房地产纠纷案例

1、房地产纠纷案例陶娟律师通过多年的法律实践，发现我市房地产纠纷的主要类型有：一、商品房买卖合同纠纷 该类纠纷主要是购房人与开发商因买房发生的纠纷，主要1、开发商预售，逾期向购房人交房；2、开发商不能按合同约定或法律规定为购房人办理产权证；3、开发商交付的商品房面积增大或减少；4、开发商交付的房屋及配套设施与卖房宣传资料不一致；5、开发商与购房人只签订了商品房认购书未签订规范合同；6、开发商一房二卖或又卖又抵押；7、商品房质量有问题；8、购房人不按期领取钥匙；9、商品房被包销人包销后出现纠纷如何承担责任；10 商品房买卖合同被解除后，银行贷款如何处理； 11、因房地产政策发生变化购房人要求解除商品

2、房买卖合同。二、城市房屋确权与所有权登记纠纷 该类纠纷主要是多人均主张拥有房屋所有权，引起原因有历史原因、一房二卖、 财产分割等。如一房二卖， A 开发商将房屋顶给建筑商 B，B 将该房卖给 C，C 交钱并入住。 开发商 A 又将该房卖给 D， D 交钱并办理产权证，该房所有权是谁的？三、相邻权纠纷该类纠纷主要是房屋相邻的两方， 因一方的原因影响了对方的采光、 通风、通行 等引起的纠纷。如一高层建筑建好后影响了周围一栋房屋三层楼以下住户的采光权， 这些住户要 求该高层建筑商赔偿。四、物业管理纠纷该类纠纷主要是业主与小区物业公司发生的纠纷， 主要有欠交物业费纠纷、 物业 公司管理不到位纠纷、 物

3、业公司违反物业管理条例私自处分业主共用设施、 设备 纠纷。如小区的道路和空地是业主共有， 但物业公司却在未经业主同意的情况下私自在 道路上设广告牌、在空地上建筑房屋，与业主发生纠纷。五、农村土地承包经营权、宅基地纠纷 该类纠纷主要是因农村在发包土地、 分配宅基地时程序不规范、 手续不完备造成 的，又由于近来农村土地增值快从而引发大量纠纷。如 A 地块本由村民 B 耕种，后由于 B 外出打工，村民 C 占用，二人均没有土地 承包合同，后B返乡，C不返还，后政府又开始对该块土地征收， 双方均主张补 偿款。六、农村房屋及小产权房买卖引发的纠纷 该类纠纷主要是农村自建房对外出售引发的纠纷， 由于商品房

4、价格居高不下， 很 多外来务工人员选择购买了农民的自建房， 但近来由于农村土地增值快， 很多售 房农民都有悔约现象。如村民A将房出售给处来务工人员 B，后悔约，将B诉至法院，以农村房屋不 能买卖为由主张解除房屋买卖合同。七、房地产租赁纠纷 该类纠纷主要是因房屋在租赁中引发的纠纷， 主要有承租人擅自转租引发原房主 要求解除合同、承租人不按约定使用房屋造成房屋受损房东要求解除合同等。如A将房屋租给B,约定不能转租，但B未经A同意就将房屋转租给C, C已 装修并入住，但后A发现要求解除与B的合同，但解除后C的权利如何受到保 护呢？八、房地产行政诉讼该类纠纷主要是居民以房地产登记机关为被告起诉， 要求

5、房地产登记机关办理产 权证或撤销产权证。如居民 A 起诉房地产登记机关为其办理产权登记。九、房地产建设承包中引发的纠纷，主要有1、工程款结算纠纷；2、建设单位发包给无资质的施工单位，施工单位对外的欠款建设单位是否负有 连带责任的纠纷；3、建筑工程质量纠纷；4、施工方对所建工程的法定抵押权如何实现纠纷；5、房地产合作开发中引发的纠纷。相关典型案例：案例 1、商品房买卖合同纠纷2006 年 11 月，李月玖与永航公司签订商品房买卖合同 ，约定 2007 年 12 月 31 日前交房。 2007年 12月 28 日，李收到接房通知验房时，发现房屋生活阳 台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连，且有室外电线搭在

6、该公共露台的铁栏杆转角 处，李便以房屋需要整改为由不予接房。 永航公司不允，李遂诉至法院， 要求整 改。【判决】 房屋虽验收合格，但公共露台搭接的室外电线不符合电气装置安装工 程及验收规范，存在重大安全隐患，李月玖有权拒绝接房，永航公司构成违约。案例 2、商品房买卖合同纠纷 2009 年 4 月，陈燕妮与星星公司签订房产定购协议书，约定陈定购一套商 品房，并支付定金 1 万元。协议另载明： 陈在签订定购协议时已详细阅读和了解 星星公司在销售现场公示的 商品房买卖合同 范本、补充协议等购房文本的内 容。同年 4月19 日，陈签订商品房买卖合同时，认为该合同的补充协议有 许多不公平条款，两次发函要

7、求修改不公平条款。最后双方扯皮起诉到法院。 【判决】 该协议明确载明：陈已详细阅读和了解该商品房买卖合同范本、 补充协议等购房文本的内容， 故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司 签订正式的商品房买卖合同，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求。案例 3：房屋确权纠纷案例原告刘方是电脑公司职员，被告郭平是中学教师，两人系朋友关系。 2001 年 5 月，原告刘方得知本市一房地产开发公司出售经济适用房， 欲购买一套。 但 根据本市相关政策的规定， 只有具备本市户口的人才有权购买。 原告虽有钱， 但 苦于无本市户口， 无购房资格。于是原告找被告商量， 口头约定， 由原告以被告 的名义购经济适

8、用房一套，商品房由原告实际占有、使用。随后，原告出资 20 万元，由被告与房地产公司签订了买卖合同，产权人登记为被告。 2002年 8 月， 郭平以该房屋的产权证作抵押向银行贷款 15 万元，借给其弟做生意。贷款到期 后，郭平无力偿还，银行遂要求变卖实现抵押权。刘方得知后，向法院起诉，主 张自己为房屋的实际产权人，要求确认被告的房屋抵押行为无效。法院判决：法院认为原告以被告名义购房属无效民事行为， 判定被告的房屋抵押行为有 效，被告返还原告购房款及其它损失计 21.5 万元。案例 4：相邻权纠纷2009年8月12日，某小区业主姚某、郝某将空调室外机安装在孙某家飘 窗下方。孙某发现姚、 郝两家的

9、空调室外机在使用过程中噪音太大， 在姚、郝找 人维修后， 孙某感觉噪音依然很大， 遂要求两家将室外机拆除， 遭到拒绝后孙某 将两邻居诉至中原区法院。法院对现场勘验后确认原、 被告居住的楼栋业主， 除被告和东户一楼一业主 外，均将空调室外机安装在自家飘窗下方， 且小区9 0%以上的业主也都是将空 调室外机安装在自家的飘窗下方。中原区法院经审理认为，根据空调室外机安装规范以及人们正常的生活习 惯，空调室外机应该安装在自家飘窗下方， 二被告将室外机安装在原告家的飘窗 下方，侵犯了原告的合法权益，法院判决二被告于判决生效后15日内将其安装 在原告飘窗下方的空调室外机拆除。案例 5：物业管理纠纷2010

10、年 2月，由于办公楼三楼漏水致使通往电梯的台阶结冰 , 赵小姐上班时 经过不慎滑到 ,导致右手骨折 ,事发后,赵小姐曾多次找到管理写字楼的物业公司 要求赔偿。 而物业公司认为， 根据租赁合同， 赵小姐所在公司租赁的办公楼仅有 载货电梯而无客用电梯， 因此，赵小姐上下班应走人行通道而不应该乘载货电梯， 而且，事发当天物业管理管理人员也曾劝说赵小姐走人行楼梯，但赵小姐不听。 所以物业管理认为赵小姐跌伤是其本人过错造成， 应自己承担后果， 故物业管理 公司不作赔偿。因此赵小姐起诉到法院要求物业公司赔偿。法院判决：既然所签定的物业管理合同或相关管理规定已载明电梯的使用性 质，再加上当天管理人员现场已明

11、确告知赵小姐不能乘搭载货电梯， 在这种情况 下导致赵小姐摔伤， 责任全在赵小姐身上。 但作为物业管理公司来讲， 为了更好 地体现自身尽责的服务精神和人道主义，可考虑给予2030%的医疗费用的补案例 6：农村土地承包经营权、宅基地纠纷1983 年，第一轮农村土地发包时，原告石某从原万丈村第一生产队承包了 111800亩撂荒地，没签书面合同，此土地现归万丈村委会管理。 1998 年春，第 二轮土地延包中， 被告万丈村委会将原告石某 1997年以前承包的土地进行调整， 发包给其他人。 原告不同意， 由此产生纠纷。 后经县、 镇两级农村合同仲裁委员 会仲裁，裁定原、被告 1983年至 1997 年的口

12、头合同无效。 原告对裁定不服， 诉 至法院要求被告退还发包给他人的 16400亩地，继续履行合同， 并要求被告赔偿 损失。法院认为， 县、镇农村合同仲裁委员会的两份裁定确认了原、 被告的口头 合同无效，原、被告的口头合同必须终止， 双方当事人应重新签订书面合同。 1997 年冬季第二轮土地延包至今， 原、被告因土地承包发生纠纷， 但因为没有签订土 地承包合同， 也就是说无合同约定， 原告无权要求继续履行合同， 法院亦不能确 认被告违约。最终，法院依法驳回了原告石某的诉讼请求。案例 7：农村房屋及小产权房买卖引发的纠纷2008年 9 月，大学毕业不久的陈紫月（化名）依靠家人的资助，在 XX 市

13、惠济区某小区购买了一套 “小产权房 ”，价格每平方米 2000 元，远比附近的楼盘 低。明知道办不来房产证， 但是陈紫月觉得： 既然房子在这儿， 就不怕它跑了。 可是 2009 年 6 月，陈紫月所在的小区突然传出消息，说是这个小区很可能会拆迁， 由于未办理房产证，她可能一分钱的补偿也得不到。 “十几万元难道这么打了水 漂？ ”陈紫月决定向法院起诉，要求认定购房合同无效，要求退款。而卖房人的态度很坚决： “房子是你当初要买的，合同也签了，不可能想反 悔就反悔。 ”法院判决：小产权房合同应认定无效，卖房人应当予以退款。案例 8：房地产租赁纠纷一套三室一庭的房子， 甲乙两人租住了其中的两间。 经过

14、房东的同意， 甲乙 两人将剩下的一室转租给一对夫妻丙，他们口头约定：租期从 2008 年 3月到 12 月份，房租每两个月交一次， 先行交纳两个月的房租 1500 和定金 1000 元。四月 份的时候乙由于工作关系和房东解除了房屋租赁合同。 随后乙的房间租给了另外 一对夫妻丁。 5 月份丙夫妻两个想退房，随与甲产生了纠纷。夫妻丙提出： 1.合 同的一个当事人乙搬走，合同变更了当事人合同无效，要求退还定金解除合同；2. 他们租房的时候是两个单身的人， 但是现在一个房间租给了两外一对夫妻， 他 们可以用的公共空间减少了， 以此要求解除合同。 法院判决： 夫妻丙可以要求解 除合同并且不承担违约责任

15、.案例 9：房地产行政诉讼某业主从某房地产开发商处购买了一套住房。某市房地产管理局于 2000 年 6 月为该业主办理了房屋产权证。该业主入住后，发现房屋实际面积比产权证上 确认的面积少 5 平方米。 于是，该业主向该市当局有关部门申请行政复议， 哀求 复议机关撤销市房管局颁发的房产证。 复议机关审查后作出了维持市房产局颁发 的房产证的复议决定。 该业主不服，于 2000年 10月以市房管局为被告向法院提 起了行政诉讼， 哀求判决撤销市房管局颁发的房产证。 法院经审理认定， 市房管 局 2000 年 6 月颁发房产证所确认面积与实际面积不符，于 2000 年 12 月判决撤 销了市房管局所颁发

16、的房产证。 判决生效后， 该业主哀求市房管局重新测量房屋 面积，重新颁发房产证。不想，市房管局 2001年 2 月重新颁发的房产证所确认 的面积与第一份房产证千篇一律。该业主愤而不平，于 2001年 3月再次以某市 房管局为被告向法院提起了行政诉讼。法院经审理再次撤销了某市房管局 2001 年 2 月颁发的房产证。案例 10：房地产建设承包中引发的纠纷 原告：某大厦（以下简称A大厦）被告：某建设发展有限公司 （以下简称建设公司 ）2 00 8年8月2 0日，A大厦与建设公司签订了装修改造合同（以下简称合同）。合同约定：总工期13 2天，工程承包造价为人民币1 8 5 0万元。 该合同同时在补充

17、条款中约定： 合同为一次包死合同， 包括室内外装修、 土建改 造、新建区域机电。 乙方负责本工程工程款总包， 其中室内外装修、 设计施工为 乙方承包范围。土建加建工程、新建区域机电由甲方另行发包给有资质的单位。 甲方于200 8 年8月20日提供建筑、机电施工图一式八套予乙方，乙方施工范围内的装修图纸由乙方设计，经甲方批准后使用。合同正式签订后15日内甲 方支付工程款总额的6 0%作为预付款；乙方开始拆除之25日内支付工程款总 额的10%作为设备用款；开工后60日支付15%工程款； 开工后90日支付 14%工程款；两年保修期满3日内支付预扣的1%保修金。同时，合同还对工程质量、材料采购、验收、

18、违约责任等条款进行了约定。合同签订后，A大厦于2 0 08年9月12日向建设公司支付4 5 0万元工程款，于11月2 2日支付了 6 9 5万元。2008年10月2日，A大厦与房建公司就拆除工程和网架工程签订合同。合同约定：200 8年10月2日开 工，拆除工程于10月22日竣工，网架工程于11月20日竣工。200 8年 10月2 8日，A大厦与房建公司就新建区域土建加建工程签订合同，约定：20 0 8年10月2 8日开工，12月5日竣工。 建设公司于2 0 0 8年8月2 2日进场开始施工。并与供货商签订了购销合同，为A大厦工程订购了大量材料。 至2 0 0 9年3月6日A大厦通知撤场时，工

19、程尚未完工。由于建设公司至2 0 0 9年3月19日未按时完工，A大厦遂于2 009年5 月向XX市某区人民法院提起诉讼，要求认定双方合同无效，由被告返还工程款 并赔偿损失500万元，本案诉讼费由被告承担。建设公司辩称：合同无效是由于原告A大厦发包时未进行招投标所致。合同无效的责任在原告， 由此造成的损失应由原告承担。 原告未能按时办理完毕工程 所需的规划手续，提供正式施工图，并由于A大厦提供的施工图纸不全以及图纸 错误， 导致土建工程一直未完工， 且未向建设公司提供适宜的施工场地， 造成我 公司无法按进度施工。 原告还没有按照合同约定支付工程款。 以上原因直接造成 了工期的延误。我公司虽签订了转包协议， 但该协议已经解除并未得到实际履行。 因此， 造成工程延误的原因不是我公司的转包行为。 因此， 合同无效以及工期延 误的责任完全在原告A大厦。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。区人民法院审理认为：原告A大厦与被告建设公司签订的合同违反了法律有 关招投标的规定，是无效合同。A大厦作为建设单位应负主要责任， 建设公司作 为施工单位应给予建设单位以提示， 对无效合同的签订亦有不可推卸的责任。 本 案争议的焦点： 一是建设公司收取的工程款与实际工程量的差距， 对于高出部分 是否应当予以返还； 二是工程延误所导致的损失由谁承担。