商贸物流集散中心建设项目可行性研究报告

1、第一章 总 论1.1 项目名称xx县商贸物流集散中心建设项目1.2 项目承建单位法定地址：xx县城xx路中段1.3 项目负责人 xx县xx汽贸有限公司董事长1.4 项目建设地址该项目拟建地址位于xx县轻工业集中区，占地面积43亩（其中代征道路6.55亩）。1.5 项目建设规模及内容（五）项目建设内容xx县商贸物流集散中心规划总占地面积43亩，（其中建设用地36.45亩，代征道路6.55亩），总建筑面积15400平方米。主要建设内容为：仓储区、综合办公服务区、汽车销售区、车辆综合服务区四大功能区主体工程，配套完成给排水、供电、消防、室外管网等辅助工程及相关仪器设备的购置与安装。一是仓储区：总建筑

2、面积为8000平方米，主要建设仓储库4座（其中普通仓库3座，气调库1座），轻型钢架结构，高9米。二是综合办公服务区：总建筑面积3360平方米，主要建设综合办公服务楼，其中办公区建筑面积960平方米，物流信息中心2400平方米，现浇钢筋混凝土框架结构，高二层，一层层高4.5米，二层层高3.9米。三是汽车销售区：总建筑面积2880平方米，主要建设汽车销售大厅，用于汽车销售、信贷办理及其他综合服务，轻型钢架结构，层高6.0米。四是车辆综合服务区：总建筑面积1050平方米，主要提供车辆维修、保养、装潢、美容等服务，轻型钢架结构，层高6.0米。1.6 项目总投资及资金来源项目投资总额4568.78万元，

3、主体工程投资1946.70万元，辅助工程投资445万元，设备工程投资1410万元，工程建设其他费用634.01万元，基本预备费133.07万元。资金来源通过企业自筹、银行贷款等渠道进行解决。1.7 项目建设周期：项目建设期2年，于2012年2月开工建设，期间完成项目土建工程、装饰工程、设备安装调试等项工程，预计2014年2月工程全部竣工。1.8 项目编制依据(1)印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知（发改运行【2004】1617号）；(2)中共陕西省委关于制定陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议（2010年12月23日中国共产党陕西省第十一届委员会第七次全体会议通过；(3)陕西

4、省人民政府关于加快现代物流业发展的意见（陕政发200544号）；(4) 国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；(5) 其他有关的规程、规范、标准及项目的有关基础资料；(6) 项目单位提供的有关文件资料；(7) 陕西省建筑工程预（决）算定额（2000）；(8)陕西省建筑安装工程预（决）算（2000）。1.9 项目效益现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的服务行业，加快发展现代物流业，建设现代商贸物流集散中心，对提速xx县新型城市化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实意义。项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货运物流过程进行多要素的

5、计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的生产供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。项目的建设，是适应现代物流业发展趋势，推进县域工业化和城镇化进程的一项有利措施，是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区域商业市场的健康发展，优化资源配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升城市综合实力和竞争力具有重要的意义。1.10 研究范围遵照国家有关法律、法规、

6、条例，贯彻执行国家和行业主管的有关方针、政策，依据现行的有关建设项目的可行性研究报告编制内容深度的规定。本项目可行性研究工作的主要范围和重点问题如下： 项目建设背景；项目建设的必要性和可行性分析；市场分析；建设条件及项目选址分析；功能定位及建设方案；公用设施；节能、消防与劳动安全；环境保护及水土保持；劳动定员及建设进度安排；投资估算及资金筹措；经济评价；风险分析；结论与建议；项目招标。第二章 项目建设背景2.1 项目区基本概况2.1.1xx县基本概况xx县地处陕西省关中东部渭北黄土台塬，位于东经10958331102700，北纬345916352607，东临黄河与山西省临猗县相望，西隔大峪河与

7、澄城县相连，南与大荔县接壤，北与黄龙县、韩城市毗邻。全县东西宽35.6公里，南北长41.3公里，总面积1341平方公里。xx县辖12镇353个行政村，至2010年底，全县总人口12.6万户45万人，其中非农业人口4.6万人，占10.2%，农业人口40.4万人，占89.8%。全县人口密度336人/平方公里，其中农业人口密度302人/平方公里。农村劳动力总数21.3万人，占总人口的48.5%。2.1.2资源条件地质、地貌地质：xx县地质构造形迹多为中生代燕山运动所形成，地形自南而北依次发育，有奥陶系下中统及石灰系上统至三叠系上统的全部，地表广泛覆盖第四系松散堆积层。基岩以奥陶纪石灰岩为主，岩石种类

8、一般为石灰岩、页岩、沙岩和砾岩。其中砾岩的构造胶结程度较差，有孔隙，风化较强，主要分布于皇甫庄镇、防虏寨乡、甘井镇、杨家庄乡，面积205.33km。沙岩构造疏松多孔，胶结程度差，风化性强，主要分布于百良镇、坊镇、洽川镇、新池镇、黑池镇、马家庄乡，面积230.44km。页岩的共性为抗蚀性较差。加之地表层第四纪覆盖物疏松，因而流失较为严重。地貌：地势北部高而南部低，海拔最高点1543.8m，最低点342m，高差1201.8m，呈阶梯形地形自东南向西北逐渐升高。主要包括河台阶地，黄土台塬（一级、二级、三级）和低中山三种地貌类型。在总面积中，原面占65.7%，沟壑（包括山地、滩地）27.8%，水面占6

9、.5%。原高沟深，原面胡同纵横，地形复杂，山、原、沟、滩兼有。土壤、植被土壤类型及其分布：由于地形复杂，成土条件不一，加之其他因素的影响，xx县地表土壤主要分为垆土、半垆土、绵土、姜石土、沙土、盐碱土等六种类型，成土母质为风积母质。其状况是：垆土面积260.24km，主要分布在海拔7001000m的地区；半垆土面积152.45km，主要分布在海拔550800m的地区；绵土包括绵盖垆土壤，面积320.63km，主要分布在海拔450700m的地区；姜石土面积18.37km，主要分布在海拔10001100m的地区；沙土面积4.52km，主要分布在黄河川道。土壤养分及酸碱度：据xx县农技中心资料，平均

10、ph值为7.5，有机质含量为1.093%，全n为0.073%，全p为0.1396%，速效n为29.60ppm（折每hm纯n为83kg）速效p为12ppm，速效k为148.60ppm。由于长期治理程度差，受自然侵蚀的影响，肥力低，团粒结构差，故易受侵蚀。植被：xx县植被覆盖度为9.5%，林地面积4605.4hm2，占植被总面积的36.1%，林地面积8109.6hm2，占植被总面积的63.5%，人工种草面积51.7hm2，占植被总面积的0.4%。沟坡45以上的面积（约占沟壑面积的8%）有少量品质低劣的野草和次生林（侧柏群落）。较缓沟坡有少量人工营造的经济林，树种主要有柿树、核桃、杏等及乔木林（树种

11、主要有刺槐、杨树等）。气候xx县属半干旱型大陆性季风气候，具有光热资源丰富，降水偏少，干湿季分明，气候多变，灾害频繁等特征。四季分明是xx县气候的显著特点，春季因海洋暖气团势力较强，气温渐高，少雨干旱，时冷时热而风霜多现；夏季受太平洋副热带气团影响，气温最高，多有暴雨，酷暑炎夏而常见伏旱；秋季冷暖气团交替出现，气温凉爽多变，夜凉昼热而为连绵阴雨；冬季受内蒙古一带冷气团控制，气温低，雨雪少，晴冷干旱而常现严寒。冬夏期长，春秋期短。县内年平均降水量553mm，东北高而西南低，最大8l6.3 mm，最小322mm，降水量季节分配极不均匀，多集中在7、8、9三个月，占全年降雨的54.7。最大日降水80

12、mm，强度l2mmmin。干旱最严重的是l985年的l0月22日至l986年的5月l3日，未有一次有效降水(5mm)，粮食减产50。年平均风速2.5ms，最大风力可达l0级。夏秋季多有暴雨，间乎有冰雹等灾害天气出现，对农业生产造成严重危害。多年平均气温11.5c，极端最高气温40.1c，最低气温-20.1c，l0的有效积温3878.9c，湿度80%，年蒸发量达1804mm，年平均日照时数2528.3小时，无霜期172天。水文xx县的主要河流有黄河及黄河一级支流的xx河、徐水河、太枣河，另外，还有大浴河。大浴河属北洛河一级支流。黄河是该县与山西省的界河，过境流长42km。xx河、徐水河、太枣河和

13、大浴河均发源于北部黄龙山地，常流量分别为0.15、0.35、0.03和0.30m/s，枯水流量0.48m/s。多年平均径流总量为4664万m，平均径流深38.0mm，年离差系数值在0.480.51之间。汛期地表径流量占全年的70%左右，在非汛期多数支河干枯断流，仅有的沟道常流水由地下水补给而成。平均泥沙含量1.4%左右，洪水期泥沙含量高达26%以上（其中悬移质16%，推移质10%以上）。近年来，由于部分地区加强治理，水土流失已有减弱，但大部分地区仍在加剧。地下水径流量为6411.70万方/a，至2007年底已开采利用1895.60万方/a。自然资源xx县自然资源丰富。人文景观历史悠久。位于洽川

14、镇的洽川风景名胜区属国家级重点风景名胜区，是黄河流域最大的湖泊型湿地风景名胜区。区内水草丰腴，芦苇茂密，有堪称华夏绝境的处女泉、王村瀵、马瀵等天然瀵泉7眼，日出水量达7.3万立方米，水温常年保持在2931c，区内有丹顶鹤、黑鹳、白天鹅等珍稀鸟类70余种常年在此栖息觅食。洽川历史文化悠久，古称“有莘国”，夏、商、周、汉文化遗风犹存，遗迹丰富。县境内文庙尊经阁建筑群、王村青石殿、福山古建筑群等文物历史悠久，保护完好，具有历史研究价值。土地利用现状全县总土地面积为1341.46km，其中农用地77583.6hm，占57.8%，林地12715.0hm，占9.5%，草地51.7hm，占0.04%，荒地2

15、0848.3hm，占15.5%，其它用地22947.4hm（其中非农业用地11587.4hm，水域8650.3hm，难利用地2709.7hm），占17.1%。农、林、牧用地比列为1:0.86:0.14。交通、电力、通讯等现状xx交通、电力、通讯条件较好。交通方面，西（安）禹（门口）高速公路和侯西铁路穿境而过，108国道贯通南北。全县现有公路1420公里，其中部颁三级公路71公里，二级油路30公里。全县公路晴雨通车里程达59公里/百平方公里，已有160个村通油路，基本形成了四通八达的交通体系。通讯方面，全县固定电话用户达61441户，县城用户达21915户，县城与各乡镇实现通讯程控化。360个农

16、村中的39526户村民安装了电话。电力事业发展迅速，全县年用电量10896万度，用电线路2358公里，基本形成了村村通电的用电格局。2.1.3经济社会发展概况xx县辖12镇353个村民委员会45万人,其中农业人口40.4万人,占总人口的89.8%。改革开放以来，特别是“十一五”以来，通过实施开放开发和项目带动战略，县域经济社会有了长足发展，粮食、苹果、奶畜、水产、香菇等产业水平在克服困难的基础上进一步提高；能源、建材、机构、包装、化工等产业在基础薄弱的起点上发展壮大；以生态旅游为主的第三产业蓬勃兴起，势头喜人；基础设施条件和经济发展环境得到较大改善；开放开发工作不断向宽领域、高层次发展；各项社

17、会事业和精神文明建设成绩斐然。2010年底，全县gdp值达到40.27亿元，财政收入达到1.0亿元，农民人均纯收入达到3761元。xx县已成为渭南发展速度较快的县份之一。由于我县自然条件差，经济基础薄弱，县域经济的综合实力和发展素质仍然较差。至目前，全县仍有贫困人口8.6万人，是新一轮国家扶贫开发工作重点县。2.2 项目单位概况xx县xx汽贸有限公司位于县城xx路中段，是一家以经营货运配载，汽车销售，农业机械、工程机械、电子产品、五金钢材、摩托车、汽车摩托车配件的销售为主的有限责任公司。公司成立于2006年，注册时间：2010年5月，注册资本：伍佰万元人民币。注册号：6105241000010

18、10。现有500余辆运输车辆，从事服务人员900余人,是xx县汽贸运输行业的龙头企业。5年来，xx汽贸有限公司董事长雷建平同志带领公司全体员工围绕“创文明城市、塑xx形象；创xx品牌、做文明使者”的服务宗旨，实施精品战略。陆续推出了“青年文明号”、“共产党员之车”、“达标车”、“绿色环保车”等四大xx汽贸品牌，组建“爱心服务车队”，制订“xx驾驶员公约”和八条优质服务措施，树立公司形象。公司严格按照现代企业运营的要求进行管理，使企业逐步走上制度化、标准化、规范化的轨道，并取得了良好的经济效益和社会效益。 2.3 项目的由来现代物流的发展是经济发展到一定阶段的产物，特别是后工业化社会对通过资源、

19、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，对流通环节利益的获得既有动力，也是现实的途径。从现代物流发展的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养需要、物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作等几个方面。在经济发达国家和部分经济发展水平较高的发展中国家和地区，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力的培植外，更为注重维持稳定而有效的供应链、使产品的服务更贴近用户、建立即时供应系统、实现零库存等物流战略的建立。当前，物流业已成为世界现代流通领域的重要组成部分，也是加快城市经济循环，提高流通效益的重要环节。xx县xx汽贸有限公司是一家以货物配载、汽车销售等为

20、主业的专业运输企业，是xx县境内运输规模最大，线路覆盖面最广，管理服务较为完善的大型专业运输企业。鉴于以上因素，该公司为利用现有的运输规模，进一步完善自身的物流体系，拟在xx县轻工业集中区建设xx县商贸物流集散中心，完善基础设施及服务功能，并配套建设信息系统系统，建成一个具有现代化配套设施，集交易、配送、信息、服务为一体的专业化仓储和物流基地，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。第三章 项目建设的必要性和可行性3.1 项目建设的必要性(1)项目建设是引导和转化xx县潜在物流需求的需要物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、

21、相互满足。虽然xx县及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。随着xx县煤炭和旅游资源开发力度的不断加大，县域经济发展速度不断加快，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求

22、转化，在这一转化的进程中，提高xx县在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。本项目建成后将有力地加强现有铁、公、水、航的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。 (2)项目建设是支持有效的物流市场机制建立的需要物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设

23、，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托。代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与淘汰退出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。建立集中服务运作的商贸物流集散中心，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。因此，xx县商贸物流集散中心的建

24、设与运营，对xx县与省内和周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。(3)项目建设是促进区域经济发展的需要物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化程度的重要标志，发展物流业是推进城市工业化、城市化、市场化和国际化进程，进而提升综合实力和国际竞争力的重要举措。物流业是不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动力，加快发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推动比较优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会多样化的服务需求；有助于实现集约式发展，提高经济竞

25、争能力和人民生活质量。项目的建设，对提高城市经济运行效率及城市在经济区域的地位和作用具有积极的意义，可促进xx县现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为经济的可持续发展提供新的产业成长支持，为xx提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。3.2 项目建设的可行性 (1)政府有关部门大力推动物流发展在国家层面上，2004年国家发改委等九部委出台关于促进我国现代物流发展的意见。根据意见的要求，由国家发改委牵头，商务部等13个政府部门和中国物流与采购联合会、中国交通运输协会，组成了“全国现代物流工作部际联席会议”。此举标志着我国推动物流发展的综合协调机制在中央政府层面开始形成。

26、同时还出台了取消国际货代企业经营资格审批、扩大设立保税物流基地、降低车辆通行费收费标准、启用新版联运发票、放宽国内航空货运市场准入门槛、允许跨国采购集团以独资形式开展出口业务等举措。2004年7月中华人民共和国道路运输条例开始实施，全国各地全面开展了联合“治超”工作。这一系列文件的出台和工作的开展，大大促进了我国现代物流业的发展。xx县政府对物流业发展的支持更加务实具体。渭南市现代物流发展“十二五”规划，提出了把渭南市建成全国物流区域中心城市、一级物流节点城市，其中xx县商贸物流集散中心也是整个渭南市物流规划的一个组成部分。（2）交通优势有利于现代物流产业的加速发展项目建设地点选择在轻工业集中

27、区经二路与纬六路十字东南角，距西禹高速公路出口不足一公里，东邻108国道，距西韩铁路王村站不足五公里路程，交通位置极为便利，地理位置十分优越。（3）物流市场需求迅速增长2010年，xx县经济总量占全市总量的5%，而货运量只占全省的2.6%；全市每亿元gdp货运量5.1万吨，而xx县只有3.2万吨。xx县货运周转量占全市的3.8%；全市每亿元gdp货运周转量536.2万吨公里，而xx县仅为348.5万吨公里。近几年，xx县经济持续稳定增长为城乡居民收入水平的提高奠定了良好的基础，2010年城镇居民人均可支配收入达到15380元，农村居民人均纯收入突破3761元。随着居民收入的增长，个人消费日趋旺

28、盛，消费结构升级。xx县作为陕西东大门建设和西部大开发的“桥头堡”，有着独特的消费需求环境：从2010年货运数据看，xx县人口地域间流动日趋频繁，而且这种居民自发行为具有较大的稳定性和一定的可持续性；居民消费升级也必然会带动居民消费品市场的繁荣，加速地域间消费品的流动，进而推动xx县交通运输业的发展。第四章 市场分析4.1 物流集散中心的发展概况物流集散中心的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。自1998年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国

29、被唤醒，工业、商业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流集散中心（或物流基地）正是在此种背景下出现并开始大力发展的。4.1.1 物流集散中心的产生物流集散中心作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。随着我国传统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定了促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷开始筹建物流园区。然而，对于物流园区的规划建设和运营管理，我们还缺乏经验，尚未有完善、有效的做法可以借鉴。随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输等传统企业逐渐走

30、向联合，专业性的物流配送经营实体及园区一货物配送转运中心应运而生。伴随着物流业的进一步发展，各个企业都逐渐意识到配送转运中心分散建设。各自为战带来的资源浪费，各级政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。物流园区作为物流业发展到一定阶段的必然产物，在日本。德国等物流业较为发达的国家和地区相继出现。物流集散中心在日本称为物流园区（distribution park），在德国被称为货运村reight village人虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是它们的建设目的、服务功能是基本相同的。4.1.2国内物流集散中心的发展情况1、物流基础设施的能力大大提高，国际物流量快速增长经过

31、多年发展，目前我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。目前绝大部分生产资料已通过市场解决，物资流通市场主体向多元化发展。过去从事物资流通的企业已经脱离了计划体制的束缚,大步走向市场经济,初步形成社会化、专业化的产业队伍，并建立了以中心城市为依托的城乡一体的流通网络。2、物流质量有所提高,物流效率有待改善物流质量主要由物流时间、物流费用和物流效率来衡量。中国物流业由于受多方面因素的影响，物流质量总体水平比较低。据有关资料介绍，工业生产中物流所占用时间几乎为整个生产过程的90%。在货物运输中，中国现行运输

32、管理体制也制约了不同运输方式之间的高效衔接，一定程度上也减缓了物流速度。在国民经济各部门中，运输费用在生产费用中因各部门产品对运输的依赖程度不同，其所占比重也不同。、物流产业发展正在引起各级政府的高度重视目前深圳、北京、天津、上海、广州、山东等地政府极为重视本地区物流产业发展，并已开始着手研究和制定地区物流发展的规划和有关促进政策。其中，深圳市已明确将物流产业作为支持深圳市二十一世纪经济发展的三大支柱产业之一，并初步制定了物流产业发展的策略；北京市就物流产业发展所需要的物流设施系统进行了比较全面的研究和规划；天津市也根据其城市功能定位和物流经济发展的需要正在积极研究制定天津现代物流发展纲要。中

33、央政府有关部，如国家商务部、国家发改委、交通部等，也从不同角度关注着我国物流产业的发展，并积极地研究促进物流产业发展的有关政策。 4.2 xx县物流业发展现状及基本条件 （一）市场需求空间不断增大。xx拥有人口45万，具有广阔的市场容量。近年来，xx发展势头好，综合经济实力不断增强。2010年，全县生产总值达到40.27亿元，同比增长14.3%。社会消费品零售总额达到15.67亿元，增长18.9%。金融机构各项存款余额达到52.8亿元，较年初增加11.25亿元，增长27.1%。其中城乡居民储蓄存款达到34.84亿元。较年初净增5.79亿元，增长19.9%。城镇居民人均可支配收入达到15380元

34、，农民人均纯收入达到3761元。经过多年发展，xx工业已初步形成了具有地方特色的涉农加工、能源工业、机电、包装、化工、建材等六大体系，创出了聚源油漆、铁锚胶带、红发粉丝、合欢面粉等知名产品，涌现出了恒兴果汁、果渣饲料、电力电容器、合亚达公司等一批技术含量高、市场前景好的民营企业。甘井循环经济工业集中区聚集效应初步显现，轻工业集中区建设已经启动，在不远的将来，这两个集中区必将成为全县工业经济极具活力的增长点；旅游业发展较快，旅游接待能力增强。截至年底，洽川风景区共接待游客30万人次，同比增长40%；门票收入418.8万元，同比增长21%，实现旅游综合收入5500万元，同比增长20%。预计到201

35、5年，全县gdp生产总值将达到80亿元，年均增长16%；社会消费品零售总额将达到50亿元，年均增长20%。随着国民经济发展对物流的依存度的提升和xx县域经济发展步伐的加快，将给xx现代物流业的发展带来强大的需求拉动。（二）交通区位优势显著。xx位于关中平原东部，区位优势非常明显，位于“秦晋豫”金三角和关中天水经济规划区。国道、省道、高速公路、铁路纵横交错，京昆高速贯穿全境，可直通太原、西安和咸阳国际机场。黄河浮桥架起了秦晋两省经济文化交流的通道。华山、洽川、司马迁景区的沿黄旅游大道，以及正在建设的大西客运高铁、黄韩侯铁路，构成了全县快速便捷、四通八达的交通网络，我县将形成集铁路、公路、水运等多

36、种运输方式于一体的综合交通运输体系，为全县现代物流业发展打下了坚实的基础。（三）基础设施条件逐步改善。全县油路、水泥路四通八达，交错连接，形成了型环县公路。近年来，全县新建改建农村公路758.7公里，其中通村公路630公里，实现了村村村通公路目标。全县各镇互通互联网，村村通电话、通邮政、通有线电视。中国移动、中国联通建设信息发射基站140多个，g网网络覆盖率达95%,c网网络覆盖率达90%，移动电话累计达12万多户。（四）物流产业发展初具雏形。截止2010年底，全县商贸流通业共有各类企业3350户，各类综合、专业、集贸市场8个，个体工商户3260户，全县批发零售和住宿餐饮服务人员4.18万人。

37、相继建成了日用百货品批发市场、蔬菜水果批零市场、大庄头物流配送中心、南街摩托车城、甘井农贸市场等5个交易市场，翊东、xx、金马等5000平方米以上超市3户，邮政、武商、天天乐、百隆、轻工、合容等2000平方米以上超市6户，海尔、海信、新世界、心连心、七匹狼等专卖店50余户，形成以交易市场和大型超市为龙头，以中小型超市和专卖店为骨干，以社区便民店为补充的城区商业布局。4.3 xx县物流业发展中存在的问题虽然，xx县现代物流业有所发展，但总体来看，目前尚处于起步阶段，与国际物流业发展趋势及经济发展的需求比，还存在不少的差距。突出表现在以下几个方面：一是物流成本太高，流通周期过长，效率偏低。大部分工

38、商企业都建立了自己“大而全”、“小而全”的物流体系，但由于管理粗放，大多数企业的物流成本占产品总成本的比重均在30%以上，而发达国家物流成本仅为10%左右。二是物流企业服务功能单一，服务方式落后。传统物流企业向现代物流企业的转变尚未完成，只能提供一些低水平、低层次、单项服务功能。三是物流设施与装备落后。物流基础设施建设滞后，装运机械化水平低；物流信息化普及程度低，制约了物流功能的发挥和效率的提高。四是物流管理体制不健全。目前，xx县物流管理条块分割层次多、秩序乱，行业垄断严重。现有的规章制度和管理方式不能适应现代物流业发展。4.4 物流业的发展趋势从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，

39、物流业的进一步发展主要是物流内涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以及物流管理的日益专业化、标准化和信息化。(1)物流服务的内涵将继续拓展物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸。搬运、仓储、保管乃至报关。通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税等业务统一进来，把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐渐涵盖进来。(2)物流服务过程在继续延伸物流服务的过程经历了“港日一港日”、“门一门”和“生产车间一货架”等几个阶段，其过程在逐步延伸。从开始时期将产品从生产线终端送到消费者手中到后来协助生产企业以“即时供

40、货（jit）”和“零库存（zi）”等手段加速资金与物资的周转利用，物流业的服务过程不断向前延伸。此外，环境法规的日益严格，消费后的废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。(3)专业化物流服务在不断壮大发达国家目前非常重视发展“第三方物流业”。所谓“第三方”指从事专业化物流服务的企业。物流企业与传统的运输企业的不同之处在于，物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一个独立的参与者，而是代表发货人或收货人来执行。发展第三方物流将支持物流运营的专业化、科学化，并使物流企业与物流需求者之间建立更紧密、有效的联系。4.5 项目地区物流业市场预测近年来，xx县经济步入了快速发展轨道。宏观经济的稳

41、定增长，预计2011年国民生产总值将达到48.35亿元，年均增长15%，城镇居民人均可支配收入达到19070元，农民人均纯收入达到4600元，社会消费品零售总额达到19.5亿元，年均增长22%。并将实现由农业大县向工业强县转变，国民经济有较大发展，城市化水平达40以上。根据十二五规划，xx将进一步推进工业化、农业产业化和城镇化、信息化进程，加快发展开放型经济、劳务经济和民营经济，大力发展商贸业，依据单位gdp对物流需求系数比为1：3的方式计算，2011年货运量预计可达到145亿元，其中：工业货运需求量将达到100亿元，农业及商业货运需求量将达到45亿元。城乡居民收入将保持较快增长，农村消费继续

42、加快，消费结构继续升级，工业、农业、商业的开放和xx投资环境的改善，加上xx县交通运输体系不断完善，为该区域物流业的发展提供了坚实的物质基础和保障。依据预测数据，xx县gdp将以不低于18的速度逐年增长，将促进物流市场规模持续扩大。而全县物流产业目前还处于由传统物流向现代物流转型的初级阶段，其中相当部分因经营方式落后而面临淘汰，或因企业发展负担较重经营难以为继，物流基础设施如仓储设施陈旧、装运机械化水平低，缺乏现代物流所必需的网络信息设施，物流信息化普及程度低，制约了物流功能的发挥和效率的提高。相当数量的设施在布局上已不能适应经济发展与城市功能调整的要求，本项目的建设在适应xx县区域经济发展需

43、求的基础上，还可对周边县、市、区产生一定的辐射作用，完全符合市场需求方向，其市场前景广阔，生命力强，必然能够带动区域内相关行业的发展和整体经济的增长。第五章 建设条件及项目选址5.1 选址原则(1)符合国家法规、城市发展政策、城市规划和土地利用规划等有关规划、条例的规定，特别是符合对用地性质、强度等方面的规定。(2)交通便利，方便货物运输，并安排足够规模的停车场用地。布局尽可能靠近物资生产及供应区。(3)项目的建设不会影响所处地段的景观风貌和整体环境。物流中心与居民区、文教区等保持一定的距离，项目所产生的噪声和污染对周边地区环境影响不大。(4)有较为低廉、较大规模的用地，水、电、通讯等市政基础

44、设施，具有较好条件。(5)综合考虑现状基础、历史传统、物资来源和物资类型等因素合理布局，尽可能将相同、相关的资源统一、集中布局在同一地段。5.2 项目建设地址该项目拟建地址位于xx县轻工业集中区，占地36亩，区内供水、供电设施齐备，交通、供电、供水等配套条件良好，便于项目施工。5.3 场址建设条件 （1）自然条件 项目区属暖温带半干旱大陆性季风气候，四季分明，常年主导风向为东北风，年平均气温11.5，年均降雨量543.4mm，最大积雪深度29cm，最大冻土深度47cm，地下水位埋深2050米以下。自然条件对项目建设较为有利。 （2）工程地质 工程区域上部地层属汾渭断陷带内侧，区内广布第四系黄土

45、堆积，厚度约150m，上部为黄土状亚粘土。土壤承载力标准值小于200kpa，属中等自重湿陷性场地，综合办公服务楼需进行换土回填和地基处理，其余则不需要。 （3）交通条件 “108”国道横穿xx县城，西韩铁路穿境而过，在xx共设三站。目前全县境内乡乡通柏油路，交通十分便捷。xx县商贸物流集散中心拟建地址位于xx县轻工业集中区，距县城西环路（108国道）不足一公里。地理位置十分优越，为项目建设及建成后运营提供了便利的交通条件。 （4）供水条件 项目区现状供水为接申都供水，申都供水日供水能力为2.05万m，可满足项目建设及近期用水需求。 （5）供电条件 xx县城区电力供应充足，现有一座变电站总装机容

46、量为8万kva，能够满足未来城区发展及各类用户的用电需求。项目区高压线路布局合理，可满足项目建设用电需求。 （6）通信条件 近年来，xx县邮电通信事业发展迅猛，全县固定电话用户达61441户，其中城区用户达21915户。电信数据通讯、公众多媒体、计算机互联网等基本全面覆盖。项目通信条件优越。 （7）建材供应条件 xx县建材资源丰富，各类建材厂家众多，全县现有规模建材市场2个。项目建设所需的水泥、砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材由生产厂家驻县城供货商定点供应。项目的建筑材料来源充足。（8）场址评述本项目的场址选择充分考虑企业的实际能力和长远发展，做到了统筹兼顾、经济合理、优化配置

47、、节省资源。本项目场址生产辅助设施配套条件好，良好的基础可保证项目的顺利实施、有效运转。第六章 功能定位及建设方案6.1 商贸物流集散中心功能定位物流集散中心在物流链管理中的具有多种功能，诸如集货、送货、中转、加工、配送、信息提供、增值服务等，xx县商贸物流集散中心的规划设计综合考虑以下几方面：（一）集货功能，将分散生产的零件、生产品、物品集中成大批量货物。具体功能：集中货物，将分散的产品、物品集中成批量货物；初级加工，进行分拣、分级、除杂、剪裁、冷藏、冷冻等作业；运输包装，包装适应大批量、高速度、高效率、低成本的运输要求；集装作业，采用托盘系列，集装箱等进行货物集装作业，提高物流过程的连贯性

48、；货物仓储，进行季节性存储保管作业等。（二）送货功能，将大批量运抵的货物换装成小批量货物并送到用户手中。具体功能：分装货物，大包装货物换装成小包装货物；分送货物，送货至零售商、用户；货物仓储等。（三）转运功能，实现不同运输方式或同种运输方式联合（接力）运输。具体功能：货物中转，不同运输设备间货物装卸中转；货物集散与配载，集零为整、化整为零，针对不同目地进行配载作业：服物仓储及其他服务等。（四）加工功能，将运抵的货物经过流通加工后运送到用户或使用地点。侧重于对原料、材料、产品等的流通加工需要，配有专用设备和生产设施。尽管此类加工工艺并不复杂，但带有生产加工的基本特点，因而对流通加工的对象、种类均

49、具有一定的限制与要求。物流过程的加工特点是将加工对象的仓储、加工。运输、配送等形成连贯的一体化作业。经过流通加工后的货物再通过使用专用车辆、专用设备（装置）以及相应的专用设施进行作业，如冷藏车、冷藏仓库，煤浆输送管道、煤浆加压设施、水泥散装车、预制现场等，可以提高物流质量、效率并降低物流成本。（五）配送功能，将取货、集货、包装、仓库、装卸、分货、配货、加工、信息服务、送货等多种服务功能融为一体。围绕着以上五种基本功能，在商贸物流集散中心内，可以具体开展快件、中转换装、装卸储存、拆拼箱、货物加工配送及货代与信息配载、金融结算等多项增值服务。6.2 物流空间布局的要求物流节点规划要综合考虑城市总体

50、规划、土地利用规划、区域功能定位等多种因素。 (1)适应现实物流需求 xx县商贸物流集散中心的物流量主要集中在西禹高速公路及108国道和西韩铁路王村车站。基地空间布局应符合现实物流流向的要求。 (2)有利于为产业聚集区服务 物流基地的布局应充分考虑服务于各类产业聚集区这一功能的要求。(3)为城市物流发展提供支持 物流节点的规划与建设还应立足于改造、提升、整合现有城市仓储设施、配送资源，为居民、企业和政府的正常生活、生产、管理和社会活动提供可靠的城市物流保障。6.3 空间布局原则(1)操作有效性。明确空间位置、建设规模、功能定位和主要服务对象等。(2)规模适宜性。物流设施建设规模的确定，要科学合

51、理，杜绝浪费土地、岸线等资源现象，积极鼓励物流经营模式的创新，提高土地利用率，牢牢确立资源稀缺性意识，坚持规模的适宜性。(3)经济合理性。以现代物流理念所倡导的高效率、低成本原则为指导，结合物流企业所服务的对象分布特征，力求贴近主要的物流需求源和充分利用既有物流资源，改造和新建相结合，集中和分散相结合。(3)环境和谐性。充分结合综合交通体系的发展规划框架，注重物流基地所处场址的交通组织，避免选址不合理等所带来的迂回、集散不便等问题，确立环境和谐性原则。(4)理念前瞻性。物流基地设施的布局，既要本着与时俱进的现代物流理念，如供应链管理、一体化运作、信息是第一要素等理念，又要全面贯彻当今社会发展的

52、人本理念、循环型社会理念等，坚持理念的前瞻性。6.4 目标定位根据xx县物流基础设施的现实状况，依托xx县综合运输网和xx县交通运输、通信枢纽的总体优势，充分发挥xx县作为渭南市重要的贸易物流组织中心的地位，以服务于xx县区域经济发展为导向，以经济结构调整为动力，以资产与资本运营为手段，以物流中心和物流大通道构成的中心城市与区域物流设施及相应物流信息系统建设为基础，构建立足xx，面向全市、辐射全省的高效率物流运作组织及服务基础网络。6.5 项目建设方案（一）建设内容该项目为商贸物流集散中心建设项目。主要分仓储区、综合办公服务区、汽车销售区、车辆综合服务区等四个部分，还包括道路和绿化。一是仓储区

53、：总建筑面积为8000平方米，主要建设仓储库4座（其中普通仓库3座，气调库1座），轻型钢架结构，高9米。二是综合办公服务区：总建筑面积3360平方米，主要建设综合办公服务楼，其中办公区建筑面积960平方米，物流信息中心2400平方米，现浇钢筋混凝土框架结构，高二层，一层层高4.5米，二层层高3.9米。三是汽车销售区：总建筑面积2880平方米，主要建设汽车销售大厅，用于汽车销售、信贷办理及其他综合服务，轻型钢架结构，层高6.0米。四是车辆综合服务区：总建筑面积1050平方米，主要提供车辆维修、保养、装潢、美容等服务，轻型钢架结构，层高6.0米。项目建设总占地面积约36亩。（二）设计指导思想建立科

54、学、完整的物流体系，提高流通效益，减少流通环节，把本项目建设成档次高、功能全、辐射面广、对区域性经济有影响和带动作用的物流中心。（三）规划方案1、总平面布置总图布局以满足仓储物流为原则，合理布局，疏密有致，并为良好的内部交通组织、庭院环境打下坚实基础。（1）根据选定场址的地形、地貌及功能要求，合理划分功能区域。主要包括仓储区、综合办公服务区、汽车销售区、车辆综合服务区等四部分。力求各功能区域划分明了，联系方便，保证各运作环节相互衔接，流程顺畅。（2）功能区内采用组团式布置。根据用户实际需要，划分出大小不等的组团。组团的布置应充分考虑各用户产品特点及用途，合理安排，避免互相影响。（3）各功能区内

55、，各组团的划分应尽量使运输距离最短，避免迂回与交叉干扰，运输通道采用无交叉的单向环形路线，车流、货流顺畅，保证生产作业的安全与有序。（4）办公区和仓储区应为货物承托双方提供方便，托运、提取货物处设置于进出口附近，方便货主，同时避免人流与车流交叉。（5）规划方案应重视经济论证，在满足生产、仓储物流需要和建设指标要求的前提下，要节约用地，提高面积利用率。（6）进出口位置、建筑物的位置、外观形式等方面，要符合城市及道路两侧景观设计要求。（7）在满足仓储物流要求的前提下，各建筑物紧密布置，使生产运输方便，并利于环保、防火、安全、卫生等要求。（8）结合场区实际，做到统筹兼顾，为将来发展留出余地，处理好近

56、远期关系。2、总体规划特点将各区规划分开，既相对独立、完整，又便于联系，成为有机整体。仓储区、综合办公服务区、汽车销售区、车辆综合服务区四部分内容因功能的不同，服务对象的不同，建筑形式的不同以及结构形式、荷载的不同而相对独立设置，既独立又方便联系，易于功能组织和交通流线设计，同时使工程造价更趋于合理。（四）建筑结构设计1、设计依据建筑结构荷载规范（gb500092001）高层建筑混凝土结构技术规程(jgj3-2002)建筑抗震设计规范（gb500112001）建筑地基基础设计规范（gb500072002）建筑结构可靠度统一标准（gb500682001）混凝土结构设计规范（gb500102002

57、）建筑抗震设防分类标准（gb5022395）2、设计参数基本风压抗震设防均布活荷载标准a、不上人屋面 0.7 kn/m2b、上人屋面 1.5 kn/ m2c、办公室 2.0 kn/ m2d、走廊、楼梯 2.0 kn/ m2e、厕所、卫生间 2.5 kn/ m2f、水箱间 10.0 kn/ m2其余房间活荷载按建筑结构荷载规范gbj9-87取值3、建筑方案设计原则（1）功能使用要求是建筑的最基本因素，因此，仓储物流中心应充分满足储存、发送流程及工艺设备要求，使建筑与工艺有效结合，努力创造出功能合理、利用率高、节能、环保的仓储物流中心。（2）着重解决好交通组织、消防设计、制冷设计及大屋面可能带来的技术难题，使本工程建设为仓储物流中心的典范工程。（3）建筑造型设计力求创造出具有文化内涵，同时又体现现代建筑特点，并与厂区周围建筑物及道路相吻合的建筑风