亩，实际可用 面积仅为 51 亩，用地面积距离国家要求 悬殊太大，难以满足建设上 规模、上档次的养老基地的需要。3从养老院的长期经营 和可持 续发展的角度来 讲养老院是集收养、收治、康复、防治为一体的多功能、社会化、开 放式