上海烨隆房地产咨询公司嘉年华广场市场篇

1、嘉年华广场市场篇 第一部分、淄博概况 1、地理 淄博处于鲁中地区，现辖张店、淄川、博山、周村、临淄 5 区和桓台、高青、沂源 3 县，总面积 5938平方公里，人口 412 万，其 中市区人口 271.84 万 2、交通 胶济铁路，与淄东（营）、淄八（陡）铁路，济（南）青（岛） 高速公路于滨（州）莱（芜）高速公路纵横交错，周边有青岛港、烟台 港、东营港等重要出海港口，市中心距济南和青岛国际机场分别为 70 公里、 210 公里。 3、城市风貌 淄博的城市布局独具特色。张店、淄川、博山、周村、 临淄 5区和桓台县呈梅花状分布，东南西北 4个城区距中心城区分别为 20 公里左右，城乡交错，布局舒展

2、，形成城市群组，被专家称为“淄 博模式”。 2003年起人均国内生产总值为 24319 元，增长为 16.3%。 第二部分、桓台县概述 1、全县总面积 509.53 平方公里，辖 11个镇、 1 个开发区和 1个城区 街道办事处， 343个行政村。 2002年底全县总人口 48.9 万人，其中农 业人口 41.37 万人，非农业人口 7.53 万人。少数民族 352 人。 2、全县农民人均收入 3929 元，人均居住面积 34.7 平米；城市居民人 均可支配收入 7800 元，人均居住面积 25 平米。 2002 年，桓台县国内 生产总值 79.85 亿元，在全省 139县市区排位中列 35

3、位，比上年前移 2 位次。索镇的人口规划 2020 年在 20 万人左右。 第三部分、桓台县的规划 1、功能定位 淄博市组群城市北部城区，加工制造业基地，生态型园林城市 2、发展目标与指标体系 标 指 位 单 年 02 O 2 年 07 O 2 年 O T O 2 年 5 T O 2 年 O 02 2 经济类 55 O O 2 O 2 3 O 55 O O 5 3 00 O 5 00 75 O O 00 居入 镇收 城 配 元 QQ 爲 工 元 9 2 9 3 O O 66 00 O 8 O 00 % - 40 38 35 30 社会类 口 人 总 9 48. 55 51 52 55 6 8

4、2 6 8 1 O 2 率 增 然 自 口 L人 % 8 T 5 6 5 V a 3 V 镇积 城面 丄 - - 丄 3、城市用地发展方向 3.1总体思路：规模适度，依托淄博发展优势，发挥区域规模效应，集 中加强与张店的发展联系。 3.2发展方向选择：县城驻地向南向西发展为主，近期向南发展，加强 与张店联系，远期向西发展保证桓台城市形态的完整性与独立性，向北 发展留有足够的产业纵深，控制向东发展。 4、城市总体规划结构 延续现状良好的城市形态， 城市总体布局采用方各网状集中紧凑布局结 构，即“一轴、二心、三带、四区” ，具体为： 4.1 一轴 ：一中西路与一中东路之间，形成的集行政办公、文化娱

5、乐、 体育休闲、商业服务、公园绿地于一体的景观轴线。 4.2 二心 ：以南部新区政务中心为城市主中心， 带动城市向南向西发展， 是南北主轴现的景观标志点；以东区旧城传统的商贸中心为城市副中 心。两个中心，一主一次，新城旧城遥相呼应。 4.3 三带 ：沿南一中东路两侧形成公路设时代， 沿东西中心大街两侧形 成商业服务带，沿 205 国道两侧形成传统的商贸生活带。 4.4 四区：东部 205国道以东为居住商贸区； 北部工业路以北为产业区； 205国道以西，工业路以南公园路以北纬居住生活区。 第四部分、近期建设规划 1、期限： 2003 2010 年。 2、发展目标 到 2010 年，初步把桓台建设

6、成为基础设施完善、服务体系健全、生态 环境优美、有较强经济实力和辐射带动作用的生态型园林城市。 3、近期建设重点： “开发新城区、提升老城区、整合工业区” 3. 1、拉开城市空间布局，形成“一轴、二心、三代、四区”的城市 格局。 在现状基础上， 近期来开城市的建设布局， 城市向南部迅速推进。 重点 进行南部新区的开发和南北公共景观轴的建设，积极实施新区开发策 略。形成“一轴、二心、三代、四区”的城市大格局，近期城市以向南 为发展方向。 3. 2、疏解老城，改善老城区生活环境，提升老城区综合环境 通过近期建设，完善城市交通、商贸、文化、旅游等综合功能，强化基 础设施和公益性公共设施的建设， 改善

7、人居环境， 提高城市竞争力， 全 面提升城市形象。 近期疏解老城密集人口， 改善老城综合环境， 缩小新 老城差距。制定政策，引导“城中村”的改造和旧区的开发。 3. 3、整合工业区，是城区工业健康有序的发展 通过近期的建设，陆续的搬迁、改造现有用地不合理及带有污染的工 业企业 第五部分、桓台沿街商铺综合分析 一、商业市场普查方案 1、说明：为了全面了解桓台商业经营供给市场状况，为项目定位提供 准确、科学、及时的信息，特安排本次商业市场普查，预定用五天的时 间完成本次问卷调查工作。 2、调研目的 2.1 了解桓台县主要商业街道店铺的售价及租金水平； 2.2 了解桓台县主要商业街道店铺的实用面积；

8、 2.3 了解桓台县商业的业种、业态（品牌、档次、经营状况、经营 种类所占市场比例） ； 2.4 为本项目做前期市场形象推广、积累市场客户 3、调研范围 a 中心路b张北路c兴桓路d镇南大街 e 建设路f卫生街g公安路h公园路 4、调查对象 调研范围内所有营业中的店铺 5、调查方式 采用问卷式，具体内容见调研表 6、人员组织与时间进度 6.1 调查样本预计 900 份； 6.2 临时调查人员安排 4 人； 6.3 调查工作预计于 9月 25日实施至 9月29日完成，实施前须提 前一周做准备工作。 7、调研重要分析指标 7.1 售价及租金分析； 7.2 面积分析； 7.3 经营内容指标分析 7.

9、3.1 经营内容租金分析 7.3.2 经营内容面积（实用面积）分析 7.3.3 经营内容规模（数量、比例）分析 8、分析与建议 依托调研分析结果，提出本项目总体形象建议，内容、档次、业种、业 态等建议； 经营主题及副题建议；各业态规模比例建议；商铺、摊位分 割面积建议。营销策略、价格、租金建议及战略、营销推广策略等。 9、预算： 问卷印刷费用： 300 元 问卷调查费用：900份XY 2元/份=1800元 自行车2部XY 160元/部=320元 纪念品：900份XY 4元/份=3600元 招聘及交通费用： 100元 共计： 6120元 二、调查情况说明 本次调查按计划从 9月 25号至 9月2

10、9 号，共五天时间。完成调查问卷 430 份，相当于预估数量的一半。此次调查中确定了项目的名称为“嘉年华 广场”，并在调查的同时做了项目前期的形象推广和客户群酝酿工作。以印 制有“嘉年华广场”标志礼品作为对被访者的回报，即提高了效率和质量， 又达到了宣传的目的。调查数据的分析采用SPSS统计分析软件进行了单项 分析和交叉分析 三、调查分析 (一)、单项分析 1、商铺面积分析：沿街经营商铺的面积51-70川占17%比例最大; 21-30 川占 15.9%，比例次之；10-15 川占 15.2% ; 31-40 川占 13.8% 累计可见10-40川占55.5%,是主要的面积范围 面积 频 率 百

11、分 比 (%) 累计百 分比 (%) 10-15 m2 65 15.2 15.2 16-20 m2 46 10.7 25.9 21-30 m2 68 15.9 41.7 31-40 m2 59 13.8 55.5 41-50 m2 17 4.0 59.4 51-70 m 73 17.0 76.5 71-100 m2 42 9.8 86.2 101-150 m2 36 8.4 94.6 150 m 以 上 23 5.4 100.0 Total 429 100. 0 2、商铺层数分析：只在一层经营的占83.5%,是非常大的比例；占有二层经 营的占15.1%, 2层以上楼层做经营的微乎其微。可见沿街

12、的商铺一层有较 高的利用价值，但二层及其以上楼层的商业价值很少，也没有很好的挖掘, 应有相当的商业潜力 层数 频 率 百分 比（%） 累计百 分比 （%） 一层 359 83.5 83.5 二层 65 15.1 98.6 三层 5 1.2 99.8 四层 1 .2 100.0 Total 430 100.0 3、店面形象分析：店面形象为优的占60.2%，良以上的占84.9%。可见，经 营者对目前的店面形象评价非常高，也说明了他们重视自己的店面形象。 频 率 百分比 （%） 累计百 分比 （%） 优 251 60.2 60.2 良 103 24.7 84.9 般 62 14.9 99.8 无 1

13、 .2 100.0 Tota l 417 100.0 4、经营产品的品牌分析：经营者的经营品牌多为国内品牌，占76.7%, 其中以中档品牌为主，占31.8%,低档和高档比例相当；国际品牌占9.9% 说明目前的经营品牌总体上处于中等水平，应有往高品牌发展的潜力。 频 率 百分 比 （%） 累计百 分比 （%） 国际名牌 42 9.9 9.9 国内高档 品牌 92 21.6 31.5 国内中档 品牌 135 31.8 63.3 国内般 品牌 99 23.3 86.6 无 57 13.4 100.0 Total 425 100. 0 5、经营产品的行业分析：在被调查者的行业中，男女休闲装所占的比例最

14、 大，为13.7%，其次为女装，占12.1%，服装类共占有33.8%的比例，是 行业中的主要部分。可以借鉴，购物中心的服装类经营数量占三分之一为 宜；便利店、百货类占10.5% ;鞋、箱包、皮具类，餐饮类和美容、美发、 健身类各占约5%在行业中也占有相当的分量。总之，这些行业是购物中 心的主要部分，也是消费者的必须部分。 频 率 百分比 （%） 男装类 25 5.8 女装、内衣 52 12.1 男女休闲装 59 13.7 饰品类 2 .5 童装、孕妇装类 10 2.3 鞋、箱包、皮具 类型 22 5.1 珠宝、钟表、眼 镜类 6 1.4 礼品、精品类 16 3.7 餐饮类 22 5.1 休闲、

15、娱乐类 1 .2 便利店、百货类 45 10.5 文体、音像类 13 3.0 家电 8 1.9 数码、通讯、IT 类 11 2.6 化妆品 6 1.4 美容、美发、健 身类 21 4.9 五金、机电、化 工类 18 4.2 家饰、床上用品、 厨具类 24 5.6 维修、加工、中 介类 6 1.4 婚纱摄影类 5 1.2 医药、保健类 11 2.6 烟、酒、茶类 15 3.5 机车类 4 .9 其它 28 6.5 Total 430 100.0 6、经营方式分析：在调查对象的经营方式中自营者占 57.9%，其余方式各 占10%左右 频率 百分比 （%） 厂家直销 45 10.5 加盟、连 锁 4

16、9 11.4 代理 45 10.5 经销 41 9.6 自营 248 57.9 Total 428 100.0 7、经营收益情况分析：在被调查中经营收益为良的最多，占40.4% ;其次 是一般的占33.8%，另有23.2%的经营为优。总体的经营收益还比较乐观。 频率 百分比 （%） 累计百 分比 （%） 优 99 23.2 23.2 良 172 40.4 63.6 般 144 33.8 97.4 差 8 1.9 99.3 Tota l 426 100.0 另有11.0%的在500元以 上，可见，被调查者的营业额的差距较大，大部分在300元以内。 频 率 百分 比 （%） 累计百 分比 （%）

17、多，占28.7 ; 16-30元的占约30%另有10元以下占17.2% , 13.2%的在40 元以上。可见，当地的租金差距较大，总体租金水平较乐观。 频 率 百分 比 （%） 累计百 分比 （%） 无 10 2.4 2.4 10元以 下 73 17.2 19.5 10-15 元 12 2 28.7 48.2 16-20 元 44 10.4 58.6 21-25 元 40 9.4 68.0 26-30 元 42 9.9 77.9 31-35 元 23 5.4 83.3 36-40 元 14 3.3 86.6 40元以 上 56 13.2 99.8 Total 42 5 100.0 10、租赁商

18、铺的期限分析：在租赁期限中，一年以下 （含一年）的最多，占 67.1% ;其次是五年以上（含五年），占13.5%。可见市场的租赁期限一 年期内的短期租赁为主，其次是长期（五年以上）的租赁。 频 率 百分 比 （%） 累计百 分比 （%） 一年以下（含 一年） 27 8 67.1 67.1 二年 35 8.5 75.6 三年 38 9.2 84.8 四年 7 1.7 86.5 五年以上（含 五年） 56 13.5 100.0 Total 41 4 100. 0 11、商铺的人数分析：经营人数中，2人以下（含2人）的占66% , 3人的占 16.2 5% 5人以上（含5人）的占11.2%。多数店铺

19、经营人数较少，为小规 模个体经营户 频 率 百分 比 （% ） 累计百 分比 （%） 2人以下（含 2人） 282 66.0 66.0 3人 69 16.2 82.2 4人 24 5.6 87.8 5人以上（含 5人） 48 11.2 99.1 Total 427 100. 0 12、投资金额分析：经营者的投资金额在 3-5万的最多，占24.6% ;其次是2 万以下的占23%，2-3万的占20.4%，可见大部分的投资金额在5万元内, 可见大部分经营者的投资限度很小，可以方便的退出投资。 频 率 百分 比 （% ） 累计百 分比 （%） 2万以 下 98 23.0 23.0 2-3万 87 20

20、.4 43.3 3-5万 105 24.6 67.9 7-10 万 62 14.5 82.4 10-15 万 34 8.0 90.4 15-20 万 19 4.4 94.8 20万以 上 22 5.2 100.0 Total 427 100. 0 13、装修投入分析：38.1%的装修投入在5000元以下，31.5%没有装修投入, 5000-1万元的占14% , 1万元以下的累计为83.6%，不到10%的装修投 入在2万元以上。可见，大多数经营者的装修投入都很少。 频 率 百分 比 （%） 累计 百分 比（%） 无 135 31.5 31.5 5000 元 以下 163 38.1 69.6 50

21、00-1 万元 60 14.0 83.6 1-2万元 36 8.4 92.1 2-3万元 15 3.5 95.6 3-5万元 12 2.8 98.4 5万元以 上 7 1.6 100.0 Total 428 100.0 14、经营旺季分析：在经营旺季调查中，占最多的是冬季为68.1% ;春季、 夏季和秋季都在35%左右，并且相差不大。 频 率 百分 比（%） 春 季 139 32.3 夏 季 156 36.3 秋 季 159 37.0 冬 季 293 68.1 无 24 5.6 15、每月的税费支出分析：税费支出200元以下的累计占52.9%，在一半以 上，其中10%以上的没有税费；200-3

22、00元的占26.8%，累计占79.8% ; 另有8.5%的在301-500元 频 率 百分 比 （% ） 累计百 分比 （%） 无 52 12.2 12.2 200元以 下 173 40.7 52.9 200-300 元 114 26.8 79.8 301-500 元 36 8.5 88.2 501-800 元 19 4.5 92.7 801-1200 元 16 3.8 96.5 1201-200 0元 8 1.9 98.4 2000元以 上 7 1.6 100.0 Total 425 100. 0 16、每月的水电费支出：分析：水电费支出 50元以下的占53.5% , 51-100元 的占1

23、9.7% ; 87.3%的在200元以内 频 率 百分 比 （%） 累计百 分比 （%） 50元以 下 228 53.5 53.5 51-100 元 84 19.7 73.2 101-200 元 60 14.1 87.3 201-300 元 21 4.9 92.3 301-500 元 17 4.0 96.2 501-800 元 4 .9 97.2 800元以 上 12 2.8 100.0 Total 426 100.0 17、如果在桓台县建设一座环境优美，品牌云集，现代、时尚、典雅、充 满生机和活力的购物乐园，拥有大批顾客群，展示无限美好的发展空间, 您是否愿意进驻该购物乐园经营呢? 频率 百

24、分比 （%） 是 379 88.1 否 51 11.9 Total 430 100.0 分析：88.1%的经营者愿意入驻经营。可见，该购物中心是经营者的理想经 营场所。 17.1、需要的经营面积分析：需要的经营面积中 51-70川占15.9% ,16-20 川和21-30川各占13.3% ;有近一半的需要面积在16-50川。相比现在的 经营面积，经营者有扩大经营面积的需要。 频 率 百分 比 (%) 累计百 分比 (%) 10川以 下 13 3.4 3.4 10-15 m2 16 4.2 7.7 16-20 m2 50 13.3 21.0 21-30 m2 50 13.3 34.2 31-40

25、 m2 39 10.3 44.6 41-50 m2 43 11.4 56.0 51-70 m2 60 15.9 71.9 71-100 m2 48 12.7 84.6 101-150 m2 33 8.8 93.4 150 m2 以上 25 6.6 100.0 Total 37 7 100.0 17.2、适合的租金(元/月/ m2)分析：理想租金在10-15元的最多，占60.3% ; 16-20元的占21.3% ; 21-25元的占8.3% ;同时，89.9%的理想租金在25 元以下。相比其经营的租金水平，经营者希望租金越低越好，因此理想租 金相对较低。 频 率 百分 比 (%) 累计百 分比

26、(%) 10-15 元 226 60.3 60.3 16-20 元 80 21.3 81.6 21-25 元 31 8.3 89.9 26-30 元 18 4.8 94.7 31-35 元 1 .3 94.9 36-40 元 4 1.1 96.0 41-45 元 5 1.3 97.3 46-50 元 4 1.1 98.4 50元以 上 6 1.6 100.0 Total 375 100.0 （二）、交叉分析 1、行业与面积交叉分析：服装类多数在 10-40 ，以16-30川为主，且面积 差异不大；鞋、箱包、皮具类，礼品、精品类和文体、音像类在10-70川 不等，且差异较大；餐饮类多在70 以上

27、；数码、通讯、IT类和化妆品多 在16-30叱 家电在50-100川为主；美容、美发、健身类和家饰、床上用 品、厨具类以50-150川为主，且差异较大；医药、保健类和烟、酒、茶类 多在 20-70 m2o 10 15 16 20 21 30 31 40 41 50 51 70 71-1 00 101-1 50 150 m2以 上 Tot al 男装类 2 3 5 4 1 4 2 2 1 24 女装、内衣 14 15 9 6 1 4 1 1 1 52 男女休闲装 15 10 11 10 1 4 4 3 1 59 饰品类 0 0 1 0 0 0 1 0 0 2 童装、孕妇装类 3 2 2 0 1

28、0 1 1 0 10 鞋、箱包、皮具 类 5 1 3 4 2 4 1 0 2 22 珠宝、钟表、眼 镜类 0 0 1 1 1 2 0 1 0 6 礼品、精品类 3 2 2 1 1 5 1 1 0 16 餐饮类 2 0 2 2 0 2 4 4 6 22 休闲、娱乐类 0 0 0 0 0 1 0 0 0 1 便利店、百货类 2 1 7 11 2 12 4 4 2 45 文体、音像类 4 1 2 3 0 3 0 0 0 13 家电 0 1 1 1 0 2 2 1 0 8 数码、通讯、IT 类 1 3 4 0 0 2 0 0 1 11 化妆品 1 0 3 0 1 1 0 0 0 6 美容、美发、健 身

29、类 1 0 1 4 0 4 5 4 2 21 家饰、床上用品、 厨具类 2 1 0 3 2 7 6 3 0 24 婚纱摄影类 0 0 0 0 0 0 2 2 1 5 医药、保健类 1 0 4 0 3 0 2 1 0 11 烟、酒、茶类 0 1 2 4 0 5 2 1 0 15 Total 2、行业与租金交叉分析：服装类的租金差异明显，没有集中的分布区域: 10元以下和40元以上所占比例都明显偏大，其余10-30元的比例差别不 大；礼品、精品类的租金统计与服装相似；鞋、箱包、皮具类和医药、保 健类分布相似，集中在10-25元不等，处于较高水平；餐饮类租金水平较 低，多数在15元以下；便利店、百货

30、类和文体、音像类都集中在10-30 元；家电和婚纱摄影类的租金的分布相似，租金在16-40元之间且差异较 大；数码、通讯、IT类，化妆品和烟、酒、茶类都集中在 10-20元，处 于足劲的中等水平；美容、美发、健身类在 20元以下分布，且差异较大； 家饰、床上用品、厨具类则明显集中在 10-15元，租金水平略低。 无 10元 以下 10-15 16-20 21-25 26-30 31-35 36-40 40元 以上 Total 男装类 0 7 3 1 3 2 3 0 6 25 女装、内衣 2 9 15 6 4 5 3 0 8 52 男女休闲装 0 10 11 7 5 7 1 5 12 58 饰品

31、类 0 0 1 0 1 0 0 0 0 2 童装、孕妇装类 0 3 2 0 1 1 0 1 2 10 鞋、箱包、皮具 类 0 1 8 3 4 1 1 1 3 22 珠宝、钟表、眼 镜类 0 0 4 1 1 0 0 0 0 6 礼品、精品类 0 3 4 2 1 0 0 2 3 15 餐饮类 3 8 5 2 2 0 1 0 1 22 休闲、娱乐类 0 0 0 0 0 1 0 0 0 1 便利店、百货类 2 6 19 1 3 8 3 0 2 44 文体、音像类 0 2 4 0 0 3 1 0 2 13 家电 0 0 2 1 2 1 0 0 2 8 数码、通讯、IT 类 0 1 3 2 1 0 1 2

32、 1 11 化妆品 0 0 3 1 0 0 1 0 1 6 美容、美发、健 身类 0 7 5 5 1 1 2 0 0 21 五金、机电、化 工类 1 3 3 1 1 3 2 1 2 17 家饰、床上用 品、厨具类 0 2 13 1 1 2 2 1 2 24 维修、加工、中 介类 1 1 0 1 2 0 0 1 0 6 婚纱摄影类 0 1 0 2 0 0 0 0 2 5 医药、保健类 0 2 4 1 3 0 0 0 1 11 烟、酒、茶类 1 1 6 3 1 1 0 0 2 15 机车类 0 0 1 0 0 0 1 0 2 4 其它 0 6 6 3 3 6 1 0 2 27 Total 10 7

33、3 122 44 40 42 23 14 56 425 3、面积与租金交叉分析：通过面积和租金的交叉分布可以看出，随着面积 的增大，相应的单位租金分布相对就低，但高低的差异不十分明显。 4、行业与理想面积交叉分析分析: 4.1、面积要求较大的行业有：餐饮业大都在 70川以上；美容、美发、 健身类集中在50川以上且大小不等；家饰、床上用品、厨具类则在 40 以上；婚纱摄影类要求最大在100 以上。 4.2、面积要求大小差异较大的有：鞋、箱包、皮具类在 21-100川不 2金 面A金 无 10元 以下 10-15 16-20 21-25 26-30 31-35 36-40 40元 以上 Total

34、 10-15 m2 1 13 12 3 5 9 3 5 14 65 16-20 m2 1 4 7 7 3 5 1 2 16 46 21-30 m2 2 7 16 11 8 7 5 2 9 67 31-40 m2 0 9 18 7 6 9 3 1 3 57 41-50 m2 0 2 6 1 3 1 2 1 1 17 51-70 m 1 12 33 6 8 5 3 3 2 73 71-100 m2 1 10 16 3 2 3 1 0 6 42 101-150 m2 2 11 5 4 4 3 2 0 4 35 150 m 以 上 2 5 9 1 1 0 3 0 1 22 Total 10 73 12

35、2 43 40 42 23 14 56 424 等；礼品、精品类集中在16-100心便利店、百货类集中在31-70 m2； 文体、音像类和数码、通讯、IT类则集中在21-70 m且较分散；烟、酒、 茶类以30-100 m为主。 4.3、男装集中在41-70 m2,其他服装集中在16-40 m2,明显小于男装; 珠宝、钟表、眼镜类，家电和医药、保健类集中在 50-70 m,处于中等 偏大的水平；化妆品的一般要求在16-30 m=面积较小。 10 m2 以下 10-15 16-20 21-30 31-40 41-50 51-70 71-100 101-150 150 m 以上 Total 男装类

36、2 0 2 2 1 6 5 2 1 0 21 女装、内衣 1 7 18 6 6 4 5 0 1 3 51 男女休闲装 2 2 9 15 7 5 5 2 4 3 54 饰品类 0 0 1 0 0 0 0 1 0 0 2 童装、孕妇装类 1 0 2 0 4 2 0 1 0 0 10 鞋、箱包、皮具 类 0 1 1 3 2 4 4 5 0 1 21 珠宝、钟表、眼 镜类 0 0 0 1 0 1 2 0 1 0 5 礼品、精品类 0 0 3 3 0 3 2 3 0 0 14 餐饮类 1 0 1 2 1 0 1 6 3 4 19 休闲、娱乐类 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 便利店、百货类

37、1 1 0 3 6 3 12 2 3 1 32 文体、音像类 2 0 1 2 1 0 2 0 0 3 11 家电 0 0 1 1 0 1 0 2 1 0 6 数码、通讯、IT 类 0 1 1 2 2 1 2 1 0 0 10 化妆品 1 0 2 1 0 0 1 1 0 0 6 美容、美发、健 身类 0 1 1 0 0 1 2 5 5 2 17 五金、机电、化 工类 0 0 2 3 0 3 4 3 0 1 16 家饰、床上用 品、厨具类 0 1 1 1 3 1 3 5 6 2 23 维修、加工、中 介类 1 0 1 0 1 1 0 0 1 1 6 婚纱摄影类 0 0 0 0 0 0 0 1 2

38、2 5 医药、保健类 0 1 0 0 0 1 2 0 0 0 4 烟、酒、茶类 0 0 0 0 4 1 3 4 1 1 14 机车类 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 2 其它 1 1 3 5 1 5 5 3 3 0 27 Total 13 16 50 50 39 43 60 48 33 25 377 （三）、分析总结 通过对桓台县城的主要街道店铺的调查分析，总结如下： 1、商业布局 主要的商业街有：中心大街、张北路和卫生街，其次有兴桓路、镇南大 街和建设街。张北路是最主要的一条商业街、也是最为繁华的商业街， 是当地的商贸中心，沿路带有温州服装批发市场、超级市场、百货商场、 专卖店和专业

39、市场。中心大街是比较时尚和现代的商业街。 2、主要指标 2.1、行业 男女休闲装所占的比例最大，为 13.7%，其次为女装，占 12.1%，服 装类共占有 33.8%的比例，是行业中的主要部分（可以借鉴，购物中心 的服装类经营数量不低于三分之一） 。便利店、百货类占 10.5%；鞋、 箱包、皮具类，餐饮类和美容、美发、健身类各占约5%，在行业中也 占有相当的比例。 总之，这些行业是购物中心的主要部分， 也是消费者 的必须部分。 2.2、面积 沿街经营商铺的面积51-70川占17%比例最大；21-30川占15.9%, 比例次之；10-15川占15.2%; 31-40川占13.8%。累计可见，10

40、-40 m2 占 55.5%,是主要的面积范围。通过对比,其理想的经营面积略大于现 有的经营面积，主要集中在16-50 m,不同行业的面积要求差异较大。 2.3、租金 在每平方米的月租金这一重要指标的调查中, 10-15元的最多,占 28.7%； 16-30元的累计约占 30%,另有10元以下占 17.2%, 13.2%的在40 元以上。可见,当地的租金差距较大,主要是受地段影响,另外还受 层数和行业的影响。总体来看,租金水平较乐观。 2.4、其他 多数的经营用房为租赁所得, 租赁期限多数在一年以内； 83.5%的只 在一层经营；经营旺季以冬季最多,其次是秋季；大部分经营者对其 经营形象和营业

41、额较满意； 经营者的装修投入一般很少, 83.6%的在一 万元以下，有近三分之一的没有投入装修，经营者的总投资金额大部 分在 5 万元以下，多为小规模投资、自主经营。 2. 5、经营意向 近 90%的经营者都会考虑到环境优美品牌云集、现代、时尚、典雅、 充满生机和活力的购物乐园经营，他们基本上可以接受集中经营，希 望经营环境更好，赚得更多的利润，此为商人的本质。 第六部分、桓台商场综合分析 桓台规模较大的商场有喜乐佳超市、桓台商厦、桓台百货大楼、温州 批发市场 一、商场经营分析： 1、喜乐佳超市 优势分析：地段优越，内部购物环境目前属桓台县最好的，并以超 市为经营主题，超市营业面积占总面积的

42、3/4 之多。因商品多为生活必 需品，所以人气较旺，经营效益比较好。 劣势分析：商场规模较小，商品种类不够丰富，食品新鲜度不够， 多数商品价格高于市场价，这是制约收益增长的最大因素。 2、桓台商厦： 优势分析：商场地段优越，有桓台最大的家电卖场 劣势分析：业种分布无序，商场无经营主题，无知名品牌，商场缺 乏人气，商场经营效益一般，与前期招商、市场定位有较大的关系。 3、桓台百货大楼： 优势分析：商场经营年限较久，占有市场先入为主的角色。商场一 层有珠宝与超市两大主营行业，带动了市场的繁荣 劣势分析：商场装修低档，设备设施陈旧，商场垂直动线均为步行 梯，因此导致二、三层经营收益不佳。 4、温州批

43、发市场 优势分析：地段优越，规模较大，是桓台唯一的批发市场，面对城 区及乡镇低收入消费群体。 劣势分析：市场缺乏经营管理，业态无统一规划、定位。建筑结构 与定位相冲突。桓台商业整体分析： 二、小结 桓台县较好的经济基础具有较强的市场消费能力， 但桓台县商业环 境落后，现有的几座商场属传统的小规模百货商城，虽地段占优，但商 业设备、设施不全，功能单一，缺少休闲舒适的购物环境。各商场没有 时尚的经营主题，市场定位不明确，缺少新颖的经营管理理念，目前经 营收益一般。正因为桓台没有能够充分满足当地人综合消费的场所，所 以桓台县大量消费群体流入张店。因此，本项目准确的市场定位，齐全 的功能组合，先进的商

44、管理念，以及特色的经营风格，将引导桓台县市 民全新的生活方式和消费观念，填补市场的空白。 第七部分、消费者情况综述 桓台县整体经济基础较好，但桓台县商业环境落后，目前缺少能充分 满足当地人综合消费的场所， 因此导致桓台县大量消费群体流入张店。 经常光顾商场的人群以儿童（ 1-14 岁）、 20 岁左右的年轻人和中青年 女性（ 30-45 岁）为主，他们有能力支付也希望有环境优美，功能齐 全的购物场所来满足现实需求 第八部分、竞争楼盘调查描述 据调查，桓台在售的商业地产有传统的底商和商业步行街两种，商 业步行街稍具规模，有一定的经营划分，但没有形成特色，且开发商 实力一般。就销售来看，情况都非常

45、喜人。目前市场竞争并不激烈， 此时进入很容易占据市场优势。 就淄博市的商业地产来看：商业地产的开发和投资都很旺盛，销 售情况喜人。沿街商铺的楼盘远多于分割销售的购物商城。沿街 商铺（套铺）以1-2层相连为主，少数1-3层。套铺的开间在3.6-12 米不等，以 5 米左右为主；进深在 11-20 米不等，以 15 米左右为主。 张店区核心商圈的套铺均价在 6000元/ 平米以上，社区商铺和其它 城区的商铺售价在 3000元/ 平米左右。 （附表：淄博市商业地产统计） 第九部分、桓台县商业项目市场分析总结 桓台县商业市场的形态主要是街铺和传统的百货商场。 一、街铺总结 1 、商业布局 主要的商业街

46、有： 中心大街、 张北路和卫生街， 其次有兴桓路、镇南 大街和建设街。张北路是最主要的一条商业街、 也是最为繁华的商业街， 是当地的商贸中心， 沿路带有温州服装批发市场、 超级市场、百货商场、 专卖店和专业市场。中心大街是比较时尚和现代的商业街。 2、主要指标 2.1、行业 男女休闲装所占的比例最大，为 13.7%，其次为女装，占 12.1%，服 装类共占有 33.8%的比例，是行业中的主要部分（可以借鉴，购物中心 的服装类经营数量不低于三分之一） 。便利店、百货类占 10.5%；鞋、 箱包、皮具类，餐饮类和美容、美发、健身类各占约5%，占有相当的 比例。 2.2、面积 沿街经营商铺的面积51

47、-70川占17%比例最大；21-30川占15.9%, 比例次之；累计可见，10-40川占55.5%,是主要的面积范围。通过对 比，其理想的经营面积略大于现有的经营面积，主要集中在16-50 m2, 不同行业的面积要求差异较大。 2.3、租金 在每平方米的月租金这一重要指标的调查中, 10-15元的最多,占 28.7%； 16-30元的累计约占 30%,另有10元以下占 17.2%, 13.2%的在40 元以上。总体来看,当地的租金差距较大,租金水平较乐观。 2.4、其他 多数的经营用房为租赁所得, 租赁期限多数在一年以内； 83.5%的只 在一层经营；经营旺季以冬季最多,其次是秋季；大部分经营

48、者对其 经营形象和营业额较满意； 经营者的装修投入一般很少, 83.6%的在一 万元以下,有近三分之一的没有投入装修；经营者的总投资金额大部 分在 5 万元以下,多为小规模投资、自主经营。 2.5、经营意向 近 90%的经营者都会考虑到环境优美品牌云集、现代、时尚、典雅、 充满生机和活力的购物乐园经营，他们基本上可以接受集中经营，希 望经营环境更好。 二、商场总结 桓台规模较大的商场有喜乐佳超市、桓台商厦、桓台百货大楼、温 州批发市场。除喜乐佳超市是新出现的超级市场外，其余属传统的小规 模百货商城，虽地段占优，但商业设备、设施不全，功能单一，缺少休 闲舒适的购物环境。各商场没有时尚的经营主题，

49、市场定位不明确，缺 少新颖的经营管理理念，目前经营收益一般。 三、竞争楼盘总结 据调查，桓台在售的商业地产有传统的底商和商业步行街两种， 商业步行街稍具规模，有一定的经营划分，但没有形成特色和足够的 规模。同时，从淄博其它地域的销售来看，商业地产的开发和投资都 很旺盛，销售情况喜人。 沿街商铺的楼盘远多于分割销售的购物商城， 沿街商铺以 1-2 层（套铺）相连为主。 四、结论 1、消费者现状 桓台县是淄博地区的农业大县，县城城区人口较少，全县外来人口 比较淄博其他县区低，在桓台县消费的人多是本地人。桓台距淄博市区 （张店区） 20余公里，交通异常方便， 桓台县的消费群可以非常方便的 流入张店区

50、。同时，张店商业十分发达，拥有不同业态定位的大型商业 十家之多，张店是淄博市市政府所在地，是淄博市的经济和文化中心， 也是其他区县的商业中心。综合以上因素，去张店购物已成为桓台多数 人的消费习性。 2、商业现状 桓台县商场经营方式落后，整体经营环境较差，经营状况不好。商 场规模普遍过小，功能单一，缺乏有影响力的核心客户进驻经营，缺乏 统一的经营管理和新颖的营销手段，配套设施不完善，电扶梯、中央空 调、停车场及内外照明等硬件设施落后。因此，功能划分不合理，商场 的档次与整体形象较差， 难以吸引人流进入商场并保持商场稳定的消费 人流。 3、建议 3.1 现有的商场经营不善的情况，将大大影响当地商家

51、和投资者对 进场经营方式的信心， 专业的经营管理与专业的营销手段才能为商场营 造良好的经营气氛与稳定的消费人流。采取统一经营、统一管理的先进 模式方可激发经营者与投资者的购买欲望。 3.2 准确的市场定位，齐全的功能组合，先进的商管理念，以及特 色的经营风格的购物中心， 将引导桓台县市民全新的生活方式和消费观 念，填补市场的空白。 3.3 商业项目的规模定位、特色经营及完善的配套设施将突显商 业的稀缺性，成为桓台县或淄博地区的标志性商厦，这也是营销策划 工作中的主要内容。 3.4 在商场正式推售以前，尽可能与更多的核心商户达成租赁意 向。先营销客商，引进知名品牌，以借助核心租户的影响力，保证商

52、 场的长远经营，更为销售创造有利条件。 嘉年华广场定位篇 一、项目地段及周边规划部分 1、项目地理位置 本项目地处桓台城区西北角，五里路的东邻，建设街北邻，县防疫站西 邻，南有西苑小区，北邻恒星花园将军住宅楼区；项目占地约 50 亩。该地 块位于城郊结合处，周边除了上述两个住宅区外，西边就是郊区农田，局势 中心约 2公里。西苑小区是占地 350 亩的住宅区，目前已有人入住，但入住 率较低；恒星花园占地 100 多亩，预计将在年底入住。因此，本项目目前地 段较差，周边居民较少，缺少人气，没有形成商业气氛。 2、项目周边的规划 除了西苑小区和恒星花园是新建的两个住宅区，正西临（五里路西）是 规划中

53、的九年一贯制学校； 顺着五里路往南依次是 500 亩的住宅区（规划中）； 距本项目不足 1公里的少海公园占地 330 亩，现已见好对外开放；至镇南大 街是规划中的住宅区。 二、SWO分析 1、优势 道路交通发达；紧邻有西苑小区和恒星花园两个新建的居住区， 据了解，西苑小区是本地档次较高、规模较大的社区，社区内的居民 多位收入较高人群； 2、劣势 处于城乡结合区，距离市中心较远；周边生活服务设施缺乏，没 有学校、商场、银行、邮局、酒店、餐饮等服务场所；周边居住区地 入住率较低，人流量少；没有商业气息。 3、机会 当地没有大型的现代购物商场，也没有在建的现代购物商场； 本 地的消费者希望有更理想的

54、消费场所，可以降低到外地满足消费 的交通和时间成本；经营者有一定的租金承受能力，希望有更好 的经营场所。因此，现代化的休闲购物中心是多方市场的需求， 这也是商业市场的机会。 4、威胁 即将开业的新王府商业街和香港街会占据一部分市场份额，以及 正在建设的城南商场（百货大楼）都具有比本项目优越的地理位置。 这些项目会成为本项目的竞争对手，给本项目一定的威胁。 总之，面对绝佳的市场机会， 如何以规模和功能降低项目的劣势、 甚至变劣势为优势是本项目成功必须克服的瓶颈；科学合理、差异化 的定位，独特的营销和推广将会击败竞争对手，独领市场。 三、定位部分 定位的基本原则 ：结合项目地理位置和未来规划，以市

55、场为导向，以 超前的意识和理念， 突破地段劣势， 吸引当地优秀经营者进驻经营， 并 吸引周边县市的经营者跟进。 成为当地人消费的主要场所， 同时吸引外 地消费者。 1、目标市场定位 1.1 终端消费群定位 以桓台县居民为主，占 40-50%；周边 2 小时车程城市居民为辅， 占 50-60%；在年龄上以儿童（ 0-14 岁）、妇女（ 30-50 岁）和年轻人 为主。 1.2 目标客户群定位 桓台和张店投资客为主，占 50-60%；淄博其它地区投资客和温州 购房团占 40-50%。核心客户特征：私营个体户，行政事业单位，有积 蓄的居民。投资特征：小面积、底总价，房款承受能力不高，投资渠 道窄，希

56、望稳定的投资回报；受市场现状影响，习惯街铺投资，因此 购意向集中在一层，其它楼层的购买需要有效的引导，投资总价在 20 40 万元之间 1.3 中间经营方定位定位 主力店、专卖店、专业店、品牌连锁店及个体户。具体的，周边 有实力、有规模的经营者和商界较有名气的经商人士，他们有经商经 验、希望扩大经营、改善经营环境；任何地区的实力商家，既有实力 和经验，又能带动吸引较小经营单位的进驻。 2、商场功能定位 购物、休闲、娱乐、餐饮、服务等，以娱乐作为吸引人流的特色 功能，娱乐带动购物。是一站式、多业态、多功能的生活消费中心。 3、商场特色定位 大众化兼具特色化。大众化满足百姓的基本消费，特色化具有市

57、 场竞争力，吸引更多的消费者。 4、经营管理方式定位 招租和委托经营管理相结合。 组建嘉年华广场商业管理有限公司， 实行统一管理，自主经营的模式。统一规化，统一招商，统一形象， 统一服装， 统一办理营业执照，统一代收缴税金，统一开发票结算等。 根据经营需要，部分商户也可独立办理营业执照，独立收款，承担相 关税费。依商场统一营业执照经营的，由商业管理公司统一定税，商 户独立收款，须开票的可由商场收款台收款，并开发票，商业管理公 司按周分别商户结算。 5、商场业态定位 复合业态：主题商场，超级市场，专业店，专卖店。 6、商场形象定位 建筑外观：现代、简洁，又不失艺术气息，要充分考虑到广告位 的设置

58、和商业气氛的营造。 内部环境：有足够的公共区域，良好的空间休闲感。营造轻松愉 快的购物环境，并考虑到消费者的参与性设施，增加购物的乐趣。 项目整体形象趋向现代化和国际化风格，形象走高端，以大众化 消费为主，以中高档为辅的多元消费档次。使发展成为淄博地区的标 志性商厦，成为桓台县商业的领跑者，成为桓台县的城市名片。 7、经营主题定位 以“花园式休闲购物”、“星级娱乐”和“游乐度假”为经营主题， 具体包括一站式现代购物城、亲亲宝贝城、文体教育城、 休闲娱乐城、 餐饮美食城等多功能消费场所和大型百货公司、超级市场。 8、经营风格定位： 以流行度较高的业态为主体业态，以国际国内着名品牌和连锁公 司为主

59、体商户，追求现代消费品味，着力突出时尚、流行、经典、开 放这一经营主题，商场内置环境简约大方，百货、超市、卖场宽敞明 亮，商业气氛渲染有力，内置专卖店精致典雅，特色明朗。 9、案名 原名：中富时代广场，时代广场 推荐名： 嘉年华广场 嘉年华假日世界 10、销售、经营所遵循的原则 产权、经营权、管理权分别统一管理： 10.1 本项目的商铺大部分用于销售，商铺的产权属于购买商铺的 小业主所有，产权的分散会造成经营类别、档次的差异。因此，为了 保证整个商场的统一经营类别和档次，需要与买家达成经营权回收协 议，在 35 年的时间内由发展商或商业管理公司进行统一招租经营。 小业主自行经营的，必须符合商场

60、所在区域的功能分区，以避免不同 行业之间造成影响，或产生恶性竞争。保证商场经营风格与档次的稳 定，以利于商场的长久经营。 10.2 一般的商铺投资都不是经营者， 投资者要使商铺的价值变现， 需要寻找商家来经营。另一方面，商场需要引入具有规模或有行业影 响的核心商户以稳定和支撑商场的经营，如超级市场、百货公司。而 某个或某几个小业主购置的铺位规模， 是不足以达到核心商户的要求， 而对整体经营环境的设定，也非个别小业主所能解决的问题。为了解 决商铺销售与经营之间的这些问题，需要集中商场的经营权统一招租。 10.3统一回收小业主的经营权，有利于商场租价的稳定，有利于 商场的整体形象，避免出现商铺停业