土地竞标方案与土地开发(20041118)1

1、土地竞标方案与土地开发土地竞标方案与土地开发 谢正栋 南京土地市场管理办公室 20042004年年1111月月1818日日 主要内容主要内容 一、有关土地的几个概念一、有关土地的几个概念 二、国有土地有偿使用二、国有土地有偿使用 三、正确认识土地市场上土地成三、正确认识土地市场上土地成 交价格交价格 四、正确认识地价与房价的关系四、正确认识地价与房价的关系 主要内容主要内容 五、对土地市场及房地产市场的五、对土地市场及房地产市场的 认识认识 六、土地竞买注意事项六、土地竞买注意事项 七、如何参加土地竞买七、如何参加土地竞买 八、如何获取土地使用证八、如何获取土地使用证 一、有关土地的几个概念一

2、、有关土地的几个概念 1、土地市场 2、土地市场分类 3、土地权属 4、土地使用权出让与划拨 5、招标、拍卖 1、土地市场 我国对市场的传统理解为“商品交换的 领域或场所”,土地市场就是土地权利交 换的领域或场所。 土地市场分土地有形市场与土地无形市 场。 土地有形市场是指在固定交易场所，按 照一定规则所进行的土地交易行为。 1、土地市场 2000年1月国土资源部下发关于建立土地有 形市场促进土地使用权规范交易的通知，通 知指出：建立有形市场，是要通过设立固定场建立有形市场，是要通过设立固定场 所，健全交易规则，提供相关服务，形成土地所，健全交易规则，提供相关服务，形成土地 使用权公平、公开、

3、公正交易的市场环境使用权公平、公开、公正交易的市场环境。 无形市场是相对于有形市场而言的，即游离在 固定场所之外发生的交易行为，俗称“隐形市 场”。 2、土地市场分类 土地所有权市场 土地一级市场 土地二级市场 土地所有权市场 土地所有权是土地所有制的核心，也是土地各 项权利的基础；土地所有权买卖或交易应该讲 是土地交易的最直接、最充分的形式。 中华人民共和国土地管理法第二条规定： 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制， 即全民所有制和劳动群众集体所有制。 交易主体是政府和集体土地所有者。 土地一级市场 指土地所有者将从土地所有权中分离出 来的土地使用权让渡给土地使用者的行 为，它体现的是土

4、地所有者与土地使用 者之间因土地交易而产生的责、权、利 的关系。 土地一级市场是政府供地的市场。 土地一级市场 土地一级市场是政府垄断的市场。 政府根据市场的需要有计划地投入土地 供应市场。 其交易的主体是政府和土地使用者单位 或个人。 进入市场的国有土地使用权主要有两种： 1）政府征用的集体所有土地（增量）； 2）依法收回的国有土地（存量）。 土地二级市场： 其行为主要有转让、出租、抵押。 其交易的主体是土地使用者单位、个人） 之间。 土地二级市场：不完全竞争市场，土地 使用权流动是多向的。 3、土地权属 土地所有权是指土地所有者在法 律规定的范围内对土地享有占有、 使用、收益和处分的权利

5、土地使用权部分处分的权利 他项权利 4、土地使用权出让与划拨 土地使用权出让是指市、县人民政府代 表国家以土地所有者的身份将土地使用 权在一定年限内让与土地使用者，并由 土地使用者向国家支付土地出让金的行 为。 土地使用权出让方式分：协议、招标、 拍卖、挂牌等。 4、土地使用权出让与划拨 土地使用权出让的法律特征： 出让土地使用权必须服从国家主权，国 家保留对出让土地的司法管辖权、行政 管理权和为公共利益征用出让土地的权 力等主权范围内的全部权力； 是一种较为完整的物权，仅次于土地所 有权； 主体是政府,客体是国有土地使用权。 4、土地使用权出让与划拨 中华人民共和国土地管理法第五十四 条规定

6、：建设单位使用国有土地，应当 以出让等有偿使用方式取得；但是，下 列建设用地，经县级以上人民政府依法 批准，可以以划拨划拨方式取得：国家机 关用地和军事用地；城市基础设施用 地和公益事业用地；国家重点扶持的 能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其他用地。 5、招标、拍卖 招投标是一种商品交易行为，在国 际上广泛采用。是指采购人事先提 出货物、工程或服务采购的条件和 要求，邀请众多投标人参加投标并 按照规定程序从中选择交易对象的 一种市场交易行为。 5、招标、拍卖 条件：要有三个以上的竞投者； 招标者必须将标的物情况如实公 布；投标者必须将要约的文件以 法律形式加以固定。 特征

7、：程序规范；过程开放，透 明度高，公平客观；交易双方一 次成交。 5、招标、拍卖 拍卖是起源于西方的一种公开竞价的买 卖方式，又称“竞买”，是指公开竞价 的方式，将特定的物品或财产权利出售 给最高应价者的一种买卖方式。 条件：要有两个以上的购买者；买卖中 要含有价格竞争因素；价格竞争在买主 中开展。 土地拍卖规定要有三个竞买人土地拍卖规定要有三个竞买人 5、招标、拍卖 特征：拍卖是以公开竞价的形式买卖物 品或财产权利；是特定物品或财产权利 转让给最高应价者的买卖方式。 拍卖的分类： 1）强制拍卖与任意拍卖(依提起人) ； 2）动产拍卖与不动产拍卖(物品的实际 占有与财产的登记转移)； 3）有低

8、价拍卖与无低价拍卖。 5、招标、拍卖 国际通行的几种拍卖方式：增价拍卖与减价拍 卖 减价拍卖：减价拍卖皆为卖方叫价拍卖即无声 拍卖，分人工式与电子式。 增价拍卖：亦称“苏格兰式拍卖”或“低估价 拍卖”，是指在拍卖中，拍卖物的竞价由低至 高、依次递增，直到以最高价格成交为止。 单一物品 多件物品 5、招标、拍卖 限时式拍卖与非限时式拍卖 限时式拍卖如：“烛光拍卖法”点燃一英 寸长的蜡烛开始进行记时拍卖，烛尽火灭，瞬 间的出价者便为买受人。 现代国际通用的增价拍卖方式多为非限时的。 增价拍卖分有声拍卖（买方叫价拍卖）与无声 拍卖（卖方叫价拍卖，举牌或举手方式）。 二、国有土地有偿使用二、国有土地有

9、偿使用 改革开放以前，我国的土地使用制度保 持为：“三无”，无偿、无限期、无流无偿、无限期、无流 动动，政府无偿划拨给用地单位使用，国 家的土地所有权在经济上得不到实现。 十一届三中全会以后，我国开始了土地 有偿使用制度的改革。 国有土地有偿使用 深圳市于1987年11月25日、12月1日在全 国率先两次公开招标、公开拍卖出让国 有土地使用权，开创了我国国有土地使 用权招标拍卖的先河。 国有土地有偿使用 1988年4月，第七届全国人大根据我国改 革开放的形势及深圳特区的实践，修改 了宪法有关条款，规定“土地使用权可 以依照法律的规定转让”；同年12月依 照宪法修正案修改了中华人民共和国 土地管

10、理法，规定“国家依法实行国 有土地有偿使用制度”，“国有土地和 集体所有的土地的使用权可以依法转 让”。 国有土地有偿使用 1990年5月，国务院发布第55号令中华 人民共和国城镇国有土地使用权出让和 转让暂行条例明确规定: 土地使用权出让可以采用协议、招标、 拍卖三种方式，并由土地部门代表政府 组织实施，从而确立了招标拍卖出让国 有土地使用权的法律地位。 国有土地有偿使用 1995年1月1日起实施的中华人民共和 国房地产管理法规定： 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标 或者协议的方式。商业、旅游、娱乐和 豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍 卖、招标方式；没有条件，不能采取拍 卖、招标方式的，

11、可以采取协议的方式。 国有土地有偿使用 1999年1月，国土资源部下发了关于进 一步推进招标拍卖出让国有土地使用权 的通知，明确要求:商业、旅游、娱乐 和豪华住宅等经营性用地，有条件的， 都必须招标拍卖出让国有土地使用权。 2000年1月国土资源部：关于建立土地 有形市场促进土地使用权规范交易的通 知。 国有土地有偿使用 2002年国土资源部第11号部长令：招 标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定， 自2002年7月1日起施行。 其核心内容：各类经营性用地，必须以 招标、拍卖或者挂牌方式出让。 随后，我国开展了一系列的有关土地市 场治理整顿工作。 国有土地有偿使用 南京市自19921992年年5

12、5月月2828日日开始启动国有土 地有偿使用制度，土地多以协议方式出 让。 自20002000年年3 3月月1 1日日起，南京市开始全面实 行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让制 度。 国有土地有偿使用 市政府成立“南京市国有土地出让与储 备工作领导小组”，由计委、建委、规 划、国土、财政、监察、审计组成。 本市市区范围内的土地招标拍卖挂牌工 作由南京市土地市场管理办公室具体实 施； 2002年年初，成立南京市土地储备中心。 国有土地有偿使用 自2000年6月25日“土地日”南京市 以8188.0万元成功招标出让了一幅 30731.3平方米土地使用权以来，截止 2004年11月，已相继推出了57批

13、160幅 （包括二次推出）地块，成交147幅，成 交率在90%以上，未成交地块仅13幅。 国有土地有偿使用 经过十几年的积累与推动，南京市土地市 场建设年来出现重大突破，累计土地收益为 192.1亿元,以市场公开供地收益论： 2000年，3.7亿元， 1.9%； 2001年，6.9亿元， 3.6； 2002年，32.4亿元， 16.9%； 2003年，97.3亿元， 50.7%; 2004年11月51.8亿元，27.0%。 国有土地有偿使用 国有土地使用权公开出让要做的各项主 要工作： 1、地块选址 市国土局会同市规划局进行地块选址， 经领导小组开会后最终确定拟公开出让 的具体地块。 国有土地

14、有偿使用 2、确定规划控制要求 规划部门根据城市总体规划和分区规划， 对拟公开出让地块提出规划设计要点和 外部条件。规划设计要点和外部条件是 制订土地招标拍卖挂牌出让底价及方案 的重要依据，竞买人据此应能定位出出 让地块的开发规模、条件、投资、收益 等。 国有土地有偿使用 3、现场踏勘：根据地籍图及现场实际状 况，视情提出地块红线修改意见，反馈 规划局； 4、根据规划部门出具的正式红线，国土 部门经过实地测绘，准确界定出让地块 实际出让面积及范围，出具勘测定界图 （出让宗地界址图）； 国有土地有偿使用 5、拆迁安置补偿事宜，确定土地使用条 件、土地交付方式及交付时间； 6、市场调研，提出地块出

15、让底价意见； 确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、 起始价、底价，投标、竞买保证金，实 行集体决策。招标标底和拍卖挂牌的底 价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前 应当保密。 国有土地有偿使用 7、拟定土地公开出让方案及出让文件， 报市政府批准后，发布土地出让公告； 8、接受竞买报名、资格审查、接收竞买 保证金； 9、组织土地出让现场会，实施土地招标 拍卖挂牌出让，确定竞得人； 国有土地有偿使用 10、签发土地成交确认书，签定土地出 让合同； 11、履行出让合同，实施出让地块后期 管理，直止地块交付使用。 三、正确认识土地市场上三、正确认识土地市场上 土地成交价格土地成交价格 （一）国有土地使用权市

16、场价格 的形成因素 1、土地有偿使用制度的形成与发展 协议出让前，国有房地产公司及单位根 据社会对住宅的需求由政府划拨土地建 设房屋，交付使用。 正确认识土地市场上 土地成交价格 协议出让时期，由于取得土地的渠道和 取得土地的类型不一，房地产开发企业 在房地产开发的第一环节就产生了不平 等的竞争。“毛地价” 经营性用地的市场化运作是规范房地产 业有序运作的一个重要措施，对深化房 地产业市场运行机制有着十分深远的意 义。 正确认识土地市场上 土地成交价格 土地市场的建立，公开出让方式的选择， 改变了传统“一对一”的协议出让方式， 实现了“以市场确定开发商，以市场确 定土地价格”，变“要地找市长”

17、为 “要地找市场”。“市场价” 正确认识土地市场上 土地成交价格 2、土地的供地方式及程序 以前：房地产开发企业先立项、后选址， 再到土地部门办理协议出让用地手续， 取得土地使用权后，还可以与规划部门 讨价还价，通过改变规划用地条件，提 高覆盖率及容积率等方式获取土地上巨 额增值收益。 正确认识土地市场上 土地成交价格 现在：在供地方式上，引入了公开、公 平、公正的招标拍卖挂牌出让竞争机制； 在程序上，由规划、国土部门先制定有 关供地用地条件，如：用地性质、容积 率、交付土地时间、付款时间等要求， 房地产开发企业竞得土地后必须严格执 行且不能突破这些已规定的用地条件及 指标。 正确认识土地市场

18、上 土地成交价格 价格成为取得土地的唯一可变因素，形 成了目前市场上竞买土地的“价高者得” 的局面。 3、开发商对房地产的预期 市场房价的高低及可能达到的水平是竞 买人在决策阶段最为关心的问题。 正确认识土地市场上 土地成交价格 取得土地地价的高低取决于开发企业对 商品房市场的预期。开发商对政府推出 的土地经过市场调查和测算，根据自身 的经验及判断，对房地产市场商品房的 最终成交价进行预期，只要达到一定回 报率，都将自由竞价买进； 正确认识土地市场上 土地成交价格 开发商为了保持利润，必然希望以 提高房价的方式消化付出的地价， 将地价成本全部转移给最终的商品 房消费者。 4、城市建设、经济发展

19、、社会对房 地产的需求等 正确认识土地市场上 土地成交价格 土地使用权市场价格的形成多数是开发 企业理性竞价的结果。房地产开发企业 投资竞买土地的目的就是为了通过房地 产开发运作收回投资成本、最终获得开 发利润。开发利润的高低与土地成本、 资金回笼周期及商品房销售价格等密切 相关。 正确认识土地市场上 土地成交价格 购买土地时，竞买人所能支付的地价主 要取决于商品房市场上所能接受的房价。 房价与地价的密切关系使得房地产开发 企业在土地市场上竞买土地并不是随意 叫价的，房地产开发企业以招标拍卖挂 牌方式竞买的土地是在保证企业所能获 得的预期开发利润的基础上，根据市场 需求及同类商品房的综合售价来

20、最终确 定土地的竞买价； 正确认识土地市场上 土地成交价格 超过土地市场上所能接受的土地价格获 取土地最终牺牲的必然是开发商的利润。 “人有多大胆，地有多大产”的时代已 经过去；在市场经济条件下，地价有多 高房价就能达到多高是不可能的。 正确认识土地市场上 土地成交价格 南京市自2000年起实行公开供地制度以 来，每一批推出的土地依据“价高者得” 的原则公开出让竞价成功的消息都给房 地产界带来了震动，都引起了大小媒体 的呼吁。 以南京为例。 媒体上常见的评论: 正确认识土地市场上 土地成交价格 南京某报2003年7月刊文：“1992年至 1998年南京地价一直比较平稳，基本维 持在每亩14.9

21、4万元；1999年每亩地平均 出让价格为15.41万元；2000年涨到 17.31万元；到了2001年，地价开始“三 级跳”，飞涨至每亩200万元至300万元， 即使按最低平均价格200万元计算，比起 1998年地价已涨了14倍多。去年和今年 上半年，南京地价仍在高位运行”。 正确认识土地市场上 土地成交价格 地价真的“三级跳”了吗? 让我们首先分析一下2000年南京市土地 市场建立前后土地价格的构成。 土地的价格土地的价格 = =土地拆迁安置补偿成本土地拆迁安置补偿成本+ +政府土地收益政府土地收益 正确认识土地市场上 土地成交价格 2000年以前，南京市实行协议出让土 地时期，政府以“毛地

22、”方式供地，土 地拆迁安置补偿成本通常是由用地者直 接支付给被安置拆迁补偿对象，这一成 本通常不为外人所知道，用地者上缴政 府的土地出让金就是政府土地收益，也 就是上文中所指的每亩地不到20万元的 价格。 正确认识土地市场上 土地成交价格 2000年以后，南京市开始实行土地市 场公开供地制度，政府要求以拆成自然 平整的净地方式向社会供地，政府负责 土地的拆迁工作，此时在土地市场上取 得土地的成交价格已包含了土地拆迁安 置补偿成本。 这一成本到底有多高? 正确认识土地市场上 土地成交价格 下关宝善地块（2003年7月4日）： 土地成交价款为18亿元，土地取得费用 每亩高达247.47万元； 土地

23、拆迁补偿费用折每亩为202.79万元； 政府土地收益实际每亩仅为44.68万元。 正确认识土地市场上 土地成交价格 二道埂子地块（2001年3月20日）: 土地取得费用每亩高达240万元； 土地拆迁补偿费用折每亩为180万元； 政府土地收益实际每亩仅为60万元。 我们决不能简单的从土地成交价款数字 上就得出现在的地价“比起1998年地价 已涨了14倍多”的结论。 四、正确认识四、正确认识 地价与房价的关系地价与房价的关系 近几年，人们普遍感到商品房的价格在 步步高升，超过了收入增长速度，于是 人们都把房价涨得快归咎于地价因素， 归咎于土地供应总量的不足。其实，房 地产开发企业根据自己对市场房价

24、走势 的预测、对商品房价格的预期最终决定 了取得土地的最高竞买价格，竞买土地 时，市场房价的高低及可能达到的水平 正确认识地价与房价的关系正确认识地价与房价的关系 是竞买人在决策阶段最为关心的问题。 房价的高低是由市场对商品房的需求决 定的。地价是房价的重要组成，但地价 的高低并不最终决定房价水平。开发商 以高价竞得的土地当然会降低其合理的 利润空间，开发商必然会努力提高商品 房的附加价值来提高商品房价格； 正确认识地价与房价的关系正确认识地价与房价的关系 土地价格作为成本转移到商品房价格中， 商品房价格只有被业主接受，才能最终 得得以实现。商品房的价格能否为老百 姓所接受，权利掌握在老百姓手

25、中。 因此，正确认识地价与房价的关系，对 于我们购买土地是有意义的。 正确认识地价与房价的关系正确认识地价与房价的关系 首先、土地交易价格的上升，宏观上促 进了商品房价格的上涨，地价是房价的 重要组成，房价越高，地价所占比重越 大； 其次、在公开的市场经济条件下，商品 房价格的水平反映了社会经济发展和市 场需求，决定了当地地价的高低，地价 并不是决定商品房价格水平的唯一因素； 正确认识地价与房价的关系正确认识地价与房价的关系 第三、地价随房价的上涨而上涨，商品 房价格与地价的稳步上升有利于房地产 业的可持续发展和当地经济的持续稳定 增长； 第四、经济的发展、人民收入水平的提 高又会带动房地产业

26、的发展，从而促进 房价和地价的上升。 正确认识地价与房价的关系正确认识地价与房价的关系 分析自2000年起从土地市场上取得的目 前已有楼盘上市的商品房用地，我们可 以初步认为：当时认为是“天价”取得 的地块，现在无一不是“抢手”的楼盘。 以招标拍卖挂牌方式出让的土地，当时： 地价占市场平均房价的40%左右；现在： 地价占平均销售房价的30%左右。 举例 2002g15(2002/10月) 南京市白下区石门砍街道中和桥北村1号 231503.0/151650.1,容积率:1.25 居住,出让底价28500,成交价款40300 楼面价为2126. 7月7日现代快报:运用环境差价引导消费, 中和桥商

27、品房基价5890元平方米. 举例 2004a01(20040608) 下关小桃园地块 土地53290平方米 容积率:0.9 二类居住用地 1.65亿2.22亿 楼面价：34404630 土地单价：206278万元/亩 举例（河西） (2004-9-20) no.2004g27地块 （应天西路以北）：出让面积：1.5公顷， 15轮，成交价款：48505600万元； 楼面地价：20002311元； (2004-11-18) no.2004g32地块 （应天西路以南）：出让面积：4.公顷， 18轮，成交价款：1400017300万元； 楼面地价：20702558元。 举例（城北） (2004-9-2

28、0)no.2004g25地块(和燕路) 出让面积：4.48公顷； 21轮，成交价款：1500019600万元； 292万元/亩； 楼面地价：2916元/平方米。 举例（城南） 2004-11-18： no.2004g12地块(路子铺)：1.2公顷，1.85，18 轮，成交价款：50006080万元；楼面地价： 2220-2700元。 no.2004g29地块(土城头)：1.1公顷，1.75，35 轮，成交价款：40006250万元；楼面地价： 2089-3263元。 no.2004g30地块(永乐路)：0.32公顷，1.2，1 轮，成交价款：1200万元；楼面地价：3131元。 举例（城东）

29、2004年12月2日: no.2004g35地块（苜卫路）； 出让面积9147.4平方米；二类居住用地； 容积率：1.6；4750万元. 楼面地价：3245元 ?走势如何走势如何 五、对土地市场及房地产市场五、对土地市场及房地产市场 的认识的认识 1 1、对、对商品房价格上涨的认识商品房价格上涨的认识 商品房价格通常由土地成本、建安成本、 专业费用、相关税费、利润等构成。 其中，建安成本、相关税、费等对同一 个地区而言相对比较固定；利润与商品 房最终形成价格有关，取决于开发商对 项目市场分析和财务分析的科学性，取 决于房地产营销市场的最终结果。 对土地市场及房地产市场对土地市场及房地产市场 的

30、认识的认识 商品房最终价格的形成和开发商取得利 润的高低与以下因素有关： 1）人们对房屋品质的不断追求，商品房 附加值的增加 房地产开发企业在取得土地后，为提高 产品的知名度和市场的吸引力，必将在 房屋及套型的设计、新型建材的使用、 智能化设备的拥有、绿化与环境的建设、 对土地市场及房地产市场对土地市场及房地产市场 的认识的认识 基础设施的投入、教育配套的跟进、公 交线路的开通、品牌的追求等环节上下 功夫。提高房地产产品的附加值，必将 增加投入，导致房价上浮成为必然。 2）城市基础设施的建设及南京都市圈的 形成与对外辐射 城市环境的改善、基础设施的健全、生 对土地市场及房地产市场对土地市场及房

31、地产市场 的认识的认识 活设施的便利和完善等必将给本地商品 房价格的上涨提供空间和条件。大城市 对周边城镇的辐射，对外交通的建设， 不仅会带动本市居民购房，还会形成城 市住房消费的区域市场，吸引周边居民 购买本地房地产。 3）国家相关政策的变化直接影响商品房 价格的升降 对土地市场及房地产市场对土地市场及房地产市场 的认识的认识 房屋拆迁政策的出台，减少了房屋价格 下降的空间；如:铁管巷地块，拆迁补偿 基价老法为：4096元，新法为：5800元， 增加41.6%。 房屋分配制度的改革，实现了房地产消 费主体由集团向个人的平稳过渡，个人 购房已逐步取代集团购房消费； 对土地市场及房地产市场对土地

32、市场及房地产市场 的认识的认识 政府将拉动内需作为经济工作的重点， 房地产业的发展可以带动建材、冶金、 化工、轻工等数十个行业发展，成为带 动国民经济发展的一个新的经济增长点， 其他行业的发展，工业品价格的回升， 建材价格的上涨及新型建材的使用，提 高了房地产开发成本，推动了房地产价 格上涨； 对土地市场及房地产市场对土地市场及房地产市场 的认识的认识 金融政策与房市、房地产市场的激烈竞 争与房地产产品质量的不断提高、发展 商营销费用的增加及其它开支的过大， 股市低迷、银行降息、投资楼市等又使 得房价居高不下； 对土地市场及房地产市场对土地市场及房地产市场 的认识的认识 在激烈的市场竞争下，在

33、市场所能接受 的房价水平线上，房地产开发企业对商 品房开发深层次的思考、策划及实践， 对区位、环境、规划、景观、质量、套 型、设施、风格、概念、卖点等的追求 及付出，更加减少了房价下降的空间。 对土地市场及房地产市场对土地市场及房地产市场 的认识的认识 2 2、土地市场的建立规范了房地产开发过程中、土地市场的建立规范了房地产开发过程中 土地的取得，能否以合理的价位取得合适的开土地的取得，能否以合理的价位取得合适的开 发用地是房地产开发过程的关键所在发用地是房地产开发过程的关键所在 房地产开发企业在土地市场上通过公开竞价方 式取得房地产开发土地已成为必然的选择。房 地产开发离不开土地，对土地的获

34、得及土地储 备已关系到开发企业的可持续发展及可持续发 展能力。 对土地市场及房地产市场对土地市场及房地产市场 的认识的认识 3 3、对南京市房地产市场的认识、对南京市房地产市场的认识 房地产投资、市场商品房需求、商品房 空置率、购房热情 同类相比：南京现有商品房价与北京、 深圳、上海、杭州等相比还有差距。 对土地市场及房地产市场对土地市场及房地产市场 的认识的认识 市场预测：房地产价格的稳定和逐步上 升不仅增强了开发商的投资信心，也向 消费者发出了入市信号。近几年来，南 京市商品房价格上涨速度较快，目前房 价还有进一步上升的空间，南京市商品 房价格在未来几年内还将持续走高。 六、土地竞买注意事

35、项六、土地竞买注意事项 1、了解当地土地市场的行情 如：经营性用地是否都已归到土地一级 市场上供应?全年的供地计划及规模、当 地人口数量及人均收入水平、经济发展 水平、现有住房水平及质量、人口的机 械增长速度、房价提高的空间及可能性 等 土地竞买注意事项土地竞买注意事项 2、了解当地土地市场管理的基本政策 除必需了解国家有关土地及土地市场管 理政策外，还必须了解当地对土地市场 管理有哪些规定和政策等。 如：国有工业企业协议出让、退二 进三、“三联动”等。 土地竞买注意事项土地竞买注意事项 一般来讲，目前房地产开发企业主要通 过土地一级市场或土地二级市场取得经 营性用地土地使用权。 房地产开发企

36、业要想拿到一手地，就必 须在土地一级市场上，在土地有形市场 内通过公开的土地使用权招标、拍卖、 挂牌方式取得土地往往手续简单、周期 短、见效快，但由于土地一级市场多采 土地竞买注意事项土地竞买注意事项 但由于土地一级市场多采取“价高者得” 的原则，因此价位往往比较高。 房地产开发企业也可在土地二级市场上， 遵循土地交易规则，以转让等土地交易 方式取得经营性用地土地使用权，但由 于受土地一级市场价格的影响，这种方 式取得土地的成本往往也不低，除去支 付原土地使用者的费用外，还要按规定 土地竞买注意事项土地竞买注意事项 还要按规定交纳有关土地转让的税、费 及必要的手续费等。 收取标准如下: 1、土

37、地契税 4% 2、营业税 5%（城市建设维护税、教育 费附加 11%） 3、土地增值税 1% 4、交易服务费（手续费）等。 土地竞买注意事项土地竞买注意事项 3、了解相关税费的收取标准、适用条件 基础设施配套、水、电、气增容费、人 防、教育、车位等； 4、了解土地公开出让文件中对土地的规 划条件及土地的使用条件的规定 条件的内涵、突破的可能性、交付土地 的时间、付款的进度、从购买土地到开 工之间可用于准备工作的时间等 土地竞买注意事项土地竞买注意事项 5、了解各部门的办事周期及效率 涉及那些部门、要做那些事情、办事的先后顺 序有否规定、完成一件事情需要多少时间等 6、了解市场需求及市场行情 当

38、地商品房供需状况、市民对商品房的需求标 准和要求、不同收入阶层对商品房价格所能承 受的心理价位、二手房市场状况等。 土地竞买注意事项土地竞买注意事项 7、了解竞价的基本规定 政府发布公告的时间、接收竞买报名时 间、报价时间、土地出让的方式、对报 名报价的规定、报价的方式等 公告主要发布媒体:南京日报扬子晚报 市国土资源局网站中国招投标网土地 市场大厅等. 土地竞买注意事项土地竞买注意事项 8、选择合适的土地估价方法选择合适的土地估价方法 房地产开发企业在决定购买一幅土地之 前，首先要对该幅土地的市场价格进行 预测，根据一定的方法评估土地价格。 土地价格的评估方法一般采用剩余法、 成本逼近法、市

39、场比较法、收益还原法 等。 土地竞买注意事项土地竞买注意事项 作为待开发土地，底价评估以剩余法为 主要方法； 旧城改造、新增建设用地及个别特殊用 地，使用成本逼近法，成本逼近法确定 的出让底价能确保出让价格满足土地拆 迁开发成本及政府土地收益的获取； 土地竞买注意事项土地竞买注意事项 随着可比较案例的增多，市场比较法也 是可行的方法，此方法最接近市场情况； 商业、办公类用途土地多采用收益还原 法。 以下重点介绍剩余法剩余法的使用: 土地竞买注意事项土地竞买注意事项 剩余法的使用剩余法的使用 公式：地价=不动产总价建筑开发费 专业费不可预见费利息销售费 用税金开发商合理利润； 1）根据土地估价的

40、最有效使用原则和合 法原则，根据给定的规划控制指标（规 划用途、出让面积、容积率等）正确确 定土地最佳利用方式； 土地竞买注意事项土地竞买注意事项 2）掌握房地产市场行情及供求关系，正 确判断预期房屋的租售价格，特别是在 容积率较高的情况下，预期租售价格的 高低对确定的竞买价影响很大； 3）正确估算开发费用和合理利润； 4）房价预期应基于市场正常的供求关系 及通常的开发水平，如果开发商取得土 地后实际房价大大高于当时预期的售价， 土地竞买注意事项土地竞买注意事项 从而取得较大的利润空间，我们也不必 怀疑政府当时制订的地块出让底价，这 正说明了通过市场方式使得土地资源得 到了最有效的利用，同时高

41、售价意味着 高风险，根据风险与报酬对等的原则， 这部分利润理应由开发商占有。 9、准备充分，沉着应战！ 七、如何参加土地竞买七、如何参加土地竞买 获得开发用地，对任何一家开发企业而 言都是一件大事。 组织班子 配备人员 制定计划 市场调研 周密的测算等等。 如何参加土地竞买如何参加土地竞买 ( (一一) )土地竞买的主要程序土地竞买的主要程序 1、获知土地出让公告； 出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌 开始日前 20 日发布招标、拍卖或者挂 牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的 基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。 如何参加土地竞买如何参加土地竞买 挂牌时间不得少于 10 个工作日。 挂牌期间可

42、根据竞买人竞价情况调整增 价幅度。 招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容： （一）出让人的名称和地址； （二）出让宗地的位置、现状、面积、 使用年期、用途、规划设计要求； 如何参加土地竞买如何参加土地竞买 （三）投标人、竞买人的资格要求及申 请取得投标、竞买资格的办法； （四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时 间、地点及方式； （五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标 挂牌期限、投标和竞价方式等； （六）确定中标人、竞得人的标准和方 法； 如何参加土地竞买如何参加土地竞买 （七）投标、竞买保证金； （八）其他需要公告的事项。 2、索取土地出让文件； 招标拍卖挂牌出让文件主要包括招标拍 卖挂牌出让公告、投标或

43、者竞买须知、 宗地图、土地使用条件、标书或者竞买 申请书、报价单、成交确认书、国有土 地使用权出让合同文本。 如何参加土地竞买如何参加土地竞买 3、市场调研，获取土地及房地产市场相 关信息； 4、报名及缴纳竞买保证金； 报名所需资料：报名表、法人代码证书、 企业法人营业执照、法定代表人证明书 及身份证、资质证书等。 5、竞价；根据土地出让的方式、竞买人 数等确定竞价的策略。 如何参加土地竞买如何参加土地竞买 6、办理成交确认手续，签定土地成交确 认书。 土地成交确认书应当包括出让人和中标 人、竞得人的名称、地址，出让标的， 成交时间、地点、价款，以及签订国 有土地使用权出让合同的时间、地点 等

44、内容。成交确认书对出让人和中标人、 竞得人具有合同效力。 如何参加土地竞买如何参加土地竞买 签订成交确认书后，出让人改变竞得结 果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、 竞得宗地的，应当依法承担责任。 7、中标人、竞得人应当按照成交确认书 约定的时间，与出让人签订国有土地 使用权出让合同； 如何参加土地竞如何参加土地竞买买 8、受让人依照国有土地使用权出让合 同的约定付清全部国有土地使用权出 让金后，应当依法申请办理土地登记， 领取国有土地使用权证书。 （二）招标出让国有土地 使用权 是指市、县人民政府土地行政主管部门 发布招标公告，邀请特定或者不特定的 公民、法人和其他组织参加国有土地使 用权投

45、标，根据投标结果确定土地使用 者的行为。按以下程序进行： 1、 投标人在投标截止时间前将标书投 入标箱。标书投入标箱后，不可撤回。 投标人应对标书和有关书面承诺承担责 任。 招标出让国有土地使用权招标出让国有土地使用权 2、出让人按照招标公告规定的时间、地 点开标，邀请所有投标人参加。由投标 人或者其推选的代表检查标箱的密封情 况，当众开启标箱，宣布投标人名称、 投标价格和投标文件的主要内容。投标 人少于三人的，出让人应当依照本规定 重新招标。 招标出让国有土地使用权招标出让国有土地使用权 3、评标小组进行评标。评标小组由出让 人代表、有关专家组成，成员人数为五 人以上的单数。评标小组可以要求

46、投标 人对投标文件作出必要的澄清或者说明， 但是澄清或者说明不得超出投标文件的 范围或者改变投标文件的实质性内容。 评标小组应当按照招标文件确定的评标 标准和方法，对投标文件进行评审。 招标出让国有土地使用权招标出让国有土地使用权 4、招标人根据评标结果，确定中标人。 对能够最大限度地满足招标文件中规定 的各项综合评价标准，或者能够满足招 标文件的实质性要求且价格最高的投标 人，应当确定为中标人。 5、出让人与中标人签订土地成交确认书， 按土地成交确认书规定的时间与出让人 签订国有土地使用权出让合同。 （三）拍卖出让国有土地 使用权 是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在 指定时间、地点进行公开竞价，根据出 价结果确定土地使用者的行为. 按以下程序进行： 1、主持人点算竞买人； 2、主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、 用途、使用年期、规划要求和其他有关 事项； 拍卖出让国有土地使用权拍卖出让国有土地使用权 3、主持人宣布起叫价和增价规则及增价 幅度。没有底价的，应当明确提示； 4、主持人报出起叫价； 5、竞买人举牌应价或者报价；拍卖主持 人可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价 幅度。 6 、主持人确认该应