【商业地产PPT】武汉市CBD4000亩公共设施项目开发经营专题调研报告

1、 调研目的调研目的 从摸清公共设施的定义、分类及政策规定入手，廓清公从摸清公共设施的定义、分类及政策规定入手，廓清公 共设施开发的基本特征、一般模式和工作流程。共设施开发的基本特征、一般模式和工作流程。 着眼武汉公共设施投资开发实际，结合典型案例和项着眼武汉公共设施投资开发实际，结合典型案例和项 目特点，对目特点，对cbd公共设施规划分布、经营分类、经营公共设施规划分布、经营分类、经营 原则、开发时序等具体分析。原则、开发时序等具体分析。 结合对结合对cbdcbd各类公共设施项目经营可行性、优劣势的分各类公共设施项目经营可行性、优劣势的分 析，提出析，提出山、湖、广场等公共设施开发经营山、湖、

2、广场等公共设施开发经营具体具体策略，策略， 投资建设管理模式以及下一步开展工作的建议。投资建设管理模式以及下一步开展工作的建议。 前前 言言 针对各公共设施项针对各公共设施项 目的审批程序、管目的审批程序、管 理模式、建设要求、理模式、建设要求、 经营性质等关键问经营性质等关键问 题展开调研。题展开调研。 在研究在研究40004000亩内亩内 公共设施项目规公共设施项目规 划基础上，重点划基础上，重点 从案例出发分析从案例出发分析 可经营项目的特可经营项目的特 点和规律。点和规律。 提出提出40004000亩公共亩公共 设施项目的开发设施项目的开发 及经营建议。及经营建议。 工作思路工作思路

3、从公共设施项目的分类及是否具有可经营性分析出发，结合从公共设施项目的分类及是否具有可经营性分析出发，结合cbdcbd项项 目特点和规划，剖析国内和武汉市公共设施项目典型案例，研究目特点和规划，剖析国内和武汉市公共设施项目典型案例，研究 40004000亩公共设施项目的开发模式。亩公共设施项目的开发模式。 工作方法工作方法 前前 言言 前前 言言 2006 2006年年1111月至月至1212月，先后对武汉市、区政府部门、有关单位及国内相关月，先后对武汉市、区政府部门、有关单位及国内相关 城市进行走访，考察学习了相关公建项目，回顾总结公司近年来外出调研项城市进行走访，考察学习了相关公建项目，回顾

4、总结公司近年来外出调研项 目情况。目情况。 开开 发发 区：武汉经济技术开发区、武汉东湖高新区、武汉新区。区：武汉经济技术开发区、武汉东湖高新区、武汉新区。 政府部门：武汉市区两级规划、建委、园林、教育、城管、水务、体育政府部门：武汉市区两级规划、建委、园林、教育、城管、水务、体育 等局委办以及相关企事业单位等局委办以及相关企事业单位2020余家单位。余家单位。 具体项目：上海罗店项目、上海新天地、上海人民广场、世博园项目、具体项目：上海罗店项目、上海新天地、上海人民广场、世博园项目、 常青花园、武汉国展中心、龙王庙国际广场、解放公园、常青花园、武汉国展中心、龙王庙国际广场、解放公园、 洪山广

5、场、西北湖广场、汉口火车站广场、沌口体育中心、洪山广场、西北湖广场、汉口火车站广场、沌口体育中心、 武汉江滩公园等。武汉江滩公园等。 参照的国家政策及法律法规参照的国家政策及法律法规 公共设施法律法规依据总类：公共设施法律法规依据总类： 中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法 城市用地分类与规划建设用地标准城市用地分类与规划建设用地标准（gb137-90） 城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范（gb50180-93） 武汉市房地产管理条例武汉市房地产管理条例 各单项法律法规依据分类：各单项法律法规依据分类： 城市地

6、下空间开发利用管理规定（中华人民共和国建设部令第城市地下空间开发利用管理规定（中华人民共和国建设部令第108108号）号） 武汉市城市绿化管理条例武汉市城市绿化管理条例 武汉市城市公园管理条例武汉市城市公园管理条例 武汉市湖泊保护条例武汉市湖泊保护条例 武汉市人民政府办公厅关于落实城市新建住宅居民委员会及社区服务设施用房的通知武汉市人民政府办公厅关于落实城市新建住宅居民委员会及社区服务设施用房的通知 （武政办（武政办200293200293号文）号文） 湖北省机动车停放服务收费管理实施细则湖北省机动车停放服务收费管理实施细则 市物价局关于贯彻实施市物价局关于贯彻实施湖北省机动车停放服务收费管理

7、实施细则湖北省机动车停放服务收费管理实施细则的通知武价服字的通知武价服字 200695200695号号 电影制片、发行、放映经营资格准入暂行规定电影制片、发行、放映经营资格准入暂行规定国家广播电影电视总局令第国家广播电影电视总局令第2020号号 武汉市体育场所管理办法武汉市体育场所管理办法 户外广告登记管理规定户外广告登记管理规定 （中华人民共和国国家工商行政管理总局令（中华人民共和国国家工商行政管理总局令 第第2525号）号） 1公共设施项目概况公共设施项目概况 2公共设施项目一般开发特点及流程公共设施项目一般开发特点及流程 3 4 目目 录录 40004000亩公共设施项目经营模式分析亩公

8、共设施项目经营模式分析 重点案例分析重点案例分析 5下一步工作建议下一步工作建议 公共设施的定义公共设施的定义 公共设施即社会性基础设施，是指城市区域内服务于大众的文化、体育、公园、公共设施即社会性基础设施，是指城市区域内服务于大众的文化、体育、公园、 广场、教育、医疗、行政、福利等公共设施，广义的公共设施还包括商业服务、广场、教育、医疗、行政、福利等公共设施，广义的公共设施还包括商业服务、 金融保险、大众住房、宗教设施等。金融保险、大众住房、宗教设施等。 公共设施分类公共设施分类 行政管理行政管理 金融保险金融保险 商业服务商业服务 文化娱乐文化娱乐 大众住房大众住房 体育运动体育运动 教育

9、教育 宗教宗教 科研科研 社会福利社会福利 绿地、公园、绿地、公园、 广场广场 公共设施的特点公共设施的特点 公公 共共 设设 施施 的的 特特 点点 土地接收土地接收 从提供的公共产品形态看，这些设施提供的从提供的公共产品形态看，这些设施提供的“公共产品公共产品” 更多的是无形的服务，如：教育、医疗等。更多的是无形的服务，如：教育、医疗等。 产品无形性产品无形性 从设施形态上看，不同于市政基础设网络覆盖的布局方从设施形态上看，不同于市政基础设网络覆盖的布局方 式，而更多的是以点状分布为主。式，而更多的是以点状分布为主。 相对于市政设施而言，这些设施的生活必需性和迫切性相对于市政设施而言，这些

10、设施的生活必需性和迫切性 相对要低一些，但这些设施同时具有更广泛的社会认同性。相对要低一些，但这些设施同时具有更广泛的社会认同性。 点状分布性点状分布性 非迫切性非迫切性 土地接收土地接收 随着人们对环境的要求越来越高，对公共设施的数量和品随着人们对环境的要求越来越高，对公共设施的数量和品 质的要求也趋高，如：山、湖、广场等人文环境的建设。质的要求也趋高，如：山、湖、广场等人文环境的建设。 环境品质性环境品质性 公共设施的分类公共设施的分类 公公 共共 设设 施施 的的 分分 类类 土地接收土地接收 文化、体育、教育、医疗文化、体育、教育、医疗 等服务设施等服务设施 公益性公共设施公益性公共设

11、施 大型公园、绿地等环境设施大型公园、绿地等环境设施 主要由市场配给的提供生活、生产和旅主要由市场配给的提供生活、生产和旅 游等活动服务的设施，如：经营性教育设游等活动服务的设施，如：经营性教育设 施、经营性文化体育设施等。这类公共设施、经营性文化体育设施等。这类公共设 施政府一般只做宏观控制和引导，不直接施政府一般只做宏观控制和引导，不直接 投资。投资。 经营性公共设施经营性公共设施 这类设施与居民生活这类设施与居民生活 关系密切，涉及城市整关系密切，涉及城市整 体功能和公共利益。一体功能和公共利益。一 般由政府投资，很难由般由政府投资，很难由 市场运作。市场运作。 1公共设施项目概况公共设

12、施项目概况 2公共设施项目一般开发特点及流程公共设施项目一般开发特点及流程 3 4 目目 录录 40004000亩公共设施项目经营模式分析亩公共设施项目经营模式分析 重点案例分析重点案例分析 5下一步工作建议下一步工作建议 公公 共共 设设 施施 项项 目目 开开 发发 模模 式式 土地接收土地接收 政府完全主导型模式政府完全主导型模式-政府公共部门负责从方案设计、资金筹措到建造、 维护、管理等系列，并拥有设施的所有权。目前我国大型公共设施项目基本采取 这种模式。 大型公共设施大型公共设施 （城市级或地区级）（城市级或地区级） 居住区配套居住区配套 公共设施公共设施 bot模式模式-政府公共部

13、门保留设施的所有权并为之负责，民营企业通过特 许经营、代建制等方式，协同参与设施的建设、经营和管理。体育、医疗等设施 ppp模式模式-政府部门与民营企业合作模式。ppp模式是公共基础设施建设 中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，是一种以各参与方的“双赢”、 “多赢”为合作理念的现代融资模式。如轨道建设中采用模式 市财政统一支付市财政统一支付-政府不收任何费用，由市财政统一支付，建设方、产权、 管理者均是政府。在计划经济时代，这是目前我国的主要的模式。 从土地出让金中提取建设资金从土地出让金中提取建设资金-土地出让金中包括居住配套公共设施中纯 公共产品的建设资金，政府建立专项帐户，专款专用

14、。实践过程中由于实施方案 有可能变化，导致真正能够到位的专项资金比实际费用少。 单独收取居住区配套公共设施建设费单独收取居住区配套公共设施建设费-按照一定的收费标准和建设用地上 居住建筑面积，单独收取居住配套公共设施建设费，政府建立专项帐户，专款专 用。 一般由政府以招投标形式来控制工期和费用。（上海做法） 政府要求开发商无偿代建政府要求开发商无偿代建-政府要求开发商无偿配建居住区公共设施，然 后交给政府。（北京做法） 国内公共设施项目投资管理的一般模式国内公共设施项目投资管理的一般模式 一般大型公园、广场由政府投资建设及后期运营管理；小区配套公园、广场由一般大型公园、广场由政府投资建设及后期

15、运营管理；小区配套公园、广场由 开发商投资建设及管理。开发商投资建设及管理。 公园、广场公园、广场 政府政策政府政策 政府兴建或鼓励开发商建设公园、广场政府兴建或鼓励开发商建设公园、广场 项目，改善城市环境，提升城市品质。项目，改善城市环境，提升城市品质。 规划要求规划要求 绿化、设施、功能、商业配套等统一进绿化、设施、功能、商业配套等统一进 行全面规划。行全面规划。 建设时序建设时序 一般先解决集中人群居住，社区达到一一般先解决集中人群居住，社区达到一 定规模后修建。定规模后修建。 规划局规划局 论证、审批论证、审批 开发流程：开发流程： 规划方案规划方案 设计设计建委报建建委报建 申报申报

16、 立项立项 编写编写 可研可研 武汉市目前已有的人工湖主要功能由防洪泄洪逐步转变为提升城市的靓丽形象。武汉市目前已有的人工湖主要功能由防洪泄洪逐步转变为提升城市的靓丽形象。 一般的开发特征为政府相关部门自筹资金整治、改造、维护并运营。一般的开发特征为政府相关部门自筹资金整治、改造、维护并运营。 人工湖人工湖 政府政策政府政策 还没有形成政府部门统一管理格局。还没有形成政府部门统一管理格局。 规划要求规划要求 根据其主要功能不同，进行不同规模的规划根据其主要功能不同，进行不同规模的规划 设计。设计。 建设时序建设时序 一般根据城市及城市区域功能要求，确定其一般根据城市及城市区域功能要求，确定其

17、建设时序。建设时序。 规划方案规划方案 设计及审批设计及审批 开发流程：开发流程： 建委报建建委报建 申报立项申报立项 编写可研编写可研 建成后建成后 管理运营管理运营 九年义务教育学校九年义务教育学校 作为九年义务教育学校，开发商一般留出教育控规用地，缴纳教育配套费，作为九年义务教育学校，开发商一般留出教育控规用地，缴纳教育配套费， 或者开发商建成学校后移交政府。或者开发商建成学校后移交政府。 政府政策政府政策 政府强制义务教育配套用地，开发商不政府强制义务教育配套用地，开发商不 得随意更改义务教育用地性质。得随意更改义务教育用地性质。 规划要求规划要求 根据预计商务区内未来常驻人口量、居住

18、人根据预计商务区内未来常驻人口量、居住人 口组团和学校服务半径确定配置中小学。口组团和学校服务半径确定配置中小学。 建设时序建设时序 一般当区域人口达到一定数量规模后建设学一般当区域人口达到一定数量规模后建设学 校。校。 预留教育预留教育 配套用地配套用地 开发流程：开发流程： 缴纳教缴纳教 育配套费育配套费 或者开发商或者开发商 建设学校设施建设学校设施 移交教育移交教育 部门管理部门管理 工程建设工程建设 根据城市功能提升、完善的需要，规划建设体育馆。一般为政府单独投资建设或根据城市功能提升、完善的需要，规划建设体育馆。一般为政府单独投资建设或 政府与企业共同投资建设。政府与企业共同投资建

19、设。 体育场体育场 政府政策政府政策 政府鼓励企业采取政府鼓励企业采取bot模式参与体育场模式参与体育场 建设运营。建设运营。 规划要求规划要求 根据其主要功能不同，进行不同规模的规划根据其主要功能不同，进行不同规模的规划 设计。设计。 建设时序建设时序 一般根据城市及城市区域功能要求，确定其一般根据城市及城市区域功能要求，确定其 建设时序。建设时序。 规划方案规划方案 设计设计 及审批及审批 开发流程：开发流程： 建委报建建委报建 申报申报 立项立项 编写编写 可研可研 建成后建成后 运营运营 及移交及移交 作为公共服务设施，在开发区域内项目一般由开发商预留出开发作为公共服务设施，在开发区域

20、内项目一般由开发商预留出开发 用地，或者建成地面建筑后，无偿移交给相关管理部门使用。用地，或者建成地面建筑后，无偿移交给相关管理部门使用。 公交停车场、公安派出所、居委会、变电站、公厕公交停车场、公安派出所、居委会、变电站、公厕 政府政策政府政策 区域开发以上公共设施项目，政府虽未区域开发以上公共设施项目，政府虽未 有强制性要求，但一般的开发模式为有强制性要求，但一般的开发模式为 “建设移交建设移交”的方式。的方式。 规划要求规划要求 根据区域内的规划的建筑规模、人口数量，根据区域内的规划的建筑规模、人口数量， 按照相关规定调整布点。按照相关规定调整布点。 建设时序建设时序 一般根据区域功能要

21、求，确定其建设时序。一般根据区域功能要求，确定其建设时序。 预留用地预留用地 或建筑设施或建筑设施 开发流程：开发流程： 争取相关政策争取相关政策 确定规划布点确定规划布点 建成后移交建成后移交 一般作为经营性土地进入公开招、拍、挂程序，由具备油品经营资质的开发商一般作为经营性土地进入公开招、拍、挂程序，由具备油品经营资质的开发商 取得土地后进行建设和运营。目前国内中石化和中石油所占市场份额最大，外取得土地后进行建设和运营。目前国内中石化和中石油所占市场份额最大，外 资企业如道达尔已进驻国内市场。资企业如道达尔已进驻国内市场。 加油站加油站 政府政策政府政策 政府能源政策较为保守，虽未禁止企业

22、政府能源政策较为保守，虽未禁止企业 经营加油站，但极少通过审批。经营加油站，但极少通过审批。 规划要求规划要求 根据城市道路或区域车流要求，对数量及规根据城市道路或区域车流要求，对数量及规 模进行规划设计。模进行规划设计。 建设时序建设时序 一般在区域性开发时序中比较靠前。一般在区域性开发时序中比较靠前。 选择经营主体选择经营主体 开发流程：开发流程： 土地土地 出租或转让出租或转让 确定规划用地确定规划用地 建设运营建设运营 目前国内地下空间一般作为地上建筑的配套组成部分在利用，如：地铁站地下通目前国内地下空间一般作为地上建筑的配套组成部分在利用，如：地铁站地下通 道，人行过街通道，商业、住

23、宅、写字楼等项目配套地下停车场，人防工程等，道，人行过街通道，商业、住宅、写字楼等项目配套地下停车场，人防工程等， 单独进行地下空间开发的极少。因此，地下空间与开发项目的有机结合是关键。单独进行地下空间开发的极少。因此，地下空间与开发项目的有机结合是关键。 地下空间地下空间 政府政策政府政策 目前，我国关于地下空间利用方面的专门目前，我国关于地下空间利用方面的专门 立法尚属空白，仅存在相关的单行法及一立法尚属空白，仅存在相关的单行法及一 些地方性法规。些地方性法规。 规划要求规划要求 地下空间的开发缺乏统一规划，各行业按照地下空间的开发缺乏统一规划，各行业按照 各自的发展需要自行开发，不能形成

24、整体、各自的发展需要自行开发，不能形成整体、 系统体系。系统体系。 建设时序建设时序 地上建筑完全成熟后或地铁站建成通车后开地上建筑完全成熟后或地铁站建成通车后开 发发 规划方案规划方案 设计及审批设计及审批 开发流程：开发流程： 建委报建建委报建 申报立项申报立项 编写可研编写可研 建成后建成后 管理运营管理运营 作为一种相对独立的媒介资源，一般由政府控制，由广告公司等运营机构采取承包作为一种相对独立的媒介资源，一般由政府控制，由广告公司等运营机构采取承包 方式买断一定年限的使用权进行经营。户外广告具有低成本、全天候、视觉冲击力方式买断一定年限的使用权进行经营。户外广告具有低成本、全天候、视

25、觉冲击力 强劲、地理方位可选择、传播信息持久直观、等特性。强劲、地理方位可选择、传播信息持久直观、等特性。 户外广告户外广告 政府政策政府政策 政府没有统一的协调机构，呈现多头管理的政府没有统一的协调机构，呈现多头管理的 局面，相关的政策缺乏确定性和一致性。局面，相关的政策缺乏确定性和一致性。 规划要求规划要求 要求符合城市规划的整体、协调性。要求符合城市规划的整体、协调性。 建设时序建设时序 区域建设达到一定规模后出现。区域建设达到一定规模后出现。 城管部门授予城管部门授予 广告设置许可权广告设置许可权 开发流程：开发流程： 工商部门授予工商部门授予 广告经营权广告经营权 城管、规划部门城管

26、、规划部门 完成专项规划完成专项规划 广告公司广告公司 开展经营活动开展经营活动 单单 位位建建 议议 规划院规划院湖、山、广场等大型公共设施，规划只是作技术设计，没有明确湖、山、广场等大型公共设施，规划只是作技术设计，没有明确 建设主体，遇到类似城市级公建项目由政府投资建设。建设主体，遇到类似城市级公建项目由政府投资建设。 园林部门园林部门 城管部门城管部门 从个别交谈了解，按照从个别交谈了解，按照“谁建设、谁经营、谁管理谁建设、谁经营、谁管理”原则，希望原则，希望 公司自行建设并维护管理山体公园、人工湖以及广场等。公司自行建设并维护管理山体公园、人工湖以及广场等。 开发区管委会开发区管委会

27、从前期开发区经验看，大型公建项目一定有市政府投入和支持，从前期开发区经验看，大型公建项目一定有市政府投入和支持， 后期管理要移交给政府部门，否则企业的包袱会很重。后期管理要移交给政府部门，否则企业的包袱会很重。 开发区公司开发区公司公共设施一般是划拨用地，如将土地拿到公司名下，增加各种相公共设施一般是划拨用地，如将土地拿到公司名下，增加各种相 关税费，不利于经营。关税费，不利于经营。 开发商开发商人工山、湖造景工程对物业、土地价值提升巨大，但后期一定要人工山、湖造景工程对物业、土地价值提升巨大，但后期一定要 移交给政府，否则长期管理风险太大、经营难于平衡，移交给政府，否则长期管理风险太大、经营

28、难于平衡， 运营商运营商一般公共设施运营都有优惠政策和补贴，商务区的公共设施建设一般公共设施运营都有优惠政策和补贴，商务区的公共设施建设 管理的标准和要求更高，政府给予政策税收优惠。管理的标准和要求更高，政府给予政策税收优惠。 走访单位的建议走访单位的建议 1公共设施项目概况公共设施项目概况 2公共设施项目一般开发特点及流程公共设施项目一般开发特点及流程 3 4 目目 录录 40004000亩公共设施项目经营模式分析亩公共设施项目经营模式分析 重点案例分析重点案例分析 5下一步工作建议下一步工作建议 公共设施建设是城市区域开发和房地产开发成功的一个至关重要因公共设施建设是城市区域开发和房地产开

29、发成功的一个至关重要因 素。不同于市政基础设施，一般大型公共设施建设均由政府直接投素。不同于市政基础设施，一般大型公共设施建设均由政府直接投 资建设和维护管理，其对区域、物业和土地价值的带动效应显著。资建设和维护管理，其对区域、物业和土地价值的带动效应显著。 v 营造生态、人文的核心景观，成为区域和项目标志。营造生态、人文的核心景观，成为区域和项目标志。 v 增强周边区域和项目的品牌知名度和魅力。增强周边区域和项目的品牌知名度和魅力。 v 满足服务区域内客户对各种公共设施的需求。满足服务区域内客户对各种公共设施的需求。 v 极大地提升周边土地和物业的价值。极大地提升周边土地和物业的价值。 v

30、与相关项目开发连动，获取更多的商机和效应。与相关项目开发连动，获取更多的商机和效应。 案例研究表明：案例研究表明： 公共设施投资建设与管理：公共设施投资建设与管理： 1、前期依赖于市政府投入，通过协调有关部门负责、前期依赖于市政府投入，通过协调有关部门负责 投资建设；投资建设； 2、建设时序步骤：规划编制、建设时序步骤：规划编制市政基础设施市政基础设施公共公共 设施建设设施建设工业项目工业项目配套房地产开发。配套房地产开发。 3、规划落实上，为减少资金压力，对规划的公园、规划落实上，为减少资金压力，对规划的公园、 绿地等公共设施，采取暂不征地、缓建等办法。绿地等公共设施，采取暂不征地、缓建等办

31、法。 4、目前公共设施已改为开发区自主建设，每年维护、目前公共设施已改为开发区自主建设，每年维护 管理包袱很重，不包括绿化植树，每年维护管理管理包袱很重，不包括绿化植树，每年维护管理 约约6000万（含武汉体育中心）。万（含武汉体育中心）。 从改善开发区投资环境入手，在加强基础设施同时，高度重视公共设施投入，前 期采取了市政府统一协调，相关部门负责投资建设的措施，迅速形成了开发区良 性运转的硬件设施环境，成为武汉吸引外资一个窗口。 调研案例一：武汉经济技术开发区调研案例一：武汉经济技术开发区 作为一个国家级高新技术开发区，一开始就注重环境营造和建设，在市政基础设施建设同 时，市政府先后支持建设

32、了光谷广场、森林公园、科技会展等公共设施。近年来，部分规 模较小的公共设施采取了市场运作，主要是由开发区成立专门公司进行商运作。 公共设施投资建设与管理：公共设施投资建设与管理： 1、总体开发程序：土地规划、总体开发程序：土地规划市政基础市政基础住住 宅建设宅建设公建环境设施。公建环境设施。 2、为改善环境和提升土地价值，开发区将绿地、为改善环境和提升土地价值，开发区将绿地、 广场等作为出让代征广场等作为出让代征 土地，与项目打包建设。土地，与项目打包建设。 3、将公共设施与开发区发展结合，如学校建设一、将公共设施与开发区发展结合，如学校建设一 般等入住人口达到一定数量后，政府投资建般等入住人

33、口达到一定数量后，政府投资建 设基础教育设施；商业化运作学校采取谁投资设基础教育设施；商业化运作学校采取谁投资 谁运营的方式。谁运营的方式。 4、有关停车场等公建设施，一般与大型工业园区、有关停车场等公建设施，一般与大型工业园区 配套建设及生活社区配套建设。配套建设及生活社区配套建设。 调研案例二：东湖高新技术开发区调研案例二：东湖高新技术开发区 新区在公共设施建设上，主要采取政府投入与市场运作结合方式，一方面，政府集中投 资建设市政道路、琴台艺术中心、六湖连通生态工程等设施项目；另一方面，引入开发 商进行国际博览城项目等公建设施建设。 公共设施投资建设与管理：公共设施投资建设与管理： 1、总

34、体项目开发时序：市政工程、总体项目开发时序：市政工程还建房建还建房建 设、征地设、征地公共设施公共设施项目开发。项目开发。 2、新城博览城项目应从规划开始，也遇到了公、新城博览城项目应从规划开始，也遇到了公 共设施经营模式以及移交问题，目前也正在共设施经营模式以及移交问题，目前也正在 与政府协商。与政府协商。 3、道路等市政基础设施由政府建设。、道路等市政基础设施由政府建设。 4、所有公共设施项目都要立项，相关手续要到、所有公共设施项目都要立项，相关手续要到 位，城建档案要完善。位，城建档案要完善。 调研案例三：武汉新区调研案例三：武汉新区 罗店北欧新镇位于上海市宝山区，规划面积罗店北欧新镇位

35、于上海市宝山区，规划面积6.8平方公平方公 里，规划建筑面积里，规划建筑面积180万平方米，万平方米，总投资总投资5555亿元，亿元，项项 目由上海置业、创富集团及罗店资产投资公司三方组目由上海置业、创富集团及罗店资产投资公司三方组 建公司负责运作。公建项目运作特点：建公司负责运作。公建项目运作特点： 1、总体开发时序：市政工程、总体开发时序：市政工程公共设施公共设施项目项目 开发开发土地交政府土地交政府“招牌挂招牌挂”。 2、会议中心（、会议中心（3万方）、酒店、北欧商业街、高尔夫万方）、酒店、北欧商业街、高尔夫 球场（规划绿地、未取得土地使用权）等设施取得球场（规划绿地、未取得土地使用权）

36、等设施取得 土地使用权，持有物业经营。土地使用权，持有物业经营。 3、所有移交公共设施投资通过出售区内经营性土地、所有移交公共设施投资通过出售区内经营性土地 的收益予以偿还。的收益予以偿还。 调研案例四：上海罗店调研案例四：上海罗店“北欧新镇北欧新镇” 采取”政府参与，公司运营“方式，其公共设施包括市政道路（10条）、美兰湖（300 亩）、广场、公园、学校、医院、政府办公设施等由企业投资建设，然后全部移交政府 管理。 香港瑞安集团运营的太平桥项目占地香港瑞安集团运营的太平桥项目占地52公顷，包括商公顷，包括商 业、娱乐、写字楼、住宅、大型公园等项目，业、娱乐、写字楼、住宅、大型公园等项目， 2

37、001年年 9月对外营业。其中包括月对外营业。其中包括4.4万平方面的绿地、广场、万平方面的绿地、广场、 人工湖（人工湖（ 1.2万平方米）、太平桥公园、地下车库万平方米）、太平桥公园、地下车库 （200位）等公共设施，总投资约位）等公共设施，总投资约10亿元。其特点：亿元。其特点： 1、开发时序：新天地项目、开发时序：新天地项目公园等公共设施公园等公共设施住住 宅宅写字楼。写字楼。 2、人工湖、广场、公园等公共设施与商业街区构成一、人工湖、广场、公园等公共设施与商业街区构成一 体，相得益彰营造体，相得益彰营造“上海新天上海新天”物业形态。物业形态。 3、将公共设施项目与商业项目有机结合，建成

38、后极大、将公共设施项目与商业项目有机结合，建成后极大 地促进了周边房地产价值提升，周边住宅价格从开地促进了周边房地产价值提升，周边住宅价格从开 始的每平方米始的每平方米8000元一路攀升至元一路攀升至25000元（含上海元（含上海 住宅市场自然升值部分）。住宅市场自然升值部分）。 调研案例五：上海新天地调研案例五：上海新天地 上海太平桥项目完全采取市场化运作方式，包括公共设施项目的规划设计、投资建设以 及后期的运营管理全部由开发公司进行运作。 1公共设施项目概况公共设施项目概况 2公共设施项目一般开发特点及流程公共设施项目一般开发特点及流程 3 4 目目 录录 40004000亩公共设施项目经

39、营模式分析亩公共设施项目经营模式分析 重点案例分析重点案例分析 5下一步工作建议下一步工作建议 项目建设成本控制原则项目建设成本控制原则 提升提升周边土地、物业价值周边土地、物业价值原则原则 与配套经营设施整体运营与配套经营设施整体运营原则原则 实现经营平衡可持续发展原则实现经营平衡可持续发展原则 公共设施项目经营的原则公共设施项目经营的原则 4000亩公共设施类别及分布亩公共设施类别及分布 义务教育学校义务教育学校6 6个个 山体公园山体公园1 1个、广场个、广场2 2个个 公共停车场公共停车场12个个 人工湖公园人工湖公园1个个 体育场体育场1个个 加油站加油站1个个 公交停车场、公安派公

40、交停车场、公安派 出所、居委会、变电出所、居委会、变电 站、公厕站、公厕 g11 g12 g11 e1 g4 油 4000亩公共设施所在地块亩公共设施所在地块 公益性显著，属城市级公益性显著，属城市级 公共设施，建议与政府公共设施，建议与政府 合作建设移交政府管理合作建设移交政府管理 具有可经营属性，或与具有可经营属性，或与 周边物业结合经营，建议周边物业结合经营，建议 自主建设并持有经营管理自主建设并持有经营管理 需开发商代建并移交需开发商代建并移交 的设施，建议与政府的设施，建议与政府 合作建设并移交管理合作建设并移交管理 40004000亩公共设施项目分类亩公共设施项目分类 定位与功能：

41、定位与功能：cbdcbd规划的山体公园、核心区广场、人工湖，是规划的山体公园、核心区广场、人工湖，是“山南水北山南水北” 城市经典意向和商务城市经典意向和商务“金十字金十字”轴的核心景观，为商务、工作、休闲、观光、轴的核心景观，为商务、工作、休闲、观光、 旅游服务的开放式公共性场所，对提升旅游服务的开放式公共性场所，对提升cbdcbd整体功能、形成聚集辐射效应，带整体功能、形成聚集辐射效应，带 动周边物业土地价值作用巨大。动周边物业土地价值作用巨大。 经营的特征：其价值在于带动武汉经营的特征：其价值在于带动武汉cbdcbd区域的整体形象提升，营造周边环区域的整体形象提升，营造周边环 境作用巨大

42、，但其自身项目不具有盈利特点。境作用巨大，但其自身项目不具有盈利特点。 第一类：公益性显著，属城市级公共设施，建议与政府合作建设第一类：公益性显著，属城市级公共设施，建议与政府合作建设 并移交政府管理并移交政府管理 山体公园、核心区广场、人工湖山体公园、核心区广场、人工湖 40004000亩公共设施经营管理模式亩公共设施经营管理模式 模式模式优点优点缺点缺点 建成后移交政府部建成后移交政府部 门管理门管理 1 1、符合大型公共设施政府持有，及、符合大型公共设施政府持有，及 服务于城市居民的公益目标一致；服务于城市居民的公益目标一致； 2 2、与政府合作建设，约定移交。、与政府合作建设，约定移交

43、。 减少公司土地资产数量及公共减少公司土地资产数量及公共 设施未来价值利用空间；设施未来价值利用空间； 建成后长期持有经建成后长期持有经 营管理营管理 1.1.持续提升周边物业和土地价值；持续提升周边物业和土地价值； 2 2、增加公司公共资产的积淀，为挖、增加公司公共资产的积淀，为挖 掘公共设施潜在价值留下空间；掘公共设施潜在价值留下空间； 3 3、作为城市运营商，有利于形成长、作为城市运营商，有利于形成长 期整体的期整体的cbdcbd品牌效应。品牌效应。 1 1、自身不具备经营性，考虑、自身不具备经营性，考虑 经营平衡，需加大经营物业的经营平衡，需加大经营物业的 建设成本投入；建设成本投入；

44、 2 2、增加后期维护管理每年约、增加后期维护管理每年约 200200万费用投入；万费用投入； 3 3、增加社会管理风险。、增加社会管理风险。 建议模式：与政府合作建成后，移交政府管理建议模式：与政府合作建成后，移交政府管理 山体公园山体公园 人工湖公园人工湖公园 模式模式优点优点缺点缺点 建成后移交政府部建成后移交政府部 门管理门管理 1 1、符合大型公共设施政府持有，与服、符合大型公共设施政府持有，与服 务于城市及周边居民的公益目标一致；务于城市及周边居民的公益目标一致； 2 2、与政府合作建设，约定移交政府。、与政府合作建设，约定移交政府。 1 1、减少公司土地资产数量及、减少公司土地资

45、产数量及 公共设施未来价值利用空间；公共设施未来价值利用空间； 2 2、自身不具有经营性，维护、自身不具有经营性，维护 管理费用平衡，需增加投资至管理费用平衡，需增加投资至 少少2.52.5万方物业用于租赁。万方物业用于租赁。 建成后长期持有经建成后长期持有经 营管理营管理 1 1、持续提升、持续提升cbdcbd价值及周边酒店、写字价值及周边酒店、写字 楼物业价值；楼物业价值； 2 2、增加公司公共资产的积淀，为挖掘、增加公司公共资产的积淀，为挖掘 潜在价值留下空间；潜在价值留下空间； 3 3、作为城市运营商，有利于形成长期、作为城市运营商，有利于形成长期 整体的整体的cbdcbd品牌效应。品

46、牌效应。 1 1、根据规划，实际享用湖岸、根据规划，实际享用湖岸 线物业约占湖的线物业约占湖的1/31/3； 2 2、增加后期维护管理每年约、增加后期维护管理每年约 600600万费用投入；万费用投入； 3 3、增加公司物业管理外其他、增加公司物业管理外其他 风险。风险。 建议模式：与政府合作建成后，移交政府管理建议模式：与政府合作建成后，移交政府管理 核心区广场核心区广场 模式模式优点优点缺点缺点 建成后移交政府部建成后移交政府部 门管理门管理 1 1、强化维护公共设施秩序行政管理职能；、强化维护公共设施秩序行政管理职能； 2 2、与服务城市及周边居民的公益目标一致、与服务城市及周边居民的公

47、益目标一致 3 3、操作简单，合同约定移交；、操作简单，合同约定移交； 1 1、不能凸现商务区统一、不能凸现商务区统一 品牌物业管理国际水准；品牌物业管理国际水准； 2 2、未来广场周边物业挖、未来广场周边物业挖 掘经营潜力受制约。掘经营潜力受制约。 建成后长期持有经建成后长期持有经 营管理营管理 1 1、体现商务区国际化物业管理，持续提升、体现商务区国际化物业管理，持续提升 cbdcbd写字楼物业价值；写字楼物业价值； 2 2、增加公司公共资产的积淀，为挖掘潜在、增加公司公共资产的积淀，为挖掘潜在 价值留下空间；价值留下空间； 3 3、作为城市运营商，有利于形成长期整体、作为城市运营商，有利

48、于形成长期整体 的的cbdcbd品牌效应。品牌效应。 1 1、增加广场公共行政管、增加广场公共行政管 理风险；理风险； 2 2、增加后期维护管理以、增加后期维护管理以 及引入政府职能费用投入及引入政府职能费用投入 ，如汉口火车站广场，如汉口火车站广场300300 人管理队伍；人管理队伍； 3 3、增加社会管理风险。、增加社会管理风险。 建议模式：与政府合作建成后，移交政府管理建议模式：与政府合作建成后，移交政府管理 武汉龙王庙公园武汉龙王庙公园 该公园前身是江汉公园，由江汉区园林局管理。该公园前身是江汉公园，由江汉区园林局管理。2004年武汉年武汉 盛唐房地产发展有限公司开发龙王庙广场，投资盛

49、唐房地产发展有限公司开发龙王庙广场，投资1.2亿对江亿对江 汉公园进行改造，建成后移交江汉区园林局进行管理。汉公园进行改造，建成后移交江汉区园林局进行管理。 公园周边一期商业面积公园周边一期商业面积1.45万平方米，月租金平均每平方米万平方米，月租金平均每平方米 130元左右。公园相邻成熟商业地带月租金平均每平方米元左右。公园相邻成熟商业地带月租金平均每平方米100 元左右。元左右。 上海罗店上海罗店“北欧新镇北欧新镇” 罗店北欧新镇，占地罗店北欧新镇，占地6.8平方公里，规划建筑面积平方公里，规划建筑面积180万平方万平方 米，分为特色住宅区、旅游生态区、文化教育区和风情商务米，分为特色住宅

50、区、旅游生态区、文化教育区和风情商务 区等，其核心风貌区占地区等，其核心风貌区占地1.2平方公里，包括美兰湖公园平方公里，包括美兰湖公园 （300亩）、诺贝尔科技公园、美兰湖会议中心、北欧风情亩）、诺贝尔科技公园、美兰湖会议中心、北欧风情 街、街、36洞国际洞国际pga高尔夫球场以及文化广场等。从高尔夫球场以及文化广场等。从2002年年 10月至今已初具规模月至今已初具规模 。 相关案例相关案例 启动区广场启动区广场 定位与功能：定位与功能： “ “欧洲之门欧洲之门”国际会展中心的重要部分，以连接国际友好城市国际会展中心的重要部分，以连接国际友好城市 为理念，通过广场与连接会展、酒店、商业等项

51、目营造商业氛围，对提升启动区为理念，通过广场与连接会展、酒店、商业等项目营造商业氛围，对提升启动区 整体功能作用显著，是周边商业、酒店等物业的卖点。整体功能作用显著，是周边商业、酒店等物业的卖点。 经营性分析：空间上与周边物业不可分割且相对围合聚集，通过与会展、商业、经营性分析：空间上与周边物业不可分割且相对围合聚集，通过与会展、商业、 酒店物业一道经营管理，可以提升周边物业价值品味、档次，树立商务区高端形酒店物业一道经营管理，可以提升周边物业价值品味、档次，树立商务区高端形 象，经营上可以通过周边物业经营以及配套服务经营，以弥补日常广场管理费用象，经营上可以通过周边物业经营以及配套服务经营，

52、以弥补日常广场管理费用 支出。支出。 第二类、具有可经营属性，或与周边物业结合经营，建议自主建设并持第二类、具有可经营属性，或与周边物业结合经营，建议自主建设并持 有物业长期经营管理有物业长期经营管理 40004000亩公共设施经营管理模式亩公共设施经营管理模式 启动区广场启动区广场 模式模式优点优点缺点缺点 建成后移交政府建成后移交政府1 1、与服务于城市及周边居民的公益目、与服务于城市及周边居民的公益目 标一致；标一致； 3 3、操作简单，合同约定移交；、操作简单，合同约定移交； 1 1、会展、酒店、商业等物、会展、酒店、商业等物 业与广场成一体难于分割管业与广场成一体难于分割管 理；理；

53、 2 2、不能凸现友城广场与欧、不能凸现友城广场与欧 洲之门主题特色。洲之门主题特色。 建成后长期经营建成后长期经营1 1、体现启动区友城广场与欧洲之门主、体现启动区友城广场与欧洲之门主 体，持续提升周边土地物业价值。体，持续提升周边土地物业价值。 2 2、作为城市运营商，有利于形成长期、作为城市运营商，有利于形成长期 整体的整体的cbdcbd品牌效应。品牌效应。 3 3、广场相对封闭围合的持有物业经营、广场相对封闭围合的持有物业经营 与广场一体经营可以平衡管理费用。与广场一体经营可以平衡管理费用。 1 1、增加广场公共行政管理、增加广场公共行政管理 压力。压力。 2 2、如何引入政府管理职能

54、、如何引入政府管理职能 ，并形成协作工作的要求较，并形成协作工作的要求较 高。高。 建议模式：建成后保留自己经营管理建议模式：建成后保留自己经营管理 上海新天地上海新天地 该项目占地该项目占地52公顷，由香港瑞安集团开发，包括商业、娱乐、公顷，由香港瑞安集团开发，包括商业、娱乐、 写字楼、住宅、大型公园等项目。其中新天地项目占地面积写字楼、住宅、大型公园等项目。其中新天地项目占地面积3 万方，建筑面积万方，建筑面积6万方，万方，2001年年9月对外营业。太平桥公园绿月对外营业。太平桥公园绿 地占地地占地4.4万平方米，位于整个太平桥项目的中央地带。园中万平方米，位于整个太平桥项目的中央地带。园

55、中 心兴建了上海市中心最大的人工湖，占地心兴建了上海市中心最大的人工湖，占地1.2万平方米，新天万平方米，新天 地项目（含太平桥公园）总投资约地项目（含太平桥公园）总投资约1.5亿美元。亿美元。 相关案例相关案例 宁波天一广场宁波天一广场 宁波天一广场占地面积宁波天一广场占地面积2020万平方米，总建筑面积万平方米，总建筑面积2222万平方米。万平方米。 主体建筑有主体建筑有2222座欧陆风情浓郁的现代建筑群组成，是目前国内座欧陆风情浓郁的现代建筑群组成，是目前国内 规模最大的规模最大的“一站式一站式”购物休闲广场。工程总投资购物休闲广场。工程总投资1414亿元。于亿元。于 20022002年

56、年1010月月1 1日开业。日开业。 公共停车场公共停车场 定位与功能：公园、广场等项目配建地下停车场（不包括小区及单体项目配定位与功能：公园、广场等项目配建地下停车场（不包括小区及单体项目配 套停车场）该类型公共停车场具有其经营的独立性，可作为专业停车场开发经套停车场）该类型公共停车场具有其经营的独立性，可作为专业停车场开发经 营。营。 经营性分析：一是武汉市经营性分析：一是武汉市20052005年土地公开市场曾成功交易两块停车场用地，年土地公开市场曾成功交易两块停车场用地， 交易价格达交易价格达789.87789.87万元万元/ /亩和亩和415.04415.04万元万元/ /亩，地块规划

57、停车场用地具可经营性。亩，地块规划停车场用地具可经营性。 二是估算建议一个二是估算建议一个200200车位的地下停车场，根据武汉目前地下停车场市场调节价车位的地下停车场，根据武汉目前地下停车场市场调节价 收费一般为每车收费一般为每车5 5元元/ /小时，平均每天每车位停车小时，平均每天每车位停车8 8小时，停车率小时，停车率80%,80%,管理费用及管理费用及 税费占收入税费占收入10%10%，每年估算收益：，每年估算收益：210.24210.24万元万元/ /年。年。 40004000亩公共设施经营管理模式亩公共设施经营管理模式 模式模式优点优点缺点缺点 作为单独项目经营作为单独项目经营1

58、1、通过统一管理提升、通过统一管理提升cbdcbd品质；品质； 2 2、能够形成稳定的现金流；、能够形成稳定的现金流； 3 3、经营方式灵活，可租可售。、经营方式灵活，可租可售。 1 1、公司对该类项目不熟悉；、公司对该类项目不熟悉； 2 2、公司必须配备相关人员；、公司必须配备相关人员； 3 3、有可能不符合其它开发商、有可能不符合其它开发商 对项目的投资要求。对项目的投资要求。 与其它项目配套经营与其它项目配套经营1 1、提高了其它经营项目的整体性；、提高了其它经营项目的整体性； 2 2、公司比较省心；、公司比较省心； 3 3、有利于精简公司下设机构。、有利于精简公司下设机构。 1 1、由

59、于不同开发商运营水平、由于不同开发商运营水平 的差异导致的差异导致cbdcbd配套服务参差配套服务参差 不齐。不齐。 2 2、公司损失了后续经营收益。、公司损失了后续经营收益。 公共停车场公共停车场 建议模式：核心区、启动区停车场单独经营，住宅、山体附近停车场与周边项目打包经营建议模式：核心区、启动区停车场单独经营，住宅、山体附近停车场与周边项目打包经营 体体 育育 场场 馆馆 定位与功能：一般分为竞赛需求和全民健身需求，根据规划，武汉定位与功能：一般分为竞赛需求和全民健身需求，根据规划，武汉cbdcbd体体 育场应为配套服务型体育设施，没有列入正式城市设施建设规划。育场应为配套服务型体育设施

60、，没有列入正式城市设施建设规划。 经营性分析：一是鼓励引用体育产业化经营，与商业服务经营结合，经营性分析：一是鼓励引用体育产业化经营，与商业服务经营结合，“以以 商养体商养体”是目前国内众多体育场馆的经营方式。二是从武汉市体育设施经营是目前国内众多体育场馆的经营方式。二是从武汉市体育设施经营 看，江汉区体育场每年营业收入看，江汉区体育场每年营业收入600600万元左右，主要靠商业门面租赁支撑运营；万元左右，主要靠商业门面租赁支撑运营； 洪山体育馆会员、门票等营业收入每年洪山体育馆会员、门票等营业收入每年700700万元左右，基本满足自身运营需要。万元左右，基本满足自身运营需要。 4000400