6月27日房地产融资难题的破解与涉税问题的解决措施（讲义）

1、20212021年年5 5月月8 8日日 现金为王 现金至尊 主要内容 一、债权融资房地产开发贷款 一、债权融资经营性物业贷款 三、合作开发 四、房地产信托 五、典当 六、施工企业垫资 七、按揭贷款 八、其他手段 一、债权融资一、债权融资（1 1）房地产开发贷款）房地产开发贷款 1、什么是债权融资？ 债权融资就是借债借债，由开发企业向别人借贷。 最常见的就是向银行贷款，实践中银行一般会要求开发企 业或第三人为贷款提供担保，比如开发企业将建设项目向银 行抵押作为还款的担保：开发企业将开发项目的国有土地使 用权，或国有土地使用权连同在建工程向贷款银行抵押，贷 款银行在抵押登记手续办理完毕并取得他项

2、权证后，按照工 程的施工进度发放贷款，并对开发企业的资金使用进行监管。 2、央行“121”号文有哪些主要内容？ 2003年6月13号央行121号文件关于进一步 加强房地产信贷业务管事的通知,从121号文件的 内容分析,可见其对房地产融资的影响之大。新政策 主要是对房地产开发四个环节的运作加以严格限制。 央行121号文 加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向 a 房地产开发应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工 程款的房地产开发企业。 b 贷款应重点支持重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、 高档商品房、别墅等项目应适当

3、限制适当限制。 c 对商品房空置量大、负债率高负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增严格审批新增房地产开 发贷款并重点监控。 d 对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和 施工许可证(简称四证四证)的项目，不得发放任何形式的贷款。 e 严禁严禁以房地产开发流动资金贷款流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企 业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。 f 房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）自有资金（指所有者权益）应不低于不低于开发 。 g发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。跨地区使用。 严格控

4、制土地储备贷款的发放严格控制土地储备贷款的发放 a 各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的 管理，在土地储备机构贷款管理办法颁布前，审慎 发放此类贷款。 b 对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款 额度不得超过所收购土地评估价值的，贷款期限 最长不得超过年。 c 商业银行不得不得向房地产开发企业发放用于缴交 土地出让金的贷款。 规范建筑施工企业流动资金贷款用途规范建筑施工企业流动资金贷款用途 a 商业银行要严格防止要严格防止建筑施工企业使用银行贷银行贷 款垫资款垫资房地产开发项目。 b 承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获 得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备流动资金贷款用于购买施

5、工所必需的设备（如塔 吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的挪作他用的， 经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银 行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提 供相应的信贷支持。 c 对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设 项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。 加强个人住房贷款管理，重点支持中加强个人住房贷款管理，重点支持中 低收入家庭购买住房的需要低收入家庭购买住房的需要 a 商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房 贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能 对购买主体结构已封顶主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。 b 对借

6、款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房第一套自住住房的，首付 款比例仍执行的规定； c 对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款 比例。 d 商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银 行的信贷登记咨询系统信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、 借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前， 应到信贷登记咨询系统进行查询。 强化个人商业用房贷款管理 a 借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不 得超过，贷款期限最长不得超过年，所 购商业用房为竣工验收的房屋。 b 对借款人以“商住两用房”名义申请银行 贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理 规定

7、执行。 充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需 求的调节作用求的调节作用 a 对借款人申请个人住房贷款购买房改房或 第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商 业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率 （不得浮动）执行； b 购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套 以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民 银行公布的同期同档次贷款利率同期同档次贷款利率执行。 3、应对措施有哪些？ 1、项目分期与“五证”的取得 2、关于“自有资金”的定义 3、土地使用权、在建工程抵押（第二顺位等） 4、销售时在建工程抵押的释放 5、关联公司、集团公司担保 6、关于财务会计报告

8、（资产负债率、所有者权益等） 7、融资顾问费、财务顾问费、银团牵头费 8、贷款支用：委托支付 （1）提前还款违约金 （2）基准利率与上浮 （3）利润分配、分红利 （4）罚息、加息的约定 （5）销售回款、租金收入的监管 （6） （1）公司名称 （2）资本金与股东结构（关联） （3）经营范围 （5）流动资金贷款（抵押物、用途） （6）开具银行承兑汇票，支付材料设备款项 （7）购买建筑材料设备，节省建筑工程营业税、土 地增值税 （8）受托支付 一、债权融资一、债权融资（2 2）经营性物业贷款）经营性物业贷款 1 1、什么是经营性物业贷款？、什么是经营性物业贷款？ 经营性物业贷款是经营性物业贷款是指联

9、合银行向自行开发或购 置的经营性物业的法人或其他经济组织发放的，以以 其所拥有的物业作为贷款抵押物或者第三方提供充其所拥有的物业作为贷款抵押物或者第三方提供充 足担保足担保，并以该物业的经营收入但不限于该物业的物业的经营收入但不限于该物业的 经营收入进行还本付息的贷款经营收入进行还本付息的贷款。 2 2、经营性物业贷款的准入条件？、经营性物业贷款的准入条件？ 经有权部门批准成立并依法持有企业营业执照、实行独立核算的法实行独立核算的法 人或其他经济组织，其拥有的物业已投入运营，并对该物业有独立的处人或其他经济组织，其拥有的物业已投入运营，并对该物业有独立的处 置权。置权。 具体包括：具体包括：

10、（1）具有法人营业执照并已办理年检手续； （2）法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况正常、预期经营收 益良好； （3）具有贷款证(卡)并在农行开立基本账户或一般账户，信用等级符 合银行贷款要求，无不良信用记录。 （4）而作为贷款抵押担保物的经营性物业必须具有董事会同意将其拥 有或购置的决议。 3 3、贷款用途有何限制？、贷款用途有何限制？ 可用于物业在经营期的资金需求，其中包括置 换负债性资金（银行贷款、股东借款等）以及物业 存续期间的装潢、维修、管理等费用支出。 4、该贷款的适用范围？适用范围？ 已投入商业运营，经营管理比较规范、经营利 润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的 商业

11、、办公、生产、仓储用房，包括商场、商品交 易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施、 标准厂房、仓库等物业形式。 5 5、所需的相关资料？、所需的相关资料？ （1）信贷业务申请书 （2）申请人基本资料：法人营业执照、法人代码证、 税务登记证、法人代表身份证、贷款卡、公司章程及验 资报告的复印件；法人代表授权委托书原件；财务资料 等 （3）物业对外出租的有关协议、合同 （4）土地性质为出让的经营性物业贷款，须提供产权 证书；性质为租赁的，需提供相关部门同意建造物业证 明资料 6 6、借款合同借款合同注意事宜：注意事宜： （1）贷款额度的测算（现金流、抵押率） （2）利率与中间业务费、银团牵头费

12、 （3）提前还款违约金 （4）还款“宽限期” （5）款项用途 （6）提款时间安排 （7）三方合同签订（出租方、承租方、银行） 一、债权融资一、债权融资（3 3）向单位的借款）向单位的借款 1、房地产公司向单位借款应关注哪些问题？ 房地产企业向关联公司以及其他单位借款也是 经常发生的。 （1）借款合同的签订 （2）抵押物及担保方式 （3）利率及利息支付方式 （4） 2、房产公司支付单位利息如何进行税务处理？ 问题：我们是一个房地产集团公司，集团内的甲公 司资金丰裕，乙公司资金短缺，公司老板决定甲公司借 给乙公司3000万元。考虑到都是集团公司内部的资金 拆借，为了减少不必要的营业税金及附加支出，

13、因此 借款合同约定：借款期限为两年，借款期间不收取 利息。（假定，银行贷款基准利率7%，两年应该收取 利息金额为：3000万元72年420万元。）请问 我们应该如何进行税务处理？ （1）营业税 关联公司融通资金，按照规定应该缴纳营业税：关联公司融通资金，按照规定应该缴纳营业税： a征管法第三十六条第三十六条规定：规定： 企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经 营的机构、场所与其关联企业关联企业之间的业务往来，应当按 照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用； 不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、 费用，而减少而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关税务机关 有权进行合理

14、调整有权进行合理调整。 b 营业税暂行条例及其实施细则 修订后的营业税暂行条例第七条规定，纳税人提供应税劳 务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低明显偏低并无正当理由无正当理由的， 由主管税务机关核定核定其营业额。 修订后的营业税暂行条例实施细则第二十条规定， 纳税人 有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所 列视同发生应税行为视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营 业额： （一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （二）按其他纳税人其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （三）按下列公式核定： 营业额=营业成本或者工程成本（1 成本

15、利润率）（1-营业税税率） 公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。 从上述可见，房地产公司不 支付关联公司的借款利息，是存 在着较大的涉税风险的，税务机 关有权进行纳税调整的。 （2）企业所得税 第41条规定： 企业与其关联方之间的业务往来， 不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳 税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法 调整。 第121条规定 税务机关根据税收法律、行政法规的规定， 对企业作出特别纳税调整的，应当对补征的税款，自税款所属 纳税年度的次年6月1日起至补缴税款之日止的期间，按日加收 利息。 前款规定加收的利息，不得在计算应纳税所得额时扣除扣除。 第122

16、条规定：企业所得税法第四十八条所称利息，应当 按照税款所属纳税年度中国人民银行公布的与补税期间同期的 人民币贷款基准利率加贷款基准利率加5 5个百分点个百分点计算。企业按照企业所得税法 第四十三条和本条例的规定提供有关资料的，可以只按前款规 定的人民币贷款基准利率计算利息。 一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利 息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定 计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后 年度扣除。 企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二除符合本通知第二 条规定外条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为： (一)金融企业，为5：

17、1； (二)其他企业，为2：1。 二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提 供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或 者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境 内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。 从上述3个文件可见，房地产集 团公司内部独立法人之间拆借资金， 必须按照规定收取利息，支付利息方 是可以税前扣除的。 该集团的作法如果不改变，将存在以下涉税风险： （1 1）甲公司）甲公司 甲公司应该向乙公司收取利息而没有收取，主管税 务机关有权按照应收利息金额调增应纳税所得额420万 元，缴纳25%的企业所得税为105105万元万元。同时可以加收 12

18、的利息，并处以0.55倍的罚款。有以下风险： 其一，调增的应纳税所得额420万元，不能作为不能作为计 算业务招待费、广告费限额税前扣除的等的依据； 其二，加收的利息与罚款，不能税前扣除不能税前扣除。 （2 2）乙公司）乙公司 甲公司应该向乙公司收取利息而没有收取，乙 公司也就不能税前扣除这420万元，会多缴纳企多缴纳企 业所得税业所得税105105万元。万元。 （3 3）集团公司）集团公司 从集团公司层面看，如果甲公司不向乙公司 收取利息，甲公司而被主管税务机关调增与处罚， 乙公司又不能税前扣除，使集团内的甲乙公司受 到了双重损失。 （3）土地增值税 （4）印花税 一、债权融资一、债权融资（4

19、 4）委托贷款）委托贷款 房地产关联公司之间的借款，通过金融机构 “委托贷款”不失为一种较好的方式。 1 1、什么是委托贷款？、什么是委托贷款？ 委托贷款是指由委托人提供合法来源的资金， 委托业务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、 金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收 回的贷款业务。委托人包括政府部门、企事业单位 及个人等。 2、委托贷款的申请条件有哪些？ （1）委托人及借款人应当是经工商行政管理机关（或主 管机关）核准登记的企（事）业单位，其他经济组织、 个体工商户，或具有完全民事行为能力的自然人； （2）已在业务银行开立结算账户； （3）委托资金来源必须合法及具有自主支配的权利；

20、 （4）申办委托贷款必须独自承担贷款风险； （5）需按照国家地方税务局的有关要求缴纳税款，并配 合受托人办理有关代征代缴税款的缴纳工作； （6）符合业务银行的其他要求。 3、委托贷款的期限、利率如何确定？ （1）委托贷款的期限，由委托人根据借款人的贷款 用途、偿还能力或根据委托贷款的具体情况来确定； （2）在委托贷款中，所涉及的委托贷款利率是由 委托双方自行商定，但是最高不能超过人民银行规定的 同期贷款利率和上浮幅度。 （3）自2004年起，商业银行贷款利率浮动区间扩大 到了（0.9,1.7），即商业银行对客户的贷款利率的下限 为基准利率乘以下限系数0.9，上限为基准利率乘以上 限系数1.7，

21、金融机构可以根据中国人民银行的有关规 定在人行规定的范围内自行确定浮动利率。 4、采用委托贷款涉及哪些费用？ 采用委托贷款模式进行放款和贷款，主要会涉及到以下几笔费用 的支出： （1）委托贷款手续费：银行接受委托人申办委托贷款，按委托 贷款金额、借款期限、违约行为等约定条款按比例向委托人收取手续 费。 （2）借款合同的印花税：在一般的委托贷款交易中，一笔交易 交一次印花税，每笔委托贷款要按贷款金额的万分之0.5缴纳印花税。 （3 3）委托贷款中所涉及的利息费用）委托贷款中所涉及的利息费用。在现金池模式下，帐户间 相互借贷资金的利率应当在央行规定的存、贷款基准利率的区间内。 5、委托贷款的涉税处

22、理？ （1）营业税 （2）企业所得税 （3）土地增值税 （4）印花税 一、债权融资一、债权融资（5 5）向个人的借款）向个人的借款 1、房地产公司向个人借款是否合法？是否签订合同？ 2、企业支付个人借款利息获取什么票据？ 3、个人借款利息如何进行税务处理？ 问题：我们公司在开发项目过程中 出现了资金的暂时性紧张，于2009年1 月1日，向职工个人签订借款合同， 获取职工借款2000万元，期限1年，并 约定按照10%支付个人利息。请问支付 个人的借款利息支出如何进行帐务处理？ （1）个人所得税 按照个人所得税法及相关文件规定，个人 取得利息收入，应该按照20%缴纳个人所得税。由 支付单位代扣代缴

23、。 因此，房地产公司支付利息200万元时，应该 代扣代缴个人所得税40万元。 （2）营业税 按照营业税暂行条例及相关文件规定，个 人取得利息收入，应该按照5%缴纳营业税。一般 说来，这个税务机关会要求房地产公司去代开发票 支付利息的发票，由房地产公司代扣代缴该营业税 经济附加。 因此，房地产公司支付职工利息200万元时， 应该代扣代缴营业税金及附加，并代开发票。 （3）企业所得税 根据“国税函2009777号文”规定，企业向自 然人（非股东、非关联）借款的利息支出，其借款情况 同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企 业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据税法第八 条和税法实施条例第

24、二十七条规定，准予扣除。 （一）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效 的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的 行为； （二）企业与个人之间签订了借款合同。 根据相关规定，企业支付个人借款利息时，还 应该代扣20的个人所得税，同时还需要去主管税 务机关代开收取利息的其他服务业发票（缴纳5.5% 的营业税金及附加）。 因此，房地产开发企业支付个人借款的利息，不 仅要符合“国税函2009777号文”的相关规定而 且还要代扣了个人所得税、取得正式发票，完全是 可以在企业所得税前扣除的。 特别提示：贵公司的利率10%，已经超过了金融 企业同期同类贷款利率，超过部分需要做企业所得 税纳税调整处

25、理。 （4）土地增值税 1、土地增值税暂行条例实施细则规定，凡能够按转让房 地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最 高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地 产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的 以内计算扣除。 2、按照“国税函2010220号”规定，对全部使用自有资 金，没有利息支出的房地产企业，其房地产开发费用的税前扣除 标准是：按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成 本”金额之和的10%以内计算扣除。 也就是说，支付个人的利息支出多少，基本与土地增值税税 前扣除没有关系，即不能直接扣除。 （5）印花税 根据印花税暂行条例规定，

26、 个人与公司的借款合同，不属于印花 税的合同列举范围，因此不需要缴纳 印花税。 1、什么是股权融资？ 股权融资股权融资是指房地产开发企业新发行股权换取新 股东的资本金投入，可以将其分为上市公司的股权融 资和非上市公司的股权融资。 2 2、 非上市公司的股权融资非上市公司的股权融资 非上市公司通过股权方式融资相对容易。问题在 于： （1）在公司业绩或前景不好的情况下，新股东不 愿意出资，而在业绩或前景好的情况下原股东又不愿 意将公司的收益与别人分享; （2）而且公司治理制度的不完善，导致股东普遍 希望对公司有控股权，新股东如不能对公司有一定的 控制力则一般不会轻易投入资金。 3 3、公司上市的股

27、权融资、公司上市的股权融资 公司上市融资则可将融资渠道社会化，在整 个社会的范围内募集资本，但房地产企业取得上市 资格较艰难，但上市会带来诸多好处，不仅可以提 高企业知名度，而且融资获得的资金几乎没有使用 成本，没有还本付息的压力。 房地产开发企业如果具有土地或其它资源，但资 金实力不够，可以通过合作开发的形式，引进有资金 实力的合作伙伴共同对开发项目进行开发，双方共享 开发的收益，共担风险。 2、合作开发的形式有哪些？ （1）股权形式 （2）债权形式 3、如何规避合作风险？ 但进行合作开发之前，应对合作方、合作项目 的情况有充分的了解，并根据具体情形确定合作开 发模式，以达到规避各种风险（法

28、律风险、涉税风 险）的目的。 建议在合作之初，及时聘请律师、税务师律师、税务师作为 项目顾问，由律师进行尽职调查、方案分析等专业 服务，由税务师设计涉税方案，对切实保护自己的 合法权益很有帮助。 4、股权合作的税务问题？ （1）营业税 （2）土地增值税 （3）企业所得税 房地产信托，是指委托人出于对受托人的信任，将财产 委托给受托人，由受托人以自己的名义，为委托人的利益， 将财产投资于房地产。 自121号文件出台后，房地产信托出现了所谓的井喷现 象，看好该种融资形式的开发企业很多。但实际上该种融资 形式可能对开发企业是好形式，但对投资者还是有不小的风 险，就算是第三人为信托提供充分担保，起码也存在回报过 低的风险。 当前出现房地产信托热，主要是因为银行信贷收紧而开 发企业又缺乏其他融资渠道情况下的无奈之举，其实国内当 前的房地产信托只是一种过渡性安排，无论如何不会成为融 资的主要途径。 典当，指房地产开发企业将其动产、财产权利 作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当 行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限 内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。 一般来说，典当行提供的当金数额较小，典当 期限较短，利息加上综合费相对银行的贷款利息显 得较高，而典物的估价一般都严